第4章房屋租赁

26十二月2023第4章房屋租赁增量空间巨大1）2016年，我国常住人口城镇化率为57.4%，发达国家80%的平均水平。2）流动人口有2.45亿人，假设70%的流动人口需要租房，占全国人口的12.5%。而美国租赁人口占比35%，英国租赁人口占比37%，日本租赁人口占比27%。12/26/20232房地产经纪1、2016年5月17日《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》

2、2017年7月10日广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知）

3、国务院九部委联合（2017.7.18）：关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知(建房〔2017〕153号)

4、2017.9.16上海最新出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，共6个部分，26条措施。5、10月29日晚间，北京市多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》正式发布，将于2017年10月31日起实施。住房租赁市场政策12/26/20233房地产经纪第四章房屋租赁教学内容：1、房屋租赁市场概述2、房屋租赁管理规定3、房屋租赁价格4、房屋租赁环节的税收12/26/20234房地产经纪第一节房屋租赁市场概述

一、房屋租赁市场的概念、类型

指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。1.按房屋用途划分

住宅租赁市场

非住宅租赁市场

2.按照租赁目的划分

自住租赁市场

转租用于投资租赁市场

12/26/20235房地产经纪3.按住宅性质划分

商品住房租赁市场

保障性住房租赁市场4.按租赁期长短划分

短租租赁市场

长租租赁市场12/26/20236房地产经纪二、房屋租赁市场的特点

租赁价格相对稳定

季节性变化明显

交易更为频繁

属地区性市场12/26/20237房地产经纪

三、房屋租赁经纪业务流程

12/26/20238房地产经纪（一）存量房租赁居间业务

1.客户接待环节

2.房屋租赁价格谈判及租赁合同签订环节（二）存量房出租和承租代理业务12/26/20239房地产经纪

四、房屋租赁合同

（一）房屋租赁合同的特征

1.房屋租赁合同是不动产租赁合同

3.期限最长不得超过二十年

12/26/202310房地产经纪（二）房屋租赁合同的主要内容

1.房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所

2.标的物（房屋基本情况）

3.租金和押金数额、支付时间、方式

4.租赁用途和房屋使用要求

5.房屋和室内设施的安全性能

6.租赁期限

7.房屋维修责任

8.物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳

9.争议解决办法和违约责任12/26/202311房地产经纪（三）签订房屋租赁合同的注意事项

1.房屋租赁合同的主体合格

2.房屋租赁合同应为书面合同

3.合同标的物依法能够出租

4.合同对转租应进行特别约定12/26/202312房地产经纪（四）租赁合同的终止1、合同的自然终止(1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；(2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的；(3)因不可抗力致使合同不能继续履行的。12/26/2023132、人为终止(1)将承租的房屋擅自转租的；(2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；(3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；(4)无正当理由，拖欠房租6个月以上的；(5)公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；(6)承租人利用承租的房屋从事非法活动的；(7)故意损坏房屋的；(8)法律、法规规定的其他可以收回的。12/26/202314（五）房屋租赁双方当事人权利和义务1.承租人的权利(1)在租赁合同的约定期限内取得房屋使用权。在此期间，即使房屋所有权转让，承租人仍然享有这一权利。(2)按租赁合同的规定，要求出租人及时修缮房屋。住宅用房的自然损坏，一般应当由出租人负责修复。非住宅用房的维修，按双方在租赁合同中的约定处理。(3)经出租人同意，可以将承租房屋的全部或者部分转租给他人。转租时的租金可以高出原承租的租金，转租人可以从中获得经济利益。(4)出租人如出卖房屋，应提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人享有优先购买权。(5)在租赁期限内，承租的住宅用房因国家建设需要拆迁，承租人有获得安置的权利。12/26/202315(1)按期交纳房租，如拖欠租金，应当向出租人支付违约金。(2)按照房屋的性能合理地使用承租的房屋，不能擅自拆、改房屋及其装修、设备、附属设施，如果确实需要变动的，应当事先征得出租人同意，并就此签订书面合同。因承租人的过错造成房屋损坏的，应负赔偿或修复的责任。(3)应当遵守当地人民政府对于出租房屋的管理规定。2.承租人的义务12/26/2023163、出租人的权利(1)按照合同的规定收取房租。(2)有权决定在租赁期满后是否继续将房屋出租。(3)可以决定是否允许承租人将房屋转租。(4)因承租人的过错造成房屋损坏的，有权责成承租人负责修复或者赔偿。(5)承租人违反租赁合同的有关规定，出租人有提前终止合同、收回房屋的权利。如果因此而造成出租人的损失，出租人有权要求承租人赔偿。（6）如果出租的是公有住宅，而承租人没有正当的理由，将房屋空关达6个月以上的，出租人有权提前终止合同，收回出租的房屋。12/26/202317(1)按租赁合同约定的期限将房屋交给承租人使用。如果出租人因故确实需要提前收回房屋，应事先征得承租人同意，如果因此而给承租人造成损失的，应给予赔偿。(2)按合同的约定及时修缮房屋，保证承租人的正常使用和安全。如果因出租人不及时修复而造成承租人的财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿的责任。(3)在出卖房屋时，应提前3个月通知承租人。在同等条件下，保证承租人的优先购买权。4、出租人的义务12/26/202318案例思考：张三和房东签下租赁期为二年的租赁合同.现在合同已有半年,由于预期房价要下跌,房东想把房屋出售.试问:1)该房东是否有权将租赁期未到期的房屋卖出?2)如果该房屋被卖出,张三是否有权继续住满二年?3)张三在租赁期是否有权将房屋转租给其他人?12/26/202319房地产经纪一、房屋出租的条件

根据《商品房屋租赁管理办法》规定，下列房屋不得出租：

1.属于违法建筑的房屋

2.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋

3.违反规定改变房屋使用性质的

4.法律、法规规定禁止出租的其他情形的第二节房屋租赁管理规定

未依法取得《房屋所有权证》的；共有房屋未取得共有人同意的；20房地产经纪二、房屋转租条件

转租的房屋必须合法，禁止出租的房屋的情形也适用于转租的房屋

需经出租人书面同意

转租期限不得超过原合同规定的期限

原承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效12/26/202321房地产经纪

三、房屋租赁合同备案

1.房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

房屋当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交的材料：

（1）房屋租赁合同；

（2）房屋租赁当事人身份证明；

（3）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；

（4）直辖市、市、县人民政府（房地产）主管部门规定的其他材料。

12/26/202322房地产经纪2.所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门应在3个工作日内办理房屋租赁登记备案。

3.房屋租赁登记备案内容发生变化，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。12/26/202323房地产经纪4.房屋租赁登记备案效力

1）租赁合同不以备案登记为生效条件。当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持

2）优先承租权。出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，除承租人已经合法占有租赁房屋的外已经办理登记备案手续的房屋租赁合同优先于成立在先的房屋租赁合同的。“一房数租”的处理原则，顺序：已经合法占有租赁房屋的；已经办理登记备案手续的；合同成立在先的。12/26/202324房地产经纪四、房屋租赁的禁止行为

（一）出租人的禁止行为

1.违反规定分割出租，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准；（广州，承租人人均使用面积不得低于5平方米）

2.厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住；

3.严禁将经济适用住房、廉租住房出租或转租给他人使用；

4.在房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平；

5.严禁企事业单位、个人将非居住用房出租给他人居住使用。12/26/202325房地产经纪（二）承租人的禁止行为

1.保障性住房转租（购买经济适用住房和限价房不能用于出租，公共租赁住房和廉租住房承租人也不能转租）；

2.违反租赁用途和使用要求使用房屋；

3.擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施；

4.不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任；

5.严禁利用出租房屋进行各类违法犯罪活动。12/26/202326房地产经纪（一）租赁合同无效的认定

1、三种情形认定

五、处理房屋租赁纠纷的规定12/26/202327房地产经纪2.当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

3.当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要任务，对方接受的除外。4.房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

12/26/202328房地产经纪（二）房屋租赁合同的解除

因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

（1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（2）租赁房屋权属有争议的；

（3）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。12/26/202329房地产经纪（三）租赁房屋装修纠纷处理承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

12/26/202330房地产经纪

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。12/26/202331房地产经纪（四）房屋租赁转租处理：

出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。（代偿请求权）次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。12/26/202332房地产经纪（五）承租人优先权的保护

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。例外情形：

（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本条系“买卖不破租赁”适用例外的规定。12/26/202333房地产经纪（二）具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（1）房屋共有人行使优先购买权的；

（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。12/26/202334房地产经纪第三节房屋租赁价格

一、房屋租金

房屋租赁价格即是房屋租金，是指承租人因使用房屋，按照房屋租赁合同约定向出租人支付的价款，是租赁合同中最主要的内容之一。

12/26/202335房地产经纪

（一）房地产市场因素

1.房屋租赁市场供求关系

2.房价因素

（二）房屋基本状况

1.区位因素（位置、交通、配套、环境）

2.实物因素（新旧、面积、装修、配套）

3.权益因素（所有权、抵押权）

二、影响房屋租金的主要因素12/26/202336房地产经纪第四节房屋租赁环节税费

1.增值税：2016年5月1日，营改增

1）计税方法：不动产租赁服务，增值税税率为11%。一般计税法（一般一般纳税人）：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额简易计税法（一般小规模纳税人）：应纳税额=销售额*征收率=含税销售额/（1+征收率）*征收率

税法规定，纳税人的经营规模以及会计核算的健全程度，是划分一般纳税人和小规模纳税人的主要依据。

12/26/202337房地产经纪2）免征增值税：

增值税小规模纳税人月销售额未达到2万元的企业或非企业单位，免征；2017年12月31日前对月销售额2万元至3万元的增值税小规模纳税人，免征；

2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税；12/26/202338房地产经纪3）对不动产租赁服务的主要规定（1）一般纳税人出租不动产一般纳税人出租不动产，其不动产为2016年5月1日以后取得，或虽然是2016年4月30前取得但其自愿选择一般计税方法的税率11%，在出租不动产所在地预交3%税款，剩余应交税款回机构所在地申报缴纳。不动产所在地预交的增值税＝[含税销售额/（1+11%）]*3%，回机构所在地再申报缴纳的增值税＝[含税销售额/（1+11%）]*11%-已经预交的税款。

2016年4月30日前取得，选择简易计税办法征收率为5%。

不动产所在地预缴的增值税款＝[含税销售额/（1+5%）]*5%；回机构所在地申报缴纳的税款＝[含税销售额/（1+5%）]*5%-已预交税款12/26/202339房地产经纪（2）小规模纳税人出租不动产小规模纳税人出租不动产适用5%征收率。出租不动产预交税款＝[含税销售额/（1+5%）]*5%；机构所在地申报缴纳的税款=[含税销售额/（1+5%）]*5%－已预交税款12/26/202340房地产经纪（3）个体工商户出租住房个体工商户出租住房，征收率5%但减按1.5%应预缴税款＝[含税销售额/(1+5%)]*1.5%（4）个人出租不动产个人出租的非住房（指用于生产经营用）征收率5%，应纳税额＝[含税销售额/（1+5%）]*5%个人出租住房征收率5%减按1.5%，应纳税额=[含税销售额/（1+5%）]*1.5%12/26/202341房地产经纪例：李某于2010年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元，该年度应缴纳增值税（）。应纳税额=[含税销售额/（1+5%）]*1.5%