土地一级开发流程

一、概念和意义实施土地一级开发前的所有准备工作，是进行土地一级开发、二级开发的基础和前提第一部分前一级开发第一部分前一级开发二、主要工作内容（一）寻找合适的宗地。（二）与土地原所有权人（或使用权人）达成合作意向。（三）为土地一级开发进行经济、技术准备。

1、控制性详细规划2、土地一级开发实施方案第一部分前一级开发三、特点：周期长、风险大辛庄项目前一级开发长达三年：2006年5月获得地块信息2006年10月签订合作协议2009年5月取得一级开发授权有些项目甚至面临不得不退出一级开发的窘境一、概念对宗地进行开发和整理，使经营性用地达到国有土地使用权出让条件，即“生地”变“熟地”第二部分土地一级开发第二部分土地一级开发二、历史背景与政策演变1、经营性用地出让方式变革：协议出让→公开市场交易。国土部：2002年7月1日起施行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）北京市：《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》（京政办发[2002]33号），但三种情况仍可协议出让：1、绿化隔离带项目；2、小城镇建设项目；3、危旧房改造项目。“8·31”大限：协议出让制度真正退出历史舞台2004年3月30日《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号）2004年8月9日《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》（京政办发[2004]48号）第二部分土地一级开发二、历史背景与政策演变2、北京市土地整理开发相关政策2002年1月31日《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号），成立北京市土地整理储备中心2005年8月1日《关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知》（京国土市

[2005]540号），规定须以招标方式选择开发企业实施一级开发2008年下半年以来，除特殊项目外，北京市土地一级开发主体均为储备中心及其区县分中心，但可通过招标方式选择开发企业作为实施主体第二部分土地一级开发土地开发整理：征地、拆迁、市政基础设施建设三、开发模式和流程（一）基本流程取得一级开发授权经营性用地完成入市交易以一级开发为跳板，以取得国有土地使用权为最终目标流程图第二部分土地一级开发1、一级开发授权批复编制《一级开发实施方案》《一级开发实施方案审批表》专家会审查联席会审批市国土资源局核发一级开发授权批复区国土分局、区政府审核签章国土局内部审核储备机构作为实施主体开发企业作为实施主体三、开发模式和流程（二）重点环节第二部分土地一级开发规划意见书建设项目用地预审项目项目建议书（代可研）或项目申请报告市发改委立项批复场地影响评价交通影响评价环境影响评价地质灾害评估三、开发模式和流程（二）重点环节2、一级开发立项批复第二部分土地一级开发（二）重点环节3、集体土地征收（农用地转用）钉桩成果土地确权图斑核实征地补偿协议（村民代表大会表决）林地征占用耕地占补一书四方案勘界技术报告三、开发模式和流程征地批复征地结案建设用地批准书第二部分土地一级开发一级开发成本一级开发建设补偿费综合地价入市交易底价土地成交价政府收益一级开发利润及税费四、公开市场交易土地出让价格构成溢价前期工程费征地、拆迁、市政基础设施费财务费用二级开发主要工作流程（公开市场交易取得土地使用权）建设用地规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证建设工程规划许可证国有土地使用证开发贷款预测备案工程档案登记人防设计方案审查“五证”计划任务出让合同变更签订国有土地使用权出让合同项目核准第三部分土