学生实践教育中心物业投标方案

1学生实践教育中心物业投标方案第一章项目背景和项目需求 第一节项目背景 一、物业行业简介 三、物业管理作用 第二节项目需求 一、服务目标 四、服务标准 第二章项目整体服务设想 第一节物业公司简介 第二节物业管理策略 一、合工策略 37 第三节物业管理计划 一、总体工作计划 三、接管期内工作计划 第四节项目服务原则 2一、专业化原则 二、零干扰原则 三、服务增值原则 五、严控成本原则 第五节项目重难点分析 一、消防管理 三、安全管理 第三章项目组织架构和人员配备 第一节组织建立计划 一、建立重点 二、建立步骤 第二节运作流程说明 第三节组织机构说明 一、项目部门图示 二、项目部门职责 第四节人员配备计划 一、人员配备原则 三、人员配备安排 四、人员素质要求 第五节人员岗位职责 3一、项目经理职责 二、财务部岗位职责 三、工程部岗位职责 五、绿化部岗位职责 六、安保部岗位职责 七、综合管理部岗位职责 第四章项目拟投入物资 第一节物业用房 一、物业用房要求 二、物业用房配置 第二节拟投入保洁物资 一、具体清单 三、清洁剂使用说明 四、清洁机械使用说明 第三节拟投入安保用品 一、具体清单 二、安保用品使用说明 第四节拟投入绿化工具 一、具体清单 二、绿化工具使用说明 第五节拟投入电工工具 一、具体清单 4 第五章项目保洁服务方案 第一节保洁工作计划 一、制定计划的条件 二、制定计划的程序 三、计划的注意事项 四、具体的工作计划 第二节保洁服务标准 第三节保洁工作要求 一、总体要求 二、登高作业要求 三、清运垃圾时作业要求 四、搬运物品时作业要求 七、电梯轿厢及厅门保洁的作业要求 八、灯具、电器表面清洁时作业要求 第四节分项保洁方案 一、电梯保洁 二、卫生间保洁 三、垃圾房保洁 5七、楼层公共区域保洁 八、天台、阳台、雨篷保洁 九、玻璃门、窗、镜面的保洁 第五节垃圾收运方案 一、垃圾收运要求 二、收运注意事项 三、垃圾中转站的垃圾处理 第六节消毒服务方案 一、消毒方法 二、消毒检查 三、消毒注意事项 四、疫情防控期间消毒方案 第七节消杀服务方案 三、消杀措施 第八节保洁管理制度 一、保洁物资使用制度 二、保洁人员工作制度 三、保洁安全管理制度 第六章项目绿化服务方案 第一节绿化工作计划 一、春季绿化养护重点 6二、夏季绿化养护重点 三、秋季绿化养护重点 四、冬季绿化养护重点 第二节草坪养护方案 二、打孔疏草 第三节乔木养护方案 一、乔木养护标准 二、乔木修剪措施 三、常见乔木养护方法 第四节灌木养护方案 一、灌木养护标准 二、灌木修剪措施 三、常见灌木养护方法 第五节行道树养护方案 一、整形修剪 二、施肥养护 三、灌溉排水 四、树木复壮 第六节宿根花卉养护方案 7二、宿根花卉养护措施 第七节地被植物养护方案 一、地被植物的特点 二、抗旱灌溉 三、施肥养护 六、更新复苏 七、病虫害防治 八、地被植物的调整 第八节绿化服务管理制度 一、绿化员工工作制度 二、花卉养护管理制度 第七章学生公寓管理服务方案 第一节学生公寓保洁方案 一、保洁措施 二、学生宿舍保洁制度 三、卫生检查考核制度 第二节学生公寓值班方案 一、值班工作标准 二、值班工作制度 第三节学生公寓设施设备管理方案 205一、饮水机 8三、公共洗衣机 219 六、学生公寓热水器 七、学生公寓门禁系统 第八章设施设备管理维护方案 第一节电梯维护管理方案 三、维保安全措施 第二节配电系统维护管理方案 一、维护保养措施 二、设备工作标准 第三节空调系统维护管理方案 一、维护保养措施 二、空调使用注意事项 第四节监控系统维护管理方案 一、维护保养准备 二、维护保养措施 第五节消防设备维护管理方案 三、消火栓维护管理 9五、消防电气设施维护管理 六、消防通信设施维护管理 第六节照明系统维护管理方案 一、维护保养措施 二、常见故障检修 第七节给排水系统维护管理方案 一、维护保养措施 二、维护保养程序 第八节机电设施设备维护服务制度 一、电梯管理制度 三、空调运行值班制度 四、消防系统管理制度 第九章安保及秩序管理服务方案 305第一节门卫服务方案 一、门卫服务内容 第二节巡逻服务方案 一、巡逻服务作用 二、巡逻工作要求 三、巡逻服务实施 第三节监控服务方案 一、监控员上岗要求 二、监控员工作要求 三、监控接待操作措施 第四节停车场管理要点 第五节停车场管理措施 一、停车场岗位职责 二、停车场管理流程 三、停车场管理要求 第六节安保及秩序管理工作制度 一、门卫工作管理制度 二、消防控制室值班制度 三、停车场员工管理制度 四、停车场消防管理制度 五、停车场值班室管理制度 第十章大棚、农田、果园管理服务方案 333第一节农田除草方案 一、杂草分类 二、物理除草措施 三、生物除草措施 第二节农田施肥方案 一、肥料品种选择 二、化肥施用方法 三、有机肥施用方法 四、农田施肥注意事项 第三节大棚种植管理计划 一、一月计划 二、二月计划 三、三月计划 六、六月计划 七、七月计划 347十、十月计划 十一、十一月计划 十二、十二月计划 第四节大棚蔬菜种植技术 一、大棚菜浇水注意事项 三、大棚菜受冻后的补救措施 五、大棚有毒气体的危害及预防 六、大棚蔬菜施用二氧化碳技术 355七、提高大棚蔬菜生产效益的措施 356八、温室大棚蔬菜低温冷害的预防措施 第五节果树管理养护方案 一、梨树 三、苹果树 380第六节果树越冬管理措施 一、培育壮树 二、灌水封冻 三、树干涂白 四、树干培土 六、树盘覆草 八、设立风障 第七节大棚、农田、果园服务管理制度 一、大棚员工工作制度 二、农药喷洒管理制度 三、有害生物监测与控制制度 第十一章房屋本体及公用设施管理方案 第一节管理维护计划 一、房屋本体管理与维护说明 二、房屋本体管理与维护要求 第二节管理维护措施 一、定期对建筑物进行检查 二、维护管理具体实施方案 三、维护常见问题处理措施 第十二章质量保障与投诉处理方案 418第一节服务质量保障方案 一、配置优秀服务人员 二、加强员工队伍建设 三、注重科学管理，强化服务效果 419 420五、组建高效、合理的服务组织团队 420六、重视与采购单位关系的沟通交流 第二节投诉原因分析 一、投诉的定义 二、剖析投诉成因 421三、投诉动机分析 第三节投诉处理方法 一、投诉处理原则 二、投诉处理制度 三、投诉处理流程 第十三章项目应急预案 429第一节应急总预案 一、应急组织 二、应急原则 三、应急响应 四、应急保障 第二节消防应急预案 一、应急响应 二、应急措施 第三节治安事故应急预案 一、盗窃事故应急处理 五、重大活动安全保卫应急措施 第四节意外事故应急预案 一、突发停电应急措施 二、突发停水应急措施 第五节绿化相关应急措施 一、霜害应急措施 二、雪害应急措施 三、高温天气应急措施 第十四章项目档案管理 第一节档案管理模式 一、物业管理档案的内容 二、物业管理档案的建立 第二节档案管理制度 一、查阅利用制度 三、档案保管制度 465本方案目录中的内容在word文档内均有详细阐述，如说明备”,可参照第三章；四、如招标文件评分标准要求“项目拟投入物资”,可七、如招标文件评分标准要求“学生公寓管理服务方案”,可参照第七章；八、如招标文件评分标准要求“设施设备管理维护方案”,可参照第八章；案”,可参照第九章；服务方案”,可参照第十章；十一、如招标文件评分标准要求“项目应急预案”,可(二)其他法律法规。第一章项目背景和项目需求第一节项目背景产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了(1)商业物业：商业物业有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的行业的管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸机构(单位)投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空(2)工业物业：工业物业是指为人类的生产活动提供厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装技术产业(如电子、计算机、精密仪器制造等行业)用房则(3)居住物业：居住物业是指具备居住功能、供人们(4)政府类物业：随着机关后勤管理社会化的实施，(5)其他用途物业：除了上述种类以外的物业，称为3.附属设施：是指建筑物内和建筑物外的各类共用设(1)主体性原则：从方法论的角度上看，重视物业管体对象包括固化的物和个性的人(业主或使用人),也就是管理来实现对人(业主、客户)的服务。大多物业企业对服务主体的研究不够深入，甚至本末倒置，认为管理区域内自己说得算，将管理服务模式和内容复制强加于业主，而业主大多只有是被动地接受，其结果往往是事倍功半，服务效果会打折扣，更难谈得上优质。其实业主需求的服务才是合适的，最合适的才可能是优质的。所以要研究物业本身的设计、结构、使用功能等特点，了解业主的实际需求，在对服务主体的共性特点和个性差异充分了解的基础上，满足管理服务主体的需求是实现优质服务的核心所在。(2)主导性原则：作为物业管理服务活动的客体，物业管理服务企业在管理服务中的充分发挥自己的主导能动性，主动了解到物业特征和业主的需求，做好各项物业基础管理公共服务，尽可能地为业主提供一些个性化特约服务，以方便业主的工作和生活，使业主能够真正地安居乐业。同时在管理服务中融入自己的思想，积极与业主进行沟通交流，收集业主对管理服务的意见和建议，为持续改进工作提供依据。另外物业企业也要从员工个人形象和礼节等行为规范严格要求，主动展示给业主，让业主有亲切感和安全感，这也是优质服务的重要一个方面。(3)实践性原则：实践是优质服务的基础和源泉，只有通过具体系统的工作实践，才能不断总结成熟的工作经验提升服务，进而实现优质服务。物业管理服务是物业企业依据委托合同内容开展的各项管理服务工作，及时高效实施房屋本体及附属设施的维护，满足业主的个性需求。无论多么超前的管理服务思想理论也都需要通过实践来验证其有效(4)创新性原则：创新是优质服务的主线。通过创新进而实现物业的保值升值。物业管理服务创新包括服务理(5)现代性原则：随着高新科技的迅速发展，在物业(1)优化各种资源：一个物业管理区域的资源具有多(2)优化与业主的关系。一位营销大师说过，我们要做的事就是赢得顾客的信任和热情，假如做到了这一点，其余的问题就随着解决了。物业企业与业主是服务与被服务的合同关系，明确了自己的权利和义务，双方是平等的共同体提倡跟业主交朋友，引导业主物业管理的消费观念，取得业主对物业企业工作的理解支持和配合。优化主筛选哪些客户是重点客户，哪些客户是一般客户，哪些是潜在客户，做好分级，做到服务有的方式。另外定期走访更好地了解客户需切身感受到优质服务，也是优化与业主关系的方法之一。(3)优化服务思想：物业管理服务的产品就是服务，明确为业主服务的思想非常重要。优质服务要转变思想，树立业主至上的服务意识，在管理服务工作中处处业主着想，紧紧围绕业主的需求来开展服务，要设身地为业主解决实际使业主能够安居乐业。(4)优化服务内容：物业服务内容有很多方面，优质物业管理服务各个方面都很强，所以企业要结合项目特点，推出自己最有特色的管理服务，打造精品服务，让业主感到物有所值，甚至超出期望。(5)优化服务手段：物业管理服务手段在不同物业类型中不尽相同，能及时有效地为业主解决问题的手段才是最实在的，才有可能实现优质服务。很多优质服务的手段体现在服务的细节上，如业主有什么物业服务方面的需求，拨打一个电话，就能听到真诚、甜美的声音，声音中饱含物业管理服务人员的心血情感，感染业主，这真诚、甜美的声音也是物业管理优质服务的重要服务手段之一。把服务真正做到尽善尽美很不容易的，只有树立起良好的服务意识，怀着为业主提供优质服务的理念，不断创新优化各项管理服务，才能最终实现优质服务。三、物业管理作用1.物业管理可以延长房屋使用年限及确保其功能的正损坏。如震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等。二在使用过程中要受到人为因素的作用而受到破坏。如设计、施工质量较差。建筑材料不合格，使用不当等情况。因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、围护部分、装修、上下水及其设备管道等，都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修和加强管理，就会影响房屋的功能正常发挥，诸如电梯中途停止运行，清水管、便池漏水、屋面漏雨，门锁开关失灵，煤气、供热、空调、供水、供电中断，阳台栏杆、雨棚倒塌，装饰层脱落等等，不仅功能不能正常发挥，还会过早达到危房程度或损坏，甚至酿成伤害事故，以致影响业主生活(住宅)、工作(写字楼)与生产经营(商用与工业物业)的正常进行。推行专业化、社会化物业管理，不仅仅在于确2.物业管理能为业主及租户创造与保持一个安全、舒物业管理不仅可以使物业及其设备处于完好状态与正常运第二节项目需求(1)消防管理：严格遵守有关消防管理，年检完好率100%,确保无责任性消防事故。(2)安全防范：管理范围内治安案件发率为零，无任(3)环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在95%以上；环境卫生、消杀达标率为98%以上。(4)房屋及公共配套设施报修及时率100%以上；除因设施、机电设施设备完好率95%以上。(5)管理服务人员持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率达100%。(6)管理服务工作服从采购方的管理监督和指导，积(7)对物业管理服务满意率在95%以上；有效投诉率低于0.5%;有效投诉处理率达100%。5.建立服务人员与学生实践教育中心内工作人员的沟6.进一步规范和完善24小时值班制度，将管理处的值班运作纳入公司的24小时值班网络，公示公司和管理处的素质，确保持证上岗率达100%。(一)设施设备运行、维护、管理服务消火栓灭火系统、灭火器具、通风及防排烟系统)及电梯运理、空调系统运行管理(室内机、室外机及控制电源)、给排水设备运行维护管理(生活给水系统、排污系统、雨水系统)、灯光照明设备运行维护管理、安防监控系统及智能管停车场)。配电柜、变压器。要求高低压配电柜、变压器每2小时检3.学生实践教育中心内中央空调系统及供暖供热空调阀、末端分机盘管、电机；分体空调(X台)、室内机、室闭门器、指示灯、广播、灭火器、消防风机等，保持24小5.备用应急供电(柴油发电机)系统运行管理：包括但市电断电后，能5分钟内到达发电机房、在10分钟内启动(二)房屋建筑本体及附属建筑物、构筑物的巡查、管(三)保洁管理服务及门窗玻璃(含玻璃幕墙)的清洁而进行的日常管理工作，7.纸篓内废物不得超过2/3,随时更换垃圾袋。(四)学生公寓管理服务(五)大棚、果园、农田管理服务4.大棚、农田、果园等场所为教学实践场地，中标单位需按要求满足教学需求。5.原有的花卉归中心所有，中标单位负责养护；如需增加新的花卉，由中心提供，中标单位负责养护，新增花卉归6.大棚、果园、农田管理日常工作人员不少于X人，农忙季节根据需要增加临时雇工。(六)治安保卫、秩序管理服务1.负责中心门卫的传达、值班、进出人员和车辆的登记查验、院内巡查、秩序维护、车辆停放、消防安保监控等安全保卫工作(不含监舍室内区域),确保上述地域内的人身财物安全，各项工作正常有序运转。2.实行24小时值班服务，不得少于三个班次，确保无漏岗、脱岗等失职现象；发现情况须及时向安全管理部门汇报，必要时向实践教育中心报告并填写好当班记录。3.负责对外来车辆、来客来访人员进出进行登记、引导车辆正确行驶，有序停放，做好门前“三包”等工作。4.对实践教育中心内搬出物品，须有中心的出门证，经查验、登记后，方可运出，每月做好登记统计和上报工作。5.严禁闲杂人员进入非开放区域内，未经允许不得进入实践教育中心院内。6.实践教育中心内实行24小时值班，每2小时至少巡逻1遍(各区域巡逻点),节假日增加巡逻2遍，根据规定的时间、路线，开展巡逻检查，对重点区域加强巡逻，每组巡逻人员不少于X人，并列或列队巡逻，着装规范整齐，携带必要的安全器械。发现问题及时果断处置，并迅速向实践7.遇有突发事件时，及时向实践教育中心报告，防止事等候相关部门处理。安全巡逻要建立台账，做到有记录、有8.实践教育中心发现物管企业配备的安保力量不足或人员素质(所有服务人员无犯罪记录)、年龄层次、业务水平达不到规定的要求，需要加强保卫力量、增加保安岗位或调整人员配备的，物管企业必须无条件服从，立即调整到位。四、服务标准1.负责所有服务内容和服务人员的管理工作，建立物业完整规范的档案管理制度，分类科学、保管完整、调阅有记录，能满足日常物业管理的需要。2.对建筑物本体机电电气设备技术、智能电气设备的指导、维护工作方案制定，并组织实施管理、监督、安全管理、查处违章，现场物业管理质量管理体系运行。3.所有服务内容和服务人员安全生产的全面检查管理4.建立物业后勤服务会议制度，整改措施执行有力并迅速反馈信息。第二章项目整体服务设想第一节物业公司简介(根据项目实际情况编写)立了“以人为本一人性化管理、以客为尊一超越客户满意”企业的管理运作水平，赢得客户的信任与忠诚，赢得企业的望为准绳，努力用精致管理和温馨服务回报社会，继续领行业之新，标行业之异，以昨日的成功作为今日的起点，迈出新的步伐，通过XX物业管理有限公司提供的全方位物业管正确选择，让您走向美好的明天。第二节物业管理策略本公司长期致力于现代企业制度的建立与完善，并坚信坚实的管理理论是夯实一个企业内部管理的重要基础。针对XX学生实践教育中心的物业特质，我们将以详尽的客户关系管理、合工理论、目标计划管理、时间管理等一系列理论体系作为物业管理项目运作的理论保障。一、合工策略本公司倡导，每一个员工都必须成为学习型的个人，由此，公司才能真正建立成为学习型的组织。因此，员工综合素质的培养，在本公司一直受到重视。而在对员工进行综合素质培训的同时，本公司越来越明显感觉到，合工理论将在现代企业发展中起到积极的作用。本公司打破分工理论的桎梏，在公司提出“合工理论”,即借助信息技术，以重整企业业务流程为突破口，将原先被分割得支离破碎的业务流程再合理地“组装”回去，将几道工序合并，归一人完成，并将分别负责不同工序的人员组合成工作小组或团队，以利于增加了组织的凝聚力，大大调动了员工的积极性，促进了员工的个人发展。本公司将在XX学生教育实践中心物业服务的管理中以合工理论作为工作流程组装合并的基础理论，最大限度地降低管理成本，提高工作效率。二、客户关系管理“以客户为中心”,不是一句空洞的口号，而是富有哲理的经营理念。反映在企业当中，就是所有的业务过程围绕如何更多地为客户创造价值，客户获得客户价值是客户满需要一套科学而有效的解决方案，它包括以客户为中心的战略规划、管理咨询、实施等核心环节。本公司将以此作为物业管理的核心理念，对XX学生教育实践中心的物业管理市场有效开发和拓展。由本公司整体目标延展出XX学生教育实践中心物业管理处各工种分项活动、分项目标与各项工作计划的过程即所谓目标计划延展。即为目标计划管理的精髓。其实施则透过本公司组织架构，应用目标延展的方法来制定XX学生教育实践中心物业管理处各项工作计划，并建立绩效指标作为衡量目标达成的考核标准。四、工作时间管理要求XX学生教育实践中心物业管理处各工种员工务必了解时间管理的含义、树立时间成本的意识，掌握时间管理的远近分配、时间管理的优先顺序、时间管理的限制突破、时间管理的计划效率、时间管理的结果及评估等，使XX学生教育实践中心的各项物业管理工作得以高效率的展开。第三节物业管理计划一、总体工作计划序号工作项目具体内容时间1制定详细管理方案2人力资源组织3签订委托合同1.就管理用房及其他管理问题进行4完善管理及办公条件5成立XX管理部6制订及完善管理规章2.配合管理特点，制定和完善切合实7物业的验收与接管、各项资料的移交1.依据接管验收标准逐项核对，并办2.对遗留问题做好备案，并与建筑商(一)目的完善建筑设施设备安装建设细节，收集掌握水电及隐蔽工程数据，图片等便于日后管理需要，为节能降耗便于管理提供完善意见，掌握各类设施设备维修配件相关信息，提供物业管理保障支撑，提前熟悉物业特点，拟定XX学生实践教育中心物业管理方案。(二)分工1.项目经理：全面负责本项目的介入计划制定，修改，完善；听取各专业人员的工作汇报，及时调整工作方向，聚焦工作重点；批准各专业组的工作计划，调配资源支持各专业组工作推进；加强与甲方的沟通和协调，及时了解甲方工3.工程前介师(物业管理方向):负责所辖楼宇建设及(三)工作步骤序号内容备注1房屋及公共设施维修保养2水电设备、公共设施设备的维修2.水电设备、公共设施设备的维修资3治安管理4智能化设备管理5环境管理6财务管理7完善配套设施管理8档案的建立和管理三、接管期内工作计划序号内容时间备注1服务合同根据委托内容明确双方的责、权、利关系定标后一个月内2办理交接定标后一个月内3处3.了解中心内内环境与配套设备设接管后4其他事项接管后第四节项目服务原则为充分保障XX学生实践教育中心物业功能的发挥，我们根据我司多年来的物业服务经验，确立一系列符合XX学生实践教育中心特色的服务原则。一、专业化原则我司将为XX学生实践教育中心配置专业方向针对性强、专业水平高的管理服务人员，充分发挥我司服务严格、周密、业化服务安全、准确、快捷”;“确保各类人员服务礼仪星级化”;“确保各项工作服务标准星级化”。二、零干扰原则我司运用自身多年的物业服务经验，针对XX学生实践教育中心工作时间，合理安排各项物业服务工作，将物业服务对XX学生实践教育中心正常的教学工作的不良干扰降低三、服务增值原则我司为XX学生实践教育中心确立“全方位、一体化”的服务方案，在确保服务标准完全落实基础上，我司将充分利用多年来品质管理经验，积极推进“服务标准化、5S环境维护、消除Muda(超量工作造成的无效劳动、等待的浪费、过程的浪费等现象)”三大服务增值活动。通过改决原则”,予以淘汰。对年度考评排名最后的员工，同样执第五节项目重难点分析任书》,并实施必要的奖惩措施。3.建立一支由管理处全体员工及部分业主共同参加的正常运转的最根本条件。而在物业管理界流传着这样一句化程度高、专业技能强的机电保养队伍，不仅能保证设备的正常运转，更能够延长设备的使用寿命，且有效地控制运行成本。我公司在对高档物业的管理过程中，逐步积累并总结出一套行之有效的机电设备管理模式。在XX学生实践教育中心的物业管理过程当中，我们将移植这些先进的设备管理模式，在确保XX学生实践教育中心机电设备安全运行的前提下，达到设备保值，延长寿命，节能降耗的目的，为此我1.定人定机制：通过内部竞标的方式将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚细则量化后联系起来，以保证设2.时效工作制：对所有的维修厂工作均实行时效管理，做到准确及时，以确保XX学生实践教育中心所有机电设备3.不均衡管理：针对XX学生实践教育中心的教学工作时间合理安排设备的维修养护，基本做到不影响正常的工作和学习，真正实现我公司一绩倡导的“零干扰服务”。三、安全管理安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为客户所关注的工作，必须做到万无一失。针对XX学生实践教育中心的物业特点，本公司准备采取全封闭式管理，严格采取“来访登记”的管理控制手段来确保无危险人员进出；在交通、物品出入管理上，采用本措施应用于XX学生实践教育中心，以确保XX学生实践教育中心在安全管理上的万无一失。建XX学生实践教育中心容易，管理XX学生实践教育中心难，特别XX学生实践教育中心的运行的成本很高，所以能耗开支自然也就成为关注的焦点，我公司的管理人员对此更有清醒地认识。经过近几年的管理实践，也已总结出了一套科学有效的节能、降耗管理措施。我公司将在保证XX学生实践教育中心物业管理收费水平低于同档次物业的收费标准的前提下，提高有效的节能降耗措施降低成本，以确保教育中心各项使用功能的实现，最大限度地节约资金，具体(一)电梯的节能管理1.电梯宜取消返基站功能。2.多梯应采用群控方式，减少不必要的电梯无效空车运3.根据人流量和实际使用情况合理制定电梯开停时间，保证电梯有较高利用率。4.加强电梯管理(我公司拟安排两名兼职电梯导引人员),防止人员捣乱，导致电梯无谓空载运行。5.采用变频变压调速系统，达到节能高效的目的。6.机房应尽可能利用自然通风，不满足电梯控制柜运行条件的机房，可采用空调降温，应设温控器控制空调运行。(二)供配电系统的经济性运行1.变压器合理换切问题：收费项目有基本电费，电量电费，并有用电最低消费限制。若此时开启多部变压器，将造成巨大亏损。而合理换切变压器可产生极大的经济效益，在保证变压器不过载的情况，应尽可能地减少投入台数。在必要的情况下可对低压配电部分做技术改造，使各段低压母线可方便联络，计量不受影响。2.中央空调机组的经济性运行：(1)中央空调机组投入使用前，必须进行仔细的费用测算，以决定是否启用。制冷机投入的台数原则上为一台可全负荷工作，决不投入第二台。未使用区域的冷冻水分支管应关闭，不同主回路上的用户，当使用一台制冷机时，宜通过适当的改造，将其连接，并可通过闸阀切断关联。(2)冷冻水出水与回水温差应控制在7至10度。温差变大，制冷机效率会降低，同时冷冻水管从外界吸收的热量增大，增加能量损耗。秋冬季当环境温度较低时，冷却塔风机可不开，但须保证冷却水的温差在允许的范围内。负责巡查的人员，应定时测量各区域温度，及时将情况反馈给开机人员，以便调整。室内温度一般控制在26度左右，严禁超标准供冷。大门若不能关闭，应加装风幕，阻挡冷气外流。根据教学时间安排，应及时关闭风机盘管、新风机、风柜等。(3)中央空调系统是耗能极高的设备，稍有疏忽，就(三)供水系统的经济性运行与节水管理(1)各类水泵、阀门、供水管道应保证不漏水。(2)水池的水位控制器、浮球阀工作正常，避免水位(1)调整冷却塔风扇角度，减少冷却塔的漂水。(2)控制冷却塔托水盘的水位，避免溢水。(3)由专业水处理公司每年对空调进行水质处理，减6.地面清洁：地面清洗周期为10天，但可根据地面脏(1)由相关部门组织员工(特别是新员工)进行节约(2)在宣传栏，公共用水点张贴节约用水宣传标语，(3)清洁绿化操作人员应掌握正确的清洗、浇水方法，(4)实行奖惩办法，对节约用水的个人、集体进行奖第三章项目组织架构和人员配备第一节组织建立计划一、建立重点1.要有明确的目的：首先，要给本项目定位，即明确所处的地位、任务等因素。定位以后，才能明确如何建议项目组织机构，以及如何去发挥项目组织机构的作用。所以，机构设置要有明确的目的，不是为了机构设置而设置，而是实事求是地根据完成建设、工作任务而必须设置的必不可少的，精干高效的机构设置和一支管理队伍。2.要从提高工作效率入手：设置科学合理的组织机构后，要配置精干的、素质好的管理人员进入各个管理岗位。本项目工作能不能搞得出色，管理人员的科学、严格、高效的管理手段和办法是相当重要的。如果管理人员工作拖拖拉拉，马马虎虎，没有锐意开辟、创新进取的精神，那么,工作肯定毫无起色，甚至把一个原来比较好的一个单位(部门)拖垮在要提高工作效率，首先，要不断地刻苦学习，特别是学习先进的管理经验；其次，要学习先进的科学知识，特别是目前进入“电脑”化的时代，更要学习，用现代化的先进科学的工具来提高工作效率。3.要不断提高职能人员的素质：职能人员的素质是关键的，有时很多事情失败或不成功，往往是由于经办人员(职能人员)各方面的素质较差而造成的。所以，不断提高职能人员的素质是非常重要的。首先，因人制宜地对每个人员进行专门培训，包括岗位培训，包括货物生产和检验的必要知识；其次，经常深入下去，要调查研究、及时了解职工在想什么,做什么,真正做职工的知心朋友。在接触中，从职工身上可以学到很多东西，取长补短，在学习别人长处时，使自己的思想境界不断净化，为处理职工中出现的各种复杂情况打下扎实的基础。4.要相互配合，不断提高工作效率：在机构设置时，不同的科室、部门其工作职责也不一样。但是，全场的工作应是一盘棋，不能各行其是。各部门除了完成本职工作之外，更需要相互配合，为完成各项生产任务同心协力把工作搞分管领导及时进行协调，把相互推诿的事以最快的速度予以解决。只有在工作中相互配合，才能不断提高工作效率。二、建立步骤1.确定组织目标：项目目标是项目组织设立的前提，应根据确定的项目目标，明确划分分解目标，列出所要进行的工作的内容。2.确定项目工作内容：(1)根据项目目标和规定任务，明确列出项目工作内容，并进行分类归并及组合是一项重要组织工作。对各项工作进行归并及组合并考虑项目的规模、性质、项目复杂程度以及单位自身技术业务水平、人员数量、组织管理水平等。(2)如进行实施阶段全过程项目管理，工作划分可按(1)合理确定管理层次。管理组织结构中一般应有三制层(协调层和执行层),具体负责规划的落实，目标控制及合同实施管理，属承上启下管理层次。三是作业层(操作层),由现场人员组成，负责具体的操作工作。(2)配置工作岗位及人员。(3)制定岗位职责标准与考核要求。(4)制定工作流程与考核标准。第二节运作流程说明第三节组织机构说明一、项目部门图示一旦由我公司中标，公司将立即委派思想进步，工作踏实，有一定协调能力，年富力强的同志担任项目经理，在公完成本次学生实践教育中心的物业服务工作，项目部下设财务部、安保部、绿化部、保洁部、工程管理部等部门，以便确保项目获得必要的人力、设施、技术和财力资源，以保证项目体系的有效运转和持续改进。综合管理部综合管理部工程部保洁部绿化部安保部财务部物业管理处项目经理门职(一)财务部7.负责固定资产及专项基金的管理，会同相关管理部10.负责公司成本的核算工作。制订规范的成本核算方11.负责公司资金缴、拔、按时上缴税款，办理现、现12.负责公司财务审计和会计稽核工作，加强会计监督(二)保洁部(三)绿化部2.负责绿化养护管理工作，全面完成各项绿化工作任4,负责制定年度绿化养护计划，并细化到月，负责制(四)安保部2.确保学生教育实践中心外侧道路交通顺畅。3.执行学生教育实践中心内各楼面巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查协助记录维修事项，如照明、漏水、空4.及时检查学生教育实践中心的公共设施是否完好。5.负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，设备、工具装卸区的车辆、人员管理。6.护管监控室消防安报监控工作。7.检查进出设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工作。(五)工程部1.负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的供水、供电、设备运行正常。2.贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。3.对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行。4.根据岗位要求以及自身能力，对负责片区的设备运行、维修、保养工作进行实际操作。5.巡检消防栓、消防水管、给排水主管道、管道配件、楼道、天台系统，并做记录。6.巡检强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统及水池水位控制线路等。7.对工程部技工的工作情况记录进行汇总，发现故障的立即向值班工程师汇报并及时处理。8.负责公共设施设备及水、电维修，并对维修工作质量9.严格遵守安全技术操作规程并按有关制度办事。10.按照公司节水节电的规定，做好节水节电的工作，并提出可行性建议。每月对公共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并进行解决。11.按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。(六)综合管理部(1)建立物资库存和出入库登记台账，并及时办理出入库手续，录入收、发、存的相关数据。(2)负责库存办公用品、劳保用品、生产用物品等保管、养护、盘点和帐物核对。(3)负责发放办公用品、劳保用品、生产用物品等。(4)负责低值易耗品的配备、调剂、盘点、报废和帐(5)负责废旧物资的日常管理和处理。2.负责项目部的协助性工作：(1)负责项目部有关后勤保障方面的管理工作，构建完善高效的后勤管理体系，使后勤保障体系正常高效运转。(2)负责项目部有关后勤保障方面的日常管理工作，帮助、指导、协调、解决日常工作中出现的各种问题，并将有关问题向上级领导进行反馈。(3)负责拟定并完善有关后勤保障的管理制度、流程、工作指引，申报经批准后组织实施，并对相关部门落实情况进行培训、检查、考核、优化等工作，定期进行回顾、总结。(4)了解掌握有关后勤服务、后勤管理的信息、动态，采取有效的措施，确保后勤保障工作有序高效运行，并向相关部门提供咨询及相关信息。(5)负责有效管理项目部后勤费用预算，协助采取有效手段，降低公司后勤费用。(6)负责办公场所和员工宿舍的后勤管理工作。(7)负责项目部重要会议、对外活动、重要业务项目3.负责项目制度建设与管理：(1)编制人力资源管理的各项规章制度及员工的日常行为规范并监督实施。(2)根据项目进行状况，及时对人力资源各项规章制度进行修改和完善。4.负责薪酬与福利制度：(1)组织制定适合本项目的薪酬管理制度。(2)按规定做好日常工资计划、核算、发放及统计分(3)根据相关规定，负责办理员工的各项保险及福利(1)执行项目的人力资源管理制度，办理员工的聘用、(2)组织员工的职称与技术等级评定。(3)企业人事档案管理及人力资源信息系统的维保工(4)劳动关系管理协调企业内部员工工作，维保良好(1)负责项目基础设施的建设与管理工作。(2)负责项目的日常安全管理工作。第四节人员配备计划求又具有多样性，因此，完全意义上的“通才”,“全才”才”,而应该选择最适合空缺职位要求的候选人。有效的管理就是要能够发挥人的长处，并使其弱点减少到最小。8.动态平衡原则：处在动态环境中的组织，是不断变革和发展的。组织对其成员的要求也是在不断变动的，当然，工作中人的能力和知识也是在不断地提高和丰富的。因此，人与事的配合需要进行不断地协调平衡。所谓动态平衡，就是要使那些能力发展充分的人，去从事组织中更为重要的工作，同时也要使能力平平、不符合职位需要的人得到识别及合理的调整，最终实现人与职位、工作的动态平衡。根据项目性质展开工作分析，设置不同的部门，而不同部门又有不同岗位，不同的岗位又有不同的职责，常见的岗位设置原则具体说明如下：2.最低数量原则。3.有效配合原则。4.责权统一原则。5.有效管理幅度原则。三、人员配备安排(注：以下内容根据项目实际情况填写)(一)项目人员基本情况表项目人员基本情况表序号姓名性别岗位学历职称经验备注123456789公章，本表可在不改变格式的情况下根据具体需要自行增(二)项目人员简历表项目人员简历表姓名性别年龄职务职称学历参加工作时间从事负责人年限已完成项目情况单位名称规模日期是否在服务期项目质量公章，本表可在不改变格式的情况下根据具体需要自行增(三)拟派项目经理履历表项目经理履历表1.一般情况姓名年龄学历毕业学校专业职务职称拟任何职务参加工作2.个人简历时间专业工作经历序号项目名称该项目中任何职12345(一)总体要求践教育中心的正常教学和工作。(二)管理人员要求合格的管理人员必须具备相应的素质和能力，主要包括1.过硬的业务知识和水平：因为公司业务具有一定的专业性，所以要求管理者也要具备一定的专业知识、具备一定的技术水平和能力，这是管理者不可缺少的条件。2.良好的道德品质：担任管理职务的人拥有相当的权所以权力能否正确运用在很大程度上取决于管理人员的良知。此外，管理者能否有效影响和激发下属的积极性，也在很大程度上取决于管理者个人的道德品质。3.富于创新的精神：管理者的任务不仅是执行上级的命令，维持系统的运转，而且要在组织系统或部门的工作中不断创新。只有不断创新，组织才能充满生机，不断发展。4.良好的决策能力：管理过程中充满了决策，决策能力是管理人员应具备的一种重要能力。5.较强的沟通能力：管理人员既要善于理解别人，也需要别人理解自己。组织成员之间的相互理解是组织成功的基本保证，而要实现相互理解就要借助信息沟通才能完成。沟通的效果决定了管理者与员工相互理解和相互信任的程度。作为管理者必须具有进行有效沟通的技能。6.较强的组织协调能力：管理者的职责之一就是实现组第五节人员岗位职责10.注重与行业主管部门及同行业之间的交流，树立公11.定期巡视所管物业及各部门的工作情况，检查服务12.以身作则，关心员工，奖罚分明，使管理处具有高(1)负责日常财务核算管理工作。(2)定期编制和汇总各类财务报表，并提供有关基础(3)定期或不定期编制财务分析报告。(4)编制年度财务预算，并动态监控预算的执行情况。(5)组织中期和年度会计查账工作，保证及时公告。(6)组织协调与税务部门的工作，督促各单位严格遵守国家税法和发票管理的有关规定。(7)修订和完善各项财务制度及内部规定。(8)定期检查财务制度建设及执行情况。(9)监督检查日常会计核算的真实性、准确性，报表反映利润、费用等指标的真实性。(10)考查资产增减的情况和往来款构成及清理情况(11)完成领导交办的其他工作。(1)负责审核和办理相关的财务收支工作。(2)编制记账凭证及会计报表，登记会计账簿等相关(3)记账、算账、报账要做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚、按期报送。(4)妥善保管会计凭证、账簿、报表等资料，做好公司财务文件资料的保密工作。(5)负责对因公报销的费用进行审核，并根据审核后的记账凭证进行登记。(6)负责纳税申报、税收计算与统计等工作，另外还须编制好纳税相关的报表。(7)做好固定资产的核查与盘点工作，及时编制各类(1)负责票据审核工作。(2)负责员工工资核算、税款的缴纳以及费用报销等(3)根据项目的实际需要提取、送存及保管现金，确保项目运营活动的顺利进行。(4)依照相关规定，按时办理有关税款的申报缴纳等(5)领导交代的其他事务的处理。(1)负责财税帐的记账凭证编制和报表报送的相关工(2)编制项目的政府统计报表。(3)负责对外部年度财务审计和专项审计的工作。(4)协助会计对项目成本的管控与核算。(5)完成领导安排的其他工作。三、工程部岗位职责(一)工程部主管职责1.在项目经理的直接领导下，全部负责XX学生实践教育中心工程管理和维护工作的统筹安排，保证XX学生实践教育中心所需动力设备、机电设备、空调设备、弱电设备的2,参加管理处组织的会议，汇报部门工作，接受上级的考核与评估。对机电运行部所有人员和设备全权管理和调切实保障动力设备的安全运行，尽最大努力，以最低的费用开支保持XX学生实践教育中心的水准。3,制订下属各岗位规范操作堆积，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。4.深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天对各岗位交接班日志及设备运行记录，并根据设备运行参数分析设备5.与综合管理部协作，做好人员培训工作。6.与其他部门协作，做好安全防范及跟踪落实工作。7.组织制订完善本部门的岗位职责、工作程序与质量标准、管理规章制度等。8.主持部门每周工作例会，组织召开部门专题会及月总结大会9.制订本部门工作计划，管理部门库存物品及办公用品成本控制和预算。10.每月总结工程维修质量及管理情况，分析原因，落11.审核部门工程设备品，维修配件、工程改造材料的12.审核领班的各项计划，对各专业组领的工作质量进行督导检查，做出评估，对领进行培训，提出其业务能力和13.审核部门报表、请示和报告等。14.根据工程维修作业量及涉及专业调派人员的工作。17.统计每月工程材料水、电消耗情况，并组织各专业(二)工程部调度职责4.根据各部门呈报的应急维修单，按照维修程序及要8.根据工程维修作业量及涉及专业调派相关人员的工10.部门主管因故不在岗时，受部门主管委托全权行使(三)工程部领班职责(1)早、午、晚检查本系统主要设备的运行技术状况，(2)检查本系统运行状况，发现问题立即纠正。(3)检查下属岗位纪律，发现不良现象立即纠正。(4)现场督导工程施工，控制工程质量与进度。(5)实地检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，(6)审阅运行报表，掌握所管辖系统当天能耗情况，(7)设备发生故障及时组织检修，出现隐患及时组织(8)负责制定系统设备月度和年度的维修保养计划和织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。(9)执行部门主管和总工程师的指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，按三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气(石油气、蒸气、制冷剂);五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好的标准严格检查督导下属。(10)根据下属员工的技术状况和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德教育和专业技术知识培(11)审核下属员工考核，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交(12)负责与机电运行部其他专业之间的协调和配合工作，处理本专业和相关专业之间的协作关系，根据施工维修量适时调配专业人员。(四)操作员工职责(1)严格遵守公司及本岗位的各项规章制度。(2)努力学习技术，熟练地掌握XX学生实践教育中心内部供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性(3)努力做好设备的维修保养工作，确保安全运行。(4)坚守岗位，定期巡视电气设备，密切监视中央信(5)对来人来电及时登记，并填好派工通知单通知维(6)正值班负责调度电工日常维修工作。(7)负责周区变电站和电力调度部门的业务联系，并(8)发生供电事故时，值班人员应保持冷静头脑，按(9)事故未排除正进行交接班，交接两班人员应协同(10)请假、补休需在一天前报告工程师，并由工程师(11)按规定的时间做好值班室内外清洁工作。(1)热爱本职工作，对工作认真负责、遵守电气操作(2)熟悉XX学生实践教育中心的照明、动力系统等设(3)负责安装各类电器线路和设备，负责各种小电器(4)努力做好所管辖电气设备的维修保养工作，对来(5)严格按照电气设备规章制度上岗，注意用电安全，(6)认真做好节电、降耗的工作，对各种违章、违例(7)注意节约原材料，在保证设备正常运行的基础上(1)经常巡视各电梯的运行状况，及时排除故障，消(2)负责各电梯照明及内外呼叫指示器的巡查和维修(3)负责电梯桥厢(不包括厢内)、井道及井道底、(4)在电梯显眼处张贴标示牌及乘客须知，并建立电(5)按保养规划对电梯进行日常及定期保养，保证设(6)认真填写值班运行及设备运行保养记录。(7)配合有关部门做好电梯年度安全检查工作。(8)交接班时，应交代清楚各电梯的运行情况，并对(9)做好设备维修过程的详细记录及消耗备件记录，(一)保洁主管岗位职责1.负责保洁工作的现场管理，了解保洁员的思想和工作2.做好每天巡视工作，对发现问题及时解决，每周向项3.熟悉项目内的楼栋数量及分布，道路、绿地分布及面积，公用设施设备等情况。4.合理配置区域内保洁工具的数量，合理配置保洁人5.培训和督导。6.负责保洁员的岗位技能培训工作，有效制止违章操7.负责上下班点名并登记考勤，组织晨会。8.负责作出培训计划，并按照计划负责组织实施。9.负责进行区域内的日检、周检工作，每天巡视项目最少两遍，确保区域内不留死角。10.带领保洁人员完成安排的临时工作。11.完成上级领导交办的其他工作。(二)保洁部班长岗位职责10.日常工作中对采购方领导提出的卫生要求及时处(三)保洁部职员岗位职责3.熟悉各自所负责清洁卫生范围内的区域，并对区域内4.按照要求和标准对所属区域进行清洁卫生，维护区域5.每日负责公共走廊、楼梯、电梯、等清并不断巡视保洁干净。6.每周清洁楼梯扶手两次，清洁公共区域防火门及窗户7.每月对楼梯墙面进行清扫一次，无蜘蛛网、尘土等。8.工作时间不做与工作无关的事，如聊天，长时间接打9.每日加强巡视保洁，及时清理区域内的垃圾，做到随10.使用并保管好保洁工具，做到勤俭节约，以旧换新。11.积极参加公司培训，提高工作水平，及个人素质。12.完成上级领导交办的其他工作。(1)负责大棚、农田、果园里有害生物的定点监测工(2)负责将有害生物的监测结果上报公司，数据要科(3)负责大棚、农田、果园里有害生物监测点、诱剂、(4)负责大棚、农田、果园里有害生物发生种类调查(5)负责大棚、农田、果园里有害生物防治中的农药(6)负责大棚、农田、果园里一年中有害生物发生、(1)熟悉本岗位工作范围内的基本情况，掌握本岗位(2)熟练操作各种绿化工具、设备，清楚各种绿化物(3)进行喷洒农药、修剪树木等具有危险性的工作时(4)根据季节性特点，落实各项措施，做好排涝、防(5)负责杂草、枯枝、落叶等杂物垃圾的清理保洁工(6)负责各类花卉植物的浇水、施肥、松土生长的养(7)负责各类花卉植物的修剪、移栽、补种的整形美(8)负责参与突发事件的应急处理。(9)完成领导交办的其他工作。(一)安保部主管职责5.配合其他部门处理所管区域内的各种安全事故和事(二)安保部监控职责(1)在主管及运行领班的领导下，具体负责保安系统(2)对中心的各主要出入口，重要部位，要害部位要重点监视，对有特殊情况出现应立即通知保安及有关部门，并配合护管部及有关部门协调行动。(3)对各报警部位发生的报警信息，应在5秒内进行确认，并调出报警区域摄像和图像进行分析和确认，如有特殊情况应立即通知护管部及有关部门、并将报警情况及处理过程记录在保安监控值班记录表中。(4)各班次交接班时，应对所有监视点位摄像机的图像巡查一遍，观察图像的质量及监控设备的工作情况，并在交接班记录表设备运行状况一栏中予以记录。(5)夜班安保当值监控员，应于每天零时更换路向集中的录像带，并对已录的录像带逐一进行抽样回放，确定录像情况是否正常，并在交接班记录中予以记录。(6)每班次应对门禁系统各参数进行一次巡查，对感应卡的时限、权限应严格按主管部门的规定执行，更改时限或权限需有主管领导的批示方可进行，到期感应卡应提前三天通知部门主管。(7)认真做好运行记录和交接班记录，保持监控设备的清洁，每班次交接班前清洁整理一次。(1)在主管部门及运行领导的领导下，具体负责中心的消防报警及联动系统的监控工作。(2)消防监控员应熟悉消防规范，对防火分区及各消(3)当出现火灾报警及消防报警时应在5秒内进行确(4)当确认火灾发生时，应立即报告主管领导，情况危急时应拨打119火警电话请求援助，同时启用火灾区域的(5)发现被污染的报警探头，及时通知弱电维修人员(6)认真做好报警及交接班记录，保持监控设备的清(三)安保部消防员职责是上班还是下班，必须全力投入抢救工作，不得临阵逃避。七、综合管理部岗位职责(1)做好人员的招聘工作(统计各部门的用人招聘需求，经项目经理审核同意后实施开展人员的招聘)。(2)员工的入职、离职的管理及员工关系的处理。(3)后勤物资的保管及物资申领工作的管理。(4)社保办理及工伤的处理。(5)员工的日常考勤管理。(6)车辆的派车安排及管理。(7)门禁卡及考勤卡的制作与发放。(8)主管交代的其他事务。(1)规章制度的制定及修改。(2)负责起草项目的相关通知、合同、计划报告总结(3)文档资料的整理归档。(4)日常行政事务的开展实施。(5)人员的培训工作以及会议的会议记录工作。(7)项目规章制度施行的监督和管理。(8)各部门办公秩序和工作纪律状况的监督和维护。(9)主管交代的其他事务。(1)在综合管理部的领导下负责档案整理、编目、鉴(2)负责《档案管理制度》规定的各项档案的收进和(3)负责档案管理室内部整理，档案装具和案卷排放(4)检查档案安全保管情况，发现对档案有害因素时，防潮、防火、防盗、防高温、防虫鼠),做到以防为主，防(5)明确档案利用工作的目的，积极主动地做好接待(6)正确处理好利用和保密的关系，增强保密观念，(7)负责档案、资料调借工作，做到提供准确、及时(8)应用电子计算机编目检索、存贮及调用档案；利④未及时上报归档或管理不善的档案管理者。⑤未按手续进行借阅、外带者或越级查阅者(档案管理者同罚)。(9)负责档案、资料利用效果的信息反馈工作，收集利用典型事例，年终写出利用分析综合报告，及实例选编。(10)完成领导交办的临时性工作任务。(11)年末认真总结本岗位工作及制订下年工作计划，第四章项目拟投入物资第一节物业用房一、物业用房要求为创造一个良好的办公环境，依据相关规定，以及结合XX学生教育实践中心特点，除各类设施设备机房外，物业管1.管理服务用房：管理处接待、办公用房。2.保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库。二、物业用房配置1.管理处办公用房：划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建设部相关文件执行。2.工程维修作业工作室：需放置梯子、台钻等设备及备3.保安、保洁人员休息、更衣室：放置更衣箱、凳子、4.注意：以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用房为宜，总的原则是给业主及租户带来方便，提高我方人员工作效率。第二节拟投入保洁物资(根据项目实际情况填写)序号工具名称单位数量使用周期(月)1洗地打磨机台2抛光机台3吸尘吸水机台4全自动洗衣机台5消毒喷雾器套6玻璃刮套7水桶个8地刷把9垃圾斗个塑料扫把把卫生吸泵把小垃圾袋个洗衣粉斤毛巾条尘推杆(90cm)套尘推布(90cm)把尘推杆(110cm)套尘推布(110cm)把吸水拖把套橡胶手套双钢丝球个海绵擦块檀香盒樟脑丸包玻璃清洗剂桶草酸桶不锈钢光亮剂瓶消毒消杀水瓶垃圾车辆雨鞋(外围保洁用)双雨衣(外围保洁用)套大竹扫(外围保洁把地面除尘液桶封底地蜡瓶高速面蜡瓶起蜡水瓶大理石晶面剂瓶大理石研磨浆瓶静电吸尘剂瓶(1)使用方法：每片1g加水0.4-1kg(80-200mg/L),物体表面接触10分钟。(2)适用范围：用于饮水、物体表面和空气消毒。(3)规格：①A片重0.65g/片每片有效氯250mg。②B片重1.25g/片每片含有效氯500mg。(4)消毒剂使用方法：使用方法是按照B片重1.25g/①洗手间消毒除臭除味：使用浓度200mg/L(1片兑500g水)喷淋、擦洗10-30分钟。即每500ml自来水加一片消毒片，溶解后用抹布对洗手间所有设施擦洗10-30分钟，滞留5分钟后用清水清洗干净(注意滞留时间过短达不到消毒作餐具、茶具、桌布等消毒：使用浓度50mg/L(1片兑2000g水)浸泡、擦拭5-10分钟即可。即每2000ml自来水中加一片消毒片，溶解后用抹布浸满消毒液，擦拭消毒。滞留5分③公共环境、办公室消毒：使用浓度100-150mg/L(1片兑666-1000g水)喷淋、擦洗10-30分钟即可达到消毒除臭除味效果。喷药剂量需15-20ml/m³。溶解后喷洒，冲洗或拖擦。滞留10分钟后用清水清洗干净。⑤拖把、毛巾消毒：墩布桶内放2-3片，浸泡30分钟(5)注意事项：①如果使用的消毒片是250mg规格者，数量应加倍。用主要成分为次氯酸钠(NaC10),无色或淡黄色液体，且具有刺激性气味，有效氯含量5.5至6.5%。(2)使用方法及注意事项：升水里面放2到5毫升84消毒液。浸泡时间为10到30分④不要把84消毒液与其他洗涤剂或消毒液混合使用，⑤消毒液的有效期一般为1年，我们在购买与使用时要注意生产日期，放置太久其有效氯含量下降而影响消毒效和公共场所环境(下水管道、垃圾桶、沟渠)用原液按照1:29的比例兑水(半桶水倒入4个瓶盖原液),浸泡20分钟后拖地、擦拭或用喷壶进行喷洒。滞留10分钟后用清水将(1)含氯消毒剂是指溶于水产生具有杀灭微生物活性(2)含氯消毒剂可杀灭各种微生物，包括细菌繁殖体、漂粉精(次氯酸钙为主，80-85%)、氯化磷酸三钠(3-5%);有机氯化合物，如二氯异氰尿酸钠(60-64%)、三氯异氰尿酸(87-90%)、氯铵T(24%)等。无机氯性质不稳定，(3)含氯消毒剂杀微生物作用明显受使用浓度、作用越强；但是当有机物(如血液、唾液和排泄物)存在时消毒氯1000mg/L,作用30min。此类消毒剂常用于环境、物品表(1)过氧化物类消毒剂具有强氧化能力，各种微生物(2)这类消毒剂包括过氧化氢(30-90%不等)、过氧乙酸(18-20%)、二氧化氯和臭氧等。它们的优点是消毒物品或皮肤消毒，一般消毒物品时可用0.5%,消毒皮肤时可用0.2-0.4%作用时间为3min。在无人环境中可用于空气消毒，用2%过氧乙酸喷雾(按8ml/m³计算),或加热过氧乙酸(按1g/m³计算),作用1小时后开窗通风。二氧化氯可用于物品表面消毒，浓度为500mg/L,作用30min。臭氧也是一种强氧化剂，溶于水时杀菌作用更为明显，常用于水的消毒，饮用水消毒时加臭氧量为0.5-1.5mg/L,水中余臭氧量0.1-0.5mg/L维持10min可达到消毒要求，在水质较差时，应加大臭氧加入量，3-6mg/L。5.消毒剂配制使用记录：消毒剂配制使用记录配制时间原液批号有效期限消毒液配制消毒物名称使用时间操作人备注原液量稀释液量浓度三、清洁剂使用说明(一)特强化油清洁剂(1)一般油渍与污垢稀释比例为X:XX(清洁剂：水)。(2)较难清洁的表面或污渍太厚时稀释比例为X:XX(清洁剂：水)。(二)玻璃清洁剂(1)大面积清洗稀释比例X:XX(清洁剂：水)。(1)清洁大面积玻璃时，用水按比例稀释玻璃清洁剂(2)对于镜面和玻璃局部的污渍，按比例稀释玻璃清(3)注意事项：必须佩戴手套使用，避免接触皮肤和(三)全能水(1)普通污渍稀释比例为X:XX(清洁剂：水)。(2)顽固污渍稀释比例为X:XX(清洁剂：水)(视污染程度而定)。(1)全能水按比例稀释后，用小刷子或干净毛巾、毛(2)已封蜡的地面清洁用水稀释全能水后，注入擦地(四)不锈钢保养清洁剂(五)有泡地毯清洁剂2.稀释度为X:XX(清洁剂：水)。(六)地毯除渍剂(2)抽洗时兑水量为X:XX(清洁剂：水)。(1)用喷壶将稀释后的地毯除渍剂喷在地毯污斑上，(七)地毯除油喷剂(八)静电除尘剂十分钟后才可使用),对地板进行静电吸尘。(九)盐酸(1)一般污渍稀释比例为X:XX(清洁剂：水)。(2)严重污渍稀释比例为X:XX(清洁剂：水)。(1)将稀释后盐酸用拖布涂抹于清洁地方表面，用长(2)危险腐蚀性药水，使用时需佩戴胶手套和口罩，(3)对水泥有较强的渗透腐蚀性，不可用于水泥地面(4)注意工作时不可以接触到任何其他物件，铜铝、(十)香蕉水(十一)起蜡水(1)轻微蜡渍稀释比例为X:XX(清洁剂：水)。(2)一般蜡渍稀释比例为X:XX(清洁剂：水)。(3)严重蜡渍稀释比例为X:XX(清洁剂：水)。面或地板表面，然后用刷地机配百洁垫或使用铲刀清除旧(十二)底蜡然后再大面积使用。(十三)封地蜡1.使用范围：适用于胶地板、水磨石、大理石、云石、花岗石等地面能填补不平及多孔洞之表面。2.使用方法：不用兑水，直接用干净蜡拖将封地蜡涂于(十四)洁而亮不锈钢、塑料、油漆及玻璃等表面。2.使用方法：将洁而亮直接在要清洁的物体表面，用湿布或湿海绵擦抹，将污迹和污垢清除，再用清水冲洗干净。(十五)洗衣粉1.使用范围：适用于清洗有油迹的玻璃，洗涤毛巾、地拖、拖抹有油迹的地面。2.稀释度：为X:XXX(清洁剂：水)。3.使用方法：将需清洗物品投放入稀释后清洁剂中进行清洗，再用清水冲洗。4.注意事项：含有颗粒，尽量不用清洁地毯，对镜、钢、镀、铜等制品尽可能不使用。(十六)洁瓷灵第三节拟投入安保用品(根据项目实际情况填写)器械名称单位数量位置备注钢叉个催泪瓦斯瓶防割手套副对讲机个电警棍根强光手电个橡胶棒根手电个铁棍根视频监控系统本红外报警系统套联网一键报警系统套周界报警系统套一键报警器套(1)警棍是保安执勤巡逻时佩戴的自卫防暴器械，应(2)不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。(3)处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着客(4)非紧急情况或人身安全未受威胁的情况下，安防(5)当值人员要妥善保管所佩戴的警棍，如有遗失或(6)交接班时要检查清楚后再交接，接收人发现警棍(1)对讲机是必备的重要通讯工具，全体安保人员必(2)佩戴：上班期间，对讲机一律挂置于右后侧腰带(3)管理：保安队长负责对队员所持对讲机建立台账，(4)使用：(5)呼叫：保安队长负责制定岗位代号，凡遇工作之(6)交接：上下岗位交接时，各班长要认真检查对讲(7)责任：持机者因使用不当，造成丢失、损坏(机头、电池、天线、功能键等)者，按价值给予赔偿。在交接(8)在值班时间内每个岗位不少于30分钟报更一次，对讲机的通话声应调小，尽量不影响区域内相关方正常休(1)使用方法：(2)注意事项：(1)使用时必须握紧橡胶棒手把。(2)除正常手持和使用外，不得随意甩掷、弯曲、脚(3)在不使用时应装袋存放在通风、干燥、避光的库(4)出现以下情况之一应立即停止使用：产品松脱、(5)清洗：请使用中性洗涤剂清洗晾干，不得烘烤，(1)喷射方式：①垂直喷射(上下喷射)。②水平喷射(左右喷射、横扫喷射)。③环绕喷射(划圈喷射、圆圈喷射)。④霞雾喷射(圆弧喷射、喷雾喷射)。(2)注意事项：秒的时间才会有反应(水雾状CS),因此必须熟悉催泪瓦斯第四节拟投入绿化工具一、具体清单工具分类配置工具数量单位备注草坪/绿篱修剪剪草机台扫边机台耙子把笤帚把布袋个绿篱机个电动绿篱机个竹扫把个高粱扫把个簸箕个工作指示牌个乔木修剪大平剪把手锯把高枝剪把高枝油锯把斧子把梯子把安全绳套安全帽顶工作指示牌个施工标示牌个手剪把消杀手锯把打药机台口罩袋胶皮手套副水管根护目镜副水桶只烧杯个施药提示牌个肩背喷雾器台工作提示牌个铲刀把除杂草垃圾袋把手套袋吹风机个锄头把补植补种手套副垃圾袋个铁锹把平耙把钢丝耙把工作提示牌个笤帚把植物养护标识牌个打孔器个无纺布平米施肥工具乔木施肥器个灌木施肥器个浇灌水管兴仓旋转式微喷头个喷带卷钳子把线手套副手动打孔器个铁锹把耙子把日常养护小铲个洋镐把小推车辆手动打孔器个植物养护中标示牌个植物待更换标示牌个植物更换中标示牌个三轮车辆(一)打药机(1)打药机产生的雾粒直径很小，众所周知，农药雾(2)烟雾粒径小，雾粒数也就多。实验证明单位面积上的雾粒数量越多则防治效果越好，大量雾粒在空间弥漫，分布均匀，大大增加了与病菌和害虫接触的机会，有利提高(3)烟雾颗粒小，具有多向沉积特性有利雾粒在花卉枝叶的正反面和虫体的各个方向上沉积，在小的目标物上沉积率更高，如昆虫的触角和毛等，这是防治虫害效果好的原因之一。(4)烟雾在空间弥漫、扩散，呈悬浮状，对杀灭飞行昆虫特别有效。防治橡胶对白粉病和炭疽病取得了很好的效果，其原因之一是病菌孢子借助空气传播，大量悬浮着的烟雾易与孢子相遇，能抑制漂浮孢子吸器的形成，使其失去浸染和繁殖能力，从而获得良好的防治效果。(5)烟雾颗粒小，加之是油剂，抗雨水冲刷，药效持久，防治效果好，阴雨天气对喷施的烟雾影响不大。(1)开机前，必须向发动机及泵头注入机油，(注：柱塞泵不能在无水状态现使用，防止因脱水干磨造成烧损柱塞和损坏其他部件),检查各连接处是否对接准确，坚固件是否牢固(安装牢固，减少震动防止因摔落伤害。)(2)加注清水到自备药液箱过滤网，严禁将砂粒或杂物带入药液箱内。(3)将泵头高压把手上升到最高点并关上出水开头，然后启动发动机(请参照发动机说明书),回水阀自动打开，把回水管放置自备药液箱3-10分钟，然后将调压把手降到最低点，调整调压螺丝，使压力表数在25-30kg左右，旋紧固定螺帽放开出水开关。打开喷枪，即可实施作业，关闭喷枪时，药液又将自动顶开回水弹簧，将药液回至药液箱内，无需关闭发动机。泵头汽缸室上的三个黄油杯经常要加黄油，每使用两小时需顺时针旋紧黄油杯盖两转。曲轴箱内机油第一次使用20小时，第二次以后每使用50小时更换机油一次。适当换油时间是操作后机器降温时，取下放油螺栓即可放油，并清理曲轴箱内的杂质。(4)作业时出现流量减少、压力不足，检查发动机油门，如动力拖带自如，检查药液箱内吸水滤网是否堵塞，清除之；检查吸水管是否装牢或漏气，上紧之；泵的进出水活门是否堵塞或磨损，更换之。观察关闭回水阀后，仍有回液流出，则要检查回水阀杆或回水阀座是否损坏，如有发现压盖紧固后仍有水在压盖处漏滴，则要检查密封件及柱塞是否损坏，不能修复的部件应立即子以有偿更换。泵及发动机要参照说明书内容进行保养，每次作业完毕都要认真清洗，放掉剩余残液，用清水将药液箱内及出水胶管和泵体内的剩液(1)使用前仔细阅读、理解柱塞泵说明书、发动机使用说明书(注：柱塞泵不能在无水状态现使用，防止因脱水干磨造成烧损柱塞和损坏其他部件)。(2)喷雾时，要戴上口罩及防水手套，喷雾朝外；有风时，必须顺风喷雾，千万不能逆风作业，以防止农药溅到(3)喷雾时，严禁压力超过最高压力40kg。(4)在处理农药时，应遵守农药生产厂所提供的安全(5)作业后，农药有可能溅到的部位，如手、脚、脸(6)检查各部分螺丝的松紧。(7)严禁柱塞泵无水空转，以免烧毁机器内部份零件。(8)机器运转中，严禁身体各部份接触动力转动及传(二)油锯(1)在使用油锯前，应加注油锯锯链油，为油锯提供(2)油锯使用结束后，必须要对油锯进行清理措施，锯导板根部进油孔以及导板槽的杂质，以保证进油孔的通(3)在没有清理场地前不要开始工作，不要在有电缆的地方工作(在有电缆、电线的地方，需先停电，后作业),(4)必须在良好通风环境下使用(高枝)油锯，严禁在易燃易爆和封闭的环境中工作。搬运(高枝)油锯时，发(5)当发动机工作时，不要触摸链条和维修(高枝)(1)定期清洗油箱、燃油过滤器，检查油管是否畅通(2)每天清洗空气滤清器，并且根据工作情况增加清(3)化油器是油锯燃料供给系中最重要的部件，化油(4)锯链磨损后要进行修锉，修锉时按正确方向进行，(5)导板工作一段时间后也要进行维护和修锉，导板(6)经常检查导轮转动是否灵活；定时给导轮轴承加(7)要定时清洗燃油箱、滤清器，清洗机油箱，检查(三)绿篱机(1)在开始作业前，要先弄清现场状况(地形、草的性质、障碍物的位置、周围的危险度等),清除可移动的障(2)开始作业之前，要认真检查机体各部位，在确认(3)作业时要穿好紧身衣服，戴手套、安全帽、防尘(5)加油后将油桶盖拧紧，然后要在离开油桶3米以(6)转移工作地点，运输和休息时必须停止发动机的(8)避免剪切过大的树枝，如这样做会缩短机器的寿(9)作业时保持周围无围观者，特别是刀片或出草口(10)发动机启动时，刀刃周围不允许有杂物。(11)不操作有故障的机器。不允许机器在最高转数下工作，(11500转/分，最大功率转数8000转/分)。(12)不要在潮湿的环境下使用和存放机器，防止水进(15)修剪高处绿篱时，必须保证绝对安全方可进行。(15)需要去除缠绕在刀片上的花枝或需要检查维修(16)引擎高运转时，切勿用手触摸火花塞或高压线，(17)由于机器的噪音，可能听不见别