房地产经济-地产战略培训讲义

27十二月2023房地产经济-地产战略培训讲义中国房地产经历的阶段第一阶段解放初期：恢复期（抗战、内战）第二阶段大跃进时期：重点发展工业，城市得到发展第三阶段文革十年：停滞期（出现城市乡村化）第四阶段78年至今：拆城阶段

新的三座大山教育连非洲的乌干达都不如医疗世界191个国家地区排名倒第四住房人均面积高于日本三句话概括：学费把孩子的父母逼疯！药费使有病的人提前送终！房价将你的腰包全部掏空！目前房地产现状中国房地产市场如同一个大“服装店”店里有80%的人“光着身子”（无房者）要买衣服可店里的衣服标价都是几千元或上万元一件80%的人买不到几十元或几百元一件的衣服房地产市场的构成主体企业：房地产商，房屋的建造者。政府：土地的供给者居民：住房的需求者银行：资金的提供者房地产商的角色与其他企业相同——利己主义者，追求利润最大化。房子卖给有钱人或“富人”在现实中国，垄断的土地市场、垄断的开发市场，最终是垄断的房屋价格（高房价）。政府本来的角色是为执行公共事务并向社会提供并增加福利而成立政府提供的房屋（低价房、廉租房）具有“准公共产品”特点，适当定价收费（或只收成本）。80%的人就需要政府提供这类“廉价衣服”只要政府拿出优惠或免费土地统一规划建房，定向出售，80%的人居者有其屋。成功的经验北欧国家：瑞典、挪威。中国香港、新加坡每年都有大量的政府提供的福利房、廉住房上市。美国：纽约的哈姆勒、芝加哥的罗伯特泰勒。这些国家和地区是世界最稳定的地区，是和谐社会的典范关于GDPGDP是现时考核地方官员政绩的重要指标政府的财政收入来源于GDP土地收入是地方政府财政收入的主要部分房地产的此起彼伏上海的高房价并没有因05年以来的宏观调控而“打回原型”，即回到02、03年四、五千元每平方米。北京今年以来房价快速“飙升”广州后来者居上就连革命老区遵义也上涨了千元高房价的危害加速“贫富”两极分化，损害和谐社会氛围。资源过分开发、消耗提前“透支”，贻害无穷目前与美国上个世纪的“大危机、大萧条”前的境况，有相似的一幕，应引以为戒！解决的措施用非市场的手段向这80%的住房需求者提供“准公共产品”：低价房（经济适用房）、廉租房。改变目前财政支出、分配中的畸形现象：2005年全国财政收入3万亿，用于公共产品的支出不到6000亿；而各级政府公车私用消耗2000亿；用于公款吃、喝、旅游支出6000亿。解决的办法（一）办法一：改变目前对地方官员的考核办法，淡化GDP。应将其任职期间营建低价房（经济适用房）、廉租房数量纳入考核指标。解决的办法（二）办法二：改变目前土地收入作为地方政府财政收入的重要来源这一座做法。国家应该像成立社保基金一样，建立一个全国的“土地基金会”。这样，土地拍卖收入与地方政府利益切断。我们欣喜地看到：深圳市已开始将市民的“幸福感”纳入对官员的考核指标。如果这个城市有70-80%的人买不起房，这些市民肯定感到不幸福，市长有“下课”的可能。法国作家罗曼罗兰说过：幸福是人的灵魂散发出的一种香味！70-80%的人因买不起房而感到不幸福，那散发的可能是“臭味”，只有20-30%的人过着有房住的“香喷喷”的生活，这正常吗？几件大事影响着中国的经济2006年开始实施的“十一”五规划2007-2008党政换届（从中央到地方）2008年奥运会五年后的中国房地产将显现如下画面1.高档社区依然存在（高价房）：满足富裕阶层居住，占10%。投资、投机气氛平淡。2.中档