广州国际金融广场PPCorporateWorthStrategyPresentation

CorporateWorthInternationalFinancePlazaMarketingStrategyPresentation

PreparedbySavills(Guangzhou)LimitedSeptember2005Aug2004introduction項目簡介projectobjectives目標marketoutlook‘snapshot’市場展望competitionoverview競爭對手strategicissues租賃战略 -positioning定位 -targetaudience目標群 -benchmarking樣板 -rental&targets租金和客戶team團隊marketing推廣PMrecommendations物管建議Contents内容

introduction簡介項目面積98，959㎡，超甲級寫字樓於2006年底落成，現在是招租及推廣的時機廣州寫字樓未來供應較多，如何面對競爭又坚持高的租金是主要的課題第一太平戴維斯是寫字樓專家，努力於寫字樓租賃的領導位置我們希望與合景進一步协作，通過合景國際金融廣場項目，共同建立寫字樓領導位置maximizereturns(回報極大化)-爭取在有競爭力的同時租金極大化personalservice〔以合景為中心的服務〕-以專心，專業的團隊Tenants租客-尋找合理，合適的租客Positioning定位-在市場建立發展商希望的訊息，笼统productawareness商品意識-使廣州市以致華南地區都爲人所讚嘆的地區projectobjectives項目目標MarketOutlook市場展望2005-2007年供應為150万平方米的所謂甲級寫字樓，總體而言供應過於充足但甲級寫字樓的目前總量只需67万，而且出租率極高，平均90%以上廣州整體城市經濟提升，及外資的投入，使到需求穩步上升真正甲級寫字樓依然非常短缺2006年租金仍有上升空間未来供应分布详细工程历年供应量及未来预测未来供应租售战略‘SWOT’analysis–合景國際金融廣場Strengths強勢 Weaknesses弱點---技術標準超甲級 ---寫字樓供應過多---設計一流---珠江新城商業氣氛未成熟---位于廣州新CBD---合景未有寫字樓的經驗---地鐵連接---統一業權Opportunities機會 Threats威脅真正甲級寫字樓競爭過於猛烈地標建築物可以創租金新高 定位·目標甲級寫字樓的領跑者新的標準，新的地標，新高租金〔例子：深圳華潤〕租金相對于上海、北京，仍有上升空間未來的需求主要由以下帶動：政府嚴格執行有關住不作商的政策CEPA及9+2本地經濟提升strategicissues

战略問題targeting–potentialoccupants目標租戶鎖定目標客戶所在地包括:中信，大都會，金利來等及世界500強租期超過三年或以上服務事業包括：會計，律师，咨詢，金融業包括銀行，保險，採購中心，高新科技PIMS–tenanttracking广州部分运用面积在1000平方米以上公司广州部分运用面积在1000平方米以上公司广州部分运用面积在1000平方米以上公司Benchmarking规范范例CenterPlaza中泰国际广场工程背景：地址：林和西路开展商：广州天启地产开展完工日期：2004年物业管理：广州高力国际物业效力工程资料：进驻率：70%规范层面积：1,400/2,800适用率〔全层〕:70%适用率〔分租〕65%租金资料/变化：报价(P.S.M)：RMB130估计成交价(P.S.M)：RMB125管理费(P.S.M)：RMB28中泰国际广场租户类型〔按租用面积统计〕17%的租户租用700平方米以上中泰国际广场租户类型〔按行业划分〕Benchmarking规范范例GoldlionTower金利来数码网络大厦工程背景：地址：体育东路开展商：广州金利来城市房产完工日期：1998年物业管理：广州市银碟物业效力工程资料：进驻率：97%规范层面积：1,350/1,900适用率〔全层〕：70%适用率〔分租〕：63%租金资料/变化：报价(P.S.M)：RMB140估计成交价(P.S.M)：RMB130管理费(P.S.M)：RMB29金利来数码网络大厦租户类型〔按租用面积统计〕4%的租户租用一层或以上面积金利来数码网络大厦租户类型〔按行业划分〕Benchmarking规范范例JieTaiPlaza捷泰广场工程背景：地址：中山六路开展商：广州捷泰房地产开发完工日期：1998年物业管理：第一太平戴维斯工程资料：进驻率：96%规范层面积：1,640适用率〔全层〕:83.5%适用率〔分租〕:70%租金资料/变化：报价(P.S.M)：RMB130估计成交价(P.S.M)：RMB125管理费(P.S.M)：RMB24.6捷泰广场租户类型〔按租用面积统计〕24%的租户租用一层或以上面积捷泰广场租户类型〔按行业划分〕Benchmarking规范范例C.C.Tower信合大厦工程背景：地址：临江大道开展商：广州市农业信誉协作社结合社完工日期：2005年物业管理：广东怡昌物业管理工程资料：进驻率：60%规范层面积：1,500适用率〔全层〕：70%适用率〔分租〕：63%租金资料/变化：报价(P.S.M)：RMB130估计成交价(P.S.M)：RMB120管理费(P.S.M)：RMB29信合大厦租户类型〔按租用面积统计〕98%的租户租用一层或以上面积信合大厦租户类型〔按行业划分〕Benchmarking规范范例时间交付使用时交楼三个月后交楼六个月后项目名称进驻率平均成交租金进驻率平均成交租金进驻率平均成交租金中泰国际广场23%￥110psm/m50%￥120psm/m60%￥125psm/m金利来数码网络大厦25%￥85psm/m40%￥90psm/m60%￥90psm/m捷泰广场2.5%￥60psm/m3%￥70psm/m4%￥75psm/m信合大厦10%￥85psm/m20%￥100psm/m65%￥120psm/mrentalpolicy&targets租金战略和目標RMB￥200為目標，由RMB￥150/平方米分開高中低層租金，一步步提高以主力租戶作爲號召，可多為免租期作優惠配合合約外的提早入伙裝修期租賃战略第一階段：現在至項目封頂-以寫字樓主力租客為目標，上門拜訪-租金靈活，測試市場-目標事先定下一兩個大客第二階段：封頂至外墻清理好-進入正式推廣及宣傳-租金有依據，目標是全層或以上客戶第三階段：拆好至入伙-進入全面推廣及宣傳-租金有次序提升第四階段：入伙后至全面租出-坐享其成Theteam團隊優勢獎勵直接每個人都是根本工資+佣金每半年按業績提升精簡組織人數不多但都年青，盼望胜利不同背景及國籍的國際性團隊以本地為基礎配上歐，澳，日，港籍同事，發揮語言同聲同氣的效果localteam組織

ProjectImplementationTeamDavidZhuAssistantManagerVickyYipAssistantManagerFernLeeAssociateJayShun AssociateDaphneTangAssistant

InternationalNetworkClientMarketingTeamCraigCarrSeniorDirectorRandallHallCEOChinaWoodyLamManagingDirectorProjectDirectorkeyteammembers國際隊員PROJECTDIRECTORWoodyLamJapaneseManagerNicoleTakanoOthersforeigncompaniesDamienVanLeuvenEuropeanMANAGERCarolineJindraMarketingMaterials&Collaterals資料Personalvisits,presentations&telemarketing評估Pressreleasesandpromotions新聞發佈Advertisingandmailshots廣告，郵投Boards,Banners&Hoardings海報，圖板ExecutetheDealsMarketingActionPlan方案Marketing市場推廣marketing–budget市場推廣預算MarketingBudgetNo.Item

QuantityUnitPrice(Rmb)TotalPrice(Rmb)1Design/Development/ProgrammingFee

1

500,000

500,0002Brochure

2,000

20

40,0003TechnicalGuide

2,000

20

40,0004Flyer

9,000

10

90,0005Hoarding

50,000

50,0006AgencyLaunch

1

50,000

50,0007Media

2

50,000

100,0008Site/MarketingSuiteConstruction

1,500,000

1,500,000BuildingModels

2

50,000

100,000Boards/Banners

10

1,000

10,000Furniture

150,000

150,000Flash&DVD

1

800,000

800,000Equipment

100,000

100,000DecorationFee

500,000

500,0009MockupFloorConstruction

1,200,000

1,200,00010Miscellaneous

200,000

200,00011Total

5,430,000marketing推廣時間表recommendations綜合建議項目儘快完成可防止正面競爭應儘快落實物管及代理權擬定推廣預算〔4-8%年租金收入〕開始談主要租戶的内容和條件建造笼统不斷了解及配合市場變化中介服務協議獨家代理最能發展中介的積極性專心，專業，專注的團隊最爲有效責任一致，匯報一致佣金應與成績挂鈎我們的建議顧問費:免收根本佣金:0.75/月獎金:0.25/月>40%入伙前 0.5/月>85%入伙后6個月内明確第三者中介的操作及安排建立客戶的註冊制度

安联大厦

AnLianBuilding

Total900,000sq.ft.

Tocompleted2005AugustTenant:Canon,TUV,

U-Fright,Regus

捷泰广场

JieTaiPlaza

YueXiuDistrict

Total500,000sq.ft

Completed1998

Tenant:AIA,Dell,

HSBC

世界金融中心

WorldFinanceCentre

Total700,000sq.ft.

Completed2004

Tenantincluding:

Target,Connor,SavillsTUV,Hyundai,AMC,ZIM

华润中心

ChinaResourceBuilding

Total:500,000sq.ft.

Completed2005q1

Tenant:E&Y,Abbott,HapagLioyd中国华南地域客户深圳公司名称大厦名称面积租户成交年限友邦保险

半岛大厦900新租户2002家得宝半岛大厦1,000新租户2002渣打银行 地王商业中心1,500新租户2001美商联众发展中心大厦1,100新租户2002塔吉特 世界金融中心9,300新租户2003以星集团世界金融中心800新租户2003现代轮船世界金融中心783新租户2003意法半导体 TCL大厦7,300新租户2004辽宁朝晖骏光货运 世界金融中心1,500新租户2003莱茵技术监世界金融中心1,800新租户2003三井船务物流世界金融中心800新用户2004雅培华润大厦700

新用户2004中国华南地域客户广州公司名称大厦名称面积租户成交年限友邦保险 捷泰广场7,300新租户2001戴尔 捷泰广场409新租户1999IBM 大都会广场4,200新租户1996路透社

中信广场400新租户1998可口可乐 好世界广场1,400新租户1997拜尔 好世界广场370新租户1996日本烟草 中泰广场380新租户2005Bausch&Lomb

宜安广场380新租户1996维音数码 五月花广场1,442新租户2004松下

五月花广场1,442新租户2004新加坡航空

东山广场400新租户1998渣打银行

五月花广场1,442新租户2005强强联手 倘假设委任敝司为合景国际金融中心提供管理效力，贵司将可借助第一太平戴维斯的丰富管理阅历及已建立的信誉品牌，加强物业销售之推行及宣传，以达致理想的价钱及销售成果；使物业升值、保值 经过第一太平戴维斯提供之优质效力，使物业升值、保值；充分了解客户所需第一太平戴维斯拥有管理高档写字楼之丰富阅历， 充分了解财富全球500强客户之要