成本管理-房地产成本控制

本钱管理——房地产本钱控制工程目标本钱的制定、支解与落实工程清单招标管理工程本钱数据库的建立本钱管理理念内容要点：5WIH1，本钱管理的目的〔WHY)—提升价值2，房地产工程的本钱构成〔WHAT)—全本钱，空间与时间分布3，房地产工程本钱管理的出发点〔WHERE)—确定与控制4，本钱管理的阶段〔WHEN)—全过程5,本钱管理的责任人〔WHO)—全员6，本钱管理的方法(HOW〕—目标管理本钱管理的目的〔WHY)1，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标2，利润与本钱的关系收入一定的情况下，本钱越低，利润越大3，本钱管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标4，本钱管理的目标是保证本钱的支出获得最有效的收益--提升价值本钱控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键提升价值的五种途径

价值工程的根本公式：V=F/C

V-value,性价比

F-function,产品、功能/性能、效劳、收益

C-cost,费用/本钱

C下降，F上升C不变，F上升C下降，F不变C小幅上升，F大幅上升C大幅下降，F小幅下降--具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关--价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策房地产工程本钱的构成〔WHAT)—全本钱的概念1，本钱构成建造本钱=前期+建安+室外及配套开发本钱=土地+建造+开发间接全本钱〔即工程开展本钱〕=开发本钱+期间费〔营销和管理〕2，时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用本钱管理的出发点〔WHERE)

两大根本内容----合理确定和有效控制1，合理确定—确定是控制的前提和根底，市场定价原那么，没有准确只有合理；本钱的决定因素：外部--市场；内部--产品筹划与定位；本钱的影响因素:诸多经营、技术、管理方面;本钱确定的方法:决不是靠定额算出来的；靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场本钱确定的过程:行业特点决定本钱的特点：单件性、复杂性、屡次性；从虚到实；本钱实现关键环节：招标〔发包〕，使产品与市场结合----招标的目的就是形成有效的竞争；竞争是降价的最有效手段----定标的原那么：合理低价；合理的概念：能做出符合要求产品本钱管理的出发点〔WHERE)

两大根本内容----合理确定和有效控制2，有效控制—动态监控，做到随时心中有数---控制是解决问题的手段之一，目的为到达某些既定目标；因此，控制可理解为一系统对外界影响的调节功能；此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。---控制的要素：目标、偏差测定、修正---有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反响---控制不等于限制：心中有数就可以说在控制之中，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果，进而做出相应的调整方案3，技术经济相结合的原那么—不管是确定还是控制本钱管理的阶段〔WHEN)—全过程1，阶段立项\筹划\设计发包\施工\竣工\维护2，对应本钱实现过程---由虚到实虚拟：估、概、预算现实：合同价、付款、结算价----从虚到实的转折点就是发包各阶段本钱管理重点内容立项阶段—本钱测算，工程经济性评价筹划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与开展方案设计阶段〔卖什么、设计什么、施工什么〕—方案：最经济合理方案，符合工程定位---初步：材料设备的合理选型---施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段—通过市场竞争找到适宜的价格和单位，完备的合同〔与合作伙伴双赢的关系〕施工阶段—变更和签证的管理，付款审核竣工阶段—结算、索赔办理本钱管理的责任主体〔WHO)—全员1，所有与产品制造相关的部门，都有本钱管理的责任，都要具有本钱意识只要考虑了性价比问题，就是有本钱意识2，责任本钱管理体系的建立目的：令全员实施自觉的本钱管理行为要素：〔1〕责任范围；〔2〕责任人〔3〕评价标准；〔4〕评价人3,房地产公司本钱管理专业人员的职责全面、全过程本钱管理，而非单纯编制预结算工作了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控；甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不管是设计、工程还是本钱人员；专业人员是专家型的管理者〔不是大厨是美食家〕本钱管理的根本方法〔HOW)—目标管理1，目标管理的内容--目标确实定与控制两方面2，目标确定的依据—经验数据库、市场调研、产品把握3，实现目标动态监控的手段—信息化4，目标管理的过程—PDCA循环本钱管理的认识过程三个阶段造价计算〔概、预、结〕--定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；本钱控制—强调不能突破目标值提升价值—强调企业/团队的共同目标：利润，讲求性价比，开掘价值，创造价值--当前指导思想：结合产品和市场，以造价计算和本钱分析为根底，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展本钱管理工作房地产公司本钱管理总体思路本钱管理的根本内容：---点、线、面1，两个重点：招标及合约、预结算2，一条主线：工程本钱全过程动态控制3，两个根本面：信息平台〔数据与工具〕、制度建设本钱部门的工作思路：1，三个层次：根本的审算工作、控制体系的建立与运行、产品与市场研究2，三大主题：工程建设、业务建设、组织建设3，两条管理原那么：方案管理、目标管理4，一个工作准那么：靠数据说话，留下作业痕迹本钱管理工作根本面本钱目标管理方法供方管理制度招标管理方法合同管理方法本钱信息化管理方法变更及签证管理方法付款及结算管理方法其他：材料采购及认价管理；资料管理；预算编制深度要求本钱目标的制定—根本原那么1，目标的内涵：不仅限于本钱目标值本身、更要关注本钱背后的产品目标2，目标的作用：目标不一定是上限而是基准，目标的作用在于心中有数3，目标的范围：本钱目标是整个工程团队的目标，目标范围覆盖全本钱本钱目标的制定—主要过程1，制定的时间：目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；筹划、设计阶段进行各阶段的本钱测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原那么上前期目标控制后期目标；规划方案确定后，形成正式目标本钱施工图完成后，可根据预算对目标做调整〔通常是在偏差较大的情况下〕；2，制定的方法3，制定的要求本钱目标的制定—主要过程1，制定的时间：2，制定的方法：本钱与首先是由产品的定位与档次决定的，因此本钱目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：工程开展报告、筹划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；前期工作尽可能做细，促进筹划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。最好能结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各工程的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批〔可能集团审批〕，正式发布3，制定的要求：本钱目标的制定—主要过程1，制定的时间：2，制定的方法：3，制定的要求：合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持，通过市场调研和数据库；内容要明确具体，比方同样是高档，各人心目中可能不同；尽可能有量化的计算，量价别离，而不是笼统的总数，便于今后的比照分析；尽可能作为绩效考核指标；所有房地产公司都会做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，没有用目标对控制结果进行考核本钱目标的制定—工作案例1，某中学本钱控制纲要：注意前期制定的过程、方案和人员，如何调整2，某中学本钱测算：注意全本钱的范围，对产品的明确3，本钱调研报告格式：4，本钱目标评审要点本钱目标的分解--分解是为了落实1，要满足动态控制的需要：按分包与甲供材方案分解到每个分判工程上；这样分解的前提工程开发过程事先有充分的筹划，是方案管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目标2，要满足本钱分析的需要：按照标准本钱科目〔公司内部的，没有行业标准〕分解，一般只在末级科目上可以增加；3，按内部职责划分：本钱费用总额分解到各相关责任部门，列入KPI4，分解到设计限额：也可以认为是目标的落实，实际上在目标制定时就已经考虑到了设计限额5，分摊问题：作为本钱控制目标以已发生为准，但在经济测算时要分摊，建安费之外的费用分配到单体上；公建配套根据效劳范围在各期之间分摊；本钱目标的分解—工作案例1，按招标和合同项分解：2，按科目细分：3，责任划分：4，设计限额本钱目标的实现产品的实现导致目标的落实，使预测本钱分块、分步变为实际本钱；要有保证目标实现的方法，技术经济相结合的手段；重点是在设计和招标过程中，在设计和合约中表达甲方的意图，保护设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏差；既要有完整的流程，更要强调工程操作团队的本钱意识与沟通，对产品和技术的控制与对本钱的控制同步实现；这里所谓本钱意识就是要考虑性价比；动态监控的环节〔招标、变更、结算〕与手段〔软件与报表〕；调整也是一种落实，关键是要心中有数，调整的原因、内容、幅度、产生的影响等；调整的对象包括本钱目标、实施方案和利润预期；调整提出原那么：谁主张，谁举证；本钱目标的落实--工作案例1，月报表：2，每月变更汇总：3，调整所需文件：4，价值分析报告：5，后评估报告小结：1，本钱控制操作的关键环节事前有目标：工程总本钱目标及分解事中有监控：月报表事后有分析：后评估报告2，本钱控制指导思想本钱控制就是要做到心中有数，而不是简单的限制和压低本钱，本钱确定是要找到合理值不是准确值不管确定与控制，必须面向市场、面向产品，技术与经济相结合

工程量清单招标管理

为什么要采用清单招标，与费率招标相比有多大益处？充分竞争、了解市场、掌握投标细节：在总价和单价上都充分竞争，可以表达各单位的真实本钱，施工方案，对工程的了解程度等，分析投标报价的针对性，可以知道其重视程度，也可以反映管理水平；事先定价、心中有数：竞争是降价最有力的武器，在投标阶段甲方处于主动地位，尽可能确定总价和单价，进场之后会由主动变被动；承包范围和内容事先明确，减少索赔：促使招标过程中将图纸和现场的问题事先提出和解决付款、变更、结算过程简化、清晰：减少了施工过程中的扯皮；存在的难度：时间上的增加、地方上的不适应；

工程量清单招标管理

2，清单招标的组织及过程招标范围：制度化，不招标的审批与认定组织者、参与者、决策者—根据各公司的组织架构和经营特点各环节的参与人与参与度可能不同；准备过程：调研考察〔广泛性和准对性，公司、工程、基地〕、标前会议、文件准备〔图纸、清单、技术要求、样板〕招标过程：发标、答疑、开标、评标、谈判、定标，每个过程都要遵循“靠数据说话、留有作业痕迹〞的原那么善后工作：合同签订与交底〔合同附件、材料问题〕、数据分析与积累、资料整理、样板管理工程量清单招标管理

3，清单招标的合同管理合同制定的双赢原那么，要考虑诚信风险；明确合同的目的：分工协作，赚社会的钱根本概念；一般是总价、单价、本钱加酬金；最后一种中国用的较少；总价包括固定总价和可调总价，单价包括有暂定量的单价和纯单价；单价/总价合同的选择：要看具体工程的复杂程度，与时间长短，变化的多少，图纸的清晰度有关；还可以综合选用的方式，单价中有总价，如，一些内容就是一项定一个价，局部总价；总价中有单价，比方有些可能价格或实际数量上差异较大的工程，某消防工程种的防火封堵、土方工程；最常用的是固定单价的总价合同，且列出一些备用价格，如零星清单，主材价；包干方式是图纸加清单，量价的风险都给了施工单位变更与调价的方式：合同价、定额或其他参考、商定；注意报价时的本钱水平；总之承包的内容明确才能包死，假设想制定品牌必须在招标示提出；付款、结算办理：尽量按照实际完成工程量

工程量清单招标管理

4，关于标底的讨论正确认识标底：合理范围的参考，不是准确的价格，例：领导要求说出到底哪个是准确的是否需要标底：很多单位说没有标底，使没有专门编制，但对可能的造价水平都有个预期，目标也是一种标底；如何取定标底：调研，按定额或市场价格计算，甲方的企业定额就是本钱经验数据工程量清单招标管理

5，关于谈判的讨论是否需要标后谈判：谈判的目的是降价，各公司的认识与习惯，最终为自身营造什么样的市场环境；方式：不谈或屡次报价、多轮谈判；如何有效的谈判：有针准对性：从质量、技术、进度、效劳、付款等方面以及报价中的问题入手谁负责：不同目的不同的人员，从澄清、优化和摸底的角度出发或最终拍板角度工程量清单招标管理

6，评标原那么与要点根本目的，要知道各家报价的差异在哪里，选定适宜的队伍〔产品和效劳〕和价格，报证工程顺利实施合理低价的概念与把握：技术与经济结合，与工程特征结合深层次的重点分析，要有单价分析表；预防不平衡报价：分项之间、费用之间，可用图表必须与目标做比照分析表格要统一，招标文件中充分考虑评标的需要工程量清单招标管理

7，招标成功的关键为自身营造标准的市场环境，才能得到市场上的优质资源市场调研充分，了解投标人及其产品的内幕，合理确定入围的产品和队伍〔档次标准一致，新老结合〕；招标范围、要求明确，图纸文件内容清楚，加强样板管理投标报价的方式明确〔如算量不同如何处理〕，表格统一；评标充分、到位总之：准备充分、到位。时间上有保障工程量清单招标管理

8，几个常见问题有特殊照顾对象—给时机，低价中标；长期合作伙伴优先图纸不够完备—先出招标图，之后出变更；先作暂定价，并保存甲方分包的权利；时间过于紧迫—几方同时算量；加快评标速度；准备充分，压缩谈判时间工程量清单招标管理

9，总包及主要分包案例总包电梯：有针对性定产品技术要求铝合金：配件细节的掌握及分析思路装修：材料和样板的要求环境绿化：要建立实物量的标准智能化：两次，首先是系统的优化与确认第三局部工程本钱数据库的建立目的与作用掌握市场信息，积累经验数据，为合理确定作数据支持，也为保证公司的本钱控制标准稳定性；要建立制度，将本钱信息管理落实2，数据库的主要内容与形式本钱管理数据库包括本钱管理信息〔供方、法规〕与本钱信息本钱数据不仅包括经济指标〔价的指标〕，还应包括技术指标〔量的指标〕；定额也是一种本钱数据库本钱数据内容很多，概括为三个层次的本钱数据：工程及单体、分局部