北京、鄂尔多斯项目考察报告

北京、鄂尔多斯工程考察报告2024.10.162024年10月8日—12日，在北京、鄂尔多斯六个楼盘考察、交流……城市时间考察项目北京10月8日1钓鱼台七号院2北京星河湾10月9日3金茂府鄂尔多斯10月10日4鄂尔多斯星河湾5伊泰华府世家10月11日6伊泰华府领秀钓鱼台七号院北京星河湾鄂尔多斯星河湾伊泰华府世家伊泰华府领秀金茂府二、本次考察工程的借鉴点一、考察工程分析钓鱼台七号院北京星河湾金茂府鄂尔多斯星河湾伊泰华府世家伊泰华府领秀

目录4Documentnumber钓鱼台七号院北京星河湾金茂府鄂尔多斯星河湾伊泰华府世家伊泰华府岭秀

一、考察工程分析5Documentnumber1.1钓鱼台七号院一、考察工程分析1.1考察工程分析——钓鱼台七号院71.1考察工程分析：钓鱼台七号院——工程概况地段是工程最大卖点：位于京城西贵核心区域，钓鱼台国兵馆的西北侧项目位置

朝阳霄云路8号开发企业中赫置地投资控股有限公司物业类别一共4栋，共106户，6-13层（1栋6层、1栋8层、2栋13层），3梯2户装修状况预计成本6000元/平米建筑面积

43383平方米占地面积

16667平方米容积率2.58开盘时间2009年7月绿化率30%物业管理中粮凯莱物业销售报价110000-200000元/平米钓鱼台国兵馆钓鱼台七号院8长安街北，钓鱼台旁钓鱼台七号院院，距钓鱼台国宾馆300米，南临玉渊潭80米，西达西三环900米，北接阜成路400米，行至二环路2900米，尽享四通八达的交通网络，工程区域比邻金融街，北望中关村，云集百万庄、三里河至玉泉路一带的大量党政军机关，以栋梁荟萃的地脉资源，开启新的传统；1.1考察工程分析：钓鱼台七号院——工程概况9工程于2024年7月开盘，截止目前已去化73%，我们自今年6月开始对工程销售情况进行监测，从图表中不难看出，工程去化情况平稳，成交价格总体呈上升态势。1.1考察工程分析——钓鱼台七号院销售情况10【建筑设计】清华大学建筑设计研究院【园林设计】EDA国际【工程物业】凯莱物业【室内设计】李玮珉、Gensler、David加拿大戴维国际设计公司1.1考察工程分析：钓鱼台七号院——合作团队11工程总占地1.6万平方米,建筑面积4.3万平方米，整体规划依据地形条件及地块独特的景观资源，精心打造四栋人文建筑，精装106席300-600平方米湖岸大宅,沿玉渊潭湖面由东向西一字排开，全部南向面湖。3.4米豁朗层高，7-12米客厅面宽，270度瞰景户型，首层复式与顶层大平层设计建筑的整体轮廓构筑为“山〞形，与南侧的玉渊潭的水相得益彰，隐喻山水相映，符合中式传统理想的人居观念。不同楼座起伏的上下关系配合建筑坡屋面的顶层轮廓设计，为公共环境勾勒出优美灵动的城市天际线。1.1考察工程分析：钓鱼台七号院——产品特征总平规划12自然和贵，气韵亲和园林规划遵循中西合璧的造园理念，建筑北侧园林端庄、雅致，极尽亲和与便利；南侧与玉渊潭公园一栏之隔，湖岸近百米绿地整体重新规划，充分彰显北派园林的气韵，追求人与自然、建筑的相融共生。钓鱼台七号院院，园林与湖面交相辉映，呈自然和贵之势，开启新的传统。园林规划1.1考察工程分析：钓鱼台七号院——产品特征13立面设计——手工砌筑，顶礼而成根植于800年地脉环境的历史文化之上，运用现代砌筑工艺及传统砖石材料，精雕细琢，建筑整体彰显西洋建筑精粹，尊崇中国传统建筑礼制，使其流露出端庄、低调、内敛的高贵气韵。钓鱼台七号院院，顶礼而成，开启新的传统。建筑特色1.1考察工程分析：钓鱼台七号院——产品特征14现代砌筑工艺钓鱼台七号院院，外墙砖的砌筑工艺，采用干挂式清水砖幕墙系统，在每层的3.4米层高处均有结构挑板承载每一层的砖荷载，在每一层1.7米处均增设钢结构角钢，在砌筑砖的过程中每隔3-4块砖设水平向拉结筋，纵向每隔0.6-1.2米通过三也砖的砖孔纵向穿钢筋，内灌砂浆，与水平筋拉结，形成整体板状墙体并与预埋在混凝土结构墙体内的钢制预埋件形成刚性连接，使之整体稳定。建筑特色1.1考察工程分析：钓鱼台七号院——产品特征15材质——红砖、原铜、石材【红砖】建筑采用95万块经传统工艺烧制的红砖，通过现代砌筑的手法，应用于建筑立面的墙身、墙柱、屋檐、腰线等部位，更显质朴和亲切。【原铜】建筑细节采用原铜作为传统建筑装饰材料，通过传统工艺精雕细琢，应用于建筑窗下墙、阳台外饰板、栏杆、扶手等部位，更显沉稳和庄严。【石材】建筑细节多处采用材质朴实凝重的石材装饰，如：柱头、门头柱、线角、墙身等部位，通过手工打磨的石材，在古朴的红墙中透射出现代的气息。建筑特色1.1考察工程分析：钓鱼台七号院——产品特征16设计细节——十二章纹钓鱼台七号院院在建筑外立面中运用十二章纹等设计，在细节中表达高贵气韵。十二章纹为中国帝制时代的服饰等级标志，指中国古代帝五及高级官员礼服上绘绣的十二种纹饰，它们是：日、月、星辰、群山、龙、华虫、宗彝、藻、火、粉米、黼、黻。建筑特色1.1考察工程分析：钓鱼台七号院——产品特征17户型类型户型区间（平方米）套数三居320-36098四居410-480复式592-10728共106套，户户南向全景观湖〔玉渊潭〕，大空间大尺寸，300多平米左右三房，400多平米的四房户型设计1.1考察工程分析：钓鱼台七号院——产品特征18入口处玄关设计，符合中国传统；入户的L型通道，保证休息区的私密及安静；会客厅与家庭厅相互独立，又可相互联动，尺度超大，适于举行小型聚会，大面积南向落地窗，采光观景效果良好；大面积厨房与餐厅联动，主人可在此享受烹饪快乐；主人房配超大衣帽间，超大尺度卫生间，品味浪漫真谛；南向户型，三面采光；卧室均为套房设计，彰显尊贵身份。三室两厅四卫户型设计1.1考察工程分析：钓鱼台七号院——产品特征19入口双开门及玄关设计，感受尊贵私密居家体验；大面积会客厅，270度全景落地窗及露台,打造居家社交平台；大尺度开放式明厨，与餐厅实现互动关系，尽享美食盛宴的乐趣；豪华餐厅，大宴宾客，回归望族鼎食气韵；双主卧朝南，面积开阔，配有休闲区，尽享家居生活意趣；主人房配超大衣帽间，超大尺度卫生间，明卫设计品味浪漫真谛，主人房亦可从户外单独进入，保证私密性及平安性；卧室均为套房设计，彰显尊贵身份;南向户型，三面采光；独立保姆间设计，主僕分梯入户。四室两厅四卫户型设计1.1考察工程分析：钓鱼台七号院——产品特征20装修配置1.1考察工程分析：钓鱼台七号院——产品特征功能室地面墙面配置厨房

地砖

墙砖、铝木复合中空玻璃门窗整体橱柜：德国Gaggenau嘉格纳，不包括酒柜、咖啡机

客厅

大理石,花岗石

墙纸—卫生间

地砖铝木复合中空玻璃门窗,

韦宝浴缸、马桶、面盆，GISSI龙头卧室

复合地板

墙纸断桥铝铝木复合，中空双玻璃,

公共区域进户门德国Biffar顶级入户铜门，SCHLAGE门锁窗材威盾断桥铝铝木复合，6+12+6中空双玻璃,

走廊地砖电梯厅三菱电梯，地面高级石材大堂高级石材

舒适系统地板集中性供暖，法国LEWIM对讲，三菱户式中央空调，中央饮水系统,DYVAC家用型中央吸尘器,速宾地下停车系统、瑞士吉博力同层排水精装本钱在6000以上，设施设备使用比较高端，硬装大量采用石材，但在室内设计中未充分考虑到使用功能的需求〔如收纳空间较少〕，装修施工细节处理方面是这次考察工程中最为粗糙的211.1考察工程分析：钓鱼台七号院——产品特征装修样板间：客厅硬装采用了较多的石材和实木，但是在设计和施工的细节处理粗糙，与工程宣传的装修效果相差甚远图片全部为效果图，未能拍摄到实景图22面积：2000平米，位于第一下一层配置：特设家庭会客式私属会所，是家庭空间的延伸。私属会所除包括25米长游泳池、会客厅、健身房、瑜珈房、SPA、美容、便利店、餐吧、酒吧、雪茄屋以及多功能厅等会所功能外，还提供了私人酒窖储藏等高档会员定制效劳1.1考察工程分析：钓鱼台七号院——会所23钓鱼台七号院的地下停车场——速宾地下停车系统1.1考察工程分析：钓鱼台七号院——地下停车场241.1考察工程分析：钓鱼台七号院借鉴意义借鉴一：户型设计上力求大空间大尺寸，300多平米左右三房，400多平米的四房。该工程大户型销售速度较快，说明这类奢华空间产品已得到越来越多的客户认可借鉴二：极致的设施设备，需要有较为精细的硬装设计和施工来配合。在硬装无法到达星河湾的标准时，可以从设施设备的极致化方向努力，但是，糟糕的室内空间设计细节和装修施工细节的处理，会让好的设施设备事倍功半借鉴三：针对业主的私属会所放置地下一层，并且在地下车库中，将会所、访客和业主的车位进行区域划分25Documentnumber产品特征会所工程核心价值点工程借鉴1.2北京星河湾一、考察工程分析2001年开始开发，位于朝阳区朝阳北路的北京星河湾。该工程用地面积520亩，总建面约60万平米。工程在开盘前投入15亿，以打造现楼实景的开发模式运作四年。2024年6月，北京星河湾第一期畅园20多万平方米的产品首次公开亮相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小学、双语幼儿园、四季会、酒店式公寓等同期形成，成为当时北京高层豪宅的标杆工程已经售罄，目前二手房的价格在4-5万元/平米。1.2考察工程分析：北京星河湾——工程概况北京星河湾营造舒适宜人的人文环境，良好的人居环境。〔促进人与自然的亲和关系，自然开放的社区文化，亲切的组团休闲空间，构建出亲密和睦的邻里关系〕强调居住的均好性采用人车分流设计。〔以贯穿的社区主道路为车行干道，车辆由主路直接进入地下车库，社区成为步行区〕完善的配套公建。〔幼儿园、小学、会所、便民商业街，以外向型布局，既效劳本区又向社区开放〕1.2考察工程分析：北京星河湾——产品特征总平规划大围合，突出整体性、向心性、均好性，以高层板式为主的住宅建筑顺应地形、变化有序，使多数住户南北朝向，防止了南北行列式的呆板和单调。与建筑交融的绿化体系。〔连绵不断的绿化体系和流动的景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中〕主动创造场地高差。〔庭院空间的上下错落，形成丰富的庭院空间，室内外空间互相渗透，而又不失私密性。下沉式花园结合地下车库。下沉的园区泳池结合地下室。〕注重园区周边环境的改造。〔星河湾对小区周边环境的改造，不局限于小区本身〕。建筑以清雅的风格，质朴的材质，柔和的色彩，亲切的尺度及丰富的细部错落掩映于园林中1.2考察工程分析：北京星河湾——产品特征建筑特征住宅首层抬高。〔住宅首层抬高1.5米，可使地下车库直接采光通风。1.5米的高差形成坡地的立体绿化，自然延伸到楼墙窗前，首层推窗触绿又可防止了视线干扰〕立面设计细节丰富、美观，檐口富于变化建筑符号的重复运用，“八角亭〞成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格1.2考察工程分析：北京星河湾——产品特征园林景观大手笔的周边环境改造、创造性的“北温带园林再造工程〞、社区园林景观的极致打造1、大手笔的周边环境改造将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的青年沟、朝阳北路、四周边的围墙、道路改造和绿植。对沿街建筑进行粉刷，种植了近百棵大叶法国梧桐树2、建筑与园林的完美结合●注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合。(大胆采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，藉以营造丰富的、多彩的、流动的景观空间)●强调组团绿地的自然性和空间的亲切感。(利用组团建筑的围合，以及栽植与建筑的进退关系，使自然的活物与建筑和硬质景观相生相长，共同营造出属于组团内部的、令人感到亲切的空间)。3、主动营造高差采用广州星河湾独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过36种高差的变化，形成自然的起伏。●使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合●增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感豪华装修的双大堂每个单元都设地下、地上双大堂，且以相同标准打造；大理石拼花地面、穹顶装饰、大理石＋马赛克拼图的墙面挑高超过6米1.2考察工程分析：北京星河湾——产品特征公共部位平层公寓的设计手法也呈现出别墅的特点，不是简单的各功能空间尺度的扩大，而是功能的完善，如：中西餐厅设置、全套房的设置、：最低3米6的层高、独立电梯入户、全套房设计、男女双主卧，奢侈的功能标准以及空间〞十字轴〞设计都是高端的标准，甚至是一些享受型的功能都在平层公寓中表达，如：泳池的设置……这些也都反响了奢侈的住宅就是需要有空间用来浪费和享受的1.2考察工程分析：北京星河湾——产品特征室内设计和装修户门：木饰面防火门，配防盗眼及意大利Salicetaolo门锁房门：“树熊牌〞木饰面门，配德国“海福乐〞门锁木地板及乳胶漆：采用加拿大“卡佛〞乳胶漆，地面铺“树熊牌“木地板地柜与吊柜：德国“菲林格尔〞高级地柜及吊柜厨房设备：德国“德格〞牌煮食炉、洗碗机、烤箱、微波炉，伊莱克斯电冰箱，德国汉斯格雅水龙头卫生洁具：德国“豪式〞牌高级按摩浴缸，配当代牌洗浴水龙头及花洒，日本〔TOTO〕牌豪华电脑控制坐厕〔主卧卫生间〕，TOTO牌双洗面盆，杜拉维特豪华坐厕〔客卫〕空调：采用日本“三菱〞户式热泵中央空调含新风系统电气：配法国罗格朗开关面板及插座，客厅配置法国罗格朗楼宇可视对讲机1.2考察工程分析：北京星河湾——产品特征室内设计和装修装修标准在5000元/平米左右，硬装是装修的主打，大量运用石材和名贵木材；厨房、卫浴等设施设备采用的国际中端品牌，舒适系统主要是中央空调和集中式供暖名贵石材、木材大量使用地面大面积大理石铺设、墙角部位装饰、大理石实心柱、灯台、门框等室内使用大理石品种多达十几种地板全部为黑檀木贴面所有门及门套全部采用黑檀木贴面〔包括阳台上的管道井门〕1.2考察工程分析：北京星河湾——产品特征室内设计和装修精装修：大量细节厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面上下差处理，便于操作大理石边缘结合部圆角处理，卫生间大理石台面的角线处用石材镶边后再进行打磨、雕刻花纹。1.2考察工程分析：北京星河湾——产品特征室内设计和装修卫生间地面预留上下差，大理石踢脚线，门套置于大理石之上，保证了木门的长期使用。木质橱柜，防虫防霉，内设冰箱，能够存储最为奢华的衣着饰品精装修：大量细节1.2考察工程分析：北京星河湾——产品特征室内设计和装修作为交付标准：大面积的大理石拼花：拼花制作、精准铺设；肉眼无法看到接缝、手摸感觉不到接缝；多层吊顶、弧形吊顶：弧线的平滑和对称、大量线条的制作；精装修：大量细节1.2考察工程分析：北京星河湾——产品特征室内设计和装修A石材工艺无缝拼接：毫米级拼缝，肉眼无法看到接缝、手摸也感觉不到接缝水刀拼花：两块石材通过编程之后用水进行切割。把一朵花嵌入一块石头，首选在此时石头中雕刻出花的形状，在另一块石头再雕刻一朵花，这两朵要吻合得自然、精密手工打磨：全部直角手工打磨，需要工人消除钝度，方形磨边、防止碰伤B墙纸工艺对缝拼花：为演绎奢侈华美，运用大循环花饰，即使某一处墙纸只用一米，另一朵花必须和前一朵花拼接，要求拼缝严密，耗材巨大；C吊顶工艺：弧线的平滑和对称、大量线条的制作；精湛工艺,大量先进工艺的运用1.2考察工程分析：北京星河湾——产品特征室内设计和装修北京星河湾四季会，由专业的酒店管理公司进行管理经营，开发商收取租金1.4万平米的精品会所，包括餐饮、俱乐部等多种功能，分为地下一层和地上两层，三面环抱下沉式园林；1.2考察工程分析：北京星河湾——会所会所概况整个会所三面环抱下沉式园林景观，视野开阔，满目美景1.2考察工程分析：北京星河湾——会所会所概况1.2考察工程分析：北京星河湾——会所会所概况四季餐厅的最大包间，最低消费18000元，其余小包间最低消费2800元1.2考察工程分析：北京星河湾工程借鉴意义借鉴一：园林景观的极致打造，尤其是错落有致的坡景、下沉式景观，使得园林景观富有层次感觉，在视觉上拉大楼间距，并能为会所的配置提供丰富的景观资源借鉴二：会所充分利用下沉式园林景观，极大提高了会所的商业价值；将会所的本钱计入住宅本钱中让会所无本经营；聘请专业的会所〔或者酒店〕管理公司进行经营借鉴三：虽然星河湾的硬装用材和工艺很难模仿，但是，星河湾对室内空间的功能空间和使用方面的细节处理值得学习，细节决定成败42Documentnumber1.3金茂府一、考察工程分析金茂府八大核心卖点1.3考察工程分析：金茂府工程根本信息广渠路15号地09年地王工程广渠金茂府工程定位：崇尚低调奢华的高端财富层工程特色：中式地产；高端生态花园居住府邸工程依托：金茂府生活圈，与国贸商圈、华贸商圈，三圈合一一期销售均价：45000元/平米根本信息项目位置朝阳广渠路15号(广渠路大郊亭西北)物业类别板楼、板塔结合装修状况豪华精装修建筑面积366302平方米占地面积155919平方米容积率2.25开盘时间2011年4月16日入住时间2012年12月31日绿化率30%物业管理金茂物业开发商中化方兴（北京）置业有限公司代理商北京中原1.3考察工程分析：金茂府——工程概况根本信息工程区位图二环路三环路四环路10号线1号线距天安门7.4公里广渠金茂府位于东四环与东三环间，大郊亭桥的西北角工程东至东四环路，南至广渠路，西至大郊亭中路，北至百子湾南路工程距城市中心直线距离7.4公里毗邻CBD核心区，工程西侧1.7公里处为地铁10号线双井站未来地铁7号与14号换乘站金茂府距CBD核心3公里，天安门7.4公里，交通方便，区域位置优越CBD核心圈距CBD核心3公里地铁换乘1.3考察工程分析：金茂府——工程概况根本信息1.3考察工程分析：金茂府——工程概况产品情况总体规划整个地块分为4个局部，地块西北组团和地块东南组团是大规模规划建筑用地西北组团规划条状组团高品质住宅，地块右侧为幼儿园和小学组成的教育用地，并且靠近公园绿地东北组团为公园东南组团为规划商住用地，前面18#19#楼为板楼，后面15#16#17#为塔楼西南组团右侧规划两座住宅售楼处：放置在西南组团靠近广渠路，交通便利，展示性和景观较好。公园绿地高品质住宅教育用地产品规划分区明显，住宅产品组团式布局商住用地高品质住宅售楼处回迁房1.3考察工程分析：金茂府——产品特征产品情况建筑外观颜色：金黄材质：源自新疆的菊花黄石材，通体铺就特点：立面由切割规整的菊花黄石材覆盖，显示出工程与众不同的气质和品位建筑风格新ARTDECO建筑风格立面：对称构图，刚柔并济的横竖条线与浅浮雕技艺的完美结合气势恢宏的菊花石入户门廊外观没有太多处理和修饰表达了建筑表现力的低调，稳重的石材感流露出产品真实的奢华1.3考察工程分析：金茂府——产品特征建筑特征新ARTDECO建筑风格产品情况一轴、两园、多组团式景观规划设计一条主景观轴南北贯穿居住区景观轴环形设置在点状组团之间，巧妙沟通组团景观居住区出入口处采取叠水配合树木的景观形式，突出华贵高端品质超大楼间距提供给组团景观布置空间，楼与楼间成为独立景观中心组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观市政公园体育公园主景观轴1.3考察工程分析：金茂府——产品特征景观设计景观设计设计风格景观方案将ARTDECO设计风格贯穿始终将中国传统造园手法融入其中低调奢华、细节考究产品情况小区入口设计入口水景设计，彰显小区非凡气质阶梯式石阶给人以恢弘大气的感受叠水和绿色植被的配景显示生机设计理念：公园中的家园，突出区域大景观优势1.3考察工程分析：金茂府——产品特征产品情况建立生态走廊乔木、灌木、藤本植物搭配，多重景观立体式园林每条组团小路都能够环绕在绿色之中坡地设计小区景观打造900mm-1500mm高的微坡地形利用1.5m高差实现空间层次变换利用地形、种植丰富组团空间中心下沉庭院景观小品遍布1.3考察工程分析：金茂府——产品特征景观设计产品情况工程一期：3号楼、9号楼产品分析A1A2A2A3两梯两户，电梯入户，三种户型，4-5室1.3考察工程分析：金茂府——产品特征户型设计3#9#楼户型产品分析户型A2-约270平米户型南北通透，大面宽设计双主卧式设计户型优点缺少入户玄关户型缺点动静分区合理户型卧室缺失阳台设计双入户动线设计1.3考察工程分析：金茂府——产品特征户型设计约270平米3#9#楼户型产品分析户型A3-约300平米270度观景，三面采光户型优点厨房设计不合理，餐厅没有独立设置户型缺点双入户设计，主仆动线别离全能主卧设计，主卧带书房产品情况户型卧室缺失阳台设计1.3考察工程分析：金茂府——产品特征户型设计3#9#楼户型产品分析产品情况户型A1-约330平米一梯一户，电梯直接入户全能主卧设计，双主卧式设计户型优点中西厨式设计，彰显工程档次户型卧室缺失阳台设计户型缺点餐厅位置不够独立1.3考察工程分析：金茂府——产品特征户型设计56装修配置功能室地面墙面配置厨房

地砖

墙砖、铝木复合中空玻璃门窗ALNO橱柜，杜邦台面，摩恩水槽和龙头，KUPPERSHUSCH、BOSCH厨电，不包括酒柜、咖啡机

客厅

大理石等石材墙纸—卫生间

地砖高级卫浴墙砖科勒面盆、ARTO按摩浴缸、TOTO感应马桶卧室

复合地板

墙纸断桥铝铝木复合，中空双玻璃,

公共区域进户门“瑞斯乐”同等品质高档三防门，带密码、钥匙、刷卡功能的智能锁窗材铝木复合，6+12+6中空双玻璃,

走廊地砖电梯厅国际知名品牌，高级装饰面料大堂地面采用高档石材或高级地砖，墙面采用高档墙纸或高级墙砖等舒适系统地板集中性供暖，法国LEWIM对讲，新风、中央空调集成的天棚辐射系统（类似朗诗绿色街区），中央饮水系统，DYVAC家用型中央吸尘器，同层排水精装本钱在5000左右，设施设备使用相对高端，卫浴和厨房采用全德系品牌；硬装局部在收纳空间等细节上处理较好，装修施工细节处理不如星河湾但比钓鱼台七号细致1.3考察工程分析：金茂府——产品特征产品情况装修配置地源热泵生态空调：设备深入地下采集地热，通过毛细管网迅速大面积的把热量传导到室内，设备安静且效率高。24小时置换新风：采取“下送上回〞的方式，收集室内废气，提供新鲜空气，安静无噪音降噪系统：隔音楼板的设计使用降低住户间噪音的影响。同层排水：同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，设备使卫生用水量降低40%以上，综合能耗降低33%。六层安防：从小区入口开始到入户最后一道门，小区提供六道门禁式的平安管理，为业主提供最好的平安保证。低耗能：监控降低科技产品的能源浪费，节能环保智能家居：电脑智能调节室内空调温度，人性化的同时降低了能源浪费。新媒体：每户入住既有独立的播放媒体，播放背景音乐等，提升情趣。1.3考察工程分析：金茂府——产品特征产品情况样板间情况—厅1.3考察工程分析：金茂府——产品特征产品情况样板间情况—大堂和入户1.3考察工程分析：金茂府——产品特征产品情况样板间——卧室和书房1.3考察工程分析：金茂府——产品特征产品情况样板间——卫生间1.3考察工程分析：金茂府——产品特征产品情况样板间——厨房1.3考察工程分析：金茂府——产品特征1、休闲健身会所配备了室内恒温游泳池、桑拿健康中心、健身中心、SPA水疗、英式桌球等运动健身设施，以及穹顶雪茄吧、各色风情酒吧、中餐厅、西餐厅等高档餐饮娱乐工程。配置标准室内恒温泳池。2、商务办公会所首层设有一流的效劳设施，会所内外装潢尊贵气派，配套设施一流，旨在为社区尊贵的业主提供最优质的效劳。3、餐饮中餐厅、西餐厅：提供五星级酒店标准的餐饮效劳。特色酒吧：红酒吧、雪茄吧是现代享受型人士的选择。3000平米社区五星级会所产品情况1.3考察工程分析：金茂府——会所销售情况1.3考察工程分析：金茂府借鉴意义借鉴一：坡景设计有利于丰富园林景观的层次感借鉴二：较好的硬装细节处理和较好的设施设备有机组合在一起，会得到很多客户的认可借鉴三：在270、300、330这三种大户型设计上，力求通过卧室或者其他功能房的个数、重要功能空间的尺寸放大来拉开品质差异65Documentnumber1.4鄂尔多斯星河湾一、考察工程分析工程根本信息工程位于鄂尔多斯康巴什新区和东胜区之间，9月25日开盘，销售价格16000-20000元/平米，开盘销售套数不到150套1.4考察工程分析：鄂尔多斯星河湾——工程概况地址鄂尔多斯市东胜区布日都梁镇售楼地址鄂尔多斯市东胜区布日都梁镇售楼处电话400-606-6969开发商星河湾集团户型面积300-1300平方米物业类别建筑综合体建筑面积1600000平方米占地面积1287800平方米开盘时间2011年9月25日装修精装绿化率35%得房率90%总户数1925物业公司广州星河湾物业管理服务有限公司鄂尔多斯分公司车位配比1:3.3总平规划1.4考察工程分析：鄂尔多斯星河湾——产品特征住宅局部A、B、C三大组团相互独立又相互联系，为了适应北方的气候条件，让业主能足不出户通过地下、空中到达各功能区，整体形成四体连通。分别是A、B、C三区地下车库连通、A区与酒店地下车库连通、B区与商业地下车库连通、酒店与商业空中连廊连通最小的户型是304㎡，最大的面积是677㎡，主力户型集中在300-530㎡之间，相比较太原、上海和广州之前星河湾的户型，都有适当的放大ABC园林景观1.4考察工程分析：鄂尔多斯星河湾——产品特征1.4考察工程分析：鄂尔多斯星河湾——产品特征园林景观户型1.4考察工程分析：鄂尔多斯星河湾——产品特征最小的户型是304㎡，最大的面积是677㎡，主力户型集中在300-530㎡之间，相比较太原、上海和广州之前星河湾的户型，都有适当的放大首层层高全部为4.6米，B、C区的住宅标准层高为3.6米，A区住宅A1户型标准层层高为3.7米，A户型、特A户型的标准层层高为4米B1户型315-平米四房三厅四卫装修1.4考察工程分析：鄂尔多斯星河湾——产品特征工程的装修依旧复制星河湾的硬装为王的模式，设施设备的标准一般，厨电是西门子、卫浴并未用韦宝等高端品牌，舒适系统主要是集中性供暖、中央空调〔带新风〕72Documentnumber1.5伊泰华府世家和伊泰华府岭秀占地20万㎡，建筑面积59万㎡，建筑密度仅18.7%，绿化覆盖率高达70%，定制别墅、1000㎡大平层、500㎡平层、城市下跃别墅、湖景复式、企业会所、投资公寓、高端商业等8类全产品线，面积从200㎡-3000㎡，1.5考察工程分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀工程根本信息—伊泰华府世家地址东胜区什拉乌素河畔、乌审西街南侧均价21000元/平方米价格详情均价21000元/平方米开发商内蒙古伊泰置业有限责任公司户型面积180-3000平方米建筑类型板楼,高层物业类别普通住宅,公寓,别墅,写字楼,商铺建筑面积590000平方米占地面积200000平方米开盘时间2010年装修毛坯,简装,精装容积率2.09绿化率36%总户数746物业公司浙江绿城物业管理有限公司地址鄂尔多斯国宾馆北侧1公里均价14500元/平方米开发商内蒙古伊泰置业有限公司户型面积210-380平方米建筑类型小高层,高层物业类别总户数1122户建筑面积449600平方米占地面积180000平方米开盘时间2011年07月装修精装物业顾问世邦魏理仕容积率2.0绿化率30%总户数1122总占地18万平方米，总建筑面积44.96万平方米，建筑密度仅14%，绿化覆盖率高达30%，工程以8-10层的小高层和17-25层的高层住宅为主，全部精装修交付，同时工程地原为东胜区林场，当地唯一的原生态林地，总占地18万平方米，总建筑面积44.96万平方米，建筑密度仅14%，工程以8-10层的小高层和17-25层的高层住宅为主，全部精装修交付，1.5考察工程分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀工程根本信息—伊泰华府岭秀75均属豪宅，定位不同世家：家族共享的定制豪宅岭秀：原生态宜居大宅1.5考察工程分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀

产品特征华府世家华府岭秀76B.整体规划——同样占有稀缺资源社区：高品质绿化+河道景观建筑：低板+高层社区：高品质绿化+原生林木建筑：低板+高层1.5考察工程分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀

产品特征华府世家华府岭秀77主力产品——面向不同面积需求户型：豪宅回路式设计建筑：360—980平米户型：南北通透，方正格局建筑：210—370平米1.5考察工程分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀

产品特征华府世家华府岭秀78户内装修——同样精装，不同标准装标：5000元/平米设备：新风、加湿、VRV空调、韦宝和科勒的洁具、装标：2500-3000元/平米设备：集中式地暖、中央空调、科勒等中档洁具、西门子等中档厨电1.5考察工程分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀

产品特征华府世家华府岭秀户内装修1.5考察工程分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀

产品特征华府世家80物业公司：绿城物业会所效劳：长安俱乐部物业公司：世邦魏理仕会所效劳：待定，满足需求1.5考察工程分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀物业效劳华府世家华府岭秀1.5考察工程分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀

会所

会所会所面积达12000㎡,集热带风情阳光SPA、四季恒温泳池、私人影院、顶级雪茄吧、私人酒窖、红酒吧、棋牌室、400平方米亲子乐园、全包房式餐厅等高品质配套设施，可提供私人大厨、宴会助理、专业保姆、军警保安等多项顶级会所会员式专属效劳。华府世家的工程会所由北京四大顶级俱乐部之一的长安俱乐部负责经营管理华府领秀的会所定位为高端运动会所，与美国金仕堡健身集团合作会所面积达4600㎡,定位为高端运动会所，与美国金仕堡健身集团合作，会所设有器械训练区、室内游泳池、室内篮球场、室内羽毛球场、室内高尔夫球场、有氧大操房、动感单车房、高温瑜珈房、武道区、桌球室、乒乓球室、网上冲浪区、沐浴区、体能测试中心、KTV包厢、商务休闲区、SAP美容，华府世家华府岭秀工程借鉴意义借鉴一：园林景观的极致打造，尤其是错落有致的坡景、下沉式景观，借鉴二：聘请专业的会所〔或者酒店〕管理公司进行经营，并且会所的定位高端、主题鲜明1.5考察工程分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀83Documentnumber借鉴一：独特价值主张——每一个豪宅需要独特的价值主张借鉴二：规划设计——充分利用或改造地块周边的资源借鉴三：内部园林景观——景观的上下错落处理、与建筑的有机结合借鉴四：室内设计——户型的大空间和大尺寸，已是豪宅高端化的趋势借鉴五：精装修——设施设备是另一个通道，但仍需相对细致的装修设计和施工借鉴六：会所——豪宅会所力求定位高端、景观极致、管理专业借鉴七：其他共公空间——双入户大堂、地下停车场专业化设计等逐渐成为豪宅标准二、本次考察工程的借鉴点84Documentnumber借鉴一：独特的价值主张每一个豪宅需要独特的价值主张精美的生产工艺及品质：一种崭新的生活方式星河湾：毫米级的施工工艺，华美震撼的精装设计和施工；星河湾极致的工艺是较长一段时间难有工程望其项背金茂府，在京城城东四环边的地王工程，提倡一种“全家庭型生活方式〞，“负责任央企+公园地产+德系精装+8大科技系统+教育资源+5星级会所+地铁物业〞全方位的支撑这种生活方式的实现高端住宅的统一特征，是在于其必须创造出不同于其他竞争产品的独特的资源〔内部资源或者外部资源〕，并将其发挥到极致，使之能够产生鲜明的产品特征和差异化定制的产品竞争力，集中吸引认可这种特定生活价值观的顶尖客户群体。极致的地段价值：钓鱼台七号院，位于京城西贵的核心区域，紧邻钓鱼台国宾馆、玉渊潭公园，极端稀缺的地段价值吸引了众多权贵财富金字塔尖顶人士的追捧借鉴一：独特的价值主张86Documentnumber借鉴二：规划设计充分利用或改造地块周边的资源在工程规划设计方面，充分利用或改造地块周边的资源钓鱼台七号院在景观设计、建筑规划设计方面充分利用了玉渊潭公园的外部景观，并将北京独特的红色调建筑外观有机运用；金茂府将周边的公园、地铁有机结合到工程规划设计中；华府世家结合工程周边引水河打造一条独特的白桦林带，极具眼球效应北京星河湾，当时的小地段条件很差，但通过青年沟、周边老旧社区外观的改造，变不利为有利，充分发挥了经济效益和社会效益，为工程的销售奠定了良好的外部昭示环境和市场口碑效应借鉴二：规划设计88钓鱼台七号院，工程总占地1.6万平方米,建筑面积4.3万平方米，整体规划依据地形条件及地块独特的景观资源，精心打造四栋人文建筑，精装106席300-600平方米湖岸大宅,沿玉渊潭湖面由东向西一字排开，全部南向面湖。3.4米豁朗层高，7-12米客厅面宽，270度瞰景户型，首层复式与顶层大平层设计金茂府，整个地块分为4个局部。西北组团规划条状组团高品质住宅，地块右侧为幼儿园和小学组成的教育用地，并且靠近公园绿地；东北组团为公园；东南组团为规划商住用地，前面18#19#楼为板楼，后面15#16#17#为塔楼；西南组团右侧规划两座住宅；售楼处：放置在西南组团靠近广渠路，交通便利，展示性和景观较好。公园绿地高品质住宅教育用地商住用地高品质住宅售楼处钓鱼台七号院金茂府借鉴二：规划设计北京星河湾青年沟改造伊泰华府世家白桦林带鄂尔多斯星河湾人工河木栈道效果图借鉴二：规划设计90Documentnumber借鉴三：内部园林景观景观的上下错落处理、与建筑的有机结合91借鉴三：内部园林景观内部园林景观与工程的规划、建筑设计理念有机结合，满足或者放大设计的优点，甚至弥补设计上的一些难以防止的弱点在具体处理方式上，本次考察的工程中，北京星河湾、鄂尔多斯星河湾、金茂府、伊泰华府领秀采用了坡景和下沉式庭院景观，有利于营造园林景观的层次感，在视觉上拉大楼间距，扩大工程的园林景观面积92借鉴三：内部园林景观伊泰华府领秀园林景观效果图样板区实景图样板区实景图1.2考察工程分析：北京星河湾——产品特征北京星河湾园林景观94Documentnumber借鉴四：室内设计户型的大空间和大尺寸，

已是豪宅高端化的趋势95借鉴四：室内设计考察工程的大户型根本上位于一梯一户的板式建筑中，建筑层高根本上在3.3米—3.6米，星河湾的600多平米的大户型层高到达4米入户门：根本上为2415的字母木，其中星河湾400多米以上的户型为双开门户型功能布局上：力求少房间大，空间大尺寸，局部工程300多平米户型仅为三室如，钓鱼台七号院350平米左右的三室、华府领秀326平米的三室双主卧设计：300平米以上的户型，大都做成双主卧，主卧配置阳光房或者书房，至少四件套的主卫特色空间：一些别墅工程特有的功能逐步在350平米以上的大平层中出现，如家庭厅、视听厅、酒窖等，但室内游泳池鲜有配置中西厨配置根本上成为标配，但保姆间在局部工程、局部300平米以下的户型中未配置96Documentnumber借鉴五：精装修设施设备是打造另一个通道，

但仍需相对细致的装修设计和施工97借鉴五：精装修除伊泰华府领秀外，其他五个工程装修标准〔本钱〕在4000-8000元/平米，根本上以硬装作为精装修的发力点硬装是星河湾的标志，具有其他工程难以撼动的市场地位。但金茂府将设施设备来作为突破口之一，并同时在硬装上重视空间处理人