不动产估价2-4章

1第二章不动产估价的理论与原则本章主要介绍不动产估价的基本理论和应遵循的主要原则要求学生掌握各基本理论及主要的原则（原理），了解土地及不动产价格的实质。2不动产估价的基本理论一、土地价格的实质关于土地价格问题的历史争论马克思劳动价值论的观点一切劳动形成商品价值。一个物可以是使用价值而不是价值有价值的东西才有价格，价格是价值的货币表现，并受供求关系影响，沿价值上下波动。土地是自然产物，没有价值，但有价格。土地价格不过是地租的资本化土地物质：土地自然存在的部分，其价格实质是地租的资本化土地资本：土地中人类投入部分，其价格实质是价值的货币表现西方经济学观点以市场价格为基础，认为价值有多种含义，形成多元价值理论土地收益理论：土地能产生收益是其价格存在基础，价格即收益购买价格土地供求理论：土地有价格是由于其可交换，价格量由市场供求关系决定均衡价格理论：现代商品价格理论，市场供求达到均衡点时形成商品价格3不动产估价的基本理论二、不动产价值量理论阿隆索的竞标理论模型假设：①单核心城市坐落在没有特征的平原上，四周土质都是—样的；②为这个城市通勤者作用对象的产业活动，都集中在城市中心地区；③买卖自由，市场发达，信息灵敏。456不动产价格的计量影子价格理论“影子价格”是反映资源合理配置的“预测价格”，是对“劳动、资本和为获得稀缺资源而进口商品的合理评价”土地影子价格是土地资源得到最优配置和利用时的价格，这符合土地估价的最有效使用原则影子价格首先是指对某种资源一个单位的估价，它不是资源的市场价格，而是根据资源在生产中所做出的贡献所作的估价。其次，资源的影子价格实际上是一种机会成本，它表示各种资源在最优产出水平时所具有的社会价值。第三，影子价格反映各种资源的稀缺程度。7不动产价格的计量影子价格的估算方法一是市场均衡价格法。根据西方经济学理论，如果经济社会处于一种无行政或人为干扰的理想的、纯粹的自由竞争状态，按照平均利润规律，资源会趋向合理分配。此时，理论上资源的影子价格近似等于其市场均衡价格。二是机会成本分析法。某种资源的机会成本是指用于项目的该种资源若用于其他更好的替代机会所能获得的效益。当项目占用一定量的某种资源时，国民经济被迫放弃把该部分资源用于其他最好的替代用途的机会，从而被迫放弃了可由此替代用途产生的效益，也即国民经济为该项目占用该部分资源而付出的代价。8不动产价格的计量地价动态发展理论模型温特（PaulF.Wendt）模型：

fx(People,Yield,Pu.,Supply,PI)–(Tax+Oc+Iim+Dim)fx(I,R,Ca)梅尔（ReneMayer）模型：

V=农地地价+公共设施对地价影响+发展增值+稀缺性增值三、区位理论自然地理区位经济地理区位交通地理区位V=9不动产估价的价值标准市场价值的基本要素效用稀缺性欲望实际购买力供给和需求不动产的价值形态公开市场价值（OMV）成本、价格、使用价值帐面价值、投资价值、清算价值、贷款价值、投保价值10不动产估价的原则一、替代原则在正常市场条件下，相同类型或具有相同功能的商品之间由于具有相互替代性，在市场中相互竞争，使其价格相互牵制而最终趋于一致不动产市场的替代性规律二、预期收益原则是指不动产价格由其未来预期收益决定，对于不动产估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。三、变动原则不动产市场是一个变动的市场，其价格随社会、经济、政治、区域条件等诸多因素变化而变化不动产价格的时间概念：估价期日，估价日期，价格基础四、供需原则在正常的市场条件下，供给者与需求者各为同质商品进行竞争，商品价格受供求关系影响自由变动，供求关系也随价格变动而变动不动产市场的供求关系特殊性：区域性市场、替代性差、供求透明度低11不动产估价的原则五、最有效使用原则土地具有多用途性，不动产具有不同的经营使用方式，客观的不动产价格应是其在最有效使用方式下的价格土地开发利用方式的最佳，不动产的最有效经营使用六、均衡原则客观合理的不动产价格应是在各种生产要素达到均衡组合条件下的价格七、报酬递增递减原则不动产的经营收益是各生产要素带来的，应在各要素中合理分配八、贡献原则不动产的价格、增值是不动产的各构成部分共同作用的结果，不动产的各部分投资组合应达到适当、合理九、公平原则遵循公平原则是指估价人员，应以公正的态度，在公平市场条件下求得一个公平合理的不动产价格。12本章小结土地价格和地租的本质马克思地租理论与西方经济学的地租的差别土地估价原则（原理）13第三章不动产价格影响因素本章主要介绍不动产价格及不动产估价的影响因素，首先分析不动产价格的影响因素，在此基础上分析根据不动产的目的和要求，在估价过程中应考虑哪些因素以及影响因素的分类等要求学生掌握影响因素体系及估价过程中如何考虑这些因素，了解不动产的实体构成和权属构成对不动产价格的影响。具体内容：不动产价格的影响因素因素类型及其作用规律不动产价格的构成14影响因素一、市场供给与需求任何商品价格最终都会受到市场供求影响供求均衡土地供求关系的特殊性土地供给弹性较小，分自然供给和经济供给自然供给：土地资源的自然存量，一定区域土地资源总量经济供给：仅指自然供给中人类利用的部分土地需求弹性较大，而且通常是派生需求，是对土地产权、利用能力或利用收益的需求15影响因素二、物理因素土地位置：第一是区位，第二是区位，第三还是区位绝对位置：一般用行政区域名称表示，说明其属地位置相对位置：说明其相对某些设施、城市的距离土地位置与区位条件地质条件：决定土地承载能力，影响最大容积率地势条件：地势的高低、地形的朝向均影响地价地块形状：临街面的大小、形状是否规则、畸零地买卖土地面积：土地面积是否满足利用要求基础设施条件：基础设施是否完善、供应的保证程度、对增加容量的允许程度自然灾害状况：是否有山洪、淹水、潮灾、台风、滑坡等16影响因素三、环境因素噪音：噪音源一般有铁路、机场、工厂等空气污染：粉尘、异味、工业废气等水污染：工业废水、有毒水源等嫌恶设施：垃圾场、火葬场、监狱等四、行政因素土地制度：直接影响土地是否有价住房制度：影响土地市场、土地价格构成规划限制：用途、容积率、建筑密度、规划设施等行政隶属关系的变化政策：包括直接政策和间接政策17影响因素五、经济因素1、经济发展水平和发展速度

GNP(GrossNationalProduct)

GDP(GrossDomesticProduct)

经济增长率2、物价物价上升购买力下降房地产价格下降房地产价格上升物价上升通货膨胀投资房地产增多价格上升3、居民收入4、投资状况投资比例和投资结构综合作用投资市场直接投资：储蓄、证券、股票间接投资：保险、退休基金等18影响因素六、人口因素人口数量、人口素质、家庭平均人口状况、年龄结构等七、社会因素社会政治安定状况、社会治安状况八、心理因素风水对不动产价格的影响九、国际因素国际经济、政治、军事等对房地产市场的影响地缘政治对国际关系的影响十、其他因素特殊的历史事件等19影响因素的分类对影响因素进行合理分类是准确理解因素作用的关键

地价评估过程中应考虑的因素地价影响因素：只影响市场价格，不影响评估价格

影响供给的因素影响需求的因素影响地租量（土地质量）的因素

一般因素：一定时期内较大范围内起同样的作用区域因素：一定时期内对某一区域内起同样的作用个别因素：决定不动产个别价格水平，形成个别价格的原因

主观因素客观因素

可变因素不变因素供给地租量需求还应考虑因素的层次性以及因素的相互作用性20不动产价格的构成地上物土地熟地生地不动产价格的实体构成不动产价格的产权构成产权关系对不动产价格的重要性我国现行制度体系下的土地产权关系正在使用的不动产未利用地农地已征用的农地三通一平四或七通一平地上物建成而未装修内外装修完毕，正待投入使用21不动产价格的形态构成土地价格的形态构成地租土地投资开发费用利息税金和利润不动产出售价格的形态构成土地成本建筑安装工程费利息和税金商品房流通费利润22有关公式房地产价格=土地价格+房屋现值毛地价格=土地出让金+配套费熟地价格=土地出让金+配套费+征地拆迁成本土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值土地价格=房地产总价-建筑成本-专业费-利息-利润23本章小结不动产价格是由一系列因素相互作用形成的，估价过程中必须对各种影响价格的因素进行深入分析不同因素对不动产价格作用规律不同，必须针对各因素对价格的作用规律分析其对价格产生的影响对所有因素进行合理分类是掌握其作用规律的关键不动产价格受不动产的实体构成、产权构成决定24

市场均衡（marketequilibrium）发生在供给和需求力量达到平衡的价格和数量点上，即供给曲线与需求曲线的交点。数量

市场均衡的自动调节：

市场在价格P0和Q0处达到均衡；在更高的价格P1处，有剩余产生，所以价格下跌；在更低的价格P2处，短缺发生，所以价格上扬。P1剩余短缺DSP0P2Q0价格P125土地供求关系的特殊性

土地的长期供给曲线假设：长期的人口增长率一致，长期的技术改进循序渐进将土地新供给投入使用所需成本由世界固定的土地面积所确定的扩展自然极限用于生产的土地数量SS′26第四章不动产市场调查与分析市场调查与分析对准确评估不动产价格的重要性公开市场价值市场的动态性、区域性本章主要内容：介绍市场与不动产市场的构成不动产市场调查的内容、方式、方法和程序不动产市场分析的内容和方法27第一节不动产市场构成市场及其构成要素关于市场的认识市场是商品交换的场所，这是最狭义的市场概念市场是某种或某类商品需求的综合，即某一商品的所有现实买主和潜在买主所组成的群体，这是从卖主的角度来理解市场市场是交易活动的总和，这是广义的市场概念市场是与“计划”相对应的资源配置的一种手段市场的基本构成要素商品买卖双方价格28第一节不动产市场构成不动产市场的构成要素参与不动产交换的当事者供给主体需求主体中介组织一定数量的不动产商品不动产交易需求交易组织机构我国不动产市场体系的构成29第二节不动产市场调查不动产市场调查的内容市场环境调查政治法律状况经济环境调查社会文化环境调查社区环境调查消费者调查（需求调查）消费者总体特征、购买力、购买倾向、购买行为市场供给调查市场价格调查不动产促销调查不动产营销渠道调查不动产市场竞争情况调查30第二节不动产市场调查不动产市场调查的方式普查重点调查抽样调查典型调查不动产市场调查的方法案头研究初级研究观察法访问法实验法31第三