物业管理概论（第二版）第10章住宅小区的物业管理

物业管理概论

第十章住宅小区的物业管理第十章住宅小区的物业管理通过本章的学习，明确住宅小区物业管理的目标，了解住宅小区物业管理的特点，掌握住宅小区物业管理的主要内容，以及住宅小区物业管理服务达标考核的意义和要求。第九章物业管理与社区文化建设

目录

10.1住宅小区概述

10.2住宅小区物业管理的内容

10.3住宅小区物业管理的达标与考核10.1住宅小区概述10.1.1住宅小区的含义（1）住宅的含义住宅是家庭最基本的居住与生活空间，人生大约2/3以上的时间是在家庭居住环境中度过的。所以住宅应以家庭为核心，以人为本，满足居住与生活以及人们居住水平逐步提高的需要。10.1住宅小区概述（2）住宅小区的含义城市居民的居住生活聚居地称为居住区。根据中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》的规定，城市居住区按居住户数或人口规模可以划分为居住区、小区和组团三级。10.1住宅小区概述10.1.2住宅小区的类型（1）按建筑规模分类：单元住宅小区、普通住宅小区、大型住宅小区、超级住宅小区。（2）按建设时期分类：新建住宅小区、旧有住宅小区。（3）按物业建筑主体构成分类：多层住宅、中层住宅、高层住宅。10.1住宅小区概述10.1.3住宅小区的特点（1）住功能单一，相对封闭独立（2）住宅小区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化（3）住宅小区房屋产权多元化，公用设施社会化（4）规划建设更合理，配套设施日益齐全10.1住宅小区概述10.1.4住宅小区的功能（1）生活居住功能（2）服务功能（3）经济功能（4）社会文化功能10.2住宅小区物业管理的内容10.2.1住宅小区物业管理的概念住宅小区物业管理是指住宅小区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和公共秩序的活动。10.2住宅小区物业管理的内容10.2.2住宅小区物业管理的目标（1）促进社会的繁荣和社会主义精神文明的建设（2）为住宅小区内的居民创造舒适、安全、安静、和谐的居住环境（3）最大的发挥物业使用价值并尽可能使其保值、增值（4）以最小的投入获取最大的效益

10.2住宅小区物业管理的内容10.2.3住宅小区物业管理的特点

（1）管理具有社会性（2）管理具有统一性（3）管理强调服务性（4）管理具有复杂性（5）管理追求艺术性案例精析物业管理公司能否擅自停业主的水电中国消费者网报道：深圳市某花园小区管理处以业主家装修时加宽了进户门为由，先停了业主家的电，接着又把业主家的水表拆了，停了他家的水。受不了“焦渴”、“黑暗”痛苦的业主，只好把该管理处告到了法院。那么，该管理处能否以业主装修违反规定或不交管理费为由，对业主停水、停电呢？

10.2住宅小区物业管理的内容10.2.4住宅小区物业管理的原则

（1）依法管理原则（2）有偿服务原则（3）专业化与群众性管理相结合的原则（4）动态化管理原则（5）超前管理原则10.2住宅小区物业管理的内容10.2.5住宅小区物业管理的内容

（1）住宅小区房屋建筑的维护、修缮管理（2）住宅小区附属设施设备的维修、保养（3）住宅小区的安全管理（4）住宅小区的公共秩序管理（5）住宅小区的环境卫生管理（6）住宅小区的绿化管理（7）住宅小区的专项服务和特约服务（8）住宅小区的精神文明建设实战演练如何解决住宅区的安全问题（1）充分发挥保安作用,建立住宅区治安防范体系。在住宅区内,一定要形成一个以派出所为主导、以居委会和群众为基础、由保安密切配合的治安防范体系。（2）住宅区的设施要满足安全防范的需要。电视监控、防盗报警、紧急呼救、周界防越等新技术的应用，应对预防犯罪以及对各种案件的侦破起到决定性的作用。（3）法规政策的调整。（4）警力的合理分布。（5）提高保安人员的素质。保安人员虽然不是警察，但因需要协助公安机关维护社会治安，所以应具备较好的素质。（6）创造与业主交流的条件。物业管理公司可以经常性地在住宅区内搞些社区文化活动，增加业主之间的交流机会。案例精析机动车进出小区到底应不应该收费我是一名出租车司机，前几天，我载一乘客去他的居住小区，车开到小区门口，门卫要求付2元钱才能将车开进小区。乘客不愿付钱，说他已交过物业服务费。请问：出租车司机载客能否进入小区？到底该不该收费？这样的收费是否属于乱收费？10.3住宅小区物业管理的达标与考核10.3.1住宅小区物业管理达标与考核的意义（1）有效提高了城镇居民的生活和居住水平（2）有利于提高物业服务企业的管理水平（3）促进了现代化城市管理的发展10.3住宅小区物业管理的达标与考核10.3.2申报全国物业管理示范项目的条件

（1）参评项目符合城市规划建设要求（2）取得“省级物业管理示范项目”称号一年以上（3）物业服务企业已建立各项管理规章、制度（4）物业服务企业无重大责任事故（5）未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉10.3住宅小区物业管理的达标与考核10.3.3全国城市物业管理示范住宅小区达标考核标准

（1）基础管理（2）房屋管理与维修养护（3）共用设施设备管理（4）保安、消防、车辆管理（5）环境卫生管理（6）绿化管理（7）精神文明建设（8）管理效益住宅小区是指按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居住区。住宅小区物业管理的特点是管理具有社会性、统一性、服务性、复杂性、艺术性。住宅小区物业管理的原则有依法管理原则、有偿服务原则、专业化管理与群众性管理相结合的原则、动态化管理原则和超前管理原则。全国城市物业管理示范住宅小区达标、考核标准