【万达集团经营转型效果及对我国房地产企业经营的启示12000字（论文）】

—.06-1.67%数据来源：整理万达地产年报所得表5万达地产营业毛利率单位：亿元项目营业毛利率2019年2020年2021年物业销售44.67%42.52%38.91%物业租赁及经营84.72%86.14%79.01%酒店经营33.81%32.91%28.87%其他0.05%14.12%15.51%数据来源：整理万达地产年报所得万达的运营转型带来了业绩的提升。一是租赁业务的收益有了很大的提高。二是房地产出租和运营服务（如表5)，与房地产销售相比出租运营服务落一大截。营业的收入，除了百分之二十五的所得税外，没有任何税收负担。因此，在运营方面，万达将持续发展，万达的服务品质和经济效益都将得到提升。万达在这几年的发展势头非常好，几乎是业内第一，每年的租金都会上涨。这样的话，公司的利润，就会越来越高。万达将从一个房地产领头者，变成一个高质量的服务公司，彻底取代了房地产。5房地产行业经营转型对财务绩效的影响分析5.1.1筹资风险识别万达在实行商业模式之前，融资方法以银行贷款、股权融资和销售收入为主。到二零一六年截止比例达到百分之五十六左右。而发行股份则达到了接近一百亿元，占百分之五十二左右。但在国家对股票融资和银行信贷的限制下，万达集团逐渐走向了经营运作的方向，并积极拓展融资方法，扩大资本来源，保证稳定的现金流量。万达通过多元化融资，减少了自身资本的投资和使用，在有限的资源约束下，通过财务杠杆来调动公司的内外资源，以减少成本，达到最大的价值。图5万达融资模式发展图融资活动对资金需求很大的房地产企业而言非常重要。土地行业融资的风险主要体现在偿还债务上，企业或由于资不抵债等原因而无力偿付或无力偿付。如果收入不足，则会导致净利润下降，表6万达2016年一2021年偿债能力指标表数据来源:万达企业年报根据表6可知，万达公司的现金、应收账款和存货形成了公司的主要流动资产，对比了公司的流动速度况以及波动情况，发现公司的现金流动有很大的不足，变化导致了现金流量的明显下滑。万达通过多种融资方法，实现了公司的现金流比例总体上呈现增长态势，二零二零年将近达到百分之二十一虽然二零二一年有所下滑，但总体上是上升形式，从而提高了公司的偿还能力。但从二零一七年开始，万达的资产负债率一直都在上升，到二零二一年达到了百分之八十五左右这是全球最标准的房地产企业资产负债率的标准。同时，由于公司融资过于依靠借贷，股权投资少，导致公司偿债能力得不到有效提升，导致公司的财务风险变大。5.1.2投资风险识别（1）小股操盘需谨慎近几年，随着地价的上涨，房地产市场的竞争也越来越激烈，一些以“薄利多销”为主要销售方式提高企业利润，但效果并不明显。万达公司在2016年学习了与美国铁狮门公司在旧金山的合作，从小股运作的过程中吸取了一些教训，并将“小股操盘”技术应用到了国内的工程中。二零一七年，万达公司以正式启动了“小股操盘”的合作发展模式，并在此基础上走上了运营模式的发展之路。但是，在如何保证产品的品质和协作机制的设计上，小股操作模式有一定的缺陷。万达在二零一五年与深华发公司、中恒联合研发深圳市的城市改变工程。万达在二零一九年没有按申华发A和中恒两家公司的要求，将万达公司的“变更执行主体”和“转让协议”等相关程序起诉，赔偿万达四亿六千万元。万达的这起诉讼反映了万达公司在应对合作开发中的风险防范意识还不够全面。同时，万达公司在进行小型交易时，并没有明确约定合伙人的收益比例，虽然获得了操盘权，但在实际操作中很容易受到大股东或者出资人的影响。在房产合作开发风险防范制度前期的决定、合作伙伴选择、项目和市场运作。小型操盘的运作方式，使得万达必须在少数股份的前提下，进行全盘操作。为了控制工程的质量和效益，企业要在工程建设中把握住自己的主动权。然而，合作伙伴之间很容易发生会有不同的利益要求，在营销上信任等问题上会很容易会产生分歧，从而导致公司在经营和分红方面面临着财务风险。（2）收入模式需改善万达的主要经营范围是，物业方面的工作，还有房地产开发，两个项目同时进行有利于公司的整体收益。以下是万达房地产收入结构表和物业服务收入表。表7万达集团2017年一2021年房地产收入占比数据来源:万达企业年报表8万达201年一2021年物业服务利润率年份201620172018201920202021物业服务利润率12.19%13.24%17.38%17.22%16.18%17.44%数据来源:万达企业年报根据企业年报显示，万达集团的物业经营、养老服务、滑雪业务等其他增值业务收入，在2019有所下降，物业服务利润率在2019年和2020年两年也有所下滑，虽在2021年有所上升，但这反映出企业其他增值服务收益并不稳定。万达期望在2023年之前将住宅收入降低至总收入的50%，虽然其在实施经营后房地产收入占比呈下降趋势，但下降幅度不大，因此万达若想实现此目标，需在保持现有发展节奏同时，注重提升增值服务收益水平，从而在经营运营模式5.1.3营运风险识别企业的整体运营能力是其运作效率是否合格。经营风险包括采购生产风险、存货变现风险和资产变现风险一系列问题。企业拥有很强的营运能力才可以优化资本结构，资产利用也会提高，这样收益水平才能有效提高。(1)掌握周转率文章采用库存、应收账款、周转率、周转率等指标对万达集团的运营模式下的经营能力，并对其风险进行了评价。表92016-2021万达周转率评价指标数据来源:万达企业年报通过表9可看出，存货的周期越高，周转时间相对来说就会越短，资金的运作越快，也就在营运风险就会越低。在二零一七年到二零一九年短短两年时间房产整体不断在提升，万达集团经营经营实施后三年的存货整体周转也有很大的提升，在二零二零年就下降了到二零文艺年降低到零点二八个百分点，已经引起集团的高度重视，提高库存周转速度，增强其运作能力。而应收帐款周转率指数高，回收资金所需要的时间就会很短，营运风险就会很效。从表9可以看到，万达公司的应收帐款周转比率在实行运营模式后有很大的提升，这表明其回收周期缩短，从而减少了公司的运营风险。总资产的周转率指标越高，资产转换成现金所需要的时间愈少，资本运作效率愈高，营运能力越平稳。从表9可以看到，万达集团的总资产周转率在过去的三年中一直比较平稳，但是最近三年却出现了下滑，整体资产的流动性还是低，经营风险增加。(2)管制期成本公司的销售、经营和财务成本统称为期间成本.上述两种成本的增减变化将对公司的管理能力产生一定的影响。万达在实行运营管理后，在此期间成本持续上升，需要进一步对成本的控制。从表10可以看到，2018年和2019年，万达的周期成本率出现了下降，但是从2020年开始上升，虽然与保利的趋势大体类似，但是在成本对比上还是有一定的差别。表102016年一2021年房企期间费用率情况单位:%数据来源:万达企业年报从上表可以看到，万达集团为了提高企业的品牌形象，在品牌推广上也在不断的进行投资，想要达到预期效果还是需要很长时间，所以会对企业的短期收益产生很大影响。同时，公司对销售方面也是进行了清晰的分化，通过代理销售房屋，虽然可以提高房屋价格，同时成本也在提高。万达集团在进行管理转型时，重点关注了研发方面的投资。与保利相比，公司的运营成本变动更大。“小股操盘在操作”的推行，使得万达集团的经费也在上升，并进一步提升了公司的运营成本。近年来，万达集团的业务规模不断扩大，越来越重视房地产开发和后期运营，同时也在不断地开拓新的业务，使得万达的运营成本率一直居高不下。所以，企业必须加强对期间成本的管理，以保证其在合理的发展。5.1.4收益分配风险识别（1）万达股利分配以下是万达2016年至2021年股利分配情况表。表112016-2021年万达股利分配情况单位:万元年份净利润现金分红股利支付率留存收益率201677959045161357.93%42.07%2017118867355240246.47%53.53%201899499579481979.88%20.12%2019127771587209368.25%31.75%2020134372299352473.94%26.06%20212298635118118951.39%48.61%数据来源:万达企业年报根据表11可知，万达公司在实行经营运作模式后，古票的价值也不断的上升二零一六年到二零二一年从百分之五十七点多上升到百分之七十三上升将近十五个百分点，这说明公司的现金流中有相当大一部分没有留在公司，而是随著股息一起外流。公司股息能力的明显提高，导致公司的收益很大程度上的降低，从而导致公司资金又很大的缺口，从而对公司的未来发展产生不利影响。公司将在二零二一年对股权进行重新分配，以确保万达公司在转型过程中需要巨额的资本支持，公司的财务风险也大大的降低很多。万达净利润分配表12万达净利润变化趋势表单位:亿元201620172018201920202021净利润180.3192.9259.5283.5372.1492.7归母净利润151.2157.1181.2210.0280.5337.7少数股东权益29.135.178.373.391.6155.0数据来源:万达企业年报由表12可看出，万达自2016年实施经营运营模式后，其净利润保持增长趋势，与2016年相比，2021年增速为173.3%，与此同时公司的少数股东权益增速高达387.4%，相较之下，归母净利润的增速较为平稳。万达需要不断平衡大股东和小股东的利益需求。6研究结论与建议6.1研究结论6.1.1经营转型模式有利于增加自由现金流，缓解资金压力长期以来，房地产公司的资金主要来自于银行的储蓄，而我国的房地产公司大部分都在用单一的融资模式，太过于依靠于银行的贷款。在运营转型模式下，房地产企业降低了对生产成本的要求，将资金投向了销售和设计。由于生产环节的资金需求较大，投资回流时间会很长，因此可以利用更多的现金，这样也能缓解公司的融资放面的压力，提高了公司的自由资金流动。只有有效提高投资回报，则能保证公司的利润不会下降。另外，房地产公司在转型的过程中，积极探索房产以及物联网的相互结合运作方式，不但可以加大融资的力度，现有资产也不用挪动，从而使企业的资金压力减少很多。研究是针对以万达公司的经营活动现金流量为基础，研究结果表明，实行经营转型后，公司的现金流量有很大的上升空间，公司的自由资金流很大。也就证明了企业转型模式对提高企业的自由现金流量、降低企业的财务费用的产生。6.1.2经营转型有利于提高资产经营能力，优化资产结构在经营转型过程中释放了大量的资金占用，资本结构得到优化。此外，重资产比重降低后，企业资产经营的难度将随之降低，企业资产经营能力提高。案例中，万达在实施经营转型模式前，存货周转率和流动资产周转率一直维持在稳定的水平，而实施经营转型模式后，存货周转率和流动资产周转率有了显著的提高，可见资产经营能力得到提高。因此，经营转型有利于优化资产结构，提高资产经营能力。6.2我国房地产企业经营转型建议6.2.1清楚界定公司战略目标及运作模式为取得更好的投资回报率公司应做出过渡为经营模式的决定时，务必首先衡量自身战略朝向，明确后续努力方向、相对优势条件，继而判断楼市经营、服务期间着重发展一隅或选用组合方案的综合影响。毕竟这一模式的精髓在于效率领先。若是以专业性为标尺，进行分工运作，其整体效率将显著超过完全交由内部处理的情形。因此，开发商从投入产出比、效率两个维度考量，可选用经营模式。但运营、服务期间，各步骤所对应的关键问题有所区别，因此经营队伍要面临差别化的考验。受众心理预期同样存在区别。部分客户仅抱有代建诉求，公司要减少建设造价，同时保证建筑物性能及竣工进度符合要求；部分客户除却购买土地一事未委托公司办理外，其余一切事务均由公司代办，那么经营层将面临其他能力考验。公司务必以筛选定位为第一步骤，致力于凸显相对优势，以此为据，判断最优运作模式。可以理解为，公司在行业链条内选择最有利于自身、经营效力最明显的链段，作为建设范畴。如此一来，经营模式的优势将得到充分发挥。6.2.2适时设计配套财务方针楼市公司务必重视财务方案的规划价值，尤其要同运作模式挂钩，促使财务方案服务于运作模式。假如公司选用重资产模式，通常适宜引入激进型财务方案，但经营模式偏向于选用稳健型财务方案。这是因为公司能够免于融资负荷问题，土地、项目开发所需资金均不属于公司筹划范畴。那么，公司无需担心资金问题，继续选用激进型财务方案反而不合时宜。转型期间，公司要凭借现有条件，分析减少净债务比重的紧迫性，调整过度依附于银行融资路径的融资结构。再者，公司也需评估其他融资路径的隐患系数，注重同金融组织间的联络价值，借助多元化筹资办法达成目的。在此之后，公司要深挖资金潜在盈利价值，争取获得更高投入产出比，令资源分配收效得到改观。公司转型之后的核心任务在于开发、经营两个方面，借助品牌、经营经骑等筹码实现谋利动机。若是按照绿城处理方式，选用代建模式却依旧延续往期财务方案，势必会令盈利潜质较佳的工程转入他人之手。6.2.3设计合理的合作机制经营模式的实质在于，楼市公司同其他方建构联盟关系，共同完成全链运作任务。以万达为代表的“小股操盘”模式、以宝龙地产为代表的多元化“三轮并驱”模式，均具备这一运营特性。当前，境内楼市领域经营模式刚迈入成长阶段，待探索内容颇多，执行期间将产生不少阻力、瓶颈。公司联络其他链内企业时，选择团队输出策略，或者建构联合企业，这一问题值得探讨。此外，组织框架将伴随合作模式的调整而变更，因此配置何种组织策略又构成一项重要议题。怎样兼顾各方经济目标，同时完成风控计划，并且不妨碍协作质量，这也是相关公司亟需研究的议题内容。举例来讲，依托“小股操盘”框架，规划合作机制时，为达到降低隐患系数至投资方可接纳水平，且排除其操盘影响的效果，楼市公司必须围绕合作机制的匹配度问题加以深究。6.2.4提升经营能力、培育专业团队经营模式需要公示具备下述优势条件：组织水平、团队素养、品牌效应。在此引入“小股操盘”模式进行说明。楼市公司虽然选用该项模式，却无法保证实现操盘目的。仅当公司存在投资方无法获得的操盘筹码时，才能够说服对方，凭借小股东角色掌握操盘权。一般而言，它涉及到软实力内容，如组织能力、团队素养等。事实上，公司团队水平直接影响到组织水平。因此团队建设的核心意义不容小觑。公司务必重视塑造、留用精英群体，但人资建设机制的规划过程中，也会存在多重选项，如股权激励、创新合伙人等。公司务必明晰各模式相对优势、劣势，这是企业应该思考的问题。当公司具备理想的组织能力、人资筹码时，其品牌建设收效也会趋于优化，防止品牌溢价力削弱的风险。从供应链角度来说，房地产企业不再从上地储备、资金投入、设计开发、建成后出售到售后物业服务，全过程全产业链参与主导，而是把自身能力不足或者附加值低的环节交给专业化程度更高的公司，整个价值链上包含了多个相互合作的公司。各个企业不再是独立经营的个体，合理回应各方利益需求，加强供应链环节，发挥统筹经营功能，提高以客户为导向的服务意识和提升全产业链的运营效率是关键所在。要注意避开各个公司存在着差别化的利益诉求、文化环境以及房地产行业短期寻租可能性等对供应链的运营效率影响。参考文献参考文献[1]吴霞,范维,康瑞文,刘景,胡越.当代房地产经营经营模式战略转型的分析[J].住宅与房地产,2018(13):3.[2]滕皋明.当前房地产经营经营模式的转型研究[J].中国市场,2018(20):114-115+121.[3]陈静思.中国商业银行混业经营