名人故居物业投标方案（技术方案）

名人故居物业投标方案第一章项目背景及需求分析 第一节项目背景 一、如何保护名人故居 二、名人故居的旅游开发 三、名人故居的物业服务 第二节项目需求分析 一、项目概况 29二、物业服务范围 三、服务要求 第二章项目服务设想及规划 第一节公司简介及优势 一、公司简介 42二、管理业绩 三、公司管理优势 第二节拟采取的管理方式及计划 一、管理方式 二、战略构想 三、管理服务要点和新方法的应用 第三节物业管理构想 一、公共事务管理与人性化服务 二、环境服务管理 三、消防管理 工2四、档案建立与管理 第四节物业服务管理思路 一、专业管理 二、深度介入管理 四、物业强力保障与优化形象并重 第三章项目人力资源规划 第一节物业组织机构 一、物业管理处组织架构描述 三、物业服务人员要求 第二节项目人员管理 一、人员管理模式 二、人员选聘管理 三、人员淘汰机制 六、人员考核办法 八、人员管理制度 第三节保洁岗位职责及工作制度 一、保洁主管岗位职责 二、保洁员岗位职责 3三、当值主管交接班制度 第四节保安岗位职责 一、保安队长岗位职责 二、保安班长岗位职责 三、保安员岗位职责 五、秩序维护巡逻员岗位职责 六、巡逻岗巡逻范围和方式 七、监控室保安岗位职责 第五节绿化养护人员管理措施 一、养护期组织机构 三、职员行为规范 第四章物资配备计划方案 第一节水电工服务方案 一、水电维修服务内容 二、水电工配置及要求 三、水电工工具配置 4 第二节绿化机具使用注意事项 一、剪草机使用、施工作业方法和安全注意事项109二、绿篙机使用、施工作业方法和安全注意事项111三、割灌机使用、施工作业方法和安全注意事项112四、打药车使用、施工作业方法和安全注意事项113 六、安全保障措施 七、文明施工制度和措施 第三节配备工具、设备及物耗明细表 一、保洁工具、设备及物耗 二、保安装备 三、水电工工具 四、绿化保养工具 第四节工具、设备实物样图及规格说明 一、保洁工具、设备 二、保安工具、设备 三、其他工人工具、设备 第五章项目管理制度 第一节安全管理制度 一、安全生产教育培训制度 二、安全检查制度 5 五、伤亡事故的调查处理制度 六、安全技术经费计划制度 七、安全责任目标管理制度 八、安全管理考核制度 第二节保洁管理制度 一、管理目的 二、适用范围 三、保洁职责 四、管理内容 第三节安保管理制度 一、服务区域安保总则 三、保安人员的管理 五、保安巡逻制度 六、安保部惩罚制度 第四节项目人员日常管理制度 一、管理总则 二、人才引进 三、人才的管理 6六、社会保险的缴纳及管理 七、项目部在编人员管理 第五节公共设施管理制度 一、交通设施 二、卫生设施 三、游览设施 第六章展品安全管理方案 第一节展品管理制度 一、管理目的 二、适用范围 三、管理职责 四、管理内容 第二节展厅展品安全保护措施 一、建立健全各项规章制度 二、安装监控设备 三、安装门禁系统 四、监控室实行24小时值班制度 五、开馆、闭馆检查及汇报 六、消防安全 七、展柜药匙保管 第七章保洁管理方案 7第一节保洁工作内容及要求 一、保洁服务范围 二、保洁服务要点 三、保洁人员配备要求 四、保洁工作过程及标准 第二节保洁工作流程 一、室内保洁流程 二、外场保洁流程 三、灭四害用药作业流程 四、垃圾清运工作业流程 232第三节保洁员行为规范 一、保洁员着装要求 二、行为举止要求 五、工作操作时的行为举止 第四节保洁工作考核 一、保洁工作内部质量监督 三、保洁工作巡检记录 四、外部考核要求 第五节保洁奖惩条例 一、奖励 8二、处罚 245三、执行程序 第八章安保服务方案 第一节保安服务内容、配置及培训 一、服务内容 二、人员招聘的定位 三、保安配置及设备配置要求 五、安全保卫相关要求 六、保安人员的培训 第二节保安管理措施 一、行为规范 二、考勤、请假制度 三、交接班制度 四、对讲机监控设备管理制度 第三节保安工作流程 二、巡逻岗工作流程 第四节水面安全管理 一、建立防范机制 二、完善巡查制度 三、健全救护措施 9四、加强宣传教育 第五节保安工作考核 一、保安工作的内部监督检查措施 263二、保安队员月考核表 三、招标人对保安工作考核打分表 第六节奖惩条例 一、奖励 272二、处罚 三、执行程序 第九章园林绿化养护方案 第一节园林绿化养护管理 一、养护内容 二、工作人员配备 三、养护机械设置配置 第二节绿化养护具体方案 一、修剪 二、灌水、排涝 四、施肥及土壤改良 七、养护月历 八、绿地日常管理 318第三节绿化灾害预防及处理措施 一、旱灾及预防 二、水灾及预防 三、风灾及预防 四、滑坡及预防 第四节绿化养护工作考核 一、绿化养护工作内部质量监督检查措施 二、招标人对绿化养护工作考核打分表 第五节奖惩条例 二、处罚 330三、执行程序 第十章车辆管理方案 第一节停车管理办法 一、车辆管理员交接 二、停车场管理员制度 四、停车场管理规定 第二节停车场运行方案 一、车辆管理员日服务流程 二、停车场安全管理服务运行方案 三、停车场环境卫生保洁服务运行方案 四、停车场系统维护保养服务运行方案 五、停车场运营管理服务品控方案 六、停车场安全管理服务细则 第三节停车场常用标志样式 一、警告标识 三、禁止标志 第四节停车场管理制度 一、停车场管理制度 二、停车场安全管理制度 三、车辆巡逻岗位制度 四、停车场交接班制度 第十一章监控管理方案 第一节管理总则 一、人员配备 二、总则 351三、监控管理制度 四、监控人员管理制度 五、应用与管理 第二节监控实施细则 一、消防中控室门禁制度 二、值班制度 三、档案管理制度 六、发现案件线索登记存档制度 七、监控岗操作流程 第三节监控系统设备 一、监控系统概述 六、监控系统作用 七、服务区域监控系统管理 第十二章消防安全管理方案 第一节消防管理制度 一、总则 二、消防安全职责 第二节消防管理服务 一、健全机构 二、消防制度 第三节消防安全管理措施 一、消防安全管理中心工作规程 二、消防安全管理中心管理制度 三、消防安全管理中心监控员交接班制度 四、消防安全教育、培训制度 六、消防器材、设备维护、检修更新制度 390七、逐级消防检查制度 391 十一、火灾调查处理制度 十二、消防安全奖罚制度 十三、消防安全奖罚制度 十四、火警应变措施 第十三章系统设备维护保养方案 400第一节安防系统维护保养 二、系统维护注意事项 三、维护保养技术要求及内容 六、季度检修工作内容及工作标准 407七、年度检修工作内容及工作标准 八、技术人员配置、应急响应措施 九、优质服务内容 第二节消防系统维护保养 一、火灾自动报警系统的维护保养 二、室内消火栓系统的日常维护 四、防排烟系统日常检查、维护管理 六、每月、季、年维修保养计划 第三节弱电系统维护保养 一、监控系统 二、巡更系统 427 七、大屏幕系统 427八、客流计数系统 九、综合布线系统 第四节办公设备维护保养 一、服务内容 二、维护组织机构 429三、具体维护方案 第十四章智慧物业管理系统建设方案 第一节智能化系统设计方案 一、概述 445二、设计方案总述 第二节电视监控系统 一、设计依据 447二、系统功能 三、系统概述 第三节可视对讲系统 一、设计总则 455二、设计原则及依据 三、设计依据 458第四节周界防越系统 一、系统组成 二、方案设计 第五节电子巡更系统 一、概述 468 三、系统操作 472 473 473第六节汽车出入管理系统 一、概述 474二、系统组成 三、停车场管理系统基本设备配置及功能特点..481四、系统功能特点及应用说明 第七节人脸识别方案 一、概述 492 三、设计原则 四、设计依据 501 501六、主要功能 七、产品特点 八、客户端功能 第十五章物业应急预案 第一节供水应急保障预案 一、供水管道爆裂处理措施 二、水井故障处理措施 三、水井突然停电处理措施 第二节供电应急保障预案 一、高压停电事故处理预案 二、箱变故障事故处理预案 三、区域线路故障处理预案 第三节电梯故障应急处理预案 一、电梯故障维修应急处理方案 二、水浸事故 第四节消防应急处理预案 一、火灾事故应急处理预案 三、发现怪味的处理预案 第五节常见可疑情况的应急处理 一、发现冒水的处理预案 二、发现可疑物品的处理预案 三、有毒、易燃、易爆气体泄漏应急处理预案 524 第六节疫情防控应急预案 二、防疫应急各组工作职责 三、重点防控事项 五、疫情防控工作方案 第七节保洁服务应急处理 一、人员集结 第八节安保突发应急处理预案 一、发现可疑分子的处置 二、执勤中遇到不执行规定、不听劝阻情况的处置537三、偷盗的处置 六、发现斗殴现象的处理 八、醉汉的处理 541九、遇急症病人或人员受伤的处理 十、潮湿天气 542十一、触电的处置 十二、水面安全管理 十三、漏油 第九节节假日及大型活动期间应急措施 一、节假日及大型活动期间保洁方案 544二、节假日及大型活动额外增加保安方案 三、节假日及大型活动期间绿化养护方案 温馨提示：本方案目录中的内容在文档内均有详细阐述，如需查阅，请购买后下载。说明一、如招标文件要求“项目背景及需求分析”详情见本二、如招标文件要求“项目服务设想及规划”,详情见三、如招标文件要求“项目人力资源规划”,详情见本四、如招标文件要求“物资配备计划方案”,详情见本五、如招标文件要求“项目管理制度”,详情见本方案六、如招标文件要求“展品安全管理方案”,详情见本七、如招标文件要求“保洁管理方案”详情见本方案第八、如招标文件要求“安保服务方案”,详情见本方案九、如招标文件要求“园林绿化养护方案”,详情见本十、如招标文件要求“车辆管理方案”,详情见本方案十一、如招标文件要求“监控管理方案，详情见本方案十二、如招标文件要求“消防安全管理方案”,详情见十三、如招标文件要求“系统设备维护保养方案”,详十四、如招标文件要求“智慧物业管理系统建设方案”,十五、如招标文件要求“物业应急方案”,详情见本方编制依据(二)其他法律法规。(如有最新法律法规及各项标准规定，从其规定)第一章项目背景及需求分析第一节项目背景(一)为什么要保护名人故居2006年5月，国务服务区域正式公布了第六批1080处25%。名人故居不只是陈旧的宅服务区域，它们还是城市的意为盾牌，完全无视文物部门下达的停建、整改通知，导致部分名人故居在新农村建设中遭到破坏。有的地方在村庄整味地“克隆”城市，地方领导片面追求经济效益。第三，名人故居保护经费短缺。第四，名人故居法制滞后，各界人士均呼吁政府出台有关“名人故居保护办法”。历史名人居住过的房舍是璀璨的历史文化遗产，我们应该也必须将其保护起来，使其历史文化得以延续。(二)如何保护名人故居针对名人故居保护所存在的问题，我们可以采取以下措施加强对它们的保护：1.政府对名人故居的保护给予高度重视政府在名人故居的保护工作中起带领和倡导作用，应首先重视名人故居保有效监管在名人故居内居住的人，让有安全隐患的故居限期整改；做好名人故居的规划，使名人故居中被不善使用的得以保护、颓落的得以修缮与管理。不仅如此，政府还应做好名人故居同周遍环境的整体规划，注重保持名人故居历史地段的完整性，将名人故居的保护工作融入新农村建设之中，2.加强人们保护名人故居的观念加强人们保护名人故居的观念要以加强宣传为原则，不断加强名人故居的保护宣传，进一步提高名人故居保护认识。在这一过程中，第一，不仅是提高文物部门的认识，还要促进各级领导提高认识，特别是要帮助广大村民提高认识。第二，加强名人故居忧患意识的宣传，及时制止新农村建设中毁损名人故居的行为。第三，利用广播、电视、报纸等媒体，深入宣传文化遗产保护的法律、法规、规章，普及文化遗产保护知识。第四，通过与旅行社、周边景点建立互利互惠合作关系，与学校、机关事业单位建立德育基地等方式来加强名人故居的保护宣3.调动国家、企业、个人三方面的积极性，有钱出钱，有力出力，并争取国内外致力于名人故居保护团体和人士的援助，制定优惠政策，鼓励各业中及中外人士投资名人故居的保护。此外，还可以向有名的企业家，名人的后人、生前好友募集资金，使名人故居得到修缮和管理。4.尽快制定“名人故居保护办法”,使名人故居的保护在法律上的保护得以落实。法律是名人故居保护的保障，是其工作顺利开展的基础，尽快出台其法律保护政策有利于相关文物部门依法执行保护工作。二、名人故居的旅游开发(一)为什么要开发名人故居我国名人遗迹的历史文化价值和建筑艺术价值已超越了当年居住者的历史形象，是不可再生的文化遗产，是无可替代的建筑遗存，这里我们以北京为例。北京自辽至清，曾为五朝古都，无论是胡同还是街市深处都散落着许多历史名人居住过的房舍，不仅是璀璨的历史文化遗产，也是颇具教发挥故居文化旅游资源的作用以及对青少年进行爱国主义更是“可看的历史文化”,是十分珍贵的文化旅游资源。通(二)怎样开发名人故居2.新建政府和旅游机构应适时将名人故居与电视剧连手促销红楼曲目等与红楼有关的文化资源组合起来，相信该故居前景是辉煌的。许多作家身份的名人则可以将其名作、名剧、名歌、名人邮票等藏品及名人故居专项旅游合并成一种复合型产品，名人故居的品位与人气会在一定范围内增加。三、名人故居的物业服务结合XX名人故居的发展思路及主体需求，根据我公司物业管理长期积累的经验，我方经认真研究探讨，对XX名人故居物业管理的重点和难点进行针对性分析，制定总体的定位、管理理念和管理目标的实施措施。(一)总体定位名人故居的任何要求，将作为我们一切工作的出发点，公司物业管理标志性项目之一，在各项管理资源投入方面，我们将全力以赴，努力将XX名人故居物业管理成为标准化(二)管理服务理念按照我司对某地XX名人故居特点分析以及总体服务定位，我们将针对本项目制定以下管理服务理念，并要求一旦中标，本项目的服务人员在工作过程中予以坚决贯彻。1.以人为本管理包括物的因素，也包括人的因素，而具有思想意识的人是管理目标实现的决定性因素。无论物质技术如何发达，都无法取代人的最终稿地位，技术越发达，人越重要。随着科学技术的发展，各种先进的技术、设备层出不穷，但这无论如何不应模糊了安全管理理念，必须坚持“以人为我司管理第一要点始终以员工的发展需要、情感、工作条件等出发，来调动员工的潜力和积极性。2.以信为本“信”是人类发展中各民族都非常重视的伦理范畴。以信为本的管理理念首先是对信誉的高度负责。在管理过程中的诚信不欺，守信用，讲信誉。“信”以诚为前提，是诚的外部表现。而不诚则不信，至诚则至信。我司在长期服务管理中坚持以信为本的理念，积累了较人故居服务品牌形象，赢得招标人、来访者及社会的信任与认同。其次我们会努力打造组织内部的信任感。信任是人际间的一种安全和愉悦关系的反映，我们尽力使员工在工作中得到依赖，被委以重任，产生满足感，使其尽展其才，努力实现组织目标。再次就是形成持久稳定的组织信念。我们希望每一个成员都能向心一致，为实现组织目标而同心同德，产生集体吸引力。(三)按“四化”要求提供服务在物业管理中，我司将实施管理规范化、操作程序化、队伍专业化、服务综合化的“四化”要求开展服务工作。1.管理规范化：物业管理(保安、保洁)服务必须遵照企业管理原则，这就要求物业管理服务供应商了解业主的行服务人员上岗前和服务期间需要经过严格、专业的培现代物业管理需要综合的服务来保障，除了传统的人第二节项目需求分析(根据招标文件的具体要求和采购单位的具体实际情况修改)二、物业服务范围理、消防管理、车辆管理(含停车位)、房屋和设施设备的日常运行和维修保养、公共区域环境卫生保洁、馆内四害消消防系统、弱电系统、网络设备、电力、绿化养护、展厅电子设施(电脑、投影仪、音响、触摸屏)等系统设备维护保养由物业公司负责，如果物业公司不具备资质，需要二次分包时必须选择专业公司负责维护保养服务并报故居备案同(一)安保服务1.服务范围(1)XX故居入口、主展厅、临时展厅及外围通道；(2)XX故居内部开放空间、故居广场开放空间、游客2.服务内容对服务范围内提供安全防范、安全巡逻、维持秩序。按时开闭馆，认真做好与采购委托方上下班的工作交接。(1)负责展厅参观时间内出入口人员管理，负责游客(2)及时发现和消除安全隐患，及时正确处理各类突加辖区消防治安综合工作(包括微型消防站的建立与日常维护);(3)协助做好服务范围内的会务准备工作；(4)做好搬运物品(如办公用品等)等临时性工作；(5)抽调临时保安力量做好重大活动安全保卫工作。(6)XX故居办公区入口处门卫24小时值班，负责出入(二)环境卫生维护服务(1)XX故居主展厅(面积约XX平方米)、临时展厅(面积约XX平方米)、报告厅X个、贵宾室X个、中控室X个、(2)XX故居办公区办公室X个，会议室X个，厕所X(3)XX故居内全部空间(包括所有展厅、办公区域、讲解员办公室、广场公共区域、绿化区域),总面积约XX平并针对特殊情况，提供消杀、消毒等服务。协助专业灭鼠公保持服务区域内地面整洁无垃圾、无杂草，橱窗、展柜、展台窗明几净无灰尘，厕所卫生整洁无水迹、无异味。服务区内垃圾用袋装收集，存放与环卫部门交接的指定地点。定期做好室内绿植、展厅灯具检查工作，发现问题及时上报。三、服务要求(一)人员基本要求本物业服务项目需配置人员X人，其中物业队长X人，括晚间值班X人),保洁员X人；XX故居门卫岗X人。不大于XX周岁，遵纪守法、为人正派、身体健康，有X年以上安保或物业项目管理工作经验，有一定的组织管理能力，无其他兼职，退役军人优先。2.保安人员X名，高中以上学历，男性年龄原则上不大岁，身高XX米以上。如合同存续，在合同存续期年龄最大不大于男性XX周岁、女性XX周岁。身体健康，无传染、精神等疾病史，视力1.0以上。一年以上工作经验，工作认真负责，服从管理，会普通话；遵纪守法，无违法、犯罪记录。3.保洁员X人。女性，年龄原则上不大于XX周岁，如合同存续，在合同存续期原则上年龄最大不大于XX周岁。(二)人员资质要求(三)工作时间要求1.服务工作岗位，原则上每天工作时间9小时左右，具3.项目负责人(物业队长)到位率不低于法定工作日；4.门卫岗24小时执勤，采购委托方提供休憩场所。(四)工作制度建设要求1.供应商需与采购委托方签订安全管理委托书、承诺2.供应商需根据采购委托方的开放管理和安全保卫要2.供应商需根据采购委托方的保洁卫生需求设定保洁(五)物业考核管理办法有以下情况之一，采购人有权终止合同：1.每月进行一次测评，经过测评，考核总分连续二次低于85分的；2.每月进行一次例行检查，检查时发现每年度内二次及以上员工到岗率低于90%的；3.发现存在严重违反《劳动法》等法律法规行为的。4.考核内容考核内容为《物业管理服务合同》约定的服务范围和管理任务(服务内容和服务要求)。5.考核时间(1)常规考核以月度为单位。(2)每半年进行综合评定，取常规考核的平均值。6.考核办法(1)基本分(扣分计分制)。核设物业服务基本分100分，考核内容包含业主考核、观众(游客)满意度调查。(2)附加分(加分扣分计分制)。出现以下情况时，可酌情加分：受到县(市)级及以上领导表彰、表扬的，每次酌情加1-3分；管理方式有创新并获得县(市)级及以上以会议材料、刊物、信息报道等方式推广的，每次酌情加1-2;有见义勇为，拾金不昧，出色处理突发事件等行为，为业主单位避免重大损失的，每次酌情加0.5-2分。每次酌情扣1-2分；县(市)及以上领导批评的，每次酌情扣1-3分；受到重要投诉的，每次酌情扣1-2分。(3)物业服务总分=业主代表考评分(取平均分)*75%+观众满意度调查得分(取平均分)*20%+业主领导考评得分(1)在考核中发现的问题，将被列为业主重点检查项。(2)物业服务考核总分90分为合格分。考核分低于90分，高于85分(含),记口头警告一次；考核分低于85分(3)当季出现口头警告的，扣除当季服务费的10%;当季出现书面警告的，扣除当季服务费的20%。项目名称业主代表评分(取平均观众满意度得分(取平均业主领导考评分附加分(正负不超10分)总得分问题及建议项目分值评分细则扣分组织分)关管理制度、奖惩考核制度、各类8每项扣1分。员工依法签订劳动合同并缴纳社保，合同及缴纳凭证复印件，交采5缺项每项扣1分。物业队长到岗率不低于法定工作5每低于法定工作日1天，扣1分。物业队长进行巡查并形成记录，每2没少一次，扣0.5分。2未制定计划扣1分；制定计划不完善扣0.5分。总结每月工作，组织全面自检，记2未总结扣1分；未按计划落实扣0.5分。定期组织、参加火灾灭火演练、消防技能演练、紧急疏散演练、防暴2消防设备与器材评估。要求：定期检查并记录；设备、器材过期或损3无检查记录或未按期检查，每处扣1分；过期或损坏未报告的，每处扣2分。员工文明礼貌；遵守行为规范(仪容仪表、着装、佩戴工作牌等)。2每发现1人不符合扣0.5规范使用物业办公用房，无私拉乱2每发现一次扣1分。档案管理有序，按类归整，方便查2不符合扣0.5分。分)5每发现1人无证上岗扣243收到投诉扣2分；发生吵架的扣5分；发生打架的扣10分。保安员在岗时严格管理展品、物品因工作疏忽、导致物品损文物损坏、丢失的扣10分，并依法承担相应责有访客登记要求的，按门岗登记规定进行访客登记；严格审验大件物3分)建筑外观、围墙评估。要求：外观完好、整洁；发现外观污损，及时处理或联系业主进行整修；无纸张1每处不符扣0.5分。展厅内墙评估。要求：干净、无污2每处不符扣1分。室外地面评估。要求：保持清洁；2每处不符扣0.5分。展厅地面评估。要求：定期养护；保持地面有光泽；清洁，无积水积3每处不符扣1分。展柜玻璃清洁明亮，设施设备整洁3每处不符扣1分。消杀工作评估。要求：定期组织卫生消毒灭杀并做好记录；无虫害隐2每处不符扣1分。3每处不符扣1分。1每处不符扣0.5分。垃圾桶设置合理，有分类标志，垃3每处不符扣1分。定期做好绿化检查工作，及时做出处理和提醒；保持花草树木无折损1每处不符扣0.5分。卫生洁具(拖把、扫帚等)放置整2每处不符扣0.5分。能够满足采购委托方临时性需求3每处不符扣1分。2每处不符扣1分。服从采购委托方搬运物品等临时性的工作安排2每处不符扣1分。重复扣分累计不超过单业主代表考评分取平均评分的5%计入物业服务考核总得分(3)《物业服务观众满意度调查表》评价内容评价标准评分保安员服务仪容仪表满分10分。按工作装要求穿戴整齐，佩戴礼貌礼仪满分10分。文明礼貌、姿态端正，注意礼服务态度满分10分。态度积极良好，细致周到，有工作纪律满分10分。上班时间不做与工作无关的事管理严格满分10分。对不文明现象及时制止，出入保洁员服务室外卫生室内卫生满分10分。地面、墙面、楼梯、电梯等干展厅环境满分10分。展柜玻璃清洁明亮，设施设备卫生间卫生满分10分。整齐、清洁、无异味；垃圾不垃圾桶卫生满分10分。垃圾桶设置合理，有分类标志得分(六)服务费用要求1.物业管理服务总费用包含以下内容：(1)人工工资费用(必须符合宁波市劳动部门有关规定);(2)社保医保(必须符合宁波市劳动部门有关规定);(3)福利；(4)节假日加班费用；(5)行政办公费用；(6)员工服装费用(款式和颜色需经采购委托方确认);(7)安保用品、清洁用品、通讯费、培训费、物品折(8)管理费用；(9)法定税费。2.供应商须准时发放员工工资、缴纳各类社会保险，工资费用和缴纳数额必须符合《劳动法》及相关法律。由此引起的一切纠纷由供应商承担全部责任，与采购委托方无涉。3.在投标报价中物业管理服务总费用采用包干制，中标供应商自负盈亏。(七)其他要求1.供应商要自觉遵守采购委托方的规章制度、保密纪律，不得泄露采购委托方的重要部位、重要设施、内部工作制度等需要保密的内容。2.供应商员工所发生的各种意外和伤害，由供应商承担全部责任，与采购委托方无涉。第二章项目服务设想及规划第一节公司简介及优势了完整科学的管理体系。公司建立了一整套完整的管理运作体系，下设办公室、人力资源部、财务部、工程设备部、秩序维护部、环卫队、绿化工程维修等管理部门，各部门分工明确、责权到人、实行岗位责任制，相互监督配合开展工作。公司管理模式超前，对客户的服务到位，受到了有关领导的认可和群众的好评。“美化环境、服务社会”是我们宗诚服务”是我们的目标，“辛苦我一人，幸福千万家”是我们的工作理念，客户的满意是我们的追求，亲情化管理是我公司正向高水平的物业管理模式迈进。公司的全体员工愿与社会各界真诚合作，珍惜每一个来之不易的发展机遇，用我们的真诚和汗水去换取客户的信任，用周到体贴的服务来铸造企业的品牌，共创美好的明天!在立足已有物业服务基础上，以符合国际化惯例的酒店式物业管理服务为标准，进一步规范企业运作机制，精心打造企业品牌，同时竭力拓展业务范围，将先进的企业管理服务理念推向社会，实现企业可持续发展。二、管理业绩“100%客户、用户第一”的服务理念，倡导与各方共同合作，营造人与自然相融会的物业管理服务环境。优秀的企业文化是企业得以生存的灵魂，也是企业发第二节拟采取的管理方式及计划3.从公司内部着手，狠抓员工的素质教育，强化各项规章制度的贯彻落实，做到奖罚分明，优胜劣汰。4.完善质量管理体系，建立质量管理档案。对于需要定期检查维修、新件更换、报废等实件物品，要进行详细的登记、造册，分管负责人要签字核实，做到厉行节约、增收节支。提高所服务区域物业产品的使用效益和经济效益。5.认真做好信息反馈工作。将物业公司的维修热线电话和各工种的人员手机号公示上墙。虚心听取各方面的意见，物业管理项目负责人定期进行管理区域的检查工作，及时改进工作中的不足之处，做好24小时的物业服务工作。二、战略构想1.引入人才的市场竞争机制，培养和造就一支作风好、技术硬、业务精、视野宽的高素质员工队伍，为企业进一步发展奠定坚实的基础。2.采取以物业管理为主线，谋求多元化发展的经营策略，增强企业的经济实力，企业发展纳入有计划、可持续发3.不断完善企业管理制度，运用现代化企业管理方法，实行内部资源优化组合，强化企业文化建设，形成自身的管理特色，创立企业管理服务品牌。4.注重团队建设，提升企业形象，建立社会公众关系，参与社会公益活动，扩大企业品牌影响，回馈社会对企业的三、管理服务要点和新方法的应用根据项目的规模和特点，参照《物业管理条例》的有关规定及物业服务标准，结合物业公司的管理服务经验，物业公司认为项目的物业管理服务应着重于新方法的应用，主要体现在以下若干方面：1.管理服务运用科技手段对物业的管理服务要具有高科技含量，要改变传统的物业管理模式，用智能化、信息化等现代化技术和手段开展服务，并通过对信息资源的深度开发和广泛利用，不断提高经营、管理、决策的效率和水平，以提高企业内外部的合作能力，提高企业经济效益和市场竞争力。项目将采用先进的物业服务管理信息化网络技术，建立信息服务、信把需求和服务、信息和管理相融合，构成一个互动性大、整体性强的业主服务中心。并对维修、装修、投诉处理、设施设备运行等全部采用流程化管理，使物业管理服务体系更加规范和科学。2.引入质量管理体系物业公司在项目实施的物业服务，将导入IS09001质量标准，这将有利于建立一套规范、系统、科学的服务程序和管理制度，提高管理人员的服务意识和质量保证能力，增强员工的管理素质，以更好地适应市场和业主的需要。在实施质量体系过程中，遵循适度可行原则，在一般性的质量原则或行业质量标准指导下，尽可能适应本服务区域业主需求，使之具有较大的适应性。同时根据物业的特点、等级及付费标准进行综合考虑，以合理的成本为业主提供满意的服务，最终保持物业服务费收支平衡，略有盈余。3.VI视觉识别系统的引入在项目项目的物业服务中，物业公司将引入该系统标识，如：在物业服务中心、保安岗亭等部位安装标识，并于项目内设置宣传类、温馨提示类、安全警示类、设备设施类、车场车辆类等方面的标识，以突出项目服务的便利和体贴，提高项目的档次，使电台工作人员从视觉识别上方便、易读、4.物业前期介入及时前期介入是现代物业服务的一项基础性工作，其核心是把物业服务的思想注入到项目的规划、设计、施工过程中，使其最大限度地满足业主的需求。物业公司将利用一整套科学、专业的管理方法，在项目的前期物业服务中，通过建设单位、设备供应商的支持配合，充分考虑建成后的使用、维护和服务需求，与规划设计、施工建设同步交叉进行，并从业主和使用人的角度，以专业眼光，向发展商提出许多合理化建议。同时，在组织架构、人员配置及措施上，形成了较为扎实的前期物业服务模式。这些经验将运用到前期物业服务中发挥积极的作用。5.业主服务细致周到在服务上具体表现为精细化，即对于每一点细微之处的关注，对于每一个服务环节的苛求，对于招标人每一次需求认真负责的尽心，对于每一项工作的精益求精的追求。建立与招标人全方位互动沟通的机制，通过与电台工作人员的沟通、交流、回访和咨询等手段，与招标人建立了一种理解、支持和信赖的关系。第三节物业管理构想从接管开始，将致力于为业主和使用人及游客提供人性化、专业化的高品质物业管理服务，将组织人员对相关服务进行了跟踪分析，并结合服务区域要求及本物业实际情况和管理经验，始终完善、提高我们的运作实施方案。一、公共事务管理与人性化服务针对XX名人故居服务区域的实际情况，本公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理1.设定服务中心。采取酒店式一站服务的方法，只需客户打一个热线服务电话，所有服务区域的物业问题均可在承诺的时间得到处理。2.“时效制”。所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制，在对客户公开承诺的时间内完成。3.不均衡管理。所有员工的工作均是按照服务区域的运营要求设计，在淡季与旺季以及旅游黄金期按要求增加保洁员工，保证服务区域不同时期物业服务的有效运行。人员的安排均以满足客户的生理需要和心理需要为主要目标。二、环境服务管理服务区域的环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点，本公司准备采用如下管理方式：1.定额档案制。首先将清洁和绿化依据游客人流量、建筑条件、地理环境等分别制定出不同的清洁标准，然后依据公司及服务区域双重标准配置符合要求的清洁工、绿化工，从而确保环境服务质量。2.按照环境质量体系的要求全面管理服务区域的生活环境，将环境服务控制扩大至服务区域噪音、粉尘、垃圾分拣处理等方面，必将带给“XX名人故居风服务区域”的客户及游客一个宁静、优雅、洁净、安详的生活、办公环境。3.加强员工服务意识，无论任何岗位的员工都将环境服务放在首位，确保服务区域形象工程的有效推进。面对任何客户与游客都能做到一视同仁，充满热情，有求必应有问必三、消防管理对做好XX名人故居服务区域的消防工作我们将采取以1.严格按照有关消防法规的要求，在服务区域做好消防2.建立防火规章制度，由管理处与相关人员签订《消防3.建立一支由管理处全体员工及部分客户共同参加的(1)工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、(2)管理档案：绿化资料、日常巡查、(清洁、维修)(3)财务档案：逐年形成的财务收支报表、物业维修(4)文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等。(1)制订档案管理制度，并严格执行；(2)按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便(3)专人管理，责任到人，存放有序，管理规范；(4)配置专门的档案管理用房和必要的设备设施，以(5)根据档案资料的形式、性质，采取不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全；(6)实现电脑化管理，提高管理水平。第四节物业服务管理思路一、专业管理1.人员组成方面：从本物业公司组织工程、保洁、客服等部门相关专业具有丰富管理经验人员参与项目筹备工作。2.人员招聘及培训：招聘高素质物业服务人员，按物业管理前期介入阶段、日常管理阶段及节假和活动期，工作要求的不同制定相关培训计划并落实到位；1.深入了解客户在物业管理日常管理阶段及节假和活动期对物业管理的不同需求的基础上，主动提供有针对性专2.定期及不定期开展客户协调沟通会议的形式，与运营、租户进行沟通，在不断征询意见、不断总结物管经验的基础上，积极主动地提供更多的贴心服务。1.即时服务，即在客户需要帮助时响应及时，为客户提供优质、满意的服务。2.显性管理，是在客户需要帮助时能随时找到相关服务人员进行咨询并解决问题。3.全面实施IS09001标准化管理实施IS09001质量保证体系是进行物业管理规范化的保证，在管理中将全面导入IS09001的管理体系，保证管理的规范化、制度化。4.专业组合，强强联合物业公司整合社会上相关有雄厚实力的专业外判公司提供服务，可在保证低成本、高效率的前提下，确保服务品质，有效提高物业管理的服务水平。四、物业强力保障与优化形象并重根据物业特点和项目需要，我们将提供“专业化系统物业服务+特色服务”的一体化模式，在做好日常物业管理服务工作的基础上，时刻做好应急服务的准备，有效树立对外窗口形象，并强力保障正常秩序。1.优化形象专业与政治共建针对综合办公楼的特点，结合某某公司完善的礼仪化服务体系，我们提出了“优化形象专业与政治共建”的物业管理服务思路。“优化形象”是指先强化外部形象，从工作着装、文明用语等基础层面开始抓起，严格按照《XX公司关于工装的相关规定》的相关规定执行，然后再通过持续性培训机制加强公关礼仪培训，强化从业人员礼仪服务意识，全面提升从业人员素质，逐步建立起具有工作特点的礼仪化服务系统。“专业与政治共建”是指根据其工作特点和工作需要，在强化从业人员专业技能的基础上，加强思想政治教育，以班组为基本单位，以党员为核心，以内部思想政治教育为主，建立“专业技能和政治思想共建型”礼仪化服务系统。2.节能降耗清洁与养护互补清洁服务作为物业管理服务的一部分，其核心价值同样在于有效促进物业保值升值，不仅仅包括要延长装饰装修材料使用寿命，还要通过精心养护保障各种材质的光洁如新，且在此基础上尽量节能降耗，针对各项建筑指标，结合某某公司成熟的质量运行控制体系，我们提出了“节能降耗清洁与养护互补”的清洁服务思路。“节能降耗清洁与养护互补”的服务思路，有效解决了由此产生的清洁程序繁琐不易控制的问题，更将清洁突破至新的层面，不仅仅要做到整洁如新，还要有效延长材质的使用寿命，而某某公司完善的质量环境管理体系必将为这一指导思想的实施提供良好的核心保障。3.细化服务考核与培训并重物业管理服务的核心在于强化细节管理，对于体育中心物业更应如此，针对该特点，我们提出了“细化服务考核与培训并重”的物业管理服务思路。“细化服务”是指细化物业管理服务的各项工作程序，尤其是公共秩序维护和保洁服务，不仅仅要量化工作程序，量环境管理体系各项管理程序和作业指导书进行操作，另一方面，还要结合工作特点，积极与相关领导沟通，细化各项要针对各项考核标准对各区域、各从业人员进行考核，另一方面，还要加强培训工作，采用集中培训、观摩学习、互动交流等方式逐步提升服务意识，进而细化服务，全面提升设施设备服务品质。“细化服务考核与培训并重”是全面提升公共秩序维护品质的核心部分，这必将促进其服务工作不断优化，形成良好的服务循环体系。第三章项目人力资源规划第一节物业组织机构保安主管工程维修保洁主管亭廊公共设施维护机电设备维修运行保洁组消防安全交通车辆管理治安防范客户服务主管财务仓管景区延仲服务景区文化服务保安主管工程维修保洁主管亭廊公共设施维护机电设备维修运行保洁组消防安全交通车辆管理治安防范客户服务主管财务仓管景区延仲服务景区文化服务行政事务接待服务运营管理有限公司景区服务中心经理1.运营人员配备表序号部门岗位1服务中心经理副经理督察员2客户服务主管工作人员接待工作人员旅游车驾驶员车辆管理员3安保主管保安急救护理员4保洁主管公厕管理5绿化养护养护工6工程维修水电土木7系统维修专业设备维修人员合计(1)服务中心经理、副经理：周一至周日主持服务区(2)客户服务：副经理分管，辅助经理开展日常管理督和反馈。周一至周六9:00~21:00运作。(3)工程维修：24小时365天运行，技术、人员公司(4)保安监控及治安防范：24小时365天运行。(5)保洁：9小时365天运作。(6)绿化：8小时365天运作。(一)物业经理2.具备协调解决公司工程问题及维修人员技术提升的6.根据物业管理委托合同和有关物业管理的法规、政(二)垃圾车驾驶员(三)保洁工XX岁-XX岁之间，身体健康，热爱本职工作，吃苦耐劳，对(四)水电工3.熟悉服务区域照明设施设备系统安装、维护管理工(五)绿化工2.了解园林绿地施工及养护管理的操作规程和规范。认识常见的园林植物，区分形态特征。3.了解当地园林土壤的基本性状和常用肥料的使用和4.熟练使用草坪机、绿篱机、修枝剪等绿化工具，并懂得绿化设备的维护与保养以及简单的维修。四、项目人员配备(一)项目人员基本情况表序号姓名性别岗位学历职称经验备注123456789(二)项目经理简历表姓名性别年龄职务职称学历参加工作时间从事项目经理年限项目经理资格证书编号在服务期和已完项目情况合作单位称项目规模日期服务期项目质量(三)其他项目人员履历表姓名性别龄职务职称历参加工作时间从事负责人年限在建服务期和已完项目情况合作单位项目名称项目规模完成日期否在服务期项目质量(附相关人员证书、证件及其他相关证明文件照片或相关复印件等)(四)本项目人员配备表岗位人数职责备注保安队X人1.制订和实施符合某地区广播服务区域安全3.按规定巡逻路线、时间实行24小时巡查6.制订突发事件应急预案，并定期演练，确8.负责监控中心、消防系统的24小时值保洁部X人1.按计划与要求做好某地区广播服务区域清2.对垃圾分类收集，及时将垃圾清运至垃圾中转站。4.开展绿化的养护管理(施肥、造型、修剪、灭虫),维护整体环境形象，创最佳生态环境。合计X人(五)人员岗位安排岗位人数作息时间班次就餐时间作业内容控门岗监室X白班轮换就餐负责门岗立岗、人员身份确认、放行；监控值班岗控室X夜班做一休一每小时轮换巡逻就餐不离岗负责夜间监控值班、巡逻检查巡逻白班做一休一巡视巡逻夜班就餐不离岗巡视员做五楼道、楼梯休二洁、垃圾清运、门窗玻璃清洁等保洁做五休二梯、卫生间清洁、垃圾清运、门窗玻璃清洁等合计X人(六)人员素质要求部门编制素质要求保安部X保安员：XX以上学历，XX~XX岁，身高XX米以上，体重XX~XX公斤，身体健康，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工作责任心强，超过三分之二以上人员取得保安员证书，超过半数人员取得消防员证书(五级),保安队长取得电工证。保洁人员XX及以上学历，年龄XX~XX岁，身高XX米以上，体重XX~XX公斤，身体健康，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工作责任心强。X人合计X人第二节项目人员管理3.与服务区域建立科学的质量反馈系统。每月项目主管与服务区域联系签回本月考评情况表。公司根据考评情况制定当月工资绩效。4.制度管理人员根据服务区域具体情况制定相应管理制度，严格按照规章制度执行，奖惩分明。5.针对不同岗位进行专业技能培训，提高专业服务技能。通过系统的培训学习让各岗位都能掌握各项专业技能，更好地为业主提供专业优质的保安服务。二、人员选聘管理我们将采用公司抽调骨干和对外招聘相结合的方式配由于本项目是为服务区域配备专职保安，我们在人员选用中除按公司原有制度外，将重点提高对选聘人员政治素质、仪容仪表，礼仪风范和业务技能的要求。提高整体员工的文化素质，组建一支技术过硬。思想稳定，优质高效，极具战斗力的的团队。从公司抽调的骨干，由本人提出申请，并提交所申请同位的管理方案通过公开答辩，并综合考查其能力，经审核通新聘用人员先理论培训再到班组实习、煅练，试用期满后对其工作能力。工作态度进行综合考证，合格者正式上岗。所有人员接受公司和采购方双重领导，每月由业主单位协助对人员的工作状况、劳动纪律、内务卫生、政治学习、着装仪表等进行考核，项目经理汇总后报送公司，年终对每名人员的全年工作表现，做出评价，并通报公司，作为奖罚依据。连续三次考核有不合格情况或月投诉3次以上者(含三次),公司经过确认属实，公司应对当事人调离岗位。对员工除必需的入职培训外，公司还将按岗位工作要求跟踪考核，验证其是否适岗。对所有员工公司将按岗位工作标准对其进行跟踪考核，验证其是否满足所在岗位的条件，内容包括思想品德、敬业精神、服务态度、业务技能、协调(1)转正考核：新员工试用期满时，公司要对其进行专业技能和工作业绩评定，两项均合格方能正式录取。(2)不定期考核：公司、部门、班组均可组织定期或不定期的检查，检查情况记录于《考核检查表》上，并按考核评分依据确定奖、扣分数和责任人，归入《员工考核评分(3)月考核评分：公司对员工每月按工作业绩进行综合考核评分，与员工工资挂钩，实行工资全额浮动制，即当月员工工资额=月标准工资×员工月考核分/100。(4)年终考核：即末尾淘汰制。三、人员淘汰机制(一)实施目的为强化竟争机制，提高员工队伍的素质，管理处按公司末尾淘汰制度对专业技术工人和安保人员每半年进行一次考核，对各主管、工程技术人员，管理人员每年进行一次考核，并实行末尾淘汰制度。(二)实施范围本项目所有在职员工。(三)组织领导成立末位淘汰工作领导小组，负责对此项工作进行组织1.组长：总经理。负责最终决策工作。2.组员：财务经理。负责领导组织工作、(四)末位淘汰的比例末位淘汰比例：员工总数的5%,约为3人。(五)末位淘汰考核的程序1.基层员工(1)基层员工的评定工作由个项目负责人进行考核(2)根据公司当月各部门绩效考核分值进行综合末位(3)根据公司月度绩效考核分值进行年度综合末位排(4)当打分出现并列时，由考核小组及部门负责人确(1)管理层员工的评定工作由基层员工与考核小组人员进行考核，其所占分数比例为各占50%。(2)将参照月度管理层考核标准及参数进行评测。(3)根据公司半年度及年度考核分值确定综合排名。(4)当打分出现并列时，由总经理确认淘汰人员(六)淘汰措施(1)月度考核1)留岗察看。连续两个月都在后三名的，留岗察看12)停薪待岗。留岗查看后仍排在后三名，进行待岗处训(矫正培训资料由所在部门提供)。3)辞退。在待岗期间，期满考核不合格，公司将对其(2)年度考核1)年度综合评定将根据各月度的平均考核分值进行评测，综合评分值后三名的员工，将进行停薪待岗处理，待岗期间不发工资，员工将在家进行自我反省和矫正培训(矫正培训资料由所在部门提供)。2)辞退。在待岗期间，期满考核不合格，公司将对其2.管理层员工(1)月度考核降薪处理。三个月为一期，三个月内综合排名垫底的将作降薪处理，(降薪将参考岗位工资的情况而定，)并对自己的不足进行自查自纠，写出书面整改意见。(2)半年度考核1)降职处理。降薪处理后，通过月度考核综合排名仍是最后一名，将作降职处理。2)降职处理后将参照的基层员工的考核标准进行综合(七)其他1.待岗期间或处于试用期的员工不参与末位淘汰考核。2.评议人要本着实事求是的原则。在评议过程中不准拉帮结伙、打击报复、人为划线。(八)附则本着帮助，提高的原则，除被淘汰员工外，考核成绩靠后的员工按其工作态度分别给予降职、调换工种，下岗培训对员工实施准确及时的奖惩，是维持员工长久工作动力的有效方法。我们将以《员工奖惩条例》为依据，对管理人员进行相应的激励和约束。对工作努力，成绩优异的管理人荣誉，并给予一定的物质奖励。对工作不负责任或违反纪律的管理员工，则给予相应的处分。具体结合采购方奖惩制度五、人员关系协调(一)项目处与采购方的协调工作我司综合管理部每月底将物业工作考勤等考核情况书面反馈给采购方，并与采购方分管领导沟通上个月物业管理整体情况并制定下月工作计划及重、难点；对工作不负责任或不能胜任本职工作的专职保安，采购方有权向投标人反映并要求调换。采购方应教育职工尊重专职人员的劳动，为其履行工作职责提供便利条件，并指引员工珍惜物业人员的劳动成果。采购方应会同辖区公安机关根据本项目的不同特点，指导建立健全门卫制度和突发事件处置预案，督促检查相关工公司将定期接受相关部门等对我公司履约和保安履职情况的督查与考核。综合管理部经理要与采购方搞好互助合作关系，让采购方觉得我司物业是采购方的安全保障。在工作实践要统一，项目经理利用安全检查、工作情况反馈及与采购方建立工作联系制度等途径，及时与采购方沟通信息。同时，综合管理部需切合实际的站在采购方角度考虑问题，把自己当成采购方的一份子，组织底下各部门开展各类定期培训、提出合理化建议等活动，积极为采购方物业服务发展献计献策，贡献力量。与此同时，还要通过多种渠道和方式，把各级主管部门收集的建议和意见反映给采购方领导，特别是有关采购方单位安全隐患的重大问题与采购方领导及时沟通，寻求解决途(二)项目处与公司的协调公司与办事处的关系是领导与被领导的关系。公司对办事处的领导，是办事处“坚持正确的工作方向和发挥作用的根本保证，也是项目经理正确行使权力的根本保证。因此，要搞好与公司关系的协调项目经理就要自觉接受公司的领导，紧紧围绕公司在每个时期的中心任务，创造性地开展工作，善于把公司的号召变成广大物业服务人员的自觉行为，使公司感到办事处是项目工作的有力助手，能更好的完成项同时，综合管理部经理必须通过多种渠道和形式，主动加强与公司的信息交流，把各级员工的意见和要求，以及办事处工作的有关情况和自己对各类重大问题的见解向公司汇报，争取得到公司的理解和支持。(三)项目处与综合部的协调做好队伍建设的管理工作。要搞好与各级部门关系的协调，综合部经理必须乐于为他们排忧解难。要真心实意地为各级员工着想，坚持管理工作人性化，提高管理工作的时效性。公司要从人文上关心员工，以人为本，以宽待人。多倾听员工的呼声，充分发挥以情动人、人文关怀的综合部经理就要敢于、善于维护公司和所服务项目单位的合法权益。项目经理在参与制订物业员工切身利益的生活补贴方案、奖惩制度的制订过程中，应及时、充分地反映保安员的意见和建议，努力使物业员工的意愿和要求体现在决还必须通过多种形式提高物业员工素质，主动做解释工(一)考核期(二)考核办法督查部遵守公司及上级单位颁发的奖惩管理制度和标分为100分，评分分值级差为1分，考核总分≥90的为优秀；考核总分<90,且≥80的为良好；考核总分<80,且≥60的为合格；考核总分<60的为不合格。考核评分标准扣分不设上限(有注明扣完为止的，该项的扣分上限为该项的考核(三)奖惩方案督查部对所有保安人员按照每月的考核结果采取奖惩措施，优秀者每月奖励XX元(人民币),良好者每月奖励XX元(人民币),合格者每月不奖不罚，不合格者处罚XX元(人(四)淘汰机制考核标准采用计分制，满分为100分制。根据所考核内容的重要性设置相关的积分方法，再根据最后实际得分情1.每月得分95(含)分以上，按签订的劳动合同的金额2.每月得分85(含)分--95分，按签订的劳动合同金3.每月得分75(含)分--85分，按签订的劳动合同金4.每月得分75(含)分以下，按签订的劳动合同金额的70%支付当月的劳动报酬，要求限期(2个月)整改，整改仍(一)确保满编满员。(二)确保人员素质达标，确保服务质量。(三)整体确保人员服务技能。(四)人员保险管理及人身意外保险(商业保险)。(1)社会保险包括养老保险、医疗保险、失业保险、(2)社会保险金的缴纳分企业缴纳部分和员工自缴两部分，各地区缴纳保险的基数及承担的比例不尽相同，但企业缴纳部分均高于员工自缴部分；(3)保安人员入职时，由项目管理人员会下发《保险通知单》给员工签收，需要缴纳保险的员工可按通知单相关要求准备资料并及时提交管理人员(4)部门人力资源收到员工提交资料后进行审核，如无误即按照项目主管人员提交的《社保参保人员名单》为员工办理社会保险缴纳手续；(5)每月20日前，项目主管根据项目员工入离职及保险缴纳需求情况；向部门人事主管提交《社保参保人员名单》及《社保减保人员名单》,以便为需要缴纳保险的员工缴纳社会保险，为离职员工办理社会保险停缴事宜。2.意外保险(1)公司为项目安全风险较大的项目员工缴纳商业意外保险，商业意外保险是作为社会保险的补充保险(2)意外保险只需公司缴纳相关保险费用，员工个人(3)意外保险按规定在符合理赔条款的条件下，为被保险人按比例提供意外身故、意外致残、意外医疗等方面的保障(4)意外保险为团体险，参保人员名单可以按期进行外保险参保增员名单》及《意外保险参保减员名单》,以便(一)工作准则4.严格遵守交接班制度(下一班未接班时，当值不准离10.当值时不得利用个人职权与客人进行任何私人交11.当值时不得以任何理由、方式向客人索要小费或礼14.熟悉本岗位各种报警装置及消防器材的位置，并熟15.一旦发现火警，无论程序大小，都必须按规定的程16.熟悉服务区域各部门出口通道，包括员工通道、客17.不得以权谋私或者做任何有损服务区域名誉的事18.当值期间不得采用任何手段包庇、掩护违法犯罪分(二)工作纪律9.严禁无故不参与员工会议培训、学习训练及集体活11.严禁招惹或教唆他人参与社会聚众打架、斗殴、抢12.严禁隐瞒不向上级汇报工作中存在的问题或可能造(三)考勤制度2.职工不得无故缺席和旷工。(旷工半日，不发当日工XX元/次(在日工资扣除);迟到XX分钟以上视作旷工处理：(四)请假制度1.员工无论因何种原因需请假时，必须填写请假报告(五)奖惩制度(1)对辖区的安全管理有大贡献者。(2)拾到钱财缴公者。(3)举报本公司员工违章乱纪者。(4)向本公司提出良好建议，该建议被采纳者。(5)对工作尽忠尽职，受辖区或外部门来函表扬者。(6)为辖区声誉和财产，勇于同违法犯罪行为作斗争2.惩罚警告处分，有下列表现之一者如累计三次以上予以辞(1)当值时不注意仪表、不佩戴工牌，经多次指出而(2)不服从工作分配，不服从上级指挥者。(3)经常迟到早退又不打卡备案者。(4)无特殊情况(公务需要),擅自离开工作岗位者。(5)当值时睡觉者。(6)当值时滥用权力，以权谋私者。(7)当值时抽烟、吃零食、聊天、听耳机、不听从劝(8)该管的事不管，胆小怕事而造成工作失误者。(9)对工作麻木不仁，玩忽职守造成工作失误者。(10)工作中欺骗上司者。3.惩罚(1)不请假，旷工两天以上者。(2)无论何种原因与辖区人员打架者。(3)索取、私藏小费者。(4)利用职权与客人进行非法交易者。(5)盗窃辖区物品、钱财，以及主使或参加辖区人员(6)不服从上级管理，出于私利谩骂上级者。(7)严重工作失误，造成辖区损失者。(8)不爱护保安装备、消防设施、办公室设施，造成第三节保洁岗位职责及工作制度检中发现的问题予以记录，指导保洁员予以纠正，并上报主管巡检情况。3.每周星期一下午16:00在保洁部办公室开全体保洁部员工会议，由主管传达公司各项会议精神；领班和事务助理分别就各项工作中出现的问题发表建议，倾听员工意见，并讨论解决办法，由事务助理负责记录。4.每周由主管对各项工作进行不定期抽检；每周五对重点部位进行检查。对不合格事项在会议中讨论并做相应安5.负责提交辖区内消杀工作计划并付诸实施，检查督促服务区域内卫生和消杀，劝阻和制止不卫生、不文明的现象6.做好与环卫等协作部门的协调，保证辖区的垃圾清运7.每月定期对检查出的优、劣问题进行公布，存在劣迹方面的问题对相关人员进行专项培训，并就相关情况给予以惩处，以免在工作中再有类似情况出现。每月将评出优秀员工，公司给予奖励。8.完成上级交办的其他任务。二、保洁员岗位职责1.熟知本岗位的保洁区域及工作细则，保质保量的完成区域内的清洁工作。2.工作时间按公司要求着装提前5分钟上岗，佩戴工号10.保洁员对保洁物品负有保护责任，如工作中发现灯11.与同事保持良好的合作关系，注意团结，发挥团队1.当值保洁领班应提前10分钟到岗，做好保洁员交接(4)存在的问题，提出每日保洁工作重点。25号。4.价值超过100元高值物品的领用(含租借)必须经过部假一天以上者需提交医服务区域开据的相关诊断及病假条，若身体不能胜任其岗位，公司将视具体情况予以处理，或换一天者扣除当月工资总额20%,连续旷工3天或一年累计旷工五天者，公司予以除名。将严肃处理，同时，每月考勤表于次月1日上报公司。10.严格遵守招标人各项管理制度。七、保洁人员的培训培训是本公司内部管理的一大特色，也是一大优势，公司不断地对各级员工进行不同阶段的在职培训，也是各管理服务项目能否圆满完成管理目标的重要保证。培训所要达到的总目的，是最终培养出一大批有理想、有觉悟、有能力、有综合素质、有现代意识的新时代劳动者。(一)培训目标培训的目标是针对管理者的目标而言，其目的是在态从而提高服务人员的素质、技能及服务水平，以达到企业的目标。就我公司而言，培训的目标就是使各级服务人员的专业素质及服务水平达到国内一流专业公司的水平要求，使其能为物业管理公司和各类物业的所有游人、使用人提供尽善(二)培训方式第四节保安岗位职责2.负责组织本部门人员的业务培训和军事训练，并作好3.负责部门日常事务处理、检查，纠正本部门人员值勤4.熟悉本部门各岗位职责和任务，掌握本辖区治安保卫工作的规律和特点。5.安排本部门员工，上班班次，并实施考勤、考核等工作，对不称职的人员报上级领导。6.负责制定本部门年度、月度工作计划，按计划认真落7.发生突发事件应及时调度人员到现场处理，并及时上报领导和相关部门。8.带领本部门员工积极完成各项工作任务，并主动配合其他部门做好相关工作。9.迅速有效的完成公司领导交给的其他工作。二、保安班长岗位职责1.对上级领导负责，严格执行上级命令。2.切实做好本班的日常事务管理工作，开好每日班前、3.负责监督、检查本班各岗位的工作情况，发现问题及时处理并做好记录和汇报。4.在本班其他岗位临时空缺时应及时替补。5.负责本班队员上下班的岗位交接、检查工作。6.组织本班队员进行业务培训、制度学习，提高班组的凝聚力和队员的综合素质。7.以身作责，严格自律，勇挑工作重担，切实做到模范8.坚决执行上级领导和公司交办的其他工作。三、保安员岗位职责1.热爱本职，自觉遵守国家法律、法令，负责辖区保卫工作，保障物业管理工作的顺利进行。诚公司，爱岗敬业”的职业道德。3.坚持原则，明辦是非，敢于同违法犯罪分子作斗争。如发生火灾、盗窃、凶杀等突发事件，保安人员必须做好必要的应急处理并保护好现场，及时通知物业和辖区派出所。4.坚持预防与打击处理相结合，进行经常性治安防范巡视和防火安全检查，发现隐患及时上报物业。5.严禁外来形迹可疑人员进入辖区，询查后，准许后方6.对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入辖区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入服务区域。7.做好各项登记及交接班记录。8.做好上级领导临时交办的工作任务。1.维持人员进出秩序，阻止车辆进入(特殊车辆除外),维护门前交通秩序，使门前畅通无阻；2.严格制止闲杂人员、小商贩、推销人员进入管区，发现进入者劝离此地，必要时报警处理；3.提高警惕，发现可疑人员和事情后应及时处理并迅速4.认真履行质量记录制度，详细记录值班中所发生、处5.坚持执行大宗及贵重物品凭证出入制度，确保服务区6.积极配合其他秩序维护岗位，做好各项安全防范工7.维护本岗位卫生及“门前三包”情况；8.爱护公共财产和值班物品。五、秩序维护巡逻员岗位职责1.按规定着装提前15分钟到岗，保持良好的精神状态。2.熟悉责任区内的各类设施设备和物品的位置、状态，巡视中注意检查、发现可疑问题，及时查明原因，做好记录3.注意来往人员情况，发现可疑情况，立即采取措施并4.严格按照规定时间和线路巡视，发现公共区域内的管10.与同事保持良好的合作关系，注意团结，发挥团队巡逻和乱线巡逻等方式。我们将针对本项目的特殊情况，将以上巡逻方式进行不定期的调整穿插使用。(1)定时巡逻和不定时巡逻定时巡逻其好处在于对各区域内的情况做到心中有数，掌握项目内的治安形势及规律，及时解决治安问题。偶些了解管理公司安全管理运作情况的不法份子或内部作案者知道定时巡逻的规律后，会采取打时间差的方式作案，因此，有时必要的采取一些不定时巡逻方式，以确保本项目及内部人员的安全。(2)穿制服巡逻和着便衣巡逻一般安全护卫人员穿安护制服巡逻，安全管理员和公司其它管理层员工着便衣巡逻。这两种巡逻方式同时存在，巡逻工作交替进行，可有效地堵塞巡逻治安：工作的漏洞，取得更好的治安效果。(3)白天巡逻和夜间巡逻白天巡逻的主要任务是检查管区内的治安情况，消除各种不安全因素，处理违法犯罪活动，为用户提供一些咨询服务等。白天8:00~20:00点一般1小时进行一次。夜间巡逻除上述任务外，对各办公室未关门的，应帮其关好，并做好相关记录或通知。夜间在20:00~8:00巡逻人员频次一般为30分钟一次。七、监控室保安岗位职责1.监控室值班的保安员要全面熟悉监控室内的设备功能和使用程序与方法，确保设备的正常运转，发挥其应有的2.负责监控中心电视屏幕的监视工作，并密切监视消防控制屏和电脑显示系统。全面观察和掌握各个区域的治安动态，发现问题正确分析，果断决定，及时报告并与有关岗哨4.负责录象带的保管工作。5.负责查出报警位置，及时调动保安员现场查看并处6.负责接受白天和夜间游人的投诉，并及时通知有关专业组进行处理，积极主动为游人排扰解困，游人反映的有关问题要主动及时向有关领导和部门反映，争取尽早解决。7.做好资料保管和保密工作，无关人员不准进入监控室，不准向无关人员谈及监控室的运作情况和值班情况。8.完成上级领导交办工作。第五节绿化养护人员管理措施一、养护期组织机构1.举止文明、大方端庄。2.男女职员头发均要求整洁、干净，不得染除黑色以外的其它颜色，男职员不得留胡须，头发前不过眉、侧不过耳、后不及领；女士只可戴针式耳饰，女士长发应束后，发夹须为深色；男女职员均不得留怪异发型，饰物只可戴婚戒、订婚戒，项链不得外露；3.职员上班时须着深色鞋子和深色袜子，袜子无破损，不许穿凉鞋、拖鞋，女士不许穿高跟鞋；(1)手放在衣、裤袋内，或双手抱胸、背手，或倚墙、(2)在工作场与他人同行时，不允许勾肩搭背、嬉笑打(3)在较窄的过道上或小路上遇到游人时，应主动停下(4)行走时，不允许随意与游人抢道穿行，应尽量靠路(5)正在进行喷药等作业时如有游人或其他人经过，应班时间不允许吃零食、吸烟，玩弄个人小物品或做与工作无(8)在日常工作，应使用10字基本礼貌用语：您好、请、(9)在参加公司会议或培训时，必须遵守相关的会场纪律(如：手机开为震动或关机、不允许私下交头接耳等);(10)上班时间不允许私自会客，或带领无关人员进入服(11)在服务区域或办公区操作有噪音的机具时，必须在管理处规定的时间内进行。1.培训计划的制定(1)园林绿化主管于每年的12月15日前做出下年度的员工培训计划，并上报公司审批。(2)员工培训计划必须符合一下要求：符合国家及公司的规章制度；有具体的实施时间；有明确的培训范围；有考核的标准；有培训经费的预算。2.新员工的培训(1)入职的第一天，由绿化领班负责介绍部门工作性质、内容、公司的基本情况、本门的基本动作程序，带领新员工(2)第二天，由部门主管培训学习公司的规章制度、安全知识、相关岗位责任、作息时间、员工服务标准、奖惩规(3)第三天，由园艺师及技术员结合岗位实际工作进行(4)从第四天起，由主管安排到各相关岗位，由原岗位的老员工进行以老带新的岗位实际操作培训，每个岗位约两(5)轮岗结束后进行理论与实操考试，不合格的辞退；合格的根据实际能力定岗，由主管填写新员工情况汇报，上报公司领导及人事部。3.园林绿化专业知识培训为更好的完成绿化养护工作，让员工全面掌握有关绿化的知识、专业操作技能和管理方法，需对园艺工进行经常性培训、学习。要求每人都要一专多能，这样有利于人员的岗位调动，便于绿化管理工作的开展。其学习内容包括：(1)绿化养护管理内容及养护技术规范；(2)系统讲授花木习性、繁殖方法、栽培措施与养护知(3)绿化养护各月技术要点及各季节养护要点；(4)专业操作技能的培训，如修剪、施肥、栽植、病虫防治、药剂配制及打药、冬季防寒等操作知识及标准；室内花木摆放、更换；会场、展场、舞台补植；花坛花镜布置设计；小型园林景观的设计施工。东方插画特点与插制技巧；西方插画特点与插制技巧；现代插画的特点与插制技巧；插画的配色原理；花篮的制作方法；花束的制作方法；家庭插画的服务程序与要求；切花的进花标准及保鲜方法；花店的管理与日常动作程序。(7)安排园林机器操作课程及保养知识、使用方法及安全操作规程的学习，联系实际具体讲解，结合实际，现场学(8)学习质量标准、检查制度、劳动管理制度；(9)学习安全操作守则及防火意识教育；4.培训频率(1)园林绿化专业知识培训每周进行一次，每次两小时，时间定于每周三下午1:00-3:00.(2)物业管理只是培训至少每半年举行一次，时间由公5.培训成果考核重点考核操作性较强的内容如机器操作等，