旅游地产策划分析及旅游地产实战案例分析

旅游地产策划分析及旅游地产实战案例分析旅游地产策划的概念

旅游策划是依托创造性思维，整合旅游资源，实现资源、环境、交通与市场的优化组合，实现旅游产业发展目标的创造性过程。

旅游地产策划的基本任务

针对明确而具体的目标，形成游憩方式、产品内容、主题品牌、商业模式，从而形成独特的旅游产品，或全面提升和延续老旅游产品的生命力，或建构有效的营销促销方案，并促使旅游地在近期内获得良好的经济效益和社会效益。旅游策划必须具有创新性、可操作性。

旅游地产策划的重要性

旅游产品的深层次开发和对市场需求的满足较多依赖于旅游策划，旅游行为的特殊性是静态的旅游要用动态的方法来进行推广。

旅游规划前的旅游地产策划--总体旅游地产策划

在规划之前导入总体旅游策划，可以解决深度研究，准确定位市场、定位主题、定位形象、确立核心吸引力；拟合资源与市场，形成表现吸引力的产品形态；落实战术和行动计划。

旅游规划后的旅游策划―深度旅游地产策划

旅游规划完成了，需要进一步进行旅游策划，来将规划的大理念，转变为产品、项目、行动计划。依托旅游策划报告，就可以编制详细规划，进行建设了。

旅游地产策划的落地策划

针对单个旅游产品，旅游策划要比规划切实、有力！旅游产品的生命周期也决定了规划一个景区而其生命力还没有它的规划期长，旅游策划能立刻带动经济效益的增长，当游客口味发生变化时，旅游策划又能灵活的调整，是旅游策划的优势所在。

旅游地产策划的营销策划

品牌规划、品牌定位、品牌形象、品牌口号、整合品牌传播是当前旅游企业策划缺失的种种表现。

旅游地产策划的招商融资策划

旅游规划不针对单个项目，无法真正招商引资。有了单项旅游策划对规划的分解，使投资者有了投资的机会点，而旅游策划追求商业化盈利的目标，符合投资者利益目的，旅游策划的创造性思维给投资者带来了丰厚的回报！

旅游地产策划中的定位

旅游策划的定位是旅游策划的核心步骤，是抓纲的动作，可分为以下五个方面：

1.旅游策划的主题定位：项目按照清晰独特、引人入胜主题进行整合打造；

2.旅游策划的目标定位：决定将项目独特吸引力提升到何种程度，才具备实现目标的基础

3.旅游策划的市场定位：按照细分结构，形成重要性、营销时序、区域划分、类别划分四维构造的综合形态。

4.旅游策划的功能定位：围绕六要素、结合游憩方式，构建系统的综合功能结构。

5.旅游策划的开发战略定位：确定开发中轻重缓急、先后时序、结构配合投资分配等重大问题的纲领与方针。

旅游地产策划分类

旅游策划的产品策划包括产品的整合、产品的盈利模式的设计、游憩方式的设计、核心吸引力的打造、投入产出分析、营销模式设计等等

旅游策划的管理与企业文化咨询策划：旨在建立企业可持续发展的内在后劲和高效运作、价值协同的组织团队而进行的咨询策划。

旅游策划的投融资策划：投资咨询策划是企业与政府在资本运作和资金运作中的谋划。

旅游地产策划和旅游规划的区别？

旅游规划，是一个地域综合体内旅游系统的发展目标和实现方式的整体部署过程。规划经相关政府审批后，是该区各类部门进行旅游开发、建设的法律依据。规划要求从系统的全局和整体出发，着眼于规划对象的综合的整体优化，正确处理旅游系统的复杂结构，从发展和立体的视角来考虑和处理问题。

旅游策划，最核心的就是解决旅游项目的核心吸引核和盈利模式（光华卓策定义），是依托创造性思维，整合旅游资源，实现资源、环境、交通与市场的优化拟合，实现旅游业发展目标的创造过程。策划强调的是通过创造性思维，找出资源与市场间的核心关系，建构可采取的最优途径，形成可实施的明确方案，并对近期的行动进行系统安排。北京房山某大型国有企业旅游地产案例分析

光华卓策案例中心

鸿日上苑项目开发面临的四大问题和挑战：

1、鸿日上苑如何跳出常规的农业生态观光园开发思路，为项目找到“唯一性、权威性和排他性”的战略方向，并引领房山、北京乃至整个中国的旅游地产市场？

2、鸿日上苑旅游地产的开发，站在什么样的高度，用什么样的方式和手法，才能形成项目的核心竞争力，实现鸿日上苑项目质的突破？

3、如何系统开发鸿日上苑旅游地产资源，打造招商引资新的发展模式，实现政府、企业、市场的多赢？

4、如何打造鸿日上苑的深度旅游地产品牌营销模式？

项目360度洞察：

通过对项目的考察和论证，鸿日上苑项目形成“旅游＋地产”的泛旅游发展模式进行综合开发，以“水利文化”和“亲水休闲”为主题，打造中国首个“南水北调工程”主题公园（世界水利公园），不但开辟了中国水利旅游的新纪元，填补了中国水利旅游的空白，具有“唯一性，权威性和排他性”，而且使鸿日上苑项目在中国乃至世界旅游板块找到了自己的位置。

“南水北调”主题公园，以“水利旅游、亲水娱乐、亲水体验”为主题，集科学性、娱乐性和参与性为一体的特色旅游项目。并构建“亲水俱乐部、水利科普教育、亲水体验和亲水娱乐”为一体的“水休闲服务产业链”，开创集水利和亲水旅游为一体的蓝海市场，使“世界地址公园”和“世界水利公园”成为房山旅游的两张亮丽名片。

项目定位：

1、符合经国务院审批的《北京城市总体规划》的战略需求；

《北京城市总体规划》将房山区定位为生态涵养区和城市发展新区，旅游业及生态友好型产业是重点发展的产业。发展旅游业也是房山区优化经济结构的必然选择。

2、符合《房山区旅游业“十一五”发展规划》的战略目标；

房山区旅游业十一五的基本目标是：建设旅游目的地体系，推动区域旅游目的地和旅游线路建设；重点建设和完善观光旅游产品体系，满足多层次的旅游需求；加快休闲度假产品建设，适应大众旅游由一般观光到度假观光的需求；

3、符合消费者旅游市场的细分需求；

“南水北调”工程，作为世界最大的水利工程，具有极大的旅游价值，“南水北调”主题公园的建成，必将成为中国旅游的一个新亮点。

旅游规划和旅游策划公司

国内三大知名旅游规划旅游策划公司对比（来源《中国旅游报》）：

1、达沃斯巅峰旅游规划设计院

公司网站：/

Google搜索结果：22600，搜索关键词：达沃斯巅峰旅游规划设计院

公司擅长优势：在国内做旅游规划和景观设计的第一

创始人简介：暂缺

公司简介：

——这是一家市场高度认可的品牌企业

——这是一家充满活力富有创意的企业

——这是一家勇于创新强于实战的企业

——这是一家创造感动成功客户的企业

北京达沃斯巅峰旅游规划设计院是国内规模最大的专业旅游策划、规划和景观设计单位之一，是巅峰智业机构的核心旗舰，2003年初被中国旅游报评为"中国旅游知名品牌"（为旅游规划、咨询类唯一一家），是全国首批首家旅游规划乙级资质单位。在2005年CITF中国旅游年度推介评比活动中获得“中国优秀旅游规划设计机构”的殊荣（旅游规划类惟一）。

技术骨干汇集清华大学、北京大学、浙江大学、中国旅游学院、中国科学院、同济大学、中央美术学院等著名科研院校单位精英。

本院办公面积达1500多平方米，下设旅游景观设计一所、旅游景观设计二所、旅游景观设计三所、旅游规划一所、旅游规划二所，旅游规划三所，研究部，现有专职规划、策划及设计人员100多名，其中高级职称40多人，汇集名校博士、硕士、教授、高工、高级记者、策划师、咨询顾问等各类人才，涉及旅游、城市规划、经济、建筑、园林、文化、生态、投资、地理、管理等多个学科，聘请了旅游相关领域的国内外权威专家担任顾问，并与国内相关机构达成了稳定的战略合作关系。权威老专家、行业骨干精英、新锐年轻人才共同组成达沃斯巅峰的多元化精英团队！

本院遵循"资源有限、智慧无穷"、"打造旅游智业、构筑旅游产业全程智力支持系统和旅游智力服务超市"的先进理念，构建并推出了从总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、项目策划、商业计划书、招商说明书、营销策划、节事活动、招商引资、银行融资直至开发操作计划的全程服务。

迄今为止，本院主持或完成了二百多项省、地市、县的旅游发展总体规划及著名旅游景区、度假区的旅游详细规划和投融资规划，参与了多项国家重点课题的研究工作，成功策划、组织举办过多项大型节事活动，拥有丰硕的规划经验、研究成果和优厚的社会资源，被多个省、地、市、景区聘为旅游发展常年顾问单位。

本院控股北京巅峰国智旅游投资管理有限公司，并创办了中国旅游智网、中国旅游规划设计网、中国旅游营销投资网和《旅游智业》杂志等系列智力支持平台。本院正在向着旅游智业集团的方向快速健康发展。

诚信、质量是我们永恒的承诺！

（来源：达沃斯巅峰公司网站）

2、光华卓策旅游品牌营销策划机构

公司网站：/

Google搜索结果：46500，搜索关键词：光华卓策

公司擅长优势：以实战旅游策划为主，荣获“影响中国2006十大旅游营销案例”

创始人简介：

武义勇：

光华卓策旅游品牌营销策划机构总经理，中国旅游品牌研究中心高级研究员，后奥运时代营销专家、山东省旅游营销专家顾问、《销售与市场》、《新营销》旅游营销顾问、新浪城市频道城市营销专家、同程网、通用旅游网旅游实战营销专家，世界地址公园兴文石海营销专家顾问，被媒体誉为“中国旅游实战营销第一人”，“品牌建设九步法则”的创立者，其中品牌定位研究，入选湖南大学工商管理学院MBA营销教材，其独创的“旅游营销2.0”和“360度品牌引爆”工具，建立了快速提高旅游品牌价值和市场业绩的专业旅游品牌营销体系。负责的红领服饰案例荣获“中国服装十大影响力品牌”，负责的冬映红案例荣获2004年中国杰出营销奖，非士《心都凉了》系列报广荣获第十二界广告节三等奖，乐岛海洋公园项目销售额翻了两番，从1000多万增长到4000多万，在品牌战略、营销管理、广告创意、渠道管理、招商、企业培训等方面有着丰富的实战经验。“欢乐谷模式”和“乐岛模式”已经成为比较成熟的受业界欢迎的营销模式。

参与案例主要有《青岛奥帆中心后奥运时代实战旅游品牌策划》、《欢乐谷旅游品牌活化》、《宜宾旅游营销整体策划方案》、《河南建业开封水系项目战略策划》、《昌龙集团韶山旅游集散中心项目策划》、《重庆市古镇旅游战略暨营销策划方案》、《峨眉山竹叶青生态茗园旅游项目提升方案》、《山西佛宿山旅游开发策划与战略规划方案》、《贵州黔南西城概念性策划书》、《深圳佳兆业农业旅游项目策划方案》、《荆门城区休闲旅游产业创新策划》、《西安阎良航空项目策划》、《“新竹林七贤”大型选秀活动策划方案》。

公司简介：

您的旅游营销难题，就是我们的任务

——如何为中国景区找魂？

――中小景区如何快速提升业绩？

――中国景区如何既做销量又做品牌？

――中国景区如何实现“产品＋品牌”两条腿走路？

——景区品牌老化，客流量下降，盈利水平在下滑；

——为什么要做目的地游客的需求洞察？洞察什么？怎么洞察？

——如何破解景区产品的“短命”现象？

——中国景区如何走出“跟风”建设的怪圈？

――景区产品如何突破生命周期的瓶颈？

——景区如何通过合理定价提高市场综合竞争力？

——花了不少广告费、促销费，客流量却提升不大；

——景区营销模式、营销管理已经落后，但不知如何变革？

――如何解决景区战略定位和销售执行层面的断层问题？

――中小景区如何打游击战，学会在夹缝中生存？

――景区业务精英跳槽，业务不稳定，业务员难于管理怎么办；

――旅游地产商业模式如何成功落地运营？

――城市营销如何突围？

――城市名片和城市魅力如何营造？

――如何打造城市旅游目的地？

――旅游产业应该如何打造和升级？

――各省、市、县域旅游十一五规划如何科学规划？

——如何打造城市文化品牌？

――旅游导向的社会主义新农村如何策划?

……

“光华卓策旅游营销策划”（简称‘光华卓策'），从公司成立开始，光华卓策就致力于专业研究中国旅游企业在发展中遇到的种种营销难题，创造性地为企业解决这些难题。与此同时，我们以高度负责的精神，帮助客户转变观念，改变“头痛医头，脚痛医脚”的做法，既短期解决景区一些营销难题，又长期致力于旅游景区品牌的塑造和管理。

光华卓策――旅游营销问题全程解决专家，是中国旅游界最具影响力的唯一一家融合“品牌管理＋营销策划＋公关顾问”为一体的专业旅游智业顾问机构。“光华卓策”的专家，有着丰富的旅游与品牌管理和公关经验、并与国家旅游局、中国社会科学院旅游研究中心、北京大学光华管理学院等业界旅游权威机构有着长期战略合作关系，并跟光华管理学院成立了国内唯一一家“中国旅游品牌研究中心”。

光华卓策十大经典案例：

案例一：青岛奥帆中心后奥运时代实战旅游品牌营销策划项目

案例二：宜宾市城市营销和旅游市场整体营销策划项目

案例三：4A景区乐岛全程贴身营销实战项目

案例四：深圳欢乐谷旅游品牌保鲜项目

案例五、重庆古镇产业旅游整体策划项目

案例六：北京房山某大型国有企业旅游地产项目

案例七：世界地质公园四川兴文石海旅游事件行销活动策划项目

案例八：国家级风景名胜区四川宜宾蜀南竹海旅游策划项目

案例九：河南建业集团开封水系项目旅游小镇和旅游地产策划项目

案例十：西安城市战略定位和旅游营销案例

光华卓策跟南宁城市规划设计院搭成战略合作伙伴关系，强强联手，整合旅游产业服务链条，以“打造旅游运营的全程服务商”为品牌理念，从策划入手，形成“策划－－可研－－规划－－设计－－建造－－运营”的一条完整的服务链条，提升中国旅游智业公司整体服务标准。“旅游运营的全程服务商”站在“城市运营和旅游产业升级”的高度，完成“旅游项目的投融资可行性分析报告和商业计划书、政府旅游产业和旅游目的地的商业策划、城市运营和城市营销、旅游区战略策划、旅游发展规划、旅游整体规划、旅游产业战略研究、旅游十一五规划、风景区规划、新农村旅游规划”，使各个服务模块有机联系在一起，更好的为各城市及各地景区提高高效、实效的服务，致力打造中国一流的旅游智业服务机构。

“光华卓策”的服务对象涵盖各级旅游局、旅游协会、旅游区（点）、度假区、酒店、主题公园、高尔夫球俱乐部、融投资集团、上市公司等。在承袭国际化职业运作模式的基础上，利用强大的本土执行能力和品牌管理、公关资源，为客户提供全程旅游营销策划贴身咨询服务；公司旗下整合与合作的旅游类媒体和大众媒体超过600家。

“光华卓策”成立至今，已成功为深圳欢乐谷、秦皇岛乐岛海洋公园等业界知名景区提供整体品牌咨询服务，景区客流量和营业额都获得了成倍的增长，“欢乐谷模式”和“乐岛模式”已经成为比较成熟的受业界欢迎的营销模式。

光华卓策的每一次飞跃都是客户对我们要求和呼唤的结果，是客户推动了光华卓策的成长。现在我们可以为客户提供以整合旅游品牌营销（IBC）为核心，涉及到企业诊断、资讯数据情报服务、市场调研、营销诊断、营销战略规划、营销管理、品牌规划、整合传播、渠道诊断与设计、广告创意、平面设计、影视制作、媒介代理、品牌VI设计、营销培训、专业旅游营销咨询等顾问式服务，在客户的支持与鼓励下，光华卓策从一个创意小铺子发展成为拥有品牌规划、营销策略、公关顾问为一体的顾问机构，彻底改变了中国旅游咨询类公司规模小、人才少、不系统、靠小聪明、出点子维生的落后形象，打造出中国旅游智业公司的新形象，成为旅游行业著名的品牌与成功的典范，赢得了客户广泛的信赖与尊重。

作品荣获

――中国杰出营销奖

――首届华人平面设计大赛、“海豚杯”全国青年广告人创意奖

――第八届广告节设计作品奖

――全国第九届广告节作品奖

――荣获2005年广州日报杯广告铜奖

――作品入选2005年IMI广告年鉴

――《销售与市场》营销顾问

――乐岛项目荣获2006中国旅游营销十大案例

――宜宾旅游营销策划获优秀创意奖

（来源：光华卓策公司网站）

3、绿维创景规划设计院

公司网站：/

Google搜索结果：85900，搜索关键词：绿维创景规划设计院

公司擅长优势：实战派旅游规划、旅游设计后起之秀

创始人简介：

林峰：经济学博士，投资银行家，旅游策划与旅游运营专家。历任新华社财经记者、首创证券总裁助理、华西证券总裁助理、林凤集团副总裁。从事资本运作十余年，为四川长虹、前锋股份、莱因达置业、英豪科教、托普软件、天歌集团等十几家上市公司提供资本运作的财务顾问。二○○○年开始投身旅游行业，投资并直接运作“浮梁古城”等旅游景区。

近期主持的项目有：《天津近期八大重点旅游区总体策划》（国际邀标第一名）、《福建贵龙温泉项目概念性规划》、《云南安宁温泉小镇概念性规划》、《重庆万盛区旅游目的地总体策划》、《重庆黑山石林旅游区总体规划》、《昆明世博园改造提升总体策划》、《阆中古城旅游目的地商业运作策划》、《河南许昌市建设旅游名城及旅游目的地运作总体商业策划》、《汉中市旅游目的地商业运作策划及十一五行动计划》、《长治市旅游总体规划》、《绵阳市旅游发展总体策划》、《四川德阳市中心城区旅游目的地打造及旅游项目策划》、《山西寿阳“中华第一书香门第”总体策划》、《中油集团大连疗养院项目策划》、《浙江影视后期制作基地项目》、《桂林接力数码动漫中心概念性规划》、《陕西秦岭北麓旅游整体开发策划》、《天津蓟县官庄旅游小镇及盘山休闲度假区总体策划》、《湖南江永玉岭村及仙姑塘村社会主义新农村旅游休闲导向规划》、《剑门关旅游开发总体策划》、《江西都昌中华瓷雕艺术园项目总体策划》、《宁夏沙湖大漠银河项目总体策划》、《宁夏沙湖环湖扩面项目总体策划》、《宁夏沙湖国际沙雕城项目总体策划》、《宁夏西夏城项目总体策划》、《广西柳州市三江县侗族程阳八寨项目开发策划》、《四川蓥华山旅游综合开发总体策划》、《德阳市中心旅游区总体策划》等二十多项旅游项目策划；主持并完成了《江苏太仓水乡春城旅游房地产项目总体策划》、《云南昆明野鸭湖生态旅游社区旅游房地产项目总体策划》、《成都都江堰天府水镇旅游房地产项目总体策划》等近十个旅游房地产项目策划；主持并完成了《北京市房山区莲子峰（圣米石塘）风景名胜区总体规划》、《云南昆明野鸭湖生态旅游社区总体规划》、《四川成都都江堰核心城区城市设计》、《江西浮梁古城旅游区总体规划》、《江西浮