《个人理财实务》 课件 项目七 房地产理财规划

绍兴职业技术学院房地产理财规划项目七安居乐业目录CONTENTS任务7.1判断房地产投资的优缺点任务7.2做出不同人生阶段的住房决策任务7.3做出购房规划情景引入杭州的王先生今年27岁，正准备和交往5年的女朋友结婚。通过双方父母资助，加上两人的积蓄，王先生手头有60万元现金可以用于购房。现在王先生在购房上遇到了许多需要决策的事情，包括是购房还是租房？如果购房的话那么购买多大面积，多少价位的房产？购房贷款使用公积金还是商业贷款？还款期限设为多长？选择等额本金还是等额本息？7.1房地产的影响因素房地产投资的优缺点判断房地产投资的优缺点房地产的定义、分类和特性0任务引入古今中外，房屋是一个人或一个家庭保证基本生存的基础，房地产投资一直是投资的热点。那么怎么看待房地产投资呢？“为了我的未来考虑，我买婚房”；“为了孩子的未来考虑，我给孩子换省学区房”；“为了资金保值增值的未来考虑，我买房作为投资”。不管是婚房、学区房，还是投资，对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事，可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为银行贷款而奋斗。因此在做房地产投资前一定以学会判断房地产投资的优缺点？1房地产的定义、分类和特性1.房地产的定义房地产是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。2．房地产的分类（1）根据房地产的用途可分为：居住房地产、商业房地产、工业仓储房地产、特殊用途房地产。（2）根据开发程度可分为：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。（3）根据建筑高度和层数可分为低层（1-3层）、多层（4-6层）、小高层（7-12层）、高层（10-24层）和超高层（24层以上）。1房地产的定义、分类和特性3．房地产的特性（1）不可移动性。（2）异质性。（3）耐用性。（4）供给有限性。（5）保值增值性。（6）产权的可分割性。2房地产的影响因素2.房地产价格的影响因素（1）政治因素（2）社会因素（3）经济因素（4）自然因素（5）其他因素3房地产投资的优缺点

优点缺点投资面临的风险可观的收益率缺乏流动性。购买力风险流动性和变现性风险利率风险交易风险自然风险政治和环境风险财务风险财务杠杆效应资金需求量较大所得税优势房地产周期与杠杆带来的不利影响对抗通货膨胀高风险4任务内容1.完成本节课后“任务内容”的2道题目。2.观看本节课的视频微课。7.2购房和租房的比较做出不同人生阶段的住房决策不同人生阶段的住房需求0任务引入在我们国家，因为文化上的差异，很多年轻人（尤其以女性为最）都认为：要结婚就一定要买房子，只有买了房子才觉得稳定，才有安全感，才有成就感。但是对于许多家庭，特别是刚组建的家庭而言，单靠自己是很难买房的。比如在上海工作的白领，假设月薪是2万，扣除五险一金后，到手差不多1万5，再加上年终双薪，每年净收入大概在20万左右。而在扣除每年的花销之后，每年能存下的钱大概在10万元左右，上海2019年的均价6万/㎡。也就是说一个工作不错的白领，一年存下的钱连2平米也买不到。但是租房也有其坏处。比如没有归属感、房东提前收房、因各种原因可能频繁搬家、而且租房的费用是纯粹的支出。其实对于买房这件事，就是一个见仁见智的事情，大部分的人都可以根据自己的经济情况和对于房屋的需求情况来选择。有人觉得暂时租房能够缓解压力，不喜欢人还可以再换。但是又有人觉得买房了就是自己家的房子，住起来能够安心，有归属感。到底是租房好还是买房好呢，每个家庭要根据实际情况，综合考虑各种因素后再决定。1不同人生阶段的住房需求单身期租赁住房：经济压力小，比较便利；购买住房：经济压力大，为组成家庭提供较大支持。家庭建立期家庭形成期家庭成熟期租赁住房：提供一定的便利性，使生活方式易于变化：购买住房：获得财务优惠，同时建立长期的理财安全感。租赁住房：可为子女提供家庭的温馨感及合适的设施；购买住房：满足理财和其他家庭需求。租赁住房：提供一定的安全感和灵活性；购买住房：不太需要维修，符合生活方式需求的住房。家庭衰退期租赁住房：满足理财、社会及生理需求；购买住房：不太需要维修，便利性，并提供必需的服务。2购房和租房比较购房的优缺点2购房和租房比较租房的优缺点2购房和租房比较住房决策图4任务内容1.完成本节课后“任务内容”的3道题目。2.观看本节课的视频微课。7.3贷款方法还款方法做出购房规划房地产估价方法换房决策分析0任务引入买房过程的艰辛是每位购房者心中的痛，买套房不容易，申请贷款也不简单。在购房的过程中，首先第一个要考虑的问题是购买多少价格的房产？这取决于家庭的资产水平。而在确定整体价位之后，第二个问题就是考虑要不要贷款。现在的买房大军里，有80%的人会选择贷款而不会全款。所以第三个问题是贷款多少？是除规定首付之外全部贷款还是尽全力付款之后再贷款？接下来的问题还有通过什么方式贷款？商业型，公积金型，还是两者结合？又如何还款？1房地产估价方法房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格：房地产价格＝土地价格＋建筑物价格（1）房地产价格构成的基本要素①土地价格或使用费②前期工程费用③基础设施建设费用④建筑安装工程费用⑤公共配套设施建设费用⑥管理费用⑦销售费用⑧税费⑨利息⑩利润1房地产估价方法（2）房地产价格构成的其他要素如房屋装修标准的高低、质量的好坏、房屋设备质量的好坏、房屋附属设施的完备程度等。（3）房屋的折旧和完好程度房屋的折旧主要是指因时间的因素造成的房屋价值的降低。1房地产估价方法房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。市场比较法市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产比较，对这些类似房地产的已知价格进行修正，以此价格估算对象的客观合理价格或价值的方法。（1）选用市场比较法的前提条件（2）市场比较法的具体步骤1房地产估价方法2.成本法成本法的理论基础是：一宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之和。即MV=LV+IV=LV+（RCN-D）(MV—市场价格；LV—土地价格；IV—改良物残余价值；RCN—重置成本；D—折旧)成本法要求对土地价格、折旧以及建筑改良物在估价时点的现时成本进行评估。3.收益还原法收益还原法也称收益法，收益资产化法，是指预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数，将其折现到估价时点后累加，以求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下的价格的一种估价方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为依据，估计房地产当前的价格。该法适用于有收益或有潜在收益的、可以用货币来度量的、可正常经营用房地产的估价，比如公寓住宅、商业房地产（商店、办公楼、宾馆等），以及企业用房地产（仓库、厂房）等。2贷款方法目前我国（自用）住房贷款的主要种类、操作方式（1）商业性个人住房贷款①商业性住房贷款可选择的贷款方式。住房抵押、以权利质押、第三方保证②贷款条件。③贷款期限。④可选择的还款方式。⑤还款期内银行利率调整对还款额的影响。⑥申请商业性个人住房贷款包括的相关费用。2贷款方法目前我国（自用）住房贷款的主要种类、操作方式（2）公积金住房贷款①相关概念。住房公积金制度是为解决职工家庭住房问题的一种政策性融资渠道。②住房公积金贷款的特点：住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低。对贷款对象有特殊要求。没有年龄上限的限值。贷款额度大于商业银行个人住房贷款。对单笔贷款最高额度规定也有所不同。贷款的担保方式不同，所需费用不同。2贷款方法目前我国（自用）住房贷款的主要种类、操作方式（3）个人住房组合贷款是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种方式。其贷款对象与住房公积金贷款的对象相同，都是在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。3还款方法还款方式和还款金额1.一次性还本付息计算公式为：到期一次还本付息额＝贷款本金×[1＋年利率（%）]（如贷款期为1年）到期一次还本付息额＝贷款本金×[1＋月利率（‰）×贷款期（月）]（本公式适用于贷款期不到l年的情况）式中，月利率＝年（名义）利率／123还款方法还款方式和还款金额2.等额本金还款法等额本金还款法是一种计算非常简便、实用性很强的一种还款方式。其计算公式如下：

每季还款额＝贷款本金／贷款期季数＋（本金－已归还本金累计额）×季利率每月还款额＝贷款本金／贷款期月数＋（本金－已归还本金累计额）×月利率3还款方法还款方式和还款金额3.等额本息还款法即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均摊还贷款的本金和利息。这种方法的特点是每月偿还总额不变，但越往后期本金偿还的部分越多，利息偿还的部分越少。其计算公式如下：4换房决策分析1.换房能力概算随经济收入的增加，很多家庭会面临着以小换大、以旧换新的换房决策问题。与购房决策一样，在换房之前一定要对自身财产进行评估，测算能承担的首付及贷款额度。需筹首付款＝新房净值－旧房净值＝（新房总价－新房贷款）－（旧房总价－旧房贷款）2.换房的步骤（1）先买后卖（2）先卖后买3.其它购房成本的考虑中介费用、装潢费用（一般以套内面积每平米500-1000元为合理范围，或以房价的10%来估计）、搬家费用、房贷相关费用、印花税、契税等等。09补充：投资类房产的相关知识点04四、衡量自己的购房能力原理：按每月（或年）的负担能力和现有净资产水平估算负担得起的房屋总价。两种类型：现在买房和N年后买房，后者，将会在后续课程《理财方案设计》中介绍。对于现在买房的情况，公式：可购买的房屋总价=①可用于购房的资产总额（通常作为首付款）+②可负担的购房贷款总额提醒：1、①“可用于购房的资产总额”“，此项并不是“总资产”或“净资产”，而是净资产中愿意作为购房款的那部分金额。2、②“可负担的购房贷款总额”，此项在贷款业务中的本质为贷款本金，即P值（现值）。②=每年可供购房的储蓄额*年金现值系数（n为贷款年限、i为房贷利率）09补充：投资类房产的相关知识点04例：王先生目前年收入10万元，他打算以年收入的40%负担每年的房贷还款额。目前他的净资产有30万元，他打算以80%的净资产负担房屋的首付款，他想现在买房，预计选择20年的贷款期限，同时目前的房贷利率为6%，请你为王先生估算一下他可以买得起总额为多少万的房产？解：可负担的房屋首付款=目前的净资产*负担比例=30万*80%=24万元。

可负担的房屋贷款额=年收入*负担比例*年金现值系数