某地块初步定位及规划产品建议方案

平谷区马坊镇地块初步定位及规划产品建议北京中原住宅部技术中心Beijing.05.2024核心问题：如何面对目前市场环境？如何面对未来竞争？如何最大限度降低风险，实现快打快销？如何实现价值最大化？产品定位面临的问题报告思路政策背景产品规划建议市场定位产品定位规划条件外部因素内部因素市场竞争空间及定位关键点项目定位客户定位微观市场交通条件宏观市场周边情况1234市场情况本体分析工程定位产品建议方案架构

政策背景Part1市场情况2024年1月26日新国八条2024年2月16日京十五条2024年3月29日北京调控目标出台2024年4月27一房一价细那么出台2024年10月始存款准备金率持续上调党中央领导温家宝、李克强等屡次表示将调控进行到底严格限购，提高二套房首付至60%，停止发放第三套房贷款提高限购标准，京籍已有一套住房家庭，限购一套；外籍无法提供连续五年社保及纳税证明，限购目标：稳中有降多名知名开发商被点名，执行力度严格例如：绿地、中铁建等11家2024年10月20日、2024年12月26日、2024年2月9日、2024年4月6日目前我国大型金融机构和中小型金融机构的存款准备金率已经分别高达20.5％和17％的历史高位。时间政策核心内容市场情况——政策背景未来政策将从严、从紧，导致一定时期内主力购房客户以刚需首置首改客户为主

总体概述Part2市场情况平谷区域介绍平谷住宅整体概况区域客户概况市场情况——区域介绍平谷区平谷区马坊镇马坊镇是平谷区西南的大门，距北京建国门50千米，到首都机场35千米，面积44平方千米，总人口2万人。平谷区地处北京、天津、河北三个省市的交界处，环渤海经济圈的中心位置。平谷区位于北京和天津两大中心城市之间，北京的东北部，天津的西北部。西距北京市区70公里，东距天津市区90公里，是连接两大城市的纽带。全区劳动力总数为18万人，汉族占全区人口的95.6%，满、壮、蒙、回、彝、苗、土、瑶等少数民族占总人口4.4%，人口密度每平方公里400人。2024年平谷区辖2个街道办事处、14个镇，2个乡马坊工业区——未来平谷开展的依托产业是北京市十六个市级工业开发区之一.依托首都政策资源优势和平谷区位环境优势，重点开展临空现代加工制造、生物医药、新型建材及印刷、包装等都市型产业。目前区内固定投资总额达11.6亿元，预计明年上半年将全部建成投产，届时可年创产值18亿元，实现利税2.2亿元，安排就业人员8000人市场情况——经济开展区域经济开展背景——2024年平谷区宏观经济情况项目平谷区北京市工业总产值（现价）192.4亿元社会消费品零售额82.4亿元税收总额41.6亿元财政收入40.1亿元2353.9亿存款余额273.6亿元

贷款余额104.5亿元农民居民人均现金收入12036元13262元城镇居民人均可支配收入23606元29073元〔数据来源：平谷区政府网、北京2024年国民经济和社会开展统计公报〕由上表可以看出，平谷区的财政收入较北京市总体水平差距巨大，但农民居民人均现金收入、城镇居民人均可支配收入与北京市平均水平差距不大，说明平谷居民有一定支付能力。市场情况——住宅整体概况2024年1月——2024年4月整体供给2024年6月、9月、11月为集中供给期，其中，9月供给量最大，到达6万平米以上从各城区供给上看，平谷区一年半内供给量102024平米左右，占总体供给量的1%住宅供给量有限，住宅产品较为稀缺各城区2024-1月-2024-4月〔含〕住宅供给面积〔平米〕平谷2024-1月-2024-4月〔含〕住宅供给面积〔平米〕市场情况——住宅整体概况2024年1月——2024年4月整体成交平谷从2024年1月至2024年4月由于供给量少，因此成交量不高，仅在2024年10-11月供给量较大时，产生成交顶峰从各城区供给上看，仅次于延庆县和东城区，一年半成交10万平米左右，占总成交量的0.08%成交量与供给成正比，区域供需平衡各城区2010-1月-2011-4月（含）住宅成交面积（平米）市场情况——住宅整体概况2024年1月—2024年4月整体价格涨幅从2024年9月腾龙源城上市，区域均价开始超万，目前市场价格以达1.3万/平米以上从各城区供给上看，平谷区成交均价处于最低，成交均价在7000元/平米左右一年半，整体成交均价较低，2024年9月起，进入万元时代市场情况——区域客户概况区域客户构成，以本地地缘性客户为主，其中，本地拆迁户、开发区职工和本地公务员占绝大局部比例，其他为本地大学教师及本地生意人少量北京区域投资客，看重平谷价值洼地，区域外无法承受高房价的挤压外溢人群，看重平谷较低房价以及优良的自然环境，前来购房、养老市场情况——结论供给量少，成交量与供给量成正比，说明该区域对住宅需求空间较大；目前价格已经到达1.2万/平米以上，未来随着市场不断完善、品质不断提高，释放购置需求，价格拉动空间极大主力客户以地缘性客户为主，且具备一定的经济根底，对居住产品的更新换代具有强烈需求在售市场分析Part3整体供给主力户型及价格销售及客户情况未来供给市场情况市场情况——整体供给路兴旺达嘉园紫贵庄园腾龙源城建筑设计同质化严重，落后，毫无特点平谷主要在售以普通住宅为主，目前尚无别墅工程在售市场情况——整体供给项目名称建筑形式建筑面积（㎡）容积率总量（套）销售状态路兴旺达嘉园塔楼、板塔结合661942.1269在售紫贵庄园板楼,塔楼1507762.381247尾房腾龙源城板楼、板塔结合、高层750541.5639尾房目前平谷在售工程较少，且多是集中在平谷市区内的老工程，接近尾房，市场供给量较少；平谷在售工程以普宅为主，建筑形式相对较老，密度较高，中低档工程为主，根本以满足区域内客户首置和首改需求。紫贵庄园路兴旺达嘉园腾龙源城平谷区在售项目马坊镇关键词：供给量少，中低档产品，产品形式落后，同质化严重市场情况——主力户型及价格项目名称主力面积（㎡）均价（元/㎡）总价（万/套）路兴旺达嘉园124平二居，144-150平三居13000161-195紫贵庄园96平二居，96-139平三居，149平四居13000115-178腾龙源城90平二居，130平三居16000108—132平谷在售住宅产品面积集中在90平米两居和120-140平米三居，产品面积较为宽松；目前在售工程集中在平谷中心，价格区间在13000元/㎡-16000元/㎡；主力总价集中在150万—200万元。市场情况——户型设计腾龙源城紫贵庄园路兴旺达嘉园户型设计落后，舒适度较差，整体市场产品有待于提升市场情况——销售及客户情况项目名称开盘时间已售套数总体月均销售套数路兴旺达嘉园2010-6-2715313紫贵庄园2009-8-30115755腾龙源城2010-9-2960976平均值

48销售情况平谷在售工程相对稀缺，且产品贴合区域大多数客户需求，开盘价格廉价，因此销售情况普遍不错，总体区域月均销售套数48套左右；由于受政策影响且中心位置价格上涨较快，已到达10000元以上，因此月销量有所减少，根据调研，目前消化速度普遍在10-20套/月左右。客户情况以平谷区域地缘性客户为主，区域外客户较少；客群构成集中在自己做生意的、拆迁户，大学老师，本地的公务员，开发区的职工这几类；客群需求主要是首置和改善。市场情况——未来供给土地供给宗地名称宗地位置建设用地面积(平米)规划建筑面积(平米)规划用途受让单位平谷区兴谷开发区M2-1区3号工业项目平谷区兴谷开发区M2-1区3号13197.6615837工业北京广厦大鑫石化设备有限公司平谷区兴谷开发区M2-9区1号工业项目平谷区兴谷开发区M2-9区1号地块内14286.5117143工业北京百美特生物制药有限公司平谷区马坊工业园区E06-02、E06-31地块商业金融、其它类多功能平谷区马坊工业园区内66023152145C2商业金融、F3其它类多功能北京马坊工业基础设施开发建设有限公司马坊工业园区E03-06地块B区工业用地项目北京马坊工业园区内62138.2674566M工业北京一志车科技有限公司马坊工业园区E03-06地块A区工业用地项目北京马坊工业园区内33260.5139913M工业北京真金昌汽车科技有限公司平谷区马坊北区A03.02地块平谷区马坊镇4660084000居住即将入市B09-01、B10-01马坊镇——165204居住项目用地即将入市B05-01、B05-02马坊镇——106168居住、社会停车场库项目用地即将入市总量

235505.94654976

区域内供给土地8块，6块位于平谷马坊镇内，与本案同属一个区域，3块以住宅为主规划建筑面积约35万，剩余1块为商业金融用地数据来源：北京市土地整理储藏中心该三块地以取得其中一块，其余两块首城志在必得未来区域住宅供给主要来自于首城，因此竞争压力不大市场情况——未来供给工程供给项目名称宗地位置建设用地面积(平米)规划用途开发商本案平谷区马坊镇183372居住、商业金融、社会停车场库北京首城置业有限公司平谷区王辛庄镇贾各庄村东侧居住项目王辛庄镇贾各庄村70041普通住宅北京昂内房地产开发有限公司与北京亚太环宇投资管理有限公司平谷1号地平谷镇340000普通住宅建机天润平谷区马坊工业园区E06-32地块F3其它类多功能平谷区马坊工业园区内28144普通住宅北京华康天怡生物科技有限公司思创厚德商务中心平谷区马坊环岛西南角新马房5959340年商业北京嘉厚房地产开发有限公司未来马坊镇区域公有3个工程即将上市，除本案外，住宅未来供给仅缺乏3万平米，竞争压力小；思创厚德商务中心为商住工程，竞争力度不大；从近期区域市场情况来看，本工程在区域内规模体量较大，品牌实力较强，具有良好的区域领跑条件。市场情况——结论平谷整体供给量较少，产品形式单一，市场主流产品以中低端普宅为主，区域内缺乏标杆工程；别墅类产品成为市场空白；主力户型集中在90平米两居和130-140平米三居，主要面向区域内首次改善需求的客户；销售单价在13000-16000元/平米之间。总价在150-200万元区间；掀起销售速度较快，近半年平谷中心价格飞涨，已进入万元时代，但距离中心较远的区域价格仍在万元以下徘徊。由于在售工程在品质上并未得到升级，因此销售状况一般；平谷市场目前仍是一个相对内向型市场，客户构成为，政府公务员，私营企业主，大学教师，拆迁户，工业园区职工；从土地和工程的供给来看，未来供给量稍有提升，但马坊镇区域内与本工程构成直接竞争的工程较少。整体市场产品落后，未来竞争压力较小，市场急需更新换代产品，带动区域住宅市场升级，释放客户购置需求1234市场情况本体分析工程定位产品建议方案架构本体分析——所在区位工程隶属北京市平谷区马坊镇西南角地处平谷进入北京的门户位置，紧邻京平高速入口平谷区马坊镇区位图本案本体分析——周边交通公路：京平高速—机场高速—五环/四环/三环/二环京平高速—机场高速——首都机场京平高速—机场第二高速—五环密三路—102国道—六环车行1小时直达市中心，30分钟到达首都国际机场虽远离市中心，但公路进入性较好公交：918马坊站；平1线、平2线等区内环城线路本体分析——周边配套周边现有生活配套较少，且较为低端，未来环境有待于完善强势教育配套资源，北大附中分校的建成〔2024年暑期投入使用〕，将带动片区价值的提升教育配套：从幼儿园到中学均有所涉及；其他配套根本能够满足日常的生活。落户平谷的又一个“名校办分校〞工程北大附中平谷分校，预计将在11年暑假建成。其中，初中将面向平谷西南部乡镇招生，高中那么面向全市。马昌营、马坊等乡镇的学生，将可就近读名校。本体分析——工程四至及周边环境密三路滨河景观带，目前干涸，可利用性不大北至：小梨路东至密三路代征绿地

滨河景观南至龙河北街地块地块地块地块西至金塔路代征绿地3万平米地块四至：北临：小梨路

南至：龙河北街西至:金塔路

东至：密三路周边自然环境相对丰富，绿化带形成天然氧吧，内部一级开发根本完成一级开发根本完成本体分析——用地指标用地指标用地编号用地规模（平米）容积率建筑面积（平米）高度（米）用地性质A03-02460521.88289460居住A03-03323221.23878645居住A05-02408471.24901645居住A04-02616921233818商业金融A04-0133800.13386停车场合计128770183372A03-02A03-03A05-02A04-01A04-02居住用地商业用地停车场其中：代征道路用地面积55044平米

代征绿化用地面积33526平米中小体量，低容积率，宗地配有商业用地，综合性强住宅17万平米，商业12338平米本体分析——结论把守平谷进京门户，交通优势明显北大附中的投入使用，提升地块价值中小规模，低容积率，地块综合性强，具备打造高品质稀缺产品外围天然绿化带，整体提升工程环境优势本案产品定位应最大限度发挥地块价值，打造稀缺型、高品质、舒适居住产品1234市场情况本体分析工程定位产品建议方案架构

SWOT分析Part1工程定位SWOT分析定位关键点工程定位——SWOT分析Strength优势分析Weakness劣势分析交通便利：处于平谷进入北京的门户节点位置，距离首都机场较近；教育配套：北大附中平谷分校，2011年暑期投入使用；规划条件：容积率低，地块完整，利于打造高品质居住社区；周边环境：西南侧绿化景观成为“天然氧吧”区域配套落后，生活氛围不浓厚；地理位置较偏，距离平谷镇仍有一定距离；Opportunity机会分析Threat威胁分析客户机会：马坊工业区及保税物流园区未来带来大量高知高端客群；区域市场：现有住宅已消化殆尽，未来市场竞争压力较小；未来发展：借助平谷区域规划及未来发展，对房地产市场带来正面带动区域产品：别墅类产品市场空白，住宅类产品品质偏低未来竞争：未来平谷区马坊工业园区E06-32地块F3地块（不足3万平米）地将成为主要竞争项目，分流大量客群工程定位——定位关键点如何面对目前市场环境？——产品符合市场，符合客户需求如何面对未来竞争？——创新产品、增加产品附加值如何最大限度降低风险，实现快打快销？——多种产品线，控制面积、控制总价，降低客户购置难度如何实现价值最大化？——精准锁定目标客户、打造优质、高端、升级换代型产品目标问题回忆定位关键点关键词：跳出区域，定位中高端，创新产品，升级换代工程定位Part2工程定位市场定位客户定位产品定位工程定位——市场定位平谷品牌领跑者生态花园首置首改低密度社区品牌领跑：品牌发展商进入，领跑平谷住宅市场品质升级。生态花园：地块周边绿化景观丰富，内部环境倡导精致、绿色、花园品质社区首置：满足平谷本地首次置业需求首改：满足本地长期压抑的高品质改善需求。低密度：市场中非常稀缺的低密度纯居住社区，舒适的环境是项目成功的保障带动平谷地区居住品质的升级换代工程定位——客户定位核心客户重要客户辅助客户平谷首次改善客户平谷首置客户少量投资客户平谷首置客户——40%：年轻客群，多为在平谷本地刚参加工作或刚毕业的学生为主。想拥有自己的生活天地或作为婚房使用。少量投资客户及未来市区被挤压客户——10%：看好马坊镇未来的发展潜力和区域内高品质项目的成长空间的投资客；被平谷相对较低的售价、优质环境所吸引的市区被挤压客户。平谷首改客户——50%：大部分客户年龄在40岁左右，有较好的事业基础，家庭收入稳定；多为三口之家，急需居住条件的改善，看重项目的高品质和区域的未来发展，多为公务员、大学教师、私营业主以平谷区域首改、首置的地缘性客户为主，市区投资客以及市区被挤压客户群为辅工程定位——客户定位客户需求客户性质目标客户主要购房需求置业目的主力客户平谷首改客户舒适及紧凑型三居改善、提升居住环境类别墅产品平谷首置客户紧凑二居婚房、首置舒适二居补充客户少量投资客户及未来市区被挤压客户紧凑二居投资、首次置业、父母养老紧凑三居地缘性客户居多，需求仍以自住为主，对改善及提升居住环境和品质需求较高工程定位——产品定位以多层、小高层为主的洋房类奢适型、低密度、中高端居住社区定位释义：多层小高层为主：11层小高层为主，辅以局部联排、叠拼别墅和少量18层高层产品洋房类：打造花园洋房社区，独树一帜的建筑风格+层次丰富的花园式景观设计，打造品质社区低密度：容积率1.2-1.8，整体容积率为1.4左右，平谷首个低密度居住社区奢适：适度的奢华，各产品线均做到优质、精致、功能完整，体验不同档次的舒适中高端居住：以花园洋房为主，辅以少量联排、叠拼别墅提升工程品质1234市场情况本体分析工程定位产品建议方案架构

产品建议Part1产品建议总体规划户型配比附加价值地块价值分析户型设计注：以下设计排布方式仅为示意，不作为最终方案，最终方案以设计院设计完稿为准产品建议——地块价值分析2A03-02A03-03A05-0231地块南侧拥有大面积绿化带，景观环境最好；且周围道路产生的噪音对地块的影响最小，1.2的容积率适合高品质产品的规划，因此，该地块综合居住价值最高产品方向：舒适型、高品质产品，品质最高区域较低的容积率和相对较好的景观资源提升该地块的居住品质，缺点是距离密三高速路近，噪音对居住的影响较大产品方向：品质其次，舒适型中档产品与其余两地块相比，景观资源明显不足；1.8的容积率限制了产品的综合品质；道路环绕地块四周，产生一定的噪音产品方向：紧凑型户型为主，快打快销产品建议——总体规划以紧凑型二居、二居半为主，辅以少量紧凑三居产品以舒适型三居为主，辅以少量舒适型联排别墅以舒适型二居和紧凑型三居为主，辅以少量舒适型叠拼别墅根据地块价值不同，合理分配各种产品线最大限度优化各类产品均好性，户户均保证最正确的景观视野产品建议户型配比建议产品建议——户型配比地块编号建筑面积（平米）户型面积区间（平米）户型总面积（平米）占比约套数A03-0282893.6二室二厅一卫80-8516578.7210%201二居半二厅一卫9041446.824%461三室二厅二卫12024868.0815%207A03-0338786.4三室二厅二卫12010472.3286%87三室二厅二卫14018229.60811%130联排2304654.3683%20联排2605430.0963%21A05-0249016.4二室二厅二卫9024508.214%272三室二厅二卫12014704.929%123叠拼1809803.286%54合计170696.4

170696.4100%1576户型配比产品建议——户型配比户型配比以90平米二居、二居半户型和120-140平米三居户型为主，辅以少量80-85平米紧凑二居快打快销，少量联排和叠拼产品提升工程整体品质面积区间（平米）户型面积占比总面积（平米）总套数80-85二居10%16578.7220190二居半+二居39%65955733120三居29%50045.328417140三居11%18229.608130180叠拼6%9803.2854230-260联排6%10084.46441合计

100%170696.41576产品建议——户型配比——A03-02高层18层120〔三居〕+85左右〔两居〕+120〔三居〕户型、两梯三户小高层11层90+90平米两居半户型，一梯两户小高层11层85+85左右平米，二居户型，一梯两户地块编号建筑面积（平米）户型面积区间（平米）户型总面积（平米）约套数层高（米）梯户数A03-0282893.6二室二厅一卫80-8516578.722012.9-318层2梯3,11层1梯2

二居半二厅一卫9041446.84612.9-31梯2

三室二厅二卫12024868.082073-3.12梯3

产品建议——户型配比——A03-03地块编号建筑面积（平米）户型面积区间（平米）户型总面积（平米）约套数层高（米）梯户数A03-0338786.4三室二厅二卫12010472.328873-3.11梯2三室二厅二卫14018229.6081303-3.1

1梯2

联排2304654.368203.1-3.3

——联排2605430.096213.1-3.3——2层联排产品260平米户型小高层11层120+140平米三居户型一梯两户2层联排产品230平米户型产品建议——户型配比——A05-02地块编号建筑面积（平米）户型面积区间（平米）户型总面积（平米）约套数层高（米）梯户数A05-0249016.4二室二厅二卫9024508.22722.9-3

1梯2

三室二厅二卫12014704.921233-3.1

1梯2叠拼1809803.28543.1-3.3

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5层花园洋房120+120平米三居一梯两户小高层11层90+90平米两居一梯两户4层叠拼180平米产品建议户型设计建议注：以以以下图片为示意性图片，仅代表户型设计要点，最终以设计院设计为准产品建议——户型设计总体原那么尽量增加户型舒适度保证户型的均好性及足够的朝南面保证户型舒适的根底上，尽量减少浪费面积整体考虑户型功能性及流线的完善设计时应考虑空调室外机、洗衣机、各类管线、设备空间等预留与布置防止风水问题户型出现，如“火烧心户型〞、厨房、厕所门正对户门等产品建议——户型设计——80-85平米左右二居南北向80-85平米二室二厅一卫：至少两个功能空间朝南明厨明卫南北向设计考虑南北向功能阳台和卧室飘窗设计保证合理舒适尺度，客厅面宽在4米左右，主卧面宽在3.5米左右纯南向80-85平米二室二厅一卫：三个功能空间全朝南明厨设计考虑南向大阳台、多设置飘窗，增加卖点及舒适度保证合理舒适尺度，客厅面宽在4米左右，主卧面宽在3.5米左右产品建议——户型设计——90平米左右二居半90平米二室半二厅一卫：至少两个功能空间朝南明半居，为多功能房：书房/储藏/客卧/……明厨明卫设计考虑南北向功能阳台和卧室飘窗设计保证合理舒适尺度，客厅面宽在3.5-4米左右，主卧面宽在3.3米左右产品建议——户型设计——90平米左右二居90平米二室二厅二卫：至少两个功能空间朝南明厨双明卫考虑南北向功能阳台和卧室飘窗设计舒适主卧套设计，主卧带步入式衣帽间增加储藏功能保证合理舒适尺度，客厅面宽在4.2米左右，主卧面宽在3.5米左右产品建议——户型设计——120平米左右三居120平米120平米三室二厅二卫：至少两个功能空间朝南明厨双明卫考虑南北向功能阳台和卧室飘窗设计舒适主卧套设计，主卧带步入式衣帽间增加储藏功能保证合理舒适尺度，餐、客厅独立，客厅面宽在4.2米左右，主卧面宽在3.6米左右产品建议——户型设计——140平米左右三居140平米140平米三室二厅二卫：至少三个功能空间朝南明厨双明卫考虑南北向功能阳台和卧室飘窗设计舒适主卧设套计，主卧带步入式衣帽间增加储藏功能保证合理舒适尺度，餐、客厅独立，客厅面宽在4.2米左右，主卧面宽在3.6米左右产品建议——户型设计——180平米左右叠拼180平米叠拼：下叠拼：赠送下沉半地下室及下沉式花园独立车库入户前后两个入户门上叠拼独立入户地下停车位赠送空中平台其他功能分布功能分区合理、动线明确F1主要功能：客厅、餐厅、厨房、老人房、佣人房F2主要功能：起居室、家庭活动室、主人房、儿童房〔2套〕下叠拼：B1主要功能：影音、休闲娱乐、酒柜等产品建议——户型设计——230-260平米左右联排230-260平米联排：赠送下沉半地下室及下沉式花园独立车库入户前后两个入户门功能分区合理、动线明确F1主要功能：客厅、餐厅、厨房、老人房、佣人房F2主要功能：起居室、家庭活动室、主人房、儿童房〔2套〕B1主要功能：影音、休闲娱乐、酒柜等产品建议附加价值——赠送面积建议：设计院在设计户型时，将以下赠送局部考虑进去产品建议——附加价值赠送飘窗——2.2米内飘窗交房前交房后方法：交房前，设计2.2米外飘窗或落地飘窗，交房后，将落地飘窗低台去掉，形成室内“赠送〞面积注意：大凸窗设计会带来外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑施工质量上下功夫装修后产品建议——附加价值赠送一半阳台阔尺阳台方法：户型设计中加大设计阳台的面积和数量，半封闭阳台计算一半建筑面积，通过加大阳台面积的设计手法提高赠送面积金隅花石匠90平米二居金隅花石匠物业地址：通州土桥地铁站东600米开盘时间：2024年7月容积率：2.2赠送局部：开敞阳台全赠送，半封闭阳台赠送一半全赠送赠一半产品建议——附加价值一层赠送半地下室及下沉花园由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件地下室外下沉花园景观净高在2.6—2.9米方法：抬高首层正负零标高，使半地下室露出正负零2.2米。不计入容积率面积，地下开挖0.8-1米空间，打造舒适采光半地下室，验收时可将地下局部盖上，只验收地上2.2米空间结合半地下室赠送下沉花园，增加首层性价比，结合下沉花园做双入户〔单元入户及花园入户〕产品建议——附加价值顶层赠送室外平台+阁楼顶层阁楼顶层平台赠送平面图示意顶层阁楼2.2米以下赠送立面图示意

其他建议Part2产品建议商业建议建筑及景观车位建议智能化建议产品建议商业建议产品建议——商业——先期售楼处先期售楼处建议商业局部先期可作为售楼处使用，根据售楼处根本功能要求进行设计，同时考虑后期可改为商业的灵活性；楼层：地上2层〔共四层，仅使用F1-F2〕总规模：1500-2000平米外部景观：结合停车位与售楼处外部景观整体设计，打造体验营销卖场楼层功能面积（平米）功能预设备注F2办公750-1000办公、财务、银行、VIP签约、会议室、保洁、物料F1接待、洽谈、展示750-1000接待、沙盘展示、洽谈区，水吧、影音、儿童活动、工法、公示区、保安入口前厅挑空/一层具备满足客户营销活动功能合计1500-2000产品建议——商业建议商业定位定位原那么：立足于本社区，以效劳社区内部人群为主内向型商业为主，辅以局部外向型商业，吸引周边消费人群商业定位：一站式“邻里中心〞性质：满足本社区居民根本“衣、食、住、行〞定位诠释：1、以满足周边区域居民日常生活需求为目标，打造社区综合类效劳型商业中心;2、以生鲜超市+餐饮+健身会所为主力业态，带动其他商业业态开展；3、立足于社区消费，打造特色商业，未来扩大消费群体，引导局部外向型消费，增加商业价值。A04-02产品建议——商业建议A04-02地块根本指标：用地性质：商业金融总用地面积：6169平米地上建筑面积：12338平米容积率：2.0商业业态建议楼层层面积建议层高引进业态4F2338平米4米健身会所3F3500平米4米卫生服务、文化中心、综合服务2F3500平米5米餐饮及超市1F3000平米5米餐饮及超市合计12338平米产品建议——商业建议商业规划设施建议生鲜超市：本案规模有限，不利于引入大型品牌连锁超市，仅引进中小型，效劳于社区的生鲜超市即可，超市规模3000平米左右；餐饮业态：燃气、隔油池、上下水、烟道、通风、空调外机位、动力电、电话线、网线、有线电视、广告牌等。效劳业态：上下水、电、电话线、网线、有线电视、空调外机位、广告牌等；地下空间：考虑商业环境及开挖本钱，不建议做地下空间；广告牌：建议设计时，考虑各商铺均有合理的、明显的广告牌位置。产品建议建筑风格产品建议——建筑风格符合工程定位，打造高端形象，跳出区域原有印象，因此中原建议：孟莎式屋顶老虎窗浅金色外立面石材的运用法式廊柱、雕花、线条运用法式建筑风格产品建议——其他建筑风格建议新古典主义风格房山：绿城百合产品建议——其他建筑风格建议托斯卡纳龙湖弗莱明戈产品建议——其他建筑风格建议英伦都铎风格万科红郡产品建议——其他建筑风格建议赖特风格亿城西山华府产品建议景观设计产品建议——景观设计设计原那么园林设计应与社区总体风格相统一景观设计与建筑整体考虑，使之互相融合注重主景观轴线与组团景观之间的关系，即统一又相对独立合理运用各类造景元素、绿化层次，打造四季常青花园式社区住宅区域尽量打造