新形势下房地产合作开发项目税务筹划探讨

房地产合作开发主要是指两家及以上房地产企业合作进行项目的开发和建设，通过这种开发模式，能够避免单一企业在资金或资质方面的不足，最大程度地发挥双方的优势，从而实现项目效益的最大化。但是，房地产合作开发模式下所面临的税务筹划十分复杂，需要根据我国税法和行业规范，有效开展税务筹划以此降低企业税负的同时防范税务风险，助力项目顺利实施。部分房地产企业在实践过程中，仍存在政策解读偏差、内控管理不到位、税务筹划机构不完善等，应结合实际情况，制定完善的策略和方法，使得各项税务工作顺利、有序地开展，避免各类税务风险，帮助合作开发项目顺利完成。一、新形势下房地产合作开发项目税务筹划重要性房地产合作开发项目中税务筹划重要性如下：第一，可以有效地配置财政支出，加快各项行政审批流程，企业在经营发展过程中，通过税收筹划可以与地方政府建立良好的合作关系，充分利用地方政府的优惠政策和特定政策加快项目审批流程，为项目开发建设创造更好的条件。第二，有效避免和节约企业和投资者税收成本，同时也可以为企业减少税收风险，在具体实践过程中企业必须紧密关注相关税收法律法规的内容及其变化，及时调整自身的税收筹划策略，这有助于帮助企业进一步降低税收风险。第三，有助于增强企业核心竞争力，促进企业发展，通过合理的税收筹划，可以有效降低企业成本，减少融资成本；通过合理安排企业财务状况，使企业更加稳定发展，避免由于财务条件不足而影响企业发展[1]。二、房地产合作开发项目税务筹划风险（一）税收政策变化和税收理解偏差风险房地产合作开发项目实践过程中，及时掌握税收政策变化，正确解决各类税收政策是保证税务筹划的关键。但是，从目前房地产合作开发现状分析，一些企业对于税收政策变化掌握不到位、税收政策解读存在偏差，主要是税收筹划从初期制定到实施存在着时间差，为税收政策变化存留空间，当前我国税收体制不断优化和更新，从“营改增”开始各类税收政策变化较为频繁，变化较快，涉及增值税、企业所得税等。而税务筹划是在这些法律法规基础上实施的，时间差范围内出台新文件，导致之前纳税筹划可能丧失作用，如果企业仍沿用传统的方案，可能面临较大的税务风险，所以税收政策变化是实践中产生风险的动因之一。此外，一些税务人员由于自身专业素养有限，对于我国相关税收法律政策理解认识偏差，可能出现未缴纳或少缴纳税款的现象，导致房地产企业面临税务风险[2]。（二）内控管理不到位现如今，房地产合作开发项目实施过程中，难以获取较佳税务筹划效果，尤为突出的是内控管理不到位，无法准确、及时掌握各类风险，难以保证各项税务工作成功。一方面，在房地产合作开发项目中，组织机构的设置，如中央决策层、投资决策层、项目执行层、财务监管层等构成和职责划分不清晰，导致项目在具体实施中，缺乏一个完善的内部控制组织体系和具体责任机构，导致很多内部控制工作无法及时展开。另一方面，投资权限、项目决策权和资金流向等内部审控体系受制约明显，合作企业之间如何进行合作管理，成立一个开发企业如何对投资权限、项目决策权和资金流向等进行内部控制，在这一过程中出现问题和风险如何去控制，损失如何去划分责任等，这些都需要科学完善的制度规定和内部控制方法加以解决，但是很多房地产合作开发项目在实施过程中恰恰忽略了这点，出现问题以后相互扯皮，相互推卸责任，而不是对内部控制体系进行完善。（三）税收优惠政策掌握不到位现如今，我国税务局出台了《资源综合利用产品和劳务增值税优惠目录》，可以为房地产企业税务筹划工作提供优势，通过应用这些税收优惠的政策，可以减少企业整体税负，从而助力企业健康、长足的发展。但是，对于一些合作建房的房地产企业来说，由于对各类税收优惠政策掌握不到位，不能科学、合理将其用于实践项目中，无法实现初期目标。相关人员忽视优惠政策的使用，不能减轻企业税负，反而使得企业将面临更多的难题，不能真正发挥税务筹划的作用。当前我国税法修订频次增多，特别是各类优惠政策的出台和修订，企业没有及时掌握本行业、本区域内相关税收优惠政策，难以科学、合理用于实践中，导致税收筹划方案与实际不相匹配，可操作性有待提升，这不同程度影响了税务筹划工作的规范性、标准性[3]。（四）风险控制体系不完善作为一项综合性、复杂性的工作，税务筹划实施过程中，面临着多方面的风险，如果没有将这些风险及时把控，制定完善的策略进行防范和应对，可能会产生一系列负效应。从目前房地产合作开发项目税务筹划现状分析，风险控制体系不完善，不能快速、准确地辨识税务风险，并且对税务风险管理主要局限于事后反馈，忽视事前防范、事中控制，不能确定各类风险产生的不良后果，故而难以制定与之相吻合的税务风险应对方案，以至于税务风险管理机制无法实现制度化、系统化，不同程度减弱企业税务风险防范和应对能力，难以帮助房地产合作开发项目顺利实施。（五）人员素养有待提升税务筹划人员自身专业素养的高低，关系着房地产开发企业税务筹划质量的优劣，只有人员拥有专业的素养，丰富的经验，才能保证税务筹划成功。但是，当前从一些房地产企业税务筹划人员专业素养仍有待提升，不能为工作实施提供人才保证，深究其成因，主要是人员培训不到位，没有根据人员薄弱点，制定完善的人员培训计划、内容，导致人员不能通过培训更新自身知识结构，专业素养仍有待提升，无法为各项工作顺利开展提供保障。此外，房地产开发企业引进税务筹划人员时，没有对其素养系统性分析，导致人员素养不满足岗位要求，难以顺利开展税务筹划工作。三、新形势下房地产合作开发项目税务筹划策略（一）正确掌握和解读税收政策房地产合作开发项目税务筹划较为复杂，涉税种类繁多，我国税收政策可能发生变化，都会导致纳税筹划失效，要想确保房地产合作开发项目税务筹划成功，要根据实际情况，动态关注税收政策的变化，全面、深入掌握各项税收政策和操作过程，确保这项工作有序开展。税务筹划工作的开展，主要是基于我国税法相关文件上，科学、灵活解读和使用各类税法政策，使得各项工作开展更科学、合理。因此，为了使得企业税收科学、合理，要正确解读税收政策，要根据企业发展实际情况，通过宣传和组织的方式为专业人员提供更多的税法政策知识，为其提供更多的时间研究、解读税法相关政策，尤其是国家最新出台的税收政策，保证企业应用税收政策时合规、合法、合理[4]。（二）加强企业内控管理完善的内部控制有助于资源合理配置，促进现代企业制度的构建，为税务筹划提供良好的平台，应对其加以重视。现如今，房地产开发企业要根据自身业务特征，制定有效、完善的内部控制管理制度，使得各项工作任务划分到具体责任部门和人员层面，防范工作中面临的各类风险，保证各环节工作有序落实，发挥内部控制约束、监督和控制的作用。与此同时，要想使得企业内部控制管理执行到位，还需要建立沟通、交流机制，加快信息传输的速度，从而保证各部门形成通力为内部控制执行到位提供保障。除此之外，要定期对各责任部门和人员内部控制执行业绩进行考核和评价，并且将考核结果与人员薪酬福利挂钩，使得人员高度重视内部控制管理，全身心参与到企业内部控制管理中，获取较佳的管理效果。（三）灵活应用各项税费优惠政策房地产合作开发项目建设模式下，管理人员要注重税务筹划，既可帮助企业减轻税负、降低成本费用，又可防范税务风险、提高核心竞争力，占据更大的市场份额。灵活、合理使用各项税收优惠政策，能够降低企业税负，为税务筹划管理提供良好的支持，助力企业科学、合理地发展。企业要想合理应用各类税收优惠政策，应全面、深入掌握税法中税收优惠的相关规定，除税种优惠后，还具有地区优惠、行业优惠等，应用优惠政策时，要分析其适用范围、条件等，如巧用股权转让间接转让土地使用权，并未发生土地使用权转让，不产生缴纳土地增值税义务；以租代售进行经营，按照我国相关税收政策，合作建房建成后自用，可以暂免土地增值税，合作建房结束后，可以长期通过租赁的方式获取利润，暂免征收土地增值税[1]。例如，S企业成立于2009年，是一家以从事房地产业为主的企业，注册资本14650万人民币，实缴资本14650万人民币。房地产开发经营、旅游项目开发、酒店投资管理、体育休闲、农业观光、会议接待、餐饮服务、物业管理、酒店客房管理、劳务输出，公司持有大量的土地，利用土地与其他单位合作建房，建成合销分得利润。S企业和A企业合作建房，S企业提供土地使用权，A企业提供资金，两个企业约定房屋建设完成后，双方均分，完工后通过有关部门进行评估，该建筑物价值1000万元，根据合同约定两家公司各自分得500万元的房屋。根据我国相关税法规定，S企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务，应缴纳营业税为500万元*5%=25万元。该企业主要通过利用关于营业税和土地增值税的优惠政策，进行纳税筹划，营业税优惠政策规定，若一方以无形资产作价入股，应当免于征收营业税，利用该优惠政策，改变双方直接合作建房，主要由S企业承担转让土地使用权的营业税金。（四）构建科学风险管理体系房地产开发企业税务筹划过程中，面临的风险较多，要结合企业实际情况，了解和掌握各类风险，制定科学、合理的风险管理体系，能够快速辨识各类税务风险，以此为基础制定完善、有效的风险把控措施，减少各类风险产生的负效应。尤其是新时期背景下，房地产开发企业选取合作开发模式，面临的税种更复杂，应构建符合企业实际的税务筹划风险管理体系，及时辨识和评估各类风险，实现风险事前预警、事中控制和事后反馈的目标，保证税务筹划可以严格按照相关税法操作，合理降低企业涉税成本支出，助力企业及时以税法为导向按时申报纳税、缴纳税款，依法履行自身纳税义务和责任。例如，某公司现拥有下属企业23家，员工120人，现有土地面积6.7万余亩，代管控投集团土地13.5万余亩。核心业务范围为旅游健康地产、资源开发业务、房地产开发建设及代管业务等，该公司持有大量土地，利用土地与其他单位合作建房，建成后销售分得利润；建设保障性住房、受政府委托或其他非房地产的国有企业管理房地产建设项目。该企业为了降低税负，防范各类风险，积极做好税务筹划工作，尤其是税务筹划风险管理体系的构建，通过对税务筹划实践中各类风险进行辨识，根据不同风险产生的严重后果做好分类，有的放矢提出风险控制策略和方法，使得税务筹划风险控制在合理范围内，获取较佳的税务风险管理效果。（五）提高人员专业素养随着我国经济水平的提升，税务筹划与财务管理对房地产企业运营、发展产生的影响尤为突出，房地产企业要及时做好人员培训，结合人员实际，制定完善、有效的培训计划和内容，以保障满足相关工作要求。为了提高税务筹划人员专业素养，应做好以下几方面的工作：第一，制定完善的培训计划。针对人员薄弱点，制定完善的培训计划，并且对整个培训过程做好监督，保证培训执行到位，确保人员通过培训提升自身专业素养。并且，要定期对人员专业能力进行测试，保障其各方面素养符合工作的现实需求。第二，根据不同时期市场环境变化及税务政策变化，邀请专家团队进行现场培训，通过正