航天国际中心项目市场调研及定位报告

航天国际中心工程市场调研与战略定位报告城市策略地产谨呈：深圳市航天高科技投资管理1工程根本情况工程指标工程位置：南山中心区东填海区北部，后海滨路与海德三路交汇处东北角用地性质：商业性办公用地用地面积：10458.44㎡建筑面积：150000㎡商业性办公120000㎡商业30000㎡容积率：14.34覆盖率：80%建筑高度：大于90米且小于300米停车位：960辆深圳南山后海片区

南临联检大楼东临内湖公园本项目联检大楼后海商务中心区南临后海高尚居住区2目标界定品牌目标建立项目的高端形象，实现项目价值,从而提升发展商的品牌目标价值目标控制市场风险，确保项目成功，实现高收益率，部分稳健销售，回笼资金城市策略认为要实现本工程价值，必须实现以下两个目标：3工程开展思路未确定工程做什么未确定工程怎么做未确定工程在市场中的位置和我们努力的方向怎样构建工程产品链及价值附加工程的产品定位、形象定位、客户定位现阶段须解决的主要问题本次报告的需要解决核心问题4思维1开展方向选择正确的道路工程属性开发方向5珠三角经济动脉深港桥头堡深圳湾唯一滨海金融区黄金走廊、核心地段口岸商务中心三横五纵、拉近城市地铁二号线工程的属性界定：都市中心的城市综合体〞“工程印象工程关键词:15万建面规模容积率14.34甲级写字楼3万平米商业该片区首个工程南北双地块滨海景观海岸城、保利、天利成熟商务群6

城市综合体成功开展的四种模式模式1均衡开展代表案例香港太古广场模式3以酒店为核心功能模式4以商业为核心功能代表案例深圳华润中心15万以上建面/CBD/超高层建筑/国际财团/超甲级写字楼实现价值提升

模式2以写字楼为核心功能代表案例北京华贸中心、广州中信广场成功关键点：15万以上建面/金融商贸区/顶级业态/依托商业实现价值提升成功关键点：15万以上建面/旅游胜地/特定圈层/顶级管理/写字楼依托酒店实现价值提升

成功关键点：成功关键点：15万以上建面/CBD/高融合性建筑群/各项功能相互依赖存在模式4以商业为核心功能的开展模式模式1均衡开展的模式模式3以酒店为核心功能的开展模式Complex=hotel+office+shopping+apartment+……

Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShopping模式2以写字楼为核心功能的开展模式Complex=shopping(主)+……OfficeHotelShopping本工程适用开展模式——模式1：均衡开展模式2：以写字楼为核心本工程以写字楼用地为主，60%不能进入市场销售，资金压力较大，因此不适合再开发酒店；工程商业规模不大，且不在核心商圈，所以也不适合以商业为核心功能，因此以下仅重点分析模式1和模式2的可行性和与工程的匹配度。于是针对两种开展模式，我们提出本工程的设想?A＆B9A航天·国际中心——现代未来式科技化生活趋势的倡导者HOPSA中的都市中心，科技化、智能化生活的先驱城市不可缺的有机局部〔办公+公寓+商业〕10航天.双子星地标性的双塔形象——城市的、中心的、航天商务的引擎B——吸引眼球的城市坐标〔双栋写字楼〕11战略方向选择：AorB?大势研判市场分析工程分析案例借鉴策略分析工程定位确定AorB12视野2大势研判走在正确的道路上城市开展区域开展13一个城市竞争力的大小直接决定了这个城市经济活力和繁荣程度……大家都学会了把城市当品牌来看，竞相创造城市新名片，无论新城、老城，还是受伤的城市。以城市的视角，重新审视工程的意义。关键词：KeyWords建设可持续开展的全球先锋城市与香港共建国际都会深圳未来中心在哪里创立“差异化〞的城市空间南北贯穿、西联东拓、中心强化、两翼伸展深圳渐进式转型三部曲实现人口规模适度控制?深圳2030城市开展策略?深圳开展目标是“建设可持续开展的全球先锋城市〞。关键词1：?深圳2030城市开展策略?建设可持续开展的全球先锋城市，与香港共建国际都会15关键词2：深圳湾滨海金融区，未来泛珠三角的经济中心深圳湾滨海金融区的意义是更广、更大范围的一个泛珠三角区域经济的一个概念。深圳湾滨海金融区将在深圳西部建一个泛珠三角区域概念的经济中心、效劳业中心，与现在福田中心区是深圳城市的行政中心、经济中心和文化中心，形成“双中心区〞。16国际视角：聚焦顶级城市中心芝加哥、纽约、东京、香港、新加坡等国际大都市，都是在做“海边的文章〞。17全球顶级国际都会中心商务物业特征:高品质|城市符号|高科技化、智能化的商务集约体功能混合活泼城市生活商务办公、商贸金融、购物、休闲娱乐、居住等为一体，功能多元化；交通、生活配套方便；信息化、高智能、科技化、自动化规划建筑设计要求较高，普遍以国际精英团队打造强制性的城市符号感、标识感城市标识感强；位于昭示性极强位置；彰显个性、极具城市符号感；城市顶级建筑集中，成为城市的代言城市仪式的举办地；国际化、高品质的效劳标准18以全球化视角——本工程开展趋势：建立“城市符号感，代言城市〞领先科技化的商务集约体2030年的深圳，是芝加哥，是纽约，是香港。深圳，全球顶级滨海城市之一，工程的站位一定要符合国际视野。建立城市符号感，代言城市的科技商务集约体，不是单一的物业类型，而是一站式科技化的商务综合体，作为双中心重要区位的第一个工程，具有不可推卸的责任。工程的城市站位19@前身——2002年郊区、高价驱赶、小白领、工厂、杂乱、旧城、待改造@今世2002-2007年科技园(南硅谷)、产业化、孵化园、创意基地、中产阶级……@2021年开始的华美变身深港桥头堡、珠三角经济动脉、国际的、时尚的……蛇口西站蛇口客运站海上世界招商东路工业八路登良路南山商业中心科技园沙河东路世界之窗南山时代烙印METROPOLIS审视南山20南山，何以突围？区域价值迅速放大〔湾区/滨海〕@罗湖口岸：“速度深圳〞“口岸经济〞@地王、华强北商圈：“全国金融中心〞“地王地标〞@福田中心区：“城市心脏〞“总部经济〞@华侨城＼红树湾:“实力、时尚〞METROPOLIS审视南山21深圳湾金融商务区崛起，形成了完整的深圳“城市商务轴〞南山，从来不是深圳的中心，深圳湾金融商务区的崛起，将使南山与福田、宝安的中心区一起，形成商务轴，成为深圳商务开展的“十年一线〞。南山罗湖中心西区深圳CBD宝安22后海填海区被称为“深圳湾金融商务区〞，是继福田CBD后的深圳又一中心后海填海区、蛇口东填海区分别以科苑大道为界，分为东区、西区。后海填海区东区：高规格规划的深圳湾体育中心、内湾公园、深圳歌剧院、标志性酒店等。蛇口填海区东区：口岸区后海填海区西区〔工程所在区域〕

深圳湾滨海金融区，延伸南山文化商业中心核心区的金融商务功能。蛇口东填海区西区：规划建筑面积136万平方米的住宅区。23深圳湾金融商务区总建筑面积327万平方米，其中包括：办公类建筑面积142万平方米，商业效劳业建筑面积68万平方米；公寓类建筑面积50万平方米。后海填海区：多用途复合型功能的新城市中心区开发模式，形式商务集群

规划总占地面积2.5平方公里，其中城市建设开发用地约占1.48平方公里。土地功能使用方面，后海填海区积极提倡多用途复合型功能，充分兼容中心区的各种土地使用功能。24蛇口东填海区西区规划为超百万平米的居住用地，将成为深圳新崛起豪宅板块，极大的增加财富阶层和提高物业价值蛇口东填海区总用地面积315.41公顷，规划总居住人口5万人，共分为20个地块。西区规划为超过百万平方米的居住用地；东区为口岸区。蛇口东填海区西侧的澳城、后海公馆等住宅工程，2007年销售；其他蛇口东填海区待建的三湘、宝能、卓越维港等工程，均规划为豪宅。

蛇口东填海区，将成为深圳一个新崛起的豪宅板块。上图：卓越维港以下图：澳城252021-2021年左右综合质素极高的国际滨海都市中心逐步形成。将云集高端居住人群、高端商务人群、高支付力旅客，商务办公和居住需求得到进一步放大南山文化商业中心核心区域，规划功能为含写字楼、商业、酒店、剧院、博物馆为一体的商务区，未来还将有标志性的超高层建筑。蛇口东填海区西区规划为超过百万平方米的居住用地，配以学校、医院等配套设施，规划居住人口5万人。海景酒店，滨水娱乐公园、游乐设施。水域面积为25公顷内湾公园占地0.7平方公里。户外剧院，亭子，正式花园，可作婚庆、典礼、展览、会议。深圳湾体育中心规划面积为307740.63平方米，总建筑面积约15万平方米，方案于2021年建成，将承担第26届世界大学生运动会局部工程赛事。15KM滨海休闲带

由滨海大道南侧的红树林保护区，经西部通道跨海大桥西侧到蛇口。蛇口东填海区东区：口岸区蛇口东填海区西区：高端居住区内湾公园口岸物流区以及口岸综合效劳区；出入关通道、深、港联检大楼。26

凯宾斯基酒店海岸城天利中央广场保利文化广场保利剧院超高层写字楼

327万㎡商务区区域内配套，大牌云集：本工程何以突围——

形成差异化、独立化、专属化的商务综合体，才不会成为大牌综合体的泛边缘化的附属品核心区天利中央海岸城购物中心保利文化广场建成区海岸城、保利文化中心、天利的商业构成的商务、商业航母，已了沉淀了大量商务、特别是商业需求，定位趋同现象；27以国际都市化视角——本工程开展趋势：引领国际商务需求，形成具有专属价值的多元化综合体差异化竞争才能以小博大：我们不是海岸城市，不是保利广场，更不是泛边缘……我们是专属的商务单元体，是该片区国际化的先锋工程的站位一定要具备自有的专属性特色，而不趋同于区域内的其他商务综合体。工程的区域站位28大势研判市场分析工程分析案例借鉴策略分析工程定位确定AorB29宏观分析30

写字楼市场政策背景之金融政策央行进一步紧缩货币政策，07年内共6次加息，多轮加息后的累加作用促使写字楼持有本钱增加，对写字楼贷款投资行为起到一定抑制作用。金融政策之二贷款从严商业性房地产信贷管理从严，增大写字楼投资的购置和持有持有，但在有效抑制投资行为的同时，亦造成大批购置物业自用的企业因门槛提高而放弃购置，07年10月开始，写字楼市场短期内成交迅速萎缩；同时，按揭放款条件导致的汇款时间延长对开展商的资金实力和营销能力提出更高要求。金融政策之一加息

A金融政策城策观点：加息、贷款从严等政策对写字楼市场的影响较大31写字楼市场政策背景之交易环节政策交易环节政策之一限外令“限外令〞的出台，提高了房地产市场外资进入门槛，局部外资投资写字楼的置业需求受到一定程度的限制，但一批缺有自由需求的外资企业，因购置套数的限制，可购置面积无法到达办公面积的要求，甚至无法购置。交易环节政策之二商品房交易标准商品房交易标准的频繁出台，交易环节受到重点监管，写字楼交易制度也将日益标准。

交易环节政策B城策观点：限外令及交易的日益标准，将对本工程写字楼物业销售带来一定的影响32写字楼市场政策背景之税收政策税收政策之土地增值税土地增值税促使局部写字楼开发企业由物业出售转换为持有租赁、股权转让等多种经营形式。自2007年2月1日起，开始向房地产企业征收土地增值税。土地增值税将以房地产开发工程为单位进行清算，包括房地产开发工程全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算的房地产工程；直接转让土地使用权等三种情况下将增收30%-60%不等的税费。由于写字楼物业属于可持有租赁物业，另外，该税种并未涉及股权转让带来的企业收益范畴，对于局部资金压力不打的写字楼开发企业，该税种的征收，预计将促使其转换经营方式，由出售改为持有租赁或局部股权转让等多种经营模式。

税收政策C33

产业结构D南山未来产业转变方向，摘自南山区政府工作报告34•国家统计局利用经济计量模型做出预测：“十一五〞〔2006-2021〕期间，中国GDP年均增长率将到达8％左右•高盛、摩根将中国2021年GDP增幅预期自先前的10.0%调高至10.9%2021年经济增速目标设定为8%〔已经连续4年目标8%),实际值连续4年超过9.5%,平均10.28%利好因素未来2-3年中国经济依然持续快速开展，支撑了房地产行业的长期稳定开展

经济环境E35观点3市场分析谋在正确的趋势上写字楼市场商务公寓市场商业市场客户开展趋势36全国主要城市写字楼市场趋势分析37O7年上海写字楼高租金、低空置率表现出写字楼市场的强劲需求在人民币升值的影响下，2007年总体写字楼租金指数增长了12.3%，其中中央商务区指数上涨13.8%，非中心商务区指数上涨10.0%，浦东中央商务区的上涨尤为显著，到达17.4%。整体空置率自三极度以来小幅上升，但新增供给仍不满足市场需求，从而使空置率保持在较低水平3.8%；2007年总吸纳量为335000平米，超出供给量23%，虽然供给量在过去两年始终较低，但在2021年会有大体量写字楼满足市场需求。38上海08年写字楼趋势供给方面为满足市场多写字楼的强烈需求，有100多万平米的写字楼供给入市，体量大，市场活泼。需求方面租金方面由于未来市场表达的强劲需求，租金水平也会不断地攀升。空置率方面08年写字楼大体量供给对空置率影响较小。存在大批客户对写字楼的刚性需求，消化速度以及入住率较高，因此空置率依然会保持较低水平。392021年北京写字楼市场新增供给量巨大40甲级写字楼租金将适度提高4108年甲级写字楼供需趋势供给方面伴随八个工程的入市，2021年第二季度将出现供给顶峰，到达559583平米；需求方面强筋的经济增长势头带动人均国民收入水平的增长和世界经济贸易组织成员的参与促进更多的扩国公司和国内企业，特别是现代效劳行业在未来建立新公司并扩充业务；大批扩过银行和金融机构在完成当地收购后，在京扩充其业务。这些机构在京设立总部，随着人民币业务的开展，跨国银行及其先关金融机构成为甲级写字楼的主力客户空置率方面重组的供给五一给市场总空置率带来一定的压力。特别是中央商务区，预计空置率在整个2021年随着供给量的增长而增长。租金方面由于未来市场表达的强劲需求，预计2021年奥运会之租金水平仍然保持上升趋势。奥运会结束后预测由于2021年后，有限的工程上市〔尤其是甲级写字楼，预计租金水平和售价将有一定的回落。〕42典型甲级写字楼展示43典型甲级写字楼展示44典型甲级写字楼展示45主要城市市场分析总结从大势看从北京、上海两个商务成熟城市写字楼形势，了解08年写字楼市场需求旺盛，无论价格与租金都在不断的攀升，深圳的写字楼市场在回归理性的同时也在稳步的前进。从局部看“多中心〞开展思路使得深圳的商务中心逐渐西移，中心西区、南山区、宝安区成为商务办公的热点区域，但相比南山区写字楼市场价值凸显，开展前景良好。城策观点：相比北京、上海高档写字楼售价3.5～5万元/㎡、租金150～230元/㎡.月，深圳〔特别是南山区〕写字楼的售价和租金有较大的上升空间。46深圳写字楼市场2007年总结及趋势分析47自2004年起深圳写字楼市场呈现出整体放量逐年增加，消化量平稳上升，空置面积持续下降，价格稳步上扬四大规律。深圳写字楼市场历年供需关系010203040506070199819992000200120022003200420052006销售面积批准预售空置面积深圳写字楼市场历年销售量与价格变化42.14715.727.515800124911001611061051015202530354045502003200420052006020004000600080001000012000140001600018000销售面积(单位：万平米)均价（单位：元）数据来源：城市策略写字楼专业数据库深圳写字楼市场从04年开始进入快速开展期，整体开展形势良好

写字楼开展趋势A48

2007深圳写字楼市场稳步开展，上半年市场价格出现“跳跃式攀升〞备注：蓝色局部为只租不售工程现代国际财富大厦中心区价格25000元/m230000元/m223000元/m2

34000元/m226000元/m2

39000元/m2万轩国际联泰大厦中心西区价格18000元/m220000元/m219000元/m221000元/m2数据来源：城市策略写字楼专业数据库A写字楼开展趋势49

200620072008200939.8万m242.2万m2138万m2年度推售量2021-2021年，深圳写字楼的推售量与07年相比增幅达68%。2021-2021写字楼市场将进入高速开展期,写字楼的盈利模式也发生了巨大变化，由销售转向持有A写字楼开展趋势50

受政策影响小、价格跳跃式增长、未来供给量增大、小面积单位相对畅销价格出现跳跃式增长，07年上半年市场均价与06年相比，涨幅到达54.6%；整体供给量大幅上升，08-09年市场供给与07年相比增长68%；08年上半年存在市场空档，下半年市场出现井喷；销售情况：小面积单位相对畅销。3540002790013798071243702050001401920100000200000300000400000中心区中心西南山宝安罗湖华强北2021上半年高端深圳写字供给量A写字楼开展趋势51数据来源：城市策略写字楼专业数据库←深圳写字楼价格与一线城市相比差距明显，仍未表达实际价值。→深圳写字楼与住宅价格倒挂,不符合常规物业价值体系。2.8

A写字楼开展趋势海岸城西：2.8万元/平米写字楼价格代表城市竞争力，深圳经济快速开展为写字楼价格拔升提供有力支撑，我们拥有广阔的价格空间价格趋势52

A写字楼开展趋势根据跟踪调查结果显示，深圳写字楼租金一直都呈上涨趋势，且南山中心区涨幅最大除南山中心区〔18.82%〕、中心西区〔0.98%〕处于最高和最低增幅位置外，福田中心区和罗湖〔乙级〕写字楼的租金同比增幅分别为6.95%和5.4%，位列第二和第三位。随着深圳市产业结构的不断优化和调整，越来越多的企业逐渐兴起，带来了更多的写字楼需求，带动了写字楼租金的不断上扬，深圳写字楼市场租金与北京、上海等仍有一定的差距，预计未来几年写字楼租金仍然保持增长态势；“涨〞是主旋律南山中心区涨幅最大租金趋势预计南山写字楼在经过调整开展后，租金仍呈现震荡上涨的趋势，将保持每年8%左右的涨幅数据来源：城市策略写字楼专业数据库5307年办公物业集中分布在中心区、南山等地区，总面积达438922平方米07年新推出办公物业一览表

A深圳写字楼重点区域分析总结54与历年办公物业的出售量相比，07年办公物业出售体量下滑明显从历年深圳写字楼市场新增供给情况看，自2002年后，深圳写字楼供给量稳步放大，整体市场呈现不断繁荣的态势，并在05年到达顶峰。由于07年市场政策环境多变，客户观望情绪渐浓，市场成交受到一定影响，致使许多原方案在07年下半年入市的工程推迟面市，新推售量较往年明显下降。但由于高端写字楼市场只租不售工程的迅速开展与集中面市，07年深圳写字楼市场整体新增供给量依然保持高位运作，例如：中心区嘉里建设广场、星河开展中心，共计租赁面积达11.3万平方米。办公物业供给量的比照以及出租比例上升，预示着深圳的办公物业朝着“只租不售，单一业权〞的趋势开展。

A深圳写字楼重点区域分析总结55从各区写字楼市场供给比较看，南山写字楼市场与中心区并驾齐驱，充分表达深圳多中心商务组团开展态势。2007年深圳写字楼市场共新增推售工程14个，中心区3个，中心西区2个,南山区5个,其他4个;某一片区在一年内新推售的写字楼工程个数在一定程度上反映该片区该年的写字楼市场活泼程度，南山写字楼工程的突增，有赶超中区的趋势，说明南山区写字楼市场的需求旺盛。城策观点：南山区在政府规划引导、产业支撑以及本身相继进入快速开展期等多方面因素的共同作用下，市场活泼度快速提升，成为不亚于中心区、中心西区的写字楼热点区域。

A深圳写字楼重点区域分析总结56各区新增写字楼供给量的比较，充分验证了多中心共同开展的良好态势从福田区“一支独秀〞逐步转化为各片区共同开展，07年各片区新增供给量相较于06年进一步均衡化。中心区经历05、06年集中放量后，在07年新增供给量进一步减小，且多采取租赁形式，片区供给量占全市份额同比下降15%；中心西区在07年，万轩国际、金运世纪，共计推出办公面积约7.88万平米；南山区除了进一步加强商业文化中心区内高端写字楼的开发外，在深圳路沿线及片区主干道沿线多点开展中档商务办公物业，满足区内成长型企业需求，07年比06年供给量提升85%。城策观点：07年深圳写字楼市场各片区共同开展的趋势明显，南山区、中心西区所占市场份额大幅提升，与中心区的差距进一步缩小。

A深圳写字楼重点区域分析总结572007年深圳写字楼市场销售面积总计约26.5万平米，成交均价23241元/平米07年深圳写字楼市场在售写字楼(存量)销售数据

A深圳写字楼重点区域分析总结58在各区的写字楼销售以及价格比较中，中心西区和南山区价值凸显，写字楼供需较旺区域吸纳率年份区域吸纳率年份区域吸纳率年份各区吸纳率分析中心区：07年中心区市场在售写字楼面积〔含存量〕共计19.94万平米，全年实现销售面积约9.87万瓶米，片区吸纳率约为49.5%，同比06年下降8.9%。中心西区：07年中心西区共推售写字楼面积约9.51万平米，当年销售8.01万平米，片区吸纳率84.0%，同比06年呈现一定程度的增长；南山区：07年写字楼在售面积共计10.67万平米，全年实现销售面积约6.69万平米，片区吸纳率约为62.7%，同比下降33%。但是南山依然保持良好的市场态势，各工程销售速度正常，例如：海岸城西座在多轮政策调控的压力下，以均价3万元/㎡的片区突破价格，在淡市下5个月内实现62%的销售率。

A深圳写字楼重点区域分析总结5907年下半年写字楼购置客户中，自用比例提升，投资客户明显减少上半年完全自用客户比例占一半，投资客占据较大比例，下半年受政策影响，投资客数量明显减少，市场根本以自用客为主流。上半年写字楼价格的疯涨，吸引了很多的投资客关注写字楼市场，但是下半年，由于政策对投资行为的抑制，大幅提升投资本钱，投资客户数量明显减少，大约缩减一成，而自用客户的刚性需求受市场及政策的影响相对较少，成为下半年支撑市场的主体。

A深圳写字楼重点区域分析总结60写字楼客户类型中，继续以私营企业为主，外资企业以及个人投资写字楼数量下降2007年写字楼客户类型分析图伴随深圳经济的整体繁荣和第三产业的健康开展，以及政府“自主创新〞指导思路的进一步落实，深圳市私营企业的数量快速增长，这些新兴的私营企业也引发了写字楼的新增需求，成为2007年深圳写字楼市场的主力客户，但是外资、中外合资以及国企购置面积相对较大、购置力枪，可以说是深圳写字楼市场的高端客户；此外个人购置写字楼那么多为投资客。进入07年下半年以后，外资企业客户和个人购置力比例减少，主要是因为“限外令〞出台，对外资企业在深置业造成一定限制，同时受相关金融政策的限制，如：提高首付比例、多套购置提高贷款利率等，个人投资客亦逐步推出市场。

A深圳写字楼重点区域分析总结61私营企业购置客户，以注册资本在500万元以下的中小型企业为主2007年写字楼客户企业客户规模分析图从2007年全年的情况看，注册资本在500万以下的中小型企业一直都是深圳写字楼市场主流客户群体，可以说成长型的中小型企业对写字楼的需求最为旺盛。上半年，注册资金在500万以上的企业大约占32%，下半年那么缩减到14%，这主要是受到政策影响，下半年写字楼市场步入整固期，资金实力较强的大型企业在市场态势不明晰的情况下多会选择观望，不会盲目置业，而中小企业由于存在迫切的自用刚性需求，购置行为受市场及政策的影响相对要小。

A深圳写字楼重点区域分析总结62客户的关注点发生了变化，07下半年客户对首付和首付成数敏感度有所提升2007年写字楼客户关注点分析图2007年上半年，在市场前景较好的情况下，客户除了关注价格外〔关注比例约18%〕，关注点主要集中在产品因素上，对写字楼本身的硬件配置以及区位的关注度分别为16%和14%；2007年下半年，受政策调控影响，市场观望情绪渐浓，客户对写字楼价格表现出更高的敏感度，而对投资回报的关注有所下降，这与投资客推出市场有关；伴随金融政策紧缩，银行贷款问题成为决定客户购置写字楼的关键因素，此时客户对首付成数和放贷问题的关注度也有明显提高。

A深圳写字楼重点区域分析总结63三大片区写字楼市场小结总结：整体市场普遍在下半年受政策调控影响,在下半年价格下降,但整体水平在提升,客户以电子、贸易、实业等中小型企业为主，自用刚性需求强力，需求面积根本集中在300平米以下。

A深圳写字楼重点区域分析总结64

A深圳写字楼未来开展趋势深圳市写字楼未来五年的开展趋势1、写字楼集中区域逐步向西开展写字楼的开发热点总是与整个城市的开展重心保持一致，并以城市规划及根底设施建设为前提，随着深圳经济的开展重心逐渐西移，深圳写字楼开发以人民南为起点，沿深南大道逐渐延伸2、客户需求不断提高，高配置、高素质的甲级写字楼将不断涌现随着深圳投资环境的不断改善，将会吸引更多的大型企业及跨国公司将深圳作为战略性投资的首选之地，未来高素质的纯甲级写字楼将成为深圳写字楼市场需求的主流，而早期的低配置、低素质的写字楼将不可防止的面临租金下滑、空置率升高的为难局面3、写字楼由销售转为开发商持有为主,整层、数层购置客户将增多。出于尽早回收资金的考虑，目前深圳市场上的写字楼大局部都是以出售为主，出售后的物业存在着许多无法解决的难题，深圳写字楼市场经过多年的开展，目前局部有实力的开发商也开始從一个长线投资的角度出发，不再拆散出售，而是以长线收租的形式经营,如华润大厦。随着写字楼市场的日益成熟，未来将会有越来越多单一业主的写字楼大厦投向市场；65

2021-2021南山高端写字楼加速放量，首次超越中心区，甲级写字楼为主与目前相比，南山写字楼市场将进入加速开展期，预计两年累计新推售量首次超越中心区；2021-2021年南山区写字楼推售工程不少于5个。数据来源：城市策略写字楼专业数据库3540002790013798071243702050001401920100000200000300000400000中心区中心西南山宝安罗湖华强北2021-2021年，230万平米深圳金融商务区的开发，将推动南山写字楼市场在高定位下的持续开展。南山写字楼趋势B66

写字楼销售速度因销售面积、价格不同而有所差异，小面积单位最为畅销南山区06-07年入市工程一览海岸城东座均价相对较低，实现了较快的销售；天利一期开展商内部消化局部面积后，在市场上继续销售的周期在6个月；海岸城西座价格有所提升，但开盘销售率相对较低，小面积单位畅销；小面积单位销售速度较快，客户以投资客为主。B南山写字楼趋势67

受深圳整体写字楼价格攀升及未来新工程入市等因素影响，南山中心区写字楼三级市场价格迅速拉升06年前南山写字楼供给量不到7万平方米，平均每年只供给一个写字楼工程，供给十分有限；06年南山中心区连续推售海岸城东座、天利中央广场一期，产品档次出现明显提升，均实现顺利销售；07年南山区待售工程中除海岸城西座属于高档纯写字楼以外，其他工程均属于中端档次。08年南山区在售的高档写字楼有海岸城西座和下半年即将入市的天利中央广场二期。南山中心区三级市场现状2021年2至5月，受深圳市房地产住宅市场低迷的影响，写字楼成交也呈下降之势，但南山中心区写字楼交易依然较活泼，客户对该区域写字楼价值潜力比较乐观。案例：海岸城东座

3月底成交价格18800元/m24月初成交价格22000元/m25月初成交价格24000元/m2 6月放盘价格25000—26000元/m2，面积集中在100m2左右。数据来源：城市策略写字楼专业数据库B南山写字楼趋势68

租赁情况：以海岸城东座为例，租金在95-120元，与中心区120-160元相比，存在一定上涨空间目前海岸城东座的租赁报盘价格低区为90元/㎡/月，中高区为100元/㎡/月。成交价格在90-120元/㎡/月区间内。此租金与07年初的90元/㎡的均价有了一定幅度的提高，主要是因为本区域的成熟度逐渐提高，预计在08年初片区各商务、商业物业入伙后将得到改善，租金存在一定上涨潜力。

2021年2-6月份南山中心区二手写字楼租赁报盘个案表B南山写字楼趋势69价格出现跳跃式增长，07年上半年市场均价与06年相比，涨幅到达54.6%；整体供给量大幅上升，08-09年市场供给与07年相比增长68%；08年上半年存在市场空档，下半年市场出现井喷；销售情况：小面积单位相对畅销。整体市场高端写字楼工程的入市拉动三级市场价格的快速上扬；08年写字楼市场开始放量，将首次超过中心区入市工程以甲级写字楼为主，片区办公物业档次得到很大提升；南山市场南山中心区、填海区规模化开发，高档次的工程的相继入市将持续带动南山写字楼市场更新换代与高速开展，但供给出现井喷，竞争剧烈。写字楼市场分析小结70罗湖、福田商务公寓开展较为成熟，南山商务公寓市场仍处在起步阶段，存在很大市场空缺

商务公寓市场C罗湖传统写字楼区有局部商务公寓产品南山商务公寓推售量有限中心区、车公庙的商务公寓市场也逐渐成熟成熟商务区中商务公寓一般占到办公物业总量的20％；南山商务公寓的开展还处于起步阶段，体量仅占到办公物业的5％。71商务公寓与写字楼相比较，因其面积小，功能多元化，总价低，销售速度快

商务公寓市场C商务公寓的销售速度明显快于写字楼；从三级市场情况看，商务公寓的成交价格要略低于写字楼。72南山商务公寓分布较分散，且不在南山核心商务区，整体供给少。

商务公寓市场C南山商务公寓分布较散，位于工程但都临近主干道；南山整体供给仅3个工程，缺乏5万平米；南山中心区未来两年将有36万平米甲级办公物业供给，南山商务市场的前景开展看好；未来南山商务公寓供给空白7307-09年南山商务需求迅速释放，商务公寓供给量有所增加，存在着巨大开展空间

商务公寓市场C目前南山商务公寓整体档次不高，没有形成规模效应，具体表现在供给量少、分布较散、多临近主干道；07-09年南山新增办公面积138万平米，新增商务公寓仅占写字楼推售量的8.3%，存在很大的开展空间。2004-2006年2007-2021年数据来源：城市策略写字楼专业数据库74商务的多样性需求，为商务公寓市场带来巨大的开展空间

商务公寓市场C1、南山GDP总额位居全市第一，第三产业仍处于第三产业的高速成长期，中小型创业企业和成长型企业仍将是南山企业的构成主体。3、海岸城一期和天利一期供给的面积范围均在100平米/套以上，100平米以下的需求未被得到满足，商务公寓存在一定的市场。客户需求的多样性并没有因为高端写字楼的放量，而得到全方位的满足。75通过对南山区多类企业访谈所得，需求物业多为甲级写字楼及商务公寓

商务公寓市场C76产品类型：面积相对较小，总价低，销售速度明显快于写字楼；市场表现：成熟商务区中商务公寓一般占到办公物业总量的20％，南山市场供给量仅占写字楼推售量的5%；开展前景：中小型创业企业和成长型企业仍将是南山企业的构成主体，小面积及灵活组合的需求未被得到满足；产品及市场分析南山商务公寓市场存在着巨大的开展空间高档次的商务公寓成为南山商务公寓市场的开展趋势商务公寓市场分析小结7707-09年：大体量商业的集中开发直接带动区域商业的升级和换代

商业市场D核心区天利中央海岸城购物中心保利文化广场建成区海岸城购物中心：总建面约12万m2，商业街4万m2，07年开业.规划有主力百货、国际影城及室内真冰溜冰场；保利文化广场：7万m2的商业面积，拥有歌剧院、国际影城、博物馆、主题百货、主题步行街、特色餐饮等业态；天利中央广场：天利中央广场一、二期商业总面积到达6.5万m2。海岸城、保利文化中心、天利的商业构成的商业航母，存在定位趋同现象；30万平米的构建的商业航母将极大挖掘南山的商业空间。78商业整体量大，主力店带动四大商圈相互辐射、覆盖整个区域，但未形成目的性消费和影响力

商业市场D海岸城、天虹带动了南山商业文化中心区商圈的升级与开展；南山天虹带动南头商圈的开展；沃尔玛、海上世界为代表的商业带动了南油、蛇口商圈的开展；南山市民多为深圳的“二次移民〞年龄多集中在25~40岁，大多为三口及其以上的居家稳定型家庭这局部人群多数有较高收入，但消费支出也较大〔含购房、买车、子女教育〕目前，南山消费者还没有形成在南山就地消费的习惯多数市民仍然在福田和罗湖消费由于工作和生活节奏的缘故，南山消费者看重商场的方便程度、品种是否齐全和商场的信誉大多南山居民认为南山区商业零散没有一个真正可以逛街、休闲和娱乐的商圈而另一方面，南山人群整体素质较高多数居民业余选择运动、看书及上网他们追求着“安逸、舒适、文化和友谊〞区域商业认知：没有形成具有影响力的规模化商圈效应引导和改变南山消费者的消费习惯，关键在于提供“体验式〞“休闲式〞“文化品味〞“娱乐〞的购物场所。79低层以多为划分小铺销售，高层以自营或招商为主，三级市场不活泼，客户存在观望情绪

商业市场D天利群楼商业有大板规划的支撑，双首层概念，1、2层单元面积以小铺划分为主；3、4层商业以自营或大面积招商为主；租金水平因位置不同而有较大的差异。80海岸城西座模型保利文化广场海岸城东座为了销售，各工程规划设计形式重复，普遍采用传统的内街设计，缺乏特色；各新推大型商场整体档次明显提升，与罗湖、福田高端商业工程持平；新建商业有效提升片区商业档次，但规划设计趋同，缺乏个性特色

商业市场D81南山商业市场分析小结大体量商业的集中建设、业态的丰富和档次感的提升将带动南山成为深圳商业新亮点，但目前同质化竞争严重，缺乏商业特色大体量商业的集中开发直接带动区域商业的升级和换代，与罗湖、福田持平；商业整体量大，但区域内未形成目的性消费和影响力，南山的消费习惯还是趋于罗湖、福田；目前通达性好的商业位置以多为划分小铺销售，高层商业以自营或大面积招商为主，但客户观望比较严重，租赁价格偏高新建商业有效提升片区商业档次，但规划设计趋同，缺乏个性特色82

南山版块客户分析客户需求趋势E以上数据均以公司数量而统计科技电子类客户占比39%设计类公司为主,占比32%科技电子类客户占比33%贸易、电子通讯、货运物流客户占比60%83

客户需求趋势E以上数据均以公司数量而统计电子科技、实业、货运物流客户占比57%84天利中央商务广场成交客户分析〔写字楼〕6%10%66%8%2%4%4%罗湖福田南山龙岗香港国内其他宝安来自区域来自区域：以南山本地企业为主置业经验：四成以上客户拥有置业经验一次二次多次57%27%16%置业次数自用客户置业原因：主要集中在改善办公环境和扩大公司规模40%37%23%改善办公环境公司规模扩大业务发展需要置业原因

物业更换周期：拥有自有物业3年以上的客户共占85％原自有物业使用年限1-2年3-5年5年以上15%53%32%

以南山本地具有“南山情结〞的客户为主，区内高端写字楼存在明显需求客户需求趋势E85客户关注的外部因素68%9%46%16%32%20%41%5%48%18%25%7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%南山区位置公交系统健全投资前景好世联的专业服务规划中金融中心地铁二号线规划中心区商务环境三大广场环绕市场稀缺性商务配套全西部通道开通其他外部因素关注点：约七成客户看重南山区位置，其次关注市场稀缺性、投资前景、中心区商务环境本体因素关注点：平面布局、景观、外立面、案名、价格客户关注的本体因素14%24%35%39%12%8%12%8%0%4%8%51%6%6%4%0%10%2%18%0%2%6%4%0%6%0%10%20%30%40%50%60%开发商品牌楼名外立面景观前广场大堂电梯电梯间地板设计层高实用率平面布局智能化设施停车位商业裙楼公共洗手间物业管理管理费价格空调工字形核心筒工程质量楼宇高度空中花园其他天利中央商务广场成交客户分析〔写字楼〕

客户对南山高端写字楼市场的稀缺性和投资前景认同度高，档次感、舒适度、高效低耗成为客户关注的几大关键因素，价格不是最主要的关注点；客户需求趋势E86

客户需求趋势E南山科技产业的开展也带动了高科技企业的迅速开展，他们对办公商务要求也愈发凸显南山科技产业园南山CBD高档商务写字楼需求87

客户需求趋势E南山30000元/m2中心西区32000元/m2中心区35000元/m2价格梯度将逐渐缩小，因滨海商务区独特优势所吸引的客户群体将网络深圳写字楼金字塔尖客户鉴于南山与中心西区、中心区存在的价格梯度，中心西区的中高端、高端客户，及中心区的中端、高端客户可作为本工程扩宽客户渠道的考虑方向。外资机构、基金公司在国内各大城市整体收购商务、办公、酒店物业。88客户趋势分析小结目前南山客户为主，注重档次感、舒适度、高效低耗，随着滨海金融商务区的成熟，未来客户呈现多元化，会吸引深圳写字楼金字塔尖客户，同时也将带来更多的科技行业客户南山本地客户在办公置业方面具有一定的“南山情结〞；客户注重档次感、舒适度、高效低耗等方面满足客户对更好的办公环境的需要；价格对诚意客户来说并不是最主要的关注点；客户对南山区内高端写字楼的市场稀缺性认同度高；由于价格梯度将逐渐缩小，南山金融商务区的逐渐成熟，其独特的滨海优势将吸引更多的深圳写字楼金字塔尖客户，同时也将带来更多科技行业的客户89大势研判市场分析工程分析案例借鉴策略分析工程定位确定AorB90工程4聚焦优势搏在最高的价值点上工程优势工程劣势突破时机191我们的区域价值——金融商务中心，交通便利地铁2号线将在2021年前通车，六个站点贯穿前海片区，将极大缩短与福田、罗湖距离；南山商业中心站距离本工程仅100米左右。工程处于南山CBD，是未来南山的金融商务中心区，未来规划利好,交通便利、成熟配套、独特的海景资源，区域价值凸显；西部通道地铁二号线沿江高速92本工程

我们的周边配套——商业文化中心，体育中心、内湾公园、滨海休闲带工程处于深圳高定位、高标准、统一性及独特性来规划的南山中心区，巨额的市政配套投入为工程营造了良好的片区环境。深圳市政府对南山中心区明确定位，以金融、商务办公、商业效劳、公共设施为主的现代化的具有滨海环境气息的城市区域中心区，南山中心区将成为全深圳市建设水平最高的区域。滨海休闲带西起南海酒店，东至侨城东路红树林海滨生态公园，总长约15公里投资7.8亿元，总面积47公顷，B区为滨海娱乐公园区已建成的成熟商业配套区未来金融商务休闲区域93我们的景观资源——海景、公园绿化景观1、南面独有的一线海景景观优势；

2、东面体育公园景观

3、东南边内湖景观

4、西边是成熟高档商业区；

5、北面是市政绿化带及高尚住宅区；工程拥有一线海景、体育公园景观等独特景观优势！绿化带、高尚住宅区内湖景海景体育公园94我们的昭示性——南山金融商务区首个工程本工程位于主干道交汇位置，昭示性非常强，利于工程打造一个标志性的城市综合体工程；本工程是南山金融商务区第一个工程，政府将重点打造，会有一定的政策支持。本工程引领该片区的先锋形象，起到很关键的作用。95我们的品牌资源——航天高科技的专属价值96为此，我们可以总结出工程五大核心价值点：1.区域——未来南山金融商务区,地铁上盖，无缝接驳城市交通网络；2.配套——成熟化市政、商业、文化配套,滨海休闲带；3.景观——坐拥体育公园及内湖公园两大市政公园，拥有一线海景资源；4.昭示性——主干道交汇位置，重点区域内的第一个工程，政府扶持，重点打造；5.品牌资源——航天科技的形象和品牌影响力，有利于打造专属性的高科技品牌工程97当然，我们也存在无法回避的劣势——劣势1：未来竞争压力巨大劣势2：新兴开展区域，区内配套不成熟目前南山中心区已建成及在建的写字楼+商业总建面已近一百万平米，而工程所处的区域未来仍有大量的商业性质办公用地启动。巨大的开发和供给量，对工程形成较大的竞争压力。南山现有商业中心区域已初步形成，主要以保利文化广场和海岸城广场为龙头，形成一个新兴商圈，本工程所在区域属于填海区，与该商圈有一路之隔，商业气氛不浓厚，配套不完善。98劣势3：临近城市主干道，有一定的噪音工程北边为滨海大道，西边为后海滨大道，两条都是车流量较大的城市主干道，对本工程将形成一定的噪音影响；劣势5：“双边问题〞——处于目前南山商业商圈边缘，处于未来南山商务金融区边缘本工程位于后海滨大道以西，向东是现有南山成熟商业中心，向西是未来商务金融中心，中心辐射能力弱，对打造未来的中心地位有一定影响。劣势4：西边临近立交桥，车辆易达性较差目前由于众多市政道路不完善，由市内及南油到本工程绕行较多，车行较为不便；99克服劣势，发挥优势，我们突破的时机点在于：1、形成自己独立的综合单元体，发挥自身的资源优势，防止成为边缘化单体2、利用航天高科技的差异化形象突破市场同质化竞争，寻找市场的空缺3、树立片区新形象，成为新先锋标志100大势研判市场分析工程分析案例借鉴策略分析工程定位确定AorB1015案例聚焦借鉴市场案例研究与借鉴102城市主流商务方式案例研究@香港·太古广场@香港·朗豪坊@北京·华贸广场103各项功能均衡开展案例〔香港太古广场〕：香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级酒店式公寓定位为——香港最顶级的综合体物业104关键驱动因素案例〔香港太古广场〕商业——太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心太古购物广场聚集国际名流会议展览中心使Tri—Me成为香港时尚发布场金钟电影院引领港岛娱乐文化高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧酒店式公寓—星级物管+多产品组合提供24小时房间餐饮效劳/洗衣服/中央冷气调节可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景套房面积定位56平米/110平米/245平米高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积〔315平米〕酒店—通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使Tri—Me成为夜间中环的活力中心各功能空间相互连通/延展了共享空间统一管理与相互效劳达成了最大化的资源共享105森大厦君悦大酒店露天广场

香港•朗豪坊工程地点：香港旺角砵兰街建设规模：总建面近16.7万㎡一栋59层的甲级写字楼一座15层面积近6万㎡的大型购物商场一栋42层656个房间的五星级朗豪酒店开展商：鹰君集团+市区重建局建筑设计：JerdePartnership美国捷得国际建筑师事务所王欧阳〔香港〕投资总额：110亿港币建设时间：15年朗豪坊位于旺角核心地段，全旺角最鱼龙混杂的区域。106森大厦君悦大酒店

香港•朗豪坊颠覆性元素1:

西九龙最高建筑物颠覆性元素2:

旺角唯一五星级酒店颠覆性元素3:

旺角最具震撼力建筑颠覆性元素4:

全港最高中庭107

香港•朗豪坊颠覆性元素5:

全港最长通天电梯、

最大的通天广场颠覆性元素8:

设计大师首个国外作品颠覆性元素7:

TheSpiral环绕式购物长廊颠覆性元素6:

全港首创数码天幕108北京华贸中心由三栋逾百米甲级智能写字楼、超豪华酒店、5万平米华贸商务楼、16万平米“水主题〞国际商城、15万平方米国际公寓和占地约15公顷的运动主题公园组成。华贸中心位于长安街国贸桥以东900米处，东长安街上地标性城市综合体依托长安街合理的将写字楼、商务公寓、酒店及商业有机融合，互为依存，相互带动；109临东长安街规划写字楼与酒店树立项目形象；商业形成连接写字楼、酒店、商务公寓的衔接点；商务公寓依托写字楼与商业，形成写字楼的有力补充；北京华贸中心110@一个集办公、商业、住宅为一体的综合性建筑群一、形成多元化的城市综合体二、独一无二的专属形象三、出位的建筑气质借鉴的意义：富含多元化功能，多种需要的集中实现；通过著名企业、商业进驻，打造品牌效应；立面、外观的设计营造强烈的视觉冲击力；独特功能的设计表达工程的独特的标识性；专属、唯一性工程的打造，提升工程在城市中的领先地位和象征意义。111大势研判市场分析工程分析案例借鉴策略分析工程定位确定AorB112决策6工程策略

策略推导战略分析决策方向113策略推导：国际滨海、高科技化一站式商务集约体南山写字楼市场将高速开展，但竞争剧烈南山商务公寓市场存在着巨大的开展空间目前商业同质化竞争严重，缺乏商业特色客户高端化，多元化开展大势研判形成自己独立的一站式商务集约体，不成为边缘化附属产品2、利用航天高科技化进行差异化定位，寻找市场的空缺3、树立片区新形象，成为新先锋标志市场分析国际化滨海都市的中心，领先科技化的商务集约体，成为城市标识引领国际商务需求，集办公和居住，一站式的都市商务单元工程分析国际滨海领先科技化一站式商务甲级写字楼竞争剧烈、商务公寓存在市场空间，商业特色化方向独立的一站式商务集约体、航天高科技化的