房地产估价原理与方法-房地产估价对象及其描述

房地产估价原理与方法-房地产估价对象及其描述[单选题]1.设立地役权通常会使()。A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降（江南博哥）D.供役地与需役地的价值都上升正确答案：A参考解析：地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。在地役权关系中，有需役地和供役地之分。因使用他人土地而获便利的土地为需役地，为他人土地的便利而供使用的土地为供役地。供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。同理，此时需役地的价值会上升。[单选题]5.下列不属于构筑物的是()。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路正确答案：A参考解析：构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。[单选题]6.按房地产的()来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物B.用途C.开发程度D.权益状况正确答案：B参考解析：房地产根据用途（使用性质），可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产。[单选题]7.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是()。A.该房地产位于28层办公楼的第8层B.该房地产500米内有地铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南正确答案：B参考解析：房地产区位状况描述中对位置的描述，主要包括：①坐落，除了说明估价对象的具体地点，还应附位置图；②方位，说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置；③与相关场所的距离，说明估价对象与其相关的主要场所的距离；④临街状况，说明估价对象是否临街（路），临什么样的街（路），是如何临街（路）的；⑤朝向，说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向；⑥楼层，当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数及其所在的楼层。A项，属于楼层描述；B项，属于区位状况描述中对交通的描述；C项，属于与相关场所的距离描述；D项，属于朝向描述。[单选题]8.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动正确答案：D参考解析：不可移动特性，又称位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的主要之处。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等），而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场不是一个全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场。[单选题]9.房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于()。A.拥有的房地产权利B.受房地产权利以外因素限制的情况C.受其他房地产权利限制的情况D.额外的收益或好处正确答案：B参考解析：房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利；②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；④额外的利益或好处；⑤相关债务。其中，房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况包括：房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。[单选题]10.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用()的行为。A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系正确答案：B参考解析：建设用地使用权实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权或空间权。加盖房屋是利用建设用地使用权，即空间利用权。A项，土地所有权属于国家和集体，个人没有宅基地所有权，有宅基地使用权。C项，地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。D项，相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。[单选题]11.()是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权正确答案：A参考解析：物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此又称“绝对权”“对世权”。[单选题]12.()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权B.担保物权C.抵押权D.租赁权正确答案：A参考解析：他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。[单选题]13.在房地产权利中，属于用益物权的是()。A.自物权B.地役权C.抵押权D.租赁权正确答案：B参考解析：用益物权是指在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。在房地产权利中属于用益物权的有：①建设用地使用权；②宅基地使用权；③土地承包经营权；④地役权。[单选题]14.房地产区位是指该房地产与()在空间方位和距离上的关系。A.某一事物B.某房地产C.其他房地产或事物D.各种事物正确答案：C参考解析：房地产区位是指房地产的空间位置。具体的一宗房地产的区位，是该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。[单选题]15.()对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A.区位B.交通C.环境景观D.外部配套设施正确答案：A参考解析：一宗房地产的区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。虽然任何物品在某一时间都有一个具体的位置，但房地产不可移动，位置固定不变；其他物品可以移动，位置能够改变。因此，价格、价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的（不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同）。[单选题]16.同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的()。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异正确答案：C参考解析：房地产尽管有独一无二的特性，但一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍然有一定的可比性和替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。[单选题]17.房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是()上升的。A.间断式B.波浪式C.连续式D.螺旋式正确答案：B参考解析：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。现实中的房地产价格通常是波浪式上升的，但不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，建筑物破旧、功能落后或环境恶化、景观被破坏、房地产供给过剩等导致的房地产贬值，甚至群体的非理性预期和过度的投机炒作导致的房地产价格泡沫破裂出现的房地产价格大跌。[单选题]18.某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的()特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制正确答案：C参考解析：房地产具有相互影响特性。从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。进一步来看，房地产利用存在经济学所讲的“外部性”。外部性又称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。[单选题]19.由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于()的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制正确答案：D参考解析：房地产易受限制特性表现在，由于房地产不可移动（不可搬走、不可携带）、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度、政策等变化的影响。这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长期稳定的房地产制度政策的重要性。[单选题]20.在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如()。A.出让土地使用权上的房地产抵押估价B.商品房售价C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿D.房屋火灾保险正确答案：D参考解析：建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但有时根据需要或按照有关规定，应把它单独看待，只评估其中建筑物的价值。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为会计上计算建筑物折旧服务的估价等，通常只单独评估建筑物的价值。[单选题]21.土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于()。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处正确答案：C参考解析：一宗房地产的权益通常包括以下方面：①拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是使用权。②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时有多个房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。④额外的利益或好处。例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。⑤相关债务，即那些通常只认房地产而不认人的债务，如拖欠的建设工程价款、物业费、供暖费、水电费、房产税等。[单选题]22.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的()。A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利正确答案：B参考解析：房地产实物是房地产中看得见、摸得着的部分。以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型（复式、单式）如何。复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。[单选题]23.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是()的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实物、权益、位置正确答案：B参考解析：房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。进一步理解房地产的定义，一方面需要搞清楚什么是土地、建筑物和其他相关定着物，另一方面还需要搞清楚什么是实物、权益和区位。[单选题]24.影响某宗房地产变现能力的因素并不包括()。A.该房地产的通用性B.该类房地产的市场状况C.该房地产的独立使用性D.该房地产的所有人正确答案：D参考解析：变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该房地产的通用性，即是否常见、是否普遍使用。②该房地产的独立使用性，即是否能单独地使用而不受限制。③该房地产的可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用和转让。④该房地产的价值大小。由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。⑤该房地产的区位。通常情况下，所处位置越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力会越弱。⑥该房地产的开发程度。通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。⑦该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产会越困难，变现能力就越弱。[单选题]25.下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是()。A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年正确答案：C参考解析：目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。[单选题]26.下列()房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产正确答案：B参考解析：房地产根据用途（使用性质），可分为居住房地产和非居住房地产两大类。具体可细分为：①居住房地产；②商业房地产；③办公房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。B项，出租房地产是按经营使用方式划分的房地产类型。[单选题]27.下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是()。A.房地产的局部B.工业房地产C.部分产权或有限产权的房地产D.在建工程正确答案：A参考解析：按照房地产的实物形态，可以把房地产分为：①土地；②建筑物；③土地与建筑物的综合体；④房地产的局部；⑤未来状况下的房地产；⑥已灭失的房地产；⑦现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；⑧以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产；⑨整体资产中的房地产。B项，工业房地产是按房地产的用途划分的种类。C项，部分产权或有限产权的房地产是按房地产的权益状况划分的种类。D项，在建工程是按房地产的开发程度划分的种类。[单选题]28.下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是()。A.对住宅本身进行投资改良B.由于人口增长对住宅的需求增加C.因通货膨胀导致住宅价格上升D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高正确答案：B参考解析：导致房地产价格上涨的原因有以下5个方面：①房地产拥有者对房地产进行投资改良。如重新进行装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理等。②外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。③需求增加，如经济发展、收入增长、人口增加带来房地产需求增加。④房地产使用管制改变。如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或办公用途、商业用途，增加容积率等。⑤通货膨胀，如商品和服务的货币价格总水平出现了上涨，即出现了物价普遍上涨。其中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。[单选题]29.下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是()。A.建筑密度大小B.房型设计C.临路状况D.公共配套设施情况正确答案：B参考解析：房地产实物是房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。A项属于房地产权益的描述；CD项属于房地产区位的描述。[单选题]30.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是()。A.估价对象距离机场35公里B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过正确答案：D参考解析：房地产区位状况描述中，对位置的描述，主要说明下列方面：①坐落。除了说明估价对象的具体地点，还应附位置图。②方位。说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。③与相关场所的距离。说明估价对象与其相关的主要场所的距离。④临街状况。说明估价对象是否临街（路），临什么样的街（路），是如何临街（路）的。⑤朝向。说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向。⑥楼层。当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数及其所在的楼层。D项属于交通描述。[单选题]31.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是()。A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产正确答案：C参考解析：按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：①土地；②建筑物；③土地与建筑物的综合体；④房地产的局部；⑤未来状况下的房地产；⑥已灭失的房地产；⑦现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；⑧以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产；⑨整体资产中的房地产。C项，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。[单选题]32.房地产供给有限特性的本质是()。A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大正确答案：B参考解析：房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。这也是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。[单选题]33.下列土地状况中，不属于土地权益状况的是()。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质正确答案：C参考解析：土地权益状况的表述，主要包括：①土地所有权状况，说明土地所有权性质，即是国有土地还是集体土地。②土地使用权状况，说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人；说明是单独所有还是共有；对于出让建设用地使用权，还要说明土地使用期限及起止日期，剩余期限，续期的有关规定或约定，到期后对收回的建筑物是否予以补偿等。③土地使用管制，说明是建设用地还是农用地、未利用地。④土地利用现状，说明土地上是否有房屋、林木等定着物。⑤出租或占用情况。⑥他项权利设立情况，说明有无出租或占用情形。⑦其他特殊情况。[单选题]34.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为()元/m2。A.98B.102C.108D.116正确答案：A参考解析：熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。①“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整。②“五通一平”是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。③“七通一平”是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。本题中，燃气、热力属于“七通一平”，不应算入“五通一平”的费用当中；因此，该地区“五通一平”的正常费用＝20＋14＋16＋25＋8＋15＝98（元/m2）。[单选题]35.关于房地产位置固定性的说法，错误的是()。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性正确答案：B参考解析：不可移动特性也称为位置固定性，即房地产的位置不可移动。A项，由于不可移动，每宗房地产与重要场所的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定的状态，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。B项，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的。C项，房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。D项，土地里的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但是作为空间场所、完整意义上的土地，其位置是固定的，不能移动。[单选题]36.相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有()。？A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动正确答案：C参考解析：房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响，反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。[单选题]37.屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于()。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处正确答案：D参考解析：房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利；②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；④额外的利益或好处；⑤相关债务。其中，额外的利益或好处，例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。[单选题]38.按照房地产的不同用途分类，宾馆属于()。？A.商业房地产B.娱乐房地产C.旅馆房地产D.综合房地产正确答案：C参考解析：按照房地产的用途，把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，具体可细分为：①居住房地产；②商业房地产；③办公房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。其中，旅馆房地产是指供旅客住宿使用的房地产，如宾馆、饭店、酒店、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。[单选题]39.公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过()m的为高层。A.12B.20C.24D.48正确答案：C参考解析：建筑物通常根据总层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照总层数来划分的：1～3层为低层住宅；4～6层为多层住宅；7～9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照总高度来划分的，总高度超过24m的为高层（但不包括总高度超过24m的单层建筑）；总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。[单选题]40.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产()的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样正确答案：C参考解析：房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产产生较大和较长久的影响；反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。因此，房地产具有相互影响特性。外部性又称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。房地产利用存在经济学所讲的外部性，这体现了房地产相互影响的特性。[单选题]41.房地产权益以()为基础。A.房地产权利以外因素的限制情况B.其他房地产权利的限制情况C.额外的利益或好处D.房地产权利正确答案：D参考解析：房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。房地产权益是以房地产权利为基础的。[单选题]42.在房地产估价中，将农地视为()。A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火灾保险正确答案：A参考解析：按照房地产的开发程度，可以把房地产分为：①生地；②毛地；③熟地；④在建工程；⑤现房。其中，生地是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地。[单选题]43.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于()方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制正确答案：D参考解析：①对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：a.土地所有权状况；b.土地使用权状况；c.土地使用管制情况；d.土地利用现状；e.出租或占用情况；f.他项权利设立情况；g.其他特殊情况。其中，土地使用管制情况应说明是建设用地还是农用地、未利用地。②对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：a.土地用途；b.容积率或建筑控制规模；c.建筑高度；d.建筑密度；e.绿地率；f.其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。[单选题]44.下列房地产中，变现能力相对较强的是()。？A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产正确答案：C参考解析：影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③该房地产的价值大小；④该房地产的可分割转让性；⑤该房地产的开发程度；⑥该房地产的区位；⑦该类房地产的市场状况。A项，用途专业化的房地产，通用性差，变现能力弱。B项，由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。C项，通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱，而独立使用的房地产独立性较强，其变现能力较强。D项，由于价值越大的房地产变现能力越弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力较强；不可分割的房地产变现能力较弱。[单选题]45.不属于土地使用权的是()。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.租赁权正确答案：D参考解析：中国目前的房地产权利主要包括所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。其中，属于土地使用权的房地产权利包括：①建设用地使用权；②宅基地使用权；③土地承包经营权。D项，房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。[单选题]46.房地产的()特性，是房地产的最重要的特性。A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样正确答案：A参考解析：不可移动特性（又称位置固定性）即房地产的位置不可移动，它是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的主要之处。[单选题]47.“三通一平”一般是指某区域具备了()等设施以及场地平整。A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通正确答案：B参考解析：熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地可分为“三通一平”“五通一平”“七通一平”等的土地。其中，“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整。[单选题]48.下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是()。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状正确答案：B参考解析：对房地产权益状况的描述，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分。其中，对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：①土地所有权状况；②土地使用权状况；③土地使用管制情况；④土地利用现状；⑤出租或占用情况；⑥他项权利设立情况；⑦其他特殊情况。B项属于对建筑物权益状况的描述。[单选题]49.房地产所有权有单独所有、共有和()三种。？A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权正确答案：A参考解析：房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。[单选题]50.下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是()。A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境C.房地产市场是一个全球性的市场D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场正确答案：C参考解析：A项，可移动特性也称为位置固定性，即房地产的位置不可移动。B项，房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、经济社会发展状况、邻里关系等），而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方。C项，房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动方向是相反的。D项，一般可将一个城市的房地产市场视为一个市场，但较大城市内的不同区域，其房地产供求状况有时也有较大差异，可细分为若干个子市场。[单选题]51.出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是()。A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法正确答案：C参考解析：房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。这种分类对选用估价方法是很有用的。例如，可销售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。[单选题]52.下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是()。A.他项权利设立情况B.维护情况和完损状况C.出租或占用情况D.房屋所有权状况正确答案：B参考解析：对房地产权益状况的描述，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分。其中，对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：①房屋所有权状况；②出租或占用情况；③他项权利设立情况；④其他特殊情况；⑤其他，如物业管理情况等。B项属于对建筑物实物状况的描述。[单选题]53.《物权法》规定，()可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权正确答案：C参考解析：建设用地使用权实质上是利用土地空间的权利，可称为空间利用权或空间权。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。[单选题]54.由于土地具有()的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二B.不可移动C.价值高大D.数量有限正确答案：A参考解析：房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，甚至是“一房一价”。[单选题]55.在实际估价中，判定在建工程的标准是()。？A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗正确答案：A参考解析：在建工程又称未完工程，是指处在某种开发建设阶段而尚未竣工的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，通常以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程。已完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。[单选题]56.下列房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权正确答案：D参考解析：房地产权益以房地产权利为基础。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。其中，租赁权属于债权，其余属于物权。债权是权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利，债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或者不为一定行为，因此债权又称为“相对权”“对人权”。[单选题]57.土地具有()，而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性正确答案：B参考解析：寿命长久特性又称为耐久性、耐用性，对土地而言，又称为不可毁灭性、永续性。实际上，只要对土地进行适当的保护，土地的生产力或利用价值一般不会丧失，能够被反复利用。而其他物品，不论如何保护，只要被使用就会发生磨损，经过一定期限或较长时间的使用之后，最终会报废，丧失使用价值。[单选题]58.下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是()。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产正确答案：C参考解析：房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。C项，餐饮房地产属于按房地产用途划分的种类。[单选题]59.在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护()。A.债权B.物权C.二者皆可D.二者皆不正确答案：B参考解析：物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此又称“绝对权”“对世权”。债权是权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利，债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或者不为一定行为，因此债权又称为“相对权”“对人权”。在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权；有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。[单选题]60.当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是()。A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅正确答案：D参考解析：建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。[单选题]61.房地产权利的种类中，属于自物权的是()。？A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权正确答案：A参考解析：在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。[单选题]62.下列房地产权利的种类中，()属于担保物权。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权正确答案：C参考解析：担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利，抵押权属于担保物权。[单选题]63.下列选项中，()不是引起房地产价格上升的原因。A.内部经营管理B.通货膨胀C.外部经济D.需求增加导致稀缺性增加正确答案：A参考解析：引起房地产价格上涨的原因主要有：①房地产拥有者对房地产进行投资改良；②外部经济；③需求增加；④房地产使用管制改变；⑤通货膨胀。[单选题]64.将房地产称为物业的国家或地区是()。A.法国B.意大利C.日本D.中国香港正确答案：D参考解析：中国香港地区通常使用“物业”这个词，把房地产估价称为物业估值或物业估价。香港所讲的物业实质上是房地产，仅叫法不同，就像把出租车叫做“的士”那样。香港的物业一词是从英国的property一词翻译过来的。在英国，property也是指房地产。香港通常还把房地产称为地产，其地产、物业、楼宇、房地产等用语经常混用。[单选题]65.房地产的基本存在形态不包括()。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附着物正确答案：D参考解析：房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。[单选题]66.下列选项中，不符合构筑物定义的是()。A.储藏室B.水坝C.隧道D.道路正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产的含义。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活、生产等活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。[单选题]67.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”表示的是估价对象的()。A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物从另一角度，可分为以下3个方面：①房地产的有形实体。以一幢房屋为例，其有形实体是指该房屋的建筑结构是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或钢结构的。②房地产有形实体的质量。假如该房屋是砖木结构的，则其有形实体的质量是指该房屋是采用什么质量的砖和木材建造的，以及施工质量优劣。③房地产有形实体组合具有的功能。假如该房屋是砖木结构，采用的砖和本材的质量相同，且施工质量也相同，则其有形实体组合具有的功能是指该房屋是否缺少必要的功能空间或有不需要的功能空间，各功能空间的布局、规模（如面积）是否合理等，比如住宅的户型好坏、各房间大小。[单选题]68.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及()。A.相应配套的基础设施B.土地的形状C.组合具有的功能D.立体空间正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为房地产的有形实体、房地产有形实体的质量、房地产有形实体组合具有的功能。[单选题]69.房地产所有权有单独所有、共有和()三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物共同共有权C.建筑物按份共有权D.私有权正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权还可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。[单选题]70.在不同的地域，房地产也有不同的名称，中国香港地区，通常称房地产为()。A.不动产B.物业C.楼盘D.房屋正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产的含义。我国香港地区通常使用“物业”一词，把房地产估价称为物业估值或物业估价，其所讲的物业实际上是房地产，仅叫法不同。[单选题]71.关于房地产不可移动性的说法，错误的是()。A.房地产不可移动性决定了房地产市场是区域市场B.房地产不可移动性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产不可移动性决定了房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，而其社会经济位置在经过一段时间乏后可能会发生变化。[单选题]72.房地产市场通常是地区性市场，主要是由于其具有()。A.不可移动性B.各不相同性C.用途多样性D.相互影响性正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发和利用，并要受制于其所在的空间环境（如当地的制度策、经济社会发展状况、相邻关系等），而不像动产商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺，从生产地或供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国市场，更不是全球市场，而是区域市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势等都是区域性的，在不同地区有所不同，甚至它们的变化是反方向的，[单选题]73.房地产各不相同特性不可以被称为()。A.独特性B.异质性C.同质性D.个别性正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产的特性。各不相同特性也称为独一无二特性、独特性、非同质性、异质性、个别性。[单选题]74.通常情况下，下列土地中变现能力最强的是()。A.生地B.毛地C.三通一平熟地D.七通一平熟地正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产的特性。开发程度越低的房地产，通常涉及的不确定因素会越多，变现能力越弱。例如，生地、毛地通常比净地、熟地的变现能力弱，“三通一平”的土地通常比“五通一平”以上的土地变现能力弱，在建工程、期房通常比现房的变现能力弱。[单选题]75.下列引起某套住宅价格上升的因素中，不属于自然增值因素的是()。A.对住宅本身进行投资改良B.由于人口增长对住宅的需求增加C.房地产使用管制改变引起价格上涨D.政府进行道路、地铁等交通建设引起价格上涨正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产的特性。需求增加、外部经济、房地产利用限制改变导致的房地产价值增加，属于房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，属于房地产保值；对房地产进行投资改良导致的房地产价值增加，属于房地产投资增值。[单选题]76.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是()。A.建筑物B.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产的种类。按房地产实物形态分为8类：建筑物、土地、建筑物和土地综合体、未来房地产、已毁损或灭失的房地产、部分或局部房地产、整体资产中的房地产、以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产。选项C，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。[单选题]77.按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地可以分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等土地，其中“五通一平”土地不具备的基础设施条件是()。A.供电B.燃气C.通信D.场地平整正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产的种类。“五通一平”一般是指具备道路、供水、排水、供电、通信等基础设施条件以及场地平整。[单选题]78.按照房地产的权益状况对房地产进行分类时，属于房地产的空间利用权的是()。A.地役权B.承租的公有住宅C.在房屋屋顶上树立广告牌D.抵押权正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产的种类。房地产空间利用权：例如，地下空间使用权、空中使用权，具体如地面为公共绿地或公园的地下商场，地铁站内的地下商店，可在其上加盖房屋或树立广告牌的屋顶，可在其上做广告的外墙。[单选题]79.下列选项中，不属于估价对象房地产的基本状况描述内容的是()。A.名称B.坐落C.规模D.交通正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产基本状况的描述。房地产基本状况的描述应简要说明下列方面：名称、坐落、范围、规模、用途和权属。[单选题]80.下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是()。A.周围环境B.建筑外观C.临路状况D.公共配套设施情况正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产实物状况的描述。建筑物实物状况的描述主要说明下列方面：（1）建筑规模；（2）建筑外观；（3）建筑结构；（4）设施设备；（5）装饰装修；（6）建筑性能；（7）空间布局；（8）新旧程度；（9）其他，说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况。选项A、C、D属于房地产区位状况的内容。[单选题]81.大于的()，为超高层建筑。A.27.0mB.80.0mC.100.0mD.120.0m正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产实物状况描述。大于的100.0m，为超髙层建筑。[单选题]82.在土地权益描述中，对土地用途的要求，属于土地使用权状况中的()。A.建筑技术描述B.土地权利设置描述C.相邻关系描述D.土地利用限制描述正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产权益状况的描述。土地利用限制状况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于建设用地，还要说明规划建设条件，包括：①规划用途；②容积率或建筑控制规模，并说明容积率的内涵，如地下建筑面积是否计入容积率，或者说明包含地下建筑面积的容积率和不含地下建筑面积的容积率；③建筑密度；④绿地率；⑤建筑限高；⑥其他要求，如配套建设公共服务设施、保障性住房、自持租赁住房（建成后只能出租不能出售）等要求。[单选题]83.建筑密度等于()与用地总面积之比。A.总建筑面积B.土地总面积C.建筑顶层面积D.建筑基底总面积正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产权益状况的描述。建筑密度也称为建筑覆盖率：是指一定用地范围内建筑物的基底面积总和与该用地总面积的比率。[单选题]84.下列影响某套住宅价格的因素中，属于区位因素的是()。A.户型B.面积C.层高D.朝向正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产区位状况的描述。房地产区位状况描述主要包括：地理位置的描述、交通条件的描述、外部配套的描述、周围环境的描述。选项A、B、C属于实物因素。[多选题]1.目前我国的房地产的权利主要包括()。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.永租权正确答案：ABCD参考解析：房地产权益以房地产权利为基础。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权分为土地所有权和房屋所有权。中国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中住宅主要为私人所有。因此，中国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。[多选题]2.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。其中，共有可分为()。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有正确答案：AC参考解析：房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。其中，共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。共有又有按份共有和共同共有。按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。[多选题]3.关于供役地和需役地的说法正确的有()。A.允许他人通行的为供役地B.需役地是指具有地役权的土地C.设立地役权通常会使需役地的价值下降D.供役地与需役地的价值都上升E.设立地役权通常会使供役地的价值下降正确答案：ABE参考解析：地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。AB两项，允许他人通行，《物权法》称之为“供役地”。他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权又称为通行地役权。CDE三项，供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值，需役地价值会上升。[多选题]4.下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有()。A.建设用地使用权B.所有权C.地役权D.土地承包经营权E.租赁权正确答案：ACD参考解析：他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。抵押权属于担保物权。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权和地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。[多选题]5.引起房地产价格上升的原因主要有()。A.对房地产本身进行投资改良B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.外部经济E.内部经营管理正确答案：ABCD参考解析：房地产因寿命长久、土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而不断增加。引起房地产价格上涨的原因主要有：①房地产拥有者对房地产进行投资改良；②外部经济；③需求增加；④房地产使用管制改变；⑤通货膨胀，即商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象。[多选题]6.单独评估建筑物价值的情况有()。A.在房地产投保火灾险时评估其保险价值B.在房地产火灾发生后评估其损失C.评估期房价格D.计算建筑物折旧E.在建工程正确答案：ABD参考解析：建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但有时根据需要或按照有关规定，应把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为会计上计算建筑物折旧服务的估价等，通常只单独评估建筑物的价值。在估价中如何单独看待建筑物，有两种做法：①无视土地的存在，即将其设想为无建筑物的空地；②考虑土地存在对建筑物价值的影响。[多选题]7.从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括()等。A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C.有租约限制的房地产D.未来状况下的房地产E.共有的房地产正确答案：BCE参考解析：按照房地产的权益状况，可以把房地产分为：①“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产；②“干净”的房屋所有权和划拨建设用地使用权的房地产；③“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产；④共有的房地产；⑤部分产权或有限产权的房地产；⑥有租约限制的房地产；⑦设立了地役权的房地产；⑧设立了抵押权的房地产；⑨有拖欠建设工程价款的房地产；⑩已依法公告列入征收、征用范围的房地产；被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产；手续不齐全的房地产；房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产；临时用地或临时建筑的房地产；违法占地或违法建筑的房地产；房地产的租赁权；地役权；房地产的抵押权；房地产的空间利用权；房地产中的无形资产。AD两项，是按照房地产实物形态的角度进行的分类。[多选题]8.以下房地产中按权益状况分类的有()。A.临时用地B.商业房地产C.自用房地产D.抵押房地产E.地役权正确答案：ADE参考解析：按照房地产的权益状况，可以把房地产分为：①“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产；②“干净”的房屋所有权和划拨建设用地使用权的房地产；③“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产；④共有的房地产；⑤部分产权或有限产权的房地产，典型的是以房改标准价购买的公有住房；⑥有租约限制的房地产；⑦设立了地役权的房地产，即该房地产为他人提供了有限的使用权；⑧设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产；⑨有拖欠建设工程价款的房地产；⑩已依法公告列入征收、征用范围的房地产；被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产；手续不齐全的房地产；房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产；临时用地或临时建筑的房地产；违法占地或违法建筑的房地产；房地产的租赁权，即承租人权益，如承租的公有住宅；地役权；房地产的抵押权；房地产的空间利用权；房地产中的无形资产。B项是按用途进行的分类；C项是按经营使用方式划分的种类。[多选题]9.按经营使用方式划分房地产的类型主要有()。A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营正确答案：BCDE参考解析：可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。其中，按房地产的经营使用方式划分主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。[多选题]10.收益性房地产包括()。A.餐馆B.旅店C.加油站D.农地E.未开发的土地正确答案：ABCD参考解析：按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产。其中，收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，如商品住宅、写字楼、宾馆、餐馆、游乐场、影剧院、高尔夫球场、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。E项，未开发土地不产生收益，不属于收益性地产。[多选题]11.下面()属于中高层住宅。A.7层B.10层C.5层D.9层E.11层正确答案：AD参考解析：层数和高度主要说明建筑物的总层数（其中地上层数和地下层数）或总高度。建筑物通常根据总层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照总层数来划分的：①1～3层为低层住宅；②4～6层为多层住宅；③7～9层为中高层住宅；④10层以上（含10层）为高层住宅。[多选题]12.下列土地状况中，属于土地权益状况的有()。A.土地开发程度B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质E.土地使用期限正确答案：BDE参考解析：对房地产权益状况的描述，一般先分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。其中，对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：①土地所有权状况，说明土地所有权性质，即是国有土地还是集体土地；②土地使用权状况，对于出让建设用地使用权，还要说明土地使用期限及起止日期、剩余期限、续期的有关规定或约定，到期后对收回的建筑物是否予以补偿等；③土地使用管制情况，说明是建设用地还是农用地、未利用地；④土地利用现状，说明土地上是否有房屋、林木等地上定着物；⑤出租或占用情况，说明有无出租或占用情形；⑥他项权利设立情况，说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利；⑦其他特殊情况。AC两项属于土地实物状况的描述。[多选题]13.下列属于土地使用管制的事项有()。A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0D.甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通道E.某宗土地只能用于商业房地产开发正确答案：ACE参考解析：土地使用管制情况的描述说明了是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：①土地用途；②容积率或建筑控制规模；③建筑密度；④绿地率；⑤建筑高度；⑥其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。[多选题]14.对房地产本身进行投资改良的内容有()。A.装饰装修改造B.更新或添加设施设备C.改进物业管理D.经济发展E.交通条件改善正确答案：ABC参考解析：引起房地产价格上涨的原因主要有：①房地产拥有者对房地产进行投资改良；②外部经济；③需求增加导致稀缺性增加；④房地产使用管制改变；⑤通货膨胀，即商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象。其中，房地产拥有者对房地产进行投资改良包括重新进行装饰装修，更新或添加设施设备，改进物业管理等。[多选题]15.下列土地使用权的出让最高年限为50年的是()。A.工业用地B.居住用地C.卫生用地D.教育用地E.娱乐用地正确答案：ACD参考解析：由于寿命长久，房地产可以给其拥有者带来持续不断的利益。但需要指出的是，从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。[多选题]16.关于房地产变现能力的说法，正确的有()。？A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱正确答案：ABC参考解析：不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③房地产的可分割转让性；④该房地产的价值大小；⑤该房地产的区位；⑥该房地产的开发程度；⑦该类房地产的市场状况。A项，通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力会越弱。B项，由于受支付能力的限制，价值越大的房地产，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。CD两项，通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。E项，从房地产的市场状况上看，卖方市场下出售房地产容易，变现能力强，反之则弱。[多选题]17.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有()。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度正确答案：BCE参考解析：对房地产实物状况的描述，一般先分为土地实物状况和建筑物实物状况两大部分。①土地实物状况包括：a.土地面积；b.土地形状；c.地形、地势；d.地质条件；e.土壤；f.土地开发程度；g.其他。②建筑物实物状况包括：a.建筑规模；b.建筑结构；c.设施设备；d.装饰装修；e.空间布局；f.建筑功能；g.外观；h.新旧程度；i.其他。其中，新旧程度说明建成时间、设计使用年限、维护状况和完损状况等。AD两项属于房地产的权益状况。[多选题]18.下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有()。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不全的房地产正确答案：ACE参考解析：按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：①“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产；②“干净”的房屋所有权和划拨建设用地使用权的房地产；③“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产；④共有的房地产；⑤部分产权或有限产权的房地产；⑥有租约限制的房地产；⑦设立了地役权的房地产；⑧设立了抵押权的房地产；⑨有拖欠建设工程价款的房地产；⑩已依法公告列入征收、征用范围的房地产；被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产；手续不齐全的房地产；房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产；临时用地或临时建筑的房地产；违法占地或违法建筑的房地产；房地产的租赁权；地役权；房地产的抵押权；房地产的空间利用权；房地产中的无形资产。BD两项属于按实物形态划分的种类。[多选题]19.下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有()。A.住宅已设定抵押权B.地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定C.高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高层住宅可观赏临近公园的景观正确答案：ABCD参考解析：①房地产权益状况的描述一般先分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。土地权益状况的描述主要说明下列方面：a.土地所有权状况；b.土地使用权状况；c.土地使用管制情况；d.土地利用现状；e.出租或占用情况；f.他项权利设立情况；g.其他特殊情况。②建筑物权益状况的描述主要说明下列方面：a.房屋所有权状况；b.出租或占用情况；c.他项权利设立情况；d.其他特殊情况；e.其他。A项属于他项权利设立情况的内容；B项属于土地使用管制情况的内容；C项属于出租或占用情况的内容；D项属于其他特殊情况；E项属于房地产区位状况的描述内容。[多选题]20.城市规划对土地使用管制的内容，主要包括()等。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途正确答案：ACE参考解析：土地使用管制情况的内容是指，具体说明土地是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：①土地用途；②容积率或建筑控制规模；③建筑高度；④建筑密度；⑤绿地率；⑥其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。[多选题]21.按立法用语划分，可以把房地产分为()。A.土地B.房屋C.其他不动产D.房地E.无形资产正确答案：ABC参考解析：中国目前的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收等活动或行为适用的法律法规通常不同。根据《物权法》《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为：①土地，有时特别指集体所有的土地；②房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地；③其他不动产，是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。[多选题]22.下列属于多层住宅的有()。A.4层B.3层C.10层D.6层E.11层正确答案：AD参考解析：层数和高度主要说明建筑物的总层数（其中地上层数和地下层数）或总高度。建筑物通常根据总层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照总层数来划分的：1～3层为低层住宅；4～6层为多层住宅；7～9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。[多选题]23.下列()是按承重构件划分的建筑物结构类型。A.钢结构B.钢筋混凝土结构C.塑料结构D.砖木结构E.砖混结构正确答案：ABDE参考解析：建筑物结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。①按承重构件划分的建筑物结构类型分为：a.钢结构；b.钢筋混凝土结构；c.砖混结构；d.砖木结构；e.简易结构。②如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为：a.钢结构；b.混凝土结构（包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等）；c.砌体结构（包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构）；d.木结构；e.塑料结构；f.薄膜充气结构。③如以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为：a.墙体结构；b.框架结构；c.深梁结构；d.简体结构；e.拱结构；f.网架结构；g.空间薄壁结构（包括折板结构）；h.悬索结构；i.舱体结构。[多选题]24.关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的有()。A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人正确答案：AD参考解析：2002年6月20日，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”[多选题]25.下列建筑物状况中，属于建筑物权益状况的有()。A.租赁期限B.地役权的设立C.建筑结构D.维护情况E.物业管理正确答案：ABE参考解析：对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：①房屋所有权状况：a.说明房屋所有权人；b.说明房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。②出租或占用情况，说明有无出租、占用情形。对于已出租的，还要说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。③他项权利设立情况，说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利。④其他特殊情况，要说明：a.房屋所有权是否不明确或归属有争议；b.房屋建设手续是否不齐全；c.是否为临时建筑或违法建筑；d.是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制；e.是否未达到法律法规规定的转让条件；f.是否属于法律法规规定不得抵押或不得作为出资的财产；g.是否有拖欠建设工程价款；h.是