商业地产-中原-北京通盈三里屯地产项目产品规划建议报告-80-

三里屯工程产品探讨二零零七年五月?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载1现阶段我们需要探讨的问题物业定位既定产品规划既定豪宅、酒店式公寓临街标志性建筑组群两个前提条件市场定位？产品特征？?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载2现阶段我们需要探讨的问题三个需要确定的问题挖掘目标客群塑造核心竞争力对接市场消费，明确主流需求对应项目主题特征，形成市场定位打造产品特点深挖产品卖点，打造对位产品?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载3明确上述问题的必修课程：对自身工程的深刻认识北京市同类产品市场研究区域市场竞争类产品的供需、价格、产品状况等方面的系统研究区域市场消费需求特征及未来需求趋势开展研究。。。现阶段我们需要探讨的问题?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载4探讨从自身开始第一幕产品素描?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载5产品素描丽都商圈使馆区资源效应下的目标市场。住宅市场的开展空间在使馆区与多个商务中心的带动下其开展将更具价值。?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载61、东西窄的长条形地块

——户型东西朝向多——居住舒适度低?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载72、园林景观缺失

——缺失生态情趣——缺少产品附加值83、紧临主干路，人流量大

——形象展示效果极佳——居住私密性较差——居住环境嘈杂

94、高价格入市

——

客群高端化——产品高标准

105、地处繁荣中心

——

土地稀缺——地段价值高116、标志性建筑

——国际化的设计理念——高端的产品形象

——圆弧状的异形空间

?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载12局限

景观缺失私密性差环境嘈杂优势

地段繁荣标志性建筑影响因素临主干道人流量大高价入市规避突出引导基于以上各种因素

13高品质纯居住豪宅支持点：区域内存在大量高端消费人群不支持点：1、扩大竞争范围，与城市豪宅、CBD豪宅、景观豪宅陷入同一个竞争层面，优势缺乏。2、区域人口流动性大，缺少长期置业倾向。3、户型不能满足良好的朝向、采光、和通风条件。4、开放性设置不满足平安与私密性要求。5、周边小环境嘈杂，欠缺宜居环境。相对于市场上的其它豪宅，本案更稀缺、具收藏价值

14酒店式公寓定义配有全套家具，设有厨房设施提供如家居料理、洗衣、康乐、餐饮等相应酒店的专业效劳地理位置优越租赁期限短而灵活同样房间个数条件下，总面积较酒店式公寓大由知名酒店管理公司进行统一标准化管理15重新审视〔一〕局限

临街地块

景观缺失

通过建筑材料

打造特色产品非纯居住性物业

不造成竞争缺陷

非酒店式公寓关注主要因素

16优势地段繁荣投资价值商务价值重新审视〔二〕涉外气氛商务气氛第三使馆酒店式公寓重要特征属性标志性建筑17高消费人群高价入市人流量大支持一定商务要求满足工程要求重新审视〔三〕18第二幕市场梳理豪宅市场酒店式公寓市场19各工程市场供需关系表1、豪宅供给情况分析市场供给相对较少，主要集中的东部地区。1505年10月20325西二环缘溪堂3.706年10月19211西二环融泽府3505年12月CBD区域银泰中心5605年4月26821东四环星河湾2.4405年年底44000东三环昆仑公寓6.96待定－－东三环北京公馆万平米元/平方米26073成交均价6.306年2月东二环NAGA上院社区规模入市时间所属板块项目名称4074720项目名称供应套数成交套数成交面积销售率开盘时间（平米）NAGA上院9819692119%2005年12月昆仑公寓2328808%2005年12月星河湾83668819076484%2005年7月银泰中心2592053766980%2005年12月融泽府7533677544%2006年11月缘溪堂2881253869943%2005年10月受供给小的影响，需求较为旺盛；销售周期相对较长，市场培育时间较长；月度波幅逐渐平稳，销售量稳中有升。2、豪宅市场需求分析213、销售价格及预测项目名称成交均价（元/平方米）装修标准报价（元/平方米）NAGA上院260735000昆仑公寓440005000星河湾二期268214000银泰中心407477000缘溪堂203253000融泽府192113000整体价格将持续走高。223、产品分析由于本工程受地块的控制，规划和景观并不存研究的必要。且建筑方案已经确定，户型格局已经根本形成。因此这里我司将仅从产品设备设施标准做市场分析，为工程的后续工作提供市场支持23豪宅设备设施分析1、豪宅的产品创新和设计已进入到细节品质化时代，对于豪宅产品的科技含量和人性化标准也越来越被市场重视。2、豪宅的科技含量地多少取决于各工程不同的属性和诉求定位。不同豪宅工程的科技含量可以有所不同。〔以以下举不同豪宅的不同设备配置〕24典型豪宅工程的代表性设备配置项目名称健康舒适安全便捷NAGA上院采用美国Lennox新风系统二十四小时冷热水

采用美国Lennox户式中央空调室内安防：德国ESSER及美国TYCO消防喷淋系统，厨房内设天然气探测器，主卧、次卧设有紧急报警按扭，室外安防：日本Panasonic彩色摄像机、美国PELCO智能快速球型摄像机。日本ALEPH红外对射报警器和美国安定宝控制主机。日本松下Panasonic（松下）虹膜识别器搭配感应式磁卡系统及SAMSUNG（三星）可视对讲系统。

每个房间均有电话接口及宽带接口美国HONEYWELL楼宇自控系统。车库提供供暖设备，配备德国S&B系列停车场系统，采用全自动车牌对比识别系统。缘溪堂新风系统中央空调掌纹识别仪美国奥的斯电梯25银泰中心供水系统：软化水；24小时集中热水、中水系统。中央空调系统电梯：4部，进口奥的斯电梯。融泽府24小时热水中央空调停车场管理系统楼宇访客对讲系统/周边报警系统/闭路电视监控系统/燃气泄露报警智能家具系统无机房高档合资品牌电梯星河湾2期24小时热水分户中央空调宽带入户项目名称健康舒适安全便捷注：上表未填的表示该工程在此方面未采用特别品牌和系统26豪宅设备设施分析3、根本所有豪宅都必须具备一些最根本的配置标准：空气调节系统、新风系统、智能化系统、外墙保温系统、中水处理系统等等。由此可见市场对于豪宅的科技含量是有底限要求的。4、本案的特殊建筑形态和高品质属性决定本案应该具备一定地科技含量，在最根本的标准之上有所提升。提升的元素和幅度取决于本钱的控制。我司建议在外墙维护系统、空气调节系统、环保节能系统、智能化系统方面进行细节地提升。27核心价值表现：银泰中心项目位置朝阳区建外大街2号物业类别公寓建筑形态塔楼开发商北京银泰置业有限公司销售均价41584元/平方米销售率79%项目卖点地段价值的唯一性；国际知名品牌与项目的有机联动效益。典型个案分析—银泰中心工程成功借鉴：抓住工程核心价值的一点突破，并推向极致----地段唯一性；将核心价值和品牌联动，运用品牌优势，占领市场。28供应面积（平方米）销售面积销售周期（月）销售比例（按套数）销售率（按套数）实际成交价111665938,537191居56%2居40%3居2%4居2%79%41584元/平方米柏悦居一居130平方米二居245平方米柏悦府三居自由组合四居户型与实际成交分析：典型个案分析—银泰中心此工程为投资产品，其主力户型是1居、2居，大户型主要集中的顶层的柏悦府，共21套。本工程面对的投资客，以港台客户为主，而承租客多以欧美客户为主。户型面积相对较大。29豪宅建筑设计配置标准舒适健康安全便捷中央空调系统

软化水和紫外线灭菌系统

多部进口奥的斯电梯设备设施采用顶级品牌；注重舒适、健康、便捷典型个案分析—银泰中心30银泰中心装修标准装修内容柏悦居精装5000元/平方米地面：高级竹地板和体质地毯墙面：高级壁纸加局部木饰面顶棚：轻钢龙骨石膏板吊板厨柜：博德宝家电：MIELE厨房电器卫浴：DURAVIT、汉斯格雅同档次品牌家具：赠送家具及部分电器柏悦府毛坯房--柏悦居为精装修，由国际大师亲力打造；顶级豪宅为毛坯房，供客户自型设计装修。豪宅装修标准配置标准典型个案分析—银泰中心31核心价值表现：工程借鉴：多元复合的豪宅新标准；复合型豪宅的打造，价值能否突破价格，工程成败与否有待市场进一步验证。昆仑公寓项目位置朝阳区昆仑饭店西侧物业类别公寓建筑形态塔楼开发商北京市华远地产股份有限公司销售均价44984元/平方米销售率10%项目卖点城市景观资源丰富，第一、第二使馆区和燕莎商圈地段价值稀缺：仅23套产品奢华。高科技含量较高典型个案分析—昆仑公寓32供应面积（平方米）销售面积销售周期（月）销售比例（按套数）销售率（按套数）实际成交100%3居5.5%8.69%44000元/平方米居室面积所占比例一居----二居440平米4%三居440-700平米86%四居12008%本工程总供仅有23套，均以大户型为主，户型可自由组合，面对客群主要为国内的富豪阶层。户型与实际成交分析：典型个案分析—昆仑公寓33豪宅建筑设计配置标准舒适健康安全便捷中央空调系统；恒温恒湿系统；同层后排水系统

软化水和紫外线灭菌系统

智能化家居系统，蓝牙操作系统

设备设施采用顶级品牌；注重舒适、健康、便捷及专属性典型个案分析—昆仑公寓智能化电梯控制系统34装修标准装修内容精装5000元/平方米墙面：高级壁纸加局部木饰面顶棚：轻钢龙骨石膏板吊板厨柜：意大利品牌家电：意大利品牌卫浴：DURAVIT、汉斯格雅同档次品牌装修材料品牌并非顶级，但其装修采用量身定制式。豪宅装修标准配置标准典型个案分析—昆仑公寓35豪宅市场启发豪宅的价值不是单一的，而是复合和多元的一点突破，全面带动是豪宅的典型运作手法客户构成多元，对产品和位置具高度挑剔36高档效劳式公寓竞争市场东区高档效劳式公寓竞争市场租赁项目户型面积（平米）租金(美元/月/平米）雅诗阁北京市朝阳区建国路乙108号36福景苑朝阳区亮马桥路46号20东方豪庭公寓王府井东长安街1号25三全公寓北京市东三环北路麦子店街38号20北京国际俱乐部公寓建外大街21号45-48嘉里中心公寓朝阳区光华路1号26-28棕榈泉万豪行政公寓朝阳区朝阳公园南路8号28-30万国公寓朝阳区东直门外大街2637在售项目位置入住时间售价（元/平方米）瑞士公寓港澳中心的东侧08年6月25000长安驿朝阳区建华南路永安南里08年5月23000美华尚层朝阳区建外建华南路15号

现房23000和乔丽致朝阳区光华路

现房23000-27000世界城朝阳区东大桥路10号08年5月27000和乔俊景东城区朝阳门内大街老外交部对面

待定20000世华国际中心朝阳区关东店北街30号

07年12月20000海晟国际公寓东城区东直门外大街乙36号07年12月2300038东区内存在一定数量效劳式公寓，近几年的新增工程不多，但07、08年会有新一轮的供给顶峰，售价在20000-27000元/平方米之间。39

户型面积统计分析

租赁项目户型面积（平米）雅诗阁76-340福景苑81-340东方豪庭公寓一居80，二居130，三居165，四居室270三全公寓33-225北京国际俱乐部公寓58-189嘉里中心公寓一居100.46，二居138.82-167，三居224-317.26，四居420.19-450.27，五居452.46-525.93棕榈泉万豪行政公寓一居58-82，二居105-122，三居135-155，四居189万国公寓二居213，三居268-314，四居374-43440在售项目户型面积（平米）瑞士公寓一居70-100，二居120，三居143长安驿一居42.93-64.67，二居97.79-102.04美华尚层一居53-82，二居67.76-85.33，三居143和乔丽致一居61.5-120.59，二居146世界城一居59-86，四居359和乔俊景一居70，二居120，五居400世华国际中心38-62海晟国际公寓一居44-73，二居96-140，三居145-207.15，四居23841早期酒店式公寓面积大、跨度大一居多为80-100平米左右二居130平米左右；三居130-150平米或200-300平米左右；四居从180-400多平米均有；五居及以上相对较少〔仅嘉里中心有〕，面积为450-500多平米。新增供给的户型面积有所减小一居60-85平米二居140平米三居140-200平米四居200平米以上分布均匀需求多样客群广泛42

租金单价水平调查

租赁项目租金（美元/月/平方米)物业服务雅诗阁36提供五星级酒店式服务福景苑20提供五星级酒店式服务东方豪庭公寓25五星级酒店式家务管理，24小时送餐服务，洗衣服务，国内外报刊杂志三全公寓20房间清洁，洗衣服务，保安服务，班车服务，商务中心，邮政服务北京国际俱乐部公寓45-48提供五星级酒店式服务嘉里中心公寓26-28提供五星级酒店式服务棕榈泉万豪行政公寓28-30万豪酒店管理公司，专属服务。万国公寓26汉斯公司管理，服务式公寓，力图营造家的感觉，同时定期组织活动。43

工程品质与租金水平成正比。高租金工程必须具备高档次的设施配备与高标准的物业管理效劳。44

月供租金水平调查

租赁项目户型面积（平米）月租金范围（美元）雅诗阁76-3403400-13000福景苑81-3402000-6800东方豪庭公寓一居80，二居130，三居165，四居室270一居2300-3000，二居3700-4300，三居4800-5600，四居5500-6900三全公寓33-225660-4500北京国际俱乐部公寓一居58-82，二居105-122，三居135-155，四居189一居3200-3600，二居5500-6500，三居6700-8200，四居9500嘉里中心公寓一居100.46，二居138.82-167，三居224-317.26，四居420.19-450.27，五居452.46-525.93一居2800-3000，二居3700-4800，三居5800-9000，四居10000-12000，五居13000-20000棕榈泉万豪行政公寓一居58-82，二居105-122，三居135-155，四居189一居3200-3600二居5500-6500，三居6700-8200，四居9500万国公寓二居213，三居268-314，四居374-434二居4500，三居7000-8600，三居6500-9500，四居1300045

月租总价从2000美金到13000美金不等，租金跨度大，不过主流仍在3000-8000美金，满足不同消费层次的客户承受能力，客群受众广。46主要租赁客群显示项目租金（美元/月/平方米)雅诗阁公司高级行政管理人员。主要为各行业的中高层专业人员。福景苑韩日、俄罗斯，欧美等国籍的来华中高层管理者，基中以韩日，俄罗斯等国人员为浪费主流。三全公寓以日本客人为主万国公寓欧美公司的高层人员及使馆人员，突出美国风格，客源主要来自口碑及老住户介绍。47

欧美租客：总面积要求至少大于150平米高层管理人员月租金总价承受力大于5000美金起居室、主卧、餐厅面积大，卫生间配备齐全三、四居室房屋需配备工人房

东方租客：总面积在80—150平米之间高层管理人员月租金总价承受力小与4000美金卫生间面积与大户型主卫面积相当主要租赁客群产品需求48内部装饰装修相对豪华内部家具电器相对高档次强化公共局部装修建立完善的安检系统产品要点关注49核心价值表现：长安驿项目位置朝阳区建华南路永安南里

物业类别酒店式公寓建筑形态塔楼开发商韩建集团销售均价23000元/平米销售率20%项目卖点地段价值的唯一性；典型个案分析—长安驿工程借鉴：即使工程具有绝佳的地段优势，如果没有与之相匹配的软硬件产品，工程也很可能会面临销售瓶颈。“地段、地段、还是地段〞是真理，但不是唯一真理50户型构成及配比分析：典型个案分析—长安驿标准层平面，18户/层，户型面积：40-100平米；一室两厅一卫42.93平米一室两厅一卫102.4平米居室面积所占比例42.9322%6422%9422%9722%102.411%户型配比：51装修标准：〔外、内装〕典型个案分析—长安驿装修标准：2500-3000元/平方米户内实本复合地板，进口高级壁纸、卫浴科勒或同档次洁具厨柜为德国品牌，西门子电器全部赠送。外墙：巴西进口石材配铝合金格栅双层中空LOW-E玻璃52特色建筑及设备设施典型个案分析—长安驿楼板中间空心薄壁管的专利设计：此专利设计减轻楼体自重，增加抗震性；隔间保温性能：户与户之间的隔墙，应用专利的中空内膜钢丝网技术，仅10cm的厚度，在增加了使用面积的同时，极大提升了隔音及保温成效，隔音至46分贝，同时不影响平安度；

无动力自由导流管技术：24小时的负压力，让每一户居住者都远离烟道串味的困扰；53物业：典型个案分析—长安驿第一太平戴维斯。物业费：7.50元/平方米·月区域内较低的物业管理费。54核心价值表现：和乔丽致项目位置朝阳区建华南路永安南里

物业类别酒店式公寓建筑形态板楼开发商和乔集团销售均价23000-27000销售率90%项目卖点产权式寓所型商务酒店；提供万元租约；品牌联动效益，和乔品牌。典型个案分析—和乔丽致工程借鉴：经营方式的灵活性，利用酒店托管的方式，进行产权销售，为投资者提供投资保障。55户型构成及配比分析：典型个案分析—和乔丽致标准层平面，21户/层，户型面积：61-146平米的一居、二居。一室61.5平米二室两厅一卫146平米一室一卫复式61.5平米56装修标准：〔内外装〕典型个案分析—和乔丽致外部装修：一层约3000平米的酒店大堂，挑高8.2米门厅，迎宾回车道气派非凡，酒店亲切迎宾接待。内部装修：豪华装修媲美五星级酒店

57物业：典型个案分析—和乔丽致和乔物业物业费：5.50元/平方米·月酒店亲切迎宾接待、酒店式钟点效劳等全部酒效劳。58第三幕工程定位59国际CEO的北京寓所一个时尚有品位的公寓一个舒适温馨的寓所一个完全释放自我的俱乐部一个符合生活习惯和精神追求的度身打造的空间一个象征财富与地位的徽章一个皇室标准的贴身效劳享受一个少数精英会聚的社区60主要购置客群锁定1、自住客保值置业——外埠在京的事业有成的私营企业主

2、投资客长线投资——资产持有——个人投资基金购买61他们依赖于地区便捷的商务往来需求他们喜于高度繁华成熟的城市环境他们经常需要搭乘飞机往返于全国各地甚至世界各地他们又需要一个相对稳定的中长期居住的舒适寓所他们不喜欢酒店，昂贵而不便，强烈的局促、漂泊感他们不为生活所操心，需要高品质的效劳而抛开生活琐事他们普遍拥有相当数量的住房补助但不能用于置业他们会带家人和孩子，需要国际化水准的教育配套逗留人群特点

62产品构成

客群

投资客群

居住客群

舒适度要求

总价控制要求

欧美日韩、俄罗斯

面积需求较大

面积需求较小

63面积及比例

户型建筑面积（㎡）所占套数比（%）一居室80-10025％二居室100-14030％三居室140-18035％四居室180－24010％豪宅300以上户型定制化20套64工程投资收益测算租金水平：25美元/月/平米〔保守估计〕65以160平米三居为例：总价=35000*160=560万首付=560*30%=168万贷款=560*70%=392万贷款20年月供=28182元租金收入：月收入=25*7.65*160=30600元具备投资价值工程投资收益测算66户型功能建议

3、4居室户型

大客厅，开间不小于4.5米

独立餐厅，开间不小于3米

中西分厨，西厨可做早餐厅

大主卧，功能完善，各自独立，面积舒适

有独立的书房，尽量靠近主卧

67户型功能建议1、2居室

主卧卫生间不能小于7平方米

厨房要有舒适的料理空间

尽量做到两厅别离主卧面积适中，功能完善

68设备配置建议高效节能的建筑外墙设计建议1、建议采用“真空玻璃〞为解决工程临街的噪音干扰和玻璃幕墙的能耗问题，外强玻璃可采用LOW-E或者真空玻璃以及外遮阳系统来隔绝热辐射。“真空玻璃〞的传热系数比普通玻璃低6倍，比普通中空玻璃低3倍，节能性能大大优于前两者。双层玻璃采用6＋12＋6mm结构，大幅度降低室外噪音的影响。2、外墙和屋面采用聚氨酯保温材料硬质聚氨酯具有质量轻、导热系数低、耐热性好、耐老化、容易与其他基材黏结、燃烧不产生熔滴等优异性能，在欧美国家广泛用于建筑物的屋顶、墙体、天花板、地板、门窗等作为保温隔热材料。69空气调节系统建议1、建议采用传统的技术成熟的中央空调系统在离心制冷机、楼宇自控、空调箱、湿膜加湿器、水泵以及冷却塔等重要部件均采用世界一流的设备2、设置过渡季节换热系统利用室外冷源节能通过空调冷却水系统汲取室外天然冷源，为大厦在过渡季节提供空调用冷冻水最大限度地利用室外有利气象条件形成天然冷源，减少制冷设备的运行时间，深度节能。3、新风系统要求具备对室外空气的除尘、杀菌、调温、调湿功能，确保每个房间都有均匀湿润、健康的空气。70环保节能系统建议1、生活直饮水和软化水入户直饮水：去除水中细菌、杂质、有机污染物，可直接饮用。

软化水：去除水中过多的钙镁离子，降低水的硬度。降低洁具、台盆、水龙头的结垢，防止管道堵塞。714、卫生间同层排水系统同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上系统可以使卫生设备用水量低于国家强制性用水量的40％以上，综合费用降低33％左右。同层排水隔层排水72智能化系统建议1、电梯自动化候梯时间超越国家规定的住宅标准45秒，提升至30秒以上智能化呼梯功能和IC卡识别系统2、车库管理自动化〔坡道融雪自动化〕车辆出入监控、停泊引导系统采用埋地发热电缆及相应融雪控制装置3、楼宇自控系统对整座大楼机电设备进行智能控制，使相关设备精确运行，创造舒适理想的居住环境，并且通过调控，节省能源734、电视接收系统设置多幅直径的电视接收天线，预留升级功能可接收国内外数百个电视频道5、火灾报警系统公共局部、电梯厅走道、室内客厅、卧室均布置火灾报警装置和喷淋厨房设置天然气泄漏报警装置6、电子保安系统设置视频监控系统、手动报警系统、巡更系统、双监探测系统等，24小时不间断监控楼内平安，局部重要房间〔高层区或顶层的电梯厅〕为顶级业主特别设置红外线、微波保护，防止无关人士意外闯入。74精装修表现

本工程效劳式式公寓强调投资性和高端性，公共局部的装修档次和标准要比室内精装修更为重要。即强调大堂、电梯厅、过道的装修标准和品位75景观表现

“在有限的空间里，通过水景、小品、植物搭配等元素营造唯审美、唯艺术的室外环境。〞缺少可依托的自然环境

地块绿地有限

人文环境浓厚

欣赏性高于功能性

76细部

表现

77物业管理建议

与本案五星级酒店管理集团统一管理78工程核心价值提炼地段刚性价值，不可复制建筑投资细节软性价值，如何驾驭初级包装口碑宣传深入提炼强化渲染使馆区三里屯通盈标志建筑投资保值效劳企业79谢谢！80附件1：区域商业市场研究12/12/202381调研内容Part1:区域环境研究Part2:区域消费能力研究Part3:区域商业市场研究返回主报告82区域市场研究——区域界定83研究区域界定调研范围考虑本工程所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身工程特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本工程区域市场环境重点核心区域为：东至东二环；南长安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。84区域市场研究——区域环境研究85区域外部交通分析机动车单行线东四北大街东四南大街东四西大街朝阳门内大街北二环东二环朝阳门桥王府井大街东长安街建国门内大街本案D工程周边由三横四纵地上交通路网组成；地铁5号线预计明年开通，将为本工程带来丰富客源；86区域外部交通分析——公交线路示意图106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路87区域外部交通分析共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本工程，为本工程塑造了便利的交通环境。88区域停车场情况区域内停车场数量仍显紧张。89区域历史文化背景区域拥有浓郁的历史文化气氛，蕴含深厚的文化价值。名称位置距本项目距离历史渊源文化沉淀清真寺东四北大街路口西南角步行２分钟唯一一座朝代服饰风格与伊斯兰宗教相结合的文化特例近期刚完成内部装饰，较好的保持了文物的现状，是北京为数不多的清真寺之一刘雍相府东城区礼士胡同３００米建于乾隆年间曾做为印尼驻华使馆，后归属文化部电影局。90区域市场研究——区域消费能力研究91区域消费人群分析1.常住人口：区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低；常住人口素质相对较低，消费力较弱2.工作人口区域内存在大量的党政机关，国家公务人员；高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力3.流动消费群该局部消费群主要以年轻、时尚的青年为主消费能力一般区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。92区域消费支出构成东城区2000户城市居民家庭消费支出构成（2004年）单位：%

(%)

低收较低中间较高高

收2004年比2003年

增、减

项

目全

市入

户收入户收入户收入户入

户

平

均20%20%20%20%20%消费性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食

品（即恩格尔系数）32.238.836.136.230.925.50.52.衣

着8.76.88.59.69.38.70.53.家庭设备用品及服务6.85.85.75.46.78.60.54.医疗保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通讯12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服务17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.杂项商品与娱乐服务3.82.63.23.64.14.70.4资料来源：2005统计年鉴区域内居民消费集中于食品与教育两方面，尚处于满足日常生活消费的层次。93区域党政机关分布国务院开展研究中心中华医学会国家经济贸易委员会治金机关效劳局中国民用航空总局国家冶金工业机关效劳局东城区城管监察执法站北京市东城区国家税务局国家播送电影电视总局电影事业管理局中国城市开展研究会东城区商会外交部机关及驻外机构效劳中心中华人民共和国新闻出版总署.中国妇女旅行总社中国公民出境部北京市商业联合会北京市东城区国家税务局进出口税收管理所市民委区域党政机关云集，主要为出入境、新闻出版、税务、商业等行业。94区域教育配套分布北京中华会计函授学校东城分校礼士胡同小学北京市第166中学史家胡同小学灯市口小学北京市外国语学校正纲艺术实验学校北京景山学校北京市东城区体育运动学校分校北京市二十五中学东城区党校北京市第二幼儿园北京市第二中学分校北京印刷职工中等专业学校北京市东城区蓝海文化艺术学校中央教育研究中心实验学校北京市第一聋人学校燕京文化专科学校区域中小学校繁多，且不乏知名的重点学校。95区域消费能力总结区域消费能力总结类别物业类型代表物业及数量消费特征/需求常住人口高档住宅禾风相府400户；银街俊景188户；森豪公寓；消费力强：中高层知识分子为子女上学购买；外埠商人、机关高级人员、事业上升阶段中年。平房（2大片区）东四片区、灯市口片区消费力弱，下岗职工、外来人口。流动人口写字楼（20个）已入住可类比项目消费力强，商务宴请类、品牌专卖类为主。党政机关（32个）新闻出版署、商务局、航空总局等消费力强，宴请类、娱乐类、会议类为主以及品牌专卖类。学校（34所）职教/培训机构13个；中小学14个；大专院校6个；幼儿园1个。消费力强，教育培训类为主。合计：常住人口约25万；流动人口18万。返回区域居住人口以日常生活消费为主，消费能力较弱。区域流动人口消费力没有得到完全释放，具有一定的消费潜力。96区域市场研究——区域商业市场研究97隆福大厦菜市场工程周边商业业态分布朝阳门小街东二环东四大街美术馆后街朝阳门内大街五四大街美术馆生活类时尚类文教类本工程工程周边现有商业业态混乱。98区域商业业态构成业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注：其它业态指烟酒店、自行车店、邮局、玩具等业态99区域商业经营档次分析区域商业经营档次以中档为主。商店名称档次价位力千精品屋低档100元以下挚友低档100元以下蝴蝶装苑低档100元以下发新设中高档120-3000同仁堂中档10-1000张一元茶庄中档30-2400鸿升金榜中档36-1000爱家纺花布店低档100元以下天盛服饰低档15-75阿曼特家纺中档50-2000友联外贸低档50元左右100区域商业经营状况、消费人群分析区域整体商业经营状况一般，目标客户群消费力偏低。商店名称经营状况目标客群力千精品屋不好中年，消费低人群挚友一般中年，消费低人群蝴蝶装苑不好中年，消费低人群发新设一般各年龄层，消费力较高同仁堂较好不分年龄、消费层张一元茶庄一般不分年龄、消费层鸿升金榜一般中青年，有一定消费力爱家纺花布店不太好中老年，消费低人群天盛服饰不太好各年龄层，消费力低阿曼特家纺一般中青年，有一定消费力101东四北大街租金分析道路东侧，由北向南序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积日租金（元/天/平米）1护国寺小吃餐饮4010011.02米莲诺鞋类358012.03名品折扣服装358012.04瑞丽烫美容美发401507.35派克兰席服装10505.56傣家风味餐饮10357.87假日发廊美容美发18608.28蝴蝶装苑服装205011.09鸿升金榜美容美发341406.710爱家纺花布店服装402005.511大井陶艺工艺品153511.712鑫时尚秀鞋业20906.113奇缘玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黄记煌餐厅餐饮241504.4102东四北大街租金分析序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积(平方米)日租金（元/天/平米）序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积(平方米)日租金（元/天/平米）1外贸专营服装18608.215军野行服装16508.82中国烟草烟草10406.816朱丽叶饰品102013.73东四洗染店家居10406.817蓝礼小屋服装10309.14工商银行银行503004.618当代名剪美容美发452504.95北京银行银行503004.619音像图书音像351009.66妙天斋饰品18608.220真心草真丝专卖328011.07中国农业银行银行503004.621牛仔广告服装101518.38光大银行银行503004.622浮世会服装183016.49桂堂足疗医疗保健503004.623网聚网吧网吧321505.810东单银地宾馆住宿503004.624奥康皮鞋鞋类308010.311时尚码头美容美发20609.125鑫裕民商场分店15508.212食草堂皮革401209.126美国加州牛肉面餐饮452006.213m居·sisskbaby饰品10604.627新月网吧网吧351009.614谭木匠饰品10309.128东鲜烤肉餐饮351009.6道路西侧，由北向南东四北大街街铺租金在10~50万/年不等，街铺面积在10~300平方米之间，平均日租金为8.3元/天/平方米。103区域商业市场小结返回区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂；以餐饮和服装服饰两大类为主；区域商业经营档次以中、低档为主；区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低；单铺面积在10~300平方米之间；各商业街商铺租金差异较大104区域内各商业片区驱动因素分析1.时尚商业街驱动引擎——电影院电影院

时尚青年

时尚的服装服饰2.日常消费商业驱动引擎——朝内菜市场朝内菜市场

日常居民

日常消费业态3.中高端商业驱动引擎——品牌店、高档的美容美发美容美发及品牌店银街

中高档的消费群体返回105明清年间二十世纪五、六十年代八十年代末九十年代初九三年至本世纪初现状隆福寺商业步行街开展回忆明代三禅并驻的寺院、京师著名大庙会：东庙；“隆福寺，每逢月九、十有庙市，古玩字画，风味小吃，花鸟鱼虫，为诸市之冠〞。寺庙经济起源东四市人民广场建立，庙址改成大型百货商场，有回民汉民两个小吃摊群起，逐渐盛兴，演变成隆福寺小吃店，并且成为北京小吃业的精华。民俗文化商业街寺庙建筑荡然无存，盖起高八层的隆福寺大厦：当时第一家拥有中央空调和自动扶梯的商场，主要以批发为主，五金受到青睐。京城最火爆商圈之一曾经屡次进行转型，服装、数码等，但均告失败，经营每况愈下，隆福商圈日益衰落。屡次转型日益衰落以娃哈哈、长虹影院为代表的高档食府、娱乐场所与传统民俗文化并存。娱乐、零售混杂目标客群混杂106隆福寺商业步行街案例分析隆福寺步行街ELEVENCLUB娃哈哈大酒家长虹影院东四工人俱乐部明星电影院男装为主北精品服装服饰为主隆福大厦精品服装服饰为主美容美发精品装服饰为主精品服装服饰为主中低档次为主ELEVENCLUB的进驻使隆福寺区域向餐饮娱乐业开展趋势更为明显餐饮中档服装服饰休闲娱乐中低档服装服饰107东单明珠案例分析工程概况与本工程距离约300米总规模约3万平方米地上停车位：30个小商品批发为主导管理公司：北京西单世纪明珠百货108东单明珠案例分析本案东方明珠租金水平3500-5500元/月/摊位标准摊位7平方米优惠政策前三个月租金优惠：1000元/月/摊位经营状况分析原协和百货空置近8年后，该工程自2005年11月开业。1~5层定位中档，目标客群定位学生、工薪阶层。总体经营状况不佳，空置率仍有上升趋势109附件1：区域商业市场研究12/12/2023110调研内容Part1:区域环境研究Part2:区域消费能力研究Part3:区域商业市场研究返回主报告111区域市场研究——区域界定112研究区域界定调研范围考虑本工程所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身工程特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本工程区域市场环境重点核心区域为：东至东二环；南长安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。113区域市场研究——区域环境研究114区域外部交通分析机动车单行线东四北大街东四南大街东四西大街朝阳门内大街北二环东二环朝阳门桥王府井大街东长安街建国门内大街本案D工程周边由三横四纵地上交通路网组成；地铁5号线预计明年开通，将为本工程带来丰富客源；115区域外部交通分析——公交线路示意图106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路116区域外部交通分析共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本工程，为本工程塑造了便利的交通环境。117区域停车场情况区域内停车场数量仍显紧张。118区域历史文化背景区域拥有浓郁的历史文化气氛，蕴含深厚的文化价值。名称位置距本项目距离历史渊源文化沉淀清真寺东四北大街路口西南角步行２分钟唯一一座朝代服饰风格与伊斯兰宗教相结合的文化特例近期刚完成内部装饰，较好的保持了文物的现状，是北京为数不多的清真寺之一刘雍相府东城区礼士胡同３００米建于乾隆年间曾做为印尼驻华使馆，后归属文化部电影局。119区域市场研究——区域消费能力研究120区域消费人群分析1.常住人口：区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低；常住人口素质相对较低，消费力较弱2.工作人口区域内存在大量的党政机关，国家公务人员；高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力3.流动消费群该局部消费群主要以年轻、时尚的青年为主消费能力一般区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。121区域消费支出构成东城区2000户城市居民家庭消费支出构成（2004年）单位：%

(%)

低收较低中间较高高

收2004年比2003年

增、减

项

目全

市入

户收入户收入户收入户入

户

平

均20%20%20%20%20%消费性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食

品（即恩格尔系数）32.238.836.136.230.925.50.52.衣

着8.76.88.59.69.38.70.53.家庭设备用品及服务6.85.85.75.46.78.60.54.医疗保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通讯12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服务17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.杂项商品与娱乐服务3.82.63.23.64.14.70.4资料来源：2005统计年鉴区域内居民消费集中于食品与教育两方面，尚处于满足日常生活消费的层次。122区域党政机关分布国务院开展研究中心中华医学会国家经济贸易委员会治金机关效劳局中国民用航空总局国家冶金工业机关效劳局东城区城管监察执法站北京市东城区国家税务局国家播送电影电视总局电影事业管理局中国城市开展研究会东城区商会外交部机关及驻外机构效劳中心中华人民共和国新闻出版总署.中国妇女旅行总社中国公民出境部北京市商业联合会北京市东城区国家税务局进出口税收管理所市民委区域党政机关云集，主要为出入境、新闻出版、税务、商业等行业。123区域教育配套分布北京中华会计函授学校东城分校礼士胡同小学北京市第166中学史家胡同小学灯市口小学北京市外国语学校正纲艺术实验学校北京景山学校北京市东城区体育运动学校分校北京市二十五中学东城区党校北京市第二幼儿园北京市第二中学分校北京印刷职工中等专业学校北京市东城区蓝海文化艺术学校中央教育研究中心实验学校北京市第一聋人学校燕京文化专科学校区域中小学校繁多，且不乏知名的重点学校。124区域消费能力总结区域消费能力总结类别物业类型代表物业及数量消费特征/需求常住人口高档住宅禾风相府400户；银街俊景188户；森豪公寓；消费力强：中高层知识分子为子女上学购买；外埠商人、机关高级人员、事业上升阶段中年。平房（2大片区）东四片区、灯市口片区消费力弱，下岗职工、外来人口。流动人口写字楼（20个）已入住可类比项目消费力强，商务宴请类、品牌专卖类为主。党政机关（32个）新闻出版署、商务局、航空总局等消费力强，宴请类、娱乐类、会议类为主以及品牌专卖类。学校（34所）职教/培训机构13个；中小学14个；大专院校6个；幼儿园1个。消费力强，教育培训类为主。合计：常住人口约25万；流动人口18万。返回区域居住人口以日常生活消费为主，消费能力较弱。区域流动人口消费力没有得到完全释放，具有一定的消费潜力。125区域市场研究——区域商业市场研究126隆福大厦菜市场工程周边商业业态分布朝阳门小街东二环东四大街美术馆后街朝阳门内大街五四大街美术馆生活类时尚类文教类本工程工程周边现有商业业态混乱。127区域商业业态构成业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注：其它业态指烟酒店、自行车店、邮局、玩具等业态128区域商业经营档次分析区域商业经营档次以中档为主。商店名称档次价位力千精品屋低档100元以下挚友低档100元以下蝴蝶装苑低档100元以下发新设中高档120-3000同仁堂中档10-1000张一元茶庄中档30-2400鸿升金榜中档36-1000爱家纺花布店低档100元以下天盛服饰低档15-75阿曼特家纺中档50-2000友联外贸低档50元左右129区域商业经营状况、消费人群分析区域整体商业经营状况一般，目标客户群消费力偏低。商店名称经营状况目标客群力千精品屋不好中年，消费低人群挚友一般中年，消费低人群蝴蝶装苑不好中年，消费低人群发新设一般各年龄层，消费力较高同仁堂较好不分年龄、消费层张一元茶庄一般不分年龄、消费层鸿升金榜一般中青年，有一定消费力爱家纺花布店不太好中老年，消费低人群