2023年真题模拟考试：实务基础真题模拟汇编（共165题）

2023年真题模拟考试:实务基础真题模拟汇

编

（共165题）

1、以下对土地的分析中正确的是（）.A.土地有比较完整的市场（多选题）

A.B.土地价格高低不由生产成本决定

B.C.土地价格形成时间长且相对比较困难

C.D.资本有机构成的提高导致地价呈上升势态

D.E.土地价格受地区性和地域性影响不明显

试题答案：B,C.D

2、有一比较案例其地价为1000元/m：容积率为1.25,待估宗地容积率为2.0,其他条件均相

同，则修正后的比准价格为（）元/m:（单选题）

A.625

B.800

C.1600

D.以上均不对

试题答案：C

3、工业用地出让价格评估依据的重要资料是（）。（单选题）

A.出让时的土地出让金

B.同类土地征地拆迁成本

C.同类土地市场交易价格

D.政府公布的最低限价

试题答案：C

4、在估价中，先计算建筑物每单位的建筑价格，再乘以建筑物的总数量，从而得到建筑的重置

价格的方法是（）。（单选题）

A.平方法和立方法

B.立方法和净计法

C.净计法和加总法

D.加总法和立方法

试题答案：A

5、Y县人民政府拟编制土地利用总体规划，编制人员拟定了下列的土地利用总体规划编制原则，

不正确的编制原则是（）。（单选题）

A.严格保护基本农田，控制农业建设占用非农用地

B.提高土地利用率

C.统筹安排各类、各区域用地

D.占用耕地与开发复垦补充耕地相平衡

试题答案：A

6、下列关于路线价法说法不正确的是（）。（单选题）

A.一条街道可以不只设一个路线价

B.同一路线价区可延长至数个街道

C.设定的标准深度应该是路线价区段内临街各宗地深度的平均数

D.同一路线价区段可附设两种以上路线法

试题答案：C

7、估价对象的确定是估价师根据（）完成的。（多选题）

A.原估价报告

B.委托估价协议

C.现场指认、核实

D.委估宗地的权属资料

E.委估宗地的规划资料

试题答案：B,C,D,E

8、基准地价对应的使用年期，是该用途土地使用权的法定()出让年期，而待估宗地的使用年

期因具体情况有所不同，需进行使用年期修正。(单选题)

A.最高

B.最低

C.平均

D.估定

试题答案：A

9、某国有企业甲获准于2001年12月31H在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑

面积为13200m:建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m:两层建

筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2,两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已

按政策分配给企业职工，进行了房改。该企业一职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房，建

筑面积为88m,房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日冯某将其住房出售给张某,

对所涉及土地应办理的手续有()»(多选题)

A.依法获得土地补偿

B.依法办理土地登记手续

C.依法交纳土地占用费

D.应依法交纳土地出让金

试题答案：B.D

10、标定地价划拨土地使用权，()时补交土地使用权出让金的标准。(多选题)

A.出卖

B.转让

C.承典

D.出租

E.抵押

试题答案:B,D,E

11、一般来说，影响商业企业利润的因素有（）o（多选题）

A.土地等级

B.占用土地面积

C.资金量

D.劳动投入量

E.土地肥沃程度

试题答案:A,B,C

12、某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年

10月31日。评估对象位于华南K市的S湖边，面积500m,是委托方于2000年10月通过拍卖方

式购得的土地，使用期限50年。目前该地块内有一座900nl砖混结构的写字楼，建于2002年10

月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残

值率为2%,当时建筑物综合造价为每平方米2000元，目前重置价格为每平方米2500元。该写

字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%,租金一般为每月每建筑平方米50

元，每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。

根据上述情况，计算并回答以下问题。假定该写字楼按照自然折旧，则年折旧为（）元。（单选

题）

A.46875

B.37500

C.45000

D.40909

试题答案：D

13、剩余法除可用于评估土地价格外，还可以用于（）。（单选题）

A.房地产开发项目可行性分析

B.房地产纯收益估测

C.评估建筑质量

D.物业管理评估

试题答案：A

14、土地管理的基础是（）。（单选题）

A.地价管理

B.地籍管理

C.土地执法监察

D.农地用途管制

试题答案：B

15、确定还原率时，通常可参考的依据不包括。利率。（单选题）

A.存款

B.贷款

C.实质

D.资本

试题答案：D

16、根据《城镇土地估价规程》，基准地价工作底图为（）»（多选题）

A.大城市1：20000-1：10000

B.中等城市1：10000-1：5000

C.小城市以下1：5000-1：1000

D.小城市以下1：5000-1：500

E.中等城市1：5000-1：1000

试题答案：A,B.C

17、某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年

10月31日。评估对象位于华南K市的S湖边，面积500m,是委托方于2000年10月通过拍卖方

式购得的土地，使用期限50年。目前该地块内有一座900nl砖混结构的写字楼，建于2002年10

月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残

值率为2%,当时建筑物综合造价为每平方米2000元，目前重置价格为每平方米2500元。该写

字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%,租金一般为每月每建筑平方米50

元，每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。

根据上述情况，计算并回答以下问题。在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋现值250

万元，写字楼年总纯收益为50万元，则土地的纯收益为（）万元。（单选题）

A.50

B.51

C.48

D.52

试题答案：C

18、一般而言，以下还原率最高的是（）。（单选题）

A.承租土地使用权还原利率

B.土地还原利率

C.建筑物还原利率

D.综合还原利率

试题答案：C

19、某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，

土地总面积为3000m。，交纳的土地出让金为30元/米,,该宗地土地开发程度已达到〃五通一平”

（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行

土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，"五通一平"土地开

发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%,

投资利润率为10乐土地还原率为6机50年期出让金水平仍保持不变。下列对土地估价描述不

正确的是（）。（单选题）

A.土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致

B.同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大

C.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的

经济因素对地价产生的深刻影响

D.土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来

试题答案：C

20、按监察时间的不同，可将土地监察划分为（）。（单选题）

A.事前监察、事中监察和事后监察

B.普遍监察与专门监察

C.内部监察和外部监察

D.自力监察和他力监察

试题答案：A

21、预期收益原则可以在（）估价方法中得以应用。（单选题）

A.成本法和剩余法

B.剩余法

C.模型估价法

D.剩余法和收益还原法

试题答案：D

22、成本逼近法中投资利润的计算公式为：投资利润=[土地取得费+（）]X投资回报率。（单

选题）

A.土地开发费

B.税费

C.土地开发费+税费

D.土地开发费+税费+利息

试题答案：C

23、在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，不属于技术标准的有（）。（多

选题）

A.《城镇土地分等定级规程》

B.《农用地定级规程》

C.《城镇土地估价规程》

D.《农用地分等规程》

E.《土地估价报告规范格式》

试题答案：A,B,C,D

24、下列关于还原率的说法正确的是（）。（多选题）

A.土地还原率是用以将土地纯收益还原成土地价格的比率

B.还原率可分为土地还原率和建筑物还原率

C.对于投资风险大的房地产项目，其还原率一般偏低

D.从理论上讲，还原率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率

E.土地还原率=土地年纯收益/土地价格

试题答案:A,D,E

25、下列关于土地利用总体规划与国土规划的关系，说法正确的是（）。（单选题）

A.国土规划不涉及到土地利用问题

B.土地利用总体规划是最高层次的空间规划

C.国土规划是土地利用规划的一项专项规划，并对土地利用规划起反馈作用

D.土地利用总体规划与国土规划是相互关联而不能相互取代的两项带有宏观战略性的规划

试题答案：D

26、当地价指数的基期不固定时，若要利用其进行期日修正，应先将其指数调整到（）后，再进

行修正。（单选题）

A.环比指数

B.综合指数

C.定基指数

D.条件指数

试题答案：C

27、我国的地价体系是以（）为基础的。（多选题）

A.基准地价

B.标定地价

C.宗地地价

D.路线价

E.楼面地价

试题答案：A,B,C

28、王某购买李某在城市规划区内的住宅一处，该住宅土地使用权已使用23年，按照国家国有

土地使用权出让年限规定，王某购买的该住宅使用年限只有（）年。（单选题）

A.23

试题答窠：B

29、以下对土地的分析中正确的是（）«A.土地有比较完整的市场（多选题）

A.B.土地价格高低不由生产成本决定

B.C.土地价格形成时间长且相对比较困难

C.D.资本有机构成的提高导致地价呈上升势态

D.E.土地价格受地区性和地域性影响不明显

试题答案：B,C.D

30、某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了详细的调

查，你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的（）。（单选题）

A.待估地产状况

B.地上建筑物状况

C.市场情况

D.区域因素条件

试题答案：D

31、地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，是（）的购买价格。（多选题）

A.土地价值

B.土地使用价值

C.土地收益

D.土地权利

E.土地肥沃程度

试题答案；C.D

32、在剩余法的基本公式中"地价=开发后的不动产售价-开发成本-利润-利息-税金"中，利息是

指（）。（单选题）

A.不动产售价的利息

B.开发成本的利息

C.贷款利息

D.场地取得费及开发费的利息

试题答案：B

33、在钢箭混凝土结构房屋新旧程度评定标准中，十成新房屋的使用年期应在（）年之内。（单

选题）

A.5

B.6

C.7

D.8

试题答案：A

34、影响价格的建筑物的自身因素有O。（多选题）

A.面积、结构、材料

B.临街状况

C.建筑物的年代

D.设计、设备和施工质量

E.朝向、楼层、建筑物外观

试题答案：A,D,E

35、建筑物的（）是决定其价格的最基本要素。（单选题）

A.重置价

B.用途

C.设计

D.年代

试题答案：A

36、下列关于《中华人民共和国农村土地承包法》规定的承包期限，说法错误的是（）。（单

选题）

A.耕地的承包期为三十年

B.草地的承包期为三十年至七十年

C.林地的承包期为三十年至七十年

D.特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长

试题答案：B

37、下列折旧方法中，（）的每年折旧额是相等的。（单选题）

A.新旧程度折旧法

B.平均年限折旧法

C.年数合计法

D.定率折旧法

试题答案：B

38、土地价格是由。三者互相作用、互相影响形成的。（多选题）

A.土地的效用

B.交易心理

C.经济形势

D.相对稀缺性

E.有效需求

试题答案:A,D,E

39、市场比较法中，在求取一宗待评估土地的价格，根据替代原则，将（）与在较近时期内已经

发生交易的类似土地就交易实例进行比较。（单选题）

A.类似土地

B.比较宗地

C.待估土地

D.标准宗地

试题答窠：C

40、某城市按季度编制土地出让价格环比指数（见表7-1）,若将发生在1月31日的交易案例

按季度修正到当年8月31日，期日修正系数为（）。表7T某市土地出让价格指数表（单选

题）

A.102.36

B.110.63

C.112.99

D.113.24

试题答案：D

41、试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断能力要求很高。估

价师必须衡量各试算价格的（），进而确定最后的估价额。（多选题）

A.相对重要性

B.可用程度

C.可靠性

D.合理性

E.普遍性

试题答案：A,B.C

42、影响地价的行政因素不包括（）o（单选题）

A.土地制度

B.住房制度

C.城市化进程

D.行政隶属变更

试题答案：C

43、采用成本逼近法进行土地估价时，土地取得费的计息期应为（）开发期。（单选题）

A.1/4

B.1/2

C.1/3

D.整个

试题答案：D

44、不属于土地价格与一般物价相比的自身特点的是（）。（单选题）

A.市场结构不同

B.折旧现象不同

C.地价上升速度呈缓慢趋势

D.地价主要由地产需求决定

试题答案：C

45、我国地价体系的核心是（）o（单选题）

A.交易底价和标定地价

B.交易底价和成交价格

C.交易底价和交易评估价

D.基准地价和标定地价

试题答案：D

46、估价合同书（）o（多选题）

A.必须到公证机关公证

B.可以由双方协商签订

C.不用到公证机关公证

D.通过法律途径签订

E.按照规定的制式填写

试题答案：B.C

47、在进行路线价评估过程中，估价师调查收集了若干临街商业宗地的租赁收益资料，在经过

样点地价测算后统计得到下表数据，则对该表所做的分析正确的是（）o（单选题）

A.由该表编制的路线价深度修正系数符合苏慕斯法则

B.由该表编制的路线价深度修正系数符合霍夫曼法则

C.以1m为级距，则2〜3m级距内的地价为7〜8m级距内地价的1.230倍

D.表中数据可直接用于计算平均深度百分率

试题答案：D

48、下列不属于划拨国有土地使用权特点的是（）。（单选题）

A.须经县级以上人民政府依法批准

B.无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得

C.有使用期限限制

I）.没有使用期限限制

试题答案：C

49、采用剩余法评估地价时，一般可采用（）对开发完成后的不动产价格进行评估。（多选题）

A.市场比较法

B.成本逼近法

C.假设开发法

D.收益还原法

试题答案：A,D

50、在国家颁布的土地标准体系中属于行业标准的有（）.（多选题）

A.《城镇土地估价规程》

B.《农用地定级规程》

C.《城镇土地分等定级规程》

D.《农用地分等规程》

E.《农用地估价规程》

试题答案:B,D,E

51、用于（）等需要大范围评估多宗土地的情况都适宜使用路线价法评估。（多选题）

A.课税

B.挂牌

C.典当

D.买卖

E.征地拆迁

试题答案：A.E

52、土地定级估价成果资料是进行基准地价系数修正法估价的基础，主要包括（）及宗地地价影

响因素指标说明表等。将这些数据资料根据估价的需要进行整理，作为宗地估价的基础材料。（多

选题）

A.基准地价表

B.基准地价成果图件

C.基准地价因素修正系数表

D.基准地价评估方案

E.基准地价成果应用说明

试题答案：A,B,C,D,E

53、某待估宗地使用年限为40年，己知同一用途下的土地法定最高出让年期为50年，土地还原

利率为8乐则该宗地使用年期修正系数为（）o（单选题）

A.0.58

B.0.67

C.0.97

D.1.09

试题答案：C

54、比较案例成交地价每平方米400元，对应使用权年期为40年，而待估宗地出让年期为30

年，该市土地还原率为8%,则修正后待估宗地地价为（）元/nu（单选题）

A.300

B.377.6

C.420.3

D.423.7

试题答案：B

55、标定地价的主要作用有（）。（多选题）

A.确定土地出让价格的依据

B.国家行使优先购买权的依据

C.核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准

D.企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价入股的标准

E.明确土地所有权的依据

试题答案：A,B,C,D

56、土地估价从无到有，建立了一系列的制度和体系，建立了（）的管理制度。（多选题）

A,城市地价动态监测系统

B.从估价机构注册与公示

C.征地区片价

D估价报告备案

E.土地资产处置审批改革

试题答案：B,D.E

57、在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有（）。（多选题）

A.城镇基准地价

B.基准地价修正系数表

C.收益额

D.市场交易资料

E.历史地价资料

试题答案：A,B

58、在土地使用年限的设定中，土地使用权出让最高年限按用途确定表述错误的有（）。（多选

题）

A.居住用地50年

B.工业用地70年

C.商业用地50年

D.综合或其他用地40年

E.文化、卫生用地50年

试题答案：A,B,C,D

59、试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断能力要求很高。估

价师必须衡量各试算价格的（），进而确定最后的估价额。（多选题）

A.相对重要性

B.可用程度

C.可靠性

D.合理性

E.普遍性

试题答案：A,B,C

60、土地的开发周期一般根据土地开发的()确定。(多选题)

A.面积规模

B.难易程度

C.资金来源

D.规模要求

试题答案：A.B

61、综合或其他用地的土地使用权出让最高年限为()年。(单选题)

A.40

B.50

C.60

D.70

试题答案：B

62、下列情况中，()的土地价格不能用剩余法评估。(单选题)

A.待开发土地

B.建筑物已陈旧的房地产

C.具有开发或潜在开发价值的土地

D.待整理土地

试题答案：B

63、基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地()相同、等级一致的土地应具有同样的市场

价格的原理进行。(单选题)

A.价值

B.使用价值

C.成本

D.潜力

试题答案：B

64、有估价能力者对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并且自己进行估价,

这种估价结果（多选题）

A.对外不具有法律效力

B.对外具有法律效力

C.仅供自己掌握

D.供大家参考

E.是商业活动中的重要策略

试题答案：A,C

65、影响土地价格的因素分析中，（）是最主要的社会经济因素。（单选题）

A.行政因素

B.人口因素

C.国际因素

D.经济因素

试题答案：B

66、以下表述错误的有（）o（多选题）

A.实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成

B.支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金

C.实质租金=支付租金+保证金X月（年）利率

D.支付租金=实质租金+保证金X月（年）利率

E.支付租金即市场租金与实际支付租金的差额

试题答案：B.D

67、在成本逼近法中，征地费用是（）»（单选题）

A.土地使用权的收购价格

B.非市场购买价格

C.正常的买卖价格

D.按新用途收益来确定的

试题答案：B

68、正三角形（三角形的一边为临街线）的宗地，以其（）为临街深度，按临街深度指数计算其

单价。（单选题）

A.边长的1/2

B.边长的1/4

C.高度的1/2

D.高度的1/4

试题答案：C

69、估价对象的确定是估价师根据（）完成的。（多选题）

A.原估价报告

B.委托估价协议

C.现场指认、核实

D.委估宗地的权属资料

E.委估宗地的规划资料

试题答案：B,C,D,E

70、土地估价必须依据（）o（多选题）

A.土地估价原则

B.土地估价理论

C.土地交易双方

D.土地估价经验

E.土地估价方法

试题答案：A,B.E

71、企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，

预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经

调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/m2,公寓售价为4500元/n?,同类结

构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/谓公寓为1800元/m）在建筑期间，建筑费及专

业费第一年投入40%,第二年投入60%,银行贷款年利率为5.5%,开发利润为总售价的15%,

销售税率为售价的5.5%。该宗地在规划条件下的总地价为（）万元。（单选题）

A.12253.59

B.13460.85

C.11538.69

D.12760.47

试题答案：A

72、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000ml其

中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为85001?；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面

积为7000m,土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司

乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2,出让用途为商业，出让年期为40年，己使用5

年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000n?,出让用途为商业性办公用地，

出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备

中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0~3.5.

根据评估目的不同，宗地地价可分为（）。（单选题）

A.基准地价、标定地价、交易底价等

B.成交地价、标定地价、交易底价等

C.基准地价、成交地价、标定地价等

D.标定地价、出让底价、交易底价等

试题答案：D

73、下列定级说法中，正确的是（）。（单选题）

A.权重确定和因素选择使用的数学方法基本不同。权重是一个因素对土地质量影响程度的体现

B.定级单元是评定和划分土地的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件有很大差异

C.按照规定方法划定的土地定级单元，是一个相对均匀地域,它是各定级因素分值计算的基础，

也是土地级别划分的基础空间单元，在两者之间起着纽带作用

D.土地质量是土地级别的综合反映

试题答案：C

74、确定客观收益一般要考虑()等条件。(多选题)

A.从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益

B.收益必须是持续且有规律产生的收益

C.收益是安全可靠的收益

D.收益是在现状下实际取得的收益

E.除土地实际收益中特殊的、偶然的要素

试题答案：A,B.C

75、能够较为详实的计算建筑物的重置价格的方法是()。(单选题)

A.平方法

B.立方法

C.净计法

D.加总法

试题答案：C

76、若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为

().(单选题)

A.P=a/r[1-1/(1+r)n]

B.P=a/r

C.P=a/(r±s)

D.P=a/r±b/r2

试题答案：B

77、合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提，合法权益包括（）等

方面。（多选题）

A.合法产权

B.合法使用

C.合法收益

D.合法处分

E.合法占有

试题答案：A,B.D

78、房地出租中，（）的费用计算与建筑物重置价无关。（单选题）

A.管理费

B.维修费

C.保险费

D.房屋折旧费

试题答案：A

79、下列关于土地登记，说法不正确的是（）。（单选题）

A.土地登记以乡级行政区为单位组织进行

B.土地登记以宗地为基本单元

C.土地登记具体运作由县级以上人民政府土地管理部门负责

D.地登记按其不同特点分为初始土地登记和变更土地登记

试题答案：A

80、对不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是用（）计算的重置价格扣除折旧的方法，

评估建筑物价格。（单选题）

A.成本逼近法

B.成本法

C.剩余法

D.收益法

试题答案：B

81、下列属于土地位置描述的有（）»（多选题）

A.地产坐落位置

B.街道

C.街坊

D.四至

E.地号

试题答案：A,B,C,E

82、根据《城镇土地估价规程》，基准地价工作底图为（）»（多选题）

A.大城市1：20000-1：10000

B.中等城市1：10000~1：5000

C.小城市以下1：5000-1：1000

D.小城市以下1：5000—1：500

E.中等城市1：5000—1：1000

试题答案：A.B.C

83、由于房地产市场的变动，使房屋的价值有所降低，这种贬值属于（）。（单选题）

A.经济折旧

B.会计折旧

C.物理折旧

D.功能折旧

试题答案：A

84、土地估价报告的使用方向是。。（多选题）

A.只供委托方本次的评估目的使用

B.供行业内部参考

C.报送有关部门

D.学习研讨

E.同行业交流提高

试题答案：A,C

85、采用剩余法评估地价时，一般可采用()对开发完成后的不动产价格进行评估。(多选题)

A.市场比较法

B.成本逼近法

C.假设开发法

D.收益还原法

试题答案：A,D

86、因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中

心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是()。(单选题)

A.属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减

B.采用完全市场公开价值标准评估底价

C.根据法院出具的意见评估底价

D.根据案件申请执行方的意见评估底价

试题答案：B

87、在征用耕地的情况下，应用成本逼近法求算地价，则土地取得费用应()耕地开垦费。(单

选题)

A.不含

B.包含

C.不考虑

I).视评估用途确定是否考虑

试题答案：B

88、在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有（）。（多选题）

A.城镇基准地价

B.基准地价修正系数表

C.收益额

D.市场交易资料

E.历史地价资料

试题答案：A.B

89、全国共有（）万多名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师上万人。（单选题）

A.2

B.3

C.4

D.5

试题答案：A

90、成本法投资回报率考虑因素为（）。（多选题）

A,开发土地的类型

B.开发周期的长短

C.土地的面积

D.开发土地所处的政治经济环境

试题答案：A,B,D

91、根据我国目前的土地市场，可用于基准地价评估的资料有（）。（多选题）

A.能直接反映地租地价的资料

B.土地征用拆迁中涉及的费用资料

C.房地产交易、出租中包含的地价资料

D.企业经营活动中利用土地效益资料

E.基准地价表

试题答案：A,B,C,D,E

92、某待估宗地所处区域基准地价为500元/m2,根据待估宗地条件和基准地价修正系数表，

经分析测算，区域因素和个别因素修正系数之和为-0.13,年期、期日、容积率修正系数分别为

0.97、1.06、1.51,则采用基准地价系数修正法评估的该宗地地价为（）元/m）（单选题）

A.500

B.503

C.675

D.877

试题答案：C

93、标定地价的主要作用有（）.（多选题）

A.确定土地出让价格的依据

B.国家行使优先购买权的依据

C.核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准

D.企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价入股的标准

E.明确土地所有权的依据

试题答案：A,B,C,D

94、在确定区域条件指数和个别因素条件指数时，以下说法正确的是（）o（多选题）

A.若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则

应采用因子修订系数加和的方式确定修正系数

B.若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则

应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数

C.若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因

子分解后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相

应的修正系数

D.若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因

子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定条件指数

E.以上说法都不正确

试题答案：A.D

95、不动产开发的预付资本通常主要包括（）.（多选题）

A.地价款

B.建安工程费

C.专业费用

D.利息

试题答案：A,B.C

96、运用路线价估价法时，如果街道两边的土地另有特殊条件存在，则除了依普通计算公式计算

地价外，还要进一步做（）修正。（多选题）

A.加价

B.减价

C.年期

D.期日

E.用途

试题答案：A.B

97、教育、科技、文化、卫生、体育用地的土地使用权出让最高年限为（）年。（单选题）

A.40

B.50

C.60

D.70

试题答案：B

98、关于我国现行城镇土地分等工作，以下说法正确的是（）。（单选题）

A.现行国家级城镇土地等别必须每3年调整1次

B.该项工作尚处于局部试点阶段，我国尚未开展过全国城镇土地等别划分工作

C.现行全国各县级单元城镇土地等别不是土地价格等别

I）.城镇要进行土地定级工作，必须先建立起城镇土地等别序列

试题答案：C

99、根据目前的人工与材料价格，采用目前的材料、标准与设计，重新建造一幢同等效用的建筑

物所需的成本是（）。（单选题）

A.重建成本

B.重置成本

C.建筑成本

D.生产成本

试题答案：B

100,收益还原法中，关于确定客观收益一般要注意的因素说法正确的是（）。（多选题）

A.收益是安全可靠的

B.收益是现状下实际取得的收益

C.收益可以是无规律产生的收益

D.土地的总收益是具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益

E.收益必须是持续且有规律产生的收益

试题答案：A,D.E

101,下列不属于农用地分等定级原则的是（）原则。（单选题）

A.综合分析

B.分层控制

C.主导因素

D.土地收益一致

试题答案：D

102、下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有（）»（2009年真题）（单选题）

A.被取消土地估价师资格已3年

B.被取消考试资格已3年

C.在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年

D.因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年

试题答案：A

103、土地类型主要有（）。（多选题）

A.居住用地

B.工业用地

C.教育、科技、文化、卫生、体育用地

D.商业、旅游、娱乐用地

E.综合或其他用地

试题答案：A,B,C,D,E

104、土地类型主要有（）。（多选题）

A.居住用地

B.工业用地

C.教育、科技、文化、卫生、体育用地

D.商业、旅游、娱乐用地

E.综合或其他用地

试题答案：A,B,C,D,E

105、有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的（）。（多选题）

A.剩余使用年限减去己使用年限

B.最高出让年限减去已使用年限

C.剩余使用年限

D.剩余使用年限或最高出让年限减去已使用年限

E.法定年限

试题答案：A,B,D

106、营销分析是运用（）技术，把不动产市场分组，从中选取需求空间较大的对象群，根据它

们的需要为开发商提供建议的一种研究。（单选题）

A.市场营销

B.市场策划

C.市场预测

D.市场细分

试题答案：D

107、只有交易案例资料满足（）条件时，才适用市场比较法。（多选题）

A.数量足够

B.与待估土地有替代性

C.可靠性

D.合法性

E.市场欠发达

试题答案：A,B,C,D

108、某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用

地，土地总面积为3000m」，交纳的土地出让金为30元/米\该宗地土地开发程度已达到“五通

一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要

进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，"五通一平"土

地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为

5.5%,投资利润率为10%,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变。利用剩余法所计

算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的（）费用。（单选题）

A.最高

B.最低

C.合理

D.总

试题答案：A

109、不动产价格关系到不动产所有权和使用权在()上的实现，不动产市场运行的秩序和不动

产资源的优化配置。(单选题)

A.价值

B.使用价值

C.货币

D.经济

试题答案：D

110、下列属于城镇土地等级的因素因子权重确定方法的有().(多选题)

A.德尔菲测定法

B.总分频率曲线法

C.层次分析法

D.综合评价法

E.因素成对比较法

试题答案：A,C

111、某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算，多采用()

中心功能扣除法。(单选题)

A.高级

B.次级

C.中级

D.低级

试题答窠：B

112、在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是().(单选题)

A.实际收益

B.客观纯收益

C.实际纯收益

D.实际总收益

试题答案：B

113、若要用收益还原法评估不动产价格，应选用（）对房地产纯收益进行还原而求取。（单选

题）

A.综合还原率

B.建筑物还原率

C.土地还原率

D.房地产还原率

试题答案：A

114、土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和（）为基础，就过去、现在以至将来

作长远的考虑后予以确定。（单选题）

A.替代原则

B.合法原则

C.贡献原则

D.变动原则

试题答案：D

115、综合计算土地利用系数的步骤有（）。A.根据指定作物的单产量，计算标准粮实际产量（多

选题）

A.B.计算样点的综合土地利用系数

B.C.编制土地利用系数等值区

C.D.计算各等值区的土地利用系数

D.E.修订指定作物土地利用系数等值区

试题答案：B,C,D

116、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m1

其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500H?；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地

面积为7000m)土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公

司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m',出让用途为商业，出让年期为40年，已使用

5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m)出让用途为商业性办公用地，

出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备

中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0~3.5。

该中心区域经整理后，属于经营性用地，可采用的出让方式包括().(多选题)

A.招标

B.划拨

C.挂牌

D.拍卖

试题答案：A,C,D

117、为满足全面、科学、合理地管理土地，有效利用土地的要求，需要对()进行评定。(多

选题)

A.土地价值

B.土地使用价值

C.土地价格

D.土地成本

E.土地增值收益

试题答案：B.C

118、成本法投资回报率考虑因素为()o(多选题)

A.开发土地的类型

B.开发周期的长短

C.土地的面积

D.开发土地所处的政治经济环境

试题答案：A,B,D

119、剩余法估价在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的（）o（单选题）

A.建筑容积率

B.土地用途

C.土地覆盖率

D.建筑高度

试题答案：B

120、下面既不属于农用地利用资料也不属于农用地经济资料的有O。（多选题）

A.农业生产实测资料

B.农业区划资料

C.土壤普查资料

D.农业统计资料

E.样点土地利用条件

试题答案：B,C.D

121、根据商业出租柜台资料评估地价时，出租柜台分摊的土地面积等于（）X出租柜台营业面

积/商店总营业面积。（单选题）

A.柜台占地面积

B.营业厅占地面积

C.商店底层占地面积

D.商店用地总面积

试题答案：D

122、土地管理的方法中，（）方法具有权威性、强制性、单一性和无偿性等特点。（单选题）

A.行政方法

B.经济方法

C.法律方法

D.技术方法

试题答案：A

123、己知某项目开发周期为2年，取得其用地的法律、估价及登记费用为地价的3乐借贷资金

的年利率为12%。利用假设开发法测算出项目完成后的地价为100万元，则开发商最初支付的地

价为()万元。(单选题)

A.66.98

B.77.40

C.79.72

D.82.11

试题答案：B

124、合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提，合法权益包括()

等方面。(多选题)

A.合法产权

B.合法使用

C.合法收益

D.合法处分

E.合法占有

试题答案：A,B.D

125、剩余法是根据()来估算土地价格的一种估价方法。(单选题)

A.房地产开发预期总价格与总支出的差额

B.房地产开发的总收益

C.房地产的年租收入

D.房地产的建造总成本和总利润

试题答案：A

126、在估价中，将建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，分别乘以估价时点时各该同样

材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价格的方法是().(单选

题)

A.平方法

B.立方法

C.净计法

D.加总法

试题答案：C

127、农用地定级考虑的因素中不包括()因素。(单选题)

A.自然经济

B.人文社会

C.区位差异

D.耕地便利

试题答案：B

128、采用收益还原法评估地价时，其关键在于()。(单选题)

A.正确测定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期

B.合理确定土地还原率并掌握土地可供使用的年限

C.正确测定土地纯收益并合理确定土地还原率

D.合理测定土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势

试题答案：C

129、土地价值分析的方面不包括().(单选题)

A.土地权利

B.土地利用

C.土地范围

D.土地市场

试题答案：c

130、下列选项中，（）对地价趋势的影响非常大，同时也影响着房地产投资者的投资兴趣。（单

选题）

A.税收政策

B.土地制度

C.城市规划

D.地价政策

试题答案：D

131>一般说来，只要规划允许，农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农

用地，则较为困难。这表明了建设用地的（）特点。（单选题）

A.承载性

B.土地利用逆转相对困难

C.非生态利用性

D.土地利用的集约性

试题答案：B

132、某商住楼，出租房屋的年收益以10%递增，其1992年，租金收益为500万元，1993年由于

修路，使该处客流量下降，年收益为450万元，在进行土地估价时，该商住楼1993年的总收益

为（）万元（假设其收益为客观收益）。（单选题）

A.450

B.475

C.500

D.550

试题答案：D

133、农用地基准地价更新成果，经验收合格后，报（）批准实施。（单选题）

A.省（自治区、直辖市）国土资源管理部门

B.当地市、县人民政府

C.省（自治区、直辖市）人民政府

D.当地市、县国土资源管理部门

试题答案：B

134、下列属于估价业务的服务内容的有（）o（多选题）

A.提供估价报告

B.帮助代为办理抵押登记

C.代为办理转让手续

D.提供相关咨询服务

E.围绕业务的相关经济活动

试题答案:A,B,D,E

135、剩余法估价结果的可靠性取决于（）»（多选题）

A.是否正确估算了自有资金和信贷资金的比例

B.是否正确确定了土地最佳利用方式

C.是否判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价

D.是否正确确定了土地开发费用和正常利润

E.是否正确确定开发完成后的不动产售价

试题答案：B,C,D,E

136、根据"土地价格以其最有效利用为前提”的原则进行估价时，下列说法正确的是（）。（多

选题）

A.不应该受现实的使用状况所限制

B.受现实的使用状况所限制

C.应对何种情况下才能最有效利用作出正确判断

D.市区的农田不适用农田的估价方法来估价

E.市区的农田适用农田的估价方法来估价

试题答案:A,C.D

137、某房屋的建筑面积为1500m2,1992年1月1日建成，己知市场上与该建筑物类似的房屋的

重置价为2800元/n?,该房屋的耐用年限为50年，残值率为3%,若采用平均年限折旧法进行折

旧，则该建筑物在评估日2003年1月1日的现值为()万元。(单选题)

A.305.1

B.330.4

C.338.5

D.340.2

试题答案：B

138、基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权()价格，该级别或均质区域内

该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。(单选题)

A.最高

B.最低

C.中间

D.平均

试题答案：D

139、农用地资料收集的相关图件有()o(多选题)

A.地形图

B.土壤图

C.土地利用规划图

D.土地利用现状图

E.农业统计图

试题答案:A,B,C,D

140、某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用

地，土地总面积为3000m2,交纳的土地出让金为30元/米:该宗地土地开发程度已达到“五通

一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要

进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，"五通一平〃土

地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为

5.5%,投资利润率为10%,土地还原率为6乐50年期出让金水平仍保持不变。反映宗地在一般

市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的地价形式是（）地

价。（单选题）

A.宗地

B.出让

C.基准

D.标定

试题答案：D

141、甲宗土地楼面地价为700元A）?,建筑容积率为5；乙宗土地楼面地价为500元/m'建筑容

积率为7。则两宗土地的总价相比，（）«（单选题）

A.甲等于乙

B.甲高于乙

C.甲低于乙

D.难以判断

试题答案：D

142、签订土地估价委托协议的重要性是（）。（多选题）

A.估价委托的法律依据

B.明确土地估价双方权利与义务

C.消除争议

D.降低估价收益风险

E.避免违约责任

试题答案：A,B,D

143、影响价格的建筑物的自身因素有（）。（多选题）

A.面积、结构、材料

B.临街状况

C.建筑物的年代

D.设计、设备和施工质量

E.朝向、楼层、建筑物外观

试题答案：A,D,E

144、关于土地价格，说法正确的有（）。（多选题）

A.地价具有明显的地区性和个别性

B.地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度

C.土地市场是不完全的市场

D.土地价格的高低由其生产成本决定

E.宗地的开发程度不能影响到土地估价

试题答案：A,B.C

145、对于商业用地来讲，（）是决定其使用价值的主要因素，可以视为区位条件的一种表示。

（单选题）

A.现势性

B.唯一性

C.区域性

D.可及性

试题答案：D

146、（）理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。（单选题）

A.地租

B.区位

C.级差地租

D.剩余价值

试题答案：A

147、土地价格一般由（）构成，类似于商品价格构成，因此，常常有人也把它们称为土地价格

的构成。（多选题）

A.土地取得费

B.土地增值收益

C.税金

D.利息

E.土地开发费

试题答案:A,B.E

148、某开发区总面积为5km2,其中可供出让的土地面积为3.5km2。经测算该开发区总的平均地

价为3000元/Hi?,若某公司预受让该开发区15亩的用地，则其需交纳（）万元的地价款。（单

选题）

A.2250

B.3000

C.4000

D.5000

试题答案：C

149、下列不属于土地业务范围的是（）。（单选题）

A.土地收益权质押评估

B.代为办理土地转让手续

C.法律诉讼涉及的土地评估

D.征地区片综合地价及统一年产值测算

试题答案：B

150、下列不属于城镇土地等级调整与确定的原则是（）原则。（单选题）

A.城镇规模和职能调控

B.行政建制协调

C.城镇规模调控

D.近邻平衡

试题答案：C

151、还原率是影响（）的重要因素，必须慎重选择，一般首先要通过各种途径，确定各种可能

的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。（单选题）

A.地价高低