城市综合体产品模型和目标城市筛选模型

城市综合体产品模型与目标城市筛选模型

1Report_CATIC_20241220城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式，已经成为城市规划和开展的重要形式“城市综合体〞将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进行分工和相互联系城市综合体是伴随着“回归城市中心〞开展起来的，已经成为城市中心的重要形式综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所在区域的开展提供的动力和视觉的标示作用由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对工程选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态城市综合体定义资料来源：九洲远景分析2Report_CATIC_20241220目前中国已出现专业的城市综合体开发商，他们拥有清晰的产品模式并实现或积极推进跨区域开展目前，拥有清晰产品模式并实现块区域开展的城市综合体品牌有：华润万象城、万达广场、恒隆广场、瑞安天地系列、凯德来福士各品牌产品都具有鲜明的个性和特点，而他们也都不同程度地正在经历着产品连锁开展的市场检验，其中不乏失败案例各品牌均通过运作城市综合体获得了资产升值和品牌建立的巨大成功，同时为所在城市创造了卓越的社会效益不同品牌由于资金链和商业运营能力的差异，在具体经营策略和开发步骤方面有着明显的差异中国城市综合体产品成功案例〔1〕资料来源：九洲远景分析3Report_CATIC_20241220商业局部是表达综合体定位并影响其成功与否的核心元素，而各品牌的购物中心都具有鲜明的个性万象城，以“永不落幕的party〞为主题语，通过较大比例的餐饮、娱乐元素，时尚、现代的购物环境设计，为群众消费人群营造了一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所港汇广场，最正确的地理位置、引领城市风气的定位，以港汇广场为代表的恒隆产品目标要成为每一个城市的地标性商业万达商业广场，依靠主力店的强大号召力，大型主力店组团是其商业局部最大的特点，定位于中档市场，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，他已经成为中国规模最大的综合体产品瑞安天地，通过营造高端人群浓郁休闲气氛的生活方式中心，成功打造高端综合体产品获得巨大收益，而杭州的失利或许会成为天地系列在重庆和武汉的成功之母来福士广场，以其独特的品牌选择而著名，围绕着20-30岁年轻白领的顾客定位，它的品牌选择充分迎合了年轻人对于个性、休闲、运动概念的追崇，成为成功定位于细分市场的典范中国城市综合体产品成功案例〔2〕资料来源：九洲远景分析4Report_CATIC_20241220该产品将具有广泛的城市普适性产品选址城市类型与选址条件匹配矩阵吸引力类型区域中心ABCD高区域中心低高城市时尚度低高城市吸引力城市中心区域中心城市中心A-首选市场B-次选市场C-次选市场D-慎入市场市场类型时尚度高低低高低高低城市中心区域中心城市中心慎入说明城市中心往往已进驻或即将进驻中高档购物中心，竞争剧烈区域中心时机相对较多，当地能够支持本产品消费能力中高档综合性缺乏足够支持消费力，更适合中档群众购物综合体对于消费能力较全国的区域也可以考虑进入竞争对手往往不会进入该类市场以全市商圈范围的消费能力能够支撑中档综合体工程消费能力和意识难以支持综合体工程资料来源：九洲远景分析5Report_CATIC_20241220B.城市综合体概述B1.城市综合体定义B2.案例研究6Report_CATIC_20241220“城市综合体〞是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各局部间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各局部的价值互补从而提升综合体的整体价值城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互补的高效率大型建筑综合体代表性的城市综合体：美国：纽约洛克菲勒中心日本：幅冈博多运河城中国：深圳华润中心7Report_CATIC_20241220随着现代城市化进程的逐步开展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式城市功能分区建设阶段(二站前)郊区化开展阶段(二站后---70年代)城市功能组合开展阶段(70年代至今)现代世界城市建设开展的不同阶段城市的开展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想区域建筑开展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系城市中心规模巨大化，形成城市中心区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到来，城市的开展出现了郊区化趋势居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城城市的中心区域随着郊区化进程和自身环境的恶化出现衰落城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来开展的不利影响，同时反思功能分区建设的弊端城市中心的地位重新得以恢复和加强强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流8Report_CATIC_20241220城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率社会效益：都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来开展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续开展的生命力作为城市功能集中表达的都市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用经济效益：通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足综合体在经营上有明显的价值互补优势，各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益各种商业配套的建设为政府带来大量的税收，并增加就业9Report_CATIC_20241220城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了更高的要求选址中心位置城市综合体通常位于城市或区域的中心位置，并与城市交通干线实现连接现代景观设计通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境是城市综合体的重要特征超大的空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，同时室内空间要求与之协调立体内外部交通联接通过立体交通设计将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系高科技设施集成城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管理、通信手段、平安消防等多种方面城市综合体的建设特点10Report_CATIC_20241220城市综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合住宅公寓城市综合体构成要素购物中心12354写字楼酒店11Report_CATIC_20241220城市综合体构成元素——购物中心选址特点业态组合类型商圈范围代表工程城市购物中心核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈40公里城市中心区域10万平米以上香港ifc北京东方广场购物中心类型主力店购物60-70%餐饮10-20%休闲娱乐15-20%3-5个主力店主力店面积占比40-60%区域购物中心区域中心5-8万平米北京万达广场深圳花园城购物60-70%餐饮15-25%休闲娱乐10-15%2-3个主力店主力店面积占比40-60%邻里购物中心社区中心不超过4万平米伊藤洋华堂华润万佳购物70-80%餐饮10-15%休闲娱乐3-5%效劳5%1-2个主力店主力店面积占比40-60%能量中心郊区4-10万平米北京金源茂购物80-95%餐饮10-20%3以上个主力店主力店面积占比70-90%生活方式购物中心高档住宅区附近自然条件优越1-5万平米上海新天地美国COCOWALK购物30-40%餐饮30-40%休闲娱乐30-40%0-2个主力店主力店面积占比0-50%核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈10公里核心商圈1公里次级商圈3公里核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈20公里核心商圈1公里次级商圈3公里12Report_CATIC_20241220城市综合体构成元素——写字楼选址效劳配套类型建筑特点租户特点顶级写字楼建筑品质一流顶级装修通常为5万平米以上商务核心区域知名大型跨国公司金融机构甲级写字楼商务区或区域中心建筑标准有所落后中档装修1万平米左右乙级写字楼中小型私营企业为主丙级写字楼建筑标准陈旧普通装修小于1万平米小型私营企业写字楼类型市区市区大中型各类企业、机构设施设备建筑品质优良高档装修通常2-5万平米有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上／地下停车位充足有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上／地下停车位充足有局部商务配套有地上／地下停车位几乎没有效劳配套品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信有中央空调系统有楼宇自控系统无综合布线无中央空调系统无楼宇自控系统无综合布线13Report_CATIC_20241220城市综合体构成元素——酒店选址经营特点酒店类型目标客户代表工程商务酒店以公务出差的旅客为主，包含境外游客城市中心商务区区域中心除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求设施设备通常采用较高标准香格里拉洲际酒店经济型酒店商业中心附近选址灵活国内游客及中小企业商务差旅客人为主团体会议及会展效劳接待为主会议/会展酒店北京九华山庄五洲大酒店旅游度假酒店景区游客接待为主；季节性明显三亚天域酒店酒店类型市区或郊区远郊或旅游风景区以满足住宿的根本需求为主，较少其他效劳配套功能，价格实惠通常以品牌连锁形式经营在一般商务酒店根底上，强化会议／会展的设施建设与相关效劳建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施如家快捷速８具有完善的休闲娱乐设施突出个性化效劳；创造放松环境酒店建设强调与自然环境的结合14Report_CATIC_20241220城市综合体构成元素——住宅选址特点目标客户住宅类型产品特点代表开发商普通住宅群众消费者具备根本生活配套的市区或郊区户内各功能房间完善；户型以２居以上为主一般为毛坯房配套以停车场及公共广场为主万科商住楼商务区域投资者中小企业主既可居住又可办公；局部没有厨房功能强调商务中心、餐饮功能配套毛坯房为主ＳＯＨＯ住宅类型住：北京上海等城市已禁止住宅性质物业用于商业注册。商住楼性质住宅将面临逐步取消。15Report_CATIC_20241220城市综合体构成元素——公寓选址特点目标客户公寓类型产品特点代表开发商投资者高收入白领普通公寓酒店式公寓投资者高级经理人外籍人士雅诗阁集团商业繁华区域商业繁华区域户内设施设备完善，通常配备高档家具电器星级装修，尤其是公共区域提供房间清洁，衣物送洗等酒店式效劳通常设有会所，提供餐饮、康体等配套效劳户内各功能房间完善；一居小户型比例较大精装修一般设有大堂公寓类型--16Report_CATIC_20241220B.城市综合体概述B1.城市综合体定义B2.案例研究17Report_CATIC_20241220目前中国的城市综合体开发主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态，而全国性开发商在城市综合体的推进中发挥着重要作用代表城市城市综合体开发状况代表工程一线城市北京上海深圳中心城区范围内，已建成大量城市综合体工程；多个综合体组合形成更大规模的都市综合体街区形成城市中心、区域中心综合体共存的多中心格局包括全国性及地区性在内的多种开发商参与开发华润中心上海港汇广场北京东方新天地二线城市长沙苏州苏州万达广场恒隆广场三线城市赣州常州在具有一定地区经济辐射能力的三线城市开始零星出现全国性地产开发商开始试探性进入赣州中航城区域中心为代表的城市综合体工程开始规模性出现国际性及全国性地产开发企业的进入在二线城市综合体的开发中发挥重要作用各类型城市综合体开发状况资料来源：九洲远景分析18Report_CATIC_20241220产品模式成熟并实现跨区域开展的城市综合体是中航城的学习对象城市综合体产品华润万象城1恒隆广场2万达广场3瑞安天地系列4来福士广场5资料来源：九洲远景分析19Report_CATIC_20241220B2.

案例研究华润万象城恒隆广场万达广场瑞安天地系列来福士广场20Report_CATIC_20241220华润万象城定位于中高端市场，目前已经进入深圳、杭州以及沈阳等城市城市深圳、杭州、沈阳选址城市商业中心、规划城市中心产品以商业为核心，配合酒店、写字楼、公寓及住宅整体定位于中高端物业经营策略商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理，住宅用作出售开发步骤以商业开发为优先华润万象城产品特点资料来源：九洲远景分析21Report_CATIC_20241220华润万象城选址在城市核心地段以及规划的城市副中心，工程的开发规模较大，多为50万平米以上华润万象城所在城市工程指标深圳杭州沈阳855局部建成商业+写字楼+酒店+公寓+住宅1080在建规划城市商业副中心--50筹建占地面积〔万平方米〕构成元素具体地址总建筑面积〔万平方米〕状态商业+写字楼+酒店+公寓+住宅商业+写字楼+酒店+公寓+住宅选址类型城市商业中心城市中心罗湖区宝安南路1881号钱江新城庆春东路与富春路交叉口沈阳金廊沿线，和平区和平大桥省委对面资料来源：九洲远景分析22Report_CATIC_20241220华润置地成功塑造了深圳华润万象城，并以此模式为核心积极进行跨区域开展，成为中国商业地产以及城市综合体建设领域的领先者资料来源：九洲远景分析，华润置地自2024年以来，华润置地已经成功进驻北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳15个内地城市，目前集中在深圳、杭州、沈阳及大连开发城市综合体截止到2024年12月31日，华润置地有限公司的总资产已经到达267亿港元，股东权益115亿港元，06年销售收入超过39亿港币截至到2024年12月31日，华润置地的总土地储藏已经接近1000万平方米，主营业务包括住宅开发和投资物业两局部组成开展思路：首先抢占经济与政治的战略高地，北京、上海、深圳首当其冲；接下来是省会级城市与资源稀缺型城市如成都、武汉、长沙、大连等；长三角的杭州、宁波、无锡等经济兴旺区也在开展的序列中支持23Report_CATIC_20241220华润万象城功能组合完善，各工程均包含商业、写字楼、酒店、公寓和住宅，并以商业功能为核心功能构成深圳杭州深圳和杭州万象城功能构成资料来源：九洲远景分析24Report_CATIC_20241220华润万象城定位于中高端物业类型，各功能物业定位一致华润万象城物业类型城市名称公寓商业酒店杭州酒店式效劳公寓精装修国际5A甲级深圳写字楼中高档购物中心OLE大型超市REEL百货店嘉禾电影院冰纷万象溜冰城住宅--君悦酒店精装修类型主力店中高档购物中心OLE大型超市Central百货店嘉禾电影院冰纷万象溜冰城国际5A甲级超五星级商务酒店类型品牌资料来源：九洲远景分析酒店式效劳公寓超五星级商务酒店25Report_CATIC_20241220华润万象城开发均以商业为起点，开发步骤依据不同工程特点有所不同资料来源：九洲远景分析一期工程2024年10月2024年12月2024年下半年2024年12月深圳商业写字楼酒店公寓住宅2024年2024年杭州2024年2024年底商业写字楼酒店公寓住宅三期工程二期工程商业熟地开发商进一步提升商圈价值，二期开发住宅实现收益商业生地，核心商圈人口缺乏商业和住宅同期开发，保证核心商圈内人口供给，同时为工程提供丰沛滚动资金万象城开发步骤26Report_CATIC_20241220在综合体的经营策略上，华润万象城商业、写字楼和公寓以出租为主，住宅那么出售套现华润万象城经营策略公寓城市名称商业写字楼酒店深圳杭州住宅出租出租出租出租委托管理委托管理出租出租出售出售资料来源：九洲远景分析27Report_CATIC_20241220深圳万象城购物中心，定位于中高收入人群及游客，提供中高档次购物、餐饮和娱乐综合效劳

万象城购物中心简介设计单位：美国RTKL建筑师事物所规模：总建筑面积18.8万平方米营业面积12万平方米商铺，近300家地下2层、地上5层，停车位1030个开业时间：2024年12月定位：满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐综合需求的时尚购物中心资料来源:

华润集团，九洲远景分析购物中心概况28Report_CATIC_20241220万象城通过中高档定位、丰富的餐饮娱乐元素以及有效的空间设计，营造出一个群众消费群的购物、社交与休闲的都市化消费场所万象城各商业功能面积占比万象城租户档次占比资料来源：实地调查，九洲远景分析购物中心分析29Report_CATIC_20241220主力店及次主力店在万象城的租户组合中占据重要地位，其面积占比为52%，保证很强的客流吸引力主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店业态和楼层主力店业态楼层芮欧百货购物B1-3F王子饭店餐饮5F嘉禾影城休闲娱乐3-4F冰纷万象冰场休闲娱乐4FOLe'购物B1F次主力店业态楼层顺电购物4F运动100购物5F生活本色购物4F美乐汇美食广场餐饮5FNOVO购物1FEsprit购物1-2F万宁购物B1F资料来源：实地调查，九洲远景分析购物中心分析30Report_CATIC_20241220宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果共同营造出万象城“自由〞、“时尚〞、“舒适〞的购物气氛内部墙壁和地面以花岗岩为主要材料，色调以暖色调为主，给人时尚、舒适的感觉宽阔的中厅设计使购物者的视野开阔，并获得丰富视觉感受由59部扶梯，17部直梯，3部观光梯构件的垂直交通系统使各楼层之间的转换十分便利资料来源：实地调查，九洲远景分析购物中心分析31Report_CATIC_20241220杭州华润中心深圳华润中心沈阳华润中心各工程设计效果图华润万象城在建筑设计上强调新颖性和领先性，成为所在城市的地标资料来源：九洲远景分析32Report_CATIC_20241220B2.

案例研究华润万象城恒隆广场万达广场瑞安天地系列来福士广场33Report_CATIC_20241220中国内地是恒隆地产的开展重点，其产品以购物中心为主，辅以写字楼、酒店和公寓城市已进入城市为上海、杭州、沈阳、无锡、济南、长沙目标是三年内，在多个大陆城市为购入土地以兴建12个大型商业工程，拥有约300万平方米的最正确商业物业选址城市商业中心产品购物中心为主导，局部工程配合酒店、写字楼、公寓经营策略商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理开发步骤以商业开发为优先恒隆广场产品特点资料来源：九洲远景分析34Report_CATIC_20241220恒隆地产综合体工程选址于城市中心，总规模在30万平米左右；多个工程正处于建设过程中构成元素地点城市建筑面积建设状态天津天津和平路商圈购物商场15万平米2024年完工城市中心15万平米2024年完工济南购物商场历下区泉城路沈阳市中街路沈阳购物商场城市中心12万平米2024年完工沈阳市政府广场南面城市中心80万平米2024年开工长沙商业+写字楼+公寓城市中心50万平米2024年完工崇安区人民中路2024年开工无锡商业+写字楼+酒店25.5万平米资料来源:

恒隆地产，九洲远景分析长沙黄金地块恒隆地产各地工程情况选址类型城市中心上海上海徐家汇核心商业+写字楼+公寓31万平米已投入运营城市中心城市中心上海上海南京西路商业+写字楼21万平米已投入运营城市中心商业+写字楼+公寓+酒店35Report_CATIC_20241220恒隆地产是一家以持有性物业为主要开展方向的大型香港地产公司资料来源：恒隆地产年报，九洲远景分析总部位于香港的综合性物业地产开发商开发的物业类型包括商场及商铺、写字楼、住宅、效劳式寓所、工业、写字楼物业以及停车场等，并以商业与写字楼开发为主目前恒隆将大陆作为主要开展区域，并已进入上海、沈阳、无锡、武汉等城市，以购物中心为主要开展物业类型2024年实现营业额43.8亿港元，利润20亿港元，截至2024年6月30日，公司的市值达港币1117亿元，成为香港表现最正确的大型地产公司之一支持36Report_CATIC_20241220上海恒隆广场和港汇广场是恒隆地产目前已投入运营并取得巨大成功的综合体工程资料来源:

恒隆地产，九洲远景分析恒隆在中国大陆成功案例恒隆广场港汇广场2024年集团在上海租金收入约为9.45亿元，升31％，两项物业年回报率15％预计2024年回报率可达50％〔不考虑租金调升〕37Report_CATIC_20241220两工程都以商业和写字楼为根本功能配置，其中商业面积比例为30%左右功能构成恒隆广场功能构成港汇广场功能构成总面积：21万平米总面积：31万平米资料来源：九洲远景分析功能构成38Report_CATIC_20241220恒隆广场定位于高端消费群，而港汇广场已群众消费群为目标客户群各功能物业类型恒隆广场港汇广场商业写字楼公寓城市购物中心大众消费群顶级甲级---酒店式服务公寓高端消费群类型目标客群类型目标客群城市购物中心中小型贸易、咨询类公司为主大型跨国公司、金融企业为主---外籍商务人士为主资料来源：九洲远景分析39Report_CATIC_20241220在经营策略上，两工程所有功能物业均采取租赁方式获利各功能物业经营策略恒隆广场港汇广场商业写字楼公寓租赁租赁租赁租赁---租赁资料来源：九洲远景分析40Report_CATIC_20241220恒隆广场及港汇广场工程都采取分步骤开发策略，并都将商业局部作为首期开发内容1994年12月2001年11月2024年12月恒隆广场商业写字楼公寓1999年2024年10月港汇广场2024年11月商业写字楼1993年底2024年3月二期工程一期工程资料来源：九洲远景分析开发步骤41Report_CATIC_20241220港汇商业局部定位于满足群众消费者的综合消费需求的购物中心；而恒隆那么以较小的规模将目标消费者锁定于高端阶层楼层数总面积业态组合定位主力店高档城市购物中心5.2万平方米高收入阶层购物、餐饮、娱乐Sport100、华联超市、永华影院恒隆购物广场港汇购物广场目标消费者中高档城市购物中心10.2万平方米地下1层、地上5层地下1层、地上6层大众客群购物、餐饮、娱乐I.T.、FitnissFirst资料来源：九洲远景分析购物中心概况42Report_CATIC_20241220恒隆广场和港汇广场购物中心在业态组合上都是以购物为主恒隆购物中心各业态面积占比港汇购物中心各业态面积占比资料来源：九洲远景分析行业占比43Report_CATIC_20241220同时，两工程主力店租户的面积占比较小，确保了较高的租金收益水平恒隆购物中心主力店面积占比港汇购物中心主力店面积占比资料来源：九洲远景分析购物中心概况44Report_CATIC_20241220从恒隆地产所公布的方案兴建城市综合体工程资料中可以看出，“城市中心位置的地标性高品质物业〞仍将是其产品定位资料来源:

恒隆地产，九洲远景分析方案兴建工程设计效果图天津项目沈阳中街项目沈阳市府广场项目无锡项目济南项目45Report_CATIC_20241220B2.

案例研究华润万象城恒隆广场万达广场瑞安天地系列来福士广场46Report_CATIC_20241220万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足群众市场商业、商务以及住宅的综合性物业城市已进入11个城市以二线城市为主选址区域商业中心城市新区中心产品通常以商业与写字楼为根本配置，并视工程具体情况的不同配合酒店、公寓及住宅等多种功能商业局部突出购物功能，主力店占比高，以满足功能性需求为主经营策略商业局部租赁模式写字楼、公寓和住宅销售为主酒店采取委托经营开发步骤以商业局部和写字楼或者住宅先期开发为主万达综合体产品特点资料来源：九洲远景分析47Report_CATIC_20241220万达广场综合体工程开发目前以二线城市为主，目前已进入11个城市，建成3个工程注：单一主力店工程多业态商业广场工程城市综合体万达全部商业地产工程分布图万达综合体工程分布具体情况序号城市城市级别数量状态上海哈尔滨宁波重庆苏州成都西安无锡沈阳济南北京1098765243111一线一线二线二线二线二线二线二线二线二线二线2个1个建成1个在建1个1个1个1个1个1个1个1个1个1个建成建成局部建成在建在建在建在建在建在建在建资料来源：九洲远景分析48Report_CATIC_20241220万达广场选址多数在城市的区域中心#城市名称选址类型地点功能组合1上海区域中心杨浦区五角场商业+写字楼2北京区域中心（CBD）朝阳区建国路93号商业+写字楼+酒店+住宅3哈尔滨区域中心香坊区衡山路20号商业+写字楼+酒店+公寓4宁波区域中心宁波市鄞州区锦寓路767号商业+酒店+住宅+公寓5北京区域中心石景山区石景山路与鲁谷大街交汇处商业+写字楼+酒店6成都区域中心锦江区二环路东五段商业+住宅+公寓7重庆区域中心南岸区南坪珊瑚村商业+写字楼+酒店+住宅+公寓8西安区域中心（规划CBD）西安市碑林区李家村商业+写字楼+公寓9苏州区域中心（规划CBD）平江区平江新城商业+写字楼+酒店+公寓10无锡区域中心（规划CBD）滨湖区河埒口中心商务区商业+写字楼+酒店+住宅+公寓万达各综合体工程概况资料来源：九洲远景分析49Report_CATIC_20241220经过19年开展，万达集团已经开展成为中国商业地产领域的领先者资料来源：万达集团，九洲远景分析公司总资产人民币300亿元、年销售额人民币200亿元、年利税超过人民币10亿元在19个城市开发万达广场，分别为长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京、沈阳〔2个〕、武汉、南宁、北京〔2个〕、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、济南、哈尔滨建设购物中心25家，持有租赁物业面积〔包括开业和在建〕约420万平方米，租金收入人民币20亿元与沃尔玛、欧倍德、时代华纳、百胜、百盛购物广场、麦当劳红星—美凯龙国际家居广场、灿坤3Ｃ数码广场、新加坡大食代美食广场、百安居等十余家各种业态主力店建立战略合作伙伴关系，携手开展万达广场支持50Report_CATIC_20241220万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了目前以城市综合体为主的产品模式第一阶段单一主力店第二阶段多业态商业广场第三阶段城市综合体2001-20242024-20242024至今商业内容经营模式代表工程评价单一主力店加少量商铺主力店租赁；商铺销售长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京业态比较单一，面积偏小，人流量和商业丰富程度受限制多栋建筑组合为商业广场形式，各单独建筑引进不同业态主力店，之间由步行街连接沈阳、武汉、南宁以租赁为主北京、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、沈阳、济南、哈尔滨住宅全部销售，写字楼租售结合，商业租赁，酒店持有涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮文化、写字楼、酒店以及住宅多功能城市综合体多种业态的引入丰富了商业功能，市场影响力提升多种功能复合，市场影响力进一步提高；同时，通过住宅、写字楼的滚动开发，缓解了工程资金压力万达商业地产的三个开展阶段资料来源：九洲远景分析支持51Report_CATIC_20241220集团总资产人民币600亿元以上，年销售额人民币300亿元以上，万达集团设定了开展成为世界商业地产领先者的战略目标购物中心开发商排名世界前三名租金收入50亿元以上，年纳税人民币30亿元以上；建成和在建的工程到达70个，建筑面积达1000万平方米资料来源：万达集团，九洲远景分析支持万达地产2024年开展目标52Report_CATIC_20241220万达广场多数以商业功能为主导，辅以写字楼、酒店、公寓以及住宅，具体各功能物业比例视工程情况有所不同#城市名称总面积（万平米）面积（万平米）面积占比(%)商业写字楼酒店住宅公寓商业写字楼酒店住宅公寓1上海34268------76%24%------2北京CBD50162.7518032%5%10%36%--3哈尔滨28142.44--7.450%9%14%--26%4宁波5526--2.912.7647%--5%23%11%5北京石景山306204----20%67%13%----6成都4018----15.41.745%----39%4%7重庆7818.77538824%9%6%49%10%8西安34176----1150%18%----32%9苏州50259.72.5--12.550%19%5%--25%10无锡72232.8436.5332%4%6%51%4%万达综合体各功能体量构成资料来源：九洲远景分析53Report_CATIC_20241220万达广场各工程的商业及酒店类型较为统一，而写字楼及住宅类物业那么情况有所不同#城市名称商业写字楼酒店住宅公寓类型目标消费者档次主力店类型星级品牌类型类型1上海区域购物中心大众阶层中档沃尔玛、巴黎春天百货、HOLA家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、大歌星KTV、万达城中城甲级--------2北京区域购物中心大众阶层中档沃尔玛、新世界百货、万达国际影城、大歌星KTV、神采飞扬电玩城甲级五星级索菲特普通住宅--3哈尔滨区域购物中心大众阶层中档国美电器、神采飞扬电玩、大歌星KTV、万达国际影城、万千百货乙级五星级索菲特--普通公寓4宁波区域购物中心大众阶层中档沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星KTV、万达国际影城、银泰百货--五星级索菲特精装修酒店式公寓5北京石景山区域购物中心大众阶层中档规划为万达影城、大歌星KTV、万千百货、国美电器、神采飞扬电玩城甲级五星级索菲特----6成都区域购物中心大众阶层中档计划为大型百货、大型超市、影院------普通住宅普通公寓7重庆区域购物中心大众阶层中档计划为大型百货、大型超市、影院乙级五星级索菲特普通住宅普通公寓8西安区域购物中心大众阶层中档计划为大型百货、大型超市、影院乙级------普通公寓9苏州区域购物中心大众阶层中档计划为大型百货、大型超市、影院甲级经济型雅高--普通公寓万达综合体各功能详细类型资料来源：九洲远景分析54Report_CATIC_20241220万达广场写字楼租/售结合、公寓和住宅全部出售套现，实现工程内资金滚动应用，有效解决资金链问题〔1／2〕#城市名称商业写字楼酒店住宅公寓1上海出租出租/出售------2北京出租出租/出售委托管理出售--3哈尔滨出租出租/出售委托管理--出售4宁波出租--委托管理出售出售5北京石景山出租出租/出售委托管理----6成都出租----出售出售7重庆出租出租/出售委托管理出售出售8西安出租出租/出售----出售9苏州出租出租/出售委托管理--出售万达广场经营策略资料来源：九洲远景分析55Report_CATIC_20241220万达广场写字楼租/售结合、公寓和住宅全部出售套现，实现工程内资金滚动应用，有效解决资金链问题〔2／2〕#城市名称一期工程二期工程建设内容完工时间建设内容完工时间1上海商业、写字楼2007年底----2北京CBD住宅、街铺2005年年中商业、写字楼、酒店2006年底3哈尔滨商业、酒店2007年中写字楼、公寓2008年中4宁波商业、住宅商业2006年/住宅2005年酒店、公寓酒店2008年底，公寓2009年底5北京石景山商业、酒店、写字楼2009年中----6成都商业、住宅、公寓商业2007年/住宅2008年中/公寓2008年底----7重庆街铺、6栋住宅2008年商业、写字楼、酒店、公寓2010年8西安商业、写字楼、公寓商业2008年初/写字楼、公寓2008年中----9苏州商业、酒店、公寓酒店、住宅、公寓2009年年初/商业2009年中写字楼2010年完工万达广场开发步骤资料来源：九洲远景分析56Report_CATIC_20241220万达广场已经形成标准化的产品北京万达商业广场开展商：大连万达集团设计单位：德国GMP国际建筑设计有限公司规模：商业面积7.6万平方米西座商业共6层，东座商业共8层停车位800个定位：以主力店为主导的中档大型综合性购物中心开业时间：2024年年底开业资料来源：北京万达，九洲远景分析北京万达广场商业局部举例57Report_CATIC_20241220F2北京万达商业广场突出其购物功能，餐饮娱乐功能较少北京万达广场各业态面积占比北京万达广场各业态布局北京万达广场商业局部详细内容B1F1F3F4F5B1西座：东座：F1-F7沃尔玛超市规划为精品店〔未开业〕万达影城、神采飞扬电玩城规划为休闲娱乐中心〔未开业〕规划为精品店〔未开业〕规划为美食中心〔未开业〕沃尔玛超市新世界百货资料来源：九洲远景分析58Report_CATIC_20241220万达商业广场在租户组合上采取以主力店为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平主力店占比主力店举例购物类餐饮类娱乐类万达广场商业局部详细内容资料来源：专家访谈，九洲远景分析59Report_CATIC_20241220上海万达广场商业概况设计单位：中国建筑东北建筑设计研究院规模：营业面积26万平米地下2层，地上5层购物中心三栋呈“品〞字形建筑开业时间：2024年12月定位：中端消费群体的购物休闲以及娱乐场所上海万达广场商业简介上海万达广场商业局部举例上海万达广场成为上海市东北区域居民购物休闲的主要场所，并成为五角场城市副中心的标志资料来源：北京万达，九洲远景分析60Report_CATIC_20241220上海万达广场商业局部同样突出其购物功能，餐饮娱乐功能较少上海万达广场各业态面积占比上海万达广场各业态布局上海万达广场商业局部详细内容资料来源：九洲远景分析底层B1购物中心1座F1-7巴黎春天F1F2-4上海黄金珠宝城沃尔玛超市2座2座3座西F1-5特力屋3座中F1F3宝大祥青年购物上海书城+国美电器3座中3座中F2量贩KTV+万达影城F1-2F3-5上海第一食品餐饮3座东3座东61Report_CATIC_20241220上海万达广场北京万达广场哈尔滨万达广场万达综合体建筑设计在综合体的建筑设计上，万达工程以理性、现代的风格为主宁波万达广场资料来源：万达集团，九洲远景分析62Report_CATIC_20241220B2.

案例研究华润万象城恒隆广场万达广场瑞安天地系列来福士广场63Report_CATIC_20241220天地系列产品以打造高端人群休闲娱乐消费场所为核心特点，带动整个综合体的高端品味和资产价值的提升进入城市已进入城市为上海、杭州、重庆、大连、武汉选址城市中心，区域中心，选址灵活，对环境景观和交通条件要求较高产品以生活时尚中心为商业定位，营造高端消费群的居住、休闲聚集区经营策略商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理开发步骤由于规模巨大，通常以商业、住宅开发为优先，分多期逐步开发天地系列产品特点资料来源：九洲远景分析64Report_CATIC_20241220天地系列综合体通常是位于城市中心区的旧城改造工程，其开发规模和体量巨大瑞安地产天地系列工程概况上海重庆武汉52130商业+写字楼+公寓+住宅12636061150占地面积〔万平米〕功能组合具体地址总建筑面积〔万平米〕状态商业+写字楼+公寓+住宅商业+写字楼+公寓+住宅区域非中心位置，具有良好自然和交通条件选址类型城市中心一环内，属于城市中心，老租借区内，老城区改造地点汉口中心城区永清地块，紧邻轻轨黄浦站，连接长江二桥，解放大道，京汉大道，中山大道以及沿江大道渝中区沙坪坝，东起嘉华大桥，西至渝中区红岩革命纪念馆卢湾区淮海路商业街的南侧，东面到西藏路，南面至合肥路，西面至马当路局部投入运营在建在建资料来源：九洲远景分析65Report_CATIC_20241220瑞安房地产是以大面积城市区域性综合开发为主要业务的香港地产公司，目前总部位于上海资料来源：瑞安集团，九洲远景分析公司于2024年成立，是瑞安集团专注开展内地市场的地产公司，总部位于上海，截至2024年实现总资产人民币260亿元，实现净利30亿人民币目前，瑞安房地产已经进入上海、重庆、武汉、杭州开发地产工程，总建筑面积约840万平方米瑞安房地产开展工程可分为两类：集多种用途并分多期开发的大型城市区域开发工程，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以及坐落于市区交通便捷地段的优质综合住宅开展工程，一般包括住宅、学校和商业、零售及休闲设施支持66Report_CATIC_20241220上海新天地是目前瑞安天地系列中已局部建成并成功运营的工程，为瑞安地产在其他城市的开发提供了样板上海新天地改造整体规划

说明5个建筑群构成：A局部：太平桥人工湖绿地〔完工〕B局部：新天地休闲购物广场〔完工〕C局部：翠湖天地高级住宅小区〔一期完工〕D局部：企业天地甲级办公楼区〔在建〕E局部：瑞安集团总部大楼〔在建〕资料来源：瑞安房地产，九洲远景分析67Report_CATIC_20241220上海新天地工程定位于高端综合性物业，商业面积占比较小；同时除住宅外主要采取出租方式获利上海新天地功能构成比例上海新天地各功能类型及经营模式类型经营模式商业写字楼公寓住宅甲级酒店式精装修高档生活方式购物中心出租出租出租出售资料来源：九洲远景分析上海新天地功能类型

68Report_CATIC_20241220天地系列的城市综合体工程，由于开发整体体量较大，开发通常分为多个建设阶段，上海天地开发具有典型代表性上海天地综合体分阶段开发图示2002年2004年2003年1999年2006年2007年2001年商业写字楼公寓住宅2009年一期工程二期工程三期工程资料来源：九洲远景分析69Report_CATIC_20241220以时尚文化为主题的上海新天地休闲购物广场，已经成为上海潮流热点和城市地标上海新天地简介规划单位：美国SOM公司规模：总占地面积3万平方米建筑面积6万平方米；商铺近115家开业时间：2001年12月消费群定位：小资一族、外籍人士以及中外游客开发理念：城市传统与现代时尚的完美结合上海新天地商业详细内容资料来源：瑞安房地产，九洲远景分析70Report_CATIC_20241220新天地广场突出餐饮和休闲功能，并以高档品牌为主，使其成为高端人士的休闲购物场所新天地各业态面积占比各业态租户举例餐饮租户小山料理翡翠酒家鼎泰丰购物租户休闲娱乐租户UME影院亚力山大会馆新天地壹号瑜伽生活馆HugoBossMANGOMISSSIXTYGiordanoLadiesShanghaiTangPorts保罗贝香露娜西餐彩蝶轩上海新天地商业详细内容资料来源：九洲远景分析71Report_CATIC_20241220新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的风格和品味〔1/3〕保罗贝香小山料理上海新天地商业详细内容——餐饮类租户举例资料来源：瑞安房地产，九洲远景分析72Report_CATIC_20241220HugoBossMANGOVIN酒类零售店上海新天地商业详细内容——购物类租户举例新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的风格和品味〔2/3〕资料来源：瑞安房地产，九洲远景分析73Report_CATIC_20241220亚力山大会馆Y+瑜伽馆UME国际影城新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的风格和品味〔3/3〕上海新天地商业详细内容——休闲娱乐类租户举例资料来源：瑞安房地产，九洲远景分析74Report_CATIC_20241220杭州西湖天地与当地消费水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，难以适应杭州消费市场，是其开展缓慢的重要原因概况占地5万平米，总建筑面积5.2万平米杭州独特的园林、历史建筑为根底自然与时尚的融合、历史与现代的对话餐饮、零售、文化及娱乐为一体失败原因：与当地消费者消费水平不符照搬上海模式成为旅游观光而不是城市居民的消费场所缺乏住宅、商务等重要配套设施缺乏目标消费群的数量支持说明产品应该适应城市商圈特点西湖天地二期规划图杭州西湖天地概要75Report_CATIC_20241220从工程规划可看出，瑞安重庆天地依然采用上海新天地模式，但它大大强化了综合体其他元素比例，我们也将拭目以待其商业局部是否能够实现当地市场的适应重庆天地说明资料来源：九洲远景分析重庆市沙坪坝区总建筑面积约360万平方米定位为重庆中央商务区的延伸和补充工程建设内容包括:人工湖：商务区：100万平米会展、贸易及批发中心、高档星级酒店及会议设施、写字楼、餐饮、娱乐、购物、休闲以及相关社区配套设施住宅：160万平米别墅及高档住宅商业：60万平米沿江传统风格的休闲餐饮商业和集中式购物中心重庆天地概况76Report_CATIC_20241220B2.综案例研究华润万象城恒隆广场万达广场瑞安天地系列来福士广场77Report_CATIC_20241220来福士广场综合体目前已经进入上海、北京、成都以及杭州，并以其商业成功的年轻化定位而著称城市上海、北京、成都和杭州选址城市商业中心、规划城市中心产品以商业及写字楼为核心，配合酒店及公寓商业定位于年轻白领的时尚购物中心经营策略全部为持有型物业，对商业、写字楼和公寓采用租赁方式经营开发步骤整体面积小，各部分同期开发来福士广场产品特点资料来源：九洲远景分析78Report_CATIC_20