某一级物业公司物业设备管理标准

PAGEPAGE15物业设备管理标准（企业内部标准）制度篇二OO二年七月目录1、工程部经理岗位职责………………3~42、工程部副经理岗位职责……………….53、设备设施维修岗位职责……………….64、供配电、空调值班岗位职责………….75、电梯班岗位职责……….86、消防中心岗位职责…………………….97、中控室岗位职责………108、多媒体视听“DJ”岗位职责…………119、工程部员工培训管理标准作业程序…………….12~1710、值班管理标准作业程序…………18~2011、工具管理标准作业程序…………21~2312、机房钥匙管理制……………………2413、设备设施档案管理制度…………….2514、入室维修服务规范………………26~2715、应急应变处理解决方案…………….2816、测量设备管理标准作业程序……29~3117、物业设备实施外判项目的监管规定……………32~3318、施工临时用电管理规定…………34~3519、二次装修管理操作规程…………36~3820、供配电设备设施运行管理标准作业程序………39~4221、供配电设备设施安全操作标准作业程序………43~4422、供配电设备设施系统保养标准作业程序………45~4923、柴油发电机运行管理标准作业程序……………50~5224、柴油发电机操作标准作业程序…………………53~5525、弱电系统维修标准作业程序……56~5726、中央空调运行管理标准操作规程………………58~6127、中央空调操作标准作业程序………6228、中央空调系统保养标准作业程序………………63~6729、消防系统运行管理标准作业规程………………68~7030、消防系统保养标准作业程序……71~7431、电梯运行管理标准作业程序……75~7732、电梯故障维修标准作业程序……78~8033、电梯日常维修保养标准作业程序………………81~8634、电梯困人救援标准作业程序……87~8835、给排水设备设施操作标准作业程序……………89~9036、给排水设备设施系统保养标准作业程序.…….91~9537、二次供水管理标准作业程序……96~9838、水泵房操作规程……………………9939、交接班制度…………10040、值班管理标准作业程序………101~10341、电房突发事故（故障）应急处理程序………………10442、电梯事故（故障）应急处理程序……10543、发电房突发事故（故障）应急处理程序……………10644、给排水突发事故应急处理程序……10745、消防中心火警（误报）处理程序……108工程部经理岗位职责一、对管理处主任直接负责。确保所管辖系统设备的安全运行。对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天做如下的检查：1、了解主要设备的运行状况，发现问题立即组织处理；2、检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即正；3、实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取正措施；4、现场督导重要维修项目及增改工程施工，控制工作质量与进度；5、审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常分析原因，及时杜绝浪费现象；二、及时组织检修设备故障，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响正常营业时，迅速到现场组织处理，并及时向管理处主任报告。三、负责组织设备档案的编号及建档，负责制定所管辖系统的运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。四、负责制定所管辖系统设备月度、季度和年度的系统保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处主任审定，并负责组织安排系统保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。五、切实执行管理处主任指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、设备房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好），严格检查督导下属。六、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。七、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。八、掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。监督外协施工，验收施工质量。九、负责二次装修管理中有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。工程部副经理岗位职责一、对工程部经理负责，当好部门经理的助手，协助经理搞好部门管理工作，以及与各部门之间的联系。二、认真执行管理处主任的指示与交办的任务，忠于职守，以身作则。三、加强业务管理技巧的学习，全面熟悉管辖范围内的各种操作规程，提高工作效率、质量。四、认真做好本职业务工作，勤检查，勤督促，严格要求员工执行岗位责任制。五、协助经理对新员工及在职员工的岗位职责培训。六、关心员工，爱护员工，学会做员工思想工作，要全面地了解员工思想并及时向管理处主管汇报，了解员工学习、工作等情况，真正起到主管助手的作用，协调好上下关系。七、勤巡查，发现问题及时向管理处主任及工程部经理汇报，听取指示。八、搞好团结，加强内部各班组以及其他部门之间的联系。设备设施维修班岗位职责一、服从工程部经理的工作安排，负责本项目所有室内、公共区域内的空调通风设备、电气照明、楼层供电回路、消防设备、给排水设备、电梯设备、监控设备和多媒体视听设备的日常维修工作。二、接到报修后严格按维修程序填写好维修单再进行维修工作。三、维修单一般由2人共同完成，由维修班班长具体安排落实，并负责验收。四、接收各部门送来的报修单或接听报修电话后，根据故障的影响程度处理，影响客户正常工作的问题应立即维修，暂时维修不好的需说明原因，并落实完成时间。五、维修过程应认真负责，保证质量，杜绝属于人为工作马虎导致重复故障。如维修过程中因处理不当而扩大故障造成不良影响的，必须填写事故报告，并及时采取必要的解故措施。六、在遇到紧急事故，任何时候都必须及时赶到现场控制，并缩小故障范围，避免损失，问题处理后必须填写事故报告。七、维修班做好维修工作的同时，由工程部经理根据人员力量、技术水平来调配，协助各专业保养小组去完成所管辖的设备维护保养工作。八、维修工作不分专业，有故障问题时立即派人处理，尽可能缩短故障时间。九、处理好公司其它部门的关系，工作中互相支持配合处理好客户的关系，减少客户的投拆。十、工作中认真填写工作相关的表格，做好详细记录。供配电、空调值班岗位职责一、按时记录配电和空调系统运行数据。1、供配电系统记录时间：每2小时一次；2、空调系统记录时间：6：00～22：00每1小时记录一次；22：00时～6：00每2小时记录一次。二、交接班时必须做好工具移交的工作和相关工作情况的记录，交班者要清楚交待相关的事宜后方可离开。交接班时如遇突发事件或正在处理故障、抢修等工作，因人力不足的情况下，下班人员必须继续与接班人员共同处理完毕后方可离开。三、每天夜班，如无特殊工作，必须清洁空调机房、配电房、发电房及门口通道的环境卫生。四、如有突发事故发生，当班人员无法处理的;如果是影响到设备正常运行的问题，应立即报告工程部经理或系统工程师和有关领导，并做好相关的应急措施。五、中班、夜班人员当班时段全面兼负大厦的急修工作，并配合其他当值班组的维修工作。六、每周六早班人员负责空调机房、发电机房、配电房设备、设施的表面除尘清洁及常规的保养工作。七、负责污水处理运行管理，配合季度水池清洗工作。电梯班组岗位职责一、工作时间为周一至周五：早班8：00～17：30；中班16：00：24：00周六、日：早班8：00～17：30二、值班人员负责对电梯日常运行状况的监控管理和常规事项处理。⑴每天早上8：00及晚上24：00前分别巡检各电梯轿厢设备；检查电梯运行状况；机房设备是否正常。⑵每天巡检吊船及附属设备，做好相关记录。⑶每月巡检各层电梯厅门、开关门状况、外呼按钮、层楼显示器等；并填写月检查表，将存在的问题督促电梯保养公司去完善。⑷每天检查天面排水沟、排水地漏口有无杂物等。⑸中班当班人员要配合电房做好急修工作。⑹督促电梯公司作电梯的年检、年审工作。三、值班人员负责接受电梯偶发故障报告或紧急报警并及时通知工程部主管或电梯公司。⑴发现电梯有问题及时处理或联络电梯公司进行处理。四、工程部负责电梯设备系统的维护保养及维修管理⑴每天清洁机房设备设施卫生，保持环境整齐有序。⑵监督电梯维护保养公司的维护保养工作。消防中心岗位职责一、消防中心每天为24小时值班，值班人员实行3班轮值制度，每8小时为1班，实行交接班制度；二、熟悉大厦的各项管理规章制度；三、熟悉大厦消防设施的设置，消防控制柜的操作程序及监测设备的运行情况；四、熟悉主管部门和业务部门的有关联系电话；五、熟悉各业主、租户位置及主要负责人联系电话；六、做好值班情况记录和表格登记，爱护值班用品，按时办理值班交接，并办理签名交接班登记；七、好值班室卫生，定期进行控制柜及其它设备的清洁；八、熟悉大厦各楼层平面图，有情况能第一时准确定其发生的位置；九、熟悉消防中心各控制柜的操作及广播用语；十、有突发事件，重大问题应及时向有关部门（公司）的领导汇报及通知保卫部门，在征得领导同意后报警（应立即报警）；十一、保持消防中心的对外联络及上级下达指令的电话线路，不得随意占用，确保电话随时畅通；十二、消防中心值班室无关人员一律不准进入；十三、如遇实际情况需要调班，应事先报领导批准并做好记录，严格空岗；十四、当班人员配带工号牌，对领导检查工作要有礼貌；十五、配合维修人员进行消防设施定期维修保养及整改施工；十六、如消防中心控制柜发出火警信号，应该对照平面图确定位置，通知保卫部门（保安）到现场巡查确定是误报还是真正发生火警，并记下保安人员的姓名以作备查；中控岗位职责一、监控中心每天24小时运行，实行每天3班轮值制度，值班员工必须熟悉大厦的各项管理规章制度。二、做好值班记录，搞好卫生，定期检查，清洁监控设备。监控中心无关人员不准进入。三、值班人每次离岗不得超过15分钟（上洗手间）并作登记。四、每班15分钟交接，并做好本班工作记录。五、每班每1小时检查模拟屏是否正常，每2小时检查每层温度以及新风机、排风机运行是否正常。每5分钟检查CCTV是否有事发生。空调主机运行状况每小时抄一次运行记录（包括水泵电流、压力）。六、班人员当发现问题时，应及时打电话通知有关部门，并向领导汇报。紧急情况下可通知电房或消防值班人员用对讲机通知保安检查，并通知大厦值班主任。当事情解决后应及时作好记录。在事情发生时及时做好录象。七、努力学习技术，熟练掌握大厦各系统运行的原理，正常运行状况。发现问题应正确判断是监控对象的问题还是监控设备本身故障。八、于其它人员提出改变设备运行状态的要求时，应通过工程部经理同意，并做好更改记录。九、每班交班后，交班的员工要全面进行清洁卫生，整理杂物完后方能下班，不准任可人在室内吸烟和做监控业务无关的事。务必使监控室保持整洁雅静的工作环境。多媒体视听“DJ”岗位职责一、工作时间：上午8：00～12:00；下午14：00～17：30。二、负责所有会议布置及相关设备运行操作，并作好相关记录。三、对所有会议室及礼堂的视听、灯光和其相关的设备设施定期进行维护保养工作，并作好保养及相关表格的填写记录。四、如遇到日常急修，随时调动支援应急抢修。五、每天巡检所有会议室、礼堂及其控制室的设备设施是否完好正常，并清洁控制室环境卫生。工程部员工培训管理标准作业程序一、目的规范工程部员工培训内容及程序，使员工培训系统化、科学化，确保员工具备工作所需的知识和技能。二、适用范围适用于广东银厦设备工程有限公司工程部员工的培训。三、职责1、公司综合部负责监督及抽查员工培训的实施情况、考核培训效果以及对外联系培训教师。2、工程部经理负责制定年度员工培训计划，并负责具体组织实施。3、工程部副经理负责协助经理进行专业知识与专业技能的培训。四、程序要点1、员工培训计划的制定⑴工程部经理于每年的12月15日前制定出下年度的员工培训计划，并上报公司审核批准。⑵员工培训计划的内容应包括以下各方面：①不违反国家的有关法律、法规；②有明确的培训内容；③有考核的标准；④有具体的培训时间；⑤有培训费用的预算。2、新入职员工的培训新员工入职后上岗前需进行3天的培训，并经考核合格后方可正式上岗。⑴第一天上午由经理负责介绍公司的基本情况，讲解公司的各种制度+（考勤、奖惩、后勤等）；介绍本处的工作性质、基本运作程序，讲解各岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新员工熟悉所管辖的环境。⑵第一天下午至第3天上午由经理安排班长带领新员工试上岗，新员工在班长的带领下处理本岗位具有代表性的事例，从而熟悉本岗位的动作程序。⑶第三天下午由经理安排对新员工进行思想方面的小结及技术技能方面的考试。⑷新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处理。3、专业基础知识培训⑴专业基础知识培训由工程部经理具体负责。⑵专业基础知识培训每个月进行一次，每次不少于90分钟。⑶培训内容：①电工类：——进网作业电工培训教材；——电工作业安全规程；——维修电工技能培训教材；②电梯类：——电梯结构原理及安装维修；——电梯实用技术。③公共设施类，如果建筑工程施工技术；④给排水类，如给排水设备设施使用及维修保养技术；⑤制冷类，如制冷设备原理及使用、维修技术；⑥弱电类，如电子技术基础；⑦柴油机类，如柴油发电机使用及维修、保养技术；⑧锅炉类，如常压生活锅炉使用及维修、保养技术。⑨多媒体系统的有关技术培训。⑷培训形式：①分工种集中授课；②分工种集体讨论。(5)考试方式：①试卷考试；②课堂问答。4、专业技能培训⑴专业技能培训由系统工程师具体负责。⑵专业技能培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。⑶培训内容：①电工类：——《供配电设备设施操作标准作业程序》；——《供配电设备设施管理标准作业程序》；——《供配电设备设施维修保养标准作业程序》；——《住户家庭安装/维修标准作业程序》。②电梯类：——《电梯运行管理标准作业程序》；——《电梯维修保养标准作业程序》；——《电梯故障维修标准作业程序》；——《电梯困人救援标准作业程序》。③给排水类：——《给排水设备设施标准作业程序》；——《给排水设备设施运行管理作业程序》；——《给排水设备设施维修保养标准作业程序》；——《二次供水管理标准作业程序》。④公共设施类，如《公共设施安装/维修标准作业程序》；⑤制冷类：——《中央空调操作标准作业程序》；——《中央空调运行管理标准作业程序》；——《中央空调维修保养标准作业程序》。⑥弱电类，如《弱电系统维修标准作业程序》；⑦锅炉类：——《常压生活锅炉操作标准作业程序》；——《常压生活锅炉维修保养标准作业程序》；——《常压生活锅炉运行管理标准作业程序》。⑧柴油发电机类：——《柴油发电机运行管理标准作业程序》；——《柴油发电机操作标准作业程序》；——《柴油发电机维修保养标准作业程序》。⑨公共类：——《工具管理标准作业程序》；——《设备综合管理标准作业程序》；——《测量设备管理标准作业程序》；——《值班管理标准作业程序》；——《住户家庭/安装标准作业程序》。⑩其他相关程序。⑷培训形式：①分工种集体授课；②分工种集中讨论。⑸考试方式为现场实际动手能力评估。5、服务培训⑴服务培训由公司安排授课人员讲授。⑵服务培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。⑶培训内容：①文明用语；②仪表仪容；③礼貌礼节；④服务意识；⑤服务技能；⑥服务要求。⑷培训方式为集中授课。⑸考试方式：①试卷考试；②课堂问答。6、物业管理知识培训⑴物业管理知识培训由公司安排授课人员讲授。⑵物业管理知识培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。⑶培训内容：①物业管理法律、法规。⑷培训形式：①公司集中授课；②讨论。⑸考试方式：①试卷考试；②课堂问答。7、安全培训⑴安全培训由工程部经理具体负责。⑵安全培训每季度进行一次，每次不少于60分钟。⑶培训内容：①操作安全；②日常生活安全。⑷培训方式为集中授课形式。⑸考试方式为课堂问答。8、思想及文化方面的培训⑴思想及文化方面的培训由工程部经理具体负责。⑵思想及文化方面的培训每半年进行一次，每次不少于90分钟。⑶培训内容：①思想品德；②行为准则；③语言达达能力。⑷培训形式：①集中授课；②讨论。⑸考核方式为课堂问答。9、特种培训。对于工程维修部的特殊工种（电梯、值班电工、制冷等）应有计划地选送员工出去培训或请专业人士来授课。10、每次培训后，应由资料管理员将培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规范地记录在《员工培训登记表》内。11、培训应妥善保存，各类培训计划、《培训记录表》保存期为3年；《员工培训登记表》、《新员工考核记录表》保存期为长期。值班管理标准作业程序一、目的规范值班管理，确保值班质量。二、适用范围适用于广东银厦设备工程有限公司工程部值班工作。三、职责1、工程部经理负责对值班工作的监控。2、工程部经理负责值班工作的具体安排和检查。3、工程部值班人员负责按此规程进行值班工作。四、程序要点㈠、交接班操作1、交班人员提前20分钟做好交班准备：⑴、检查设备并确保运行正常；⑵、搞好值班室和设备房卫生工作。2、接班人员提前15分钟到达值班岗位。3、接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：⑴、发展异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助；⑵、确认无异常情况再因到值班室进行交接班程序。4、交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。5、接班人查看上班的《运行值班记录》，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。6、交接双方认为无误后共同在《运行交接班记录》上签名确认。7、交接完毕后所发生的问题由接班人负责。8、下列情况之一不能交接班：⑴、上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁；⑵、接班人未到岗，交班人不准下班；⑶、接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；⑷、在倒闸操作和事故处理过程中；⑸、若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。㈡、值班操作要点1、值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。2、坚守岗位，不得串岗。3、按有关运行管理标准作业程序对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。4、如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。5、值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经工程部经理同意并签字方可调班。㈢、停送电操作要领1、正常情况下的倒闸操作：⑴、工程部经理提前两天书面通知运行组停、送电范围（包括变压器报停、启用）；⑵、运行组接到通知后：--立即通知供配电专业人员即到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性；--若不可行应立即汇报情况，并说明原因；--若可行，则应明确停、送电时间、范围，填好操作票后，由经理审批，同时将停、送电情况书面通知服务处。⑶、物业部接到通知后，提前一天贴出停电通知以告之住户；⑷、倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置；⑸、在确定时间，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作：--停电：先停负荷开关，后停隔离开关；--送电：先送隔离开关，后送负荷开关。⑹、倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置；做好各项相关记录。2、紧急状态下的倒闸操作：⑴、发现配电房冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作：根据情况立即断开有关低压配电柜上电源开关，必要时断开高压柜高压开关；⑵、停电后立即通知工程部经理，经理到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电；⑶、做好各种记录，重大事故应立即报告。㈣、值班房、设备房卫生管理制度1、各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。2、各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作：⑴、水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作；⑵、空调工负责空调机房卫生清洁工作；⑶、电梯工负责电梯房卫生清洁工作；3、接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。4、各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。5、工程部主管负责本部卫生清洁工作的日常检查的督导。五、记录《值班记录表》工具管理标准作业程序一、目的规范工程部工具管理制度，确保工程部工具齐全及各项性能完好。二、适用范围适用于广东银厦设备工程有限公司所辖管理处工程部的工具管理。三、职责㈠、项目系统工程师负责检查工具管理工作的实施情况；㈡、管理处工程部主管负责工具的申购；㈢、管理处工程部主管具体负责工具管理；㈣、公司资料管理员负责工具的簿记盘点工作。四、程序要点㈠、《工程部工具年度采购计划》的制定1、每年的12月15日之前，由管理处工程部主管（或工具管理负责人）一起制订下一年度《工程部工具年度采购计划》并上报公司审批。2、《工程部工具年度采购计划》应包括如下内容：⑴所需工具的名称、型号及规格、数量、产地；⑵预计费用；⑶购买时间；⑹用途。㈡、工程部工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具管理处工程部主管领用并指定专人负责保管。公司资料管理员对所领用工具记录在《工具领用登记表》内。㈢、个人使用工具和公用工具（便携带的）由管理处工程部主管指定专人统一填写《领料单》，经管理处工程部主管批准后，到公司资料员处领取并负责暂时保管，并将所领工具薄记在《保管工具登记表》内，并由管理处工程部主管签名确认。㈣、个人使用工具管理制度：1、工程部员工正式上岗时，由员工填写《领料单》经管理处工程部主管批准后领取一套个人使用的工具。工程部员工个人使用工具每年只能补领一次，并对员工所领工具簿记在《工具领用登记表》内。2、个人使用工具使用注意事项：⑴正确选用工具和工具使用方法;⑵不准乱打乱撬,用力应适度,严禁野蛮使用工具；⑶注意工具的适用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等），使用仪器仪表测量不同的参数时注意正确换档；⑷工具要保管好，并对工具做好维护保养工作；⑸工程部员工个人使用工具属公司财产，不得占为己有、遗失和挪借非本公司员工使用；㈤、工程部员工个人使用工具丢失或人为损坏，应由员工自行回补同规格同品质的工具；如属正常使用损坏，经管理处工程部主管批准后方可以旧换新，并做好登记。㈥、员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还管理处工程部，对于丢失或人为损坏的工具应通知财务部扣发相应的钱款后方可离开。管理处工程部主管必须将员工退还的个人使用工具簿记在《工具登记表》内，并在"备注"一栏内注明"退还"字样。员工退还的个人使用工具要设专柜保管并作以旧换新用的工具。㈦、管理处工程部主管于每月30号对工具定期检查，每半年进行一次盘点并将报废的工具登记在《报废工具登记表》内，由管理处工程部主管上报公司审批。审批后由公司资料管理员负责报废处理。㈧、对于换下来的个人使用工具每半年由管理处工程部主管（或工具管理人）进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内，经管理处工程部主管上报公司审批。待审批后由管理处工程部主管负责报废处理。㈨、专业组公用工具管理1、员工借用公用工具或各部门之间借用公用工具都应统一由各管理处工程部主管借用，并将借用工具登记在《工具借用登记表》上。2、公用工具使用注意事项：⑴便携式（小件的）公用工具使用注意事项按第4条第2款；⑵大型公用工具使用除应遵循便携式（小件的）公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养。3、公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。4、公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿。公用工具如属正常使用损坏，由管理处工程部主管提交书面报告经批准后可以旧换新，并填写《报废工具登记表》经管理处工程部主管批准后上报公司审批。5、管理处工程部主管工作调迁、辞工或被解雇时，由管理处工程部接任主管会同公司资料管理员一起对管理处工程部所管公用工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究其经济责任。机房钥匙管理制度⑴.凡24小时值班的机房，除值班人员掌握一套钥匙外，其余钥匙交工程部统一保管。⑵.凡不是24小时值班的机房，钥匙应有一套在24小时值班的机房保存，以防万一有特殊情况需使用时须严格登记。⑶.不允许私配机房钥匙。⑷.无关人员不得借用机房钥匙。⑸.机房钥匙一旦遗失必须立即申报。⑹.无人值班的机房，借用钥匙时间需进行登记。⑺.饮用水水库、水箱的钥匙只允许少数专人领用。设备设施档案管理制度一、工程档案管理制度1、所有工程设备档案由工程部技术资料员负责管理，管理人员应严守公司档案管理制度和保密守则。2、各类档案应按系统分类，统一存放档案盒并贴上标签。3、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。4、外单位交来图纸由资料员统一签收，并将有关图纸交各系统工程师核对实物，如图纸无误则由资料员按系统归档；图纸有误，则由文员联系交图单位更正。5、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明的资料应交系统工程师审阅确定用途。需销毁的资料应由总工程师及系统工程师组成鉴定小组研究后决定。6、借阅档案须经相应系统工程师以上人员批准，资料员登记并指定归还日期，由资料员按期追还，需续借的要重新登记。二、设备设施运行、维修、保养档案管理制度1、运行、维修、保养档案属于工程档案的一部分，由工程部资料员统一管理。2、运行、维修、保养档案按系统分类归档。3、用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案案类别存放，在相应的档案盒上贴上标签。4、资料员根据返回工程部的维修单每月做好记录归档，并输入电脑；5、资料员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实记录好，如发现不符马上追查原因。6、资料员每月对运行、维修、保养记录表等进行整理，汇总提交技术项目部审核后分类归档。7、各设备设施档案作为评估大厦设备设施运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥善保存，保存期按公司资料管理规定进行，过期档案由总工程师、系统工程师组成的鉴定小组统一审定后销毁。入室维修服务规范一、入室维修前的准备工作1.接到任务后，详细了解报修工作内容，做好维修前准备工作，工作服要保持干净，整洁，按公司规定统一着装；2.检查工作证是否佩戴好；3.检查鞋底是否有泥，若有应用棉丝擦拭干净；4.检查是否携带了工作布及一次性鞋套；5.检查工具箱是否干净，同时检查维修工具及常用备件是否带齐；6.检查是否携带对讲机；二、入室前后的工作程序1.首先用中指敲门三下或按门铃，然后退后一步，正对门镜站立，以客户对来人观察；若无反应，过10秒后重复以上动作；2.客户发问后，维修工应回答：您好，我是物业公司的维修人员，约好为您维修的；3.客户开门后，维修工应重复维修项目，并出示维修派工单，经客户同意后，穿好鞋套随客户进入室内；4.到达现场后，如需要挪动室内的家具或其它器具应事先争得客户的同意并和客户协商挪动后的位置；5.准备工作完成，将工作布铺开并将工具箱、零件等物品摆放在上面，尽量不要弄脏室内的墙面、地面等；6.在维修过程中，尽量快速、简洁、有效地进行；若需要客户配合，应用商议、缓和的口气与客户协商；若工具没有带齐或自己单独修不了，则应用对讲机与客服中心联系，请求支援；7.支援人员到达后，原来的维修工不得离开，而应协助支援人员进行维修，直至修理完毕。三、维修完成后的工作程序：1.维修结束后，将工作布收起来，维修现场要用抹布擦拭一遍，并将挪动物品恢复原位。2.检验维修质量，使用功能是否完备。验收后，请客户在派工单上签字，并向客户收费。收费时，向客户解释清楚收费标准。3.收费后向客户说明：若是再有问题，可随时致电客服中心。4.向客户道再见后离开。5.将维修收费单返还给客户或投至该户信报箱内。四、注意事项1.进入室内维修时，不要东张西望，不能坐客户的沙发或坐在地板上，更不能吃、拿客户的东西或抽客户的烟。2.在维修过程中，不能和客户聊天，更不能与客户谈论公司内部的事物，只能谈论与维修有关的事情，做到"不该讲的话不讲"。3.如需与中控室或维修部联系，应使用自己携带的对讲机，禁止使用客户的电话。4.不得利用工作之便向客户推销物品或索要小费等。一经发现，将按照公司有关规定严肃处理。应急应变处理解决方案一、发现紧急事故应马上报告给有关专业值班室及有关人员。二、工程部经理、专业人员必须马上到达现场，迅速准确地判断事故原因。三、工程部经理应沉着、冷静、果断地做出事故处理方案并通知事故有关部门给予协作。四、在工程部经理一人的指挥下（副主管配合）进行事故处理。五、专业人员在统一指挥下应迅速、果敢、准确地处理事故，并尽量减小事故的扩大面。六、事故得到控制后，组织各专业人员检查事故所引起的连锁反应。发现问题及时组织专业人员处理。七、确认事故及连锁反映全部得到处理后，应马上恢复正常运行。八、事故引起的遗留问题安排各专业尽快妥善处理。九、对事故进行全面、仔细地调查，分析原因，查清责任，并制定出杜绝事后再发生同类事故的方案。十、将事故发生的全过程以报告的形式整理出来，上交上级主管部门及本部门存档、备案。十一、对事故全过程提出奖、惩及建议性方案，上报上级主管部门。十二、如属重大责任事故，每年的这一天将作为部门全体员工的安全教育日。测量设备管理标准作业程序一、目的确保测量设备的能力满足使用要求。二、适用范围适用于工程部对测量设备从配置、校准、使用至管理各个环节的控制。三、职责1、总经理负责批准测量设备的采购计划。2、系统工程师负责审核测量设备的采购计划。3、工程部经理负责提出测量设备的采购计划或申请；负责测量设备的使用、校准和管理。四、程序要点1、测量设备的范围⑴按用途可分为向顾客计费用的；维护和检修设备用的；对设备运行参数进行监视用的。⑵按装置可分为安装于固定管道、设备上的；移动使用的。⑶按来源分为公司原来已有的、新采购的、借用的。⑷按形式可分为仪器、仪表、磅秤、天平、量具、测试软件。2、测量设备配置的要求⑴数量满足使用需要。⑵最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度的要求。3、测量设备的采购⑴工程部经理应根据测量设备的现状和需要，提出采购计划或申请，经系统工程师审核，总经理批准后进行采购。⑵采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料：名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级；数量、该产品的标准代号（尽可能做到）、用途、参考生产厂家或供应商名称。⑶采购人员应严格按采购资料进行采购，如有变动，应事先征询工程部经理的意见。⑷测量设备采购进公司后，应按公司相关规定办理交接手续。工程部经理应核对实物是否与所申报采购资料相符，并核查验证包装、外观及所带证明、证件。4、测量设备的管理⑴工程部经理应指定专人负责管理测量设备，其职责为：a、建立测量设备台账，其内容包括：出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料，并随测量设备的变化而保持台账的可用性和可追溯性；b、对测量设备逐一进行编号标识；——标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，一般采用带色彩（如红、黄色）的不干胶纸编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。⑵规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定，如下：①测量尺寸的校准周期为二年；②测量电参数的校准周期为二年；③测量重量的校准周期为二年；④测量压力的校准周期为一年；⑶装于设备上，但不能拆卸的测量设备，随设备大修时进行校准。⑷法规或国家行政经理部门另有规定的测量设备应按法规或国家行政经理部门规定校准周期进行校准。⑸按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准，并办理相关委托手续；⑹对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。5、测量设备的使用⑴测量设备管理人员应确保测量设备（原安装于机械、电气设备上的除外）在使用前（含采购进入公司的）均经过了校准，且校准结论满足使用要求。⑵使用人员应熟悉测量设备的使用，正确、合理、按规定选择和使用测量设备，并确保在校准的有效期内使用。⑶使用人员在调整测量设备时，应防止由于调整不当，而使校准状态失准。⑷当发现测量设备失准时，应对已测量或计量的结果进行复查，消除由于失准可能造成的影响。⑸测量设备的保管防静环境应适当，不应与工具、刀具、原材料和零配件混放、防止丢失、碰磕、损坏、失准、锈蚀。⑹测量设备的限制使用和报废测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围，测量设备管理人员应限制不得在不合格区段或不合格范围内使用，这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人员，并在设备的适当部位或存放处或包装物上明确予以标识无法限定区段的范围的，可送有关单位检修，检修后经校准合格方允许使用，无检修价值的予以报废。报废应办理相关手续，并报总经理批准。7、校准的委托⑴如公司无校准设备、标准物及专业人员，即无能力进行校准，凡需校准的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。物业设备设施外判项目的监管规定一、目的规范公司管辖内设备设施的对外委托服务工作。二、适用范围适用于广东银厦设备工程有限公司管辖内设备设施对外委托服务工作的管理。三、职责1、各部门负责人负责对外委托服务的审核、组织工作。2、公司总经理负责对外委托服务的审批。四、管理规定㈠资料审查1、严格审查承包商的资质证书和营业执照等，凡不具备相应资质等级证书和合格营业执照的保养维修商或承造商，均不与之进行业务洽谈。2、在选定承包商的过程中，系统工程师编写工程报价分析表，经过公司领导审批后方可确认。㈡日常管理1、承包商进场前，必须提供工程蓝图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。2、各系统工程师应指定专人协调、监督承包商的工作，做好承包商到场作业记录。3、承包商进场作业期间，必须遵守大厦的各项管理规定。㈢考核要点（分不同的设备提出不同的要点，并应在相关合同内体现）1、督促承包商严格按国家规范（如环保、劳保条例等）及合同要求施工。2、承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致。承包商用料的任何变更须事先经该工程主管工程师签认，否则作违反合同处理。3、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该系统工程师签认并报总工程师核准后，方允许实施。4、承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交该系统工程师检查核对，双方填写技改工程验收报告书，经总工程师、总经理审查批准后，方可通知财务结算。施工临时用电管理规定施工临时用电设施必须严格按《施工现场临时用电安全技术规范》（JGJ46－88）的要求执行，为保障大厦安全，针对当前施工现场临时用电安全及管理中出现的问题，特作出如下规定：一、临时用电施工现场必须配备合格的绝缘灭火器具，监督施工员、合格电工，以做好临设施的安装、使用、维护和管理。保证现场施工的用电和防火安全。二、临时用电须进行负荷计算，确定电源进线、总配电箱（隔离开关、负荷开关、熔断器、漏电保护开关）、分配电箱、分配电缆等，三相临电线路应按三相五线制（即A、B、C、零、地五线）安装，单相临电线路按相、零、地三线供电。三、每一分路配电箱应使用铁开关箱，箱门应上锁、箱内设置漏电保护开关，当使用闸刀开关时，禁止使用其它金属线作熔丝使用，应用和闸刀容量匹配的专用保险丝，供电前须认真检查所有接线，紧固各部件镙丝，试验漏电开关的可靠性。四、进入开关箱的电源线应接到开关上，严禁用插销连接，所有接线不得勾接，停用的设备必须拉闸断电、锁好开关箱。五、临时线在室内架设时离地应不低于2.5米，如须在地面上的部分，应避免机械损伤和使用橡皮套电缆，在过路处设有硬质的套管保护，金属管应接地、管咀要装护圈，以防割破电缆。六、采用镙口灯头灯具作照明，相线应接在中心触头相连的一端，零线接在与镙纹口相连的一端，如使用插头与电源连接，应用三脚插头，灯头的绝缘外壳不得有损伤和漏电，灯具内的接线必须牢固，灯具可用高压水银灯，金属氧化物灯，不得使用碘钨灯。七、分路线不得在灯头内并接，须用丁字接法，并用绝缘胶布包扎好。八、潮湿场所照明电源应采用36V或12V电压（视场所危险性确定），可采用低压行灯照明与投光灯照明的形式，投光灯要固定于较安全的地方，电源线应用电缆。九、临时用电场，所有电气设备的金属外壳必须有可靠的接地线，在任何情况下不准使用黄/绿双色线作负荷线。十、手持式用电设备必须用绝缘良好的橡皮护套铜芯软电缆，其截面不得小于1.5mm2，禁止使用软花线，与电源连接应使用插座连接或接线柱连接。十一、使用Ⅱ类手持式电动工具，应单独装设额定动作电流不大于15mA，额定动作时间小于0.1秒的漏电开关。若使用Ⅰ类手持式电动工具还必须作保护接零，在潮湿场所严禁使用Ⅰ类手持式电动工具。十二、施工单位要加强对临时用电设施的日常维护、巡视和检查工作，不得有带电金属体外露。（如胶壳开关缺胶盖、开关、插座、插头电源线破损等）二次装修管理操作规程一、目的对二次装修进行规范管理，保证房屋安全，维护房屋使用人的利益不受侵害。二、使用范围适用于广东银厦设备工程有限公司管辖内大楼的二次装修管理。三、职责1、管理处负责审批有关装修公司资料，办理装修手续及有关证件。2、工程部对结构安全及设备安装，如空调、消防、电器设备等装修图纸进行审批。3、保安部负责消防、安全及非上班时间的装修监管工作。四、程序1、装修审批⑴业户首先到工程部领取并填写《二次装修审批表》、《业户二次装修申请表》、《临时施工用电申请表》及施工现场负责人、施工现场安全防火责任人证明书。⑵业户向工程部提交上述表格时，必须附有：a、全套装修设计图纸。b、承建商资质证书及营业执照复印件（应加盖公章）。⑶业户在提交申请后，可同时向市消防部门进行消防报建，待消防部门审批后，凭《建筑工程消防设计审核意见书》到工程部办理手续、交纳各项费用，领取《装修进场证》，并到管理处办理施工人员《出入证》后，可进场施工。2、二次装修管理收费⑴装修保证押金（承建商交）：30元/平方米。⑵出入证押金（承建商交）：100元/个。⑶出入证工本费（承建商交）：10元/个。3、装修管理⑴施工单位领取装修进场证后，应填写装修施工人员登记表，并交装修人员身份证复印件一份和一寸照片一张，办理施工人员出入证，收取一定的押金，施工人员出入大厦及施工时必须佩带出入证；⑵装修完毕经验收合格后凭证及收据扣除证工本费后，退还押金，如出入证遗失，将不予退还押金；⑶房屋的改建、扩建、装修必须到广州市公安消防局进行消防报建；⑷施工人员只允许乘货梯上下楼层，施工材料、工具、设备及施工垃圾只能经货梯运载；⑸装修申请未得到审批前，任何装修材料均不得运进大厦；⑹施工人员只能在装修进场证指定的现场作业，不得流窜其它楼层；⑺装修期间施工人员不得在场内吸烟和随意动火，如需要电焊或动火作业的必须到保安部办理临时动火证；⑻装修期间严格遵照《中华人民共和国消防法》执行，使用阻燃或难燃材料；⑼施工现场必须按每100平方米配足4瓶二氧化碳或干粉灭火器；⑽施工单位应注意防火，任何易燃易爆材料（如天那水、油漆等）不能在大厦存放过夜；⑾施工中不得破坏大厦楼宇结构及建筑风格，室内所有设施、设备不得随意改动，如需改动，必须经工程部审批，施工期间，不得随意触碰喷淋系统，以免造成漏水事故；⑿施工人员每天在20时前离场，并在离场时关闭施工电源，如超时加班，必须到保安部办理加班申请手续，对于未办手续的施工单位，工程部及保安部有权责令施工人员停工；⒀楼道、走廊、中筒和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭，不得堆放施工材料或杂物，以保证公共区域的整洁畅通；⒁办公时间内（8：00——18：00）严禁从事一切可造成严重噪音、粉尘污染、强烈气味的操作，如开地槽、打楼板、拆墙、刷油漆、使用电锯等；⒂装修完毕后，应向广州市公安消防局申请消防验收，并凭《建筑工程消防验收意见书》到管理处办理二次装修竣工验收，如验收不合格必须在管理处规定的期限内进行整改；⒃竣工验收合格后，将退回装修保证金和出入证押金。供配电设备设施运行管理标准作业程序一、目的规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设备设施良好运行。二、适用范围适用广东银厦设备工程有限公司管辖内的供配电设备设施的运行管理。三、职责1、工程部经理负责配电设备运行的实施情况。2、工程部配电房班长负责供配电设备设施运行管理工作。3、配电房班长值班电工负责供配电设备设施的运行管理。四、程序要点1、巡视监控⑴配电房值班电工每班巡视两次高压开关柜、变压器，每两小时巡视一次；中班巡视三次配电柜、电容柜，每周巡视一次落地箱、电表箱。⑵配电房值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记录在《供配电设备设施运行日记》上。⑶巡视内容：①变压器运行是否超温（85℃）；②有无异常响声或气味；③各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；④单相、三相电压是否在额定值±10%范围以内，是否超载运行；⑤各种接头是否有过热或烧伤痕迹；⑥防小动物设施是否完好；⑦接地线有无锈蚀或松动；⑧各种临时用电接驳情况；⑨各种表示牌、标示物是否完好；⑩安全用具是否齐全，是否存放与规定位置；⑾按时开关管辖区域内的路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯。⑷对于巡视中发现的问题，当值配电房值班电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给班长或经理，在班长或经理的协同下加以解决。整改时应严格遵守相关规定。2、异常情况处置⑴触电位置。发现有人触电时，当值配电房值班的电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救：①拉开电源开关、拔去插头或熔断器；②用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；③用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；④防止触电者在断电后跌倒；⑤如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；⑥如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；⑦如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都以停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生感到现场救治为止。⑵配电柜自动空气开关跳闸的处置：①判断跳闸原因（短路或过载）；②查清楚负载种类及分布情况；③对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告组长/经理，请求支援解决；④如故障已排除应立即恢复供电。⑶配电房发生火灾按《火警、火灾、应急、处理标准作业程序》处置。⑷配电房发生水浸时的处置：①视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；②堵住漏水源；③如果漏水较大，应立即通知工程部经理或管理处主任，同时尽力阻滞进水；④漏水源堵住后，应立即排水；⑤排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等）；⑥确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。3、"市电"停时，当值配电房值班电工应按《柴油发电机操作标准作业程序》进行巡视监控。从"市电"停到发电机开始供电，规定时间不超过5分钟。4、配电房管理⑴非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经工程部经理，并在值班人员陪同下方可进入机房。⑵机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。⑶每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油漆、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。⑷机房内应当通风良好、光线足够、门窗开户灵活，防小动物设施完好。⑸对机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。5、交接班要求⑴接班人员应认准时来接班。⑵接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《供配电设备设施运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《供配电设备设施运行日记》上签名。⑶有下列情况之一者不准交接班：①上一班运行情况未交代清楚；②记录不规范、不完整、不清晰；③机房不干净；④接班人未到岗；⑤事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。6、当值配电房值班电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记录在《供配电设备设施运行日记》表内。配电房班长在每月将上一个月的记录整理成册后交工程部技术资料员存档，保存期为两年。供配电设备设施安全操作标准作业程序一、目的规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施。二、适用范围适用于广东银厦设备工程有限公司辖区内供配电设备设施的操作。三、职责1、工程部经理/配电房班长负责检查《供配电设备设施安全操作标准作业程序》的执行情况。2、配电房值班电工负责供配电设施的操作。四、程序要点1、安全操作注意事项⑴操作高压设备设施时，必须带绝缘手套、着棉工作服、使用绝缘操作杆。⑵操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。⑶严禁带电工作，紧急情况需带电作业时，需具备如下条件：①有监护人；②工作场地空间足够，光线足够；③所用工具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝批、电工胶布等）；④工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。⑷自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，在行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。⑸电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。⑹变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。2、供配电设备设施操作⑴配电变压器停电的操作要领：①拉开各低压出线开关；②拉开低压总开关；③拉开配电变压器高压侧开关。⑵自发电停点的操作要领：①拉开发电机配电归总开关；②关掉发电机控制电源。⑶配电变压器送电的操作要领：①合上配电变压器高压侧开关；②合上低压总开关；③合上各低压出线开关。⑷自发电送电的操作要领：①合上发电机控制电源；②合上发电机配电柜总开关。⑸在配电变压器上工作前，操作要领如下：①拉开高、低压两侧电源；②验电，确认无电；③两侧分别挂三相短路接地线；④高安全围栏，挂上："有人工作，禁止合闸"标示牌于高、低压开关处。⑹在配电柜开关上工作前，操作要领如下：①拉开开关、有明显的开路点；②验电，确认无电；③挂三相短路接地线；④设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）；⑤挂上："有人工作，禁止合闸"标示牌于停电开关处；⑥站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。供配电设备设施系统保养标准作业程序一、目的规范供配电设备设施系统保养工作，确保供配电设施设施各项性能良好。二、适用范围适用于广东银厦设备工程有限公司辖区内供配电设备设施的系统保养。三、职责1、物业经理负责审核《供配电设施设施系统保养年度计划》并检查该计划的执行情况。2、工程部经理负责组织制定《供配电设备设施系统保养年度计划》并组织监督、实施该计划。3、变配电室班长/值班电工负责对供配电设施进行系统保养。4、管理处负责向有关用户通知停电的情况。四、程序要点1、《供配电设备设施系统保养年度计划》的制定⑴每年的12月15日前，由工程部经理组织变配电班长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施系统保养年度计划》制定的原则：⑵《供配电设备设施系统保养年度计划》制定的原则：①供配电设备设施使用的频度；②供配电设备设施运行状况（故障隐患）；③合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。⑶《供配电设备设施系统保养年度计划》应包括如下内容：①系统保养项目及内容；②具体实施系统保养的时间；③预计费用。2、对供配电设备设施进行系统保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业程序》，按《供配电设备设施系统保养年度计划》进行。3、高压开关柜、变压器的主要系统保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的系统保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的系统保养由变配电室值班电工负责。4、变压器系统保养⑴外委系统保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的系统保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施系统保养记录表》内。⑵外部系统保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁保养：①测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%~50%时，应作绝缘油试验（对外委托试验），如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜的合格绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理（外委完成）；②清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；③拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；④变压器油位处于批示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；⑤检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。5、高压开关柜系统保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开头柜进行一次系统保养，此项工作由配电房值班人员负责监督进行并记录在《供配电设备设施系统保养记录表》内。6、低压配电柜系统保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。⑴刀开关系统保养：①检查安装螺栓是否紧因，如松驰则拧紧；②检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；③检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；④用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MΩ则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。⑵熔断器的系统保养：①新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；②检查熔体与保险座是否接触良好，接触部分是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。⑶交流接触器系统保养：①清除接触表面的污垢，尤其是进线端相同的污垢；②清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；③清除触头表面及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；④清洁铁芯表面的油污及脏物；⑤拧紧所有紧固件。⑷自耦减压启动器系统保养：①用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理；②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。⑸电容器系统保养：①清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；②检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；③检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；④检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。⑹热继电器系统保养： ①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。⑺断路器（自动空气开关）系统保养：①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理；②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；③断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；④在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；⑤各传动机构应注入润滑油；⑥检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；⑦检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；⑧检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；⑨检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；⑩检查接地线有无松动或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。⑻二次回路系统保养：①号码管是否清晰或掉落，如有则补上新号码管；②接头处是否松驰，如松驰则拧紧。⑼主回路系统保养：①标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；②接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；③母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。7、供配电设备的系统保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则工程部电工填写《申请延时系统保养表》，经工程部经理审核、物业经理批准后方可延可。8、对计划中未列出的系统保养工作，应由工程部经理尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经工程部经理口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。9、变配室值班电工应将上述系统保养工作清晰、完整、规范地记录在《事故报告》内，变配电室班长应于每次系统保养后的3天内将记录整理成册后交工程部存档，保存期为长期。10、停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由工程部经理填写《停申请表》，经经理批准后通知管理处，由管理处提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。柴油发电机运行管理标准作业程序一、目的规范柴油发电机运行管理工作，确保柴油发电机良好运行。二、适用范围适用于广东银厦设备工程有限公司辖区内柴油发电机的运行管理。三、职责1、工程部经理负责检查柴油发电机运行管理工作的实施。2、技术项目部系统工程师负责柴油发电机运行管理工作的组织实施。3、电房值班当值人员具体负责柴油发电机的运行管理。四、程序要点1、巡视监控⑴发电机带负荷运行过程中，电房值班当值人员应密切监视发电机的运行并每隔1小时进行一次记录。巡视部位包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统。⑵巡视监控内容如下：①有无异常声响或大的振动；②有无异常气味；③排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象；④机油压力冷却水温是否正常；⑤频率偏差是否较大；⑥三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象；⑦各信号灯指求是否正常；⑧检查蓄电池状况（温度不能超过45℃，用半导体湿度计）；⑨回风是否顺畅；⑩紧固件是否有松动现象；⑩柴油箱油位；⑩消音效果是否理想；⑩每半个月应使备用柴油发电机试过行半个小时。⑶对于巡视中发现的不正常情况，电房值班当值人员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题，应及时详细地汇报给工程部经理，请求支援解决。整改时应遵守《柴油发电机维修保养标准作业程序》。2、柴油发电机异常情况的处置⑴柴油发电机"飞车"的位置：柴油发电机发生"飞车"现象时，电房值班当值人员需沉着、冷静、迅速果断地采取措施：①切断油路：将油门开关拉到停机位置，如果柴油机停不下来，可以拆掉油泵进油管或高压油管；②切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）；③绝对禁止减少或去掉负载；④柴油机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式使用。⑵柴油发电机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业程序》处置。⑶柴油发电机房发生水浸时的处置：①视进水情况关掉机房内运行的柴没发电机；②堵住漏水源；③如果漏水较大，应立即通知工程部经理，同时尽力阻滞进水；④漏水源堵住后，应立即排水；⑤排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；⑥确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。3、电房值班当值人员应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机，在停"市电"时，应在15分钟内启动柴油发电机并开始供电；在来"市电"时，应在20分钟内关停柴油发电机。4、对于柴油发电机，电房值班当值人员应根据其负荷的变化，适当调整其油门的大小，使其功率得到充分的利用。5、柴油发电机机房管理⑴非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经工程部经理同意，并在值班人员的陪同下登记方可进入机房。⑵机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内禁止吸烟。⑶每周打扫一次机房卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。⑷机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。⑸机房都应当做到随时上锁，钥匙由电房值班当值人员保管，电房值班当值人员不得私自配钥匙。6、交接班要求⑴接班人员应准时接班。⑵接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《柴油发电机运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《柴油发电机运行日记》表上签名。⑶有下列情况之一者不准交接班：①上一班运行情况未交代清楚；②记录不规范、不完整、不清晰；③机房不干净；④接班人未到岗；⑤事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。7、当电房值班当值人员应将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰地记录在《柴油发电机运行日记》内，并于每月提交工程部经理、技术项目部系统工程师审核后存档。柴油发电机操作标准作业程序一、目的规范柴油发电机的操作程序，确保操作柴油发电机的正确性和安全性。二、适用范围适用于广东银厦设备工程有限公司辖区内各类柴油发电机的操作。三、职责1、工程部经理负责检查本程序的执行情况。2、电房值班当值人员依照本程序负责进行柴油发电机的操作、监控、记录、日常维护保养及试运转。3、管理处主任负责柴油发电机综合管理及上述工作的检查监督。4、技术项目部系统工程师负责检查监督工作。四、程序要点1、启动前检查⑴检查润滑机油油位是否在标示刻度线以内，不够加同型号机油至标示线以内位置。⑵检查冷却液是否在水箱盖以下5cm左右，不够加清水至上述位置，换水后一定要加注防锈水。⑶对于风冷式机组需检查风机各部件的完好性；对于水冷式机组需检查水泵、水位及冷却塔完好正常。⑷检查电池液液位是否在极板面上15mm左右，不够加蒸馏水至上述位置。⑸检查蓄电池的端电压（24V），如果电解液面过低，可添加适量相同比重的电解液。⑹保证油箱中有足够的燃油，检查油管的畅通并无渗漏。⑺清理发电机组现场，把有碍操作或运行的物品搬开，确保冷却通风道顺畅。⑻确保柴油发电机组总空气开关在OFF（关）状态。2、钥匙启动控制屏柴油发电机启动、停机操作⑴启动：①把钥匙从"0"位经过"1"位转到"预热"位，在预热位等7秒钟使空气预热，然后继续把钥匙放松，钥匙回复到"1"位；②钥匙在启动位置停留的时间最长不超过5～7秒，如果在上述时间内柴油发电机不能启动，则应把钥匙立即回复到"0"位。间隔30秒钟后再行第二次启动，如果连续3次仍不能启动柴油发电机，则应查找原因并排除故障后才允许再启动；③柴油发电机启动后，应马上检查有无异常噪音及震动，有无漏油、漏水、漏气现象，控制屏有无异常显示。在开机10～15秒内，油压是否达到正常范围（35～60p.s.i），如果有不正常现象，则应作出相应整改处理，等一切正常后将柴油发电机总空气开关合上（ON位置），开始供电。⑵停机：①先把柴油发电机总空气开关扳下（OFF）位置，让发电机空载运行5分钟，然后把钥匙转回"0"位置；②如果有紧急情况需停机，可以在不切断负载的情况下把钥匙转到"0"位置或干脆按下红色急停按钮。3、自动启动控制屏柴油发电机启动、停机操作⑴手动启动：①确保控制屏上各按钮已经复位，把控制钮旋到"RUN"（运转）位置，柴油发电机启动；②如果柴油发电机是冷的应把预热器按钮按下15秒钟，在不放松预热器按钮的同时，接着把控制钮旋到"RUN"（运转）位置，柴油发电机启动；③柴油发电机正常情况下，一次自动启动着车或最多三次自动启动着车，如果柴油发电机三次都不能启动着车，控制屏面板上的故障指示灯会亮，此时应查明原因并排除故障后才能再启动；④启动着车后，应检查有无异常噪音或震动，有无漏油、漏水、漏气现象，控制屏有无异常显示，在开机10～15秒内，油压应达到正常范围（35～60p.s.i），如果有不正常情况则应做出相应整改，待一切正常后合上柴油发电机总空气开关开始供电。⑵手动停机：①先扳下柴油发电机总空气开关，让发电机空载运行5分钟，然后把控制按钮旋到"STOP"（停）的位置，柴油发电机停机；②如果有紧急情况需停车，可以不扳下柴油发电机总空气开头直接按下红色紧急停车按钮，柴油发电机停机。⑶自动启动：①把控制屏面板上的各按钮复位；②把控制钮旋到"AUTO"（自动）位置；③把柴油发电机总空气开关合上（ON）位置；④如果"市电"停，柴油发电机在8秒内便会自行启动并送电；⑤如果柴油发电机不能自动启动，控制屏面板上便会亮故障灯，此时应把控制钮旋到"STOP"（停）的位置，查明原因并排除故障后再旋到"AUTO"（自动）位置，柴油发电机便会自动启动。⑷自动停机。来"市电"，双电源转换柜立即自动切换成"市电"，柴油发电机在空载情况下运行3分钟后自动停机。弱电系统维修标准作业程序一、目的规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的工程部维修工作。二、适用范围适用于广东银厦设备工程有限公司管辖内的弱电系统的维修。三、职责1、工程部经理负责检查弱电系技术人员工作的实施情况。2、弱电班班长负责弱电系统技术人员工作的组织实施。3、弱电专业技术维修员负责弱电系统的维修工作。四、程序要点1、弱电专业技术维修员进住户家进行弱电系统维修时，应遵守《入户维修规定》。2、弱电专业技术维修员注意事项⑴应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。⑵应注意安全操作：①确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施；②确保维修设施的安全：测量某焊点电压切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。⑶必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。3、弱电专业技术维修员工作结束后，应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋