关于《住宅性能评定技术标准》的几点思考

关于《住宅性能评定技术标准》的几点思考

一、《住宅性能评定技术标准》对于住宅评价通过起草“住宅性能评估标准”，建设部标准定额司提出，该标准应是我国第一部关于住宅性能评估的标准。因此,该标准的重要性是不言而喻。目前社会上也有其他几本关于住宅评价方面的标准,都是一些企业和社团组织自行起草并发布的。《住宅性能评定技术标准》适用于城镇新建和改建住宅的评定。所有符合国家强制性标准的住宅,运用这个标准都能够判定所处的性能等级。因此说,《住宅性能评定技术标准》并不是一个评优标准。二、测定内容体现节能要求1、评价出来的等级要反映住宅的综合性能水平;2、评价内容要突出节能省地要求;3、倡导住宅精装修,体现我国当前的住宅产业政策;4、引导住宅的理性开发和消费。三、住宅性能鉴定程序c我国的住宅性能认定制度把住宅性能分解为适用性能、安全性能、环境性能、经济性能和耐久性能五个方面,共268条具体指标,通过对各项指标的打分和综合评价,最终确定住宅的综合性能等级。住宅性能评定的程序是首先对五方面的性能单独评价,然后在此基础上进行综合评价。住宅性能级别的判定要根据得分高低和是否满足部分关键指标进行双控,评定结果将住宅分为A、B两个级别。其中A级住宅为执行了国家现行标准并且性能好的住宅,B级住宅为执行了国家现行强制性标准但性能达不到A级的住宅。A级住宅又根据得分多少和能否达到规定的关键性指标,由低到高分成1A、2A、3A三个等级。四、住宅性能的认定和评定《住宅性能评定技术标准》共分为八章,第一章是总则,第二章是术语,第三章是关于住宅性能的认定申请和评定的方法,第四章到第八章分别阐明各个性能的评定项目、满分分值、分项评定的内容和评定方法,五方面性能的评分表分别列于标准的附录A～E当中。五、专家评分的概念《标准》把评定总分定为1000分,五方面性能采用了不同的满分值。一是便于体现每项具体指标的重要性程度;二是与各方面性能评价内容的多寡有关;三是因为我国对各方面性能研究的深度不同,要考虑专家评分的把握性。比如耐久性,虽然十分重要,但该领域国内外的研究均不够深入,许多指标都是本标准第一次设定,所以满分只有100分。标准附录当中各个性能的评分表,把一级指标统称为“评定项目”,二级指标称为“分项”,三级指标称为“子项”。为了避免打分模糊,规定每个子项的打分结果,在不分档的情况下,只有得分或者是不得分两种结果;在允许分档打分的子项,可以按照各档规定的分数计分,但不能任意取值。六、住宅性能要求评定的分值区间是确定B、1A、2A、3A等级的基本依据。同时,为了防止参评工程个别性能太差却进入A级住宅序列,标准采用了双控的办法。分别设置了空心的星号和实心的星号,分别作为A级住宅和3A级住宅的一票否决指标。要达到A级住宅,五大性能得分率必须分别达到60%以上,并且所有标有空心星号的子项必须得分;如果想评为3A级住宅,五大性能得分率必须分别达到85%以上,同时所有标有空心星和实心星的指标必须全部得分。符号空心星作为A级住宅的一票否决指标,包括居住空间、厨房卫生间等基本空间齐备;每套住宅至少要有一个居住空间获得日照。当有四个以上居住空间时,其中有两个或两个以上居住空间获得日照;厨房有直接采光和自然通风,位置合理,对主要居住空间不产生干扰(日本没有这方面的要求,但是我们中国有这方面的要求);选址远离污染源,避免和有效控制水体、空气、噪声、电磁辐射等污染对居住生活带来的影响;周边的基础设施要齐全;绿地率要大于等于30%;综合节能指标达到当地节能要求,外墙、外窗、屋顶的平均传热系数必须不大于当地的规定;室外消防、给水系统、防火间距、消防道路和扑救面的质量应该符合规定;墙体材料的放射性污染不能超标,结构的耐久性措施应该符合使用年限50年的要求,防水工程设计使用年限和屋面和卫生间的不低于15年,地下室不能低于50年等,其中只要有一项达不到就不能评为A级住宅。符号实心星作为3A级住宅的一票否决指标。七、隔声性能、设备设施和无损设施评价住宅适用性能的评定包括单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施和无障碍设施6个评定项目,满分为250分。住宅适用性能的评定,既要考虑满足居住的功能性要求,也要考虑满足居住的舒适性要求,以提高住宅的内在品质。八、产水水质评定项目住宅环境性能的评定应包括用地与规划、建筑造型、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施和智能化系统7个评定项目,满分为250分。在对环境性能进行认定时,着重评定直接或间接影响居民居住生活的主要因素,并将这些因素用定性或定量的方法规范描述,作为具体评定住宅环境的依据。九、住宅日常运行能耗住宅经济性能的评定应包括节能、节水、节地、节材4个评定项目,满分为200分。试行稿《商品住宅性能评定方法与指标体系》中,经济性能主要包括住宅性能成本比和住宅日常运行能耗两部分内容。由于在实际操作中,难于拿到性能成本比的真实数据,故在编写本标准时删除了这部分内容。根据国际上提出可持续发展的最新动态,本着国家提出的坚持扭转高消耗、高污染、低产出的状况,全面转变经济增长方式的要求,按照建设部的“四节”要求,把经济性能的评定列为节能、节水、节地和节材4个项目,原“指标体系”住宅日常运行能耗中的采暖、制冷、照明能耗,已包含在节能项目中,日常维修费用已包含在耐久性能中。重点体现节能、节水、节地、节材等产业技术政策。十、安全性能评估的内容住宅安全性能的评定应包括结构安