三亚海棠湾铁炉港项目物业发展建议报告

三亚海棠湾铁炉港工程物业开展建议报告第一局部基于创新根底上的边界理论动与静的相对性>远看，它是静止的>近看，它是运动的因为，我们看到的是整体因为，我们看到的是细部长与短的相对性>粗看，两者的长度不同>细看，两者的长度一致因为，我们选用立体参照系因为，我们选用平面参照系天下皆知美之为美，斯恶已。皆知善之为善，斯不善已。故有无相生，难易相成，长短相形，高低相盈，音声相和，前后相随。恒也。——老子?道经?第二篇注解：有和无在相互对立中得以产生，难和易在相互对应中得以形成，长和短在相互比较中得以显现，高和下在相互依赖中得以存在，音和声在相互应和中得以区分，前和后在相互比照中得以出现。本质：说明一切事物都有自己的对立面，失去其中的一方，另一方也就随之失去。相互对立又相互依存是事物存在的普遍形式。任何有意义的研究都是以特定的时间、条件为转移的，即：有边界性。边界的上限就是事物之长，边界的下限则是事物之短。边界理论的意义就在于寻求边界上、下限之间的相对平衡点。这个平衡点就是事物的个性，即区别于他物的唯一性。个性实现的核心问题边界理论——基于创新根底上的、具有中原特色的研究方法论资源区位规划…核心优势项目之长项目个性提练唯一性目标限制规划条件…短板效应项目之短边界理论的运用基于个性实现的整体发展战略整体发展战略基于解决核心问题的战略途径1基于解决核心问题的战略途径2基于解决核心问题的战略途径…项目整体定位形象定位客户定位产品定位战略定位项目启动策略战略举措的实施途径１战略举措的实施途径２战略举措的实施途径…物业发展建议物业发展建议边界理论与参谋工作的价值保持了高度一致性产品共性产品个性实现产品的根本价值实现产品的差异化价值后期营销的卖点一脉相承顾问工作的价值寻找并发现项目区别于其他项目的个性，即唯一性在产品个性的打造方面，建立与其他产品的区隔，从而实现产品的差异化价值第二局部三亚海棠湾铁炉港工程物业开展建议报告工程背景介绍铁炉港NC9-6C9-7C9-8C9-9C9-11C9-10山体18洞高尔夫七星级酒店群国际游艇港定位：具备唯一性的国家海岸核心功能：拥有亚洲唯一的七星级酒店群和国际游艇港区域现状：不成熟，陌生感强初步成熟时间：2021~2021年区域概况项目概况资源属性：18洞高尔夫（G）、一线内海及游艇（S）、山景（M）于一体的G.M.S复合型强势景观资源住宅占地881亩，高尔夫1331亩，容积率0.3，限高9米基于边界理论下的工程个性提练工程之长——核心优势工程之短——短板效应资源属性G.M.S复合型强势资源区位定位具备唯一性的国家海岸区域功能亚洲唯一的七星级酒店群和国际游艇港规划属性中等规模的低密度纯别墅社区区域现状新兴国际湾区、陌生感强，区域初步成熟需要3~5年的时间，即2012~2015年资金压力开发商控制成本，快速回现入市时间别墅、高尔夫2011年强行入市开发商目标控制成本的前提下，实现利润最大化相对私密基于强势资源共享下的相对私密性工程个性提练私享基于区域属性及资源属性的唯一性高端基于区域规划定位及产品属性相对私密基于强势资源共享下的相对私密性本钱控制下的高溢价快销产品基于短板效应下的市场导向产品整体开展战略回忆：顺应市场开展规律，打造以强势复合型资源为核心竞争力的附加值高的别墅工程个性实现的核心问题问题三：突破竞争格局问题二：放大项目G.M.S复合资源问题一：项目发展先于区域启动工程先行，如何配合区域开展？如何放大资源，打造核心竞争力？本钱控制下，突破竞争格局，实现高溢价？战略方向层面战略执行层面工程先行，通过核心资源及配套打造，预热区域价值控制本钱，通过高附加值产品和对资源的充分利用来突破竞争本钱放在最易被客户感知的地方，打造最高级别的核心配套景观价值最大化的前提下，保障工程良好的私密性强化工程核心竞争力，打造最正确的复合型资源打造最畅销的高度假品质别墅产品，实现快速回现和高溢价国际湾区一线内海游艇高尔夫别墅社区生活新概念——心，感受度假，只为放下整体开展战略执行层面下、基于工程个性打造的物业开展建议战略举措3景观价值最大化的前提下，保障工程良好的私密性>解决途径打造最正确的相对私密性战略举措4打造最畅销的高度假品质别墅产品，实现快速回现和高溢价>解决途径打造最畅销的高度假品质别墅产品战略举措1本钱放在最易被客户感知的地方，打造最高级别的核心配套>解决途径打造最高级别的高尔夫会所战略举措2强化工程核心竞争力，打造最正确的复合型资源>解决途径打造最正确的复合型资源物业开展建议涵盖项配套设施配套、景观、整体规划建筑风格、立面、园林户型配比及设计建议物业开展建议思维导图整体开展战略打造最正确的复合型资源打造最正确的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所会所选址档次定位会所设计其他功能项目个性提练短板效应核心优势个性实现的核心问题边界理论出发点本钱放在最易被客户感知的地方涵盖内容配套设施铁炉港山体N高尔夫会所建在球场内部，不占用住宅用地，可控制土地本钱位于高尔夫球场内部，不占用住宅建设用地各地块的交通通达性具备均好性临近外部道路，昭示性好会所选址1高尔夫会所C9-6C9-7会所选址依据C9-8C9-9C9-11迎合海棠湾区域、铁炉港片区及工程本钱控制下私享性打造的内在要求，打造本工程“七星级〞豪华会所区域内在要求：海滨湾中区有七星级酒店群的配套，而南区除国际游艇港外缺乏其他顶级配套片区内在要求：铁炉港的天然内海资源、游艇、高尔夫、山体等资源均缺乏顶级配套与之相照应工程内在要求：本钱控制下工程私享性的打造，要求把本钱放在最易被客户感知的地方，而高尔夫会所是客户感知度最高的地方档次定位2案例借鉴位於香港岛西南部薄扶林钢线湾数码港以南沿岸，由盈科大衍地产开展开发，是全港规模最大的会所皇庭港湾六星级威尼斯人会所奢华的厅堂设计、齐备的功能空间、经典的装饰品、毫不做作的艺术点缀，再加上无可挑剔的专属效劳，实现了会所的六星级档次定位打造“七星级〞会所的内在要求香港贝沙湾会所大堂：客户感知度的第一场所，设计上要表达“七星级〞的奢华，迎合客户认知的尊贵感会所设计3空间设计：大开间、高层高、豪装修装潢效果：墙壁材质、地板的光洁度、大堂的整体色调搭配、灯光及细节装饰大堂奢华打造的要点景观开敞空间：客户感知度的第二反响，设计上要增大高尔夫、海景的景观广角，迎合客户的资源满足感会所设计3设计要点：多窗、多阑珊门、室外通廊设计设计效果：增加会所内部采光度增加会所的景观广角增大空气的对流扩大室内的空间感景观开敞空间的打造要点屋顶天际泳池：客户对景观资源感知度的极致反响，设计上要将山、海、高尔夫景观及相关配套融于一体会所设计3设计要点：将山、海、高尔夫景观融于一体配套设置：餐饮，休憩设施屋顶天际泳池的打造要点细部设计：客户感知度的持续感受点，设计上要注重艺术性与欣赏性的结合，富有内涵会所设计3印花布椅，温馨舒适独特屋顶设计，另一道风景古色古香的电梯巨幅墙体挂画艺术装饰品设计要点：注重艺术性与欣赏性的结合效果：艺术总能带给人视觉上的冲击。任何一个细节部件，都可以成为一件艺术品细部设计的打造要点其他功能涵盖了餐饮、娱乐、商务及商业等配套，效劳客户的不同需求，迎合客户的其他感知度其他功能4餐饮配套娱乐配套商务配套商业配套餐饮配套：满足的不仅是客户的饮食需求，还应注重文化内涵的植入，增强客户感知度中餐厅咖啡厅红酒，本身就是一种品质；品酒，是生活的一种享受。其他功能4品酒俱乐部设计要点：中、西餐厅，品酒俱乐部、酒吧、咖啡厅等效果：餐饮配套满足的不仅是客户的饮食需求，还应注重文化内涵的植入，增强客户的感知度效劳客户的类别：短期度假及工程中长期度假核心客户餐饮配套的打造要点娱乐配套：要适当增强其艺术气氛，提高工程内涵，迎合中长期度假客户的艺术感知度健身中心其他功能4水疗SPA私人健身教练艺术俱乐部设计要点：健身中心、水疗SPA、室内泳池、艺术俱乐部等效果：适当增强娱乐配套的艺术气氛，增强内涵效劳客户的类别：主要为工程中长期度假核心客户娱乐配套的打造要点商务配套：满足工程企业客户的商务需求多种形式的多媒体会议厅可以承办各类型宴会的宴会厅其他功能4商业配套：以超市为主，品种种类适中，满足中长期客户的居住生活需要王先生：如果度假时间超过三周就需要超市有比较齐全的配套，日常用品啊，各种书籍、报纸耶需要配备。张小姐：中长期度假的话，超市肯定是必备的，平时女生的日常用品、一些小零食、水果都是需要的。李总：如果度假时间长达一、两个月的，我会带上老婆孩子，一家人热闹。超市，肯定需要，日常用品、小孩子的零食、另外也需要些烹饪原料，有时也想家里自己做饭会所的商业配套是根据会所的规模、针对的客户群体来确定工程针对的客户群体主要是中长期度假客户，他们的需求是我们配套的标准通过公司的客户资源访谈几位有度假实力的客户，为超市配套提供参考其他功能4核心资源的景观放大核心资源进行最佳复合S:海及游艇M：山体景观轴设置空间布局G：高尔夫打造最正确的复合型资源打造最正确的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所物业开展建议思维导图出发点强化工程核心竞争力涵盖内容配套、景观、整体规划整体开展战略项目个性提练短板效应核心优势个性实现的核心问题边界理论设计上要以增加难度系数、提高趣味性为出发点，具体障碍可采用沙坑、湖泊、树丛、小桥等张连伟球场杜瓦尔球场世界杯球场维杰球场尼克费度球场北戴球场岛型果岭多沙坑、坡度长形沙坑湖泊围绕果岭小桥、湖泊大面积沙坑市场现状：三亚从来都不缺高尔夫球场设计的出发点：增加球场的差异化，建立自己的特色落实方法：用沙坑、河流、桥、坡度、形状各异的果岭来增大球场的难度，增加客户趣味性球场设计1边界地块别墅：设计上可采用单线形设计，使与高尔夫景观实现最正确融合别墅设计2尽量采用单线形设计边界别墅设计的打造要点观澜湖长堤边界别墅内部地块别墅：设计上应抬高地势，使后排别墅的高尔夫景观价值最大化别墅设计2抬高地势抬高地势，使其最上层尽可能地享受高尔夫景观内部别墅设计的打造要点抬高地势沿高尔夫红线建筑，增大赠送空间的同时，与高尔夫球场联系更紧密开敞空间3赠送花园赠送花园设计要点：压红线建设，将花园伸入高尔夫球场内效果：增加住宅的花园赠送面积住宅与高尔夫近距离接触使得住宅可以最大限度地与高尔夫资源相结合开敞空间的打造要点住宅内部的开敞空间：设计上要减小进深，增大景观面，尽量减少空间划分，特别注重大面积玻璃和大面积窗户的设置>别墅沿高尔夫红线布置，必须以大开间来扩大住户的景观面，做到不浪费一丝高尔夫景观>露台的设计有利于增加情趣和观景，扩大生活空间，可以作为观景台让客户享受在高处远眺高尔夫球场的惬意>大面积玻璃的运用，可以充分增加视角的广度，让住户从别墅的不同位置、各个不同角度观看到高尔夫球场玻璃墙浴室玻璃，泡澡可以享受景观景观玻璃大拉门大开间福湾亚龙湾高尔夫公主郡露台开敞空间3住宅内部开敞空间的打造要点核心资源的景观放大核心资源进行最佳复合S:海及游艇M：山体景观轴设置空间布局G：高尔夫打造最正确的复合型资源打造最正确的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所物业开展建议思维导图出发点强化工程核心竞争力涵盖内容配套、景观、整体规划整体开展战略项目个性提练短板效应核心优势个性实现的核心问题边界理论应开发商的需要，前期作为工程营销中心，后期为游艇俱乐部游艇会在推出前期将用做售楼中心从设计打造上应该按游艇会所的标准设计，方便后期小改动后就可直接用做游艇俱乐部作为海棠湾少有的内海避风港，是众游艇停泊的最正确位置为与整个湾区以及我们工程的高尔夫别墅气质相吻合，售楼中心应以标志性建筑的定位来打造游艇会功能1游艇会建在海上，不须征用土地，可控制土地本钱海上游艇会具备绝佳的一线海景，适合前期作为工程营销中心的需要建在海上，不须额外征用土地，可控制工程的土地本钱与高尔夫会所相互照应，易形成工程的重要景观通廊游艇会选址2选址依据铁炉港山体N高尔夫会所C9-6C9-7C9-8C9-9C9-11游艇会设计上要注重与海的结合，营造360度海景景观游艇会设计3大开间彰显大气多窗设计增大亲海面内部装饰凸显海元素外部景观：建议采用阑珊门窗，强化与海的结合，营造360度海景景观内部元素：内部陈列采用可以表达海资源的摆设，如游艇，凸显海元素游艇会设计的打造要点设计上要成规模，集中式打造，树立影响力；同时，环绕型的游艇码头，易形成海景通廊，加强与海的联系游艇码头打造4环形码头，集中打造游艇成规模停靠游艇码头示意图海岸线海岸栈道游艇会游艇码头海景通廊集中式打造，要成规模，树立影响力游艇码头环绕游艇会所打造，方便游艇停靠在俱乐部周围环绕型的游艇码头，可以形成海景通廊，增大海景面，加强工程与海的联系游艇码头的打造要点设计上可采用木质铺装，未来将成为客户到销售中心的第一个海景长廊海岸栈道打造5海岸栈道游艇码头示意图海岸栈道本工程沿海岸线用地未来归属情况不明，不适合打造滨海栈道本工程海岸栈道指由海岸线至游艇会的海上长廊未来海岸栈道将是客户到销售中心的第一个海景长廊设计上可采用木质铺装海岸栈道的打造要点海岸线核心资源的景观放大核心资源进行最佳复合S:海及游艇M：山体景观轴设置空间布局G：高尔夫打造最正确的复合型资源打造最正确的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所物业开展建议思维导图出发点强化工程核心竞争力涵盖内容配套、景观、整体规划整体开展战略项目个性提练短板效应核心优势个性实现的核心问题边界理论修建私家登山道：营造业主的专属尊崇感，增添业主生活乐趣案例借鉴：深圳圣莫丽斯圣莫丽斯登山道绕山一周，全部采用进口芬兰木、青麻石铺设案例借鉴：深圳兰溪谷万科东海岸登山道是深圳第一条私家登山道案例借鉴：万科东海岸本工程发力点：可采用简洁古朴的石材和木栈道混合的方式，让人们可以在林冠中自由穿行，可倾听山听林涛，极大的满足了人与自然亲密接触的行为心理打造登山道1建造山顶标志性景观塔：创造山体景观面，为工程贴上独特的标签圣莫丽斯塔——照亮回家的路案例借鉴：深圳圣莫丽斯“圣莫丽斯塔〞净高20.38米、完全按照瑞士风格建造，除了社区标识的作用，也包含深厚的风水乾坤，庇佑圣莫丽斯人，是圣莫丽斯的精神图腾。本工程可借鉴点：结合本工程的定位及建筑风格，设计一座具有标志性的景观建筑置于山中，并赋予其一定的精神内涵，后期可作为本工程的一个营销亮点。景观塔2建造观景平台：依山就势，近可观高尔夫、园林景观，远可观海景，提高山、海、高尔夫等资源的互动性圣莫丽斯半山观景台通过观景平台的打造，营造“关山揽海，天朗气清〞的意境，能够弥补本工程后排物业缺乏海景、高尔夫资源的缺乏南沙奥园半山观景台兰溪谷半山观景台观景平台3沿登山道在山体中布置提供驻足空间和休闲活动的凉亭、郊野公园增加登山活动的情趣，最大限度的亲近山体休憩场所4星河丹堤私家山体公园中信栖湖私家山体公园在半山腰位置建议打造业主私家郊野公园在登山道的交通节点布置凉亭，为业主提供休憩场所开辟空地作为运动场所，布置运动器材设置景观小品，增加景观的情趣发呆亭不会亭核心资源的景观放大核心资源进行最佳复合S:海及游艇M：山体景观轴设置空间布局G：高尔夫打造最正确的复合型资源打造最正确的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所物业开展建议思维导图出发点强化工程核心竞争力涵盖内容配套、景观、整体规划整体开展战略项目个性提练短板效应核心优势个性实现的核心问题边界理论一线内海景观二线内海景观一线高尔夫景观一线山景景观资源盘点1C9-6C9-7C9-8C9-9C9-11铁炉港山体N高尔夫会所游艇会本工程景观资源包括一线、二线内海景观，一线高尔夫景观，一线山景等景观轴设置在核心景观节点集中区域，便于工程景观资源的集中展示景观轴沿C9-7和C9-6地块中间区域设置连接游艇会〔海上销售中心〕、高尔夫会所、高尔夫球场及山体等核心景观节点单线型景观轴，景观面大，将本工程的强势景观资源集中展示主景观轴的设置2主景观轴设置铁炉港山体N高尔夫会所C9-6C9-7C9-8C9-9C9-11游艇会主干道沿景观轴设置，连接高尔夫会所和游艇会外部道路交通组织3铁炉港山体N高尔夫会所C9-6C9-7C9-8C9-9C9-11游艇会主干道次干道主入口次入口打造“一轴三点三带〞的空间布局，实现核心资源与核心配套的最正确复合“一轴〞即连接游艇会、高尔夫会所及山体的中心景观轴“三点〞即由游艇会、高尔夫会所及山体郊野公园构成的核心景观节点“三带〞即由海景带、高尔夫景观带和山景带构成的景观资源带核心资源与核心配套的最佳复合4铁炉港山体NC9-6C9-7C9-8C9-9C9-11游艇会高尔夫会所山体郊野公园山景带高尔夫景观带海景带“一轴三点三带〞物业开展建议思维导图出发点既要实现景观价值最大化，又要保障良好的私密性涵盖内容建筑风格、立面、园林建筑及园林风格相对私密性的打造边界别墅的私密性打造内部别墅的私密性打造地下或半地下车库设计打造最正确的复合型资源打造最正确的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所整体开展战略项目个性提练短板效应核心优势个性实现的核心问题边界理论北美风格别墅深圳莱蒙水榭山昆山大自然游艇俱乐部鲁能三亚湾新城美式高尔夫别墅上海康桥半岛大量案例证明客户对于北美建筑风格别墅有较高的认同度北美建筑风格别墅与游艇、高尔夫的融合度较高北美建筑风格用材以木材和石材为主，适宜滨海建筑，抗腐蚀性较好建筑风格1判定依据建筑立面色彩搭配：深浅色系灵活搭配，稍显厚重，表达本工程的尊贵气质深浅色系灵活搭配，穿插使用，可以有效减小美式建筑的过于厚重的感觉，但不过于轻浮，表达尊贵感。浅色系的应用可以给人以舒适，慵懒的感觉，可让人心情愉悦，增强工程的度假气氛。外立面2高尔夫别墅组团〔C9-6/7地块〕：东南亚园林风格三亚属于热带地区，很适合东南亚园林的气候特点三亚客户对于东南亚园林风格的认同度较高东南亚园林植被比较契合工程的景观资源打造特点：高植被普遍以棕榈树为主，密度低，不易对核心景观造成遮挡。低植被主要四季长青植物为主，对核心景观的遮挡有限东南亚风格园林较容易与不同风格建筑相搭配，与北美风格建筑的契合度较好亚龙湾高尔夫〔东南亚风格〕海蓝椰风〔东南亚风格〕半岛龙湾〔东南亚风格〕园林风格3判定依据临山别墅组团〔C9-8/9/11地块〕：意大利台地园林，能够更好的让建筑与山体相互融合，形成台地庄园。意大利台地园林风格：别墅园林多半建立在山坡地段上，就坡势而作成假设干的台地园，能保证别墅较好的私密性和资源的私享性与本工程的契合度：本工程临山别墅组团，具备较好的山体资源，与台地园林契合度较高意大利台地园林与北美建筑风格的契合度较好园林风格3判定依据物业开展建议思维导图出发点既要实现景观价值最大化，又要保障良好的私密性涵盖内容建筑风格、立面、园林建筑及园林风格相对私密性的打造边界别墅的私密性打造内部别墅的私密性打造地下或半地下车库设计打造最正确的复合型资源打造最正确的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所整体开展战略项目个性提练短板效应核心优势个性实现的核心问题边界理论别墅方面，以棕榈树等高大植被低密度分布于私密空间前；球场方面，可设置浅水系与别墅社区进行区隔高尔夫边界私密性1别墅方面：以棕榈树为主要植被，种植密度较低，且主要分布于别墅的私密空间前高尔夫球场方面：可配合中浅水系进行打造，与别墅社区进行区隔，同时，也起到引导果岭景观和别墅内部景观自然过度的作用边界别墅的相对私密性打造别墅方面别墅方面高尔夫球场方面高尔夫球场方面结合山体地形，通过高差及山体树木形成山体与别墅之间的相互区隔，建立私密性临山边界私密性2结合坡地地形，通过一定高差和山体树木形成建筑之间的相互区隔，建立私密性建筑之间通过花园或者前后错垫高设计模糊与山的界限植被主要以山体植被为主，和山充分融合靠山别墅的私密性打造主要针对别墅之间的私密性保障，设计上可通过植被、花园、水系、道路设置来打造其私密性内部私密性3种植相对较密的高大植被，同时搭配低矮植被和花卉形成园林错落感，同时保证私密性在别墅中可以利用花园、喷泉和小品等增加距离感同时与其他别墅形成区隔，保证私密空间和资源的专属性道路设置多为“曲径〞，可让园林更加丰富，层次感更加强烈，同时私密性更好内部私密性的打造道路多设置为“曲径〞利用花园形成区隔喷泉、水池形成区隔高大植被与低矮植被结合“曲径〞：通过道路两侧的植被处理，营造“曲径〞感觉，既增加别墅私密性，又增添度假情趣和气氛工程为纯独栋别墅工程，不采用人车分流设计，在人车混行道路上道路设计多以直道为主，但可以通过道路两侧植被营造“曲径〞感觉，增加别墅私密性。在人行道路设计上，多以石材铺装为主，道路曲折蜿蜒，度假气氛浓厚私密性的细部打造4台地园林景观主线：将流水、植被、小品围绕该条主线配置，并将别墅划分为假设干群落，形成有效区隔流水，植被，小品围绕一条主线进行，按照山坡流线流动，同时配合幽静道路，木桥等进行打造景观主线将别墅群落划分为假设干局部，在别墅之间形成有效的区隔，保证私密性私密性的细部打造4驻足空间：设置相对分散的驻足空间，不伴随道路设计，从而保证业主游玩时的私密性景观主要围绕水系打造进行，结合驻足空间设计，具有更好的参与性不设置很明显的驻足空间，也许就在一棵大树下就能吸引业主去驻足停留设置相对分散的驻足空间，不伴随道路进行设计，保证业主在社区内部散步，游玩时候的私密性私密性的细部打造4车库设计采用地下或半地下设计，车行入户，可最大限度保障客户信息〔如车牌号〕的隐私性车库设计5物业开展建议思维导图出发点实现快速回现和高溢价涵盖内容户型配比及设计建议合理的户型配比保障项目快速回现高度假品质的打造空间打造功能打造趣点打造打造最正确的复合型资源打造最正确的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所整体开展战略项目个性提练短板效应核心优势个性实现的核心问题边界理论基于工程形象及销售速度两个层面进行户型面积的设计小独栋产品为市场畅销产品，作为本工程的现金流产品，工程应采取市场主流面积区间，以小户型为主，保证客户投资需求的同时，尽可能满足居住功能的提升。物业类型面积区间（㎡）总价区间（万元）战略实现大独栋350-4001000-1500明星产品中独栋180-220550-650形象+利润产品小独栋80-120250-350现金流产品2011年入市户型面积建议回顾1中独栋产品为本工程奉献形象和利润，量大，需适度拉大面积区间，满足客户多方面需求，在注重度假功能的打造同时，突出其居住功能空间的营造。小独栋中独栋大独栋大独栋产品为本工程的明星产品，量少，主要起到拉升工程形象作用，面积可适当大于市场平均水平。市场在售别墅盘的现金流产品套数比保持在36%左右项目名称面积区间（㎡）套数比（%）建面比（%）战略实现公主郡二期8836%15%现金流产品300~60064%85%亚龙湾高尔夫别墅10336%27.5%现金流产品150~17059%65%198,3035%7.5%半山半岛218100%100%在售楼盘户型比例市场情况1不同入市时机及开发商快速回现目标下，现金流产品必须到达的最低建面配比现金流产品目标回现2工程需要快速回现的金额为：地价〔约2亿〕、高尔夫球场〔含设计费约2亿〕、启动区建安本钱〔含会所、酒店约2.5亿〕，共计约6.5亿假定工程现金流产品实现的市场平均售价为3万元/平米根据客户定位的微调，2021年现金流产品要承担更强的快速回现功能。假定2021年入市工程现金流产品的回现额度为80%，2021年入市为50%假设条件2021年2021年目标回现额度6.5亿X80%=5.2亿6.5亿X50%=3.25亿现金流产品面积5.2亿÷3万元/平米=1.73万平米3.25亿÷3万元/平米=1.08万平米现金流产品配比1.73万平米÷17.62万平米≈9.8%1.08万平米÷17.62万平米≈6.1%现金流产品建面比建议2021年为18%，2021年为15%现金流产品配比建议3市场情况建议取公主郡及亚龙湾高尔夫别墅的平均值考虑到目前在售别墅产品均为针对中短期度假客户的需求来进行的配比设置，本工程现金流产品配比计算应进行权重区别2021年配比建议中，市场情况取权重60%2021年配比建议中，市场情况取权重50%权重建议2021年2021年市场情况〔15%+27.5%〕/2〔15%+27.5%〕/2回现目标9.8%6.1%配比建议21.25%X60%+9.8%X40%≈18%21.25%X50%+6.1%X50%≈15%户型配比建议4物业类型2012年2011年战略实现面积区间（㎡）建面比套数比面积区间（㎡）建面比套数比大独栋350-4005%2.5%350-4005%2.3%明星产品中独栋180-25080%70.9%180-22077%66.6%形象+利润产品小独栋80-13515%26.6%80-12018%31.1%现金流产品注：大独栋产品为本工程的明星产品，量少，主要起到拉升工程形象的作用，此处按经验值5%进行建面配比。小独栋实现快速回现，中独栋奉献利润，大独栋创造形象，三者的合理配比能保障工程快速回现，摆脱资金压力物业开展建议思维导图出发点实现快速回现和高溢价涵盖内容户型配比及设计建议合理的户型配比保障项目快速回现高度假品质的打造空间打造功能打造趣点打造打造最正确的复合型资源打造最正确的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所整体开展战略项目个性提练短板效应核心优势个性实现的核心问题边界理论户型设计上，从空间、功能和趣点三个方面打造高度假品质空间打造大松散空间，少隔断；注重灰空间的处理与强化功能打造弱化局部生活功能，增强套房功能；适当增强室外活动空间功能趣点打造强调景观与采光：下沉庭院，挑高客厅，大面积窗户等高度假品质别墅户型KPI69少隔断：尽量减少空间的分割，充分表达度假产品的舒适要求大空间：横向拉通，主卧和客厅都与阳台连通，开放式西厨结合餐厅空间打造1大空间松散格局，减少隔断对空间连续性造成的影响，更符合高度假品质的舒适度要