某地产公司工程管理策划方案

工程管理筹划主讲人：工程：工程2024年9月目录一、工程管理筹划概论1、工程概况2、工程开展目标3、工程相关信息调查4、工程管理组织架构5、总包分区分段6、分包工程分判建议1、工程概况1、地理位置2、总占地面积3、总建筑面积4、拟建建筑形态5、精装修状况6、土地购买时间以及权益关系7、合作方式8、当前的规划设计9、报建进展完整工程概况2、工程开展目标实现项目发展目标进度目标质量目标销售配合目标小业主投诉率关联起来足够时间内部检查整改1-3个月总平面布置2、工程开展目标3、工程相关信息调查现场踏勘对口部门咨询市场调查工程相关信息调查当地承包商实力劳动力来源和价格主要建筑材料型号和价格建材市场供给工程周边现状调查当地建筑行业调查案例案例案例1：某工程地处城市繁华地带，城管规定土方外运时间只能为夜间22:00-凌晨5:00。土方总工程量为20万立方米。考虑到运输的特殊性，应安排多出口连续集中出土，按两个出口，每个出口每小时出土10车计，需要3-4个月时间。考虑到最后收尾阶段效率大幅降低，甚至需要更长的时间。因此，工程筹划时必须考虑该状况制定挖土工期，必要时重新考虑出口设置。案例2：案例：某公司根据当地习惯以及地块土质状况选用PHC管桩作为桩根底。开工后发现生产该种桩型的单位在当地仅两家，且产能根本已接近满负荷。受管桩供给限制，桩基施工单位亦不肯投入大量机械，该工程桩根底施工时间长达5个月，严重影响工期调查案例4、工程管理组织架构改进为常见的组织架构模式改进后的组织架构模式组织架构改进后的优势优势：利于对工程情况的全面掌握良性竞争机制工程管理人员分工更明确，利于工程问题的解决协调工作量降低案例2案例1案例3谨慎面对大体量工程谨慎选择第一家总包单位根据总平面布置确定总包分界总包标段划分原那么5、总包分区分段案例1案例：某地区公司招标分判其首个开发工程主包工程，将12万m2的工程分判给一家施工单位。主包工程于3月初开工，但施工单位进场后，一方面施工进展非常缓慢，管理人员和施工工人数量严重缺乏，另一方面却要求调整合同价款和工期。在我方做出适当让步后，依然不同意签署合同。自5月份起现场已根本处于停工状态。在别无选择的情况下，经地区公司努力，最终在8月中旬将原单位清退出场，并更换为新的两家主包单位。经统计，因更换主包单位造成工程本钱增加近1,000万元，工期延误超过3个月，使得原定于当年能够顺利竣工结利的一期工程变得困难重重。5、总包分区分段案例2案例：某工程总建筑面积约23万平米，拟分三个主包标段招标。首批分判的两个标段均由同一家主包单位中标；其后因主包在结构施工阶段配合较好，二期招标时该主包单位继续投标且最终中标。此时，该主包单位因连续承接我司三单工程而名声大振，在当地继续中标了多单工程，管理精力进一步分散，到二期施工时只能寻找新的劳务资源。由此，一方面该单位在后期装修配合阶段表现较差，另一方面二期结构施工队伍频繁更换，结构进度几乎停滞，总进度延误4个月以上。5、总包分区分段案例3案例：某工程分两期开发，拟划分为三个标段，其中，一期为一个标段，二期分一标段和二标段。考虑到场地较小，二期二标段交通组织困难，故分判时两个标段同时发标，优先考虑二期两个标段由同一家中标，或二期二标段与一期由同一家中标，以便于施工组织。5、总包分区分段要点二：带方案招标要点一：先行招标6、分包工程分判建议基坑支护及降水工程基坑外尺寸尽早出地勘报告基坑埋深带方案招标方案深化招标时机方案深化幕墙工程6、分包工程分判建议总结以上甲方、总包、分包之间的相互关系构成了工程实施的一个大框架。后续的总平面篇、进度篇、质量篇、平安篇、本钱篇等都将在这个框架中展开。1总平面策划概念2总平面策划作用3总平面策划内容二、总平面筹划管理总平面管理筹划是在设计方案及营销针对工程分期开发意见根本确定的前提下，以施工便利、效率最优为原那么，进行现场各类生产资源的总平面布置1、总平面筹划概念1234提前规划提前沟通合约筹划的重要依据作为现场施工布置的指引作为现场安全文明管理的重要依据2、总平面筹划作用51678234总平面策划内容大型施工机械布置3、总平面筹划内容场地交通组织脚手架形式土方平衡基坑支护影响临水临电设施营销配合大地块整体规划1)钢筋场在平面布置时是首要考虑的，两栋楼的塔吊搭接区最好设钢筋场，尽量在两栋楼之间。2)塔吊尽量要有一台能够到工地大门口。3)塔吊要跟随可能布置的钢筋加工场。4)塔吊尽量覆盖尽可能大的场地，要尽量便于材料的吊运〔最主要考虑钢筋和大钢模的吊运〕。5)群塔协调，要防止打架。6)装塔吊时就要考虑什么时候拆塔吊。7)吊送距离最短、最快是塔吊布置的最优选择。1、大型施工机械布置1)平面布置图中要标出施工的车行路线，要尽量形成环线。主要施工道路旁边要设置停车点，考虑砼泵和砼运输车的方便性。根底施工阶段，通常情况下，基坑边退6m，就可以平安走车。2)尽量在各自主包单位标段内设置独立的出入口，便于各主包单位现场封闭管理。3)尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合，可以节约本钱。小区总图出图进度不能够保证，临时施工道路规划时，也应尽量和方案图中的小区道路定位一致。4)临时施工道路建议尽量形成砼面层，并考虑雨季的临时排水措施，以便于雨季施工及平时路面维护，保证平安文明施工形象。5)应重点考虑工程售楼区域开放或分期开发的工程前期入伙后，并进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。2、场地交通组织图1：地下室施工阶段交通流线图场地交通组织案例图2：改进后的交通流线图场地交通组织案例图3：原施工平面布置图场地交通组织案列场地交通组织案列图4：改进后的平面布置图通流线图案例2：某工程位于市中繁华地带，共含5个地块，地块周边为已有市政道路。基于市场考虑，拟先开发3#、4#、5#地块，1#、2#地块留作临时办公用房。由于占地面积较大，市政道路成熟，首先考虑的便是交通问题。工程部规划好交通流线，并对即将开发的3#地块平面布置进行了细致考虑。经反复比照推敲，形成了最终的交通路线图和平面布置图。场地交通组织案例原先规划的交通路线1、交通路线：1、交通路线：后的交通路线路线现场施工场地狭小，材料堆场、加工场地布置太过紧凑，不利于后需各工种穿插作业；场地周边市政道路宽敞，简化车行路线后，完全可满足现场施工车辆通行需要，同时也便于管理；与相关道路主管部门沟通，办理非主要路段的占到施工手续作为材料堆场及加工场地，为现场施工创造有利条件1231、交通路线：2、平面布置：〔1〕将3-1#楼施工电梯及二次结构、装饰材料堆场从地库顶板上移至楼栋西侧，防止动载、重载对屋面影响，便于大型车辆进出；同时将塔吊北移，避开施工电梯位置。〔2〕为配合展示区施工及开放，将3-2#楼塔吊及材料堆场、加工场移至北侧。〔3〕因景观展示区变更，需将地块内部，车库顶板上景观提前呈现，故将3-2#楼施工电梯、二次结构、装饰材料堆场移至楼栋东侧，建筑外场地。2、平面布置：经研究，进行了如下调整：2、平面布置2、平面布置经过调整，首先防止材料堆场对地下室顶板的不利影响，其次施工电梯移至地库外有助于二次结构尽快插入，可减少四层地下室施工进度较慢对主体结构的影响。此外，为地库顶板景观工程提前展示也提供了便利条件。平面布置案例3：某工程一期工程共13栋33F高层，分别围合成两个整体地下室，中间有通道相连，地下室边线见蓝色粗实线所示。中间无地下室的区域宽度约45-55米。根据总包工程量以及场地情况，拟划分4个标段，建筑面积分别为8.9万、5.9万、10.8万、7.8万平米。工程部初定总平面布置如下：2、平面布置2、平面布置该平面布置基于如下考虑：〔1〕中间两排楼间距较小。为防止塔吊互相碰撞，中间塔吊选用40米臂长型。〔2〕北侧有高压线穿过。为保证平安距离，塔吊尽量南移。该平面布置有如下缺乏之处：〔1〕平面布置图信息很多，茶水亭、钢管堆场等都放在里面，而最为关键的地下室轮廓线不清晰，使得在总平面布置时缺乏了根本的分区分块概念。〔2〕图中平面布置与标段划分不一致。存在1标段和3标段共用钢筋场的情况；〔3〕中间塔吊作为主力，覆盖范围太小，使大片地下室必须依靠人力搬运钢筋，降低施工效率；〔4〕北侧塔吊因避让高压线，大局部运转区域都在工地范围以外，而相应的高层楼栋没有覆盖完全。2、平面布置：2、平面布置基于场地情况和如上分析，首先应根据地下室轮廓和标段把场地进一步明晰划分。为方便各标段交通运输，将中间横向道路拓宽为8-10米，以双向车辆能够会车为宜，保障中间的通行能力。塔吊臂长尽量选用50-55米。中间两栋楼可以通过斜向布置互相错开塔身。北侧塔吊移到基坑内，能显著提高塔吊效率。钢筋场布置在统一标段两个塔吊都能够到的地方。经调整，塔吊数13个，钢筋加工场10个，整体覆盖范围大幅度增加。3、脚手架形式1)建议慎重使用爬架，以免影响门窗、外墙穿插施工。防止“透心凉〞。2)多层和高层住宅建议在二层均要进行外架悬挑〔如本栋有样板房，应在样板房的上一层悬挑〕，这样室外局部的管线、局部园建工程针对多层和高层住宅，至少可以提前两个月的时间插入施工，有效地缩短工期；局部多层如果工期很宽松，周边室外工程简单，考虑本钱因素，可以不进行外架悬挑。3)售楼准备工程由于进度紧张，样板房对外开放时，本栋楼可能上部外立面仍在施工甚至尚未封顶，故样板房以上外架要采取悬挑方式。4)高度重视悬挑部位的防护措施必须按要求及时完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉施工的情况，平安隐患较大。5)样板房范围内的悬挑架范围更加要重视防护平安性，建议此局部的防护具体措施以详图的形式在招标前明确，例如后附详图。防护要兼顾美观和平安性，还要有防水措施。3、脚手架形式4、土方平衡1)协调设计在方案阶段要先进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。2)场地内设置合理的临时土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的项目，土方临时堆土点可设置在相邻、晚开放的范围内；一次性开发同时占地面积小的工程，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号。3)充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，经历雨季前要做好临时支护，以保证平安及防止水土流失影响地势较低部位的结构施工。4)通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的局部要进行外运，实际操作中应做好实测工作。5)对于TH或多层住宅，在土方平衡计算时，还要考虑到这类工程私家花园数量较多，私家花园内的土方回填量较大。5、基坑支护影响支护方式的选择案例：某地块占地面积小，当地要求基坑支护所有结构〔包括锚索〕不允许出红线。由于该工程6栋塔楼，两层地下室，普通支护方案无法满足平安性要求，必须设置内支撑。为不影响预售形象进度，经多轮修改，该方案为如右图所示。施工过程中，1#楼，2#楼顺利在春节前出正负零预售。春节期间进行了土方回填和环形支撑撤除，根本不影响主体施工。基坑支护影响1)土方与桩根底施工的先后顺序2)支护方式的选择3)出土策略A.降水是否已到位，降水井交接是否完成B.道路是否规划完善C.选择好承建商D.清楚知道土方如何退场。51678234“小容量、多台数、分批投入〞6、临水临电设施不要产生“二次迁移〞采用电缆穿套管埋地敷设保障售楼处、样板房等处的电力供给。考虑施工用水和生活用水的用水容量施工场地内的雨、污水尽量分开排放用水用电便利性进行考虑雨水沟渠最优排放7、大地块整体规划1)由于国际社区工程的地块面积很大，施工场地的临时围墙也将是一笔耗费较大的工程。因此，将临时围墙与永久围墙进行结合将有效减少漂浮本钱，同时提升临时围墙品质和工地形象，而且配合公司和楼盘广告更可发挥大规模工程的宣传效应。2)在进行施工现场临时设施的布置时，除了材料仓库、现场办公室等必要设施外，在施工场地内宜尽量少安排临时设施，尤其是生活区可以集中设置在短期内不予开发的地块内。这样集中设置一方面可以使临时设施获得相对稳定且较长的使用时间，另外一方面也利于加强管理。3)由于开发周期较长，各项临时工程的方案要长远考虑，争取实现各分期综合利用，以降低本钱。对于可以较长时间利用的临时工程，应妥善考虑临时工程的规模和标准，防止浪费及重复建设。4)考虑修建适当规模的施工人员临时用房，提供给局部规模较小的指定分包使用，降低工程本钱。5)售楼准备工程要统筹考虑现场各施工区域的范围及施工进度情况，保证售楼展示区域与主体施工区域相对独立，防止相互干扰，以提升售楼区域的展示效果。6)国际社区工程的标段宜适当加大，而指定分包工程及物资采购种类不宜过细，以发挥规模效应节约本钱。8、营销配合1)提前重点考虑工程售楼区域开放或分期开发的工程前期入伙后，进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅；2)由于售楼区域内室外工程一般较早提前插入施工，故售楼区域内材料堆场、加工场地等应尽量少设置，以免发生二次转运；另塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械也应尽量远离售楼区域。3)售楼区域开放后，设有样板房的栋号一般仍未完工，故独立于售楼路线以外的施工通道应提前规划好，保证售楼区域封闭管理后，施工人员仍可进入该栋号楼层施工；对于TH住宅，售楼区域内的栋号那么开放前必须到达完工状态。内容工程进度目标分析工程总体方案编制平面流水方案精装修筹划根底施工阶段专项筹划专项筹划三、施工进度筹划管理关键环节重点关注加大投入通过分析1、工程进度目标分析〔2〕有条件的情况下尽量提前开始基坑支护和降水工作。总方案中必须表达基坑开挖、支护、降水、回填等因素的影响。〔3〕充分筹划根底、土方的逐步交场方案，明确何时可以安第一部塔吊，何时可以打第一次混凝土。〔4〕地下室施工阶段优先施工主塔楼，集中劳动力使主塔楼区域在25天左右完成一层地下室，40天完成两层地下室。〔5〕综合天气变化、塔吊顶升以及其他不可预见因素，主体结构按平均5天一层考虑。〔6〕主体结构施工至8层左右完成人货电梯安装，施工至10层左右开始回头砌筑。对于砌筑量较大的酒店式公寓，应更早插入砌筑。2、工程总体方案编制高层〔1〕设计与合约工作进行适当搭接，可利用中间图纸进行发标议标，在最终图纸确定后15天内总包算量定标〔8〕主体结构封顶后，优先施工电梯机房和电梯井道砌筑。主体结构封顶后一个月内，永久电梯进场施工。〔9〕不管总层数是30层或更高，应提前穿插各段的工序，保证在结构、砌筑封顶后，外墙抹灰保温仅剩10层左右工作量，室内装饰和地坪仅剩20层左右工作量。〔10〕主体结构封顶后3个月撤除外架。〔11〕搭设硬质防护，提前完成底部石材和饰面砖的施工。底部脚手架撤除、主体结构封顶后，清理场地开始室外管线施工。脚手架撤除2个月内，应完成园林景观施工。2、工程总体方案编制高层〔7〕对于30层左右的高层，应当在结构施工至20层左右开始外窗、外墙保温和罩面施工。〔4〕第一组团结构完工后，立即插入砌筑、二次结构、抹灰、内外装饰、门窗、机电等工作，结构封顶后两个月内落完外架，施工机械撤除。〔3〕坡屋面施工阶段，钢筋工可转移至下一组团开始施工根底。此后主体结构按每30天一个组团的速度循环施工。〔6〕最后一个组团结构施工完毕后2个月后，到达竣工备案条件。〔7〕由于各项工序较常规思路均提前插入，应排出详细的设计定样出图间、合约分判时间、分包商备料时间和进场时间，务必保证流水的连续性。别墅2、工程总体方案编制〔1〕将每个标段别墅划分成假设干组团，视工期紧张程度以及施工单位劳动力配备状况，每个组团应以一个塔吊覆盖范围内，单层面积每1000平米左右配备一个劳务小班组为宜。〔2〕每个劳务小班组在组团内组织流水施工，集中劳动力使主体结构到达5-6天一层，30-45天内完成一个组团内的主体结构施工。〔5〕所有工种跟随主体结构施工进度，在各组团内流水施工。市政、园林工程在局部具备工作面时插入施工。2、工程总体方案编制3、根底施工阶段专项筹划1提前发标2桩基形式3逐步交场4注意收口5主楼优先理想的流水方案结果只有实现了上述条件所描绘的流水施工，才能用最少的人、以最快的速度实现主体施工，取得劳务队伍、总承包、我方“多赢〞的局面。4、平面流水方案楼栋所有的工作面都有人在工作，不存在工作面等人的状态各大主要工种〔钢筋工、木工〕每天都有活做，不存在窝工的状态。4、平面流水方案指导性建议〔1〕分区分段4、平面流水方案〔2〕流水模数4、平面流水方案〔3〕定岗定编当你把工人固定在一个岗位上，使他熟悉到每天拿起工具就知道在哪里做什么工作的程度，对效率的提高无疑是最明显的。设备材料相互信心保障321要有前瞻4、平面流水方案〔4〕流水保障浪费大，模板多数不能重复利用总没人干活无法流水没人愿意做投标浪费大，挣不到钱结构复杂，做起来困难平面大/运输困难遇到的问题组团流水方案〔蛙跳〕组团流水方案〔蛙跳〕解决方法：231从工程管理角度，划分各类子分包工程的工作界面和成品保护责任、质量责任认真核对结构标高和装修层做法厚度，提前在结构施工阶段调整标高，减少不必要的找平费用，确保房间功能正常便于使用。与设计营销尽快确定精装修样板房的位置，尽快开展样板施工，以便方案最终确定5、精装修筹划6、专项筹划对于竣工验收时必须要市政园林齐备的地区，应重点考虑市政外场筹划；对于竣工验收手续复杂的地区，应提前考虑验收筹划概念1施工质量2产品效果质量3不满足政府主管部门竣工验收要求的质量问题4设计出图质量1、工程质量筹划概念四、施工质量筹划管理质量筹划的作用

01减少因设计缺陷影响建筑功能性或用户舒适性06加强细部构造处理，提升工程精品形象

02减少因设计缺陷造成工程质量03减少设计不符合标准影响验收

04减少设计与销售不符引起住户投诉

05减少设计与报建不符影响规划或消防验收07减少施工技术层面的平安事故及技术性质量问题

07将施工控制措施真正落实到位，减少施工质量问题2、工程质量筹划的作用设计优化及完善合同招标质量技术要求方案审查及技术交底质量筹划管理内容样板先行确认实测实量进行过程中检验关键质量指标监控及检验方法施工验收及工序控制联合验收“两防〞专项筹划3、施工质量筹划管理内容完善内容1、对设计图纸进行功能性复核2、复核设计图纸是否满足强制性条文及各类报建

批文要求3、过往工程成功做法或经验教训的借鉴4、空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井布置等3.1设计优化及完善审查及交底方案〔1〕地下室方案〔2〕转换层方案〔3〕外架方案〔4〕铝合金门窗方案3.3方案审查及技术交底3.4样板先行确认外墙砖包括勾缝剂样板铝合金门窗样板样板AB室外园建样板D砌筑及抹灰样板C3.4样板先行确认3.5实测实量进行过程中检验54321加气砼养护时间防水材料厚度外墙砂浆纤维掺量栏杆铁艺、木构件、铝合金门窗加工外墙防水层施工3.6、关键质量指标的监控及检验方法3.7施工验收及工序控制〔1〕钢筋工程：隐蔽工程验收。检查是否满足设计要求及质量要求。〔2〕模板工程：检查模板平整度及支撑平安性。〔3〕外架撤除：检查已完局部施工质量是否满足，有无相关其他未完工程。〔4〕砌筑抹灰：检查是否按工序施工，施工质量是否满足要求。不按工序施工是墙体裂缝产生的重要原因之一。〔5〕防水施工：对基层、防水层防渗漏效果层层把关，检查防水层施工质量及防水材料有无偷工减料。〔6〕门窗施工：检查门窗的安装质量，并控制门窗周边塞缝工序，以保证门窗防渗漏的效果。〔7〕管洞封堵：检查是否按工序施工,不按工序施工是管洞渗漏最重要的原因。3.8联合验收严抓地下室标准层防水1、工序交接、隐蔽验收控制2、乙供材料质量控制3、成品保护4、施工工序安排3.10精装修质量专项筹划4、施工过程中的质量管控措施筹划〔1〕催促施工单位建立并完善自身的质量管理体系〔2〕对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗〔3〕旁站监理〔4〕现场巡视〔5〕质量管理重心前移、范围外移〔6〕建立质量预警的长效机制〔7〕公司月度综合检查和评比制度五、平安文明筹划管理1、平安生产责任制2、平安管理警示标语3、平安管理规定4、平安专项方案合约框架及界面划分招标技术要求工程变更及签证工程易发生索赔点预测反索赔内容六、本钱筹划管理1、合约框架目前合约框架原那么上确定为业主—总包—〔指定分包+直接分包〕的合约控制体系。2、合约界面划分a.交界面的施工责任归属，不可遗漏、重复；b.交界面的质量责任，明确质量的负责单位以及相关单位的配合责任；c.工序交接面的质量标准。明确交接面的实测合格标准，并做好交接记录。d.明确工序交接的验收责任。防止后置工序盲目赶工，导致工序混乱，成品易受破坏。e．明确工序交接的工期责任。对工作面延迟交出，导致后续工序进度滞后的情况，应明确进度处分措施。合约界面划分应明确如下要求：3、招标技术要