中国物业管理发展若干问题的思考

中国物业管理发展若干问题的思考中国物业管理发展若干问题的思考物业管理在我国的发展已近20个春秋，如何看待这个发展中的新兴行业，本文仅结合实际工作的体会思考以下几个问题：一、房地产行业的发展对物业管理影响重大房地产开发和物业管理存在着紧密地联系，房地产行业的状况直接对物业管理产生影响。目前越来越多的房地产工发商认识到物业管理在房地产开发中的重要性，但十分关注物业管理的发展，而在物业管理行业还没能充分关注房地产的现状和发展，这和物业管理的发展极不适应。1、物业管理的水平直接受制于房地产开发。物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续的物业管理水平。从事物业管理的人员都知道，如果是开发商规划设计建造中遗留的问题或不完善的部分要靠物业管理去解决，那是十分困难的。因此我们现在提倡的物业管理早期介入就是要弥补规划设计对物业管理认识不足的缺陷，完善房地产开发环节中与物业管理相关的内容。2、房地产业政策的变化为物业管理创造了良好的外部环境，同时也提出了更高的要求。随着我国住房政策的调整和变化，房改步伐的加快，我国居民的住房产权关系进一步明晰。这些产权关系明晰地结果就是每个居民实实在在在地拥有了自已的物业。一个家庭面对最大的资产，其保值、增值的要求更为强烈。在这种情况下，一方面居民为了自已的物业保值增值愿意掏出一定的资金对物业进行维修和管理，另一方面也对管理单位提出了更高的要求。在这种房改政策的影响下，物业管理公司因居民权关系明晰而容易调整相应的法律关系，但同时也因产权明晰后带来了对物业管理要求更高的压力。3、房地产开发企业的售后服务和质量承诺将改变物业管理的现行做法和规定随着房地产政策的完善，方地产开发也从无序走进了规范，尤其是近年来房地产的积压和房地产企业的竞争，更迫使房地产业朝着有利于消费者的方向发展，房地产这个特殊的商品正逐步的适应商品交换的一般法则。房地产开发商推出的三包、无理由退房、质量保证措施，以及政府出台的相关管理措施，售楼书等书面文件将是合同的组成部分，这就使得房地产市场越来越成熟和规范。在这种情况下，物业管理的现行做法将作出调整，比如原先规定的房地产开发商交纳专用基金，就可能因公开透明销售和终身负责而失去交纳责任的基础。二、物业管理企业的经营能力不足长期以来对于物业管理强调的是谁开发谁管理，使得市场化无法形成，而过分强调的服务又使得企业忽视了经营。随着市场化步伐的加快和国际上物业管理概念及企业的引入，越来越暴露出了我国物业管理企业经营能力不足的问题。1、对行业的特点认识不足，缺乏对企业的经营认识，实际上经营才是物业管理企业自身积累和发展的源泉。物业管理由于其行业特点和发展过程的限制，在实施过程中，无论是提供服务的物业管理企业还是享受物业管理服务的业主都仅把服务看作是主要的内容。随着市场化进程的加快，物业管理企业单纯地强调管理和服务已不能适应市场发展的需求。在市场供给的过程中，物业管理企业把自已的产品--服务推向市场，被市场所接受，必须遵循市场运作规律。物业管理企业要提高自身产品的价值含量，必须塑造自身的品牌，不断提高其附加值，这就涉及到企业的经营策略，企业的经营理念和提高企业参与市场的竞争能力。物业管理企业要形成积累和良性向前发展，就不能仅仅停留在保本、微利甚至补贴的阶段，只有企业有了效益才可能有企业发展的后劲。因此企业的经营是企业发展的源泉。2、与国际上的中介策划、代理和物业管理企业相比，缺乏竞争能力。随着我国房地产市场和物业管理市场的开放，以及房地产市场存量增加，单纯的买卖市场已部分转变为租凭市场，国外及香港地区的房地产中介和物业管理逐步渗透到国内市场，对比国际上这类公司和我国物业管理什业的现状来看，在经营能力、经营水平上我们明显存在着差别。房地产开发企业为了盘活自已的资产、或提高自身产品的附加值，愿意借助于这些中介的力量。现在进客店国内市场的中介机构如戴维斯、戴德梁行和国外的品牌企业，他们和名牌产品的经销商保持着非常紧密的联系，可以方便地招租和招商，一旦这些企业进入市场，他们更具备这些经营能力，如北京、上海、广州、深圳等地的大型综合商厦被这些机构承接去了很大一部分。三、物业管理的推进任重而道远1、国家的地区差异造成了发展的不平衡，要使物业管理在全国各地平衡发展，困难重重。由于我国地区差别较大，物业管理的推广情况并不平衡，物业管理的履盖面还有待于进一步扩大。就目前情况来看，沿海地区、发达地区物业管理发展较快，运作也比较正常，而在边远落后地区，物业管理的体系还没有建立，有的地方甚至还没有物业管理的概念。要使得物业管理成为一个行业并在全国广泛推进，除了经济发展因素的限制之外，还有人的观念、物业管理的意识、体制的变革等问题，因此要在全国各地平衡推进物业管理难度较大。2、政府的不恰当干预影响了物业管理的发展作为物业管理这个新兴的行业，要想健康良性的发展，政府的引导是非常关键的。从目前的情况来看，国家主管部门所进行的物业管理考评，物业管理企业的定级对推进行业的发展起到了积极作用。但在政府引导的同时还有一些不恰当地干预也影响了物业管理的发展，如对住宅区物业管理实施了政府定价的政策、没能切实地按照市场规律进行运作；我们的舆论导向还存在着误导，对正面报道的少，抓热点问题多，实际上对于一个新兴的行业，导向是非常关键；另外还有政府职能部分地转移到了物业管理企业身上，使得物业管理企业承担了不应有功能，这些都限制了行业的发展。3、物业管理企业的自身现状是制约行为发展的另一重要因素。物业管理企业这些年来象雨后春笋般出现，实际上很多物业管理企业是由原业的房管所或后勤管理部门转制过来的。这些物业管理企业转制以后带来了原有企业的沉重包袱，沉淀了大量的所谓国家职工，名称改而实质运作状况和管理体制并没有改变，而这些人员的素质不高，进入市场后并不能按照市场机制来运作，因此这些企业运作过程中必然出现这样或那样的问题，也使得行业的良性发展受到了限制。4、纠纷和投诉将不断加大。物业管理应该说经过多方面的努力总体发展是健康的，并朝着越来越好的方向发展，但是在发展的过程中由于我国的法律法规没能及时跟上，法律关系没能得以及时调整，业主的物业管理意识不够全面，物业管理企业的运作还不够规范，因此必然会出现各种各样的投诉和纠纷。实际上根据我国有关部门的统计，这几年物业管理的投诉呈上升趋势，这也是发展过程中的一些必然现象。四、物业管理企业的运作模式必须变革1、谁开发谁管理的模式将被打破，市场化的物业管理将成为趋势。在房地产市场刚刚启动时，物业管理的概念未被广大业主接受，为避免开发商开发的楼盘卖完后无人管理，政府制定了谁开发建设建设、谁负责管理的政策，这对于当时的状况是非常及时和正确的。但随着人们对物业管理认识的提高和物业管理法规的健全，以及物业管理市场的完善，一大批专业物业管理公司凭借高素质的人才及丰富的经验、优良的服务获得了开发商和业主的依赖，为开发商承担了管理服务的环节。时至今日，谁开发、谁管理的观念