物业-北京尊府入住工作手册

PAGEPAGE19北京金都世纪物业管理有限责任公司北京·尊府入住工作手册北京金都世纪物业管理有限责任公司二零一零年月目录一、入住倒计时3二、业主入住手续办理流程图6三、物业服务中心各小组设置7四、物业服务中心各小组职责及工作规范9五、问题处理衔接机制11六、其他事项11七、相关文件及表格记录114月以2010年4月28日：4月26日：4月25日前：★所有绿植租摆到位★联合入驻最后演练4月15日前：★提供入住所需所有物品（办公用品、印有Logo纸袋、赠送礼品等），与销售部沟通、落实。★入住当日所有协议装订成册，两书从开发处领取到位。★一次入住业主实测面积表★联合入驻二次演练4月10日前：4月5日前：★保洁进驻到位。★各类入住文件、各户所有钥匙、分装到业主档案袋内。★领取入住当日发放的各种卡（门禁、电梯、电、燃气、水）以及设备说明书分装到业主档案袋内。★垃圾清运单位入场3月30日前：★各种收费项目、服务标准做板上墙。★培训入驻参与人员。★统一说辞。★保洁、垃圾清运单位、保安公司、化粪池清掏合同签订。3月25日前：3月20日前：★客服中心布置完毕★物业办公区布置完毕，投入使用（办公物品到位）★物业办公室用房开荒保洁完成★物业办公室用房交付验收3月15日★招标分包单位（保安、垃圾清运）★对各级政府部门进行联系沟通包括：电话、网络、电视信号、街道、城管、派出所、邮政部门等等。★入住培训3月10日前：★落实通邮办理程序。★落实停车场收费备案办理程序。3月5日前：★各种收费项目及标准确定。★与销售部核定入住流程。★落实物业进驻办公区时间。入住流程图物业前台核验处物业前台核验处验证入住业主身份签到处（1）出示《入住通知书》、身份证（非本人的须有授权委托书）进行业主签到。（2）签到处负责人在《入住流转单》1栏上签章。开发财务收费处开发财务收费处（1）出示《入住通知书》、交清开发邮寄的《入住缴费项目单》所列款项。（2）开发商交款处负责人在《入住流转单》2栏上签章。物业管理公司收费处物业管理公司收费处（1）一整年度的物业管理费；（2）代收代缴费用；（3）物业交款处负责人在《入住流转单》3栏上签章；物业签约处物业签约处交存以下资料：A、《入住通知书》物业收回留存；B、本市业主提供本人及同住家庭成员身份证、复印件1张；非本市业主提供本人及同住家庭成员身份证、暂住证复印件各1张；C、填写完整的《业主入住资料》；D、经公证处公证的《授权委托书》及双方身份证复印件1张（非业主办理/共有产权人/单位购房非法定代表人办理）；E、当年经年检的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件1张（以单位名义购房）；F、签定以下合约：《北京尊府物业管理合同》、《北京尊府业主临时公约》等相关资料；G、领取相关资料及《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《装修手册》等相关资料；H、物业签约处负责人《入住流转签单》4栏上签章；资料发放处资料发放处（1）钥匙、门禁卡、各类已充值的卡、各种设备设施使用说明书以及赠送的礼品的发放，在物品交接清单上业主确认签字。钥匙领取及房屋交接处负责人在《入住流转单》5栏上签章存档； 供暖公司供暖公司现场办公人员与业主签订《供暖协议》，收取首年度供暖费供暖公司供暖公司现场办公人员与业主签订《供暖协议》，收取首年度供暖费；房屋验收处房屋验收处。（2）验收房屋请业主随同房屋交接人员前往现房接收，确认各能源表底数，并在《验房单》上签字确认，取得《验房单》客户联。房屋验收后验房负责人《入住流转签单》6栏上签章；特约需求服务处办理装修手续；办理车位相关手续；特约需求服务处办理装修手续；办理车位相关手续；电话、网络申报；应急小组（开发和物业人员）突发事件处理入住各小组设置交房时间安排2010年42010年7月28日办理：后期400户左右的交付。交房地点北京尊府2#楼大堂及物业客服中心开发交房组织现场总指挥：王志轩具体工作组成员：张琦、蒋欣、张红岩开发财务组：李爱军、赵德新开发整改组：张晓明、王恒物业交房组织现场总指挥：刘峰现场总协调：张琴具体工作组成员：物业客服组：(准备1部对讲机)负责人：刘峰成员：全体员工交房文具的准备（客户中心准备）：资料袋、胶水、钉书机、回形针、夹板、签字笔、圆珠笔、复印纸、记事本、印泥等张琴负责收集编制当天交房工作快讯，次日9:00时前报公司相关领导身份确定组负责人：葛学红成员：宰相蕊物业财务组负责人：乔瑞芳成员：4、物业签约组：（2人）负责人：张琴成员：葛学红、刘畅、律师5、资料发放组：（2人）负责人：张琴成员：葛学红、王妍验房组：(准备5部对讲机)负责人：刘峰、戈捷客服成员：孟姗姗、刘丹、牛建民、楼长、客服主管物业工程：开发工程：维保单位：验房人员工具准备（自行准备）：电笔、签字笔、夹板戈捷负责与开发公司工程部协调整改事宜。7、特约服务处负责人：何冰成员：国际支持前台1名、安保领班1名8、安防工作组：(准备5部对讲机)负责人：王伟开发交房现场护卫组长：王伟停车场车辆停放指挥：2人客户中心门岗兼内场秩序维护：2人；园区巡逻、秩序维护：2人9、环境维护组：负责人：刘峰成员：保洁部全体现场保洁2人其余各岗位人员不变。10、后勤保障组：成员：乔丽丽、国际支持1人各小组工作职责及规范1、现场服务组、后勤（物业负责共需6人）、乔丽丽、国际支持1人、保安员4人（1）物业公司导车安全员2人，负责当日收楼客户车辆引导停放工作。（2）引导入住业主进入现场范围，导车安全员敬礼、导引车辆停放、拉车门、再敬礼。引导至2号楼客服中心处。（3）乔丽丽负责于5月27日前检查落实各项物品、布置桌椅鲜花、绿植等事项到位，以及落实交房期间员工的用餐问题，临时采购等工作。（4）环境维护工作。（5）国际支持人员负责文件传递、复印等协调工作。2、身份确定组（开发销售客服1人、物业前台1人）（1）前台人员要求业主提供开发盖章的业主入住通知书、购房合同原件（无合同提供购房发票原件）、身份证原件进行核对（您好，请把您的购房合同或购房发票给我，谢谢！），检查以前业主是否留有身份证件复印件，如无则礼貌地请业主稍等进行复印（您稍等一下，我帮您复印一下身份证件）。如发现前来办理入住手续的不是业主本人，则要求其出具业主授权书和业主以及委托人身份证复印件（您好，请您把业主授权书和业主本人身份证复印件给我！）。如暂时没有，则向业主解释授权书作用和递上准备好的样本，请其回去准备并预约时间（您看这样**先生，您需要先得到房屋业主本人的书面授权和业主本人身份证复印件，然后带上您的身份证原件再来办理入住手续，您看我们再约个时间…）。（2）向业主出示竣工验收表和房屋实测面积表。（3）业主认可后，接待人员在《入住流转单》上签字确认，引导业主去开发财务收费组缴费。3、开发财务收费组（1）业主前来交纳费用时，热情欢迎并致贺（您好，欢迎您入住北京尊府）。然后询问业主房号并与业主核对（***先生，您的房号是北京尊府**号楼**单元**号房，您看对吗？）业主表示房号无误的，立即查找相对应的房屋应该交纳的相关费用包括（房屋尾款、面积补差、大修基金、车位租赁买卖等款项），并向业主说明。业主没有异议后马上开具收据、收取业主费用、在收据上盖章、将业主收执联交业主收好，留存联自己收好备查。最后表示感谢（谢谢您的合作！）（2）收取费用后，财务人员在《入住流转单》上签字确认，并引导业主去物业财务组缴纳相关费用。4、物业财务收费组（物业楼长待命、跟踪以后全过程）（1）业主前来交纳费用时，热情欢迎并致贺（您好，欢迎您入住北京尊府）。然后询问业主房号并与业主核对（***先生，您的房号是北京尊府**号楼**单元**号房，您看对吗？）业主表示房号无误的，立即查找相对应的房屋应该交纳的物业管理费标准，并向业主说明（**先生，您的房屋实测面积是***平米，物业管理费收费标准是每平米每月**元。请您交纳2010年5月28日至2011年5月27日物业管理费是***元。），业主没有异议后马上开具收据、收取业主费用、在收据上盖章、将业主收执联交业主收好，留存联自己收好备查。最后表示感谢（谢谢您的合作！）（2）收取费用后，物业财务人员在《入住流转单》上签字（盖章）确认，楼长引导业主去签约组。5、签约组（物业负责共需2人，咨询律师1人）（1）指导业主签署《北京尊府临时管理规约》、《北京尊府物业管理合同》等各项文件，业主自己翻阅的同时可大致介绍协议内容。（服务协议是您和我们物业公司之间具体的责任、权利、义务的约定，我们采用的是建设部的示范文本，并且已经在市房管局备案，请您看看！）。业主如有疑义则逐个解释，如无疑义则要求业主在协议最后签字，收回。（您好，这是小区《业主临时规约》，你收好并在这里签字，谢谢！）（2）负责人在《入住流转单》上签字确认后引导至供暖组。6、供暖组（供暖公司1人）由供暖公司现场办公人员指导业主签订《供暖协议》，交付首年度供暖费，后引导业主至资料发放处。7、资料发放处（物业负责共需2人）（1）核对《入住流转单》无误后，发给业主资料包（各项说明书）。（2）发放《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》并简单阐述两书的作用。（3）发放钥匙、门禁卡、各类已充值的卡和赠送的礼品。（4）请业主在《物品交接单》上签字确认，引导其至验房组。8、验房组（物业楼长5人、物业工程部5人、开发工程部人员共5人、精装分包公司人员5人。分成5个小组）（1）楼长陪同业主来后，相应验房接待组立即迎接，携带工具和房屋附属物品带领业主去验收房屋（您好，恭喜新居落成，请您跟我一起去看房）。验房通过，确定水、电、燃气表底数，将业主带回入住接待大厅，双方在《北京尊府验房表》上签字确认，同时将《北京尊府验房表》复印件交给业主留存，（您好，这是您的验房单存根、请您收好并在这里签字。谢谢！）并在《入住流转单》上签字确认，楼长引导至特约服务处。（2）如业主验收房屋过程中有疑义，业主所提问题能马上解决的，由开发工程人员联系精装分包公司相关人员协助立即解决，处理完成后双方在《入主流转单》上签字确认；不能立即解决的，由开发工程人员向业主承诺解决期限，并预约时间。（***先生，您看这样，您提的这个问题，我们在*天也就是*月**号下午*点前跟您解决，这是个小问题，您看您先把房子收了行吗？）业主能说服并收楼的，按正常手续办理交房，马上填写《返修单》，请业主在《返修单》上签字确认后转客服部解决，并争取在向业主承诺时间内督促相关部门解决，然后回访。将《返修单》复印作为《入主流转单》的附件，楼长引导业主至特约服务处。（3）对态度坚决不同意收楼的业主，先认真听取意见，并做好记录。然后将业主带到开发销售部解决。9、特约服务处（物业负责共需3人）根据业主的需求（1）按照《车位出租程序》办理车位出租手续。（2）按照《门禁卡办理程序》增办门禁卡。（3）按照《特约服务收费表》办理各类特约服务内容。（4）按照《办理装修程序》办理装修手续；（5）征询业主意见，是否需要带业主认车位，必要时楼长带业主去。（6）向业主介绍有关搬家的服务工作，提供预约搬家服务。10、应急小组（开发、物业负责共需2人）（1）在远离入住现场的其他位置设客诉处理接待，分别由开发销售负责人、物业客服经理负责分别对入住过程中发生的客户投诉和纠纷进行缓冲处理，争取有效避免纠纷激化及现场因客户纠纷而阻塞。（2）及时纠正现场管理可能出错的错误，人员临时调遣等。（3）所有应急突发事件。11、休息区当业主办理入住出现排队情况时，向业主发放排号条后引导其至休息区等候。注意：（1）当日入住办理完毕，各组将业主签属的一切协议及与业主有关的所有文件汇总至张琴处，分别存入相应的业主档案，并作出文件目录，编写日报。(2)在办理各项手续时，随时解答客户问题,对于不确定的问题不要擅自回答，可以请客户稍待，找专业组确定后再做回答。问题处理衔接机制对目前收集的问题分类，各部门分别形成处理方案和统一说辞。具体客户处理程序：一般性疑难问题现场各组负责人予以解答→争议性疑难问题分类（工程、物业、销售）处理→重大投诉问题或可能引起群诉的问题上报总指挥商议解决。其他事项参加交房的各部门人员应主动熟悉交房现场、相关业主问答。所有现场人员对客户提出的敏感问题或没有统一口径回答的问题一律不予回答。（很抱歉，您提出的问题我需要与相关专业人员确定后才能给您确切答复，请您稍候）在交房期间，每天早上8:00开早例会，每天18:00—19:00进行小结，各组负责人将当天情况整理汇报，交房协助人员准时参加。相关文件及表格记录1、《入住通知书》（附入住流程）2、《入住缴款通知书》（开发、物业所需费用）3、《入住流转单》4、《竣工验收表》5、《实测面积表》6、《业主基本情况登记表》7、《物业管理合同》8、《北京尊府临时管理规约》9、《消防安全协议》10、《紧急情况处置协议书》11、《房屋质量保证书》12、《房屋使用说明书》13、《维保期间钥匙托管协议》14、《备用钥匙委托管理协议》15、《资料物品（钥匙）交接清单》16、各项设备设施的使用说明书及保修书17、各种功能卡18、搬家路线图（待定）19、《供暖协议》20、《北京尊府验房表》21、《特约服务收费表》22、《车场运行管理协议》23、《车位租赁协议》24、《装修手册》25、《门禁卡办理、补办程序》26、《返修单》《入住回访记录》[北京•尊府]业主入住流转单_________女士/先生：您好！您所认购的____号楼____单元____房间，现已具备入住条件，请按以下顺序办理入住手续：1、至物业客服前台审核入住资料入住资料审核合格物业前台签字：_______2、至开发财务组缴费相关费用已全部付清开发财务盖章（签字）：_________3、至物业财务组缴付各项费用各项费用已全部付清金都物业财务签章（签字）：____4、至物业签约组办理签约事项签约已办理完毕签约组签字：____5、至资料发放组接收相关资料相关资料发放完毕资料组签字：____6、至验房组验收房屋房屋验收完毕（后附验房单原件）业主签章：______________年月日[北京•尊府]业主基本情况登记表房号：号楼单元室业主姓名性别出生日期民族身份证号籍贯工作单位联系电话居住地址邮政编码户口所在地房屋使用性质办理入住时间年月日常住人口数房间数____房____厅____卫生间建筑面积平方米紧急联系人姓名紧急联系电话家庭成员情况姓名性别与业主关系身份证号码户口所在地联系电话车辆情况宠物情况品牌车身颜色车牌号车位编号品种数量体高/重是否办证/健康状况/是否防疫备注：[北京•尊府]紧急情况处置协议书甲方：北京•尊府号楼单元室业主乙方：北京金都世纪物业管理有限责任公司为保证[北京·尊府]小区公、私财物的安全，维护业主的合法权益，更好的处理突发事件及减少所造成的损失，经甲、乙双方协商，就突发事件的处置达成如下协议：一.当发生突发事件（如火灾、火情、火警、跑水、漏电或有异味等可能造成灾害事故的情况时），甲方应积极配合乙方的抢险救灾工作。二.当乙方通知甲方人员到场时，甲方人员应迅速到达现场。另，业主有义务对家属及使用全体人员告之本协议内容，并承担相应的责任。三.如甲方人员不能及时到达现场，乙方应征得甲方同意后，方可采取应急措施，由此造成的后果由甲方自行承担。四.乙方无法与甲方取得联系时，为保证小区财物的安全，维护广大业主合法权益，乙方采取应急措施，期间所造成的损失均由甲方自行承担。五.本协议一式二份，自签字之日起生效。由甲、乙双方各执一份。甲方签章：乙方签章：代表人：代表人：日期：年月日日期：年月日[北京•尊府]备用钥匙委托管理协议甲方：北京金都物业管理有限责任公司乙方：#楼单元室先生/女士现经甲、乙双方友好协商，就备用钥匙管理达成如下协议：一、甲方为处理紧急事件（包括：消防、跑水、紧急抢修）等而保存乙方户门备用钥匙1把。二、非紧急情况甲方为乙方财产安全考虑将拒绝一切启用封存钥匙的请求。三、钥匙由甲乙双方共同签字封存。四、当发生紧急情况时，甲方相关工作人员需进入乙方户内处理时，须提前通知乙方或乙方授权的紧急联系人（以下称紧急联系人）。在征得乙方或紧急联系人同意后，将由甲方当值负责人与工作人员共同进入乙方户内区域（特别紧急情况需同时进行）。五、非乙方或非紧急联系人需用封存钥匙时，甲方值班人员将与乙方或紧急联系人取得联系，争得同意后由甲方当值负责人与当事人共同拆封，事后由乙方补办拆封手续后封存钥匙。在此期间因备用钥匙启动而产生的一切责任由乙方自行承担。如联系不上乙方或紧急联系人，甲方将拒绝当事人的入户请求。六、如发生紧急情况，甲方联系不上乙方或紧急联系人，物业公司当值负责人可在其他两部门人员共同监督下启用乙方备用钥匙，力求最大限度挽回乙方损失。七、如果就本协议内容发生异议，可协商解决或至法院提请诉讼。八、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章后生效。甲方：乙方：紧急联系人：年月日年月日[北京•尊府]维保期间钥匙委托协议书甲方：北京•尊府楼单元室业主乙方：北京金都世纪物业管理有限责任公司应甲方要求，甲方委托乙方于装修期间代为保管其单元门钥匙。起止日期：自年月日至年月日二.甲、乙双方经友好协商达成以下协议：甲方将上述单元的门钥匙共计把委托乙方保管，以便于装修期间甲方人员不在时，保证乙方能及时进入户内检查施工进度以及操作规范等工作，同时预防突发漏水等紧急事件发生时，确保物业人员能够及时到达现场，最大限度挽回甲方损失。乙方必须严格控制上述单元钥匙的使用并做好使用记录。如甲方单元内发生贵重物品或其他财产丢失和损坏事件，乙方应积极配合公安部门和甲方的调查取证，但不对甲方的财产损失承担任何责任。甲方装修完毕，乙方将留存钥匙转与甲方。本协议自甲方凭乙方为其开具的《钥匙留存书》从乙方处收回钥匙之日起，本协议自动废止。甲方签章：乙方签章：代表人：代表人：年月日年月日[北京•尊府]户内验收单楼号：房间号：2010年月日编号：类别验收简述户门门牌□猫眼□门锁□对讲分机□门厅/客厅/餐厅地砖□门窗□各种插座及控制面板□灯具□烟感探头□镜子□空调□厨房门□橱柜□台面□灶具□冰箱□油烟机□烤箱□窗户□灯具□微波炉□粉碎机□消毒柜□洗衣机□各种插座及控制面板□墙顶地石材□洗涤盆及龙头□卧室门□地板□窗户□壁纸□各种插座及控制面板□灯具□空调□书房门□地板□窗户□壁纸□各种插座及控制面板□灯具□空调□主卫生间门□五金件□散热器片□座便器□浴缸□淋浴房□水龙头□面盆□地漏□灯具□排风扇□墙顶地石材□次厅卫生间门□五金件□散热器片□座便器□淋浴房□水龙头□面盆□地漏□灯具□排风扇□墙顶地石材□阳台门□墙顶地石材□窗户□各种插座及控制面板□灯具□水龙头□地漏□表底数：冷水表热水表直饮水表中水表燃气表电表注明：“√”代表物品完好，物品表面无破损。验房过程中所发现的问题在相应的空白处记录。业主签署：验房员签署：年月日年月日[北京•尊府]业主入住回访记录房间号：入住日期回访日期回访人回访记录□房间设施设备运转情况：□入室维修及时性：□保安人员的服务情况：□保洁清洁情况：□解决业主事宜的及时性业主需求备注记录人[北京•尊府]工程有偿服务收费项目及标准序号服务项目收费标准说明（备注）1安装4头以内花灯20元/盏原位安装、不含灯具2安装4头至8头以内花灯30元/盏原位安装、不含灯具3安装4头至16头以内花灯50元/盏原位安装、不含灯具4安装16头以上花灯80元/盏原位安装、不含灯具5安装吸顶灯20元/盏原位安装、不含灯具6安装日光灯20元/盏原位安装、不含灯具7安装镜前灯30元/盏原位安装、不含灯具8安装壁灯20元/盏原位安装、不含灯具9安装组合灯具（落地灯、台灯）20元/盏安装费用、不含主要材料10安装射灯20元/盏安装费用、不含主要材料11安装工艺灯50元/盏安装费用、不含主要材料12安装升降灯（麻将灯）30元/盏安装费用、不含主要材料13安装筒灯20元/盏安装费用、不含主要材料14安装节日灯或装饰灯5元/米安装费用、不含主要材料15更改线路10元/根、米更换费用、含三芯线16加装插座（含材料、不包括线路）40元/件卫生间、厨房加10元、含插座17更换灯泡（普通）3元/件更换费用、含灯泡18更换镇流器、变压器、分电器10元/件更换费用、不含主要费用19更换灯口10元/件吸顶灯、平灯、台灯、地灯、不含主材20更换灯口10元/件花灯、工艺灯、镜灯、不含主材21更换灯具装饰25元/组更换费用、不含主要费用22更换开关箱内分开关10元/件更换费用、不含主要费用23更换开关箱内总开关15元/件更换费用、不含主要费用24更换电表30元/件更换费用、不含主要费用25更换灯开关面板15元/件更换费用、不含主要费用26拆换各种灯具单价超过200元按安装同等灯具价格上加收10%27更换日光灯、环形灯管、镜前灯管10元/组更换费用、不含主要费用28更换电器插头（普通）15元/件安装费用、含普通插头29安装排气扇20元/件更换费用、不含主要费用30调试灶眼10元/次人工费用、不含主要材料31更换燃气软管25元/根人工费用、含材料（1米以内）32延长有线电视馈线20元/米人工费用、含材料33安装（更换）有线电视插头15元/个人工费用、含材料34更换电视面板（单孔）30元/个人工费用、含材料35延长电话线（扁平电话线）15元/米人工费用、含材料36延长网线15元/米人工费用、含材料37安装（更换）八芯水晶头15元/个人工费用、含材料38安装（更换）电话水晶头8元/个人工费用、含材料39更换瓷砖20元/块更换费用、不含主要费用序号服务项目收费标准说明（备注）40修补壁纸35元/平米更换费用、不含主要费用41修补墙面20元/块维修费用、不含主要费用42修补顶面30元/块维修费用、不含主要费用43更换地转40元/块更换费用、不含主要费用44瓷砖墙面打孔15元/孔安装挂件45普通墙面打孔10元/孔安装挂件46更换球形锁20元/把型号、尺寸相同、不含主要材料47装门拉手10元/把安装费用、不含主要材料48更换排风软管20元/组安装费用、不含主要材料49修门合页15元/组安装费用、不含主要材料50金属材料上钻孔15元/组人工费用、不含主要材料51调试修理窗户10元/扇安装费用、不含主要材料52安装门挡20元/件安装费用、不含主要材料53安装镜子（有瓷砖）30元/件安装费用、不含主要材料54安装镜子20元/件安装费用、不含主要材料55安装窗帘（直杆）25元/组单杆（带拐角加5元）、不含材料56安装窗帘（有拐角）30元/组双杆（带拐角加5元）、不含材料57更换普通水龙头10元/件安装费用、不含主要材料58更换混水器20元/件安装费用、不含主要材料59拆装暖气100元/组安装费用、不含主要材料60手动疏通面盆、浴缸、阳台地漏20元/次维修费用、不含主要材料62手动疏通马桶10元/次维修费用、不含主要材料63电动疏通马桶30元/次维修费用、不含主要材料64拆装疏通马桶80元/次维修费用、不含主要材料65疏通空调冷凝水管路20元/次维修费用、不含主要材料66空调过滤网清洗10元/次维修费用、不含主要材料67疏通洗衣机下水15元/次维修费用、不含主要材料68更换反水弯15元/次维修费用、不含主要材料69修理反水弯10元/次维修费用、不含主要材料70检修淋浴头10元/次维修费用、不含主要材料71检修混水器10元/次维修费用、不含主要材料72封打玻璃胶10元/次含玻璃胶71上水管打压100元/次试压时间24小时74租（借）人字梯10元/小时借用费用、损坏照价赔偿75租（借）手枪钻10元/小时借用费用、损坏照价赔偿76租（借）冲击钻10元/小时借用费用、损坏照价赔偿77租（借）电焊机10元/小时借用费用、损坏照价赔偿78租（借）电锤10元/小时借用费用、损坏照价赔偿75租（借）线轴或接地线10元/小时借用费用、损坏照价赔偿[北京•尊府]保洁服务项目服务项目单位价格（元）备注家政服务小时工小时15-20元3小时内20元/小时3小时以上15元/小时家庭开荒保洁每平米4元二层以上不包含外玻璃地板打蜡<国产蜡>每平米3-4元液体地板打蜡<进口蜡>每平米6-8元液体单人沙发清洗只35元干洗剂双人沙发清洗只60元干洗剂三人沙发清洗只80元干洗剂真皮沙发养护（单人）只20真皮沙发养护（双人）只30办公桌养护张30普通办公椅只10元电脑清洁台15元灯箱广告牌清洗副250元起大型面议灯具清洗组30元50公分以内大型吊灯清洗只面议杀虫消毒次200元100平米以下地毯清洗化纤地毯清洗每平米2-3元纯毛地毯清洗每平米3-5元量大优惠厚羊毛绒地毯块300元超过5平米块200-250元不超过5平米羊毛混纺地毯块260元超过5平米块200元不超过5平米高空外墙清洗玻璃幕墙每平米1.5-2.8元1000平米起，量大或常年业务者优惠铝塑板每平米1.5-2元瓷砖马赛克每平米1.5-2.8元石材护理与地面部分大理石翻新每平米60-80元花岗石翻新每平米80-90元石材晶硬护理每平米15-20元普通地坪清洗每平米1-2元大理石地坪清洗每平米2-3元其它绿化保养面议工程开荒保洁清洗面议日常保洁面议[北京•尊府]地下车场车位运行管理协议甲方：北京金都世纪物业管理有限责任公司乙方：乙方作为北京·尊府#车位产权人（或使用人）现经甲、乙双方友好协商，就停放车位的运行管理事项达成如下协议：在办理手续时乙方应向甲方提供以下证明文件1、车位产权证明2、车主身份证原件及复印件3、车主联系电话4、车辆保险单复印件5、车辆行驶证复印件6、使用人需提供产权人委托授权证明二、甲方向乙方提供车位的管理与服务，期限自年月日起至年月日止；乙方向甲方缴纳车位运行费元/月，按年付。以后每次缴款时间为本期运行费用到期前5个工作日内，预交下一年度运行费用。三、甲方负责对停车场公共部位、公共设施设备、环境卫生、保安、交通设施等项目进行维护、修缮、服务与管理。四、由于不可抗力致使乙方车辆损坏、丢失或甲方无法履行管理职责时，甲方不承担责任。五、缴费后甲方为乙方办理车辆出入的相关手续，发放停车卡和泊车证，停车卡押金元/卡，泊车证工本费元/证。六、停车卡仅供一辆车使用，请勿多辆车同时并用，乙方车辆进入车场时应自觉将车辆停放在甲方租赁的车位内。七、在协议期内乙方需妥善保存停车卡，如因使用不当损坏或遗失，请及时至物业管理处安保部申领新卡，并缴纳办理新卡的费用元/卡，否则由此造成车辆丢失、损伤责任由乙方自行承担。八、车位不得用于其它目的，请勿在车位内或周边私自搭建或改变车位在交付时的状况及用途，否则，由此产生的责任均由乙方自行承担。九、乙方车主有义务主动配合车场的工作人员，维护车辆秩序，在乙方的车位被其它车辆占用时，甲方应及时将停放在乙方车位内的车辆移走。十、乙方的车辆只能进入所属车位内停泊，如因侵占其它车位或不按规定停车，甲方有权将车拖离且无须通知乙方，由此造成的损失及拖车费用，由乙方自行承担。十一、地下停车场的进、出坡道及出入口不准停放任何车辆，如车道在坡道及出入口出现故障而不能行驶时，司机应尽快通知车场保安人员协助及时将车辆移走，不能阻塞通道。十二、乙方请勿将其所属车位私自转让、抵押或出租给他人，乙方在使用期内更换使用人及车辆须至物业管理处安保部办理相关的车位变更手续。十三、车主应对其机动车投保全面保险，车内不得存放重要文件、现金、手机、首饰等贵重物品和易燃易爆等危险品。十四、任何车辆在行驶或停放过程中造成车场设备、设施等损坏时，须照价赔偿，对于故意损坏者，还须按照有关规定交公安部门处理，因甲方责任导致乙方车辆受损或丢失，甲方承担相应责任。十五、乙方应服从物业管理处的正常管理，并严格遵守停车场管理各项规定，协议到期后，甲方不再对乙方车辆承担任何责任，车辆所发生的一切问题均由乙方自行承担。十六、如果就本协议内容发生异议，可协商解决或至法院提请诉讼。十七、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章后生效。甲方：乙方：年月日年月日[北京•尊府]地下车场车位租赁协议甲方：北京晨昱泰和房地产开发有限公司乙方：北京金都世纪物业管理有限责任公司丙方：丙方作为北京·尊府#楼单元号产权人（或使用人）现租赁北京·尊府地下停车场层的号车位，共个车位，车型：颜色：车牌号：现经甲、乙丙三方友好协商，就停放车辆的租赁、管理事项达成如下协议：在办理手续时丙方应向甲方提供以下证明文件1、车辆行驶证复印件2、车主身份证原件及复印件3、车主联系电话4、车辆保险单复印件5、使用人需提供产权人委托授权证明二、乙方向丙方提供车位的管理与服务，期限自年月日起至年月日止；租期个月，丙方向甲方缴纳车位租赁费元/月及车位运行费元/月，即元/月/车位，三个月起租。季付，首期付款元，以后每次缴款时间为本次租期到期前5个工作日内，预交下租期的租赁费用，如遇中途退租，租赁期不满整月的按整月计算租赁费用。三、乙方负责对停车场公共部位、公共设施设备、环境卫生、保安、交通设施等项目进行维护、修缮、服务与管理。四、由于不可抗力致使丙方车辆损坏、丢失或乙方无法履行管理职责时，甲方、乙方均不承担责任。五、缴费后乙方为丙方办理车辆出入的相关手续，发放租用卡和泊车证，租用卡押金元/卡泊车证工本费元/证。六、租赁卡仅供本辆车使用，请勿同时多辆车并用，丙方车辆进入车场时应自觉将车辆停放在丙方租赁的车位内。七、在协议期内丙方需妥善保存停车位租赁卡，如因使用不当损坏或遗失，请及时至物业管理处安保部申领新卡，并缴纳办理新卡的费用元/卡，否则由此造成车辆丢失、损伤，责任由丙方自行承担。八、车位请勿用于其它目的，请勿在车位内或周边私自搭建或改变车位在交付时的状况及用途，否则，由此产生的责任均由丙方自行承担。九、丙方车主有义务主动配合车场的工作人员，维护车辆秩序，在丙方的车位被其它车辆占用时，乙方应及时将停放在丙方车位内的车辆移走。十、丙方的车辆只能进入所承租的车位，如因侵占其它车位或不按规定停车，乙方有权将车拖离且无须通知丙方，由此造成的损失及拖车费用，由丙方自行承担。十一、地下停车场的进、出坡道及出入口不准停放任何车辆，如车道在坡道及出入口出现故障而不能行驶时，司机应尽快通知车场保安协助及时将车辆移走，不能阻塞通道。十二、丙方请勿将其所租车位私自转让、抵押或出租给他人，丙方在承租期内更换承租人须至物业管理处安保部办理相关的车位变更手续。十三、车主应对其机动车投保全面保险，车内不得存放重要文件、现金、手机、首饰等贵重物品和易燃易爆等危险品。十四、任何车辆在行驶或停放过程中造成车场设备、设施等损坏时，须照价赔偿，对于故意损坏者，还须按照有关规定交公安部门处理，因甲方或乙方责任导致丙方车辆受损或丢失，乙方承担相应责任。十五、丙方应服从物业管理处的正常管理，并严格遵守停车场各项管理规定，协议到期后，甲方、乙方不再对丙方车辆承担任何责任，车辆所发生的一切问题均由丙方自行承担。十六、如果就本协议内容发生异议，可协商解决或至法院提请诉讼。十七、在租赁期间内，对该车位的购买权优先于租赁权，即如有其它业主购买该车位，承租人需配合出租方调换到其他未售车位上。十八、本协议一式四份，甲方执两份，乙、丙方各执一份，三方签字盖章后生效。甲方：乙方：丙方：年月日年月日年月日[北京•尊府]物业管理合同第一章总则签约当事人甲方：乙方：北京金都世纪物业管理有限责任公司根据有关法律法规，在平等、协商一致的基础上，甲方将北京尊府座室委托于乙方实行物业管理，订立本合同。物业基本情况名称：长安融府住宅楼，推广案名：北京尊府。类型：[公寓][商业]坐落位置：西城区（县）闹市口大街。建筑面积：[预测面积]80268.68平方米（地上住宅面积61210.52平方米；商业面积1295.89平方米；地下总面积9445.85平方米；人防面积：8316.42平方米区域四至：东至闹市口大街；南至头发胡同；西至鲍家街；北至西太平街。规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二（以实际验收清单为准）。乙方提供服务的受益人为本物业全体产权人和物业使用人。本物业的全体产权人和物业使用人应对履行本合同承担相应的责任。管理期限管理期限为3年，自2010年5月28日至2013年5月27日。第三章委托管理事项第一条房屋建筑共用部位的维修、养护、管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、大厅、卫生间、开水间、淋浴间、地下停车场、高压变电室、低压配电室、消防保安中控室等。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、高压水供水系统、消防喷淋系统、消防中央控制系统、保安监控系统、电梯等。市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、池、井、绿地、自来水干线、污水干线、供电干线、地下消火栓。公用绿地、花木的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工验收资料。负责向产权人和物业使用人收取相关费用。对产权人和物业使用人违反公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。第四章产权人（或使用人）的权利、义务产权人（或使用人）的权利有权依法对其物业享有占有、使用、收益和处分权，以及其他合法权益。有权依法合理享用房屋建筑共用设施、设备和公共部分及场所。有权按政府的有关规定及社区的有关装饰、装修的规定，在允许范围内进行室内装饰、装修。有权根据房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织维修养护。有权根据社区内的道路、路灯、沟、井、绿地、车库等住宅区公用设施及公共场所（地）的情况，建议物业管理公司及时进行维修养护。有权要求物业管理公司对社区内的违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的各种行为予以纠正和制止。有权对妨碍社区管理秩序、生活秩序和损坏公共设施的行为进行劝阻、制止和举报。有权对本社区物业管理的有关事项，向物业管理公司提出质询，并要求答复。有权对本社区的物业管理提出建议、意见和批评，可要求物业管理公司对违反合同或有关规定的行为进行干预、处罚。产权人（或使用人）的义务遵守执行物业管理各项规定在使用、出租、转让其名下物业时，应遵守物业管理法规、政策，接受物业管理公司管理。在使用物业时，应当遵守下列规定：为保证住户居住安全，产权人（或使用人）在其住宅内不得拆改承重结构及附属管线设备；不得更改虎户门、窗、阳台样式、室内建筑；装修须依照物业公司有关规定执行。垃圾、废物不得投入下水管道。室内水、电、燃气等设备，如因产权人（或使用人）使用不当造成损坏，所需维修费用由产权人（或使用人）负担。产权人（或使用人）搬家具及物品，不得损坏公寓墙壁、门窗、电梯、楼梯等公共设施。如有损坏，其应承担维修费用；公共设施及花木因儿童追逐、嬉闹而损坏，维修和重植费用由其家长或监护人负责。产权人（或使用人）不得在公寓户门以外，如楼梯、电梯、走廊、花园、绿地、道路等公共场所和公用部位码放任何物品。为保持公寓环境优美，产权人（或使用人）不得改变房屋的使用性质，不得在户门、窗、阳台及公寓外墙等树立标志、广告等。产权人（或使用人）不得在公寓内储藏易燃、易爆等危害公寓和人身安全的任何危险物品。根据市政府有关规定，为保持公寓清洁卫生，产权人（或使用人）不得在公寓内饲养鸡、兔等家禽、家畜，如饲养宠物须到政府部门办理登机手续。产权人（或使用人）如需将其所拥有的物业进行装修，须签订并遵守《装修管理协议》及相关规定，施工过程须接受物业管理公司的监督和管理。出租、转让其所拥有的物业时，应提前一周通知物业管理公司，将承租人个人资料和转让协议复印件在签署后15日内交到物业公司备案，并办理有关手续。房屋户内设施设备如供电、供水系统易损件等由产权人（或使用人）负责维修养护（也可以委托物业管理公司维修，实行有偿服务）。凡有影响毗连房屋安全、损坏他人合法权益的，按规定由负责人及时进行修缮，拒不修缮的，由物业管理公司修缮，费用由其承担。社区内不得有下列行为：破坏、占用绿地。随意占用楼梯间、通道、平台、道路、停车场、自行车库等公用部位而影响其正常使用功能。乱抛垃圾、杂物。影响社区观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等。损坏、涂划园林艺术雕塑。聚众喧闹。随意停放车辆和鸣笛。发生超出规定标准的噪音。排放有毒、有害物质。妨碍他人合法使用公用设施及公用场所，违反法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。私自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、供暖、通讯、交通、排水、消防等公用设备。私自存放易燃、易爆等危害社区和人身安全的任何危险物品。按物业管理公司规定的时间交纳物业管理费及各项费用。第五章物业管理公司的权利、义务物业管理公司的权利有权根据《规约》，物业管理合同及政府的有关规定对社区实施物业管理，制定物业管理各项规定。有权对房屋产权人（或使用人）的房屋装修方案进行审批，对未经审批的违章装修，私搭乱建进行制止，责令其恢复原状或拆除。有权要求和保护社区内房屋外观完好、整洁、统一、有序。有权劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，对造成的损失有权要求赔偿。有权管理社区内所有公共配套服务设施、通讯照明设备、市政管网、公共场地、绿地、建筑小品等，制止破坏、随意占用等行为。有权管理社区内道路及车辆，制止机动车、非机动车乱停乱放行为。有权管理社区内的保洁设备，有权制止不按规定饲养宠物的行为。有权管理社区内乱贴、乱画等行为。有权按规定收取物业管理费及各项费用。有权选聘专营公司或聘用专业公司进行专项服务业务。有权在社区内开展物业经营活动及多种有偿便民服务。物业管理公司的义务根据有关法律法规及合同的约定，制定物业管理制度。全面履行物业管理合同，对产权人（或使用人）委托管理的房屋、设施及公共部位进行维护、修缮，承担本社区内物业的保安、防火、绿化、道路维护、清扫、保洁等工作。接受产权人（或使用人）的监督。接受主管部门的指导和监督。发现违反法律法规的行为，及时向有关部门报告。制定完善的设备保养、检修制度，及时维修，保证设备运行良好。建立健全的回访制度，做好回访记录。社区实行封闭管理，设立保安人员24小时值班制度，防止意外事件发生。提供24小时电梯运行，24小时生活热水，24小时维修服务。帐务公开，每半年向产权人（或使用人）公布管理费用收支使用情况，并按收费标准对其所管理的公用部位、公用设施设备进行相应的维修服务。向甲方提供房屋自用部位，自用设备维修养护等有偿服务。第六章物业管理收费及其他收费产权人（或使用人）自接到办理入住手续通知之日起，按建筑面积每月向甲方交纳人民币5.8元/平方米的物业管理费。产权人（使用人）须于每季第一个月的十五日前缴清本季度管理费用。产权人（或使用人）使用社区内停车场，须在交纳物业管理费的同时，交纳车位管理费或车位租金。代收代缴费用包括冷水、燃气等项目，按有关部门标准收取，产权人（或使用人）在收到物业管理公司发出的“缴费通知单”后，应在规定日期内将所发生的费用如期全额交付物业管理公司。管理费用标准的调整，物业管理公司可根据政府的有关规定及当地物价指数适当调整。当年的管理费用可根据前一年公布的管理费使用成本情况进行调整。第七章违约责任产权人（或使用人）违反产权人义务中第3、第8条规定的，物业管理公司有权代表全体产权人及使用人的利益进行制止，并要求其限期改正，逾期不改正，造成损失的，责任人应按有关规定予以赔偿。产权人（或使用人）进行室内装饰装修，如违反政府及物业管理有关规定，物业管理公司有权制止，要求其限期改正，并恢复原状，以及给予罚款、停工等处罚。产权人（或使用人）逾期缴纳管理费及其它各项费用的，应按日收取应交费用3‰的滞纳金。如逾期30天仍未缴纳管理费，该产权人（或使用人）须向管理公司支付为追讨欠款而引致的额外行政费用。产权人（或使用人）无正当利用拖欠管理费及其他各项费用，管理公司有权停止相应的服务。产权人（或使用人）无理拒绝、阻挠物业公司对房屋本体、公用设施和公共场所的检查、维修、养护以及其他正常管理活动，由此造成的损失，有责任人予以赔偿。物业管理公司违反《规约》，擅自提高收费标准，产权人（或使用人）有权要求物业管理公司退还其所收费用。因任何一方不承担违约责任而发生纠纷，可申请调解、仲裁，也可向当地人民法院起诉。第八章其他事项双方可对本合同以外的委托事项进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等法律效力。本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。本合同执行期间，如遇不可抗力致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。本合同在发行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，也可向乙方住所地人民法院起诉。本合同自签字之日起生效。本合同正本4页，一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲方签章：乙方签章：代表人：代表人：年月日年月日[北京•尊府]业主临时管理规约北京晨昱泰和房地产开发有限公司北京金都世纪物业管理有限责任公司本规约制订的目的在于通过本规约的实施，以界定全体业主、承租人（使用人）在对位于北京市西城区闹市口大街9号“北京尊府”（以下简称“本物业”），及其设施设备的使用、维修、保养、保险及享受服务过程中所具有的各项权利、义务；为保证本物业的安全、合理使用，聘请专业物业管理企业，实行统一管理，并规范其相应的管理行为；规定全体业主、承租人对本物业的管理工作及公共性开支应负的责任及监督权力，在公开、公平、公正的原则下，最佳限度地共同享有物业空间。总则一、定义在本规约中，除文意另有所指外：1、“该土地”指根据北京市房屋土地管理局出让的位于北京市西城区闹市口大街9号，编号为京西国用（2006出）第20331号，面积为22398.05平方米的地块。2、“本物业”指坐落于该土地上的“北京尊府公寓楼”。其中：地下2层、公寓地上1-14层、园区绿化范围及地下车库B1、B2。3、“业主”指一切通过合法方式拥有本物业全部或部分所有权的产权人。4、“承租人”指依照合法程序向房屋产权人租赁使用其产权名下物业面积，并合法拥有该面积使用权的一切自然人、法人。5、“开发商”指依据合法程序获取该土地使用权，并根据政府有关法律、法规、政策开发建设本物业的北京晨昱泰和房地产开发有限公司。开发企业：名称：北京晨昱泰和房地产开发有限公司地址：西城区闹市口南大街奋斗小学西侧北京尊府接待中心邮编：100031联系人：王先生联系电话：660852966、物业管理企业：名称：北京金都世纪物业管理有限责任公司物业管理资质证合格书号：京物企资三[2007]0123号注册地址：北京市海淀区中关村南大街甲18号院3号楼303邮政编码：100081注册资本金：300万元联系人：秦涌联系电话：621606867、“公共部位”指在本物业内或该土地内由全体业主根据有关政策法令，共同拥有及使用的区域面积。其中包括楼梯间、通道、行人道、绿化区、园林小景、各类设备机房、管道井、管理者用房、卫生间、盥洗间、饮水间、电梯及电梯间（前室）、厅（包括休息厅、门厅、大堂）、平台、垃圾间、电话机房、监控中心、水箱间、中水处理房、会所及为本物业的承租人和访客而特别设立的共用区域或范围，但不包括业主、承租人拥有独立使用权的区域面积。8、“公共设施设备”指为本物业的正常使用而必须安装的变配电系统、照明系统、给排水系统、通风系统、供暖系统、中央空调系统、楼宇自控系统、电梯运输系统、卫星通讯系统、综合布线系统、避雷装置、人防工程、园林、绿化及其他用于业主、承租人共同使用的建筑物和构筑物等。但不包括任何业主、承租人独立使用的设施设备。9、“外墙”指本物业楼体结构与楼外空间相邻界的立面墙体、楼盖。10、“装修手册”指管理者（如以下所定义）就各业主、承租人在其所拥有或使用单元（如以下定义）内进行装修、改造、更新及装饰装潢等行为所制订的管理规范。是本物业全体业主、承租人所必须遵守的准则。11、“绿化地”指根据政府有关部门的法令所要求的，在该土地上实施绿化的区域。、12、未出售的地下车库及其他属于开发商产权面积内的经营收益，归开发商所有。13、本物业的屋面、外墙使用权为全体业主。14、本物业楼宇、物业的命名权为开发商所有。15、会所（俱乐部）本建筑物会所已由：开发商所有：经营方式及收费标准由所有者确定；位于本物业区域的2号楼地下一层。16、“管理预算”指根据本规约和政府有关法规的规定，为本物业管理与服务及日常运行、维修保养所必须的财务支出所制订的财务费用预算，物业服务用房由物业管理企业免费使用。17、“管理费用”指管理者因管理及保养本物业而产生的所有财务费用和支出。18、“公共维修基金”指购房人根据政府有关规定，于购房时所缴纳的，用于本物业共用部位、共用设施设备大、中修及更新改造的公共维修基金。该基金为全体业主所共有，其使用、续筹办法参照政府有关文件规定执行。19、“管理者”指开放商在本物业投入使用前，依据政府有关规定公开招标选聘的物业管理企业。20、“单元”指业主产权名下所拥有的单位面积或承租人向产权人租用的并拥有使用权的单位面积。21、“本规约”指全体业主、承租人就本物业使用、管理、维护等事项签署的本规约，并包括一切与管理本物业有关的规范全体业主、承租人及管理者使用、管理、维护本物业的各种规定。二、物业基本情况1、物业名称：北京尊府2、坐落位置：北京市西城区闹市口大街9号3、物业四置：东至：闹市口大街南至：头发胡同西至：鲍家街北至：西太平街4、总建筑面积：约80268平方米（以实测面积为准）5、国有土地使用证明文件政府批文号：京西国用（2006出）第20331号三、基本准则1、业主、承租人应遵守政府有关物业管理的法规、政策的规定和本规约的规定，配合管理者的各项管理工作，遵守管理者按有关规定和本规约制订的管理细则及各项管理规章制度。同时，业主、承租人应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定，合理使用物业。2、公共部位是为全体业主及承租人的利益而设置的，为全体业主所共有。各业主、承租人应当尊重公众利益，妥善处理相邻关系，与其他使用人共用共享。3、各业主、承租人须遵守和履行本规约所载的保证、规定及限制，并受其约束。4、各承租人在未有业主同意及授权的情况下，无权对其所租赁使用的单元处理，包括：出售、转让、抵押、出租或批准以其他方式处置。5、任何业主或承租人不得擅自改变其所拥有面积或租用面积的用途及房屋结构。在进行房屋装修、改造、更新时，须严格遵守《装修手册》的各项规定。第二章权利与义务一、业主的权利与义务1、在受政府有关法律的保护下及本规约的保障下，业主对本物业属其产权名下的部分均合法拥有使用权、获益权或处置权。当其使用以上权利对其所拥有部分实行转让、馈赠、抵押时，无需任何他人同意。但业主在将其所属物业出售、转让或出租给他人后的三日内将有关的出售、转让或出租事宜，以书面形式通知管理者，结清一切与物业管理相关的费用。并同时将相关合同或协议的复印件交管理者备案。出售、转让或出租合同或协议中需要求购买方、受让方或承租方作出遵守本规约的承诺。2、全体业主共同拥有本物业公共部位的所有权及使用权，为保证全体业主的权益及小区美观，任何业主不得于上述任何部分擅自安装、架设或拆除招牌、广告及其他物件。亦不得以任何理由私自占用公共部位的任何部分。3、业主有权就本物业属其产权名下的任何部分的转让、租赁、管理实务另行订立分契约。惟该分契约不得抵触本规约所制定的所有条款。4、业主可委派代理人或受权人在不违背本规约的前提下代为行使本规约保留予业主的任何权利。5、在本物业正常使用和管理期间，业主有义务支持、配合管理者的管理行为。必要时应允许管理者及其委托人，为履行其对本物业的管理职责，携带一切必须的设备、机器及材料进入本物业任何一部分，包括：公共部位、公共服务设施或任何为该利益而安装的设施；如有必要，可进入任何单元内部，但除涉及公共利益的紧急情况外，应事先通知有关业主或承租人。6、本物业内三分之二以上业主共同同意，有权要求或授权管理者根据实际管理要求，对本物业有关管理规定、程序及《装修手册》进行修订，而无需任何承租人同意。7、业主有义务依照本《规约》规定标准，按时向管理者交纳管理费用及其他与物业管理相关的应缴费用，并有义务督促其承租人履行此项义务。当其承租人无能力履行此义务时，则由该业主承担其相关义务。8、当因业主自身原因使其产权名下的物业处于空置状态，该业主有义务依照本《规约》规定标准，向管理者交纳管理费用及其他与物业管理相关的应缴费用。9、业主有权要求管理者定期公布管理费用的使用情况，有权聘请有资质的会计单位对管理者的管理费用使用情况进行审计。但公布或审计内容不包括管理者有权自行支配使用的部分。二、开发商的权利与义务1、开发商有权根据政府有关部门的要求，依照有关法律、法规对本物业建筑规划及蓝图进行变更、修订、增订或改动，而无须任何其他承租人或拥有本物业其他权益的任何人同意或批准。上述变更、修订、增订或改动并不赋予任何承租人针对业主诉讼的权利。惟上述变更、修订、增订或改动不得妨碍其他业主使用其所属单元的权利。2、开发商有义务按有关规定承担本物业保修期内保修范围的维修责任。在保修期间，开发商应及时处理有关保修事宜，或委托物业管理企业进行处理，其发生的费用由开发商负责。在业主委员会成立前，开发商有权选聘物业管理企业对本物业进行管理，与物业管理企业签订管理合同，并依法制订规约和物业管理规章制度。组建物业管理委员会，有关事项变更告知业主。3、开发商有权依据政府有关规定，通过公开方式选聘专业物业管理企业作为本物业的管理者，并以合同方式委托其对本物业实行统一管理。在必要时有权终止其管理行为，并依照有关程序更换管理者。当本物业内业主依据合法程序成立业主大会等组织机构后，本权利归该机构所有。4、物业交付使用时，开发商应向物业管理企业移交下列材料：（1）新建项目竣工总平面图（2）单体建筑、结构、设备安装竣工图（3）附属公建配套设施、地下管网工程竣工图（4）有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料（5）各单项工程竣工验收证明材料（6）房屋质量保证文件和房屋使用说明文件（7）房屋销售清单和产权资料（8）公共配套设施的产权及收益归属清单（9）物业管理所必须的其他资料5、开发商有权根据该项目的建设规划继续兴建未完成的施工项目，并将后期工程与已建成的部分接驳相连。对已建成的公共地方和公共设施的更改需经有关部门批准，并不得妨碍其他产权人的合法权益。6、本物业投入使用后，业主入住率达50％以上时，开发商应根据政府有关政策、法规适时召集、筹建业主大会，并选举业主委员会。7、开发商有义务按国家相关政策向物业管理公司交纳本小区内未出售房屋空置房面积的物业管理费用。8、开发商出售物业办理入住时，应向购房人说明经核准的规约，并要求购房人在签署购房合同的同时，签署遵守规约的承诺书。三、承租人的权利与义务1、各承租人在有关法律保护下，依照其与业主所签订的房屋租赁合同及本规约的有关规定，合法拥有其所承租的本物业部分面积的使用权，并与全体业主及其他承租人共同享用本物业公共部位及其相关的配套设施设备。2、各承租人在与业主签订《房屋租赁合同》后，须持该合同及业主身份证明、产权证明复印件、缴费凭证等文件，于管理者处办理入住、装修手续。3、各承租人惟谨遵《房屋租赁合同》所规定的房屋使用用途，不得随意改变其用途，甚或从事非法活动。4、承租人不得于任何时候以任何方式将其所承租面积擅自转租或转让他人。惟在取得相关业主特别授权后，方可依据授权限令发生以上行为。并应至少提前30天前以书面形式告知管理者。5、各承租人不得将其所租赁的单元用作非法、不道德，或与土地批文使用用途不相符、交付使用通知书或本公约条款相抵触的用途，亦不得有滋扰、损害其他业主或承租人的行为发生。6、各承租人在使用本物业公共部位时，不得擅自占用、堵塞或妨碍他人使用该区域。在未征得管理者书面同意时，各承租人不得于任何公共部位张贴通告、宣传告示、设立招牌、广告或堆放其他物件，造成公共部位或公共服务设施损坏、涂污、狭窄。7、承租人可根据实际使用要求，按照本物业《装修手册》规定对其所承租的单元内面积进行装修。但不得擅自改动其单元的结构，不得对公共部位或公共服务设施进行任何改动，亦不得改变本物业的外貌、色彩或于本物业外墙安装任何装置、探出物。其中包括（但不限于）：外遮蓬、花架、旗杆、招牌、空调主机、防护栅栏等。8、各承租人在对其单元进行装修工程前，必须取得管理者的书面同意，并须将规定交纳的装修质量保证金按管理者规定的标准、方式交付管理者。如进行装修工程中，承租人违反本物业《装修手册》中的规定，或因装修工程引起任何索赔、追讨等法律责任，且责任方无理拒绝承担该项责任时，管理者可从该笔款项中扣除管理者认为合适的的款项作为赔偿。该笔款项的其余部分将在装修工程完成后60天内不计息发还给有关承租人。9、各承租人在对其所承租的房屋进行装修或使用期间，引起本身的疏忽导致水、气、烟或其他有害物体外溢，并造成他人及财产损害而产生的诉讼、索赔和要求时，则该承租人对因此而产生的所有诉讼、索赔和要求负全部责任。10、各承租人有义务保证其授权代理人、职员、访客及其他使用者在任何时候均应遵守和履行本物业管理规定，及其他由管理者按照管理需要所制订的规则。11、各承租人无条件的对其授权代理人、职员、访客及其他使用者的不当行为而造成的对他人的损害、损失，该承租人应支付所有因此而产生的费用及赔偿。12、各承租人不得做出与本规约相违背，而使本物业的保险成为无效或该保险的保金提高的行为，如因该承租人的违约行为导致本物业全部或部分保险金无法得到赔偿时，则违约的承租人应负责赔偿因其不当行为而造成的全部损失。13、各承租人对管理者的管理行为不满时，可向管理者表述投诉意见，或直接向开发商投诉。但不得直接惩罚管理者属下的职员。14、承租人须依照所签订租赁合同及本规约有关规定，按时足额向管理者交纳其拥有使用权单元的管理费用及其他相关费用。四、管理者权利与义务1、本物业由管理者依据与开发商所签订的《物业管理委托合同》，并根据本规约规定对本物业进行全面管理。2、管理者的责任在于管理和维护本物业的每一部分，并持续改进所有公共服务设施及其服务质量，使本物业的全体业主及其承租人更有效地使用本物业。但管理者的一切管理行为必须遵守本规约中的各项规定，并忠实地履行其管理职责和应尽义务。其管理、维护的主要内容包括：管理维持本物业的治安秩序、公共秩序、公共卫生、公共场所、共用设施、公共能源供给、环保、绿化，照明和其他关系本物业全体业主利益的相关事宜。3、管理者的一切管理行为必须符合政府的有关法律、法规及相关政策性规定。采取一切有效措施以保证政府有关部门对本物业物业管理工作的要求得到满足和落实。4、在不抵触本规约的规定下，制订一切必要的管理规定。采取有效的管理措施，使本物业得到妥善的管理和维修。防止任何人未按本规约的规定占用、变更、损害或使用公共服务设施。管理者有权限令违规者对其违章安装进行限时拆除并恢复原状，其费用由违规者承担。其中包括（但不限于）在物业内外加设、增建、安装、更改、设置的建筑物、构筑物、设施、广告、招牌、障碍物、天线、花架、檐蓬、防盗网、铁门、大门、旗杆、遮阳伞、木棚、灯饰、铁笼、围墙、围栏等。5、管理者有权选聘或指定符合标准的专业人士、企业为本物业及其配套设施设备提供修缮、养护和相关服务。包括本物业的废、污水处理、生活垃圾、装修垃圾的清运；有毒有害废旧物资的回收处理。6、管理者有义务维护、保持公用场所、公用设施的正常使用，包括：本物业的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、邮政信箱、避雷装置、照明灯具、楼梯间、电梯系统、化粪池、自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的水管道、雨落管等；物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、中央空调系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙等。维护道路交通安全、停车场秩序，制止违章停车等行为。7、在合理和不蓄意造成对业主承租人不必要滋扰的情况下，在任何时间进入及逗留在本物业任何部分（包括业主物业）进行检查、维修，确保本物业结构、公用场所和公用设施完整及运行良好。8、制订、修改、废除使用，管理和维修本物业所必要的条例、规约等规章制度；提醒、督促（必要时可通过法律行为）业主遵守该条例、规约等规章制度。9、依本规约规定向业主、承租人收取管理费用及其他相关费用。10、做出本物业管理公共开支和费用的全年预算和合理估定个别业主、承租人应负责支付的管理费用。11、支付一切为实施执行规约规定所引致的一切支出和费用。12、建立管理财务账目、保存收支的凭据、张榜公布收支报告、允许业主根据国家相关法规定期于正常办公时间内查阅。13、就本物业内公用场所和公用设施向保险公司适当投保，所得的任何保险赔偿金将用于修复受保险事故损害的公用场所和公用设施，但不足部分管理者有权要求业主分摊支付。14、建立本物业公共维修基金，专户存储已备支付因公用场所和公用设施的增购、大修或增建所发生的费用以及于该增购、大修或增建相关的保险费、修理费用和其他费用。15、代表全体业主订约、聘请、雇用律师、建筑师等专业顾问、承造商、工人及管理所需的人员。16、管理者有权对违反本规约的行为予以制止，并可以依法追究其法律责任。17、如任何业主未按本规约的规定向管理者支付有关的管理费用或其他任何应付款项，或者任何业主发生违约，经管理者通知后10内仍未给予令管理者满意的纠正，管理者除根据法律和本规约的规定行使物业有关权利外，还可以通过法律程序向违约者发出律师信、函、或提起诉讼，并依据司法部门的最终裁决向违约者追讨，由此发生的一切费用由违约者承担。18、办理与物业管理有关的其他事项。19、解释本规约各条款的内容和应用。第三章物业的使用、管理与维修一、物业的使用1、业主、承租人及其使用人须依照本土地规划许可范围、房契规定范围及租赁合同的有关规定用途使用物业，不得自行或许可他人将物业用于除相关的房产证书规定用途以外的其他用途。业主除事先征得管理者许可外不得从事或经营以下生意或事业，包括：任何种类的工业或制造生产工厂、仓库、殡仪馆或殡仪用品销售、佛堂、道堂、壁龛、招待所、宾馆、床位出租、宗教活动等。2、各业主、承租人及其使用人须合理使用共用部位共用设施设备，不得损坏、干扰、改变、截断或阻塞公用设施和公用场所或其他任何通过、跨过、邻接其物业的通道、管线、沟渠等。3、自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不得在本物业内、外自行或许可他人乱弃废物、抛掷垃圾、废物或其他物品，不得在专用场所以外的其他地方或公用场所晾晒衣物。4、小区内禁止在外墙及飘窗外摆放、悬挂、张贴各种异物。5、各业主、承租人及其使用人在使用、装修和改造时，不得擅自变更房屋结构、外观和用途，私自占用共用部位和共用设施设备；利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。6、业主、承租人及其使用人须自觉维护本物业的公共秩序，严禁于本物业内任何部