深圳市商业市场深度调研报告(上)

深圳市商业市场深度调研报告〔上〕目录深圳商业市场格局与开展，及未来供给情况1深圳各商圈重点工程的调研分析2深圳商业市场开展总结3深圳商业市场格局与开展，及未来供给情况1266.3,

81%63万m2,

19%2003年2006年2023年2004年：万象城2004年：金光华2006年：Coco

Park2003年前，百货、大型超市是商业主导力量

天虹百货2007年：海岸城2023年：益田假日广场2023年：KKMall海雅缤纷城皇庭IA

Mall……非购物中心规模〔万m2〕深圳商业已由百货时代过度到购物中心时代购物中心规模〔万m2) 176,94%11万m2,6%378.

66%198万m2,

34%茂业百货岁宝百货华润万家新一佳深圳集中式商业形态演变过程深圳市各区域集中式商业面积变化〔单位：万m2〕600300

0 深圳集中式商业存量、5年后总量〔万m2〕1200 900 10812023年增加87% 577现有存量〔2023年〕未来5年，深圳1万平米以上集中商业供给量将达1080万平米，城市商业格局将发生彻底改变中信城市广场金光华广场万象城花园城购物公园海岸城中心城深国投广场京基百纳广场保利文化广场益田假日广场大利名城万象城二期喜荟城KKMALL卓越InTown欢乐海岸曲水街欢乐海岸中航城宝能太古城皇庭广场东海国际中心笋岗一清水河改造太子湾片区改造深业黄贝岭益田木龙头华润湖贝新天地华润大冲改造金地大百汇京基下沙项目华润总部科技生态园来福士广场新海上世界水湾1979丰隆中心盐田万科广场深圳大型购物中心总体供给情况宝安中心（未来5~10年）商业50万㎡前海中心（未来5~20年）超级商业中心90万㎡南山商业文化中心商圈华侨城—红树湾商圈蛇口商圈（未来5~20年）新海上世界、太子湾后海金融区（未来5~10年）商业面积120万㎡福田CBD中心区商圈深南大道中商圈罗湖金三角商圈深圳大型购物中心未来供给体量及分布区域资料来源：《中国商业地产蓝皮书〔2023-2023〕》深业黄贝岭工程益田木头龙工程华润湖贝新天地笋岗—清水河片区改造佳兆业丰隆中心中航城金地大百汇皇庭广场京基下沙工程欢乐海岸东海国际中心华润大冲村改造生态科技园华润总部

宝能太古城水湾1979新海上世界太子湾片区改造来福士广场深圳大型购物中心未来供给工程及分布区域南山商圈华强北东门人民南在深圳近25年的商业开展过程中，从20个世纪80年代崛起的人民南商圈到90年代叱咤风云的东门商圈、华强北商圈，再到今日的深圳国际滨海商圈——南山商业文化中心区商圈，深圳市商圈一路向西推进成为一个非常明显的特征20世纪80年代—90年代初特区成立后，城市建设的迅猛开展以及深港交流的扩大，初级商圈开始形成。到1992年，在人民南和老东门，现代商圈雏型初现。这一时期的商圈层次较低，辐射范围很有限，也仅能够满足区域内的一般消费，为社区型商圈。20世纪90年代中后期1992开始，深圳商圈的根本格局开始逐步形成，市级商圈有人民南、东门、华强北，区域商圈有南头、宝城等，而社区商圈那么较多，商圈已根本可以满足深圳作为大都市的商业需求。在城市开展的西移过程中，罗湖的商业地位有所弱化，但东门商圈作为深圳最大的商业中心，地位逐渐稳固，福田华强北和南山商圈日益崛起并迅猛开展，有形成特区内商圈的三足鼎立之势。20世纪90年代末至21世纪初期1999年随着滨海大道的正式开通，南山被彻底激活。在南山的核心版块——南山商业文化中心区更将国际商圈运营的各项指标淋漓尽致的加以展现。南山商业文化中心商圈是目前深圳各商圈里面惟一通过国际招标的方式进行规划设计的国际滨海主题文化商圈，也是目前乃至将来惟一能代表深圳滨海城市特色的大型国际化商圈。从商圈辐射范围、商圈人流会聚能力、商圈持续运营能力、商圈的消费容量及商圈的品牌张力等层面考察，依托南山强大的产业优势、区位优势、规划优势、资源整合优势，南山商业文化中心商圈的核心商圈地位是目前深圳各大商圈无法相提并论的。第三次扩张？深圳商圈开展轨迹及趋势福田中心区

罗湖人民南、东门、

蔡屋围+华强北宝安中心区

区域

中心

南山片区

商业

副中心盐田片区龙华－坂田片区

商业中心

商业

副中心区域中心深圳商业格局也由单中心城市，转变为一主中心、多副中心

商业中心：罗湖金三角－华强北片区

商业副中心：福田中心区、南山片区

区域中心：龙岗中心城、宝安中心区

其它：龙华－坂田、盐田片区龙岗中心区深圳各商圈重点工程的调研分析2南山区：未来1万平米以上商业总量达197万㎡，增长率为60%1主要商业工程分析花园城购物中心主要商业工程分析花园城购物中心主要商业工程分析花园城购物中心主要商业工程分析花园城购物中心工程经营特色花园城主力店占比大，到达66.43%，且分布比较分散，降低了市场风险，有利于商业布局，带动人流向不同和方向流动；花园城中心定位主要是满足区域性的家庭消费需求，所以目的性消费较强的零售业态较多；南海大道上设置天桥，直接将马路对面人流引导至工程二楼，工程车行出入口在两侧尽端和中端人流较少处，实现人车分流；工程主入口处设置广场，集聚人气，主动线清晰，多扶梯设计防止死角和尽头路，多组垂直电梯设计连接车库和商业景观布景和美陈设计很有特色，攀岩工程在深圳购物中心首屈一指；内部中庭通透，活动展带动气氛强。主要商业工程分析花园城购物中心主要商业工程分析宝能ALLCITY主要商业工程分析宝能ALLCITY主要商业工程分析宝能ALLCITY21主要商业工程分析宝能ALLCITY工程经营特色突破传统商业模式：宝能·allcity是一个全新体验型商业综合体，其以“灵感打动生活〞为主旨，打造中国南部地区最具人文、艺术、国际化时尚体验场地。依托宝能太古城庞大的建筑群、“动感、韵律〞的海洋文化特色、地上地下双层连廊互通南北两区、两个下沉式广场与地铁2号线“海月站〞无缝对接、片区内井字型交通网络、3000个超大规模的停车位……与传统商业相比，宝能·allcity释放出更多缤纷色彩和海洋气息，构建出的是富有韵律、动感的都市时尚生活空间，盛放无数童真童趣的Childrencare，4万平方米的公共艺术空间等，都让宝能·allcity的一切被注入了独特的个性。人文：心灵艺术乐享湾：重新定义新都市人的生活方式，深入人体内在，为品牌植入人文关心；由注重多元化的业态规划，向注重多层次、深层次的业态体验升级；从时间与空间的跨度，价值与财富的宽度，品质与品位的高度，塑造品牌内在灵魂；艺术：奇遇生活畅想地：深圳首个以人文为品牌形象的购物中心，艺术与商业的完美交融，美学与潮流的动态出行，将彻底改写时代对商业的认知。精致与唯美，灵感与生活，抽象与写实，将国际艺术集体迁徙，在深圳湾，在宝能·allcity。时尚：都会中心风气标：时尚，是永恒不变的话题，更是宝能·allcity赋予城市的新活力。全球最具前沿的风气主主场，FastFashion旗舰店，将年轻、活力、时尚与深圳个性360度深入诠释。倡导最新潮的生活态度，演绎都市乐活族全新动态。主要商业工程分析宝能ALLCITY主要商业工程分析海岸城购物中心主要商业工程分析海岸城购物中心主要商业工程分析海岸城购物中心工程经营特色海岸城购物中心集知名百货、高级零售、特色餐饮、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场等多功能休闲效劳于一体，荟萃了购物、美食、娱乐、运动、文化、康体、观光等多种现代生活方式。购物中心整体业态分布涵盖零售、餐饮、休闲娱乐几大类，其中，餐饮由特色餐厅、美食广场、休闲饮食组成，服装、首饰、家居、家电等均有分布，已确定主力店包括吉之岛百货、嘉禾影城及深圳西部最大的室内真冰溜冰场等。主要商业工程分析海岸城购物中心主要商业工程分析天利名城购物中心主要商业工程分析天利名城购物中心主要商业工程分析天利名城购物中心工程经营特色天利名城定位为中高档体验式购物中心，主要满足区域性家庭消费要求，客户主要覆盖南山中心区、南油老区、后海新区、餐饮及休闲娱乐所占比例较高天利名城附近有海岸城、保利文化广场、海雅百合、茂业百货等主要竞争对手，其零售所占比例较多，为了有效的防止竞争，天利名城以餐饮、娱乐为主要业态，零售所占比例较低。天利名城购物中心业态以餐饮娱乐为主，是典型的以餐饮、休闲娱乐提升人气的购物中心，但通常餐饮、休闲娱乐租金相对零售要低，当购物中心形成一定人气之后，可适当增加零售主要商业工程分析天利名城购物中心主要商业工程分析益田假日广场主要商业工程分析益田假日广场主要商业工程分析益田假日广场整体业态比列主要商业工程分析益田假日广场工程经营特色融合了国际购物、环球美食、休闲娱乐等功能为一体，充满鲜明主题和体验特色，将“假日体验〞无限扩张，结合工程地段特色以及周边气氛，以国际化的规划塑造着全球先进的城市样板，致力打造适合都市人生活的具有国际化的全体验式购物中心。主要商业工程分析益田假日广场主要商业工程分析欢乐颂主要商业工程分析欢乐颂主要商业工程分析欢乐颂主要商业工程分析欢乐颂工程经营特色欢乐颂深圳南山店建筑面积为32000平方米，地上5层地下2层，包含主题百货、华润万家主力超市、餐饮、美容美发等经营品类，是欢乐颂购物中心全国签约工程当中的MINI版本。南山店位于南山文化中轴线上，与南山市政公园自然衔接，开发了区域内独有的“欢乐调频〞、“VIP课堂〞、“家庭亲子洗手间〞等效劳设施，通过亲民、有趣的文化营销和气氛体验，打造成为具文化特征，充满欢乐故事的创新型购物中心品牌电梯的布局较有特色，导示系统也很新颖。主要商业工程分析欢乐颂主要商业工程分析振业星海商业广场主要商业工程分析振业星海商业广场主要商业工程分析振业星海商业广场主要商业工程分析振业星海商业广场工程经营特色振业星海商业广场，业