《浅析借名买房合同中房屋所有权归属问题的认定》8700字（论文）

III浅析借名买房合同中房屋所有权归属问题的认定目录TOC\o"1-2"\h\u5071摘要 I29924引言 114732一、借名买房概述 321102（一）借名买房的含义 323207（二）借名买房现象产生的原因 429456二、借名买房合同的效力 622920（一）合同有效说 63636（二）合同无效说 74708（三）导致的结果 720456三、借名买房合同中房屋所有权归属问题的认定 826388（一）涉及第三人利益时物权归属的确定 826777（二）不涉及第三人利益时物权归属的确定 811358四、解决借名买房合同中房屋所有权归属问题的建议 1028606（一）国家及时出台相关的法律法规 10645（二）签订书面的借名买房合同 1022697（三）及时完成房屋的过户登记 1031554结语 1116529参考文献 13摘要近年来，由于我国经济的迅速发展，房地产市场的发展也呈现出良好态势，在此背景下，人们对于房屋的认知从简单的住宅转变为投资工具，并通过炒房来提高自身的经济能力，但是长此以往，会逐渐导致房地产行业发展趋于畸形，从而严重影响到我国经济的稳定发展，因此，我国出台相关政策来规制此类行为，但即使是这样，在这个过程中，我国仍然存在规避政策限制的行为，其中，最为常见的就是“借名买房”，而且，由于房地产市场带来的巨大利益，常常会出现借名买房后房屋所有权归属发生争议等问题，但由于我国现有法律对借名买房没有明确规定，也会在一定程度上导致司法机关在处理相关案件时，出现同案不同判的情形，会导致当事人之间的矛盾冲突，而在此情形之下，很多人的合法权益合法得到及时有效保护，从而影响正常的社会秩序。关键词：借名买房合同效力房屋产权归属引言近年来随着我国综合国力的日益提升，我国经济市场也呈现出良好的发展态势，随之发展的还有我国的房地产行业，它渐渐成为了人们增值保值的工具，正因为如此，房地产行业的发展日渐走向畸形。为了促进房地产市场的健康发展，我国出台了相关的限购政策，希望在通过限制人们购房的同时，保障大多数人的合法权益，让大多数人都能在有限的房屋资源之下，满足自身关于房屋的需求，实现居住安宁，进而达到稳定的生活状态。为了满足自己的购房需求，且避开国家对一些人购房资质的限制，很多人开始寻求各种途径来规避政策，从而达到购房目的，这虽然在一定程度上可以满足当事人的现实需求，达到借名人的目的，但这种借名买房的行为会对我国的经济发展形成一定的冲击力，也会不利于社会秩序的稳定发展，例如会出现房屋实际物权人和法律意义上的物权人不相同的情形，若出名人与借名人发生物权纠纷，很难实现保护当事人权益的目的，在一定情形下可能会造成实际出资人的财产损失。此外，由于我国“借名买房”现状立法制度方面的空缺，使得这一现实问题无法得到及时有效的解决，实务界关于借名买房合同定性的观点也是各不相同。法官在裁判过程中只能结合具体的案件事实和自身关于案件的认定来给出判决，这就会导致同案不同判现象的发生，一方面对司法公信力极为不利，另一方面，也会使得当事人的合法权益得不到及时有效的保障，对社会秩序的稳定健康发展也具有及其重要的影响。本文通过对“借名买房”这一热点问题的研究，是对当前社会上存在热点问题加以关注，也是对法律实务工作的思考，并将自己所学到的理论知识与实务工作联系起来，进而培养自己的实务思维，为即将从事实务工作打下基础，真正做到从实际出发理解“借名买房”的实质，从而通过对这一问题的研究，明确借名买房合同的效力问题，以及借名买房情况下最终房屋的产权归属问题，解决当事人之间的矛盾冲突，保护当事人的合法权益不受侵犯，维护社会正常发展秩序，从而促进我国一系列政策的持续健康发展，使得我国经济市场平稳发展。虽然关于借名买房问题，我国立法制度存在空缺，但是其他部门法中有些法律条款都将给借名买房合同的效力的确定提供理论参考，也可根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）及其相关的司法解释来认定借名人或出名人与房地产开发商之间签订合同的效力，根据我国法律关于不动产物权变动的规定，认为取得不动产物权，需要满足以下条件，一是须有不动产物权变动的意思表示；二是须有不动产物权登记，且该登记必须具有公信力；三是须以书面形式。虽然近年来我国许多学者对借名买房中存在的问题进行了分析和研究，但是大多都存在意见不一致的情形，而且很多研究结果并没有得到广泛应用，但是现实生活中因借用他人名义购买房屋产生的纠纷越来越多。所以此次选题旨在通过系统学习学者们关于借名买房问题的研究，学习运用相关理论知识解决实践中的借名买房问题，做到融会贯通，并通过借鉴相关学者的意见，对我国解决借名买房问题提出相应的解决建议。一、借名买房概述（一）借名买房的含义1.借名买房的概念借名买房是指在我国现行的限购政策之下，部分有购房需求的人不具有相应的购房资质，便采用借用他人名义的形式，然后由双方当事人中的其中一方出面，与房地产开发商订立房屋买卖合同，并将房屋登记在有购房资格的出名人名下，等到一定时机，再将房屋过户给借名人。在借用他人名义买房的过程中，一方面会有借名人由于不具备相应的购房资质，便找到符合相关资质的另一方，并与之签订借名协议，进而来获得购买房屋的资格；另一方面，是借名人或出名人与房地产开发商签订的购房合同。在购房主体不同的情形中，会影响关于相关问题的认定，冉克平学者和杨代雄学者从不同角度出发，根据购房主体的不同，从而探寻二者作为不同的购房主体时的不同结果。一是当借名人以出名人的名义去签订购房合同时，在这个过程中，从订立合同到缴纳购房款，以致最后房屋的过户登记，都由借名人自己完成，出名人只提供名义；当出名人出面购房时，借名人只提供购房资金，其他事项则由出名人一人完成。冉克平.论借名实施法律行为的效果[J].法学,2014(02):P81;杨代雄.借名购房及借名登记中的物权变动[J].法学,2016(08):P26-37.2.借名买房的特征（1）从外部特征上看，在借名买房中，购买房屋所支出的一系列费用由借名人提供。借名买房现象出现的原因是由于国家限购政策的实施，使得一些人被排除在相应的购房资质之外，他们为了获取自身利益，便与有资质的出名人签订协议，借用其名义完成购房行为。从开发商的角度来看，当借名人作为直接的购房主体时，出卖方有足够的的理由相信其具有相应的购房资格，从而与之订立相关的购房合同。（2）在完成房屋房屋的过户登记之后，借名人成为房屋事实上的物权人，对不动产行使物权中所有的各项权利，如占有、使用、收益、处分等。而出名人在完成购房手续之后，房屋后续的所有权利都与他无关，出名人仅仅是名义载体，其只是名义上房屋的所有权人，帮助借名人在一定时间内维持房屋的安定性，帮助借名人行使相应的权利，借名人在行权过程中完全可以按照自身意思进行，不受第三人限制和干涉。（3）在有一些借名买房协议中，借名人与出名人会对购买不动产之后的归属问题进行约定，避免后面出现权利义务纠纷，他们往往会约定房屋的实际物权归于借名人，而出名人只提供购房资格，这也是借名买房的实质所在。（二）借名买房现象产生的原因对于借名买房现象产生的原因，在现实生活中，根据当事人购房人目的的不同，也各不相同，本文要对借名买房的合同效力进行探究，所以对借名买房现象产生的原因的分析就显得十分重要，主要包括以下几个方面：1.规避国家法律或政策现如今，借名买房行为在我国越来越常见，因此我国不得不采取一系列措施对此类行为加以规避和限制，便出台了许多有关于商品房购买的的政策，而针对不同的人群，享受到的政策待遇也大不相同，因此在购房过程中，对购房人资质的审查就显得尤为重要，所以为了享受国家给予的购房待遇，无购房资质的人便会寻找有资质的人并与之签订借名合同，协商确定二者之间的借名问题以及后续的房屋归属问题，这样就在一定程度上达到了规避国家法律或政策的目的。2.利用银行贷款的优惠政策由于借名买房现象的不断涌现，银行也出台相关政策，来限制一些人的办理贷款的条件，进而达到限制购房的目的，在这些政策之下，就对一些不符合购房资格的人构成了极大的冲击力，由于不符合相应的贷款资质，他们享受贷款优惠政策的目的就无法满足，于是它们便会找到符合条件的贷款人，与他们订立贷款合同，进而达到自己购房的目的。3.为逃避债务转移财产“欠债还钱”是我国自古以来所遵循的基本的道德理念，但是现实中往往很多债务人往往会选择逃避债务，使得债权人的债权无法得以实现，这时法律便会赋予债权人通过运用法律手段要求债务人偿还的权利。在现实生活中，债务人为了逃避债务，会通过各种各样的手段将自己可用于偿还债务的资金进行转移，例如将自己的房产转移到自己信赖的人的名义之下，或者通过以明显不合理的价格将自己拥有的财产进行处置的方式，使得法院根据生效判决执行的过程中，因为找不到债务人可供执行的财产，使得我国法院出现了一系列执行难的问题，这不仅在一定程度上是对我国司法资源的浪费，另一方面来说，对于保障债权人债权的实现也极为不利，而这种现象的出现，也会使得越来越多人对于法律公信力的信赖感有所下降，这都不利于我国法治建设社会稳定的构建。4.简化手续、逃避税费有时候，借名买房现象产生的一个很重要的原因，就是借名人为了逃避现有或者未来需要缴纳的税费。随着社会发展，我国将缴纳税费变成了每个公民的义务，但是慢慢的，越来越多的人会觉得税费成为了一种负担，于是他们便开始通过各种手段逃避自己需要缴纳的税费，以期达到自身的目的，例如父母会将房屋登记在自己孩子的名下，以此来避开未来在自己去世时房屋过户所产生的税费。但是长此以往，会极不利于我国税收政策的实施，在一定情况下，也会影响我国经济市场的稳定发展，所以需要通过一定手段对此种行为加以遏制。5.其他原因随着时代的进步和发展，人们越来越注重对自身经济实力的提升，他们往往会通过购买多处房产的方式，来积累自身的财富，但是，在这种情形之下，他们的亲戚和朋友往往会以其有多处房产为由，提出各种要求，例如借钱或者将其中某处房产交由自己居住，在这样的情况下，他们将会失去很多本该有的收入，所以他们会找到自己足够信赖的相对方，然后将房屋登记在对方名下，以此来避开自己为难的处境。二、借名买房合同的效力法律对借名买房合同的效力没有实质规定，由于合同在不同案件中其效力也会有所不同，所以需要根据具体情况进行分析，在诸多学者的研究中，合同效力可以归纳为有效说和无效说两种。（一）合同有效说“在认定借名买房协议的效力时，我们需根据订立合同的构成要件来确定，即当事人双方意思表示真实，且合同内容不违反《合同法》的规定，便可以认定其效力。”马一德.借名买房之法律适用[J].法学家,2014(06):P133-146马一德.借名买房之法律适用[J].法学家,2014(06):P133-146其次，虽然在借名合同中出名人知道借名人的真实意思，但是此种行为并不具有恶意，只是双方达成合意，出名人将自己的具有的购房主体资格让与借名人，就此而言，并不会存在导致国家利益受损的情形出现，因为自始至终，符合条件的购房主体并没有随着借名合同的成立而增加或减少，总量并未发生变化。所以借名买房合同并没有影响政府的整体规划，该合同也并未损害国家、集体或者第三人的合法权益。再次，我国出台的一系列限购政策，是国务院及地方政府为了抑制房价、打击炒房行为，进而保障低收入群体的购房利益而出台的，实际购房人也即借名人只是违反了国务院及地方政府关于调控房地产的政策，并没有违反我国法律法规的效力强制性规定，所以，借名买房合同应属于有效合同。最后，借名买房合同中，出名人将自己享有的购房主体资格进行处分，是其行使自己权利的表现，属于正常交易行为，并不会直接或间接损害他人的合法权益，而且我国法律鼓励并保护当事人之间的意思自治，而出名人积极行使自己的权利或者将自己的权利通过合法手段和途径进行转让的，并不会损害社会公共利益。所以综合以上分析来看，若为了规避国家的限购政策和享受贷款优惠政策，借名人和出名人之间签订的借名买房合同，因为其符合双方意思自治原则，且符合订立合同的构成要件，未损害国家、社会以及第三人的合法权益，所以应被认定为有效。（二）合同无效说根据前文阐述，基于符合法律规定而订立的合同，若其符合订立合同的要件，应被认定为有效。但是，由于借名买房行为出现的原因很多，若有些当事人通过转移自己的财产，进而使自己的债务归于消灭，这种行为当然会导致债权人利益的损失，法律对此类行为做出严格约束，所以此时双方签订的合同也会因为行为的不正当性而被认定为无效。首先，若将我国现有房屋划分为一般的商品房和经济适用房，则根据房屋性质不同，也会导致合同效力不同。若借名人为购买一般的商品房，因为一般的商品房不是我国限购政策主要约束的对象，所以不会当然导致合同无效，但如果是经济适用房，结果就会大不相同，因为我国经济适用房总量有限，若不加以限制，会加重房地产市场的不稳定性，由于限购政策往往是国务院和地方政府制定的，不属于违反法律法规的情形，进而也不会导致合同无效。但是这种购买经济适用房的资格不能被给予，“在经济适用房建筑总量是有限的前提下，如果任由不具备购房资格的人间接购买，那么将直接侵害广大低收入群体的利益。”王丽华，唐金栋.论借名买房的所有权归属[J].2019(04):P89-91王丽华，唐金栋.论借名买房的所有权归属[J].2019(04):P89-91经济适用房属于保障性质的住房，国家对主体资格要进行严格审查并予以公示，如果购房主体不符合国家规定，进而借用他人的购买资格，会与国家政策相抵触，不仅会损害其他购房主体的利益，也会扰乱社会公共秩序，该购房行为无效，当然借名买房合同也归于无效。（三）导致的结果由于借名买房合同在不同情形下其效力的认定也不同，根据实际情况，若认定合同有效，则房屋的实际所有权人是借名人，出名人需要将自己在不动产登记簿上的主体资格让与借名人，进而实现房屋的现实占有人与实际物权人一致；若认定借名买房合同无效，则虽然双方当事人满足了合同订立的形式要件，但却因为合同内容不符合法律规定而归于无效，借名人也不可据此要求出名人归还房屋所有权，但借名人可根据债权债务关系，要求出名人返还购买房屋所支付的房款以及其他费用。也正是由于现实背景下对合同效力不同的认定，一方面会导致房屋的所有权归属难以确定，进而导致房地产行业的不稳定发展，影响正常的社会发展秩序；另一方面来说，若借名买房之后，出现与房屋有关联的第三人，实际上也会直接导致难以对第三人利益进行保护，所以在关于借名买房问题中房屋的产权归属问题的研究，就显得尤为重要，所以我将在下文中对这一问题进行展开叙述。三、借名买房合同中房屋所有权归属问题的认定（一）涉及第三人利益时物权归属的确定根据我国物权变动的规则，就不动产而言，需要进行不动产物权变动登记，才能发生相应的法律效力，但是登记公示的方法，并不能真正确定物权的实质归属，如在借名买房中，虽然房屋登记在出名人名下，但是却是由借名人对房屋行使一系列权利，他才是房屋的实际权利人。但在现实情况中，往往出名人在取得房屋所有权时，由于现实利益的驱使，他往往不会及时协助借名人办理房屋过户登记手续，而房屋登记在出名人名下时，其为了获得利益，有时会将房屋出卖给第三人，以此获益。张衡.借名买房下的权利归属之争[N].人民法院报,2017(007).这时为了确定房屋产权归属问题，我们就需要对第三人购房时所做出的意思表示进行审查和认定，即第三人购房时是基于善意还是恶意，对这一问题的认定，会影响出名人与购房第三方之间的合同效力问题，进而导致房屋的归属问题也会不同。根据前文叙述可知，在借名买房合同中，借名人才是房屋的实际物权人，对房屋享有所有权，所以出名人将房屋出卖即构成无权处分，在此情形中，若第三人在购房过程中，对借名买房这一事实问题不知情，即不知道与之签订房屋买卖合同的是无权处分人，但其可基于善意取得房屋所有权，此时，对借名人利益的损害，就需要出名人进行赔偿，由于我国法律法规保护善意相对方的利益，所以借名人无权要求第三人归还房屋，但出名人需将卖房获得的利益返还给借名人；但若第三人在签订房屋买卖合同的过程中，知道房屋的实际所有权归属于借名人，而继续与出名人签订合同，属于与出名人共同损害借名人所有的合法权益，此时第三人与出名人签订的房屋买卖合同会因为合同双方恶意串通而归于无效，第三人也无法获得房屋所有权，此时房屋所有权仍归属于借名人。（二）不涉及第三人利益时物权归属的确定从法律物权与事实物权角度出发，由于在借名买房过程中，出名人只提供相应的购房资质，购房的其他事项都由借名人完成，基于公平原则，应保护借名人的合法权益，而且在借名买房过程中，双方当事人基于自愿原则，约定了待购买房屋之后，由借名人对房屋行使所有权，所以应由实际出资人也即借名人成为房屋所有权人。具体可以根据以下几个方面来进行认定：第一，根据物权变动的区分原则，虽然不动产登记的效力应予以认定，但是法律也保护当事人的意思自治，由于借名人与出名人就房屋归属问题进行了约定，且该行为不违反我国关于订立合同的效力强制性规定，应认定其合法有效，若借名人能提供相关材料证明其与出名人之间有约定，便可认定借名人是房屋所有权人；第二，根据房屋的实际使用和支配人来确定，在房屋的所有权问题出现纠纷时，由于借名人是房屋的实际使用和支配者，其便可据此进行举证，充分证明其是房屋的实际物权人；第三，借名人可出具自己缴纳相关税费以及购房费用的凭证，基于公平原则，借名人作为房屋的实际出资人，可以获得房屋所有权。综上所述，当在不涉及第三人利益时，在保护双方当事人意思自治，且借名人能通过相应证据证明其各项权利的情况下，应当认定借名人为房屋所有权人，并对其享有的合法权利加以保护。四、解决借名买房合同中房屋所有权归属问题的建议从以上论述中不难看出，在借名买房情形中，若要实现事实物权与法律物权的一致性，极其不易，还会影响社会秩序的稳定发展，造成司法资源不必要的浪费，基于这些原因，规避此类现象发生就显得及其重要，所以我结合实际问题及现实需要，提出以下对策，希望能减少矛盾的发生。国家及时出台相关的法律法规虽然我国在《民法典》中，对不动产物权的归属问题进行了一系列规定，但是针对借名买房这种特殊的购房情形中，我国并没有出台相关具有针对性的法律法规，所以在出现借名买房问题时，法官无法直接援引相关的法律法规对该类问题进行直观判断，由此出现了同案不同判现象的出现，有时会损害当事人的利益，还会引发当事人之间的纠纷，弱化法律的公众信赖感。首先，在立法上应明确指出借名买房合同的效力以及性质；其次，要明确借名买房合同中房屋所有权的归属问题，最后，法院应发布权威的司法解释和指导案例，为此类问题的解决提供指导和借鉴。签订书面的借名买房合同在借名买房的过程中，很多人仅是达成了借名买房的口头协议，并未通过实际订立合同来明确双方当事人之间的权利与义务，所以，当借名人与出名人出现纠纷时，双方没有可以证明两人存在借名买房的事实的凭据，因此，在重视证据的现实法律制度下，法官无法通过有效的证明来确定房屋的归属问题，在一定程度上也会激化出名人和借名人之间的矛盾。所以，在二者约定借名买房之初，应及时订立书面合同，在合同中明确规定双方的权利与义务，必要时也可邀请第三方作为见证人，或者将合同在公证处进行公证，以增强合同的公信力和证明力。（三）及时完成房屋的过户登记借名人取得房屋所有权是借名买房的最终目的，但是，如果借名人未及时完成房屋的过户登记，出名人有可能会为自己的私人利益，而将房屋转让给第三人，进而损害借名人的权益，所以，为减少借名人取回房屋的风险，借名人应当在出名人购得房屋之后及时办理房屋过户登记手续，使得房屋的事实物权和法律物权归于一体。结语所以从以上论述可知，在借名