某房地产项目前期策划报告研讨

星河民乐工程

前期筹划报告谨献给敢为天下先的星河地产工程概况梅

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路民乐路民

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路金龙路占地面积：87200㎡容积率：3.2覆盖率：30%总建筑面积：261000㎡住宅面积：210900㎡商业面积：45000㎡幼儿园建筑面积：2500㎡综合文化活动中心：2000㎡工程运营目标工程综合价值最大化——让星河效益最大化片区价值的引领者提升城市的影响力主体：策划篇附件：市场篇导读项目定位策划贰物业发展建议叁整体营销策略肆项目整体分析壹策划篇项目整体分析壹区位分析一地块分析二

SWOT分析三应对策略四区位分析/地理位置一南下福田，北上观澜与东莞，西通南山与宝安，东达龙岗本案本案雄踞大深圳中心——可享四方资源

区位分析/深圳规划一本案深圳2030开展规划位于深圳中轴线〔中部开展带和中部商业带〕中部——龙脉地段紧临城市核心——都心北扩第一站区位分析/龙华新城一本案本案处于龙华新城最南端，正对梅林关，昭示性极强——龙华新城的龙头区位分析/轨道交通一深圳新客站落户龙华，将使龙华成为华南地区重要的交通枢纽地，杭福深、广深港交汇与此，30分钟到香港中环、10分钟到东莞、40分钟到广州。规划中地铁4号线、11号线也将在新客站交汇，2024年龙华将与CBD一起成为交通最便捷的区域。本案距新客站约1.5公里，距离地铁白石龙站约800米。对外客运枢纽规划图新客站地铁规划本案本案临近深圳未来最重要的交通枢纽——深圳新客站，同时多条轨道交通交汇，区域具有高居住价值和商业价值西临梅龙路，公共交通兴旺〔公交/地铁〕，畅达龙华新城，适合设置商业街与社区主入口。南临金龙路及民乐立交，车流大、噪音大，为本案“动性〞最强局部，对住宅价值有很大的负面影响。——双龙戏珠东临民治路和梅观高速，直通南北深圳。〔民治路将拓宽至60m，通行力将大为改善〕北近民乐路，是本案西通地铁4号线的重要通道。区位分析/道路交通一梅

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路金龙路车行交通四通八达，有极高的居住价值，西侧商业价值高，如何充分挖掘南端的价值是工程的难点民乐立交改造方案区位分析/交通劣势一从当前及改造公示的民乐立交看，从梅林关到达本案的不够顺畅。沿梅龙路从龙华新城到达本案，须拐至民乐路和民治路。从规划图看，本案离地铁站有一定距离，不宜步行。区位分析/商业氛围一龙华中心商圈万众城商圈民治商圈新客站商圈本案本案位于龙华新城南部边缘〔关口位置〕，有大规模商业需求，但缺乏适宜的商业配套支撑。方案一：做小型区域购物中心（2万㎡以内），主要服务附近社区。方案二：依靠便捷的道路交通，做大型的跨区域购物中心。商业地块分析/周边环境——西侧二梅

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路金龙路

西向紧邻梅龙路,设有公交车站,工程中段有人行天桥连接道路两侧。路对面往西依次是惠鑫公寓、鑫海公寓、书香门第、白石龙村等建筑群及规划中的地铁和火车站。西向有书香门第三期和万科地块两个工程，目前正三通一平。西向可以远观大脑壳山等山景。西向临梅龙路，沿街面开阔，规划中公共交通兴旺，人流较大，目前居住环境较差，但随着龙华新城建设的推进，环境将逐渐提升地块分析/周边环境——南侧二梅

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路金龙路

南临民乐立交，梅观高速、民治路、梅龙路、金龙路、梅坂路等都在此交汇，车流大、噪音大，且容易塞车。南向路对面是民乐村，并远观梅林关和星河丹堤。南向车流大、噪音大，严重影响南端的居住价值，如何躲避南向劣势，是工程价值最大化的根本点地块分析/周边环境——东侧二梅

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路金龙路

东侧是本地块目前唯一的出入口，东南角是龙华的标志“黄龙飞天〞，如风水中“左青龙〞护佑本案。东侧是民治路和梅观高速，并在东南角相交，本案与民治路之间有条旧宅，隔离了道路噪音，但影响本案的视野景观。民治路和梅观高速之间是正建设中的华龙物流园，将影响居住环境。东向整体视野景观较差，影响居住环境，建议将东侧旧宅用地纳入本案统一改造地块分析/周边环境——北侧二梅

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路金龙路

北侧与民乐路隔着一条旧建筑，影响视野景观和通达性，建议纳入统一改造。民乐路西与石龙路〔施工中〕相连，可达规划中的地铁站，东与民治路相通，通达性高。民治路北是知名的连锁酒店——维也纳酒店。为目前龙华新城唯一的四星级品牌酒店，对改善区域形象、完善配套有重要作用。北向近景较差，影响居住环境，建议将旧宅用地纳入本案统一改造，进而提升本地块的通达性地块分析/地块状况二工地四周干净整洁，形象较好。地块上目前是些拆迁中的别墅楼，并有局部成年大树，建议保存，充分利用现有景观。地块整体平整，工程容易开展。地块分析/地块指标二梅

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路金龙路占地面积：87200㎡容积率：3.2覆盖率：30%总建筑面积：261000㎡住宅面积：210900㎡商业面积：45000㎡幼儿园建筑面积：2500㎡综合文化活动中心:2000㎡容积率3.2，制约工程开发低层住宅的品质与整体价值，如何“突破容积率〞限制是工程价值最大化重点。商业面积45000㎡，占总面积的17%，相对本案住宅体量及位置，面积有些偏大，如何提升商业整体效益是本案的难点之一。地块南北狭长，东西窄，对大型住宅区的建筑布局有一定抗性。493m100m512m190mSWOT分析三优势S区位优越，深圳的地理中心、龙华新城的龙头、中部开展轴/龙脉的中部、都市核心北扩第一站。交通便捷,四向邻近交通干道，工程整体通达性高。地块平坦,有利于规划设计及工程施工。临街面长，有利于布置商业等公共物业。劣势W3.2的容积率制约工程的档次和品质。从梅观高速北行到达本案不够顺畅。四周干道多，噪音大，影响居住环境。北向和东向有狭长的旧建筑，影响整体环境。物流园的建设、使用将影响本案的居住环境

威胁T

区域内外竞争威胁。未来不确定机遇O以新客站、地铁等交通建设为动力，CLD建设为契机，一个影响全国的龙华新城正在形成。关内土地稀缺，将导致大批置业者流向关外。本案为旧改工程，户型不受“90/70政策〞影响，可以差异化设计户型。SWOT分析/结论三地段大深圳中央前是CBD，后为CLD交通深圳交通枢纽高速+快速项目核心价值SWOT分析/结论三容积率3.2VS高品质立交VS住宅项目价值两大主要矛盾应对策略/乾坤大挪移四部分商业部分住宅酒店酒店公寓商务公寓整体价值最大化梅

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路金龙路

南端，昭示性强，噪音大设置高价值的商用物业酒店、酒店公寓、商务公寓、商业北部，设置低密度的高档住宅市场调研得出，本案集中商业最正确体量1-2万㎡〔消费支撑与主力店的需求〕，龙华的酒店、酒店公寓、商务公寓有很好的开展前景项目定位策划贰主题定位一客户定位二户型定位三价格定位四形象定位五主题定位一主题定位思考1主题定位2物业功能定位3整体价值链4主题定位思考/都市综合体1都市综合体，指在国际大都市中，通过科学的规划设计，将居住、办公、商业、购物、文化娱乐、社交等功能物业合理组合，形成互为价值链的高度集约的建筑群体。都市综合体已经风行世界各大都市，如纽约洛克菲勒中心、新加坡新达城等。世界首座都市综合体——纽约洛克菲勒中心位置：美国纽约最繁华的曼哈顿区中部占地：45000㎡布局：建筑主体是美国无线公司大厦（70F/楼高259M）+时代生活大厦（36F）+国际大厦（41F）+车库（6F）形象：世界金融中心/世界文化中心企业：时代华纳、麦克尔·希尔、西蒙·舒斯特、NBC、美联社等华润中心：55万㎡

中国综合体第一品牌中航城：70万㎡

深圳最大的综合体南油购物中心：25万㎡

南山最大的综合体主题定位思考/都市综合体在深圳1卓越世纪城：35万㎡

CBD最大的综合体中航格澜郡：26万㎡，住宅21万㎡

居住类综合体中国第一本综合体专业书籍都市综合体，城市价值的推动者主题定位思考/都市综合体的特征1高可达性交通网络兴旺，城市功能相对集中，如本案交通四通八达。高相关性各个单体建筑相互配合、影响和联系，建筑群体要与周围整体环境统一、协调。高复合性拥有完整的工作生活配套运营体系，商务办公、酒店、公寓、商业、文化娱乐等多样性和复合性。城市标志因优越位置、庞大规模、巨大的社会影响力，从而成为城市的标志性建筑。主题定位思考/星河的资源1商务资源通过星河世纪、星河开展中心等商务楼宇的开发经营，为星河积累丰富的商务楼宇运营经验。商业资源星河已有CoCoPark、第3空间、龙岗工程等33万㎡商业，通过持有经营，为星河积累了广泛的商业资源和运营经验。酒店资源超五星级的星河丽思·卡尔顿酒店开发与运营，将为星河积累丰富的顶级酒店经验。住宅资源历经十多年的住宅开发，从星河明居、星河雅居、星河华居、星河丹堤等星河系列工程，星河积累丰富的住宅开发管理经验。星河拥有完整的房地产开发链，具备开发运营综合体的强大资源主题定位思考1本案多种功能物业复合酒店+酒店公寓+商务公寓+商业+住宅星河完整的房地产开发运营链都市综合体开发体系本案整体价值最大化提炼创新主题定位主题定位2LivingComplex全生活综合体主题定位/阐释2living,指“新鲜、情景化、国际化、一站式〞的全生活理念。“全生活综合体〞，突出本案是以生活为主，兼具酒店、商务、购物、娱乐等功能的综合体，有别于以商务为主的都市综合体。龙华新城是个以居住为主的新城区〔CLD〕，综合配套不全是片区的主要缺陷，“全生活综合体〞那么可以弥补这种缺陷，可以让更多的高层次客户生活无忧、事业无忧。“全生活综合体〞是都市综合体的传承与开展，将都市综合体推入到新的领域和新的境界。各物业功能定位/酒店3地块南端适合开发高端酒店〔新城龙头、交通便捷、昭示性强〕市场需求高端商务酒店龙华为深圳第一工业大镇，商务来往频繁;龙华新城崛起、交通枢纽形成，商务功能增强.龙华的高端酒店有巨大发展空间龙华酒店业普遍经营良好;龙华当前没有一家营业的五星级酒店.国标五星级商务酒店星河的酒店资源：丽思·卡尔顿酒店大深圳中央，出关、进关及进入龙华新城的要塞，客流辐射面极广。——“一夫当关，万夫莫开〞，“深圳最具辐射力的五星级酒店〞。将南端从低价值的住宅地段转化为高价值的酒店，使酒店成为龙华新城的龙头与建筑标志，进而提升整个工程的档次与形象。建议聘丽思·卡尔顿管理酒店或将本酒店作为星河丽思·卡尔顿的龙华分店。假设作资本运用，可长期持有经营，假设短期回收资金，可按“产权式酒店〞运作。各物业功能定位/酒店公寓、商务公寓3酒店公寓定位——五星级酒店公寓随着龙华新城的崛起，青年白领或商务人士需要高品味、高标准服务公寓，

本案不但可以满足市场需求，而且将填补片区市场空白。在南端靠梅龙路一侧设置酒店公寓，与酒店联体，统一管理，打造五星级的酒店公寓，从而将普通住宅转化为高价值的酒店公寓。

商务公寓定位——五星级商务公寓龙华为深圳第一工业大镇，再加交通枢纽的形成，商务往来日趋频繁，需要国际化的办公室，本案不但可以满足市场需求，而且将填补片区市场空白。南端靠梅观高速一侧交通便捷，昭示性强，建议设置商务公寓，不但可抵抗噪音，而且能提升地块价值。商务公寓与酒店联体，统一管理，相互促进，共同打造五星级的商务联合体。各物业功能定位/商业3项目主题Living综合体片区缺乏完善的现代商业设施引领龙华商业新方向Living街区以本案及周边社区为主力消费群，以生活需求为中心，商业街区化、国际化、趣味化、休闲化，表达“一站式〞消费，形成“全生活街区〞。业态布置以主力店为龙头〔如沃尔码、家乐福等〕，以酒吧、咖啡、餐饮、创意精品店为补充，形成多层次、全方位的消费中心。——龙华新城的商业龙头考虑到本案当前商业气氛淡薄，假设出售那么不能让商铺价值最大化，建议星河持有自营，且有利于企业的资本运作。各物业功能定位/住宅3南区——五星级的商务联合体，拔高了工程档次，工程价值龙头北区：局部住宅→公寓；低密度高层住宅区，工程价值主体龙华新城·唯一纯高层豪宅区不受“90/70〞限制，片区价值引领者，星河品牌的新高度星河丹堤、圣莫丽斯等高端工程的热销，高端客户已认可龙华鉴于市场中盛行高容积率中采用“上下配〞的伪豪宅，产生“监视性居住〞，严重影响联排别墅的舒适度，象容积率2.8的中央悦城等工程出现“慢销〞现象，因此建议本案不设置联排别墅整体价值链4五星级酒店商务公寓高档住宅酒店公寓商业商务住客提升品质提升品质功能互补提供Office提供住所互布居住功能消费人流消费人流完善配套完善配套提升品质促进消费Living综合体各物业互补、互动，形成一个持续升值的价值链与高端精英圈客户定位二住宅客户定位1酒店客户定位2酒店公寓客户定位3商务公寓客户定位4商业客户定位5新城萌芽2024202420242024-2024龙华新城初步开展阶段产品中大户型居多，本地客户为主小户型增加，关内白领置业增加大户型需求增加，关内客户为主关注价格政策限制，小户为主，但大户需求增加，关内客户为主大户需求增加，进入“无关”2008200920102008-2010龙华新城高速发展阶段大户需求增加，关内客户为主关内关外意识淡薄关注价值2000以前2001-2024新城起步纯本地市场本地为主

星河丹堤、圣莫丽斯等豪宅工程的热销，证明高端客户已认可龙华龙华新城正进入大开展阶段，越来越多的高端客户和中高端客户将愿意生活在龙华住宅客户定位/客户分析1住宅客户定位1第一层次客户群体关内新兴企业主和大型企业高级管理人员客户区域福田、罗湖、南山等关注点楼盘品质、交通、配套、生活理念客户职业国际贸易、科技术行业、金融、高端效劳业等客户特征年龄在30-40岁，拥有文化、追求品味、有一定成就、富有责任感、有敏锐眼光、喜欢快乐生活方式、爱创新、享受国际化第二层次客户群体龙华、坂田、观澜等关外的私营老板、公务员、高管、高级技术人员、富裕的原住民等关注点楼盘位置、环境、管理、社区客户特征多数有物业，但对目前“居住”感到不满，喜欢社区物业、环境及管理。良好的知识、技术能力，掌舵一方，有充分的国际化视野，喜欢轻松享受生活，但“居住”环境有待提升第三层次客户群体：香港、外地等在深有业务的投资客/自用客客户描述：看中区域未来巨大的增值前景，重视项目品质酒店客户定位/住客2目前龙华还没有五星级酒店，随着龙华新城的崛起，因便捷交通而催生繁忙的商务人流，对酒店的需求将日趋旺盛。新客站、穗莞深、地铁4号线等轨道交通带来的活动于珠三角的中外商务精英。梅观高速、南坪快速、梅龙路等便利的交通和周边企业〔物流、科技、贸易等〕带来的高端商务人士。龙华新城高端住户招待贵宾或设大型宴会等。酒店公寓客户定位/购买者3福田、龙华等附近区域的有多套住房、资金丰裕群体，主要是投资。福田、龙华等附近区域的企业白领、金领人士，主要为自住。商务公寓客户定位/购买者4本案作为龙华的首座商务公寓，主要为龙华新城的住户及周边企业提供高品味的办公场所。龙华、坂田、关澜等附近设有厂区或有经营业务的企业主〔贸易、物流、制造、科技等行业〕，主要购置目的为自用办公。居住在龙华新城的企业主，就近购置企业办公室。福田、龙华等附近区域的有多套住房、资金丰裕群体，主要目的是投资。商业客户定位/消费者5核心消费群：CLD的居住人群〔在二线拓展区置业的关内白领、附近区域企业管理者、富足的原住民〕次要消费圈：龙华其它区域客户〔老城区〕辐射消费圈：坂田、福田、观澜、东莞等随机消费圈：新客站、地铁等带来港澳及全国的外来游客新龙华商圈的崛起交通枢纽的形成CBD配套生活区CLD近关口区区位优势户型定位三住宅户型定位1公寓户型定位2酒店户型定位3铺位面积定位4市场需求工程定位户型定位低密度高层豪宅片区需求户型有走大、趋高档态势竞品定位片区将呈〞90/70〞局面，大户型将呈稀缺品住宅户型定位/基本思考1工程借鉴区域内及其它区域可参考工程住宅户型定位/户型参考1中信红树湾户型

面积区间

套数比例

三房

167-194㎡24%四房202-271㎡70%复式197-531㎡6%金地梅陇镇户型

面积区间

套数比例

二房74-79㎡15%三房95-115㎡67%四房130-143㎡18%城投七里香榭户型

面积区间

套数比例

二房

73-91㎡34%三房97-111㎡52%四房130-140㎡14%金域蓝湾户型

面积区间

套数比例

小三房112-133㎡59%大三房158-168㎡39%复式218-252㎡2%龙华户型有走大趋势；关内高层豪宅以三房、四房为主力户型户型面积区间套数比例面积比例套数精致三房95-110㎡10%20%7%144舒适三房120-130㎡10%8%144品位四房131-144㎡55%78%50%794阔绰四房160-200㎡23%24%332空中大院280-350㎡2%11%28合计100%100%1442住宅户型定位1公寓户型定位/户型参考2金中环酒店公寓户型

面积区间

套数比例

单房

29㎡40%一房46-63㎡51%二房82-114㎡9%金中环商务公寓户型

面积区间

套数比例

一房

45-53㎡55%二房75-94㎡21%三房123-156㎡24%金茂礼都（酒店公寓）户型

面积区间套数比例

单房

23-37㎡63.5%一房40-48㎡33.3%两房60-62㎡3.2%主力户型为小面积的单房、一房、二房，三者占比达80%以上鼎诚国际（商务公寓）户型

面积区间

套数比例

Studio

66-89㎡50%Loft90-109㎡15%Ofice110-129㎡9%复式130-325㎡16%户型面积区间套数比例面积套数单间25-40㎡15%9%124一房41-50㎡65%64%536二房60-70㎡20%27%165合计100%100%825公寓户型定位2注：商务公寓户型可自由拼合，层高挑高至4.9m，不设天然气管道，便于办公；酒店公寓设置天然气管道，精装出售，方便快捷生活。酒店户型定位/酒店规模3深圳部分星级酒店的规模酒店区域酒店名称星级标准建筑面积（㎡）套数关内酒店五洲宾馆★★★★★53000334威尼斯酒店★★★★★58000376景轩酒店★★★★★15000221丹枫白露★★★★★62864294丹枫白露酒店公寓★★★★★27000294阳光酒店★★★★★/307东方银座★★★★★44000600宝安酒店恒丰海悦酒店★★★★★65000266龙岗酒店丽湾酒店标准★★★★★33000308五星级酒店规模普遍在3～6万平米左右，客房数200～300间左右。参考市场数据，考虑本工程的位置因素，建议本工程酒店规模约为2.5-3万平米，客房数约为200-250间。酒店户型定位/酒店面积分配3项目客房总面积酒店总面积客房面积比例客房套数丹枫白露190816286430%294东方银座2700044298.561%600丽湾酒店150003300045%308君逸酒店150003700041%376圣德堡酒店90003500026%200

客房总面积普遍占酒店总建筑面积的30％～45％，即客房面积与配套设施面积比为2：3，根据前述本酒店规模为2.5-3万㎡，客房总面积约为1-1.2万㎡，配套设施面积约为1.5-1.8万平米。酒店户型定位/户型参考3酒店主力户型配套设施丹枫白露高级套房（54m2）迷你吧、健身中心、商务廊、图书室，24小时贴身管家服务商务套房（69m2）开放式商务套房（69m2）东方银座标房（40—60m2）全套家用电器、家具套房（60m2）丽湾酒店单标（40-46m2）商务中心、咖啡厅、中西餐厅、KTV、夜总会、会议厅双标（60m2）套房（84m2）景轩酒店标准单人房（23m2）维也纳夜总会、VIP私人贵宾房、健身中心、游泳池、桑拿、美容美发高级双人房（32m2）豪华双人房（36/40m2）豪华套房（56m2）单标面积主要集中在25～45㎡，双标面积集中在35～60㎡，套房面积在55～70㎡酒店户型定位/户型定位3类型客房面积套数客房总面积面积比例配套设施单标30㎡1203600㎡31%大堂、餐厅、KTV夜总会、桑拿、商务中心、会议室等双标45㎡502250㎡19%套房60㎡301800㎡15%总统套房200㎡204000㎡34%合计

22011650㎡100%15350㎡酒店总面积

27000㎡将酒店的客房总面积控制在1-1.2万㎡，那么酒店客房总数约为220间，客房面积11650㎡，酒店配套设施的面积约为15350㎡，得出酒店的总建筑面积约为27000㎡铺位面积定位4面积街铺根据我司租售经验，商铺进深在8-10米，面宽在4-6米时比较受商家青睐，也就是面积为30-50平方米左右为佳。商场内部独立店铺考虑到商业定位于高品味街区，商户对铺位空间要求较高，同时便于出租，内铺面积以15-30平方米为佳。层高街铺为更有利于商家的自主性，充分提高商铺的价值，建议街铺层高设为6-8m，可让商户装修出2层。商场为提升商场舒适度并符合商家需求，层高建议设为5.5-8m。价格定位四住宅价格定位2公寓价格定位3价格定位思路1区域内典型工程区域房价开展趋势工程价值本案价格其它区域参考工程价格定位思考1住宅价格定位/市场比较测算2类型本案梅陇镇七里香红树湾御景东方金域蓝湾香蜜湖1号星河丹堤均价——1000088002400016000240002600020000位置1311111716171715配套12991011101310交通11991010111011设计1719151817191918户型1614151818191919景观1813132121232222物管1312111312131312合计1008783107105112113107修正——87007304256801680026880293802140权重——15141213141418加权均价193221305102330822184376341133852注：金地·梅陇镇和星河丹堤价格为根据市场预测价住宅价格定位120000-23000元/㎡前表参考工程主要为关内的高层豪宅，价格有一定偏高，但未来2年里，龙华房价有较大涨幅，因此可抵消工程开盘前的价格涨幅。考虑到本案为“全生活综合体〞，各物业间存在“价值相互提升〞，比一般项目售价高出10-20%，预计本案住宅2024年初的开盘价为：公寓价格定位/市场比较测算2类型本案金中环金地名津鼎诚国际华强广场新亚洲万轩国际华尔登府邸均价——21000180001900018500175001600015000位置1721191820191817配套1315101515151211交通1518131417161514设计1214111312111212户型1817161917171917景观57744366物管2021181817171820合计100113941011029810097修正——23730169201919018870171501600014550权重——14151510131518加权均价17875332225382879188722302400261918000-20000元/㎡前表参考工程主要为关内的高档酒点公寓和商务公寓，价格有一定偏高，但未来近2年里，龙华房价有较大涨幅，因此可抵消工程开盘前的价格涨幅。考虑到本案为“全生活综合体〞，各物业间存在“价值相互提升〞，比一般项目售价高出10-20%，预计本案公寓2024年初售价为：公寓价格定位2形象定位五各物业形象定位2案名建议3整体形象定位1工程主题定位与竞品差异化本案形象目标客群定位在市场中鹤立鸡群整体形象定位/基本思考1中国首座Living综合体整体形象定位1传达工程新颖主题，突出工程在全国的领先地位，简练大气。各物业形象定位/住宅2各物业形象定位/酒店2大深圳中央·首家五星级酒店大深圳中央·独尊高层大家“大家”与星河丹堤的“官邸”呼应各物业形象定位/酒店公寓2大深圳中央·首席SOLO大深圳中央·首席SOHO各物业形象定位/商务公寓2各物业形象定位/商业2大深圳中央·Living街区案名建议3星河龙盘备选1：星河中央工程位于大深圳中央,预示工程的领袖地位，简练、大气、高贵传承星河品牌，紧扣地情，适合Living综合体，新颖、高贵、大气备选2：星河城适合综合体与品牌开发商〔如万科城、振业城等〕，简练、大气物业发展建议叁规划设计建议一物业重点建议二规划设计建议一整体规划1交通规划2景观规划

3规划设计思考关口要塞，交通便捷,昭示性强；立交及四面临路，噪音问题明显,不利于居住；容积率高；单面靠街，大面积商业难于分布；地块狭长，商业气氛较分散。住宅缺乏高端住宅所需的纯粹性；商业缺乏氛围及集中性规划难点地块一分为二，分住宅区/商业区，保证商业集中及住宅纯粹；商业集中，昭示性强；商业集中布置降低了住宅的容积率，为高端住宅的打造创造前提条件；板楼设计保证朝向需求，采光通风更好;创新产品设计提升档次及产品附加值。难点转化商业价值提升住宅价值提升整体规划1整体规划设计原那么:——打造工程现代化、国际化的气质内涵——以人为本原那么——创新及本钱效益原那么——地块价值最大化原那么——市场导向原那么——以公共交通为导向〔TOD〕——功能布局合理性原那么——躲避工程开发负面因素影响原那么——生态节能原那么设计目标：创造一个集超前的、科学的、功能完备的、节能、环保的、品味的、富有人性化于一体的高效复合型“全生活综合体〞。建筑布局保证景观视线的通透性；风向考虑、林荫利用、高层布置情况；工程整体空间的协调统一，表达整体感；在建筑空间布局上居住建筑主要朝向为南北朝向为主，应尽量做到南北通透，视野开阔，同时沿风向的层高是逐步上升；建筑空间的布局应与园林景观相结合，二者相互照应，相得益彰；建筑空间的布局应表现出社区聚居形态及文化内涵，为社区居民提供生活、休闲、娱乐和交际的场所。建筑布局原那么：不同产品的空间布局的独立性与工程整体空间布局的包容性，使每一类产品针对不同客户的需求其空间布局方式而有所不同：商业、商务建筑：商业及商务建筑都属于形象展示非常好的建筑，建议布置于与城市空间衔接处，做好工程的形象面。小高层住宅：形成良好街区生活气氛为重点，将街道、出入口与建筑结合起来；重点考虑室外景观与室内空间的融合与渗透；表达小区的空间布局上的层次感，作为小区的主要产品之一在空间起过度作用，同时阻挡噪音及外围的环境干扰。高层住宅：突出工程的标志性，高层点面结合结构设计，面对景观但不遮挡景观，提升小区产品的档次及形象。本工程建筑布局思路：综合文化服务中心幼儿园商业商业整体规划平面图静区：住宅集中区25－28层高层单位，品味四房为主22层高层楼王单位，阔绰四房+空中大院12层（11＋1）小高层单位，三房为主动区：公建集中区五星级酒店公寓商务公寓酒店式公寓规划设计说明：地块三面临路，噪音等问题较为明显，为提升地块价值，保证地块的纯粹性，整体规划设计动静分区。将大局部商业全部集中在地块南侧，保证北侧居住环境的纯粹性。动区——商业集中区——龙华新城的龙头。以五星级酒店做为昭示性建筑，提升酒店式公寓及商务公寓的价值。规划合理的集中商业既可做为酒店配套之一，又可以成为辐射工程乃至周边区域的龙头商业；同时，商业的集中布置降低了住宅局部的容积率，有利于住区环境的营造，保证居住环境的舒适性。静区——住宅集中区。住宅整体以三房、四房为主，强调居住的纯粹与舒适，三房至四房由马路沿线向小区内铺开，可躲避局部噪音影响。住宅相对较低的容积率可使规划更加舒适〔如超宽楼间距、大面采光、南北通透等〕。设计楼王产品，树立产品价值标竿。通过中心景观的规划、特色外立面的打造、创新户型的设计、屋顶等建筑细部的营造，突显楼王价值。方案一：集中商业＋街铺＋酒店＋公寓〔商务、酒店式〕＋住宅针对不同的商业价值思考，设计两种根本布局参考方案：以酒店为商业价值标竿，提升产品价值，拉升产品品质；以集中商业做为配套，满足工程及区域消费需求。创新小高层、楼王、板式高层由低到高形成围合式布局,躲避噪音，天际线优美。集中商业12600㎡酒店27000㎡公寓，38400㎡，825套商业街5400㎡住宅，172500㎡，1442套总建筑面积：261000㎡住宅面积：210900㎡商业面积：45000㎡其他（幼儿园等）：2500㎡普通住宅：172500㎡公寓（酒店式、商务公寓）：38400㎡酒店：27000㎡集中商业：12600㎡商业街：5400㎡方案一根本数据指标：鸟瞰动画商业交通路线，内街可设置成曲线形最大限度利用室外交通引导人流至商业内部，并且室外交通与周边商业、社区有极好的互动。集中商业与主题商业街形成一个入口广场，便于聚集人气。集中商业面积约为12600㎡，设计成两层裙楼。酒店设置在面向关口，昭示性最强的位置，面积约为27000㎡。人流量通达性较佳的西侧及商业内街全部布置街铺，面积约为5400㎡。方案二：集中商业＋街铺＋公寓〔商务、酒店式〕＋住宅取消酒店设计，规划大型集中商业，利用其关口“要塞”的地理位置优势，规划成区域龙头商业，提升项目品质及价值；以商业价值带动公寓及住宅价值的提升。大型集中商业特色公寓产品总建筑面积：261000㎡住宅面积：210900㎡商业面积：45000㎡其他（幼儿园等）：2500㎡普通住宅：172500㎡公寓（酒店式、商务公寓）：38400㎡集中商业：41000㎡商业街：4000㎡方案二根本数据指标：交通规划2交通组织规划原那么以车行道为主交通骨架，步行系统为交通骨架的延续，组成人车分流的交通系统。车行道主要表现形式为主入口的景观道路和小区内部的林荫车道，组成景观效果非常好的交通系统。停车位以地下及半地下停车为主，配以局部的露天停车，地下停车开口要求尽量靠近小区入口，保证小车进入小区第一时间进入地下停车，地下室通道要保证小型货车通行通行，并且有小型卸货区。露天停车位主要表现为临时停车位的形式，主要分布于沿街商铺、集中商业和酒店们前分布一行停车位，这样既不会影响交通又可以聚集人气〔车气就是人气，但是不能成停车场，成了就会影响交通〕。景观道路主要出入口主要车行道次要出入口

次要出入口

次要出入口

酒店出入口露天停车位交通规划示意图景观规划设计目标：一个拥有经典浪漫情怀的都市园林空间景观选材原则：用最适用的材料设计出最富情趣、生动、浪漫的景观空间；灌木应选择生长力强，且具理良好的观花或者观叶效果；乔木应选择生长力强，且具有观花、观叶或者浓厚花香效果。景观标识设计原则：可以星河国际企业文化为基本内涵，并且可借星河国际企业标志为设计元素，设计出独特的景观标识系统和情境空间。景观规划3乔木为主；景观时间3月。“春之章”灌木为主；景观时间5到6月。“夏之声”乔木为主。景观季节为8月。“秋之韵”南方的冬天仍属秋高气爽时节，乔木为主；景观时间10到11月。“冬之曲”景观设计意境目标：春季：樱花飘舞夏季：花开遍地〔群花夺目〕秋季：香飘万里冬季：金色满园〔经典浪漫〕——营造四季四种风景如画的浪漫空间景观规划功能分析图

主题街景儿童乐园水主题休闲区

迷你果岭园林组团绿化组团绿化迷你果岭园林

功能分区建议：建议如以下图设置面积在类似高尔夫的迷你果岭园林，提升园林的档次和形象;建议如以下图设置以浪漫休闲为主要目的的水主题休闲区，主要休闲景观及工程有戏水、游泳、垂钓、瀑布、跌水等;建议如以下图设置室外寓教于乐为主要目的的星河儿童乐园。水系外形概念示意图“流动的8”景观均好性中突出楼王寓意“财富源源不断”

水主题休闲区：植物配置以夏季释放浓厚香味的植物为主，并配置观花植物，到达戏水时又能在嗅觉上得到享受〔遍地花香〕。“水主题休闲社区〞

景观街以观叶乔木，观花灌木为主要植物元素，配以局部雕塑，打造特色人文景观通道。在小区主入口处的交通岛是一个以展示以展示星河国际企业及本小区特色的主题景观。酒店前昭示性景观是以展示星河国际企业及本小区特色的主题景观。

景观位置示意图“景观街〞物业重点建议二户型创新建议1建筑设计建议2园林景观建议3物业管理建议4户型创新建议1户型创新既是指对产品的面积或房型的创新，也包含了对产品创意理念、定位思想、生活方式的变化和追求。户型设计中应用产品创新可以营造产品差异化亮点；提升产品附加值;通过可拼合户型满足客户多种需求；满足客户新鲜感、舒适度、荣誉感等多种需求。在政策的限制下，户型创新与时俱进，主要包括两个方面：一、平面上的创新——结构突围与功能创新；二、空间上的创新——魔术组合与空间增值创新。在此仅列出几种思路进行规划思考：户型创新之一：“330度奢华全景板式单位〞“传统270度板式〞VS“330度奢华全景板式〞AB传统板楼，A/B单位可享受270度景观创新板楼+观光电梯，A/B单位南北通透，景观视角更舒适，可享受“330度全景观”AB创新亮点：A/B单位视野更宽，采光通风更舒适；A/B两套单位通过观光电梯连接，角度可扭转，使采光、景观面更大，也可满足客户对朝向的偏好A/B两套既可单独销售，又可合并销售，满足局部“多代同堂〞客户需求。〔因每套单位为独立单位，户型设计各合理，躲避了拼合产品的不便利性〕。阳台阳台阳台小于12㎡，错层可全部赠送异形露台面积小于9㎡，赠送一半超高附加值“12㎡+12㎡+9/2㎡≈28㎡〞单户最少赠送28㎡ABA/B两户弧形设计，采光通风更好户内花园赠送，可隔成独立房间工人房工人房工人出行路线主人出行路线空间更私密：其他创新点：赠送面积更多、空间舒适、户型实用率高等户型创新之二：“楼王产品〞创新点户型创新之三：“空中组院〞从居住角度讲，高层住宅最大的缺点就是与自然的脱节、户外沟通缺乏，而阳台的合理利用，既可以增加人与自然的沟通与亲近，又可以有效提升产品高附加值。未来创新趋势——“空中组院〞，单套户型中满足设计标准的工作/生活/主卧休闲阳台〔进深小于2.4m〕、露台、入户花园等多重组合，增加附加值。凸窗应用由于二楼无此花园，一楼花园空高有6m，其面积无需计入建筑面积。三楼该位置设置露台，4楼不设露台，使得3楼露台也能到达6m空高，从而使得三楼露台为赠送面积顶楼减少主卧面积，设计露台，在房屋功能不变的情况下，相当于赠送了局部面积阳台赠送例如：增加赠送面积：设置必要的生活阳台、观景阳台、飘窗、露台、入户花园、挑空空间等产品元素，既可以有效扩大客户的实得面积，又可以很好地提升产品舒适度和档次。其他户型创新设置1+1亲情户型：1+1户型，又称子母户型或亲情户型，等于将原来的大户型拆分成相邻或相对的两套单位或将设置考虑可独立使用也可拼合成一套户型的单位。左右或上下打通：设计结构上的可随意拆分、随意组合的户型。顶层空中大院超层高、跃层至高无上的天院生活成为价值标杆树立价值标杆——顶层空中大院〔楼王中的王冠〕高舒适性全景观阳光室〔最大化利用小区景观〕全景观

阳光按摩室现代主义风格本工程处于关口要塞，龙头宝地，具很强的昭示性。建筑立面应表达未来龙华〔二线拓展区为主〕的特色：国际、时尚、现代……，建议本工程外立面采用现代主义风格。现代主义外立面以现代高科技加工工艺手段及新材料等为根底，造型立体。采用大量钢材和玻璃材料，线条简洁、色彩干净。整体立面常以简单的几何形体为元素，以不对称布局，自由灵活，动态空间。在整体建筑风格统一规划设计的根底上，可对提升工程品质的公寓型做特别的个性化处理，提升产品形象及档次。建筑设计建议2住宅外立面外形俊朗挺拔，简约时尚，富于个性，超前建筑理念，建立标志性特征；颜色跳出传统的黑白灰，建议选用明亮、跳跃可吸引人注意的色彩。入户大堂和电梯大堂都是体项工程品质的重要节点住宅入户大堂和电梯大堂商业空间设置原那么：昭示性强，景观化，休闲化，易聚人流。商业空间入口标雕塑Living街区花园式街区接待大厅走廊、电梯厅关键词：大气、品质化、精细化酒店行政标间：45㎡套房：60㎡行政标间：45㎡套房：60㎡豪华套房：60㎡关键词：舒适、居家气氛、精细化室内酒吧、大、中、小型会议室关键词：国际化、品质化、精细化现代简约、高雅、品位、温馨的公寓酒店公寓大堂表达时尚商务形象商务公寓公共空间

现代、简约、商务、灵活、高效的商务办公空间SOHO空间〔商务公寓〕LOFT空间〔商务公寓〕中空设计，实用率高；另类艺术空间、前卫时尚会所规划思路：将会所与酒店经营融为一体——五星级会所产品环境、配套环境按高标准配备。会所与商业街结合令工程的商业利润提高，并通过商业激活会所的经营。会所经营方式：社区内部效劳式+社会公众效劳式成立健身俱乐部。中小型规模，对外经营。提供“社区业主+社会客户〞的双向效劳，可以解决常规会所经营“大投入、小产出〞对开发商的资金压力。在社区内实行“泛会所〞，开发公共厨房、公共客厅，以业主“DIY自助〞形式，物业管理公司配合，降低运营本钱。会所建议停车场建议车位数量，住宅按1：1配置，约1442个，酒店、商业、公寓车位按100㎡/个设置，约834个，合计2276个车位。可在2号、4号地块设置生态停车场〔如图〕，充分利用自然通风、采光，营造宜人环境。建议在地下车库设置多处人行通道，人性化的出入空间令车主更省时便捷。新部品建议新技术应用——节能、健康、环保太阳能技术中空LOW—E玻璃会呼吸的窗节水用具中央新风系统同层侧向排水系统采用表达自然生态的石材或者暖色系的高级墙面砖，其底部可雕琢一些简单花纹或排列一些简单几何图案，丰富视觉效果。小高层底部可采用高级墙面砖，高层底部建议使用石材建筑细部亮点营造——石材的应用建筑细部亮点营造——玻璃的应用玻璃的色彩选择颜色较淡的有色玻璃，即不影响采光，又能保证私密性，而且丰富了外立面颜色。高层建筑局部可以采用大面积有色玻璃幕墙以丰富建筑立面，但不可过多使用，影响整体风格。融合自由、活泼、创新等等人文元素，表达一种个性、自由奔放、时尚高雅经过修饰过后的人工自然。曲线流畅，道路曲折生趣，将自然生态充分融入生活。运用瀑布、植被、集中草坪、亭阁、休闲椅等景观元素，空间安排大气。现代自然主义园林——“取法自然、融入自然、高于自然〞园林景观建议3环境设计表达自然的风格：--自然的花木是美的，生机勃勃/绿意盎然--自然的材质是美的，质朴而高贵--自然的地形是美的，变化与和谐相宜园林风格建议自由、活波，融合自然，表达个性、时尚、优雅之感园林风格建议局部运用水景，增加社区的灵动和鲜活“迷你果岭〞设置具有高尔夫意味的迷你果岭绿化，提升园林档次及形象；迷你果岭绿化组团配置以观花观叶植物为主，并以花香为特色植物为辅，到达既能在运动、视觉和嗅觉全方位上享受。建议可以星河国际企业标识设计元素，融入规划设计，将儿童娱乐器材进行包装，设计出独特的具有文化内涵的娱乐产品。在星河国际内部发生的有趣故事设计出独特情境空间。星河儿童乐园植物配置在保证对儿童不产生过敏的前提下，以生长力强、茂密、能开花的草本植物和具有观叶和观花效果的乔木。“星河儿童乐园〞未来形态元素的运用大胆运用各种元素，表达空间层次的丰富感，摈弃平淡景观小品建议立体化雕塑表达社区的开放和现代，与人相映成趣公共空间建议小区入口结合整体风格打造，彰显物业气质增进小区运动的功能及趣味性，增加楼宇利用功能。音乐健身卵石小径休闲一角屋顶音乐花园其他园林细部建议百年城堡带来的是国际先进的PPC物业管理概念，并以国际顶尖酒店物业认可并推崇的“金钥匙标准〞，为业主带来“无微不至，无所不能〞的美式贴身管家效劳。国内效劳楼盘有：荣尊堡国际公寓。美国百年城堡国际公司担任物业管理/参谋物业管理建议3物业管理“四重九级安防〞◆第一重：小区周界控制

(1)小区闭路电视系统，重要出入口、主要道路、区域设摄像头监控；◆第二重：小区保安控制

(2)

24小时保安巡更；

(3)电子巡更考勤系统；

(4)小区入口可视对讲；◆第三重：架空层安防控制

(5)架空层上设红外线探头；◆第四重：室内防范控制

(6)各个入口、客厅、住卧室等主要区域安装红外线探头，覆盖整个室内外；

(7)预留报警电话直通报警中心；

(8)主卧室及客厅设置固定紧急按钮；

(9)预留无线按钮，信息直达保安中心。整体营销策略肆推盘策略一品牌思考二推盘策略一工程体量大，从地块开发到全部销售需要近3年的时间，为保证工程价值最大化的实现，建议工程分期开发：树立形象标竿保证

高品质优质资源入市，吸引市场高端关注防止内部竞争

面积总价相近的单位分批次推出有效承接市场需求

符合市场需求，形成一定的面积梯度承接及可持续性开展保证整体价值实现

局部优质资源后批推出，保证价值的逐步上扬躲避市场及政策风险

首批单位试探市场，提高销售率，树立良好口碑一期：小高层（3房）＋楼王（提升价值）三期：酒店公寓+商务公寓+酒店二期：高层（品味四房）楼王（阔绰四房＋空中大院）分期推盘如以下图：酒店与商业都可作企业永久资产经营，用于资本运作，建议持有；假设贵司需短期回收资金，那么可作产权酒店、产权商铺销售。分期推售策略思考点：【二期】：品味4房＋楼王4栋板楼为点板结合的新型建筑，升级产品；户型面积逐步放大，配合营销再攀形象高峰；延续一期销售热度推出创新产品，提高售价；核心位置、最佳景观、绝版珍藏的楼王单位保留推出，进一步提升形象，保证住宅单位价值最大化的实现；大户型单位为区域稀缺产品，尊显稀缺价值。【一期】：主推3房+部分商业+楼王畅销型3房产品入市，保证开市销售率；创新型体现未来居住价值产品可提升产品形象；结合标竿产品——楼王，奠定高端产品形象、树立价格标竿；经济型产品最大程度吸引市区客户，引爆市场。【三期】：主推酒店+公寓产品＋局部商业工程由静区向动区过渡；高档社区形象深入人心，公寓局部可实现较高价值;成熟社区气氛，催熟酒店、公寓及商业，实现商业价值结合；公寓、商业形成互动，打造多维生活。推售节奏时间安排分期推售推售时间推出产品类型一期2009年3月小高层产品（3房）＋1栋楼王（阔绰4房＋空中大院）二期2009年12月

4栋高层（品味四房）＋珍藏楼王产品三期2010年10月公寓+酒店+部分商业实现价值￥50亿元〔现金〕+〔五星级酒店+商业〕长期收益多赚16亿！做综合体时销售额：住宅〔172500×23000〕+公寓〔38400×20000〕≈48亿〔按开盘价保守计算，未考虑各期升值〕假设按普通模式〔商业+住宅〕开发的销售额：选二线区价格最高的梅隆镇作参考，其二期售价约10000元/㎡；未来2年的房价涨幅安27%计〔龙华过去6年的平均涨幅〕，得出工程2024年售价约为16129元/㎡住宅销售金额：210900×16129≈34亿新城区的商业和酒店售价低，建议先持有经营，成熟后再出售。星河世纪品牌思考/从星河的深圳历程深圳看本案二星河明居星河华居星河锦居

星河雅居星河国际

CoCoPark星河发展中心星河丹堤星河龙盘星河“龙脉方案〞广州项目惠州项目星河开展中心及丽思卡尔顿酒店、龙岗工程、东山珍珠岛工程、星河龙盘等工程战略幅员品牌思考/将推项目与全国战略二星河地产·龙舞中国尾曲毛泽东诗词?人民解放军占领南京?——星河辉煌龙华虎踞龙盘今胜昔，天翻地覆慨而慷。THANKS！预祝星河民乐工程大获成功！附件：2024年4月4日市场篇宏观形势分析一住宅市场分析二公寓市场分析三商业市场分析四酒店市场分析五宏观形势分析一经济环境分析1宏观政策分析2深圳房地产市场分析3经济环境分析/深圳发展规划1六五期间经济开发区，完成小部分生产功能中国第一个综合性的经济特区七五期间经济性城市八五期间区域性中心城市，辐射周边九五期间国际专业性城市，生产服务十五期间城市地位不断提升全球先锋城市2030年深圳城市地位将不断提升4282亿元2024年4943亿元2005年15%%5684亿元2006年15%经济环境分析/深圳GDP发展状况1深圳GDP稳步快速攀升经济环境分析/深圳人均可支配收入1过去5年，深圳人均可支配收入年均增长6.4%，2024年超过3万元，预计2024年深圳人均可支配收入将超过3.5万元。龙华镇位于深圳市中北部，与福田仅一关之隔，离福田中心区仅仅9公里，进出深圳极为便捷，全镇面积98平方公里，其中二线拓展区面积19.385平方公里，辖龙华、同胜、龙胜、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三联九个行政村和龙园、景龙两个居委会。全镇已建成了长达130多公里的现代城市道路网络和60多条公交线路。龙华占整个深圳工业总产值的1/7，是深圳市第一工业重镇，也是宝安区首个财政收入突破2亿元的经济大镇。龙华实际利用外资已超过百亿港元，形成巨大的“高新产业〞区。凭借优越的区位优势，龙华先后被省、市政府定位为“广东省中心镇〞、“深圳市次中心区〞、“深圳卫星城〞、“深圳市物流中心〞。龙华镇定位为深圳次中心区规划，决定了其未来开展潜力巨大。其中，二线拓展区被定位为“福田中心区〞配套效劳的高尚生活居住效劳基地和局部文化、体育、教育设施的配套区。是目前深圳最大的政府预留用地。2024年3月15日,市政府将“龙华新城〞列为2024—2024年重点开展的新城区。经济环境分析/龙华发展概况1“龙华新城〞正在迅速崛起2024年以来，政府一系列宏观调控政策出台预稳定房地产市场4月20日深八条出台4月28日央行再加息5月9日公布深圳各区普通住宅价格标准5月17日国务院六大措施稳定楼市5月31日九部委?关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见?出台6月27日深圳“国十五条〞实施细那么出台7月6日建设部?关于落实新建住房结构比例要求的假设干意见?出台7月27日国税总局开征“财产转让所得税〞7月30日国土资源部公布两部?出让国有土地使用权标准?预热警示强势介入深化执行国庆期间深圳“十一五〞规划明确今后五年房地产开展思路宏观政策分析207年1月16日国税总局发布?关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?未来大户型将日益稀缺特区外可开发利用土地面积特区内可开发利用土地面积特区内外可供开发的土地面积只有270平方公里，其中，特区内可供开发利用的土地资源不到20平方公里，地产关外扩张大势所趋！深圳房地产市场分析3向关外开展是大势所趋住宅市场分析二深圳住宅市场分析1龙华住宅市场分析2典型项目案例分析32.6%5.3%17.4%41.42%深圳住宅市场分析/价格走势1近5年，深圳房价平均升幅17%预计未来三年将保持平稳增长

从成交情况看，关外住宅销售量喜人，销售面积占全市的60％，其中宝安的住宅成交量约占全市三成。

06年至今宝安住宅推出面积占全市之首

06年至今宝安住宅销售面积与龙岗并驾齐驱深圳住宅市场分析/各区销量1龙华住宅市场分析/规划2深圳由“东西带状〞开展演变为以“南北轴线〞开展态势，龙华位于中部开展轴线中部。政府对龙华的规划定位：交通枢纽、CBD高尚住宅配套区〔CLD〕、深圳次中心。——龙华新城[中部综合组团]——龙华、观澜、布吉、坂雪岗，深圳城市向北开展的唯一组团区。龙华处于一级辐射地带。处于“京九九〞与“京广九〞铁路交汇处，及通向香港和深圳东、西港区的物流走廊是未来深圳发挥区域及国际交流功能的重要辅助地带。龙华住宅市场分析/交通2深圳新客站高速公路：梅观高速、机荷高速快速干道：福龙路、梅龙路、新区大道、南坪快速铁路：深圳新客站〔京广深、杭福深、广深港客运专线〕地铁/轻轨：4号线、11号线立体化交通路网，条条大道通龙华

布龙路福龙路南坪快路新区大道西丽、南山福田福田地铁4号线连接皇岗口岸福龙大道直达福田、新区大道直达关口龙华皇岗口岸4号线路福田中心区主要道路交通路线龙华住宅市场分析/交通2深圳新客站5大通关关口主要道路贯穿时间2024年2024年2024年梅龙路福龙路、新区大道深圳新客站、地铁4号、5号线龙华住宅市场分析/交通2地铁4号线直通龙华，龙华与福田繁华区形成“20分钟短程生活圈〞。地铁四号线由香港地铁公司的运营，将为龙华带来香港消费人群，港客有望成为龙华的消费人群之一。深圳新客站落户龙华，将使龙华成为华南地区重要的交通枢纽地，给区域带来大量相关的产业人群。多个交通利好，大大提升龙华的交通优势，使关内及更多的非龙华人去龙华置业。龙华住宅市场分析/交通22001—2024年开展状况——潜龙等中小开发商进入扮演角色——龙华地产充当小配角角色交通配套——“闭塞〞局面依旧，配套较少2000年前开展状况——城市落后小镇，地产开发处于空白扮演角色——城市地产开发“局外人〞交通配套——与深圳关内联系“闭塞〞，配套极少2024—2024年开展状况——深圳市政府开始“美丽设想〞,“二线拓展区〞征地规划扮演角色——未来深圳最重要居住地之一交通配套——开始规划及实施，但尚未完全成型闭塞期起步期初步开展期龙华住宅市场分析/发展历程2后起之秀的龙华正迎来高速开展期龙华住宅市场分析/供应量22024年龙华商品住宅供给量100万平米，到达历年来的峰值，增长率到达27.4%2024年龙华住宅销售均价到达8700元/㎡，同比上涨67%，主要是由于整体市场的向好、区域价值被认可，以及圣莫丽斯、星河丹堤等别墅物业的带动龙华住宅市场分析/价格走势2近6年龙华房价平均涨幅27%，随着各项规划的竣工，预计未来三年龙华房价仍保持快速增长2024-2024年，龙华商品住宅销售量维持在60万㎡以上，06年成交猛增，高达100万平米，预计今后三年的平均成交量将高于这一水平。龙华住宅市场分析/成交面积2龙华住宅供给主要集中在龙华老城区、龙华新城区〔二线拓展区、民治大道沿线和梅林关口五大区域〕，其中龙华新城未来供给量最大。老商业中心，配套较为齐全龙华未来几年地产代表区域，关内白领置业龙华的主要区域供给不多，开发较早供给较少，由于距离福田最近，关内白领客户居多龙华老城二线拓展区民治大道梅林关口龙华住宅市场分析/项目分布2龙华受新政的影响将格外显著，容积率逐步提高，小高层、高层物业越发普遍，普通住宅中容积率在2.5以上的楼盘比例超过50%，容积率的提升将会带动小高层、高层物业的全面开展，大社区所形成的配套设施会更加完善。龙华住宅市场分析/容积率2主力户型为居家型三房，面积区间主要为90－120平米项目户型建筑面积套数比例风和日丽四期二房69.25-85.9531644.57%三房108.57-142.2429741.89%四房158.88-170.738812.41%复式230.41-264.8081.13%合计

709100.00%项目户型建筑面积套数比例春华四季园二房70-7316015.84%三房93-11551050.50%四房138-14720620.40%复式150-22813413.27%合计

1010100.00%项目户型建筑面积比例特点城色一房40主力户型为二房三房户型南北朝向分布，户户设有客厅露台花园，可自由组合二房64-81三房102项目户型建筑面积合计比例金地梅陇镇二房74m2－78m233526.89%三房102m2-110m260048.15%110m2-121m224519.66%四房138m2-143m2655.22%复式

10.08%合计

1246100.00%龙华住宅市场分析/户型2龙华住宅市场分析/客户分析2龙华客户群4次巨变客户分类情况介绍喜好工业区高级管理阶层较为富裕、需要购房安家三房政府公务阶层有政府分房，但有能力购置商品物业三房、四房本地生意人士、富裕阶层富裕，需要购置物业安家三房福田罗湖关内客户购买力不足，需购置物业安家三房、两房龙华本地企业高级管理人员白领人员生意人士富裕阶层关内及其他客户约95%客户图形约5%2000年前，龙华本地中高收入者为购房主体龙华客户群4次巨变客户分类情况介绍喜好工业区高级管理阶层较为富裕、需要购房安家二房、三房政府公务阶层有政府分房，但有能力购置商品物业三房、四房本地生意人士、富裕阶层富裕，需要购置物业安家三房福田罗湖等关内客户白领及投资客户单房、一房、二房外来打工人员小户型首期低单房、一房、二房龙华本地企业高级管理人员白领人员生意富裕阶层关内白领投资客户70-80%20-30%客户图形2000-2024年，关内白领龙华置业比例上升，主要选择中小户型龙华客户群4次巨变客户分类情况介绍喜好工业区高级管理阶层较为富裕、需要购房安家二房、三房政府公务阶层有政府分房，但有能力购置商品物业三房、四房本地生意人士、富裕阶层富裕，需要购置物业安家三房福田罗湖等关内客户普通白领、中产阶层、富裕阶层、投资客等二房、三房、别墅2024年至今，龙华置业客户辐射全市化。龙华本地企业高级管理人员白领人员生意富裕阶层关内白领、中产、富裕阶层、投资客户50%50%客户图形序号客户类型客户属性客户要求1企业中高级管理人员高级技术工程师龙华本地高科技企业，如华为、富士康等物业管理生活配套2关内富裕阶层关内有物业，追求郊区生活、舒适条件、优美环境环境、档次、大盘3关内中级白领阶层；关内物业价格较高，龙华便利工作需求，区域涉及福田、罗湖甚至南山等。价格、交通、配套4区域政府公务阶层龙华本地政府公务人员，多数有物业，但喜欢大社区物业社区物业管理5本地生意人本地生意人，长期租赁为主，来龙华多年，目前打算在龙华购买物业居住。物业管理大社区6龙华周边乡镇白领层看好龙华，了解龙华，与龙华日常有很紧密的往来社区、环境、配套7关内投资客户看好龙华物业发展前景，特别是地铁。地理位置8港客看好地铁沿线物业，或经常往来龙华地理位置龙华客户8大类型龙华本地客户关内客户40%60%未来5年客户结构预测图形占龙华人口96％的流动人口，其财富积累还难以构成持续增长的有效需求，而随着交通条件的改善，关内充足的有效需求将得到释放。位置：观澜商业文化中心区〔BCC〕占地面积：155841㎡建筑面积：一、二期共约26万㎡栋数：33总户数：1664配套：社区内有35000平方米的商业，并引进天虹商场，一期规划有幼儿园。工程西侧为五星级酒店〔规划中〕，东侧9万平方米的学校〔规划中〕。典型项目案例分析3观澜中航城——中航格澜郡典型项目案例分析3中航格澜郡成功嫁接都市综合体开发模式大大提升区域价值通过中航·格澜郡苏格兰风情的产品演绎，将形象落实，在售价上与龙华不相上下，在销售速度上，曾创造出1小时内超过95%销售佳绩；充分利用开发商开发中航苑的影响力，通过炒作双城方案和观澜中航城，塑造开发商区域综合开发运营商的品牌形象，最大限度地提升了开发商品牌及工程价值。配套完善是不成熟区域的价值重要支撑典型项目案例分析3星河丹堤银湖山城市别墅CEO官邸占地面积：20万㎡建筑面积：36万㎡建筑类型：高层、独栋别墅、联体别墅容积率：1.8绿化率：38%典型项目案例分析3星河丹堤注重产品细节、营销细节，缔造深圳顶级豪宅拥有14.32平方公里的原生态银湖山和9.1万平方米的原生活湖，资源彰显价值高端的客户及产品定位，树立高端市场形象标杆星河丹堤客户特征生意人〔赛格电子贸易老板等〕私企老板〔龙岗龙华实业老板等〕大多来源于潮汕家庭结构以两代同堂为主购房因素居住环境、开发商品牌、物管星河丹堤开创了龙华的豪宅时代，由此高端客户开始进驻龙华典型项目案例分析3香域中央总用地面积：66904.9平方米建筑面积：135880平方米容积率：2.07绿化率：58.6%建筑覆盖率：17.9%栋数：10栋〔8栋小高层、2栋高层〕总户数：710户