房地产估价原理与方法-第11章公示地价（系数）修正法及其运用

房地产估价原理与方法-第11章公示地价（系数）修正法及其运用[单选题]1.基准地价修正法本质上是一种()。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法（江南博哥）正确答案：A参考解析：基准地价修正法是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。该方法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法。[单选题]2.根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为()元/m2。A.2000B.2100C.2400D.2520正确答案：D参考解析：“四三二一法则”是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。根据题意得，设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，根据四三二一法则，280＝V（40%＋30%），解得V＝400（万元），V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为：3600000/（75×20）＝2400（元/m2），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为：2400×（1＋5%）＝2520（元/m2）。[单选题]5.某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为()万元。A.600B.738C.900D.960正确答案：C参考解析：临街深度价格递减率的哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的10（临街深度）0.5%。本题中，临街深度为36ft的土地的价值占整块土地价值的该土地的价值为1500万元，则临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为：1500×60%＝900（万元）。[单选题]6.路线价法主要适用于()的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地正确答案：A参考解析：路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。[单选题]7.在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的()。A.“交易实例”B.“可比实例”C.“收集交易实例”D.“建立价格可比基础”正确答案：B参考解析：在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的“可比实例”。若干标准临街宗地的平均价格称为“路线价”，可视为比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地产状况调整的“可比实例价格”。其余临街土地的价值或价格是根据其临街深度、临街宽度、形状（如矩形、三角形、梯形、平行四边形、不规则形）、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的“房地产状况调整”。[单选题]8.路线价法本质上是一种()。A.长期趋势法B.成本法C.比较法D.收益法正确答案：C参考解析：路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。[单选题]9.标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价()。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零正确答案：C参考解析：标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：①由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；②由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。但在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。[单选题]10.当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝标准临街宗地总价×()。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率正确答案：B参考解析：当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率，即∑单独深度价格修正率。其中，如果估价对象土地的临街宽度（简称临街宽度）与标准临街宗地的临街宽度（简称标准宽度）相同，并将估价对象土地的临街深度简称临街深度，则临街土地价值或价格（V）的计算公式为：V（总价）＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率。[单选题]11.当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝路线价×()×临街宽度。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率正确答案：B参考解析：当以单位宽度的标准临街宗地（如临街宽度1英尺、临街深度100英尺）的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率，临街土地价值或价格（V）的计算公式为：V（总价）＝路线价×∑单独深度价格修正率×临街宽度。[单选题]12.运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为()的价值。A.基准日期B.价值时点C.估价时点D.估价报告出具日期正确答案：B参考解析：进行市场状况调整是基准地价修正法的步骤之一。它是将基准地价在其估价期日的价值，调整为在价值时点的价值。此处的土地市场状况调整的方法，与比较法中市场状况调整的方法相同。[单选题]13.下图是一块一面临街的矩形土地，临街深度为15.24m（即50英尺），临街宽度为20.00m，路线价（土地单价）为2000元/m2。该一面临街矩形土地的单价为______元，总价为______万元。()A.2800；85.34B.2000；60.96C.3200；97.54D.3000；91.44正确答案：A参考解析：因路线价是用土地单价表示的，因此，该一面临街矩形土地的单价＝路线价×平均深度价格修正率＝2000×140%＝2800（元/m2）。该一面临街矩形土地的总价＝土地单价×土地面积＝0.28×20.00×15.24＝85.34（万元）。[单选题]14.若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为()。A.78%B.85%C.117%D.150%正确答案：A参考解析：平均深度价格修正率计算如下：平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率×（标准临街深度/所给临街深度）本题中，临街深度为15m，则其累计深度价格修正率为117%，可得平均深度价格修正率为：117%×10/15＝78%。[单选题]15.关于路线价法的说法，错误的是()。A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同B.相同条件下临街深度越深的地块，累计深度价格修正率越大C.路线价为若干标准临街宗地的平均价格D.运用线路价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐正确答案：A参考解析：路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。A项，在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m，则标准临街深度一般设定为18m；如果临街深度大多为25m，则标准临街深度一般设定为25m。[单选题]16.某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为()元/m2。A.2025B.2250C.2700D.3000正确答案：B参考解析：“四三二一法则（four-three-two-onerule）”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图9-2所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。故可设路线价为a，则根据题意有24×50×（40%＋30%＋20%）×a＝243×10000，解得a＝2250（元/m2）。“四三二一法则”[单选题]17.估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为()元/m2。A.1920B.2400C.2560D.3200正确答案：A参考解析：“四三二一法则”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图9-1所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。本题中，该相邻的临街土地的单价计算如下：400×10000×（40%＋30%＋20%）×20/25÷（20×75）＝1920（元/m2）“四三二一法则”[单选题]18.下列关于路线价法的表述中，不正确的是()。A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格正确答案：D参考解析：路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。[单选题]19.被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是()。A.路线价法B.市场法C.假设开发法D.收益法正确答案：A参考解析：路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且估价所需的时间通常较长。路线价法则被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值或价格的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收或其他需要在较短时间内对许多宗土地进行估价的情形。[单选题]20.路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括()。A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值正确答案：A参考解析：路线价法与一般的比较法主要有三点不同：①利用路线价求取临街土地价值或价格时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”；②先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合；③利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”，即所有临街土地的价值或价格，而不是仅评估出一个估价对象的价值或价格。[单选题]21.城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于()不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势正确答案：B参考解析：城镇临街商业用地，即使位置相邻、形状相同、面积相等，但由于临街状况不同，如矩形土地是较长的边临街还是较短的边临街，梯形土地是较宽的边临街还是较窄的边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街，以及是否为街角地等，价值会有所不同，甚至差异很大。[单选题]22.临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为()。A.交易情况修正B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整正确答案：C参考解析：临街土地的价值或价格是根据这些土地的临街深度、临街宽度、形状（如矩形、三角形、梯形、平行四边形、不规则形）、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的“房地产状况调整”。[单选题]23.运用路线价法估价的步骤一般分为()。A.划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价—划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地—划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格正确答案：B参考解析：运用路线价法估价一般分为六个步骤：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤编制价格修正率表；⑥计算临街土地的价值或价格。[单选题]24.在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的()作为标准深度。A.中位数B.众数C.平均数D.分位数正确答案：B参考解析：在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值或价格的计算。否则，后面根据标准临街深度确定的临街深度价格修正率，将使以后多数临街土地价值或价格的计算要用该临街深度价格修正率进行调整。这不仅会增加计算的工作量，而且会使所求得的路线价失去代表性。[单选题]25.最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是()。A.苏慕斯法则B.霍夫曼法则C.四三二一法则D.哈柏法则正确答案：C参考解析：最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一法则”。它是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。[单选题]26.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是()。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.加权深度价格修正率正确答案：B参考解析：临街深度价格修正率有单独深度价格修正率（即临街深度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率的关系为：a1＞a2＞a3＞…＞an－1＞an。累计深度价格修正率的关系为：a1（a1＋a2）（a1＋a2＋a3）…（a1＋a2＋a3＋…＋an－1＋an）。平均深度价格修正率的关系为：a1＞（a1＋a2）/2＞（a1＋a2＋a3）/3＞…＞（a1＋a2＋a3＋…＋an－1＋an）/n。[单选题]27.路线价法的临街深度价格修正率没有()。A.复合深度价格修正率B.单独深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.累计深度价格修正率正确答案：A参考解析：临街深度价格修正率有单独深度价格修正率（即临街深度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率。[单选题]28.一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价为320元/ft2，后街路线价为240元/ft2。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为()万元。（采用四三二一法则）？A.144.6B.160.8C.170.8D.180.8正确答案：B参考解析：V总价＝前街路线价×前街临街深度价格修正率×临街宽度×前街影响深度＋后街路线价×临街宽度×（总深度－前街影响深度）×后街临街深度价格修正率前街影响深度＝总深度×前街路线价÷（前街路线价＋后街路线价）＝175×320÷（320＋240）＝100ft则后街影响深度＝总深度－前街影响深度＝75ft；查表可得，前街临街深度价格修正率为100%，后街临街价格修正率为120%，则可得：V总价＝320×30×100×100%＋240×30×75×120%＝160.80（万元）此题的典型错误解法是：根据四三二一法则，V总价＝320×30×100＋240×（40%＋30%＋20%）×30×75＝144.60（万元）。注意：公式中的前街路线价和后街路线价均为单价，对应的深度价格修正率应采用平均深度价格修正率。[单选题]29.一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为()m。A.22B.28C.38D.50正确答案：B参考解析：计算前后两面临街矩形土地的价格，通常是采用“重叠价值估价法”，即：①确定高价街（也称前街）与低价街（也称后街）影响范围的分界线；②以该分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分；③根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值或价格；④将此两部分的价值或价格相加。分界线的求取方法如下：前街影响深度＝总深度×前街路线价/（前街路线价＋后街路线价）后街影响深度＝总深度×后街路线价/（前街路线价＋后街路线价）代入本题数据可得，前街影响深度＝50×5000/8800＝28（m）。[单选题]30.下图是一块前后两面临街的矩形土地，总深度为30.00m，前街路线价（土地单价）为2000元/m2，后街路线价（土地单价）为1000元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街和后街影响深度为()m。A.20.00，10.00B.15.00，15.00C.12.00，18.00D.10.00，20.00正确答案：A参考解析：该前后两面临街矩形土地的前街和后街影响深度计算如下：前街影响深度＝总深度×[前街路线价/（前街路线价＋后界路线价）]＝30.00×2000÷（2000＋1000）＝20.00（m）。后街影响深度＝总深度－前街影响深度＝30.00－20.00＝10.00（m）。[多选题]1.运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格影响因素包括()。A.市场状况B.交易情况C.区位状况D.使用期限E.开发程度正确答案：ACDE参考解析：对基准地价进行土地状况调整是指将估价对象宗地状况，包括具体区位（如具体位置、临街状况等）、具体用途、土地使用期限、容积率、市场状况、土地开发程度等，与基准地价对应的土地状况进行比较，根据它们之间的差异对基准地价进行相应调整，调整的内容和方法与比较法中房地产状况调整的内容和方法相似。需要注意的是，因在不同的城镇，基准地价的内涵、表达方式等可能有所不同，所以具体调整的内容和方法会有不同。[多选题]2.路线价法特别适用于()。A.房地产税收B.投资评估C.房地产征收D.需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形E.市地重划正确答案：ADE参考解析：路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值或价格的方法，即是一种批量估价方法。路线价法特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。[多选题]3.在划分路线价区段时，应将()的临街土地划为同一路线价区段。A.形状相似B.通达性相当C.面积接近D.位置相邻E.地价相近正确答案：BDE参考解析：一个路线价区段是具有相同路线价的地段。在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价水平相近”的临街土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。[多选题]4.关于深度价格修正率说法正确的有()。A.深度价格修正率又称深度修正指数B.深度价格修正率是基于深度价格递减率即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象C.距离街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低D.如将临街土地划分为许多与道路平行的细条，由于越接近道路的细条利用价值就越大，越远离道路的细条利用价值越小，则越接近道路的细条的价值高于离开道路的细条的价值E.深度价格修正率表是基于临街深度价格递减率制作出的正确答案：BCDE参考解析：A项，临街深度价格修正率简称深度价格修正率，又称为深度百分率、深度指数。BE两项，临街深度价格修正率是基于临街深度价格递减率编制出的。C项，一宗临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象，因其离街道越远，通达性越差，价值也就越小。D项，假设把一宗临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值大于远离街道的细条的价值。[多选题]5.临街深度价格修正率表的制作形式包括()。？A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.众数深度价格修正率E.单一深度价格修正率正确答案：ABC参考解析：临街深度价格修正率有单独深度价格修正率（即临街深度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率。[多选题]6.运用基准地价修正法估价应按照()步骤进行。A.测量土地B.收集有关基准地价的资料C.查找估价对象宗地位置的基准地价D.进行土地市场状况调整和土地状况调整E.求出估价对象宗地的价格正确答案：BCDE参考解析：运用基准地价修正法进行宗地估价，一般分为五个步骤：①收集有关基准地价资料；②查找估价对象宗地所在位置的基准地价；③对基准地价进行市场状况调整；④对基准地价进行土地状况调整；⑤计算估价对象宗地价值或价格。[多选题]7.关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有()。A.应一面临街B.土地形状应为矩形C.临街宽度与临街深度之比应为1∶1D.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为1.0正确答案：ABD参考解析：标准临街宗地简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的要求有：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准临街深度；④临街宽度为标准临街宽度（简称标准宽度，可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数或平均数）；⑤临街宽度与临街深度的比例（简称“宽深比”）适当；⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途；⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率（可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数或平均数）；⑧其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性。[多选题]8.关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有()。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法正确答案：AD参考解析：A项，路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法。B项，路线价法不需要进行市场状况调整，基准地价修正法需要。C项，利用路线价法求取临街土地价值时不进行交易情况修正。D项，应用路线价法需要进行临街深度、土地形状、临街宽度等的修正。运用基准地价修正法进行宗地估价时包括：收集有关基准地价的资料、查找估价对象宗地所在位置的基准地价、对基准地价进行市场状况调整、对基准地价进行土地状况调整、计算估价对象宗地价值或价格。E项，路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，是批量估价方法，基准地价修正法不是。批量估价主要适用于房地产计税价值评估、房地产抵押贷款后重估。房地产抵押贷款前估价、房屋征收估价不宜采用批量估价。[多选题]9.运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有()。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度正确答案：ABCE参考解析：标准临街宗地简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地，其选取要求是：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准临街深度；④临街宽度为标准临街宽度（简称标准宽度，可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数或平均数）；⑤临街宽度与临街深度的比例（简称“宽深比”）适当；⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途；⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率（可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数或平均数）；⑧其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等应具有代表性。[多选题]10.应用路线价法需要进行()等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度正确答案：ABE参考解析：路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。应用路线价法需要进行临街深度、土地形状、临街宽度、临街状况等的修正。[多选题]11.在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因有()。A.求得的路线价已是正常价格B.在求取路线价时没有收集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.路线价是标准宗地的平均水平价格正确答案：AC参考解析：在路线价法中不做“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：①求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格；②求得的路线价所对应的日期，已与要求取的临街土地价值或价格所对应的日期一致，都是价值时点的。可见，在路线价法中，“交易情况修正”和“市场状况调整”已在求取路线价时进行了。[多选题]12.路线价法与一般的比较法的主要不同之处有()。A.要做“交易情况修正”B.不做“市场状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”E.是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合正确答案：BCD参考解析：路线价法与一般的比较法主要有三点不同：①利用路线价求取临街土地价值或价格时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”；②先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合；③利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即所有临街土地的价值或价格，而不是仅评估出一个估价对象的价值或价格。[多选题]13.关于标准深度说法正确的有()。A.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高，由此远离道路方向，地价可视为基本不变B.在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数或平均数C.以临街土地深度的中位数为标准深度，可以简化以后各宗土地价格的计算D.如果临街深度普遍为25m，则标准深度应定为25mE.以临街土地深度的众数作为标准临街深度，可以简化以后各宗土地价值的计算正确答案：ABDE参考解析：C项，在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可以简化以后各宗土地价值或价格的计算。[多选题]14.标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求包括()。？A.一面临街，土地形状为矩形B.临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度C.土地面积中等D.临街宽度与临街深度比例恰当E.用途为所在路线价区段具有代表性的用途，建筑容积率为所在路线价区段具有代表性的建筑容积率正确答案：ABDE参考解析：选取标准临街宗地的要求是：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准临街深度；④临街宽度为标准临街宽度（简称标准宽度，可为同一路线价区段内，临街各宗土地的临街宽度的众数或平均数）；⑤临街宽度与临街深度比例（简称“宽深比”）适当；⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途；⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率（可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数或平均数）；⑧其他方面，如土地使用年限、土地开发程度等也应具有代表性。[多选题]15.调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用()等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。A.比较法B.假设开发法C.成本法D.土地剩余技术E.建筑物剩余技术正确答案：AD参考解析：调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。[多选题]16.从理论上讲，路线价可用()来表示。A.土地单价B.楼面地价C.货币D.相对数E.指数正确答案：ABCD参考解析：路线价通常为土地单价，又可为楼面地价；可用货币表示，又可用相对数表示。用货币表示的路线价直观性强，较易理解，便于土地交易时参考。用点数表示的路线价便于测算，可以避免因币值变动而引起的麻烦。[判断题]1.一般的房地产估价方法主要适用于单宗土地估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：路线价法则被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。[判断题]2.在路线价法中不做“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因：一是求得的路线价已是正常价格；二是求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点的价格。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：在路线价法中，利用路线价求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：①求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格；②求得的路线价所对应的日期，已与要求取的临街土地价值的日期一致，都是价值时点的。可见，在路线价法中，“交易情况修正”和“市场状况调整”已在求取路线价时进行了。[判断题]3.较长的繁华街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。而某些不繁华的街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：较长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。而某些不繁华的街道，因地价水平差异不大，同一个路线价区段可延长至数个路口。[判断题]4.实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数或平均数。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变，即街道对地价没有影响。但在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。[判断题]5.标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地为圆形。()？A.正确B.错误正确答案：B参考解析：标准临街宗地简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的要求是：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准临街深度；④临街宽度为标准临街宽度（简称标准宽度，可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数或平均数）；⑤临街宽度与临街深度的比例（简称“宽深比”）适当；⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途；⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率（可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数或平均数）；⑧其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性。[判断题]6.路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示。[判断题]7.以点数表示的路线价便于测算，可避免由于币值波动而引起的麻烦。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示，用货币表示的路线价直观性强，较易理解，便于土地交易时参考。用点数表示的路线价便于测算，可以避免因币值变动而引起的麻烦。[判断题]8.计算前后两面临街矩形土地的价格，是采用“正旁两街分别轻重”估价法。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用“重叠价值估价法”。该方法是先确定高价街（也称为前街）与低价街（也称为后街）影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。“正旁两街分别轻重估价法”通常是估算街角地即位于十字路口或丁字路口的土地的价值的。[判断题]9.距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。如将临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：一宗临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象，因其离街道越远，通达性越差，价值也就越小。假设把一宗临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值大于远离街道的细条的价值。如果将各细条的价值转换为相对数，便可得到临街深度价格递减率。[判断题]10.基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价值的方法。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：基准地价修正法是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用相关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，因为基准地价本身是一种评估价，因此，其估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数（修正系数）的完整性和合理性。[判断题]11.基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：基准地价修正法是指在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。该方法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，因为基准地价本身是一种评估价，因此，基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。[判断题]12.在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时的值。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：在基准地价修正法中，进行市场状况调整，是将基准地价在其估价期日的价值，调整为在价值时点的价值。此处的土地市场状况调整的方法，与比较法中市场状况调整的方法相同。[判断题]13.路线价法实质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：路线价法本质上是一种比较法，但它与一般的比较法有三点不同：①不做“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”；②先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；③利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——该街道其他临街土地的价值或价格，而不是仅评估出一个估价对象的价值或价格。[判断题]14.由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地