农村房屋及宅基地相关问题分析

农村房屋及宅基地相关问题分析

1精选ppt第一局部：农村宅基地使用权相关问题一、宅基地使用权及其纠纷范围二、农村宅基地及其地上房屋权属纠纷的处理标准三、农村宅基地的拆迁补偿处理标准四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准五、农村宅基地的抵押纠纷的处理标准六、农村宅基地租赁纠纷的处理标准2精选ppt一、宅基地使用权及其纠纷范围〔一〕宅基地使用权的根本界定从广义上讲，宅基地使用权包括农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。其中的农村宅基地使用权，那么是指集体经济组织成员向村集体经济组织或村民委员会提出申请，村民代表大会或村民大会讨论通过后，经乡〔镇〕人民政府审核，由县级人民政府批准而取得的集体土地建设用地使用权。城镇宅基地使用权多以历史原因形成，是指城镇居民基于对建筑在国有土地上的房屋拥有所有权〔通常称之为私房所有权〕而取得的国有划拨土地使用权。从狭义上讲，宅基地使用权特指农村宅基地使用权。?物权法?对宅基地使用权作了专门的规定，并将宅基地使用权归属于用益物权的范畴。?物权法?第153条规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用?土地管理法?等法律和国家有关规定。3精选ppt〔二〕农村宅基地使用权的内容1．农村宅基地使用权的主体确定标准。通常情况下，宅基地使用权主体以农村集体经济组织成员为主，但也不排除局部非集体经济组织成员。比方，随着城乡人口流动的加快，原集体经济组织成员定居城镇，丧失了组织成员的资格，但在原宅基地上房屋产权未发生变化时，其仍享有原宅基地使用权。还有局部非农业人员通过继承宅基地上的房屋，在被继承房屋未撤除前，对房屋所占宅基地也享有使用权。更有一些省份，根据各自实际情况，在贯彻?土地管理法?过程中自行制定了实施方法，规定特殊情况下，局部非集体经济组织成员经法定审批程序，也可取得宅基地使用权。4精选ppt〔二〕农村宅基地使用权的内容2．关于农村宅基地使用权的客体确定标准。宅基地必须是符合村、镇规划的集体所有的土地。村集体经济组织按〔乡〕镇土地利用总体规划，将其所有的空闲地分配给本组织成员，建设部?关于贯彻〔国务院关于深化改革严格土地管理的决定〕的通知?规定：“新批村镇宅基地必须位于村庄，集镇规划区内，并符合村庄、集镇规划的安排。凡没有制定村庄、集镇规划或宅基地申请与村庄、集镇规划不符的，一律不得办理许可手续。〞具体面积由省、自治区、直辖市统一核定。5精选ppt〔二〕农村宅基地使用权的内容3．关于农村宅基地使用权人的权利。使用权人可在宅基地上建造房屋和其他建筑物、构筑物，并在房前屋后种植花草树木，宅基地上附着物的所有权均归宅基地使用权人所有。宅基地所有权尽管属于村集体经济组织，但并不意味着该组织可不受限制地随时收回宅基地，宅基地使用权具有长期性、永久性，非有法律规定的情形，村集体经济组织不得收回。?土地管理法?第65条规定：“有以下情形之一，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：(1)为乡〔镇〕村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；(2)不按照批准的用途使用土地的；(3)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。依照前款第1项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用人应当给予适当补偿。〞如村集体经济组织确实因重新规划土地用途经审批需收回宅基地，那么必须对原使用权人给予经济补偿。6精选ppt〔二〕农村宅基地使用权的内容4．关于农村宅基地使用权人的义务。使用权人须按既定用途使用宅墓地，不得随意转让、抵押，不得超面积占用宅基地。宅基地使用权的设置是为了保障农民最根本的居住需求。?土地管理法?第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。〞国土资源部?关于加强农村宅基地管理的意见?亦规定：农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。农村村民宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。对超过规定占用宅基地的，按不同的时间段，有不同的处理：在1982年2月国务院?村镇建房用地管理条例?发布之前已超面积占用宅基地的，在该条例之后未经拆迁、改建、翻建的，可以按实际使用面积核定宅基地使用权；在该条例发布后超面积占用宅基地的，该补办手续的补办手续，该罚款的罚款，该没收的没收，按处理后实际使用面积确定宅基地使用权。7精选ppt〔二〕农村宅基地使用权的内容5．宅基地使用权的取得分为原始取得和继受取得。原始取得，是指本集体经济组织成员通过申请，由村民代表大会或村民大会讨论通过后，经乡〔镇〕人民政府审核，县级人民政府批准取得宅基地使用权。继受取得，是指使用权人通过取得宅基地上房屋的所有权而取得宅基地使用权，如继承、买卖。8精选ppt〔二〕农村宅基地使用权的内容6．关于农村宅基地使用权的消灭。农村宅基地使用权因以下原因而消灭：(1)宅基地的收回与调整，即土地所有权人根据城镇或者乡村的开展规划，可以收回或者调整宅基地，土地所有权人收回宅基地的，应当另行批准相应的宅基地使用权，以保证居民的生活需要。(2)宅基地的征收，即国家为了社会公共利益的需要，可以征收宅基地，并就宅基地上的建筑物给予相应的补偿，宅基地被征收后，经原宅基地使用权人申请，土地所有权人应当另行给予相应的宅基地使用权。(3)宅基地使用权的抛弃，宅基地使用权人抛弃宅基地使用权的，不得再申请新的宅基地使用权。(4)宅基地的灭失，此种情况下，根据?物权法?第154条的规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭，对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。(5)宅基地长期闲置，此时土地所有权人有权收回宅基地，从而导致宅基地使用权的消灭。9精选ppt〔三〕农村宅基地使用权取得与拥有的根本要求作为我国特有的物权种类，宅基地使用权的取得与拥有均有其特殊的要求，主要要求是农村宅基地使用权人应当是农村集体经济组织的成员。由于宅基地使用权具有社会福利性，农村村民基于特定的身份关系无偿从土地所有权人处一次性取得宅基地的使用权，宅基地的具体面积由省级政府规定。所以说宅基地使用权是我国专门针对农村居民设定的一项具有社会保障功能的权利，它保证了农村居民人人拥有最根本的生活资料，居有定所。正因为该权利是无偿取得，具有福利性，所以其主体有特别的限定。国务院?关于深化改革严格土地管理的决定?规定：禁止城镇居民在农村购置宅基地。国土资源部在?关于加强农村宅基地管理的意见?中亦规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购置和违法建造的住宅发放土地使用证。10精选ppt〔四〕农村集体经济组织成员资格的认定标准应以成员权理论为依据，以形成较为固定的生产、生活，并依法登记所在地常住户口作为判断取得和丧失集体经济组织成员资格形式要件，以是否需要本集体经济组织农村土地为根本生活保障为实质要件，综合考虑农村土地对未丧失集体经济组织成员资格的人所具有的唯一且有力的根本生活保障功能。11精选ppt〔四〕农村集体经济组织成员资格的认定标准确定农村集体成员的资格，应当坚持以下三个原那么：1．必须为农村居民提供最根本的生活保障。2．哪块土地为农村居民提供最根本的生存保障，他〔她〕就是拥有该块土地的农村集体经济组织的成员。3．农村居民只能在一个农民集体内享有成员的权利，不能同时享有两个或者多个集体成员的权利。12精选ppt1．出生时，父母双方或者一方是本集体经济组织成员或者因为婚姻、收养以及国防建设或者其他政策性迁入等原因，在集体经济组织所在地生产、生活并依法登记了常住户口的人，应当认定其具有该集体经济组织成员资格。〔四〕农村集体经济组织成员资格的认定标准13精选ppt

2、外嫁女如果出嫁后，其户口仍然留在原集体，在娘家没有迁出，一般可以认定为原集体的成员。如果原集体土地被征收后，其可以要求分得其作为该集体成员应得的补偿款。但是，如果出嫁后一直在丈夫家生活，实际上就是丈夫家的土地而不是娘家的土地为其提供最根本的生存保障时，应该认定她是丈夫所在集体的成员，而不是户口所在地集体的成员。如果丈夫家的土地被征收后，其应该作为丈夫所在集体的成员参与土地补偿款的分配，而不能因为其户口还在娘家，就认定其不是丈夫所在集体的成员。离婚后，即使妇女回到了娘家，如果该妇女仍然由原丈夫家的土地为其提供根本生存保障，那么该妇女仍然是原丈夫家所在集体的成员。丧偶的情况也一样。〔四〕农村集体经济组织成员资格的认定标准14精选ppt

3．农村子女考上大学后，一般都要将户口迁出。但在他们被录用为国家公务员之前，或者国家为其提供最根本的生存保障之前，不能因为其户口不在原集体，就认为其不是原集体成员，因为这时还是农村的土地为其提供最根本的生存保障。

4．农村子女当兵后，一般也要将户口迁出。即使其转为义务兵中的初级士官，也不能因为其户口不在原集体，就认为其不是原集体成员，因为这时还是农村的土地为其提供最根本的生存保障，除非后来国家为其提供了最根本的生存保障。

5．农村外出务工、经商人员，由于仍然是农村的土地为其提供最根本的生存保障，因此，他们仍然是该集体的成员。

6．农村的村民服刑的，其仍然是该农村集体的成员。

〔四〕农村集体经济组织成员资格的认定标准15精选ppt7．“空挂户〞人员。所谓“空挂户〞是指有关人员将户口迁入本集体经济组织的目的，并不是要在本集体经济组织生产、生活，而是出于利益驱动和其他各种原因，需要将户口挂在本集体经济组织的一种现象。由于“空挂户〞仅迁入户口，并不需要该集体经济组织为其提供最根本的生存保障，迁入户口的人员也未与集体经济组织的其他成员形成较为固定并具有延续性的联系，所以宜认定“空挂户〞不是本集体经济组织的成员。

8．回乡养退人员。虽然这些人将户口迁到了本集体经济组织，但由于国家已经为其提供了最根本的生存保障，所以其并不是本集体经济组织的成员。〔四〕农村集体经济组织成员资格的认定标准16精选ppt二、农村宅基地及其上房屋权属纠纷的处理标准〔一〕农村宅基地及宅基地上房屋权属纠纷的受理标准司法实践中，宅基地纠纷多见于由审批机关违法审批引发的纠纷、争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷、私下调换宅基地引发的纠纷以及因界址不明引发的纠纷，上述纠纷均涉及宅基地所有权属或使用权属确实认，不可以直接诉至法院。因为宅基地所有权和使用权争议所涉问题的政策性很强，与行政管理密切相关，为保证这些纠纷能够迅速、妥善处理，?土地管理法?第16条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知起30日内，向人民法院起诉。〞17精选ppt〔二〕农村宅基地权属纠纷的处理原那么1．“地随房走〞、“房随地走〞的原那么在农村宅基地权属纠纷案件中的应用房屋所有权人与土地使用权人不一致时，确权之诉在民事审判中一般存在两种原那么：“地随房走〞、“房随地走〞。“地随房走〞原那么渊源于最高人民法院?民事政策意见?，认为公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用；1990年建设部?城市房屋产权产籍管理暂行方法?规定：城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原那么，除法律、法规另有规定的外，不得别离；房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。而“房随地走〞原那么渊源于以下规定，国务院?城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?规定：土地使用权转让时，其地上建筑物，其他附着物所有权随之转让。无论是“地随房走〞还是“房随地走〞，均说明在确认相关权属时房屋和土地的权利是不可分割的。所以，其后的?城市房地产管理法?回避了这两种原那么的争论，规定了房地不可别离的原那么。18精选ppt〔二〕农村宅基地权属纠纷的处理原那么1．“地随房走〞、“房随地走〞的原那么在农村宅基地权属纠纷案件中的应用在处理宅基地纠纷时，首先要把握农村宅基地使用权的社会福利性，即它的设定是为了满足农民最低生活需求，是农民基于特定的身份无偿取得，且只有一次性，一旦将房屋出卖、出租或赠与他人后，就不可能再申请获得宅基地。因为它的福利性，决定了获得该权利的主体具有特定性。究竟采用“地随房走〞的原那么，还是“房随地走〞的原那么，应当具体情况具体分析。1982年?村镇建房用地管理条例?公布之前，我国对宅基使用权的审批无相应规定，?村镇建房用地管理条例?第一次确认“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第14条的规定办理申请、审查、批准手续。〞此后，?土地管理法?进一步规定了“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权〞。所以一般说来，1982年?村镇建房用地管理条例?公布之前，适用“地随房走〞的原那么，宅基地使用权因其上房屋产权人的变动而变动，无需办理审批手续；之后适用“房随地走〞的原那么，只有经审批取得宅基地使用权后，方可取得其上房屋所有权。19精选ppt〔二〕农村宅基地权属纠纷的处理原那么2．宅基地使用证在认定宅基地使用权属时的作用我国农村的大局部地区未建立完善的房屋产权登记制度，当对宅基地上房屋产生纠纷时，局部当事人往往凭借宅基地使用权证证实其对房屋的所有权，这其实忽略了宅基地使用权共有性的特征。在我国，宅基地使用权是以“户〞的名义申请的，也是以“户〞的名义审批的，使用证虽登记在一人名下，但宅基地使用权却通带是家庭共有的，所以说判断宅基地上的房屋所有权时，除了审查宅基地使用证登记的使用人以外，还应审查宅基地申请时申报的共同使用人，结合房屋的建造、演变等多种因素综合认定。20精选ppt〔二〕农村宅基地权属纠纷的处理原那么3．其他宅基地共用人未提异议，局部使用人擅自使用共用的宅基地建造房屋，应如何确定房屋的所有权根据民法的根本精神，使用权人使用共用的宅基地时，应该共同协商，原那么上共用的土地使用面积在共用人之间分摊。考虑到共用人往往存在较为密切的亲属关系，故局部共用人在使用宅基地建造房屋时，其他共用人明知却不提出异议的，视为其他共用人放弃自己享有的宅基地共同使用权，建房人在不阻碍他人和公共利益的情况下享有对房屋的所有权。事后其他共用人再以侵犯宅基地共用权为由提起侵权之诉，法院不予支持。21精选ppt〔二〕农村宅基地权属纠纷的处理原那么4．占用他人宅基地建房，应如何确定房屋的所有权占用他人宅基地建房一般存在四种情形：(1)局部宅基地使用权人占用共用的宅基地建房。(2)宅基地使用权人与他人合资建房。(3)非法抢占他人的宅基地建房。(4)超出宅基地面积建房，侵犯了相邻宅基地权益。局部宅基地使用人在其他共用人不知晓亦不同意的情况下建造房屋，其房屋所有权应根据不同情况予以确认：(1)如果其他共用人是本集体经济组织成员且无其他宅基地，房屋应按宅基地使用权的面积分割或折价归并。(2)如果其他共用人已丧失本集体经济组织成员资格或还有其他房屋的，房屋那么应归并建房者所有，建房者根据占用他人宅基地的面积支付相应赔偿款。这样处理，主要是考虑实现宅基地使用权的社会保障功能。宅基地使用权人与他人合资建房后发生房屋产权纠纷的，因涉及宅基地使用权，处理时应先征求土地管理部门的意见，如果他人有可能取得土地使用权，那么应先责令限期他人取得审批机关批准。对取得批准的，可依据具体情况对房屋或是分割，或是归并；未取得批准的，根据“房地一致〞原那么，应将房屋归并宅基地使用人所有，宅基地使用人支付相应对价。22精选ppt〔二〕农村宅基地权属纠纷的处理原那么4．占用他人宅基地建房，应如何确定房屋的所有权在他人宅基地上建房后产生房屋产权纠纷的，一般应判令房屋归宅基地使用权人所有，该使用权人支付相应对价。这属于民法理论添附中附合的表现形式。所谓附合，是指一所有人的物附着于或结合于他所有人的物之上而形成新的财产，非经拆毁新形成的物不能将两者分开或者需消耗巨资才能将两者分开。房屋与土地的附合实际上是不动产与不动产的附合，在我国，房屋的建造必须经过一定的程序审批，并以取得土地使用权为条件。如果没有取得土地使用权，那么不能取得房屋的所有权，所以在我国现行法律法规以及其后公布的物权法中均没有不动产与不动产附合的相关规定，这种情形应比照适用动产与不动产附合的规定，“房随地走〞。此外，司法实践中，占用他人宅基地建房的还有一种比较特殊的情景，就是侵占相邻人小局部宅基地〔比方只有几十厘米，甚至只有几厘米〕建造房屋。房屋已建成，撤除、分割只会对房屋价值带来更为严重的损失，归并又显失公平，不撤除、不分割、不归并又会侵害他人的使用权。针对这种情况，一般应认定侵权，待房屋更新时退出多占的宅基地，在没有退出之前，侵占人对被侵占人承担相应的补偿责任。23精选ppt〔二〕农村宅基地权属纠纷的处理原那么5．未变更使用权登记，私下互换宅基地发生纠纷时，应如何确认宅基地使用人一些村民出于各种原因私下互换宅基地但未变更使用权登记便盖房，发生纠纷后，法院仍应根据使用权登记证上的使用人认定为各自宅基地合法的使用人，因为互换人虽拥有合法的宅基地使用权，但按?土地管理法?的有关规定，土地使用权属变更必须向土地管理部门办理变更手续，否那么互换无效。在办理相关案件时，一方面向双方当事人指出行为的违法性，另一方面因为互换宅基地的使用人均已在其上建造房屋，为防止双方再为房屋所有权发生讼争，本着节约诉讼本钱的精神，允许当事人在一定期限内去土地管理部门办理权属变更登记。需要注意的是，宅基地使用权是以“户〞的名义申请的，也是以“户〞的名义审批的，所有户内登记人均是宅基地的共同使用权人。处理宅基地纠纷时，在诉讼主体审查时要防止遗漏24精选ppt〔二〕农村宅基地权属纠纷的处理原那么6．村民在自家宅基地范围内翻建正房时，未依法办理翻建审批手续,现家庭成员诉至法院，要求对正房进行分割。法院能否以房屋翻建未依法办理审批手续为由，认为该类房屋不属于合法财产，而裁定不予受理？如果受理，判决分配的是房屋的所有权还是居住使用权？在自家宅基地内翻建房屋应当经过行政审批,未经审批建造的房屋属于审批手续存在瑕疵的建筑。认定该类房屋是否合法财产属于行政机关职权，不属于法院的职能范围，法院需要处理的范围仅限于民事争议局部，不得裁定不予受理。未办理审批手续而建造的房屋作为一种客观存在的财产形态，在行政机关未对其作出是否合法的决定之前，法院无权对其所有权进行分割。但鉴于该类房屋亦存在自然物权，能够为权利人占有、使用、收益，本着?物权法?“定分止争、物尽其用〞的根本精神，原那么上应根据实际情况对其使用权的权利归属做出处理。但是法院的处理不能对抗日后行政机关对该房屋作出是否合法的决定的效力。25精选ppt〔二〕农村宅基地权属纠纷的处理原那么7.未成年人与其他家庭成员以一户的名义，即作为申请宅基地的人口数之一共同取得宅基地使用权或房屋建设审批许可，其父母等人出资建造的行为，能否视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资，该未成年人是否属于宅基地使用权人之一，应否对所建房屋享有共同所有权？根据相关法律规定，未成年人可以享有独立的财产权，未成年人与父母属于“一户〞，应当属于宅基地使用权人之一，但由于其未实际出资参与建造房屋，故仅对该房屋有权居住使用，而非该房屋的所有权人之一。在将来的拆迁利益分配案件中，从保护未成年人利益的角度出发，应当分给其宅基地使用权所对应的区位补偿款，但不能因此取得被拆迁房屋相对应的重置成新价等拆迁利益。8．宅基地使用权原那么上属于本集体经济组织成员享有，已经另行取得宅基地的子女或已经非本集体经济组织成员的子女在老人宅基地上翻建和新建房屋的，并不当然取得了宅基地使用权。在拆迁时，相应的土地使用权补偿仍应归老人所有。26精选ppt三、农村宅基地的拆迁补偿处理标准?物权法?第42条第2款、第3款规定：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益；征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。对于继受方式取得宅基地房屋所有权的人如何分配拆迁补偿款，应依不同情形作出不同处理：1．如果宅基地使用权人是本集体经济组织成员，无其他宅基地的，其条件与无偿取得宅基地使用权的条件相符，征地拆迁时，可获得与原始取得宅基地使用权的农户相同的补偿、安置权利。27精选ppt三、农村宅基地的拆迁补偿处理标准2．如果宅基地使用权人不是本集体经济组织成员，其宅基地使用权是基于房屋的存在而存在的，原国家土地管理局?确定土地所有权和使用权的假设干规定?第45～49条列明五类因房屋存在而享有宅基地使用权的情况，并在第51条规定：“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确认农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过局部退还集体。〞征地拆迁时，根据1998年国务院发布的?土地管理法实施条例?规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，土地的补偿款由集体组织获得，宅基地使用权人只能获得宅基地房屋的房款补偿。关于外嫁女是否可以可以有宅基地使用权的拆迁利益的问题。妇女嫁人并不一定不能获得拆迁补偿利益。判断妇女能否获得拆迁宅基地的补偿利益的决定性因素就是妇女对这块宅基地是否享有权利。对此，有两个判断标准：第一是妇女依然属于农村集体经济组织，二是妇女嫁人之后没有另行审批宅基地。满足上述两项标准，即使妇女嫁人也可以享有宅基地使用权的拆迁利益。28精选ppt三、农村宅基地的拆迁补偿处理标准原告并非原拆迁房屋的产权人，户口亦不在此地，但与被拆迁人有亲属关系，由于在拆迁前暂时居住于原拆迁房屋内，基于家庭成员身份被计入实际居住人口之列，在拆迁协议中并未明确列出被安置人的情况下，原告起诉主张对其中一套安置房屋有权居住使用，如何处理？应首先应密切结合当地拆迁政策，对被安置人口予以明确，如果原告被确定为被安置人之一，那么有权分得拆迁利益，并主张居住使用权益，即使房少人多，无法支持其居住使用的相关权益，亦应当就此给予一定经济补偿；如果原告仅是实际居住人，但并非被拆迁安置人，那么应查明所购安置房屋的面积、价格等与实际居住人口是否有关。如果无关，那么对其就安置房屋主张居住使用的相关权益，不予支持。如果安置房屋的面积、价格考虑了实际居住人口数量这一因素，可就此因素适当给予原告一定的经济补偿。29精选ppt三、农村宅基地的拆迁补偿处理标准案例：蒲某与丁甲、江某、丁乙分家析产纠纷案丁甲与江某系夫妻关系，丁乙系二人之子，蒲某系丁甲之母。丁甲、江某二人于婚姻存续期间取得并翻建平房两间，蒲某、丁乙未参与该房屋的取得、建设。蒲某原不在该房屋处居住，于2003年后搬至此处与丁甲、江某、丁乙共同居住至该房屋拆迁。2006年该房屋拆迁，丁甲与市政市容管理委员会签订拆迁货币补偿协议，协议载明：实际居住人口包括丁甲、江某、丁乙、蒲某4人。此后丁甲以自己与江某二人名义申请购置经济适用房，与开发公司签订?经济适用房拆迁定向购房协议书?，购置1号房屋，房款由丁甲支付。现1号房屋已交付，由丁甲、江某、丁乙共同居住，蒲某未在1号房屋处居住。该房屋尚未办理所有权登记。现蒲某要求确认其与丁甲、江某、丁乙对1号房屋共同享有居住使用的权利。庭审中，蒲某坚持主张对涉案房屋的居住使用权利，不考虑接受经济补偿。经法院向市政市容管理委员会调查，该单位复函称“丁甲系该拆迁工程中被拆迁人。该工程采取货币补偿方式，相关补偿款、补助费与实际居住人口数量无关。考虑到该工程被拆迁房屋面积普遍过小，且居住人员大多为困难职工等实际情况，区人民政府协调了经济适用房指标提供给该工程中的被拆迁人，作为奖励由被拆迁人自愿选择是否购置，丁甲所购置的房屋面积是根据拆迁货币补偿协议中的实际居住人口数量确定，但所购置房屋价格与原拆迁房屋面积、居住人口无关。〞30精选ppt三、农村宅基地的拆迁补偿处理标准案例：蒲某与丁甲、江某、丁乙分家析产纠纷案

法院认为：涉案房屋系对丁甲、江某原有房屋进行腾退的奖励而得，蒲某仅是基于家庭成员的身份在拆迁前居住于被拆迁房屋内而被计入实际居住人口之列，其既对被拆迁房屋不享有产权，又未对购置涉案房屋出资，因此，蒲某主张对涉案房屋享有居住使用的权利，缺乏事实及法律依据，不应予以支持。但鉴于涉案房屋的面积考虑了拆迁货币补偿协议中实际居住人口数量这一因素，蒲某可就此权益另行主张相关经济补偿。〞31精选ppt三、农村宅基地的拆迁补偿处理标准案例：朱康培与张雪娟、朱北钰、张世国分家析产纠纷案原审法院经审理认为：朱康培诉讼请求中家具家电补偿款、分割共同存款、车辆补偿款均与分家析产无关，法院不予处理，如有争议，朱康培可另行起诉。关于90号院拆迁利益，根据法院查明的事实，朱康培对房屋购置时间、购置金额均不清楚，朱康培提交的浴池收入等亦发生在张世国为张雪娟申请迁户之后，且根据房屋内居住的历史沿革、户口的变迁等情况，法院认为该房屋系张世国购置，由张世国赠与张雪娟个人所有，另由于朱康培未提交证据证明其对90号院内房屋进行过翻建，故拆迁安置补偿款中被拆迁腾退房屋的评估补偿费及城乡一体化配合奖中无朱康培份额；工程配合奖、提前搬家奖、过渡补助费、限期搬家奖系按户发放，而朱康培户口不在90号院，不符合认定户的标准，故亦无朱康培份额；规定期限拆迁腾退奖、周转补助费系按人发放，包含朱康培份额，且张雪娟、朱北钰同意支付，法院不持异议。关于朱康培主张的位于北京市朝阳区金盏嘉园C区4号楼2单元1101号房屋归其所有，因其在拆迁过程中的购房指标小于主张房屋面积，且涉案房屋尚未取得所有权证书，故朱康培现主张所有权法院暂不予以支持。32精选ppt三、农村宅基地的拆迁补偿处理标准案例：朱康培与张雪娟、朱北钰、张世国分家析产纠纷案二审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据缺乏以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于90号院，朱康培上诉主张系张世国在张雪娟婚后赠与张雪娟、朱康培夫妇，但其并未提交充分证据予以证明，本院难以采信。故原审法院根据现有证据，综合考虑90号院的历史沿革、户口变迁等情况，认定该房屋系张世国购置，由张世国赠与张雪娟个人所有，并无不当。关于90号院的拆迁利益，因朱康培未提交证据证明其对90号院内房屋进行过翻建，故拆迁腾退补偿款中被拆迁腾退房屋的评估补偿费及城乡一体化配合奖中无朱康培份额；因朱康培户口不在90号院，不符合认定户的标准，故朱康培只能分得拆迁腾退补偿款中按人发放的款项，原审法院据此判决张雪娟、朱北钰给付朱康培规定期限拆迁腾退奖三万元、周转补助费一万九千二百元，并无不当，本院予以维持。关于朱康培主张位于北京市朝阳区金盏嘉园C区4号楼2单元1101号房屋归其所有的诉请，因其在拆迁过程中的购房指标小于主张房屋的面积，且涉案房屋尚未取得所有权证书，故朱康培的该项主张本院暂不予以支持。另，朱康培要求分割家具家电补偿款、共同存款、车辆补偿款的诉讼请求均与分家析产无关，本院不予处理，如有争议，朱康培可另行主张。33精选ppt三、农村宅基地的拆迁补偿处理标准对于农村中房屋产权的转移标准问题，由于农村房屋本身并不具有房屋产权证，产权转移之间不需要办理房屋产权登记，房屋产权转移的时间就不易确定。对于宅基地使用权证的变更登记，鉴于父母与子女之间的亲属关系，父母将房屋赠与给子女很少变更宅基地使用权证，此时假设依然按照房屋产权变更登记作为房屋所有权转移的标准未免过于苛刻，否那么子女配偶一方的利益将得不到合法的保护，因此，应结合农村房屋所有权转移的具体实际情况，可将受赠子女的入住以及子女户口的迁入作为认定房屋所有权转移的标准，同时由村委会出具产权变更的证明，用以证明不动产的转移。34精选ppt四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准宅基地使用权的人身依附性还决定了该权利不得继承。继承人尽管可以根据“地随房走〞的原那么，通过对坐落宅基地上房屋的继承，进而取得对宅基地的“继承〞，但这种继承是有条件的，如果所继承的房屋不复存在，继承人也就丧失对宅基地的使用权。公民有继承财产的权利，继承财产的范围设定为遗产，即公民死亡时遗留的个人合法财产。农村宅基地的使用权具有很强的人身依附性，其取得的前提是使用人必须具有集体经济组织成员的资格，所以它不能在个体之间自行流转。此外，宅基地使用权的设立是为保障农民有最根本的居住条件，“一户只能拥有一处宅基地〞，如果允许继承，势必会导致宅基地的无限扩大，背离“一户只能拥有一处宅基地〞的原那么。但村集体组织不得以宅基地不能继承为借口，强行收回宅基地。因为宅基地使用权人死亡后，其继承人按法律规定可以继承宅基地上房屋，原国有土地管理局?确定土地所有权和使用权的假设干规定?第49条规定：继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。35精选ppt四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准继承人对宅基地使用权的取得是基于“地随房走〞原那么的运用，而不是渊源于“继承〞。这种使用权的行使是受其上房屋所有权归属的限制，被继承的房屋一旦被撤除或坍塌，继承人即丧失对宅基地的使用权。“房〞不存在了，使用权也不复存在。老人在世时对老房进行过翻建，死亡后发生拆迁，其子女主张共同继承房屋的拆迁利益的，如何处理？处理此类案件的根本前提：建造在宅基地上的农村房屋可依法继承，但宅基地使用权不可继承。理由：鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，按照“一户一宅〞原那么，宅基地使用权一般登记在户主名下，由家庭成员共同使用，当一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用。老人去世后，与老人构成共居关系的子女，作为宅基地使用权人有权单独享有拆迁获得的宅基地区位补偿款，此款项不应作为遗产进行继承。36精选ppt四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准宅基地上房屋的继承应当区分被继承人有共居子女与无共居子女区分对待。此处所指的共居子女需具备以下三个要件：1.与父母共同居住生活；2.为本集体经济组织成员；3.未另行分配其他宅基地。拆迁利益分割原那么：1、无共居子女的，在分割拆迁利益时，对于宅基地区位补偿和地上物的拆迁补偿，各继承人按照继承法的相关规定予以分割。2、有共居子女的，原房屋及院落拆迁时，共居子女作为宅基地使用权人之一，有权单独获得宅基地区位补偿，对于因“地上物〞而获得的拆迁补偿利益，那么依照继承法的相关规定在各继承人之间予以分割。相对应的，农村宅基地房屋的拆迁补偿一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。37精选ppt四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准首先，基于“地〞的补偿。鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，且按户计算。当一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，基于宅基地使用权取得的拆迁补偿款应当由该户剩余的成员共同所有。如果是共居子女，老人去世后，宅基地使用权并不发生继承，共居子女与老人作为一户，应当享有宅基地使用权，拆迁时相应的宅基地使用权补偿不应当按照继承处理；如果不是共居子女，该户亦无其他农村集体经济组织成员，或虽有其他农村集体经济组织成员，但在他处已取得宅基地使用权的，该宅基地使用权的补偿款一般由该户房屋原权利人的继承人取得，但集体经济组织明确表示反对的除外。38精选ppt四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准其次，“地上物〞的补偿。地上物的补偿，应当归属于房屋权利人，房屋原权利人已经死亡的，拆迁补偿款可依继承关系进行处理。参与出资出力的无其他宅基地的农村共居子女与老人作为一户，是宅基地使用权人之一，按照所翻建的房屋情况，可取得局部地上物的所有权，在分割地上物补偿款时应当首先析出其相应的份额，再分割继承局部；其他城镇子女及非共居农村子女，仅能就老人所有的房产对应的拆迁利益进行继承，如果在翻建房屋中出资出力的，应认定为帮助行为，并不能取得局部地上物的所有权，但可在继承法律关系下适当予以补偿。39精选ppt四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准案例：张甲、张乙、张丙、张丁、杨某、张丹与张戊法定继承纠纷老张夫妻生有子女依次为张甲、张立、张乙、张戊、张丙，居住于21号院内的房屋。张甲、张乙、张丙及张立结婚后均相继离开此地。老张夫妻先后于1988年、2021年死亡。张立与杨某系夫妻，生有子女为张丁、张丹，居住在同村另一处宅基地，1997年11月25日张立因病死亡。21号院原有北房三间，南房三间。2002年4月，村民委员会对本村村民申请翻建危房的情况进行统计，经过镇政府批准，确定由申请翻建房屋的村民严格按照村危房翻建位置图标注的位置进行翻建。张戊作为申请人，也在村、镇同意危房翻建的范围之内，明确张戊对21号院内北房75平方米、西房15平方米进行翻建。事实上，张戊在2000年父亲老张去世前就已经提出翻建危房的申请并已经实际开工翻建北房四间、新建西房二间。2004年春，经村委会同意，张戊将21号院内的危旧南房三间翻建成北房四间。诉讼中，张甲、张乙及张丙认为，2000年，张戊与父亲老张共同对21号院的北房及西房进行翻建，而且三人均出资2000元用于危房的翻建。但三人均未举证证明。21号院的房屋在土储中心拆迁的范围内，就拆迁事宜，张戊已经与该中心签订相关协议。协议中确定的被拆迁人为张戊，认定的人口为三人，分别是张戊、姚红〔张戊之妻〕及张胜伟〔张戊之子〕；确认张戊搬迁后，给付张戊腾退房屋补偿款及腾退补助费2044190元。现21号院的房屋已经被撤除，张甲、张乙、张丙、张丁、杨某、张丹诉至法院，要求分割房屋拆迁补偿款。40精选ppt四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准案例：张甲、张乙、张丙、张丁、杨某、张丹与张戊法定继承纠纷法院认为：根据查明的事实，21号院内的房屋均系张戊以自己的名义，经村委会批准同意，由其将原有的危旧房屋撤除，重新翻建而成。该事实已经形成多年，张甲、张乙、张丙、杨某、张丹、张丁在此期间均未提出异议，故应视为张戊取得21号院内新建房屋的所有权。张甲、张乙、张丙、杨某、张丹、张丁以21号院内房屋的翻建，系父亲老张与张戊共同完成，且在翻建北房及西房时，张甲、张乙、张丙每人出资2000元的主张，但未提供相应证据佐证，故该主张法院不予采信。据此，张甲、张乙、张丙、杨某、张丹、张丁要求分割上述房屋拆迁补偿款的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。41精选ppt四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准案例：陈甲、陈乙、陈丙、陈丁与陈戊法定继承纠纷案老陈夫妻共育子女七人，长女陈娥，次女陈荣，三女陈甲，四女陈乙，五女陈丙，子陈戊，六女陈丁。老陈夫妻于1999年死亡。涉案的5号院落已被拆迁，2021年7月25日，陈戊作为被拆迁人与拆迁人某开发总公司签订?拆迁安置补偿协议?，该院落合法建筑面积为641.95平方米，陈戊得拆迁补偿款3241638元,其中，区位补偿价1155510元、房屋重置成新价515221元、装修和附属物作价943667元、其他补偿费157611元、搬家补助费9629元、提前搬家奖励费2000元、停产停业综合补助费408000元、工程配合奖50000元。2021年8月2日，双方另签订补充协议，陈戊选购安置楼房7套，建筑面积661.5平方米，购房款总价1606275元，未选择弃楼。5号院拆迁时该院分成两个院落，即北院和南院，北院有北房5间、东西厢房各1间、南房一大间、院中房；南院有北房4间、南倒座房3间、东房5间、封的廊子、西门楼1间、院中房；北院和南院的二层均为彩钢结构的房屋。其中北院北房5间是上世纪八十年代老陈夫妻所建，北院的西厢房1间系1999年陈戊撤除旧西厢房2间所翻建，翻建前的旧西厢房2间亦是老陈夫妻于上世纪八十年代与北房同时所建；北院和南院的其他房屋均系陈戊2001年以后陆续所新建。另查，根据拆迁政策，放弃选购安置楼房，选择弃楼的被拆迁人，按合法建筑面积每平方米另补偿4600元作为弃楼款。陈戊假设放弃选择安置楼房，可获得弃楼款2952970元。5号院宅基地使用证登记在陈戊名下。诉讼中，陈娥、陈荣出具书面意见，表示放弃继承其父母的遗产；根据拆迁材料及双方当事人确实认，被拆迁的北院北房5间建筑面积为122.1平方米，评估作价金额为89011元；西厢房建筑面积10.53平方米，评估作价金额为6581元。现陈甲、陈乙、陈丙、陈丁诉至法院，要求分割拆迁补偿利益。42精选ppt四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准案例：陈甲、陈乙、陈丙、陈丁与陈戊法定继承纠纷案法院认为：5号院北院的北房5间系被继承人老陈夫妻所建，应属二人所有；北院的西厢房系陈戊撤除旧西厢房2间所翻建，该旧房2间系老陈夫妻所建，属二人所有，拆旧翻新后，旧西厢房2间的价值亦转化至新西厢房中，故北院的西厢房应属老陈夫妻和陈戊共有；5号院中的其他房屋是陈戊陆续建造，应属陈戊所有。老陈夫妻死亡后，其财产应作为遗产由其继承人陈娥、陈荣、陈甲、陈乙、陈丙、陈戊、陈丁继承，鉴于陈娥、陈荣已表示放弃继承，故老陈夫妻的遗产由陈甲、陈乙、陈丙、陈丁、陈戊继承。陈戊主张其对北院北房的建设亦有出资，未提供证据，法院不予采信；根据陈戊拆旧翻新的建房情况，法院酌情确定老陈在5号西厢房中所占份额为房屋作价的50％。鉴于5号院已被拆迁，陈甲、陈乙、陈丙、陈丁要求继承老陈夫妻的遗产，分割拆迁补偿利益，法院予以支持。对拆迁补偿款中的区位补偿价及弃楼款、北院北房5间及西厢房的作价应予以分割，其他房屋及附属物装修系陈戊所建设，不应予以分割，其他补偿工程涉及对被拆迁人陈戊配合拆迁工作的各种奖励补助等，不属老陈夫妻遗产范畴，不宜分割。对于补偿款的分割问题，北院北房5间及西厢房的作价按照各自所占房屋份额的比例分割，区位补偿价及弃楼款按照各自所占房屋面积份额与总建筑面积的比例分割。43精选ppt四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准案例1949年哥哥与弟弟分家时，各分得了怀柔区某村的平房两间。随后哥哥搬至唐山居住生活，户口亦迁走。哥哥去世后，其子即本案原告继承了两间平房。80年代村里规划修路，占用了兄弟俩的四间平房，并在他处另给了四间房的建房批示。因原告户口已不在本村，不能作为建房的申请人，故当时四间房的建房批示均登记的申请人系弟媳妇即本案被告。随后原告出资建平房两间，并一直占用至今。现面临拆迁，原、被揭发生争议，原告将被告诉至法院，要求确认上述两间房屋归其所有。1、哥哥户口迁走后，是否享受宅基地使用权以及宅基地上房屋所有权？根据?中华人民共和国土地管理法?第八条规定：“农村宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有〞、第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。〞哥哥因其户口迁出，作为原集体经济组织的成员资格消灭，对原宅基地不再具有占有和使用的权利。但由于宅基地上的房屋尚可使用，作为一种财产，哥哥依然享有房屋的所有权。44精选ppt四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准2、哥哥的继承人是否可依法继承房屋所有权？根据?继承法?第三条“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：〔一〕公民的收入；〔二〕公民的房屋、储蓄和生活用品；〔三〕公民的林木、牲畜和家禽；〔四〕公民的文物、图书资料；〔五〕法律允许公民所有的生产资料；〔六〕公民的著作权、专利权中的财产权利；〔七〕公民的其他合法财产。〞公民的房屋属于个人合法财产，按照继承法是可以继承的。因而不管农村村民或是城市户口的公民，都可以继承。衍生问题：假设哥哥未将户口迁出，其子作为城镇居民，是否可继承房屋所有权以及宅基地使用权？根据?继承法?，公民的房屋属于个人合法财产，其子可以继承。但是根据?土地管理法?，城市公民不能取得农村宅基地使用权。因此，城市公民只能继承农村宅基地上的房屋，而对支撑此房屋的宅基地是不可以作为遗产继承的。45精选ppt四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准3、本案出资建房及实际使用的均是原告，但当时建房批示的申请人是被告，即批示的建房申请人与实际出资建房人不一致时，房产的归属应如何处理？原告继承的房屋因村里规划修路占用后，原告已经无权再使用任何宅基地，但基于公平原那么，村里另外划给两间房的宅基地用于其新建住房，基于此，原告对于该新建住房所占用的宅基地无使用权。由于新建住房是原告出资并实际使用，且该房屋可视为对原继承房屋的一种补偿，故原告有权使用现房屋。但由于原告无宅基地使用权，无权申请宅基地，该房屋实际登记的申请人为本案被告，故而实践中确认该房屋原告享有的是使用权还是所有权有所争议。根据公平原那么，诉争房屋系原告合法继承房屋后被村建所占应得的补偿，因此，该房屋性质上可视为原继承房屋，可以享有涉案房屋所有权，基于房屋所有权而继续使用宅基地，但不得翻建、改建、扩建等，待房屋处于不可居住状态时，宅基地由集体组织收回。46精选ppt四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准4、值得讨论的问题：假设该处房屋涉及拆迁，该2间涉诉房屋所占宅基地的区位补偿款应由谁取得？根据第三个问题分析，原告只有房屋所有权，那么区位补偿款不应由其取得。被告作为建房批示申请人，似应有该地块的宅基地使用权，但从历史延续来看，由被告申请宅基地使用权的目的在于使原告可取得因村里施工占用原继承房屋的替代补偿，被告实际应有的宅基地只是继承本案中弟弟房产所得的另两间房的宅基地使用权。我个人意见认为如集体经济组织不反对，那么涉案2间房屋所占宅基地的区位补偿款可由原告取得。47精选ppt四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准本案涉及的法律、法规及政策〔一〕北京市国土资源局关于继承农村房屋取得相应宅基地使用权等有关问题的复函〔京国土法函〔2021〕1551号〕北京市高级人民法院：贵院关于城市居民继承农村房屋是否取得宅基地使用权等问题的函收悉。经研究，现函复如下：一、1987年1月1日起施行的?土地管理法?第41条规定：城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。根据1991年2月1日起施行的?土地管理法实施条例?第27条规定，回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部，以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞，需要使用集体所有的土地建住宅的，由县级或乡级人民政府批准。1999年1月1日起施行的新?土地管理法?第62条规定，农村村民建住宅，其用地由县级人民政府批准。1995年5月1日施行的原国家土地管理局?确认土地所有权和使用权的假设干规定?第49条规定，继承房屋取得的宅基地，可以确定集体建设用地使用权。据此，当事人经依法批准取得宅基地建造房屋，其继承人依法继承宅基地上的房屋，包括了被继承人家庭成员中非农业户口的成员。48精选ppt四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准二、1987年1月1日起施行的?土地管理法?第30条规定，国家建设征用土地的各项补偿费和安置补助费，属于个人的附着物和青苗的补偿费付给本人。1999年1月1日起施行的?土地管理法实施条例?第26条规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。2003年8月1日施行的?北京市集体土地房屋拆迁管理方法?〔市政府124号令〕第14条规定：拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被撤除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。对被拆迁人给予货币补偿的，不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。据此，因国家建设征地拆迁，宅基地上的房屋拆迁补偿款支付给被拆迁人，即宅基地房屋的所有权人。通过继承房屋享有宅基地使用权的，其拆迁补偿款分配问题，应由房屋所有权人和共有权人按照约定分配，没有约定且协商不成的可以通过司法途径解决，具体分配数额可根据房屋共有比例计算。特此函复。北京市国土资源局二○○九年十一月二十五日49精选ppt五、农村宅基地的抵押纠纷的处理标准

根据?担保法?第37条第2项的规定，宅基地使用权不得抵押。?物权法?第184条第2项也规定，宅基地不得抵押。因此，在现阶段，不得以农村宅基地使用权设定抵押，否那么也应当认定相关抵押合同无效。50精选ppt六、农村宅基地租赁纠纷的处理标准宅基地使用权能否出租，法律和有关政策并无具体的规定，但是基于宅基地使用权是供农民建造房屋及其附属设施之用，原那么上宅基地使用权不得单独出租。鉴于?土地管理法?规定农村村民可以将房屋出租，因出租并不发生房屋所有人和土地使用权人主体的改变，在不违反法律和国家有关规定的宅基地使用权用途的情况下，可以认定农民出租房屋的行为有效，但因出租人无住房而要求解除租赁关系的，应当准许。51精选ppt第二局部：农村房屋买卖合同相关问题分析农村房屋，是指集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。?土地管理法?第62条第2款规定：“农村村民建住宅，应当符合乡〔镇〕土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。〞农村村民住宅用地，经乡〔镇〕人民政府审核，由县级人民政府批准。因此判断农村房屋的取得，一是要求房屋的权利人为农村集体经济组织的成员，二是从本集体经济组织取得宅基地。农村房屋与城市房屋所承载的土地物质功能不同。农村房屋的宅基地是农村村民无偿取得的，具有社会福利性，“一户只能拥有二处宅基地〞。受宅基地的影响，农村房屋亦具有社会福利性，农村村民建房的目的是为了保证最根本的居住，一旦将原有住房出卖、出租或赠与他人后，就无法再取得宅基地。而且宅基地是农村村民基于特定的集体经济组织成员身份无偿取得的，具有人身依附性。受宅基地的影响，农村房屋亦具有人身依附性。城市居民严禁购置农村房屋。国务院<关于深化改革严格土地管理的决定?规定：禁止城镇居民在农村购置宅基地。国土资源部?关于加强农村宅基地管理的意见?中亦明确：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购置的和违法建造的住宅发放土地使用证。通过原始取得方式取得农村房屋所有权的主体只能是集体经济组织的内部成员。集体经济组织成员基于宅基地的使用权，取得农村房屋的建造权，进而取得农村房屋的所有权。当然，集体经济组织成员丧失组织成员身份后，仍对房屋享有所有权；非组织成员通过继承亦能取得被继承房屋的所有权，从而成为农村房屋所有权主体的特例。原国家土地管理局?确定土地所有权和使用权的假设干规定?：“非农业户口居民〔含华侨〕原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。〞“继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。〞52精选ppt第二局部：农村房屋买卖合同相关问题分析一、关于农村房屋买卖合同的效力认定农村房屋买卖合同的效力认定，成为农村房屋买卖合同纠纷中的争议焦点问题。〔一〕确定农村房屋买卖合同效力的法律依据处理农村房屋买卖合同纠纷，首要问题是认定合同的效力。由于农村房屋买卖合同与其他合同在本质上是一致的，所以在确认合同效力时可以适用?合同法?总那么关于确定合同效力的一般性规定。另外，由于农村房屋买卖涉及国家对房地产市场秩序的管理，所以有关房屋及土地管理的法律及行政法规也是确认合同效力的依据之一。其中，如?土地管理法?第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民建住宅，应当符合乡〔镇〕土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；农村村民住宅用地，经乡〔镇〕人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该条规定目前是审理农村房屋买卖合同纠纷案件中涉及合同效力认定的最根本依据。根据?土地管理法?的此条规定可以得出这样的结论：农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利，从所在村无偿分配取得此项权利，同时宅基地还涉及农村社会公共利益；国家限制农村宅基地的用地及转让，主要是限制宅基地使用权的取得与受让，相关地方法规、规章对人均用地设定了一定的条件，具备条件才能有资格取得宅基地使用权；宅基地使用权须经土地主管部门审批取得，即公权审查用地人村民身份性所要求的法定用地条件，符合条件者才能取得宅基地使用权；农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但是基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地的转让，其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权。53精选ppt第二局部：农村房屋买卖合同相关问题分析〔一〕确定农村房屋买卖合同效力的法律依据从司法实践的角度来看，确立农村房买卖合同无效为原那么已经被实务界与理论界认可，但是认定合同无效的理由却并不十分充足。从现有的观点来看，有违反国家政策说，即认为?民法通那么?第6条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。〞对于集体土地上的宅基地使用权的买卖问题,包括?物权法?在内的现行法律均没有明确规定,故应适用国家有关政策的规定进行裁判。有“违反法律、行政法规的强制性规定说〞，主张城镇居民购置农村房屋的合同为无效者,最主要的理由就是该合同违反了法律、行政法规的强制性规定,故应依?合同法?第52条第5项的规定认定无效。“损害社会公共利益说〞，该说认为?合同法?第52条第4项规定:“损害社会公共利益〞的合同无效。54精选ppt第二局部：农村房屋买卖合同相关问题分析〔二〕关于农村房屋买卖合同效力认定的具体标准对于农村房屋买卖合同的效力，无论是在理论界还是实务界，争论均颇为剧烈。但多数人认为，在农村房屋买卖合同关系中，买受人是否符合农村宅基地的用地条件，直接影响到宅基地能否过户即买受人能否申请获准而取得宅基地的使用权，也关系到合同是否可以实际履行，同时也直接影响到合同效力的认定。农村房屋买卖合同的效力取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权，所以也是一种需经批准而生效的合同。如果政府主管部门审批准许，那么此属于行政许可，买受人因此而取得相应的宅基地使用权，那么房屋买卖合同即有效；如果政策主管部门不予批准，那么不能认定房屋买卖合同的效力。但是，在法院审理相关房屋买卖民事纠纷案件中，对买受人是否符合申请宅基地使用权的用地条件能否进行直接审查，那么涉及到了民事审判权与行政许可权之间的关系处理问题。因此在司法实践中可以按以下原那么操作：1．法院经审理认为买受人明显不符合法定的取得宅基地使用权条件的，那么可以直接认定房屋买卖合同无效。2．法院经审理后初步查明，买受人符合或者可能符合法定的用地条件，那么依据当事人申请或者依职权查证的方式，征询有关土地主管机关的意见，如其明确表示可以批准买受人取得宅基地使用权的，相当于土地管理部门审查许可买受人用地，那么可以确认相关的房屋买卖合同有效。3．如果经征询土地管理部门，但是土地管理部门不作明确的答复，可以确认相应的房屋买卖合同不生效，但不作合同无效的处理，可以告知相关当事人特别是买受人向土地管理部门申请用地，待其获得批准后可以再次诉讼确认房屋买卖合同的效力。55精选ppt第二局部：农村房屋买卖合同相关问题分析〔二〕关于农村房屋买卖合同效力认定的具体标准1．关于城市居民购置农民宅基地上房屋买卖合同的效力认定。从目前的法律规定来看，比较明确的规定也即争议较大的文件为1999年国务院办公厅国办发[1999]第39号?关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知?，其中第2条第2款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购置的住宅发放土地使用证和房产证。虽然目前对此通知还有不同的意见，但是多数人还是认为，目前对城市居民作为买受人购置农村宅基地上的房屋的房屋买卖合同仍然应当确认无效。其理由是：(1)农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权主体的变更。国务院办公厅上述?关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知?、国务院2004年?关于深化改革严格土地管理的决定?、国土资源部2004年?关于加强农村宅基地管理的意见?中均明确：宅基地使用权的取得人应当是取得农村集体经济组织成员资格的人，严禁城镇居民购置宅基地上的农村房屋。尽管上述通知、意见、规定不属于法律、行政法规的范畴，但它们是相关职能部门行使职权的准那么和标准。法院在审理案件中应予以参照。因此在现有法律、行政法规体系不够完善的情况下，上述文件和通知是对现有的法律缺位的弥补。上述文件虽然不是法律与行政法规，但也应当参照执行，作为明文下发的禁止性规定，不能否认其效力。?物权法?第153条也规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。56精选ppt第二局部：农村房屋买卖合同相关问题分析〔二〕关于农村房屋买卖合同效力认定的具体标准(2)确认合同无效比确认合同有效更能得到顺利地执行。如果认为合同内容只有违背法律、行政法规强制性规定方可认定无效，而判决农村房屋买卖合同有效的话，必然导致依法取得所有权的房屋所有权人无法在国土部门办理土地使用权证的后果，判决无法执行，造成农村房地产秩序的混乱。(3)此种房屋的买卖侵犯了集体经济组织及其他组织成员的公共利益。农村宅基地使用权人必须是农村集体经济组织成员，宅基地使用权有福利性和人身依附性的特性。宅基地使用权不能转让，只能放弃，由集体经济组织收回以备再分配给其他需要宅基地的成员，具有社会公益性。如果允许集体经济组织成员自由处分农村房屋所有权，根据“房地一致〞的原那么，对其隶属的集体经济组织以及同一集体经济组织其他成员，甚至整个社会而言，公共利益必然受到侵犯。57精选ppt第二局部：农村房屋买卖合同相关问题分析〔二〕关于农村房屋买卖合同效力认定的具体标准2．外村农民购置本村宅基地上房屋的合同效力认定。集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或者建住房，但不得出让、转让或者出租，因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，而且即使本集体经济组织内部成员之间的转让也应当经过法定审批机关批准方能有效，本集体经济组织以外的农民房屋买卖应当认定无效。3．关于宅基地上房屋转让的审批权限确实定标准。1982年的?村镇建房用地管理条例?第14条规定农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。第15条规定由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第14条的规定办理申请、审查、批准手续。最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律假设干问题的意见〔１９８４年〕规定第６０条规定村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院?村镇建房用地管理条例?中规定的审查、批准手续处理。58精选ppt第二局部：农村房屋买卖合同相关问题分析〔二〕关于农村房屋买卖合同效力认定的具体标准1986年的?中华人民共和国土地管理法?第38条规定：农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。第41条规定城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准。1999年?土地管理法?第62条那么修改为：农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。1999年的?国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知?明确规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购置的住宅发放土地使用证和房产证。从目前引起诉讼的农村房屋买卖合同中所反映出来的问题是，对于当事人之间的房屋买卖行为有经乡镇人民政府确认的，也有的是经村委会确认的，也有当事人之间自行签订合同转让的。整体上处于一种无序的混乱状态，对于乡、村两级确实认行为的效力认定，也是审理此类案件中的争议问题。一般认为，虽然修订前后的?土地管理法?仅对农村村民建住宅用地的审批作了规定，而未对宅基地上的房屋转让行为的审批作出规定，但是从?土地管理法?中有关审批权限规定的变化来看，可以反映出国家对集体土地管理趋向更加严格的倾向。但现在有些判决不管时间和具体情况，只要城镇居民、外村农民购置农村房屋的就一律认定无效。但当时的法律对此并无禁止，比方1988年?土地管理法?第41条还允许城镇非农业户口居民建住宅可以依法使用集体所有的土地，所以用现在的法律判令当年的合同无效就不太妥当了。我个人意见倾向于认为根据上述相关法律规定及法无溯及力之原那么，还需分段分别处理：对于1982年之前的买卖农村房合同，因法律没有明确规定禁止条件，也没有规定宅基地上的使用权审批手续，城镇人、农村人买房可认定为有效；对于1982年至1986年期间城镇人、农村人买房如宅基地使用权经过村、乡两级审批，农村房买卖合同有效；1987年至1999年期间，城镇居民买房如宅基地使用权经过村、乡、县三级审批批准，可认定为有效，农村农民买房如宅基地使用权经过村、乡二级审批批准，可认定为有效；对于1999年以后城镇居民买房的原那么上都应无效，除非成为本集体组织成员，农村农民买房如宅基地使用权经过村、乡、县三级审批批准的，方可认定为有效。59精选ppt第二局部：农村房屋买卖合同相关问题分析案例：刘发学与茹家洪、张广勤农村房屋买卖合同纠纷茹家洪〔曾用名茹家乃〕系北京市顺义区南法信镇东海洪村村民，为农业户口。张广勤系北京市大兴区亦庄镇博兴九路21号院7号楼1单元1701号居民，为非农业户口。刘发学系安徽省宿州市萧县黄口镇邵庄行政村常庄自然村20号村民，为农业户口。刘发学、张广勤认可户籍未迁入过北京市顺义区南法信镇东海洪村。茹家洪之父茹乔〔已故〕在北京市顺义区南法信镇东海洪村原有宅院一处，该宅院位于北京市顺义区南法信镇东海洪村3街3巷10号。1993年9月7日，原顺义县土地管理局为涉诉宅院处宅基地颁发?集体土地建设用地使用证?，登记的土地使用者为茹乔。茹乔共生育二子，长子茹家洪、次子茹家鼎〔已故〕。茹家鼎与张曼丽系夫妻关系，二人生育子女三人，长女茹立新、次女茹立萍、长子茹岳。经法院向茹家鼎的全部法定继承人询问，该四人均表示茹家鼎去世时未留有遗嘱，如涉诉宅院内有茹家鼎应继承之份额，该四人均表示放弃，涉诉宅院的全部权利由茹家洪主张，如法院认定茹家洪与张广勤签订的房屋买卖协议无效，均同意涉诉宅院实际占有人将涉诉宅院及其内建筑物腾退给茹家洪。60精选ppt第二局部：农村房屋买卖合同相关问题分析案例：刘发学与茹家洪、张广勤农村房屋买卖合同纠纷1998年7月5日，茹家洪与张广勤达成协议，约定茹家洪将涉诉宅院的房屋及院落卖与张广勤。1998年8月10日，张广勤按照计税金额10000元缴纳买卖契税400元，并取得了北京市财政局颁发的?北京市房屋契证?。按照双方约定，茹家洪将涉诉宅院及?集体土地建设用地使用证?交付张广勤，张广勤给付茹家洪相应价款。庭审中，茹家洪认可1998年7月5日与张广勤签订协议后收取张广勤2.5万元购房款，后双方另写了一份买卖房屋草契，并由茹家洪签名，同时加盖了顺义县南法信乡东海洪村村民委员会的公章，随后到当时的顺义县南法信乡人民政府土地规划科盖章确认，并办理了?北京市房屋契证?，为了少缴纳契税，所以计税金额填报的是1万元。2005年，张广勤又将涉诉宅院的房屋及院落卖与刘发学，并将涉诉宅院及?集体土地建设用地使用证?交付刘发学，刘发学给付张广勤相应价款。此后，刘发学使用涉诉宅院至今，并在其使用过程中涉诉宅院内的房屋及院落进行了改扩建。关于涉诉宅院内房屋建设情况，茹家洪表示在1998年之前涉诉宅院内有北正房五间，属于祖产，西厢房两间是茹乔与茹家洪共同建设的；张广勤认可其购置时涉诉宅院内确实存在北正房五间及西厢房两间，其购置后将包括院墙在内的全部建筑物撤除，新建正房三大间，并建有围墙、锅炉房、厕所、门楼、化粪池及一局部路面硬化；刘发学认可其购置时涉诉宅院的情况如张广勤所述，其购置后对正房三大间没有翻建及装修，撤除院墙及门楼后新建了东西厢房各五间并装修，在正房后搭建了彩钢房，将地面全部换成地瓷，将天井上部搭建玻璃建成阳光房。审理中，经法院释明，刘发学、张广勤坚持茹家洪与张广勤及张广勤与刘发学达成的房屋买卖协议有效，要求在本案中对涉诉房屋买卖合同效力进行确认，对本案涉及的购房款及损失问题，刘发学、张广勤不要求一并解决，保存诉讼的权利。61精选ppt第二局部：农村房屋买卖合同相关问题分析案例：刘发学与茹家洪、张广勤农村房屋买卖合同纠纷原审法院认为：农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中，茹家洪与张广勤虽然达成了农村房屋买卖协议，但因张广勤并非北京市顺义区南法信镇东海洪村集体经济组织的成员，该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。对于张广勤主张该房屋买卖已在有关部门缴纳相关税费，故该买卖关系有效的辩白意见，因茹家洪与张广勤并未办理土地使用权的变更登记手续，张广勤所提供的证据只能证明房屋交易的事实，不能证明该房屋买卖关系合法有效，故对其该意见，法院不予采纳，故茹家洪与张广勤之间达成的农村房屋买卖协议应属无效。同理，因刘发学亦非北京市顺义区南法信镇东海洪村集体经济组织的成员，其与张广勤达成了农村房屋买卖协议亦应属无效。房屋买卖合同被确认无效后，双方应将从对方处取得的财产返还给对方。在茹乔、茹家鼎已故及茹家鼎全部法定继承人均同意将涉诉宅院及其内房屋腾退给茹家洪的情况下，对于茹家洪要求确认买卖合同无效，返还涉诉房屋及院落的请求，法院予以支持。至于因合同无效导致刘发学、张广勤的经济损失，因刘发学、张广勤保存诉权，故本案不作处理。62精选ppt第二局部：农村房屋买卖合同相关问题分析案例：刘发学与茹家洪、张广勤农村房屋买卖合同纠纷二审法院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，张广勤系城镇居民，为非农业户口，并非北京市顺义区南法信镇东海洪村集体经济组织的成员，张广勤与茹家洪签订的农村房屋买卖合同虽经村、乡两级相关部门同意，但未经县级政府部门审批同意；刘发学虽系农业户口，但亦非北京市顺义区南法信镇东海洪村集体经济组织的成员，且其与张广勤签订的农村房买卖合同未经任何政府部门审批同意，故上述两份农村房买卖合同违反了相关法律规定，应属无效。合同无效后应当相互返还。因经原审法院释明，刘发学、张广勤对因房屋买卖合同无效涉及的购房款及损失问题不要求一并解决，故原审法院根据本案实际情况判令上述两份合同无效，刘发学将涉案宅院及房屋腾退返还给茹家洪，对因房屋买卖合同无效导致的损失问题不予处理，刘发学、张广勤对此可另行解决，认定事实和适用法律并无不当。关于刘发学上诉主张的1999年1月1日前国家没有任何法律法规禁止村以外的人购置房屋及原审法院越过对与本案有关的行政行为合法性的处理而直接认定合同无效属于违法的问题，因1982年的?村镇建房用地管理条例?第15条规定由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应办理相应的申请、审查、批准手续；1986年的?中华人民共和国土地管理法?第41条规定城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，而本案中张广勤与茹家洪签订的农村房屋买卖合同虽经村、乡两级相关部门同意，但未经县级政府部门审批同意，违反了上述法律规定，故本院对刘发学该项上诉意见不予采信。63精选ppt第二局部：农村房屋买卖合同相关问题分析4．关于未生效农村房屋买卖合同的补正问题。最高人民法院?合同法解释〔一〕?第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。〞由此，我们可以推定法律