武汉2017年房地产市场半年报

武汉2017年房地产市场月报——“四限”时代，“面包面粉”供不应求，政策难言放松武汉世联行市场研究中心2017.7世联君汇领跑中国不动产交易全链条服务□新房代理交易□电商交易□二手房交易□世联金融□红璞公寓□松塔装修世联兴业前期开发咨询＆中后期资产管理□区域开发□城市更新□产业地产□旅游地产□轨道交通□专题研究□地产开发□综合体服务□资产管理专注于房地产前端土地研究专业的房地产中后端市场服务24年历程+72家子公司+1站式服务平台全链条综合服务商前期咨询、销售代理、资产管理的全方位与专业化服务代理销售＆助力销售的多样化服务市场回顾政策武汉土地市场武汉商品房市场武汉市场展望目录Part1

市场回顾

在上海刚刚宣布“要拿地，只能租，不能卖”之后，广州发布《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，曝出大消息：租购同权。这条堪称中国住房租赁史上具有里程碑意义的措施，究竟意味着什么？做大租赁需求市场，租售同权。不管是承租人子女，还是学区房子女，统统就近入学，享同等权利。做大租赁供应市场，鼓励供应主体多元化。允许商业用房改租赁住房，土地年限不变，水，电，气通通按居民标准执行；鼓励城中村做好安防，统一出租。减税，干租赁就减税。对依法登记备案的住房租赁企业，机构和个人，落实税收优惠政策支持。增加住房公积金对租赁住房的支持力度。凡是租赁提取公积金，从以前每月提取不超过上年度平均月工资的60%，提高到80%。市场回顾回顾一：“租购同权”承租人子女就近入学中国自贸区分布2013年8月22日中国（上海）自由贸易试验区成为中国首个自贸区2014年12月12日2016年8月31日中国（广东）自由贸易试验区、中国（天津）自由贸易试验区、中国（福建）自由贸易试验区中国（辽宁）自由贸易试验区、中国（浙江）自由贸易试验区、中国（河南）自由贸易试验区、中国（湖北）自由贸易试验区、中国（重庆）自由贸易试验区、中国（四川）自由贸易试验区、中国（陕西）自由贸易试验区自由贸易区通常指两个以上的国家或地区，通过签订自由贸易协定，相互取消绝大部分货物的关税和非关税壁垒，取消绝大多数服务部

门的市场准入限制，开放投资，从而促进商品、服务和资本、技术、人员等生产要素的自由流动，实现优势互补，促进共同发展。也是

通常所称的“境内关外”的特殊区域。第一批第二批第三批分布特征：由沿海向中部城市扩张市场回顾回顾二：湖北等7个省市入选全国第三批自贸区市场回顾回顾三：武汉长江新城规划初步敲定年内选址出台进展：近日，长江日报记者从侨商侨智助推武汉发展大会上获悉，武汉长江新城规划建设又有新进展，具体选址将于近期公布。选址规模：近期起步区30平方公里左右，中期发展区100平方公里左右，远期控制区500平方公里左右。定位：届时将形成“四镇”新格局，再造一个新武汉。根据规划，长江新城的总的目标定位和要求是：坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位，打造高效高新产业集聚的创新名城以超前理念，世界眼光打造代表城市发展最高成就的展示区，全球未来城市的样板重点围绕主城区长江段，集中展示长江文化、生态特色、发展成就和文明，打造世界级城市中轴文明景观带长江新城长江主轴市场回顾回顾四：西四环通车武汉正式迈入四环时代环线全长途经建成时间内环

31公里鹦鹉洲大桥—津水路—中山路—友谊大道—长江二桥—解放大道—航空路—月湖桥—江城大道—动物园路—马鹦路鹦鹉洲大桥—二七长江大桥—江汉二桥及发展大道—水东路—东湖路—珞狮北路—珞狮南路—雄楚大街—墨水湖北路—龙阳大道等围合而成1995年二环

48公里2015年三环

88公里白沙洲大桥和天兴洲大桥围合而成2010年四环沌口长江大桥、青山长江大桥围合143公里188公

途经京珠高速东西湖红羽村、江夏豹里

澥镇、阳逻长江公路大桥2020年前全线通车外环2007年武汉市长万勇提出：武汉市要打造“畅通二环、提升三环、建成四环、东扩外环，新建5条以上放射性道路，打造环射成网、循环连通的‘五环十八射’快速路网体系青山长江大桥：已开工，计划2

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9年建成东四环：已评审，计划2

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9年建成四环线东段北四环：已开工，计划2

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9年建成西四环：2

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7年上半年已建成沌口长江大桥：已开工，计划2

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7年建成南四环：已开工，计划2

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7年建成2016年10月后政策逐渐转变《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，首套房贷利率下限为贷款基准利率的0.7倍；拥有1套住房并已结清贷款，再次申请购买执行首套房贷政策；未执行限购的城市，对拥有2套及以上住房并结清贷款的，放开多套房贷。2014年“9.30”

2015年“3.30”《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例为不低于40%...《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经

营行为维护房地产市场秩序的通知》，净化房地产市

场环境，维护房地产市场秩序，保护消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。在此之前20多个城市收紧了限购、限贷政策。2016年“10.10”坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，综合运用

金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建

立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫，防止出现大起大落。要在宏观上管

住货币，微观信贷要支持合理自住购房，严格限制信

贷流向投资投机性购房。2017年中央经济工作会议市场回顾回顾五：中央政策定调-2016年10月政策出现转向，2017年市场调控定调为继续收紧限购限贷限价限精户籍限购2套，非户籍限1套，限购涉及除汉南、蔡甸、新洲、部分黄陂、部分东西湖之外的区域首套首付比例30%，二套首付比例50%，二套及以上非普通商品房首付70%武汉老盘加推房价一律不能涨原则上不能高于去年10月武汉新盘首开开盘价格不能高于周边售价低于1万，全装修不高于2000

；售价1—1.5万，全装修不高于2500；售价1.5—2万，全装修不高于3000；售价2—2.5万，全装修不高于3500；售价2.5—3万，全装修不高于4000；售价3万以上，全装修不高于5000市场回顾回顾六：武汉进入“四限”时代，住房政策相较2010、2011年调控力度加强，手段更为全面，对市场产生较明显冲击市场回顾回顾七：因供应紧张，上半年武汉住宅销售火爆，逾百盘开盘日数据来源：世联监测市场回顾回顾八：成交两极分化，豪宅及刚需刚改产品市场表现火爆第一梯队单价3万第二梯队单价2-2.5万/㎡第三梯队单价1.5万/㎡以下顶级豪宅，市场表现较好典型项目：华侨城纯水岸、万达御湖世家，泛海国际芸海园高端改善型，市场表现一般典型项目：中建御景新城、万科翡翠玖玺、万科主场、兴华尚都国际纯刚需型，市场表现火爆，开盘即售罄典型项目：保利清能西海岸、保利上城、恒大龙城Part2

政策武汉政策政策后的市场走势2016

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2016

.10新广告法加强市场监督，强化商品房预售管理，打击市场乱象重启限贷，二套房认贷从严，首付上调重启限购，首套房首付3成2016年年初开始，多项政策利好出台，全面推进去库存，引发武汉楼市热度疯涨2016四季度开始，多项调控出台，抑制房价过热，促进市场理性发展中共中央政治局会议：分城调控去库存，稳定房地产市场；习近平主席：房子是用来住的，不是用来炒的；2016经济工作会议：抑制房地产泡沫，加快出台房地产长效调控机制。推出全装修限价新规销售监管加强备案价涨幅限制首套房首付2

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成

限购升级，外

限购范围升级，二套五成

地人限两年社保

热门远城区纳入限购范围2016

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2017

.05不接受精装备案新一轮专项整治，打击开发商违法行为武汉政策2016年下半年以来调控政策逐步加码，目前武汉处于有史以来楼市政策最严苛的四限时代：限购、限贷、限价、限精装时间

事件

要点明细取得预售证10日内，必须开盘2

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销售监管加强2

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7年4月2

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6年8月新广告法敏感字眼不得宣传，禁止等2

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6年8月限价每年备案价涨幅不得超过12%，每个月限涨1%2

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6年9月首付提升二套及以上商业住房贷款提升至40%2

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6年1

0月首付提升首套首付比例25%，二套首付比例50%2

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0月首付再次加码首套首付30%，二套首付50%，144平以上7成，二套以上需全款2

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1月限购主城区全面限购，外地户籍购房需满2年社保2

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1月不接受精装备案房管局仅接受毛坯备案，精装修需另签委托协议2

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2月限购加码远城区加入限购启动新一轮专项整治打击强制推商贷、捆绑搭售、囤积房源等违法行为2

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7年5月调整贷款利率、精装修限价首套不低于基准利率，二套上浮15%，精装修与房价设置价格指导区间武汉政策因市场火爆迫使政策收紧频繁，今年的调整力度主要在于控价及场整顿，最高标准不超过5000元/平方米精装修限价武汉首创装修规范先例，装修房将根据房屋备案价执行分段指导申请预售环节—预售备案时明确是否为全装修房，并就接受装修价格指导、制作样板房和公示并严格执行装修标准等做出书面承诺；开发商拿到预售许可证后，应接受并配合房管部门对样板房、装修标准和装修合同（协议）公示情况进行查验。销售环节—开发商需现场公开展示全装修样板房，明确交付内容和范围，并按照明码标价的规定，公示装修价格、标准、主要材料和设备的品牌、型号、房屋装修合同（协议）样本；不得另行委托第三方签订装修协议，装修协议应包括房屋交付标准、装修价格、装修主要材料及设备品牌型号、维修责任和纠纷处理方式等内容。售价低于1万1-1.5万1.5-2万2-2.5万2.5-3万3万以上全装修价不高于2千不高于2千5不高于3千不高于3千5不高于4千不高于5千重点整治措施如下：1.新开楼盘房价一律不能涨。对于不接受备案指导价的楼盘项目，3个月内对其重新定价备案不予复议，暂缓发放预售许可证。2.需10日内一次性公开全部准售房源，严查捂盘惜售、囤积房源;3.在标价和公示的收费之外加价，另行收取未予标明的费用;4.以捆绑搭售或附加条件，迫使购房人接受其他商品或者服务（车位/精装修）；5.发布虚假房源信息和广告宣传，营造市场供不应求的假象;捏造或者散布涨价、政策变化等谣言，恶意炒作、哄抬房价，扰乱市场秩序;6.未取得预售许可证或不符合商品房销售条件的开发项目，自行或委托第三方电商

平台、机构，以认筹、预订、吸纳会员、购买基金或者理财产品等方式向购房人收取购房定金、预订款等费用，借机抬高房价;7.采取返本销售或者变相返本销售、售后包租或者变相售后包租等方式预售商品房;8.强制推行商业贷款，拖延、阻挠购房人办理公积金贷款。房管局专项整治全面展开专项整治活动，同时武汉新开楼盘房价一律不能涨，原则上不能高于去年10月均价2014.4武汉调整公积金政策2014.7武汉首次放开限购2014.9武汉限购全面解除限贷松绑2015.3首付比例下降2015.9首付比例下降2016.1首付比例下降至2成2016.8严惩捂盘惜售2016.10首付比例上调至3成2016.11限购限贷2016.12限购加码

远城区限购2017.4限制精装修价格政策后的市场走势新政后市场表现出价稳量跌：限价的出台遏制了房价快速上涨，而成交量的下滑是由于供应减少的影响数据来源：中指数据系统Part3

武汉土地市场土地成交土地价格分区域成交地价TOP10地块之最土地成交上半年土地成交面积710万方，成交金额746亿，成交额处于高位2017年上半年武汉土地成交面积710万方，成交金额746亿，成交情况处于高位。成交结构，住宅性质土地占比40%、商办性质土地占比10%、工业性质土地占比49%。数据来源：中指数据系统土地价格复地、远洋、中信泰富等巨型体量旧改项目的高地价成交，使得上半年住宅楼面均价首次破“6”，达历史峰值2017年上半年住宅性质土地整体均价6125元/㎡，多个巨无霸城中村地块的相继成交拉升了上半年住宅土地的整体均价。住宅性质地价中，江汉地价最高达到19095元/㎡。商办性质地价中，江岸地价最高达到7498元/㎡数据来源：中指数据系统分区域成交上半年土地成交多集中在蔡甸、东西湖、黄陂及东湖高新等四环内外区域各区域成交中，东湖高新土地成交量最高达到63.9万方，且以三环外的光谷东南土地成交为主。数据来源：中指数据系统楼面地价(元/㎡)19095.215183.9710555.29838.719326.659278.598456.958277.898101.391江汉区青年路与雪松路交汇处东至上河街，南至沿河大道，西至多福家电市场，北至汉正街东至宝庆街，南至沿河大道，西至上河街，北至汉水街硚口区古田路与古画路交汇处江汉住宅、商服用地15000028642812.32%中海2硚口住宅、商服用地5275308010005.39%复地3硚口住宅、商服用地4737005000000%复地4硚口住宅1860001830008.61%电建5归元寺北路以南，国博大道以北，鹦鹉大道以西归元寺路以东归元片B包东西湖区径河街金北一路南、张柏路西江岸区二七沿江商务核心区北片，东至沿江大道，南至规划206号路，西至解放大道，北至规划201号路汉阳大道以南，国博大道以北，鹦鹉大道以西，肖家湾路以东归元片A包汉阳住宅、商服、公园与绿地、街巷、公共设施8079007535000%远洋6东西湖住宅、商服用地17675016399940.04%电建7江岸住宅、商服、文体娱乐、科教、公园与绿地用地11730009920000%中信泰富8汉阳住宅、商服、科教、公园与绿地住宅、商服、公园绿地、文体娱乐用地9018007465000%远洋9江岸区二七沿江商务核心区南二片江岸4024003260000%国华人寿保险上半年地价TOP10单价TOP10均为综合性质用地，过万地块仅三宗，其中中海青年路地块荣登上半年单价地王今年调控加码后，政府有意给土地市场降温，一次报价等规则相继出台，限地价意图明显。福建三远蔡甸地块方式：招拍挂金科大洲村地块方式：招拍挂北京华侨城五里墩地块方式：合作康桥光谷地块方式：招拍挂五矿盘龙城地块方式：招拍挂南山三盘环龙线城地块方式：招拍挂中民投蔡甸地块方式：P

P

P上半年新晋品牌房企2016年品牌房企蜂拥进入武汉，2017年持续扩张拿地，其中金科五矿、康桥等房企通过各种途径于武汉拿地半年之最半年总价“地王”：远洋——150亿元远洋以150亿总价竞得归元寺A\B包综合地块，折合楼面价8277—9326元/㎡。半年“单价”地王：中海——19095元/㎡中海以总价26.4亿元、楼面价19095元/㎡，溢价率12%拿下青年路商住地块，刷新武今年上半年最高单价纪录，也创下江汉片区单价地王。P（2017）033、034号地块位于汉阳大道以南，国博大道以北，鹦鹉大道以西，肖家湾路以东的归元片，其中P（2017）033号成交楼面价为

8277元/平米，P（2017）034号成交楼面价为9326元/平米。规划有2栋150米塔楼、4栋100米塔楼及多栋超高层住宅，至少引入1家世界500强总部或区域总部和3家现代服务业区域总部。地块点评：汉阳滨江的发展一直不温不火，一度处于价格洼地，但2017年以来，随着中建三局房地产公司成功并购汉阳滨江核心地块，远洋成功落户归元文化区，百万方翠微片改造即将开建，以及碧桂园滨江地块的报建，汉阳的规划将逐步兑现，开启滨江豪宅的新时代。热门地块远洋150亿底价拿下归元寺片P(2017)033、034号地块中海以28.64亿的总价竞得青年路P(2016)151号地块，建面15万方地价19095元/㎡P（2016）118号地块位于江汉区青年路与雪松路交汇处的商住地，地块起始价255000万元，加价3.1亿，最终被北京鑫景通达置业有限公司竞得，其实际控股人为中海。周边来看，地块紧邻环贸ICC，也是江汉区的核心地段。周边不乏武汉广电中心、招银大厦、新世界百货、泛海CBD等商业中心，办公、商务氛

围浓厚。地块点评：1）继月湖桥项目和万锦江城早早售罄后，中海在武汉已蛰伏多年，再次拿地势在必得2）19095元/㎡的地价已是江汉区的地王项目，目前区域项目均价20000—

30000元/㎡，未来入市有压力。热门地块土地市场小结土地成交2017年上半年武汉土地成交面积710万方，成交金额746亿，成交情况处于高位。成交结构，住宅性质土地占比40%、商办性质土地占比10%、工业性质土地占比49%。土地价格复地、远洋、中信泰富等巨无霸体量旧改项目的高地价成交，使得上半年住宅楼面均价首次破“6”，达历史值。成交区域上半年土地成交多集中在蔡甸、东西湖、黄陂及东湖高新等四环内外区域。地价Top10单价TOP10均为综合性质用地，且过万地块仅三宗，其中中海青年路地块荣登上半年单价地王。Part4

武汉商品房市场企业TOP10住宅TOP10商品房商品住房库存周期写字楼商业销售十强均为品牌房企，累计市场占有率高达30%，行业聚合度高企业TOP10排名企业成交套数(套)成交面积(万方)成交金额(亿元)市场占有率1保利房地产（集团）股份有限公司650260.016467.775.6%2绿地控股集团股份有限公司517754.886952.404.3%3万科企业股份有限公司324732.710745.473.8%4中国恒大集团431344.911243.193.6%5湖北福星科技股份有限公司363931.063934.282.8%6金地(集团)股份有限公司230620.854231.572.6%7碧桂园控股有限公司290824.996826.522.2%8湖北清能地产集团有限公司267726.919325.552.1%9武汉地产开发投资集团有限公司325226.558523.952.0%10保利置业集团有限公司222619.825520.751.7%数据来源：中指数据系统单盘持续火爆，从主城区到四环，日光成为常态。均价9000—12000元/㎡楼盘是市场主流住宅TOP10排名项目名称区域成交套数(套)成交面积(万方)成交均价(元/㎡)成交金额(亿元)1绿地国际理想城东湖高新184922.291022322.792保利清能西海岸江夏219722.26917720.423保利上城洪山188117.921024818.374长投绿城蘭园江夏172418.24985817.985保利香颂汉阳123512.441397017.386绿地香树花城青山171117.74906016.077保利新武昌洪山157915.381043916.058江南花山郡江夏166918.25764213.959华润翡翠城硚口102411.041235713.6410蓝光林肯公园硚口97310.931191813.02数据来源：中指数据系统住宅调控，商办投资项目有所复苏，品牌口碑较高的综合体受益商办成交排行榜2017年上半年写字楼成交金额

TOP5排名 项目2017年上半年商业成交金额TOP52017年上半年公寓成交金额TOP51泛海国际中心成交金额（亿）13.91排名1项目武汉中央文化区成交金额（亿）4.44排名1项目碧桂园泰富城成交金额（亿）8.019.302金地雄楚1号3.622福星惠誉榜YOUNG6.626.623武汉白贸城3.193武汉客厅3.284.054顶琇国际城2.914聚诚怡江大厦3.012凤凰国际3福星惠誉4世纪江尚中心5武汉中央文化区3.555舵落口门业大市场2.885新城阳光国际广场2.79数据来源：中指数据系统2017年上半年武汉市商品房销售面积1196万方，同比下降29.2%；销售金额1208亿，同比下降23.1%；成交均价10103元/㎡，同比上涨9.2%。武汉商品房销售面积下滑近3成，均价上涨9.2%商品房数据来源：中指数据系统供求比为0.87，从去年下半年至今市场表现出持续的供不应求2017年上半年商品住宅供应面积866万方，同比下降22.3%；销售面积995万方，同比下降58.6%，今年以来武汉持续处于供不应求的态势，目前的供需比仅为0.87。商品住房供求数据来源：中指数据系统商品住房数据来源：中指数据系统武汉商住房销售面积受供应制约大幅下降，均价维稳；2017年上半年受供应量下滑影响，成交金额仅928亿，同比大幅下滑35%；均价9331元/㎡，同比增加3%，政府限制备案价上涨，房价继续维稳；各区域普遍供货断档严重，汉阳、江夏、洪山供应相较充足且成交活跃区域供应，2017年上半年江夏、东湖高新、汉阳分别新增供应111.7万方、109.1万方、95.79万方排名前三。区域销量，汉阳、江夏、洪山分别以124.7万方、111.7万方、96.82万方排名前三。区域供销走势数据来源：中指数据系统经历去年下半年的房价普涨后，房价再上平台；今年以来的限价使得房价涨幅维稳区域价格走势区域2017年上半年均价（元/㎡）江岸20994江汉18582硚口17247汉阳15297武昌21318洪山17330青山15902东西湖12963江夏12061黄陂9504蔡甸8454新洲6138汉南7576数据来源：中指数据系统库存周期武汉去库存周期仅需4.7月，对比2016年销售额去化周期仅需2.8延续去年下半年以来的低去库存周期全市787.674.7江汉102.6819.02江岸82.537.02硚口63.515.67汉阳58.792.83武昌59.412.32洪山55.43.43青山20.682.51黄陂58.993.72东西湖46.064.96东湖高新79.315.02武汉经济开发区27.385.08东湖风景10.6263.88江夏56.733.05蔡甸15.961.58汉南12.171.94新洲37.466.29数据来源：中指数据系统受住宅市场火热传导，不限购不限价产品：写字楼产品成交量价创新高2017年上半年写字楼成交面积159万方，同比增长138%，成交量创历史新高；今年住宅市场的火热传导至写字楼市场，给其发展创造了机会；成交均价为12099元/㎡，同比上涨12.3%。写字楼成交数据来源：中指数据系统2017年上半年商业成交量120万方，同比涨幅136%，商业性质的公寓产品成交贡献比大。成交均价17404元/㎡，同比上涨16.7%商业成交数据来源：中指数据系统排行企业TOP

10均为品牌房企，累计市场占有率达30%，行业聚集度高；住宅TOP

10：单盘销售持续火爆，从主城区到四环，日光成为态。均价9000—12000元/㎡楼盘是市场主流。商办：住宅调控后商办投资项目有所复苏:，品牌口碑较高的综合体受益大。商品住房受供应量下滑影响，上半年成交随之下滑；均价方面，政府限制备案价上涨，房价继续维稳。2017年上半年武汉商品住宅销售金928亿，同比下降35.1%；销售均价9331元/㎡，同比增加3.0%。住宅去库存武汉去库存周期仅需4.7月，对比去年销售额去化周期仅需2.8月，延续去年下半年以来的低去库存周期写字楼住宅市场的火热传导，不受限购限价影响的写字楼成交量价再创新高，2017年上半年写字楼成交面积159万方，同比增长138%，交量创历史新高；今年住宅市场的火热传导至写字楼市场，给其发展创造了机会。成交均价为12099元/㎡，同比上涨12.3%商业2017年上半年商业成交量120万方，同比涨幅136%，商业性质的公寓产品成交贡献比大。成交均价17404元/㎡，同比上涨16.7%商品房市场小结2017年上半年全国楼市迎来“史上最严”的政策调控，

武汉也迎来“四限时代”同时房企拿地难、客户买房难，房价溢价难随着目前的调控未有放松迹象，行业又顿生迷茫。

下半年抑或未来走向何方？新形势下房企的战略方向应该如何选择？金融去杠杆化加剧，房贷产品利率上浮，全款购房未来或将成为势？思考一首套、二套房利率于基准之上全线上浮2017年上半年武汉全款购房实例：1、华发外滩首府：开盘内两周内必须一次性付清全款2、中建文华星城：开盘要求全款一次性付清3、保利新武昌：前期剩余的20多套源，优先全款客户购买。思考二全国先例，上海推出租赁住房用地，整体持有租赁限制出售，武未来是否跟进？从上海规土局获悉，近期挂牌出让的2幅地块的土地用途都显示是“租赁住房”，是上海公开土地市场上未曾出现过的新土地用途。公告中称，该地块土地用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。此次上海土地出让，可以看做是对去年底中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的一种市场化探索。思考三一二线城市拿地难，品牌房企拿地外溢至三、四线城市？2017.7.7——恒大以5635元元/㎡竞下宜昌单价地王2017.6.29——新城控股6.27亿竞得孝感百亩商住用地2017.6.30——当代置业与金岛合作开发荆州项目思考四武汉四环时代正式到来，四环辐射区域迎来新发展？2016年二环内土地成交占比13%，占比减少3%，出让土地主要为商服用地；二三环成交占比49%，占比增长2%，仍为土地成交主力；三环外成交占比38%，占比增长1%，四环内外出让土地占比会越来越高。2017年上半年土地出让主要集中于四环附近的光谷东、光谷南、东西湖、蔡甸、江夏等区域。数据来源：中指数据系统思考五2017年下半年始，豪宅供应爆发式增长，如何实现差异化致胜？武汉天地万达御湖世家华侨城纯水岸泛海国际居住区世纪江尚越秀金融汇华发中城荟武汉天地华发中城荟武汉天地武汉从2016年开始豪宅数量增加，随着地王以及产品升级，2018年进入豪宅爆发年。豪宅打造，除了常规的依托绝版资源，打造超越市场主流的极致化产品，实现更高溢价的思路，未来更要考虑市场环境因素，特别是对于未来能出现的市场继续收紧，控面积控总价博溢价显得尤为重要。2016

年始，武汉豪宅数量增加，2017

年下半年武汉豪宅供应将爆发天地云廷二期华发外滩首府联投中心融创中心复地东湖国际八期华侨城新地块正荣光谷项目……2013

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年以后控面积成为上海豪宅主流趋势化特征，代表项目：华侨城苏河湾、凯德茂名公馆等北京产品呈现单套面积适度控制的趋势，代表项目：远洋万和公馆、龙湖西宸原著思考六改善型需求不断增长及二孩政策放开带来的户型的更迭，未来住项目定位，是否全三、四房产品打造?数据来源：中指数据系统100㎡以上占比34%100㎡以上占比43%武汉历年户型成交结构变化2房2+1房3房3+1房4房4+1房中小户别墅经济型三口经济型三口享受型三口享受型三口享受型四口享受型四口经济型四口经济型四口享受型三口+老人享受型三口+老人经济型四口+老人经济型经济型经济型经济型享受型三口三口四口四口四口+老人+老人+老人+老人+老人随着中国全面二孩的放开，中国家庭住宅面积将再一步扩大，《中国民生发展报告》显示，目前中国家庭平均住房面积为

116.4㎡。面临三房不够住，四房仅刚好的真实局面。未来可以预见，全能四房将迎来全新增长。思考七限价限精装政策出台后，下半年会出现“降价盘”？政府通过控制备案价格稳定房价，众多毛坯项目跟风式采取叠加精装修的方式寻求溢价不失为良策，但精装限价的出台，特别是对于擅长产品打造的项目而言只能做毛坯出售抑或降低装修产品标准而出现“降价”。项目开盘时间区域首日去化成交均价备案价精装修部分报价对比新规超标越秀国际金融汇3.26江汉100%34000290005000中城悦城3.18江汉61%24500180006500千禧城4.2硚口71%2100015500—178003800—6000正荣府纽宾凯汉CITY国际社区碧桂园海昌天澜4.16东西湖95%140001100030005002.1500万0以时代新世界4.6硚口97%25600216004500上5豪00宅龙悦华府（洋房）4.16东湖高新100%27800218006000项2目500以及热点刚3需500板块约部300分0项目受5.8汉阳100%15500125003000影5响00较1.10