某房地产地块定位及产品建议课件

高度决定角度!策源认为，对九龙仓无锡战略布局的定义不应该简单停留在市场个案研究等宏观面数据视角层面上，而更多的应该建立在理解九龙仓内陆开展战略布局的层面上根据城市开展特征、市场演变规律、区位价值提炼及案例操作的经验层面上给予符合九龙仓无锡公司企业开发的战略模式……由于时间较为仓促及双方对上阶段工作内容沟通理解的频率较低，我司认为要提供给贵司及真正有效解决贵司问题的参谋效劳，其关键还在于准确理解贵司需求，因此，最终提供的效劳内容还需双方进一步沟通。前言2今天很多的开展商的竞争是开发模式的竞争；开发模式决定企业的优势，产品模式决定工程优势；不同的企业选择不同的开发模式。一个企业可开发多个工程，但应该选择主力的开发模式，如果企业开发模式可以做成一个概念，那么在多个城市、多个区域风险就不大…

核心问题—开发模式：企业目标的战略体系产品模式：工程目标的战略体系盈利模式：股东目标的盈利体系作为港资背景的九龙仓如何构建匹配自身品牌的地产开发及城市运营模式……序3报告框架[九龙仓进驻无锡战略定位]城市攻坚品牌战略工程整体形象工程差异化定位策略案例解读[73号地块差异定位解读]73与71地块差异化分析

73号地块定位依据

73号地块定位

73号地块产品建议[71、72、73号地块案名建议]

篇一篇二篇三4工程思考得名？求利？名利双收5工程问题的建构与解构1、建构：城市攻坚品牌战略工程整体形象工程差异化定位策略2、解构：工程与城市的关系—在城市开展中谋求思考工程与市场的关系—在市场演变中寻求时机工程与板块的关系—在板块开展中挖掘价值核心问题同板块运营多地块开发模式核心问题6认识城市“旧城〞向“大城〞的转变与升级2000年2003年2006年2010年旧城模式新城模式新旧城融合大城市启示：1、城市的“升级〞与“大城〞的形成将是城市最具活力与多元的阶段；2、现有城市功能板块的定位与价值将产生裂变与重估；3、地缘置业情结将呈现跨区置业的趋势。对本工程而言，存在城市升级与转型下所形成的客源多板块置业趋势，品牌的占位与建立，存在占领市场的根底。中心建设南拓北展中心南移副中心改造，中心升级城市规划正式启动滨湖新城惠山新城太湖广场太湖广场

崇安新城7认识市场大盘时代下的客源结构2024年2024年2024年—2024年2024年……2024年顺驰万科惠山新城理想城市复地公园城绿地湖滨壹号

凯宾斯基

万科东郡华润

栖霞

金科万达

朗诗信息学院地块

天元世家

香港恒隆

香港保利保利达群众化居住需求的爆发多元化、概念化、创新化、定位精准化的中高端市场突破高端需求

被激发启示：1、市场需求存在受大盘及不同概念化高端物业的定位实现需求转变提升的可能；2、封闭单一的市场向开始向多元、丰富的市场置业特征转变。对本工程而言，存在多地块建立适合自身条件属性的产品模式，建立不同需求的置业特征。8认识市场无锡市场下的高端大盘风云图梁溪河板块：栖霞御景湾、万达城市广场、万科金域蓝湾长江路板块：长江国际二期、万科东郡太湖广场板块：天元世家、朗诗、茂业二期崇安新城板块：金科、城尚城、保利达等9认识板块太湖广场的“城市级〞+古运河的“文化级〞“太湖广场〞将成为无锡城市转型、产业升级中重要的城市增长开展级。对城市而言，古运河改造与定位将对无锡历史、人文、城市轨迹…产生重要影响。启示：城市名片与城市记忆城市文化、人文文化两种文化的碰撞将定位本工程的开发模式。10核心认知城市攻坚品牌战略工程整体形象工程差异化定位策略11策略思考土地价值研究研究手段1、土地资源现状比照2、操作评估3、市场预估12土地价值研究〔中南路地块〕中南路地块属性类别权比细目

优

良

一般

较差

差综合（操作条件）地块属性土地级别

★

优势：规模优势，较早的动工入市条件。具备品牌的造势及太湖广场地标物业劣势：花园洋房高端物业入市不利于创造入市快速销售条件的口碑效应；自然景观

★

环境污染

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配套属性交通情况

★

生活配套

★

学区情况

★

社会治安

★

附加属性社会人文

★

区位形象

★

强较强一般较弱无竞争市场属性产品竞争★工程介绍：“时代上城〞工程是九龙仓集团率先在无锡启动的首个大型工程，位于太湖广场核心区西侧，东侧京杭大运河；工程指标：工程占地面积30万平方米，总建筑面积逾83万平米；开发周期：预计为8年左右，主要以高层物业为主，辅以少量花园洋房，开工时间：09年5月份B地块〔花园洋房〕13土地价值研究〔72#地块〕72#地块属性类别权比细目

优

良

一般

较差

差综合（操作条件）地块属性土地级别

★

优势：部分地块平整；板块聚集一定的私营业主；存在一定的消费能力劣势：高度混杂的工、商客群；较差的周边环境，不利于九龙仓品牌现阶段构建;较高的商办业物业比例，不利于平衡现金流自然景观

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环境污染

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配套属性交通情况

★

生活配套

★

学区情况

★

社会治安

★

附加属性社会人文

★

区位形象

★

市场属性

强较强一般较弱无竞争产品竞争★工程介绍：古运河72号工程高新开展区，位于太湖大道与塘南路位置，毗邻目前人流集中的招商城。工程指标：总占地面积约11万平方米，总建筑面积约24万平米，容积率为2.06。东侧临招商城规划有商业、小面积酒店式公寓产品，内侧那么规划有高层、小高层、花园洋房多种物业。14土地价值研究〔73#地块〕73#地块属性类别权比细目

优

良

一般

较差

差综合（操作条件）地块属性土地级别

★

优势：地块基本平整，较好的入市条件与中等规模优势；临近政府极力打造运河文化概念；清扬康城个案的快速去化给予板块较高的期望与想象空间；短期公寓产品具备一定的差异条件与板块竞争力劣势：焦油厂的现状导致短期难以建立较高市场姿态入市自然景观

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环境污染

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配套属性交通情况

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生活配套

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学区情况

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社会治安

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附加属性社会人文

★

区位形象

★

市场属性

强较强一般较弱无竞争产品竞争★工程介绍：古运河73号工程位于南长区古运河南段延伸段，历史文化底蕴深厚，运河景观资源极佳；工程指标：地约20万平方米，总建筑面积近32万平方米，容积率为1.6。该工程将全面展现无锡江南水乡地域特色，打造为包括联排别墅、花园洋房、高层等业态的新中式风格的高档社区。。15土地价值研究〔71#地块〕71#地块属性类别权比细目

优

良

一般

较差

差综合（操作条件）地块属性土地级别

★

优势：较好的历史文脉现状；较为成熟的生活配套劣势：地块未平整阶段，入市条件较晚；清扬御庭的市场硬伤短期给该案形成比较；地块规模相对分散，不利于建立社区氛围自然景观

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环境污染

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配套属性交通情况

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生活配套

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学区情况

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社会治安

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附加属性社会人文

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区位形象

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市场属性

强较强一般较弱无竞争产品竞争★工程介绍：71号工程位于古运河文化街南段，占地面积约13万平方米，建筑面积约23万方，容积率1.8。工程资源：直面古运河景观资源丰富，紧邻金城路交通区位优势明显；周边有大型医院、超市等配套设施，社区环境成熟；基地内部有保存的老工业建筑遗产，历史文脉丰厚。工程开发：周期约3年左右。16策略思考土地价值研究〔核心价值的提炼〕中南路地块—核心价值：太湖广场概念；城市未来中心；城中心景观大盘；京杭运河“河〞文化73#地块—核心价值：古运河文化；差异化的建筑风格与产品规划71#地块—核心价值：古运河文化；保存运河工商的厂区建筑与城市开展轨迹；较强的地脉72#地块—核心价值：较高密度的居住片区及私营产业混商密集区价值＋17“文化地产〞的两种大盘营造开发模式文化地产“运河文化〞人文大盘71#/72#地块“城市文化〞城市大盘中南路地块核心思路开发战略：树立无锡一线地产运营商的形象高度销售战略：实现南长区住宅体系唯一品牌垄断者18核心思路同区域大盘差异化竞争策略案例研究[关键字]：开发模式、住宅[简介]：分析了万科在深圳坂田先后开发的3个工程，通过分析各工程的开发背景和开发模式及市场效应，最后总结出万科通过前期工程的成功开发，逐渐占领区域领导者地位，形成区域居住中心化和该区域的进入壁垒，对于万科企业在该区域的后续拿地和继续开展奠定了根底。19深圳坂田万科板块案例研究案例研究背景：从1997年到2024年，万科在坂田分批拿地，先后开发了四季花城、万科城、第五园，逐渐形成了独特的万科板块;万科板块占地近1平方公里，住宅总建筑面积超过120万平方米，而整个坂田，可开发土地面积缺乏4平方公里，万科已经占有25%的份额。万科无疑形成了区域的垄断者，具有区域话语权，通过造镇到造城的逐步发展确立了其在该区域的绝对领导地位。坂雪岗板块深圳坂田板块案例研究深南大道区位特点处于深圳郊区的工业园区周边内交通正在逐步改善良好的产业根底支撑政策导向下大力开展根底配套设施迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但在未开发阶段配套和人气明显缺乏万科四季花城万科城万科第五园案例20万科四季花城——万科四季花城系中最成功的产品线工程概况：区位：1999年，工程开发初期，本片区相对市区非常陌生，周边缺乏根本生活配套占地面积 373，900㎡建筑面积 544，000㎡容积率 1.45总户数 4700户,17000人产品类型 多层、小高层、洋房、联排开发周期 1999-2024年，分七期开发深圳四季花城上海四季花城武汉四季花城，包括无锡魅力之城万科最早在深圳开发四季花城，由于取得了巨大的成功，在全国各地进行复制，成为最成功的产品线，适用于城郊结合部的土地开发21四季花城开发理念——欧洲小镇组团围合型社区由建筑围合规划等根本构架单元组成，比起一般居住社区，更强调社区的强烈边界感与社区内部的邻里关系；针对根本生活的商业配套：个性特色商铺为主，另外配置休闲会所、儿童娱乐场所、缓跑径、烧烤场中心广场等休闲娱乐场所；工程的规划设计借鉴奥地利的建筑风格和传统四合院文化为根本主线，形成东西方结合的居住文化气氛；住宅的组团围合式布局，既保证了商业街开放式的商业气氛，又保障了住户的平安。学校、幼儿园幼儿园超市广场欧式商业街会所零星的商业四季花城规划：采取围合式建筑，组团式院落2223产品特点——创新的专利产品情景花园洋房，以及围合多层B.

情景房理念情景房设置于一楼,其功能可用作书房、茶室、客房等功能,位于客厅的外部,入口的旁边,和客厅及入户门厅一起形成半围合的首层私家花园。C.情景邻里单元理念层层退台的住宅和南入口的特别入户方式,形成多层次的邻里空间。楼梯的活动、露台的活动和宅间的活动相辉映，塑造更生动、更和谐的邻里生活。A.花园理念室外空间私有化,让每户拥有南向的私家花园或露台。独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延伸：一是露台没有顶盖区别于阳台更有花园感,二是和客厅相连并有较大的进深便于安排活动,三是半围合的设计使其拥有较强的私家感。2324开发节奏——小步快跑，稳打稳扎第一期第二期第三期第四期第五期第六期第七期时间1999年2000年初2000-102001-52001-102002-52002-9分期规模近12万M29万M25万M25万M25万M29万M28万M2物业类型85%多层普通住宅、兼有低层花园洋房、联排别墅配套规律首期配置：交通、教育、商业花城街，提供日常服务，主要以社区配套为主价格演变2800元/M23200元/M23600元/M23800元/M23950元/M24100元/M25000元/M2开发节奏符合市场容量的接受度和房地产开发一般规律：首期开发规模较大，前期一年推一期，后期一年推两期，有效保证项目的可持续发展。一期二期三期四期五期六期七期N24启动策略——足够的配套以及展示，以小博大启动产品多层——易于被市场接受的低风险产品；联排别墅——当时的市场创新产品，奠定工程的低密度社区形象；首期以容易被市场接受的多层与创新产品联排别墅启动，奠定低密度社区形象启动区配套以及展示欧式风情商业街：300米作为社区主轴，既起到展示作用，又解决了社区的根本生活配套需求会所：2000多平方米，包含了多种运动设施，如泳池、健身房等；配套绝对量并不一定很大，但充分的展示，使人感觉配套足够多商业街定位：欧式小镇商业街300米充分展示2526客户定位——适应性客户为主，在中心区上班的白领最初客户定位：由于万科最初判断深圳会有郊区化趋势，同时认为目前区域较偏，通勤时间本钱会高，朝九晚五的工薪阶层可能不会来，由于对区域和客户的不熟悉，万科将客户定位为不受生活限制，对环境重视的自由职业者实际成交客户：如城市白领以城区工薪阶层客户为主，包括被动郊区化的白领阶层，居家为主的客户，其特点是重视产品品质、居住环境以及生活气氛但经济承受力较弱。客户变化较小，后期开发逐渐扩大客户层面。内部客户：由于对区域的陌生，万科没有必胜信心，所以宣传内部员工去买，增加人气。置业者来源置业者来源：深圳主城区70%，龙华、布吉10%，香港和境外10%，外地5%，万科员工5%2627『客观性』被动式『主观性』3142产品效劳人文环境〔新进者〕〔品牌〕〔社会资源〕〔自然资源〕主动式万科四季花城核心竞争力——环境+产品产品+环境——客观性；典型的单一工程成功要素和高价楼盘的充分条件——表达“工程价值〞四季花城的核心竞争力：环境+产品环境：在外部资源条件并不具绝对优势的前期下，着重于内部景观的营造和展示产品：以创新产品联排别墅启动，迅速形成产品展示，以专利产品情景花园洋房，进一步提升社区档次与形象四季花城地产工程/企业的的核心竞争力矩阵2728万科城—沿袭四季花城的整体定位/核心竞争力上对其升级工程背景由于有四季花城的先期开发，万科从中积累了陌生区开发的经验，树立了品牌形象，四季花城也为万科城积累了大量客户群，其中有两类主要客户：换房客户和投资客户，即从四季去万科城换房的，以及在四季住，去万科城投资的；有四季花城奠定客户、开发经验以及品牌形象根底，万科以9.7亿高价击败所有竞争对手在坂田拿到第二块地，成功的建立了进入壁垒，确立区域话语权；工程位于深圳市坂田坂雪岗工业区，邻近华为基地；地处关外，各项根底设施配套匮乏，人气严重缺乏工程简介区位：万科城位于深圳龙岗布吉镇坂雪岗工业园区内，自驾车通过梅观高速可在15分钟内到达市中心规模：占地40万平米，总建面43万，容积率1.1，3万平米的配套，车位比1:1，一期总户数：726户上市时间：2024.10形象定位：大型TOWNHOUSE亲地社区，田园牧歌般的休闲生活主要产品结构：Townhouse、宽景house、情景花园洋房、透天小高层、LOFT主要户型：4房、3房2829万科城规划——造城方案景观轴：三山两涧一平地〞的土地格局自然形成了片区组团和社区主轴，主轴沿线将广场、商业街、会所、前庭水景轴、绿轴串联。广场和街道：哥伦布广场与毕加索大道对社区外开放，聚集周边人气，进一步带动社区商业的开展。组团封闭式管理：两大组团，组团之间开设一条市政道路，与外界形成开放性衔接，将大型商业中心、幼儿园、学校、会所、泳池都沿开放性道路布置，社区居民从社区的任何一个地方，都能实现5分钟步行距离遵循“公共空间优先〞原那么：首先把社区内的公共区域规划清楚，然后才围绕公共区域去布置房屋共分4个邻里单元，每个单元都实现了居住、购物、娱乐的“多样化〞强调街道的多功能性，多数采用“机动车道+非机动车道+绿化带+人行道〞模式，社区内道路网密度较高，住户可选择出行方向增多开放式广场九年制学校；幼儿园宽景house情景洋房商业中心；LoftTOHO小高层29万科城产品展示——形象拔高与升级以Townhouse、花园洋房为主；30产品形态逐渐走高——透视万科城开发战略和开发节奏的变化产品类型透视开发策略一期产品的不同局部展现了不同的功能：商业中心弥补躲避配套缺乏；景观中心实景展示，提升品牌一期产品的类型组合上可谓恰到好处，既控制了风险，又为后期开发创造条件。二期的产品定位明显走高，低密度产品所占的比例明显增加，第一期工程的品牌塑造和带动启动至关重要的作用；时间轴2024—2024第一期7个月第二期7个月第三期2024—20242024.6—占地12.3万㎡建面11.2万㎡容积率1.1共637户 用地面积9.8万㎡计容积率面积10.2万㎡容积率1.04 共750户三期将分为两局部一局部在二期南侧另一局部位于学校北侧分期规模物业类型联院TH、宽景house、情景花园洋房联院TH、宽景house、情景花园洋房、多层、小高层价格演变6000元/平米6500元/平米配套风情步行街、小学开学、肯德基开业7000元/平米中心景观展示、中心商业联院TH、宽景house、情景花园洋房、多层、小高层商业街全部营业，会所年底开放、幼儿园春天招生产品类型一期物业比例二期物业比例联院townhouse

6.80%100套17.50%townhouse43套40套宽景house123套19.30%184套23.00%情景花园洋房305套47.90%370套46.20%多层-

26.00%106套13.30%小高层166套-

loft89套

合计81516㎡101889㎡

容积率1.1

1.04

8000元/平米31启动区产品丰富——Townhouse统领多类型产品组合Loft户型：1房1厅2卫面积：68+20(送)M2特色：公共区、私密区完全别离，客厅开阔小高层户型：2-4房面积：70-125M2特色：底层送入户花园TownHouse户型：4-5房面积：220-269平米特色：户外开放式厨房及地下室宽景House户型：4-5房面积：137-205M2特色：超宽向阳面，送地下室花园洋房户型：2-4房面积：70-130M2特色：底层送入户花园Loft宽景houseTownhouse花园洋房小高层32客户升级——四季花城的客户到万科城换房或投资带动客户升级二期客户来源和一期相似，城区关外客户比例增加万科城客户升级特点：从被动郊区化小白领为主的客户，开展到以中产阶级为主的客户群，客户层面逐渐扩大四季花城的开发为万科积累了客户经验以及忠诚客户群，万科城建好后，有许多万科的跟随客户，四季花城的房主到万科城换房或进行投资，这拨客户成功地带动了客户升级。万科城一期客户来源：观澜、龙华、布吉的小厂主、小老板占30%，新天下和华为占约20%，万科老业主15%万科员工5%，市区关外等30%

33万科城配套升级：从社区级配套升级为城市级配套万科城:注重商业街情景营造，资源展示，区域级配套结合城市功能;区域级商业租售并举，开始少量自己控制，社区逐渐成熟后全部销售四季花城社区级配套：沿街商业共113家〔未售16家〕，总面积7000平米。社区商业纯粹满足社区内需求，主要业态为日常效劳、家居类以及日常购置类四季花城：社区级商业纯粹满足社区需求，商业主要自己经营四季花城的欧式小镇商业街万科城•风情步行街——社区LIVINGMALL万科城•风情步行街位于万科城的西南部，定位为社区LIVINGMALL，即“全生活广场〞是集文化、度假、休闲、娱乐、购物等多功能为一体的综合性街区商业建筑面积３万平方米，一期2.2万平方米，餐饮占到1.1万平方米；二期0.8万平方米34『客观性』被动式『主观性』3142产品效劳人文环境〔新进者〕〔品牌〕〔社会资源〕〔自然资源〕主动式万科城核心竞争力——环境+效劳环境+效劳“区域价值+品牌〞——主动式/客观性不仅表达“创新价值〞，更表达“区域价值〞环境：注重园林景观打造，保存三山两涧原生地貌，营造广场、人工湖、湿地、热带植被和沿线水景等多重景观效劳：万科在坂田区树立了形象和品牌万科城地产工程/企业的的核心竞争力矩阵35万科第五园——实现品牌溢价工程简介：位置：坂雪岗片区南部，东邻坂雪岗大道，北与雅园路相接占地面积22万平方米，建筑面积25万平方米，容积率1.14，总户数约2500户。分3期2年开发，先期开发142072平方米(含4000平方米商业面积)，容积率1.0产品形式:townhouse/情景洋房/多层一期2024年10月开工,2024年7月开始销售背景介绍：万科第五园与四季花城、万科城共同建立和强化万科在坂雪岗区域的主导者地位；利用产品的创新和提升实现区域价值的的突破性增长；结合文化因素，将营销层次拔高36第五园开发理念——“骨子里的中国情结〞一期产品户型保持比片区内同类别产品偏小，到达控制总价和实现差异化竞争工程主打“骨子里的中国情结〞，在建筑形式上对于中国传统建筑形式进行创新式的扬弃和利用，为建筑融入了文化的理念，在产品形式和营销理念上全面超越片区内部工程价格入市价格采取较为稳健的策略，以区域平台价格11000/5500元的单价入市，对于聚集人气和获得市场认可非常重要内部强调“院〞的作用色彩渲染“素〞的意味环境营造“幽〞的气氛

产品配比物业类型户型面积(m2)单价套数销售情况Townhouse180－2401100050多套基本售完合院TH宽景洋房120-150550080多套多层75-1005300200多套37产品进一步升级——在建筑中注入文化因素现代中式保存老院子中式风情商业街建筑在院落里传统居住特色——高墙、冷巷、影壁联院别墅围院别墅3839第五园客户特征——产品收藏，三宅一生第五园成为万科在打造四季花城小镇、万科城之后的第三个居住之“城〞。万科在坂田片区成功运作，其忠诚客户将一生中所拥有的三宅，随着万科四季花城、万科城、第五园的先后建成，成为一生之城一生三宅：供居住用的第一居所收入提高后换房的第二居所投资和产品典藏的第三居所四季花城万科城第五园年轻白领为主的客户收入丰富后的中产阶级客户投资和收藏客户增多值得收藏的第五园作品39『客观性』被动式『主观性』3142产品效劳人文环境〔新进者〕〔品牌〕〔社会资源〕〔自然资源〕主动式万科第五园核心竞争力——人文+效劳“人文〞要素需要积累，是领导者品牌的标志。第五园“骨子里的中国情结〞恰如其分地将“产品〞导向了“人文〞人本主义；需要积累，为领导者品牌的标志，主流品牌开发商竞争要素万科核心竞争力：人文+效劳这是区域性品牌模型，地段品牌增值性高；一旦形成核心竞争力，很难被模仿和超越万科第五园地产工程/企业的的核心竞争力矩阵40四季花城万科城第五园被动郊区化小白领，城区工薪阶层，还有部分万科老客户及其员工瞄准产业客户，从收入较低白领阶层扩大到中产阶级三宅一生，进一步扩大客户层面，投资和收藏客户增多多层、花园洋房宽景house、情景洋房、townhouse、loft多层、合院HF、宽景洋房生活配套，社区级配套资源展示，区域级配套结合城市功能成熟社区配套客户层面扩大产品档次升级

配套全面升级案例总结

从产品立势到实现品牌溢价，万科成功打造城市新一极产品立势形象升级品牌溢价小镇起步，依靠产品，小步快跑，稳打稳扎造城，扩大规模，产品竞争力升级，拔高形象，积累品牌优势玩味纯粹文化，实现品牌溢价，将“产品”导向了“人文”角色升级对深圳人而言，坂田万科城系除了工程数量和品质的迅速提升外，更核心的表达是城市化格局下城市空间、居住模式和生活方式的蜕变和全面升级。41战略定位中南路工程80万㎡〔约〕73#71#32万㎡23万㎡72#24万㎡产品立势形象升级品牌溢价品牌占位/多产品路线/客群错位/形象区别09年5月10年9月【73#】11年5月【71#】11年9月市场形象城市大盘人文大盘文化地产概念产品差异花园洋房、高层公寓合院洋房；创新高层院馆宽景联排、水景洋房酒店公寓客群错位城市精英中产阶级知本新贵上产阶级工商蓝领私营业主品牌溢价品牌占位品牌延伸品牌回归城市价值担纲者注：九龙仓工程战略定位更多应注重考虑的是多地块角色的互补与开发节奏的把控；考虑产品线的错位与增加建议对72#与73#地块分开考虑，建立各自形象为利。推盘建议42读73号工程定位。

精准解工程认知

区位认知

竞争认知43跳跃式城市开展，区域迎来爆发时机南拓北展开，东联西优，拉开了城市开展的界面以太湖广场为核心的新城市中心的地位显现区域认知44地段价值较高，缺乏区域价值塑造扛旗者南长，从距离上更接近新城市中心，但传统认知的重污染制造业、化工业地块，是无锡的居住“生地〞目前市场单一工程规模小，开发者外乡，缺乏区域价值塑造引领者太湖广场南长板块区域认知45古运河畔，政府“文化休闲旅游〞定位古运河，中国古代灿烂文化最丰富的长廊、博物馆和百科全书政府将通过住宅和根底设施建设，以及城市功能载体建设，不仅保存“老无锡〞原有的人文风貌，亦成为唤醒千年文脉历史的热土。区域认知46南长未来新城市中心的价值高地有价值可重塑，有责任需肩负，有历史须遵循区域价值挖掘：47工程认知板块景观时/势规模九龙仓48板块—未来的城市核心区工程认知扩张：崇安区、南长区与局部新区在内的新中心城区；南移：中心城区的核心区由过去的解放路环线，逐渐转移至太湖广场；升级：以太湖广场为核心，城市中心的规划、功能、配套及面貌都将得到大幅度提升。49景观—运河孕育着吴文化情节工程认知吴文化根植于无锡人的骨子里自有运河起，无锡先民就傍河而居，因河设市，以河为生。古运河，孕育了独具特色的江南运河水乡文化，50工程认知景观—运河孕育着吴文化情节自2024年起，一年一度的吴文化节是无锡人“传承吴地文明〞的重点表达51工程认知时—居住生地，传统效劳业南长区，传统工业效劳区，居住环境亟待改善，居住理念需要倡导从区街经济、工业经济的兴盛；到民营经济、第三产业各领风骚的生动局面；到如今各大品牌开发商进驻，打造现代效劳业新地标，这需要时间的见证，更需要开发商的可持续开展观的支撑。52工程认知势—文化熟地，政府持续打造政府气势手笔改造，延续古运河的千年记忆千年古运河，百年工商业是南长区最值得骄傲的历史文化遗存。近年来，政府加快修复清名桥历史文化街区，努力重现“江南水弄堂、运河绝版地〞盛景和再现新兴产业开展的繁华辉煌；同时1.2亿投入培育文化创意产业。53工程认知总规模—150万㎡，气势恢宏太湖广场九龙仓·时代上城古运河72号工程古运河71号工程古运河73号工程四地块，150万方均位于无锡市南长区，多工程联动开发，推动区域整体开发建设。73#地块，将在在统一理念的指导下，整合各项资源，并通过营销和效劳实现其市场价值。54九龙仓—区域开发集成商工程认知

致力于倡导全新的居住理念和生活方式——使命感；

150万方的开发总体量——大手笔；面临无锡大城市格局，对新城区的竭力建设——开拓者；55在区域处于上升通道的背景下，作为城市的建设者，不仅仅是造房子，更应以“开发集成商的气魄〞和“创新精神〞，顺应政策，融四地块之大气魄，倡导全新的居住理念！工程价值提升：56竞争惨烈的红海竞争认知大区域内竞争个案众多，品牌开发商、外乡开发商各占半壁江山；且在产品上均以90㎡左右两房，130㎡以内三房销售较好，随着面积的增长，销售速度明显递减；而73#地块40％的90㎡以下的房型，如何从众多工程中脱颖而出？无锡世贸中心万豪国际公寓朗诗未来之家金域蓝湾仅仅是贩卖产品，还是生活方式？57纯西式&纯中式的竞争已空前剧烈，开创价值创新的蓝海势在必行竞争惨烈的红海竞争认知绿地波士顿公馆朗诗未来之家古韵坊江南坊纯西式纯中式58消费意识的唤醒竞争认知随着经济开展，无锡人的吴文化影响释放，消费意识逐渐显露，开始对房地产一味复制欧美建筑及生活方式等做法开始反思。西方建筑的过渡开放，与中国人注重私密不符；西方空间大而化之，与中国人几世同堂对空间要求大相径庭；……传统吴文化根植于无锡人心性之中，对西方文化的躁动，或许只是迷茫的宣泄消费者呼唤更适合东方人的居住空间。59产品及居住理念的同质化，将是73#地块所必须躲避的，我们的目标是塑造一个旗帜鲜明的品牌，倡导建筑审美和消费美学，形式和功能的完美和谐，赋予产品附加值，作出东、西方的有机融合，以及行业资源和生活资源的整合。竞争激发创新：60推导工程定位竞争惨烈的红海，渐醒的消费意识开创不同于简单意义的西化&中式的更适合居住的空间有“融〞乃大竞争认知区域价值支撑工程高端定位〔新城市中心，古运河〕区域认知九龙仓品牌，150万方的总开发体量，同时处于上升通道的区域环境，支撑工程产品创新，并融入新的生活理念工程认知61各有其美，各美其美；美美与共，天下大同——费孝通“美美与共〞即为融融：融洽，融彻融东方人居习性，私密性，回归与自然亲近，与传统文化亲近；融西方建筑结构形式、空间尺度、光线变化、材质，及现代化的居住境界。表述工程定位62以人为本/摆脱建筑的形式主义/遵循东方人居住习惯/现代化的生活理念/西式手法、东方意境融合的——城市中心·东情西韵·现代人文院落！工程定位63区域案例剖析客户认知64周边工程客群特征周边工程购房人群年龄根本在30-50岁之间。购房人群以无锡本地购房者为主。客户认知65周边工程客群特征本地客群主要来自南长区，其次是新区和滨湖区，其他区域客群相对较少。购房人群职业以周边的教师、医生、和居住在此的私营业主为主。客户认知66万豪国际公寓成交详情成交客户根本面分析成交特征总结未成交原因分析客户认知67南长、崇安区客户为购置主力1、忠实地域情结——购置人群主要来自南长区，崇安区。可见无锡购房人群对于地域要求较为明显。2、湖滨区及郊区的强大购置力——大户型客户中有近一半的客户来自于新区或者郊区。成交客户根本面分析客户认知68私营业主表现强购置力成交客户中58%为私营业主，表达了该职业群体为目前无锡高端消费的主要群体。而公务员和企业高管总占比到达30%.说明南长区区域还是被强购置力的消费人群所认可。成交客户根本面分析客户认知69投资需求较小从投资置业所占的比例来看，可见目前无锡市场投资客户比较谨慎，由于市场风险进一步加大，高端市场投资需求将被进一步压缩。成交客户根本面分析客户认知70大户型产品去化有限成交客户根本面分析客户主要意向目标为小户型的两房，对于此类高端物业小户型的去化速度较快，而180㎡左右的大户型由于总价较高，对于客户购置力要求相对高，去化速度极为有限.这也说明无锡高端市场对于大户型高层类产品有一定的抗性。客户认知71大户型成交特征总结成交特征总结182㎡大户型成交特征理想的地段和高层的景观面是客户考虑的主因。改善性需求为主，且对位民营业主家庭，家庭年收入在50万以上。对低层大户型产品表现出抗性，认为大户型必须具有良好的景观面，楼层区间集中在中上层。客户区域来源比较分散，较多郊区企业主有在该区域购房的打算。客户认知72中户型成交特征总结成交特征总结149㎡中户型成交特征该类户型是企业高管和公务员购房人群主要选择的户型。对总价有心里底线，普遍认为不应该超过150万。且对于产品细节提出很多意见，购房态度较为谨慎。同样对低层产品表现出抗性，楼层区间集中在中上层。客户高学历人群比重较大，倾向于生活的便利和舒适性，对白天日照条件要求不是非常高。且十分讲究私密性。客户认知73小户型成交特征总结成交特征总结113㎡小户型成交特征此类户型由于性价比相比照较高，且总价压力相对小，因此去化速度较快。购置人群分布较为分散，且婚房用途和投资用途皆集中在这个户型段。对于低层没有太多抗性，注重夜晚环境静谧程度的客户较多。对于产品细节要求更高，比较注重后期的物业管理，景观维护等。外地客户集中在此户型段。客户认知74目标客群演绎是更是精神新贵。。物质新贵75

年龄35-45之间。有一定财富积累。

别墅客群以私营业主、公务员、高管和核心技术人员为主。

公寓客群以南长区、崇文区、滨江区本地居民为主。

追求财富后开始追求生活品质与品味。

时尚，同样追求内心深处对传统文化迷恋。

对事物有独到看法，不愿随波逐流。

有传统大宅门居住情结。目标客群特征描述。。。。。。。。76财富榜知本家创富阶层新儒商中坚力量。。。。。城南新贵77城南新贵居住需求描述。物质?精神。收入，学历。

精神?物质。身份感，地位感。

东方?西方。喜欢却又迷失于西方，实际上对东方的了解要大于西方，如将西方纳入东方那么又引为自豪

文化认同?社会认同。对于文化身份的认同远高于对于社会身份的认同。

小院?大宅。不以空间大小论富贵，而以宅院情趣谈享受。

价值?价格。值得一品再品的，才是价值所在。

。。。。。。78前文对73和71号地块的差异化定位，最终就是为了客群错位，竞争错位。客户认知71号73号资本主义内心富足自我审美观强烈崇尚西方生活理念对传统文化向往享受生活拥有决断力更直接的表达个人的喜好容易被感染知本主义年龄：35-50岁30-45岁学历：各类学历比例均有高学历比例较高职业：私营业主较多企事业人员为主来源：外区域比例较大以南长去、崇安区比例较高需求：改善与享受为主首次置业与改善型比例接近71号与73号地块客群错位79一次居住体验。现代中式的产品价值提升策略之空间营造

规划

户型

公共空间

80沿古运河T型排布3层联排别墅，户型面积在220-240㎡占比2%特色分析——大体量、多产品、组团院落、L型轴线沿中轴线南北排布5层花园洋房，户型面积在160-190㎡，占比6%沿中轴线西侧排布18层院宅公寓及32层景观公寓，户型面积在90-140㎡90以下占比46%100~140占比46%工程根本经济技术参数占地面积：19.2公顷容积率：1.65建筑面积：316950㎡住宅建筑面积：305950㎡公建建筑面积：11000㎡受40/90政策限制

规划81优化联排布局：在开放式景观主轴一侧摆放联排，私密性及组团感不强，建议调整优化方向1——提高绿地空间的利用率优化院落布局：通过围合方式的不同，将这些游离的绿地空间引入组团院落内部，中式围合的精髓之所在，提高利用率。在景观中表达纯粹的中式院落理念：西式住宅院落布局与中式住宅院落布局的最大不同在于前者是“院包房〞后者是“房包院〞。一是内向形的，一是外向形的。房院房院西式中式

规划82规划优化方向2——改善公共空间功能性因为要围合成组团院落，设置了多处连廊及大型连接体，加强这局部空间的功能性并有效控制连接体所增加的本钱，业主才会为这个“围合〞的理念买单。优化商业布局：环境质量要求较高的洋房区域排布底层商业，建议调整职公寓地块。优化连廊布局：建议有效控制连接体体量。

规划83

规划规划优化方向3——适当与71号地块错位物业种类公寓公寓公寓公寓花园洋房联排别墅户型面积段90㎡100㎡120㎡135㎡160-190㎡220-240㎡配比46%13%15%17%7%2%73#地块R=1.6物业种类公寓公寓公寓花园洋房花园洋房联排别墅户型面积段90㎡90-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-230㎡配比40%7%30%13%3%7%71#地块R=1.8vs91%

因产品类型同质化面积段同质化建筑风格同质化客户选择不具唯一性总价重叠企划形象难以区隔果客户同质化严重造成直接竞争84

规划规划优化方向3——适当与71号地块错位鉴于71#地块位置距离主干道较近，同时开工周期相对较晚，建议走较相对高段大户型路线。建议71#地块调整配比：1、取消花园洋房〔减少产品类型〕2、高层做足容积率，尽可能增加别墅3、别墅产品面积做到250~300的双拼别墅〔比73#别墅面积有所提升〕4、公寓将90户型通过拼户，做成170左右的大平层舒适户型5、建筑风格上，建议71号采用更多中式细节，而73号相对偏现代时尚感解决方案：85希望在下一步深化设计中优化如下内容：增加创新户型，通过布局位置的不同适应多种客户需求端套户型单独设计，有效利用景观面，舒适度及面积均优于中间套在规划排布允许情况下把一定量的120~130户型做成二梯二户户型通过空中花园等手法提高产品附加值优化方向1——高层公寓增加高附加值空间设计院方案

户型86希望在下一步深化设计中优化如下内容：改变规划中的丁字形布局，为不损失面积，可增加为6联，户型面积适当放大。注意私密性的提高：利用坡地设计增加私密性。集中地下车库，每户可直接停车入户，每户2个车位设计优化方向2——联排布局增加私密尊贵感建筑面积：217㎡设计院方案

户型87希望在下一步深化设计中优化如下内容：一层尽量做足庭院面积，送成品庭院由于没有电梯，三~四层注意控制面积，增加卖点：面积适中，房型紧凑是中间层的优势，但缺乏亮点也是其劣势，建议利用赠送不计算面积的露台增加卖点，面积尽量大于普通阳台的感觉，做到20~30㎡，顶层解决竖向交通的问题：尽量控制在五层之内，如做六层，可参加电梯的设计或做五层复六层的复式户型。优化方向3——花园洋房加强“情趣化〞的居住体验四层建筑面积：164㎡三层建筑面积：171㎡一、二层复式户型建筑面积：178㎡，188㎡设计院方案

户型88附加值高：北阳台以入户花园的方式呈现，面积算一半，结合花池巧妙设计，花池全部赠送功能全面：南阳台连接客厅，同时设有洗衣机位置全南房间+三个南阳台：南向二间卧室加一间客厅，采光极佳罕见的小户型拥有三个阳台的设计，弥补了中间套通风差的缺点。利用端套景观面：在打进深的情况下，将客厅布置在中间，开向西侧湖面，转角270度看风景。公寓增加附加空间解决方案1270度观景窗＋附赠大露台建筑面积：90㎡参考方案

户型160.24117.80104.50㎡894/2/2＋空中庭院＋270度观景窗＋附赠大露台＋双入户建筑面积：161㎡〔实际使用187㎡〕空中庭院示意空中庭院公寓增加附加空间解决方案2参考方案

户型90四层建筑面积：89㎡三层建筑面积：115㎡4500露台：20㎡露台13㎡40004500露台10㎡露台16㎡赠送面积统计一层二层三层四层五层20（花园）80（地下室）15（花园）63（地下室）25（露台）13（北露台）20（南露台）10（北露台）16（南露台）40（屋顶花园）100㎡103㎡33㎡26㎡40㎡空间情景化解决方案：层层退台增加空间情趣性的同时，有效控制了中间层面积，拉大与底层/顶层面积差是解决中间层卖点少，难去化的关键方法。花园洋房户型空间情景化解决方案1参考方案

户型91五复六层建筑面积：214㎡入户花园7㎡客厅挑高8700露台9㎡露台8㎡空间情景化解决方案：空中复式类别墅设计带电梯的顶层复式做高舒适型大面积产品，通过大面宽，挑高客厅，舒适主卧套房的设计增加空间情趣。顶层复式空间示意图花园洋房户型空间情景化解决方案2参考方案

户型92优化方向——打造五重景观大堂入口大堂观景步廊车库大堂电梯厅大堂标准层大堂

公共

空间93利用架空层\入户大堂\连廊设置泛会所局部公寓楼用风雨走廊相连，每个组团之间建造一个城市庭院的小型室内空间，将会所的局部功能融入到组团间去，与住户和景观更进一步结合。公共空间——营造互动、可交流的泛会所图示区域可作泛会所空间

公共

空间94泛会所旨在突破那种“四壁合围〞的传统会所概念，充分挖掘“泛〞的内涵，将空间延伸至社区每一个角落。公共空间——营造互动、可交流的泛会所水岸会所生活会所园林会所健康径喷水池广场水岸步廊商业街游泳池长者俱乐部餐厅艺术交流中心球场超市健身房风筝园鸽子广场烧烤场垂钓台儿童乐园露天咖啡馆功能设置：

公共

空间95特色分析——现代材质与中式元素的完美结合多样的材质穿插，中式元素的现代演绎。

外观

造型96优化方向1——合理控制玻璃幕墙的使用范围玻璃幕墙用在本案中使用彰显华美大方，但大面积用在住宅墙面上会产生如下问题：反光造成光污染。多数不能开启，通风差。能耗大，本钱及日后维护费用高。建议在必要的景观位置并在非卧室等私密性要求不高的区域有效使用玻璃幕墙。视线方向幕墙尽量结合住宅观景一侧墙面设置

外观

造型97产品价值提升策略之景观营造提纯。东方园林之美

东方主题元素

院落

古运河

98与自然的融合，与人文的协调让18层以上的高度，亦能拥有多重藏风纳景的围合庭院一条L型大动脉串连起各个独立组团院落，建议优化方向：表达文化艺术所带来的平淡、典雅、自然、亲切；以“琴棋书画〞、“梅兰竹菊〞、“亭台楼阁〞为主题的小区组团景观；景观99景观优化方向——增加东方主题元素风格定位为现代中式园林，注重艺术意境的创造,而非照搬古典园林的外形。增加东方主题元素来实现。以陶板名画、浮雕、书法作品作为浅水池的池底。水中的荷花、墙面上的浮雕或者书法作品，并配合灯光和喷泉，营造一种安详、深邃的意境。东方主题元素100水中的汀步给人良好的凌水而过的感觉，石质磨盘形的汀步不仅稳重可靠，还能与中国传统文化相契合。混泥土仿木地坪连通了组团空间，创造了优美的地面景观。如果辅仪书法加以修饰，不仅增强园林艺术效果，也极好的衬托、渲染本工程文化艺术气氛。使住户在散步时也能体会书法艺术的深邃。景观优化方向——增加东方主题元素东方主题元素101组团院落由连廊为围合而成“墙上的中国〞优化方向1——增加组团院落的人文景观院落102围合式的情境院落建筑与建筑间，院落与院落间，建筑院落内部间围合出情趣绿化空间优化方向2——打造私家情境院落院落103私家院落以“成品庭院〞形式交付优化方向3——提高私家院落的交付标准庭院内入水，配备小水景，表达自然的一面一层庭院及空中庭院用实体矮围墙分隔，加强隐蔽性同时考虑景观的邻里共享院落104景观优化方向——打造古运河沿岸景观河岸改造前河岸改造后示意河岸位置沿河岸提供可供漫步的人行道，多样化、方便的配套设施；河岸的处理以多变化和亲水的手法为主。运河段105一方天地，直指内心取。产品价值提升策略之样板营造

售楼处

样板体验区106内部空间营造写意中国风颜色稳重和内敛青灰砖墙仿古灯中国画绿色植栽贵宾室影音室洽谈区接待台售楼处107全程不同节点关注客户感受院墙外的植被景观渐趋自然缓和客户的心态水景的加入成为秩序与自然的过渡宅间近人尺度的灌木花卉给客户心理上的减压入户的处理温馨、私密使客户最限度放松自我入口，眼前一亮内外界面分明，项目与周边环境形成巨大反差：展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感染客户样板区108联排别墅装修标准3000元以上，洋房装修标准2000元以上；联合顶级设计师、家私商、家饰商、艺术商联手打造样板房，如意大利达芬奇家居、法国爱舍家饰、写意空间甚至其他著名卫浴、家电品牌商等。打造具有东方底蕴样板房样板区109九龙仓无锡南长区地块

案名提报方案一110九龙仓•融城111融城112民族精神缩影，成就华夏过去、今天和未来！融113融，华夏民族繁荣之道。古有君王广纳良言，共襄盛世；今有举国共进，借鉴世界各国珍贵经验。汲取精粹，融会贯穿，为我所用！中国智慧成就今日华夏民族。中华五千有“融〞乃大融，华夏民族团结之道。古有桃园结义，歃血赢天下；今有众志成城，共抗天灾。水乳交融，共进共退！礼仪道义成就今日华夏民族。之精神，植根中华，深入无锡！因此，有了今天富足、人文、璀璨的无锡盛世！融Classic114无锡千百年来，无锡一直延续着外柔内刚的性格和滴水穿石的坚韧，以开放和包容的态度，形成了独特的无锡文化——“相融并蓄、内外兼修〞。“融〞的精神，从古至今，贯穿无锡始末。淋漓尽致地发挥着作用，又在新旧文化中淋漓尽致的得以表现。素有“太湖明珠〞之美誉，是一座具有三千年历史的江南名城。早在春秋战国时期，已是当时的经济、文化中心，孕育了许多文人墨客，至今仍保存着众多的历史遗迹。今天的无锡，融45个少数民族于一体，汇佛教、道教、伊斯兰教、天主教、基督教五大宗教为一城。

Classic11573号、72号地块、71号地块时尚简洁的外立面、国际智慧的规划设计，同时具有鲜明的地域传统文化特色、和中国古典文化为共性的参数背景，这就是对“融〞的最好诠释。融