社区沿街商业及会所深化研究报告

社区沿街商及会所深化研究报告社区沿街商业深化研究社区，以人群聚集为首要特征。商业。从事商品流通的行业。社区商业，是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。注：此定义被学术界和专业研究机构广泛认可采用社区商业的概念地域性，以居住区为载体，不具备广域性和辐射性。目的性，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标。多样性，集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多种功能于一体。社区商业是城市商业空间中不可或缺的一个重要层次且具有缓解城市压力的功用。社区商业的特征社区档次地域

容积率居住人群建筑品质商业配套豪华社区地段稀缺交通便捷环境易居低高收入、高知识、高知名度人群构成别墅、低层高品质建筑为主，设施高档会所式配套基本无商业设施高档社区地段优异交通顺畅环境易居较低高收入、高知识群体构成中低层高品质建筑为主设施高档满足日常生活需求，提供个性化消费和多元化服务中档社区地段平庸交通可达环境普通较高中高收入群体构成以中高层建筑为主设施普通满足日常生活必要的商品及便利服务低档社区地段较差交通不便环境不佳高中低收入群体构成建筑样式普通基础设施保障基本生活需求，提供必须生活服务社区商业可依据多种不同标准进行分类分类一注：此标准出自商务部商业改革司社区商业的分类分类二分级指标业态组合商圈半径服务人口商业面积必备型业态指导型业态社区商业中心3公里10-20万9-18万平方米菜市场、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、废品回收购物中心、百货店、大型超市、超市、生鲜食品超市、便利店、食杂、中西药、日用百货、家庭用品、服装鞋帽、纺织品、钟表眼镜、五金、家电、建材、书店、音像、美容美发、彩扩、休闲、文化娱乐

居住区商业1.5公里3-5万2-4.5万平方米邻里生活中心0.5公里1-1.5万0.5-0.8万平方米根据社区档次不同要求不同（见下页）街坊商业0.2公里0.4万≥0.06万平方米注：此标准出自商务部商业改革司社区商业的分类类型业态举例说明基础配套型菜市场、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、废品回收便利店、食杂、面包房、中西药、书报、餐饮、美容美发、洗染以满足基本生活需求为目的品质提升型菜市场、超市、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、废品回收、百货店、大型超市、生鲜食品超市、便利店、食杂、中西药、日用百货、家庭用品、服装鞋帽、纺织品、钟表眼镜、五金、家电、建材、书店、音像、美容美发、彩扩吸引客流，丰富业态，提升社区品质注：此标准出自商务部商业改革司社区商业的业态类型

与本案的结合分析：本案住宅规模2-A15.2万平方米2-C21.8万平方米总体量约为37万平方米按每户（三个人）100平方米计算本案社区居住人口规模约能容纳人口11100人邻里生活中心型社区商业其他须考虑因素：1、投资性购房行为影响入住率2、集中商业部分对本案业态选择的影响定位以多种功能业态保障本社区居民基本生活需求,为本社区居民提供便利、必需的生活服务

根据行业经验值，对于非商业区的普通住宅小区，其商业面积与入住人口之比不宜超过1平方米/人。按投资与自住比例2：3来计算，且不考虑非本小区人流到访，保守建议本案社区沿街商业的规模不宜超过7000平方米。

与本案的结合分析：运作模式运作模式建议分割销售纯租赁租售结合

下面我们将分别对这三种模式进行分析，然后结合本案的需求，确定最适合的运作模式。优点①能迅速回收资金，减轻发展商资金压力；②可以解决难于招商的结构和小面积商铺缺点①难以保证经营商户的整体品质②业态无法统一规划,容易出现同质化竞争③统一管理困难④出售面积长时间空置运作模式建议

分割出售模式的特点：运作模式建议

分割出售模式对业态和建筑设计的要求：

此种模式产权分散在小业主手中，很难对业态规划进行控制，一般以基础配套型业态为主。建筑设计上单体商铺面积不宜过大，以便于销售。本案目前的设计方案，即采取两层沿街商铺的形式，基本可以满足分割出售模式的要求。优点①避免大面积空置；②后期运营过程中可根据实际情况调整和优化商户组合；③能够通过招商引进品牌客户，对项目整体品质有总体把握，保证社区品质不受影响；④未来可进行抵押贷款或增值出售多种选择。缺点①需设立专业的经营管理公司负责经营管理；②不能迅速回收资金；③招商能力的要求极高；④日常经营能力的要求高，经营风险最大；⑤尤其是面对高品质品牌客户对物业自身有较高的要求。

纯租赁模式的特点：运作模式建议

纯租赁模式对业态和建筑设计的要求：运作模式建议

此种模式对业态组合和规划有较高的要求，对商户的品质要求严格，以品质提升型的业态为主。在建筑设计上需要特别针对主力商户的开店要求，做出相应的设计和规划。本案目前的设计方案，基本可以满足一般小型商户的要求，但若引进大型主力店（如超市、大型餐厅等）还需要在设计做出调整。

租售结合模式的特点：优点①宜将最具升值发展潜力的一部分物业预留作自营，以争取更大的经济收益；②资金回收速度快，商铺投资者的资金进入项目的资金循环有利于分散发展商的风险。缺点造成经营定位的不明确，经营格局的混乱，导致经营商家的效益、投资者的回报、发展商和商业管理公司的品牌得不到保证，经营风险高。

发展商在社区商业开发的过程中，将整个项目的一部分商铺出售，以收回投资成本(在出售商铺时，一般都和商铺投资者签订返租协议，取得已出售商铺的管理权，以便对整个项目进行业态规划)，然后组建管理公司或聘请专业管理公司来对社区商业进行出租经营、管理，以赚取后期的营运利润和支付商铺投资者的收益。运作模式建议

租售结合模式对业态和建筑设计的要求：运作模式建议

业态上需要综合考虑基础配套型和品质提升型业态。通过先期将适合社区品质和业主需要的商家或业态引进来，引导社区商业走上合理化发展轨道后再出售社区商铺，将不合适的经营者排除在外。建筑设计上同样需要根据出售和出租的不同要求做出相应的设计。运作模式建议本案社区沿街商业的运作目的：以提升住宅价值为首要目标前期助力住宅销售，保证小区品质不受影响在此基础上，中后期尽可能快地回收资金

保证社区品质，助力住宅销售减轻资金压力，尽可能迅速地回收资金初期培育地块商业氛围遵循市场规律并最大化实现商铺价值

建议原则：运作模式建议住宅销售阶段全部持有出租或品质型业态的面积持有，其余分割出售住宅销售完毕后将优质商户迁入集中商业区，全部面积分割出售

基于以上原则以及各模式的利弊分析,建议如下:运作模式建议下面我们将给出在此种运作模式下的业态和建筑规划建议。

满足本社区居民便利生活消费。要与社区基本配套服务相结合，如银行、邮局、医院等。业态组合要丰富，以满足消费者不同层次的需求。与会所和集中商业的业态要有所差异，避免重复。适当作一些特色目的性业态，以便在初期培育项目人气。不破坏居住环境，保持居住区不受打扰。

业态组合及配比原则：业态组合及配比建议

基础配套型业态组合及配比建议1400-1900平方米业态种类店铺数量（个）建筑面积（平方米）服务配套洗衣店、家政服务、银行邮局、宠物诊所、社区医院、房地产中介、照相冲印、汽车修理、美容美发9-10900-1200零售药房、报刊音像、便利店3-4200-300餐饮快餐、小型简餐2300-400

品质提升型类型数量（个）建筑面积（平方米）零售标准超市、创意饰品、精品家饰、宠物用品、面包房、玩具店7-81700-2500餐饮休闲大型中餐厅、甜品店、咖啡屋、书吧4-51300-2000业态组合及配比建议3000-4500平方米

总体业态配比：零售餐饮休闲配套服务总可出租面积面积（平方米）1900-28001600-2400900-12004400-6400业态组合及配比建议基础配套型品质提升型总可出租面积面积（平方米）1400-19003000-45004400-6400

精品超市和大型中餐厅是本案社区商业的亮点和特色，建议集中组团放置，利用聚合效应有意识地引导、组织人流，达到引发商机、聚拢人气的目的。

主力店（精品超市、大型中餐）是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用，建议放置在沿街商业的一端。

可考虑将餐厅（消费目的性很强）设置在超市上层。

主力店规划建议：精品超市和中餐厅组团建筑规划设计建议引导人流途经沿街商铺①②

沿街商铺规划建议：

对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业(如银行等)，建议设置在商业街的端头，一方面要考虑到便利性、易达性的要求，其余商户夹在其中呈线性排布，促使消费人群从有意识的目的性消费转化为游走体验，从而增加商机和人气。目的性相对较强的业态如社区医院、银行、邮局等建议放置在①。要充分考虑到不同业态之间的匹配程度，以最大限度地发挥协同作用。某些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力(如妇女与儿童用品)，而另一些带有排斥性的商业业态则必须相互避开（如医疗诊所与餐饮店）。

沿街商铺建筑规划设计建议

投资者访谈及市场调研发现：

个人投资社区底商的比例占有绝大多数，已超过95％。投资人考虑购买底商的最主要因素依次为：位置、周边运营情况（针对已运营项目或二次投资）、价格、面积。

由于底商业态单一，功能有限，目前下沙区域的主流住宅底商实际成交价格在12000元/平米左右。商铺面积在30－350㎡之间，其中以100－200㎡最受欢迎。

临街位置好的、总价低的销售十分顺利，反之甚至销售停滞。平均层高3.6－7.5m。建筑规划设计建议尽量采用框架式结构面积分割和组合灵活面宽与进深比1：2面深比1：3以上的商铺很难成为购买主体其余面积采取沿街商铺形式线性铺开，最多不超过两层考虑1F带2F的分割形式两层以上的商铺不利于销售，“1带2”业态选择面大单位分割面积30-100平方米假设售价在20000元/平米左右，便于后期出售注：各业态对硬件的要求不同，具体请参见附件一。预留3000平方米相对集中且方正好用的面积，做一家标准超市和一家大型中餐建议在住宅一期销售期间洽谈超市，在一期住宅全部交付入使用后商户开始进驻。前期可通过与商户签订MOU的形式达成合作意向，并以此达到向购房者宣传的目的建筑规划设计建议

首层层高4-4.5米，以有利于业主或使用者在其中另隔一层；

柱网6×6——8×8并无明显剪力墙，（超市部分柱距至少8×8）柱网小于5×5的商铺很难成为购买主体；

内部间隔墙尽可能少地采用承重墙，以方便使用者使用面积的灵活性和主动性；

两层或以上的店铺要预留室内楼梯，以实现层与层之间的灵活贯通；

预留好排水管位和光纤电缆接口，以方便需要设置卫生间和需要网络服务的使用者等。

内部设计建议：建筑规划设计建议

建筑风格建议：原则：1、建筑构造符合原建筑结构条件2、与周边整体环境有联系与过渡3、商业建筑要符合商业展示要求

商业街的建筑风格与住宅匹配，突破传统底商千铺一面的设计，反映高尚住宅区的品质。

街区设计要注意曲面的变化，增加逛街的趣味性，避免完全的直线型设计造成的呆板，。建筑规划设计建议

商业街外立面设计原则：

1、与定位结合

2、与区域环境结合

突出创新性、协调性、综合性、超前性，体现时尚、流行、经典、开放这一主题。建筑规划设计建议

商业街建筑外立面风格建议：外观墙体颜色与住宅楼体相和谐。整块玻璃幅度不宜过大，尽量突破单一玻璃材质感觉，建议采用符合项目特点材质隔条进行分隔。外向型店面可以凸、凹结合、使街面立面富有变化。店面加雨蓬，使得楼体和玻璃衔接有自然过渡。

营造温馨、轻松、典雅，舒适的商业街风格建筑规划设计建议

店招及广告位建议：简洁、统一、典雅为本案商业街店招特色。外挂竖式店牌体现了本案高档社区的品味。设置原则：1、与建筑样式、商业主题和周边环境相和谐2、样式美观、尺度适宜；3、明确、醒目，能较好地阐释商业内容。

商业形象细节建议：

店招、店牌、灯光等形象设计宜统一规范设置,与社区的建筑风格相协调。建筑规划设计建议

广告位建议：

广告样式、亮化统一。能集中体现本案商业街浓郁的商业氛围。根据商业层数的不同可运用路灯、二层短斜式广告牌，雨蓬底牌等样式。商业广告位的规划设计原则：

1、尺寸与楼身搭配合理。

2、位置与外立面协调，统一考虑。

3、便于使用安装，更换。

商业形象细节建议：建筑规划设计建议

主力店招商对社区商业的成功与否至关重要杭州成功社区的运作经验对本案的启示居住区主力店主力店效应坤和·亲亲家园世纪联华超市、两岸咖啡、知味观、新华书店

1、花店、服装干洗店、相片冲洗店等大量便利型商店迅速跟进。2、吸引整个三墩区域的居民前往消费。广厦·绿洲花园华润万家生活超市带动了商铺价值的提升，实现了88.25％的社区商铺销售率。红石·中央花苑星巴克、必胜客、肯德基1、整个湖墅南路商业氛围迅速聚集。2、旺盛的人气吸引蓝仕堡健身、耐克、阿迪达斯等运动名牌纷纷进驻

后期出售物业时采取各种措施最大化延续社区商业的高品质杭州成功社区的运作经验对本案的启示案例：坤和建设在出售亲亲家园社区商业物业的同时，一律与购买者签订《商业用房品质经营保证协议》，对该商业物业今后的经营业态、开业时间等一系列问题进行设定，并采取相应的奖励政策。此外，为了使亲亲家园生活广场开街购物节能够顺利开幕，坤和建设还针对商家推出了开业奖励政策。凡在规定时间前开张营业的亲亲家园签约商家(仅指直接购买的商家，不包括租户)，均获得价值不菲的奖励，且赠送安装新风系统和除湿机。国外成功社区的运作经验对本案的启示

在东南亚国家社区商业运营管理中，通常的做法是从商铺经营的流水账里倒扣，一年0.5个点，作为经营性的管理基金，并张榜公布。将这些资金用来组织广告、促销等活动，统一包装整个社区商业的对外形象。

后期运营管理中中的“取之于民，用之于民”租金收益预测

根据我们监测到的市场情况，目前下沙街铺（高教园区、物美附近）的平均租金在2元/天/平方米左右，由于本案所处区域刚刚起步发展，假设：到本案社区商业运作时，街铺租金不会超过2元/天/平方米。大型餐厅和超市的租金取1.5元/天/平方米。按持有期为3年且全部持有计算：面积（平方米）年租金收益（万元）三年租金收益（万元）沿街商铺1500-2900109.5-211.7328.5-635.1超市1500-200082.1-109.5246.3-328.5大型餐厅1000-150054.8-82.1164.4-246.3预计三年总租金收益为739.2-1209.9万元社区会所发展深化研究社区会所概述角色

小区配套设施的一部分，是住宅项目开发档次的重要表现。

基本功能是为住宅用户提供娱乐休闲和其他便捷性服务。延伸功能在于它代替执行了社会化商业场所的部分职能。

以提供服务为目的，保障社区优良品质，盈利不是主要目的。功能目的社区会所的主要特点1、从功能上看，高品质的会所除了具备便利配套服务功能外，还可以起到提升社区整体形象和品质的作用。2、不同类型会所的功能各有侧重，但都以社区居民为服务对象3、要求具备较好的可达性和较高的私密性。4、成本相对较高且收益能力有限。社区会所的重要性

在前期提升住宅价值，助力住宅销售的基础上，通过会所经营进一步提升住宅小区的知名度，树立项目的社会形象，使项目开售以来所累积的品牌效应得以延续。

会所作为小区内最集中最有组织的公共场所，其经营成功与否，直接影响到小区住户之间凝聚力的增强以及社会文化底蕴的培养。会所经营项目是小区物业管理系统中最直接有效的创收环节，其经营的兴旺与否，直接影响到小区物业管理的收益。会所作为小区的对外形象标志之一，其经营的特色与否，直接与下一步销售宣传密切相关。案例一——名都园会所功能：游泳池、健身中心、保龄球室、壁球室、棋牌室、乒乓球室、台球室、跳舞室等等。收费标准：3888元/人/年，4888元/两人/年，7888元/四人/年。经营模式：由开发商投资装修与设备，物业公司统一经营管理。会所特点：由于是别墅项目，客群以外籍人士为主，价格较高。以营造社区氛围为主，注重社区服务、社区文化建设。室内与室外项目充分结合。项目时间较长，设备设施有些陈旧。别墅项目会所社区会所案例研究案例二——山水文园会所功能：游泳池、健身中心、壁球室、棋牌室、乒乓球室、电影院、台球室、迷你高尔夫、图书馆、客房等等。收费标准：4700元/人/年经营模式：由开发商投资装修与设备，前期专业俱乐部经营管理公司提供输出管理服务，目前已由物业公司下属的会所经营公司自营。会所特点：会所针对高档社区购房人群，定位高端，注重奢华，装修费用较高，后期运营成本很大，会员年费贵，会员续费少，目前经营处于亏损状态。专业公司撤出后，经营不专业，导致很多客户流失。高档公寓会所社区会所案例研究案例三——苹果社区会所功能：极地户外运动俱乐部、放影吧（兼书吧、咖啡吧）、艺术馆经营模式：开发商投资装修，进行招商，商户经营。会所特点：会所特征不显著，经营状况不好。艺术馆只用于美术作品等展览，人气不旺。极地户外运动俱乐部已经停止营业，放影吧在营销中心地下一层，很少人光顾。特色主题社区会所案例研究案例四——上元会所功能：游泳池、健身中心、棋牌室、乒乓球室、跳舞室、咖啡吧收费标准：1560元/人/年，2640元/两人/年经营模式：由开发商投资、经营。会所特点：以健身为主题，功能简洁清晰，价格适中，适宜业主消费。典型的社区会所社区会所案例研究案例五——北京奥林匹克花园会所功能：游泳池、健身中心、壁球馆、乒乓球馆、跳舞室、综合馆（羽毛球、篮球、室内足球）收费标准：单项收费，可单项年费、月费、计次。经营模式：开发商与中体合作经营，对社区内部与对外经营相结合，社区内业主有相应优惠。会所特点：完全以运动、体育为主题，场地充足，规模大。经营突出体育专业。定期举办体育赛事，人气很旺。体育运动主题会所社区会所案例研究案例六——万达（思妍丽会所）会所功能：游泳池、健身中心、跳操房、动感单车房、水疗房等。收费标准：2800元/年经营模式：思妍丽投资，旗下品牌“HASPORTS”经营管理。会所特点：品牌知名度很高，具有很强影响力、吸引力。经营健身主题专业，拥有丰富的专业资源，健身内容形式多样。环境舒适，有特色。可与其知名的美容品牌“思妍丽”互动促销，利用美容客源。非社区型专业会所社区会所案例研究案例七——朝阳园会所功能：游泳池、健身房、咖啡厅、阅览室、儿童游戏室、壁球室、韵律舞室、多功能厅、香薰按摩室、乒乓球室、台球室、棋牌室、高尔夫球练习室等。收费标准：包含在物业管理费中，6元/平方米/月，如果业主的面积在140平方米，每年的物业费10080元。业主凭住户卡即可在会所免费使用很多项目。经营模式：由开发商前期投资，委托物业公司进行经营管理，将会所的服务与物业管理服务结合。会所特点：比较典型的香港社区会所，会费已包含在物业管理费中，保证每年稳定的会所收入，为会所持续经营提供基础。会所中的服务项目比较齐全，社区业主使用方便。但是目前业主对于高物业管理费意见很大。典型港式会所社区会所案例研究会所特色功能——“玩具图书馆”面积170平方米，耗资50多万元，针对八岁以下儿童，提供有诱导性、启发性及教育意义的玩具。玩具图书馆共分12个功能区：阅览室、婴儿区、装扮区、厨房区、工程师区、医药区、音乐区、微型车世界、LEGO天堂、拼图迷国、自由活动区（包括滑梯、游乐隧道等）、更衣区，各游戏区主题不同。所有游戏设备都是从香港进口，香港的首家玩具图书馆―中央图书馆就是从社区玩具图书馆发展的。香港的社区玩具图书馆对培养社区儿童的素质起很好的效果。聘请香港儿童玩具专家陈婉芬小姐,

曾经主持过香港新鸿基诸多物业的玩具图书馆，有丰富的运作经验。玩具图书馆提供设计、选材、培训一条龙服务，以保证玩具图书馆的高质量运作。会所案例研究对本案的启示功能设置经营模式盈利方式

以休闲和生活配套类业态为主。设置特色业态增强会所的吸引力。由只提供基本便民服务逐渐向专业俱乐部方向发展。消费客群

会籍制和单项计时、计次收费等多种方式。给予本小区业主一定优惠。

以服务小区内部业主为主，兼顾对外经营。服务充分考虑不同年龄段消费客群的需求。

自投自营、自投委托经营和合作投资经营三种主流经营模式。通过与知名专业公司（如健身、美容）合作，突显会所主题，提升会所的形象和吸引力，并依托专业资源提升消费的附加值。定期组织市场推广活动，聚集会所人气会所定位深化建议1、本案会所的功能不能停留在仅注重便利性配套服务的层面上，还要具备较高的品质和品位，更要传达出一种休闲健康生活的理念。2、根据三个会所的位置、规模等特点，在会所的主题、功能设置和档次上有所区分，避免功能上的重叠和浪费。

深化建议原则：

会所的业态组合和面积分割应由会所经营公司给出专业性建议，本建议仅供参考。会所定位深化建议会所3建筑面积约886平方米会所2建筑面积约1085平方米会所1建筑面积1041平方米

本案会所基本情况：会所定位深化建议

会所1定位：位于两楼王之间距小区入口较远在小区中位置较深私密性相对佳品位生活馆一种成熟高尚的社交方式

一次回味无穷的至尊体验……

我们的使命：为2-A和2-C小区业主提供便利、高品质的休闲生活和商务办公服务！会所定位深化建议

会所1业态及功能说明：业态类别数量（个）面积（平方米）功能说明餐饮私房菜馆1200-250

提供国际化餐饮环境、高水准和多样化的餐饮。爵士吧1100-150休闲养生中心1500-600

面部和身体SPA。包括面部护理、身体护理、瘦身、中医理念保健护理。瑜伽。限制参与人数并由专业导师指导。头发SPA。包括日常护理、专业护理、脱发护理、养发护理。配套服务商务中心1200-250

提供舒适安心的工作环境。提供商务工具（如打印机、传真机、电脑）。提供上网服务。提供现场网上或电话会议。面积合计：1000-1250平方米会所定位深化建议

会所1业态布局：序号业态序号业态①私房菜馆③养生中心②爵士吧④商务中心②③③④①距小区入口较近位于整个小区（2-A和2-C）的中间位置两边小区的易达性相对较强会所定位深化建议

会所2定位：亲子生活馆一种和谐放松的家庭生活体验

一次阖家温馨的亲情之旅

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我们的使命：为2-A和2-C小区的三口之家打造亲子之间沟通、娱乐和学习充电的第二家庭生活空间！会所定位深化建议业态类别数量（个）面积（平方米）功能说明休闲大课堂图书室1100-150

提供适合各年龄层的读物。家长可以在等候孩子学习、玩耍时再次阅览书籍，获得一个修身养性、扩大知识面的场所。研讨会、讲座等、定期举办不同的讲座会（厨艺、美容保养、投资理财等）。幼教中心1150-200

舞蹈、英语等儿童专业课程培训。娱乐儿童游乐中心1300-350

提供简单的儿童游艺设施。音乐吧160-100

提供各类音乐的试听服务。提供咖啡等各种饮品。小型电影院140-50

容纳至少10人。最新大片放映和经典影视作品回顾。配套服务医疗室150-70

随时提供简单的医疗和医学常识。法律、理财咨询中心160-80

提供法律常识。提供投资理财建议。

会所2业态组合及功能说明：面积合计：750-1000平方米

会所2业态布局：会所定位深化建议编号业态①大课堂图书室②幼教中心③儿童游乐中心④音乐吧⑤小型电影院⑥医疗室⑦法律、理财咨询中心二层首层④⑤⑦③⑥②①距小区入口较近不利于2-C小区内部住户的到达需要设置目的性更明显的功能会所定位深化建议

会所3定位：健康生活馆一种与时俱进的生活态度

一次充满活力的健康之旅

……

我们的使命：为2-A和2-C小区业主及外部小区居民提供便利的休闲、健体服务！业态类别数量（个）面积（平方米）功能说明休闲乒乓球室1100-1506个标准乒乓球台器械房1100-150提供各种力量和柔韧性训练器材棋牌室140-50提供象棋、围棋、麻将、扑克等桌球室160-80标准台球桌三张快餐吧180-100为健身者提供快餐和饮料服务水力按摩池140-50跳操房1100-150桑拿室180-100

会所3业态及功能说明：会所定位深化建议面积合计：600-830平方米二层二层会所定位深化建议

会所3业态布局：首层编号业态①乒乓球室②器械房③棋牌室④桌球室⑤快餐吧⑥水力按摩池⑦跳操房⑧桑拿室④③⑥②⑧①⑦⑤私人总厨〇24小时全程呵护匹配上层名流生活24小时总厨待命，24小时快意人生天窗式主题餐厅，美景如画；全球美食总动员，佳肴荟萃；温馨如家庭小聚，气派如豪门夜宴，奢华如鲍翅珍馐；咖啡飘香，美酒醉人，茶艺养心；业态亮点―品位餐厅

一个完全舒适和安静的区域配有小型的假山和流水、鱼池和花园、悠悠响起的森林声、海浪声或鸟鸣是一个让人进入忘我冥想的空间

业态亮点―养生中心

业态亮点－小型电影院兼音乐坊可容纳至少10人的小型电影和音乐“房间”

完全可以令人陶醉在私人的电影和音乐观赏空间

配有先进的隔音系统、音响、舒适宽敞的按摩椅可以根据需求播放经典、现代的电影或音乐以及任何歌舞节目

优点缺点发展商自主投资并投入人力组建专业部门自营（或物业公司经营管理）1、拥有绝对的经营自主权，便于管理和控制成本。2、发展商可运用丰富的会所资源组织各种活动，聚集项目人气，带动销售。1、一次性投入较大，短期内难以收回投资。2、会所经营的经验不足，风险较大。发展商投资硬件设施，委托专业俱乐部公司经营1、起点较高，运作时间会加快。2、发展商的风险相对较小。1、前期投入大，在小区人气尚未聚集的情况下，经营压力大，顾虑多，不敢轻易进场。发展商与专业公司合作投资，并由专业俱乐部公司的专业团队经营1、全方位合作。共同出资、共同受益、共担风险。2、利用发展商的实力和专业公司的行业经验互实现优势互补。3、充分发挥双方的人才优势。1、容易发生“扯皮”现象，两方需要不断的协调和磨合。

经营模式建议：会所定位深化建议会所定位深化建议

经营模式建议：

根据以上对三种模式优劣势的对比分析，建议尽早开始洽谈专业俱乐部会或会所运营管理专业公司合作开发经营或自己开发，委托专业公司经营。使用面