《创新、创业与法律-核心知识与案例实战》 课件 3第11节 租赁合同

第十一节租赁合同————CONTENTS目录案例展示1法律知识点23相关建议4实战训练过渡页PARTONE案例研究背景第十一节租赁合同（一）开在居民楼里的公司：政府禁止民用房屋用于经营，租客能否解除合同？2019年7月1日，艺善坊文化创意公司（以下简称艺善坊）与曹某签订房屋租赁合同,约定曹某将A房屋出租给艺善坊经营使用，租赁期限为2019年7月1日至2022年6月30日，共2年，承租人需一次性交付一年租金30000元及押金5000元。2020年7月2日，艺善坊依约将2020年7月1日至2021年6月30日的租金及押金共35000元网上转账给曹某。8月初,房屋所在地政府下达“禁止民用房再做经营使用”的通知，艺善坊及时通知了曹某。8月4日艺善坊门头被拆除，门面被社区强封，无法继续经营，合同目的不能实现。艺善坊当日通知曹某合同解除，并多次与曹某协商退还剩余租金及押金事宜，曹某拒不退款。故艺善坊诉至法院，提出诉讼请求：1.依法判决确认租赁合同已于8月4日解除；2.依法判决曹某退还合同解除后的剩余租金28750元和押金5000元；3.本案诉讼费由曹某承担。曹某辩称：1.租赁合同合法有效，对于房屋不能用于经营曹某无过错，无违约则无需退款；2.该房屋虽不能用于经营，但仍可作为住宅使用；3.租期未至艺善坊退租解约应承担违约责任。以案说法问题一：艺善坊是否有权解除租赁合同？问题二：艺善坊退租解约应否承担违约责任？研究背景第十一节租赁合同（二）违法的出租房屋：出租房屋未经规划许可合同是否有效，承租人装修损失谁来承担？

2020年5月16日，状元中小学培训机构（以下简称状元培训）与辰西公司签订《房屋租赁合同》，就位于锦绣大厦，建筑面积为1000㎡的涉案承租房屋坐落、签订合同之前提、租赁用途、房屋租赁期限、装修、租金标准及其他权利义务等事宜作出了详细记载，并约定：甲方（辰西公司）协助乙方（状元培训）取得市政、消防、卫生等有关部门允许乙方正常经营的批准、证照等手续；根据乙方要求，在乙方付清首期租金、押金后，向乙方提供办理工商注册所需文件。订约当日状元培训向辰西公司缴纳定金10000元，于5月23日、24日分别向辰西公司指定账户汇款押金20000元及一年租金120000元，6月1日辰西公司向状元培训交付房屋，状元培训随即与装修公司签订装修合同并支付了装修费。但锦绣大厦在消防备案时填报内容与实际情况不符无法取得消防验收合格证明，且该房屋未取得相应的规划审批手续，致状元培训无法办理营业执照。以案说法研究背景第十节保证合同（二）违法的出租房屋：出租房屋未经规划许可合同是否有效，承租人装修损失谁来承担？

状元培训认为，辰西公司出租的房屋无房产证，亦未经过政府有关部门的规划许可，属违法建筑，故诉至法院要求确认租赁合同无效，并由被告返还押金、租金，赔偿装修房屋等经济损失。辰西公司答辩并反诉称，状元培训是明知涉案房屋权属仍自愿签订房屋租赁合同，且其自2020年6月1日实际占有使用涉案房屋，已改变了房屋主体结构并严重影响房屋整体强度，故反诉要求解除双方所签订租赁合同及补充协议，并由状元培训支付房屋租金及因拖欠租金而产生的滞纳金。以案说法问题一：房屋租赁合同是否有效？辰西公司应否退还状元培训房租及押金？问题二：辰西公司应否赔偿状元培训装修损失？过渡页PARTTWO法律知识点二、法律知识点01租赁合同的特征02租赁合同的法律效力研究背景第十一节租赁合同1.租赁合同的特征租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供物的一方为出租人，使用出租物并支付租金的一方为承租人。租赁合同有几大显著特征：不同于转移财产所有权的买卖合同，租赁合同是转移财产使用权的合同；其客体必须是有体物、特定物和非消耗物，否则无法实现租期届满返还原物；在一定程度上可以突破合同的相对性对抗第三人；最长期限为二十年，超过二十年的部分无效，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。研究背景第十一节租赁合同2.租赁合同的法律效力（1）出租人的主要权利、义务交付租赁物《民法典》第708条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。出租人须交付符合约定使用目的的租赁物，移转占有租赁标的物于承租人。[参见龙卫球主编《中华人民共和国民法典合同编释义》，中国法制出版社2020年版，第595页。]出租人对租赁物负有物的效用的瑕疵担保责任，司法实践中通常将物的公法限制认定为物的瑕疵，比如租赁房屋为办公之用，但其后得知该房屋只能用于居住，无法获得营业执照，即认为标的物存在瑕疵。研究背景第十一节租赁合同2.租赁合同的法律效力（1）出租人的主要权利、义务修缮租赁物租赁期内租赁物本身出现了问题，承租人可以要求出租人维修，出租人如不能及时维修，承租人可以自行维修，并要求出租人负担维修费用。收取租金研究背景第十一节租赁合同2.租赁合同的法律效力（1）出租人的主要权利、义务特殊情况下解除合同①承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；逾期不支付的，出租人可以解除合同。②当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按合同相关条款或交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁；出租人和承租人均可随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方。③承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。④承租人未按约定的方法或未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受损的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。研究背景第十一节租赁合同2.租赁合同的法律效力（2）承租人的主要权利、义务支付租金一般情况下，出租人和承租人会对支付租金的期限进行约定，无约定的可以事后协商，协商不成可以按交易习惯确定缴纳租金的期限。还不能确定，租赁期限不满一年的，应在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应在租赁期限届满时支付。承租人无正当理由拒绝支付租金，出租人即获得解除合同的权利。研究背景第十一节租赁合同2.租赁合同的法律效力（2）承租人的主要权利、义务依约使用租赁物承租人应按约定的方法使用租赁物，对租赁物的使用方法没有约定或约定不明确应首先协商，协商不成的按交易习惯确定租赁物的使用方法。还不能确定的，应根据租赁物的性质使用。承租人按约定的方法或根据租赁物的性质使用租赁物，致其损耗的，不承担赔偿责任。因为租赁合同允许承租人对标的物予以使用和收益，正常使用标的物不可避免地会造成一定损耗，若要求对此承担赔偿责任，未免过苛。但承租人未按约定的方法或未根据租赁物的性质使用租赁物致损的，具有可责难性，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。研究背景第十一节租赁合同2.租赁合同的法律效力（2）承租人的主要权利、义务租赁期限届满返还租赁物租赁期限届满，承租人应返还租赁物，且应符合按约定或根据租赁物的性质使用后的状态。研究背景第十一节租赁合同2.租赁合同的法律效力（2）承租人的主要权利、义务对租赁物使用收益承租人订立租赁合同最主要的目的是以较少的租金成本实现对他人之物的占有、使用和收益，以实现特定的消费或生产目的。如为从事生产经营租赁商铺或机械设备、为生活所需租赁房屋等。如无特殊约定，租赁期内因占有、使用租赁物获得的收益归承租人所有。研究背景第十一节租赁合同2.租赁合同的法律效力（2）承租人的主要权利、义务对抗新所有权人

《民法典》第725条明确了买卖不破租赁规则：在租赁期限内，租赁物的所有权人因法律的规定或合同的约定而变更时，承租人享有依据租赁合同的约定继续占有、使用租赁物的权利，同时向新的所有权人支付租金等，直至租赁合同约定的租赁期限届满或租赁合同因法律规定的、合同约定的条件成就而解除。但买卖不破租赁原则也有例外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定如果租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；或者房屋在出租前已被人民法院依法查封的，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。研究背景第十一节租赁合同2.租赁合同的法律效力（2）承租人的主要权利、义务请求减少租金

承租人在特殊情况下可以请求较少租金：因不可归责于承租人的事由，租赁物损毁、灭失的；因第三人主张权利，致使承租人不能对出租物使用、收益的；出租人提供的租赁物不符合约定或妨碍承租人使用收益的；因维修出租物而影响承租人使用、收益的，但承租人自身原因引起的使用、收益受限制不能请求减少租金。研究背景第十一节租赁合同2.租赁合同的法律效力（2）承租人的主要权利、义务解除合同承租人在特殊情况下可以解除合同：租赁物被司法机关或行政机关依法查封、扣押，权属有争议，具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形，且上述情况不是承租人造成的；未约定租赁期限；租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格；因不可归责于承租人的事由，致租赁物部分或全部毁损、灭失或无法使用，致使不能实现合同目的。PARTTHREE相关建议3研究背景第十一节租赁合同房屋租赁合同是大学生创业不可回避的一种合同类型，应注意以下几点：

相关建议研究背景第十一节租赁合同慎重选择出租人：承租人在选择租赁企业或经纪机构租赁住房时，应查看其营业执照、相关资质并通过网络平台了解投诉纠纷情况。相关建议研究背景第十一节租赁合同查验房屋相关凭证：为避免租赁不具备不动产权证或其他合法权属证明的房屋，承租人应仔细查看建设工程规划许可证、房屋不动产权证及其他权属凭证信息，通过各地住建局官网进行房源核验。相关建议研究背景第十一节租赁合同选择较短支付周期：支付房租时，避免一次性支付较大额度房租，尽量选择季付或月付，不选择半年付、一年付或一次性付清。相关建议研究背景第十一节租赁合同向约定账户转账、保留支付凭证等证据：承租人应向合同约定的企业账户或个人账户支付房租。支付房租和押金时，切勿向约定账户以外的账户支付房租。转账时备注“缴纳某年某月房租”，保留转账凭证。现金支付应要求收款方出具收据。相关建议PARTFOUR实战模拟4研究背景第十一节租赁合同2020年8月20日，爱鞋之家与世纪大学城商厦签订《商铺租赁合同》，约定：2020年9月1日起爱鞋之家承租世纪大学城5号商铺，建筑面积60㎡，租期三年，租金10000万/月。双方依约履行了合同义务。2020年10月1日，隔壁商铺发生火灾事故，消防大队采