2023年昆山房地产市场报告

2023年昆山房地产市场报告2023年5月一、2022年昆山房地产市场回顾2022年注定又是一个能够被记录到中国房地产发展历史的年份：从年初席卷全国的房地产疯狂到“417”新政后的冷清，再到8、9月份的回暖所引发的二次调控，整个2022年的楼市就在调控与涨价中度过。大浪淘沙，只有经历过真正的风雨，才能知道彩虹的绚丽。又到了年度盘点的时刻，我们希望通过对2022年度市场的动荡，真正摸索出昆山楼市发展背后所隐藏的真相。摸清了昆山楼市发展的动力与阻碍，才能让我们在即将到来的2022年度中，小心的让昆山楼市之帆平稳起航。福美来代理深耕昆山楼市三年有余，深刻的理解了昆山的市场变化与市场参与者的需求变化，也希望借此机会，能与昆山楼市发展的参与者们，共同探讨未来之路将会去向何方。

通过对昆山楼市最近10年来的成交价格可以看到，昆山房价从1998年来一路走高，在2021年楼市大热的市场背景下达到了最高点6400元/平方米的价格水平。其中最近三年07年到09年的涨幅最为明显，09年的价格水平相较于07年上涨了大约50%。而2022年，在昆山市场上基本上已经很少看到价格在7000元/平方米以下水平的楼盘，同时，豪宅类项目更在2022年层出不穷，开盘价格也创纪录的达到了12000元/平方米的水平，甚至更高。事实上，从成交均价走势图上可以很明显的看到昆山楼市的价格增长有两个明显的加速阶段，第一段是从2001年-2005年，第二个阶段是从2021年-2021年。第一个阶段的上涨相对比较温和，主要的动力在于过去低估价值的理性回归。而第二个阶段的上涨则快速而有力，具体原因又如何呢？下面我们将选择从2021年的成交量的数据，来看看这个快速涨价的背后有何原因。数据来源自福美来代理统计，略有误差

从月度成交成交套数可以清晰的看出，昆山楼市年度成交特点非常鲜明：每年的1、2月份是昆山楼市最为清淡的时期，成交套数在1000-1500套左右；每年的4、5月份及9、10、11三个月份则是昆山楼市成交活跃的时期；正常水平的楼市成交套数则在3500-4000套左右。从2021年的月度成交数据则可以看到，成交套数飞速增长，从5月份开始，甚至实现了月度销售套数8000套的水平，如此旺盛的成交，如何不能让成交价格有飞速的增长呢？如果持续关注昆山楼市，我们会发现，2021年是昆山楼市的转折年，在这个楼市投资飞速增长的时代，动力源自于上海及江浙等外区域客户的导入，昆山楼市的成交主体从本地自住转向了异地投资。而如此的趋势将继续延续，成为未来昆山楼市发展的主旋律。那么，让我们看看2022年的昆山楼市！表格制作：福美来代理市场部

走向依旧清晰：1月延续了2021年的火热成交，2月则回复传统的淡季，3、4月份迅速增长至平均水平，5-8月份则是惨淡的淡季，9-11月又是一波成交的高潮。整体而言，与2021年相比，成交量的缩减非常明显，价格的大幅上扬是抑制昆山楼市成交的主因。如果深入的分析2022的走势，我们可以把2022年分为三个阶段：

第一阶段：1-4月，异地客户投资昆山的火爆。延续2021年的投资火爆场景，2022年的开年非常精彩，“日光盘”成为当时楼市的常态，成交价格迅速的攀升也是当时遍布各个楼盘的普遍现象。

第二阶段：5-8月，政策威力惊人。“417”调控的威力也对昆山楼市产生了立竿见影的抑制作用，低迷的市场成交甚至只相当于往年最为清淡的2月份的成交水平。此时异地投资几乎绝迹，甚至本地正常的居住需求也因为楼市的寒冷而退缩。但此时开发商对于调控相对麻木，并没有以积极的心态来应对市场发生的巨大变化，楼市在僵持中前行。

第三阶段：9-11月，促销回笼资金唱主角。9月是传统的金九银十的开头，过去4个月中被抑制的自住需求开始缓慢入市，“929”的调控打破了调控放松的幻想，从10月份开始，席卷昆山的促销降价成为了楼市的主角。过去报价9000元/平方米的楼盘，最新报价甚至只到了7500元/平方米的水平，降价10%-15%以获取快速的年度回款成为唯一选择。这样的价格调整也获得了消费者的认可，市场成交量的放大也成为了必然。——2022年度月度成交排名前三甲——

从排名前三甲的楼盘又能看到第一阶段中的主力楼盘均是以上海等异地投资客为主体的楼盘，而第三阶段的回暖则是本地楼盘降价促销所撬动，11月份的前三甲楼盘又被异地投资客为主的楼盘夺得。昆山楼市成交的核心动力一目了然：合理价格下的本地需求+投资空间明显的异地投资需求。在房地产行业宏观调控持续深入、中国经济走向通胀时代的大背景下，昆山楼市其实面临着两难的抉择：通胀背景使得房地产投资需求依旧旺盛，而宏观调控对于投资的抑制作用又持续存在；昆山经济的高速增长，推动了本地需求的不断成长，而昆山城市固有的投资价值又吸引着外区域投资客户的目光。可以判断，2022年的昆山楼市仍然会在犹豫中前行。我们所希望看到的良性走势将是：满足本地居住需求的产品价格保持平稳，而具备投资价值的产品能够在充分的市场化规律下保持供求平衡，月均3000-4000套的成交水平是昆山楼市的健康表象。一味的期望昆山楼市价格继续大幅调整显然是不切实际之想，而一味的期望昆山楼市继续高歌猛进同样也是天方夜谭。冷静的看待楼市冷暖，合理的进行投资及购买决策，是每个市场参与者所应该抱有的态度，而这些态度也应该成为左右个体行为的准则。我们对2022年的昆山楼市保持乐观，但我们冷静的采取合适的市场参与策略，希望每个市场参与者都能在楼市的投资中取得共赢！二、2022年楼市成交情况据搜房网数据监控中心统计显示，2022年上半年昆山全市总成交13616套，同比2022年上半年的17797套，减少了4181套，降幅达到23.94%。整个上半年，国家对于房地产市场的一系列调控政策以及央行的不断加息，给房地产市场带来不小的冲击，然而在这样的不断冲击下，开发区成交量依旧坚挺，以4952套的销量占据第一，占全市总成交的37%，同时超过了2022年上半年的4561套成交套数。从片区来看，开发区依旧是置业热门区域，上半年总成交达到4952套，占全市总成交量的37%。开发区依托便利的交通条件、优美的环境以及日益完善的配套设施吸引了刚需置业者以及投资者的目光，成为置业投资首选之地，昆山航站楼的运营又给开发区的发展添砖加瓦，上半年前三名的楼盘均位于开发区，可见购房者对开发区的前景十分的看好。表1：昆山上半年区域成交数据区域上半年成交量（套）玉山镇1608开发区4952周市镇1712张浦镇672陆家镇574花桥镇1913巴城镇599千灯镇998南部水乡588全市13616表2：2022、2022年昆山上半年成交量同比数据区域2022上半年成交量（套）2022上半年成交量（套）同比增长率（%）玉山镇16082821-43%开发区495245618.57%周市镇17122285-25.08%张浦镇672693-3.03%陆家镇57447919.83%花桥镇19134894-60.91%巴城镇599804-25.50%千灯镇9989940.4%南部水乡588266812%全市1361617797-23.49%从这三年各片区的上半年成交量数据对比折线图上，我们不难看出09年的时候是个销售旺季，基本上所有区域的销量十分火爆，随着国家的宏观调控以及对房地产市场的不断调控，近两年的成交量不断萎缩，有的片区的成家量甚至是这三年来的最低。图1:2021、2022、2022上半年成交量折线图在目前，有的城市由于受到国家和政府双重调控的影响，房价出现降价趋势，而从目前的昆山市场来说，房价还未出现明显降价趋势，更多是开发商利用优惠吸引购房者目光，使得目前的房地产市场上的优惠五花八门。下表统计了2022年昆山上半年热销楼盘的前20名。表三：热销楼盘TOP20上半年热销住宅楼盘榜首的是绿地21新城，绿地21新城自2022年开盘以来，受到不少关注，其中也不乏一大部分的上海置业者，做为目前昆山最大的一个项目，绿地21新城未来的配套设施也是其被看好的重要原因之一。世茂东壹号以612套的半年销售量位居第二，中星·外滩印象花园上半年总成交418套，位居第三。热销的不仅仅是开发区的楼盘，花桥、张浦、锦溪等乡镇楼盘也在成交量上取得不小的“成绩”，花桥楼盘紧邻上海轨道11号线，相对于上海的高房价，更适合工薪族置业，张浦镇的农房·英伦尊邸以其开发商的雄厚实力、高端住宅的定位和独特的英伦风格吸引不少刚需置业者选在张浦置业。而锦溪的顺城·锦湖湾是今年的新盘，4月24日开盘时5500元/㎡的低价可谓赚足人气，仅一个多月的时间，销量就达到了222套。表四：热销住宅楼盘TOP10在商业项目上，港龙喜临门建材家居广场可谓商业项目的领头羊，上半年以762套的总成交量遥遥领先于第二位，周市镇的投资前景也日益凸显。开发区和花桥镇依旧是投资热点区域，不论是商铺还是写字楼，投资前景很被看好。表五：2022年上半年昆山热销商业项目TOP10楼盘名上半年成交量（套）港龙喜临门建材家居广场762中川大厦318游站198龙城国际钢材市场160建伟汽配物流市场143第一上海商务中心113世茂广场107千石商业中心73金旺角大厦63台协国际商务广场62二、楼市价格情况据搜房网数据监控中心统计显示，昆山2021年上半年各区域成交均价如图所示。玉山镇目前的均价为９４１３元／㎡，涵盖了市中心、城西和城北三个区域楼盘价格，其中市中心的价格已破万，达到１１１３３元／㎡，为所有区域最高价格，城南区域依托昆山客运总站以及高铁南站的便利优势，价格直线上升，均价为１００４７元／㎡，仅次于市中心，城西均价８６９８元／㎡，城北均价为８４００元／㎡。在乡镇地区来说，花桥镇无疑是放假最高的乡镇，由于紧邻上海，占据地铁１１号线便利优势，花桥楼盘价格在上半年迅猛上升，均价为１０６７６元／平米，周市镇上半年也涌现出了不少的新盘，打造城北的副中心，房价逐步攀升，达到７５５０元／㎡，张浦镇以６５２３紧随其后，千灯镇目前成交均价为６４３３元／㎡，与张浦镇相差不大，而南部水乡区域的楼盘大多为别墅房，住宅相对而言较少，因此住宅均价为５７８７元／㎡。图二：图二：三、下半年开盘情况搜房网数据监控中心统计，昆山2022年下半年共有50家楼盘开盘或者加推，其中玉山镇开盘楼盘占下半年总上市楼盘的34%，张浦镇上市楼盘占下半年总上市楼盘的16%位居第二，开发区和千灯并列第三。在各片区分布上，玉山镇17家楼盘占所有片区之首，张浦镇8家排名第二，开发区和千灯镇6家排名第3，其余片区上市房源个数分别为周市镇4家、南部水乡1家、花桥镇4家、陆家镇2家、巴城镇2家。图三:下半年上市楼盘统计四、开发区典型楼盘分析1.绿地21新城地址:昆山市洞庭湖路震川路口电话50331188基本信息：物业类别：普通住宅,小户型公寓，别墅,商铺,大平层项目特色：177万方超大型综合社区建筑类别：高层,联体别墅装修状况：毛坯所属区域：城东所属板块：开发区预计总户数：9000交通状况：公交5、9、17、106路开盘时间：2022.4.22开工时间:2021-12-1入住时间：2022-7-31容积率：2.50绿化率：43%得房率：74%新推套数：一期总户数约1500户总占地面积：564000平方米总建筑面积：1780000平方米物业费：1.9元/平方米/月开发商：上海绿地集团（昆山）东城置业有限公司价格情况：时间

均价价格描述2022-7-287700元/平方米别墅总价180万起2022-6-207700元/平方米2022-2-147700元/平方米2022-1-277700元/平方米2022-11-17500元/平方米折后均价7500元/平方米2022-10-287500元/平方米折后均价7500元/平方米2022-9-307500元/平方米折后均价7500元/平方米2022-9-217500元/平方米高层2022-6-87500元/平方米高层2022-4-198000元/平方米高层2022-3-267300元/平方米起高层周边配套：教育配套：晨曦小学、震川高级中学、开发区高级中学、商业配套：昆山农村商业银行、中国移动、晨曦园农贸市场医疗配套：宗仁卿纪念医院、友谊医院建材装修：结构：高层为剪力墙，多低层别墅为异型柱框架外墙：多孔混凝土砌块内墙：加气混凝土砌块电梯服务户数：34F为二梯四户，二梯两户，11F为一梯两户门窗：高层为塑钢楼层情况：电梯服务户数：34F为二梯四户，二梯两户，11F为一梯两户。别墅地下2层，地上4层车位信息：约9500个，不对外出售，物业出租户型情况：房型面积别墅125-200㎡一室两厅一卫58-73㎡二室两厅一卫85-91㎡三室两厅一卫110㎡三室两厅两卫110-117㎡四室两厅两卫163㎡销售情况当前批准销售套数：2944已销售套数：18852.世茂·东壹号地址：昆山市前进东路233号售楼地址前进东路299号基本信息：电话：0512-57909999021-61482288物业类别：普通住宅,商铺,花园洋房项目特色：品牌地产建筑类别：多层,高层装修状况：毛坯所属区域：城东所属板块：开发区预计住户总数：约6300交通状况：106路、前进东路、松花江路、沪宁高速开盘时间：2022.4.24入住时间：二期2022年年底，三期2022年年底容积率：1.3（一期）绿化率：40%得房率:76%-80%[总占地面积:50万平方米总建筑面积:约75万平方米物业费:多层1.8元/平米/月；高层2.1元/平米/月；洋房2.65元/平米/月开发商:昆山世茂新发展置业有限公司价格情况：

时间均价价格描述2022-8-297800元/平方米三期均价8100元/平方米，二期高层均价7800元/平方米，小高层均价8300元/平方米，电梯多层均价8800元/平方米。

2022-6-177800元/平方米高层8100元／㎡，小高层8000元／㎡，多层8800元／㎡

2022-3-317800元/平方米高层7800元／㎡，小高层8000元／㎡，多层8800元／㎡

2022-3-27800元/平方米高层7800元／㎡，小高层8000元／㎡，多层8800元／㎡

2022-2-147800元/平方米高层7800元／㎡，小高层8000-9000元／㎡，多层8500-9500元／㎡

2022-1-76300元/平方米高层：7500元／㎡小高层：7800元／㎡多层：8800元／㎡

2022-11-16300元/平方米10月1日加推1栋高层住宅，均价7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面积为90-130平方米的2房和3房。

2022-10-137300元/平方米起10月1日加推1栋高层住宅，均价7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面积为90-130平方米的2房和3房。

2022-9-308300元/平方米小高层均价8300元/平方米，电梯多层均价9000元/平方米，9月加推32层高层景观房均价7300元/平方米。

2022-8-98300元/平方米高层

2022-3-87500元/平方米多层

2022-3-87200元/平方米起高层

2021-6-175000元/平方米电梯公寓

2021-6-177500元/平方米花园洋房

2022-3-17200元/平方米观景高层

2021-5-267500元/平方米花园洋房

2021-3-124000元/平方米起观景高层

2021-2-134500元/平方米电梯公寓

2021-2-13

4000元/平方米观景高层

周边配套：商业配套：晨曦市场,世茂华东商城,国际会展中心,川普城，农业银行,建设银行教育配套：开发区高级中学,震川中学,晨曦小学,星空艺术幼儿园,国际学校，世茂三之三幼儿园，昆山市实验小学世茂分校医疗配套：宗仁卿纪念医院、友谊医院景观配套：夏驾河水上公园交通状况：106路、前进东路、松花江路、沪宁高速自驾路线：昆山客户——沿前进东路向东直行，昆山开发区管委会时代大厦往东500米上海客户——沪宁高速陆家出口下，沿东城大道往北4公里，至前进路左转即到装修材料：外墙:高级涂料内墙:砖墙门窗：铝合金楼层状况：4层—24层车位信息：1:1户型情况：房型面积一室一厅一卫50-60㎡二室两厅一卫86-103㎡二室两厅两卫97-110㎡三室两厅一卫115-130㎡三室两厅两卫131-140㎡三室两厅三卫157-193㎡四室两厅两卫146-148㎡四室两厅三卫176-187㎡销售情况当前批准销售套数：5731已销售套数：50862022年1月政策、新闻1、央行今年首调存款准备金率中国人民银行决定，从2022年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行在最近三个月内第四次上调存款准备金率，也是年内首次上调。观点：根据央行此前的数据，2022年底我国人民币存款余额达71.82万亿，以此计算，此次上调存款准备金率可大致锁定商业银行资金逾3500亿元。

2、国家统计局数据国家统计局1月17日发布报告，2022年12月份我国70个大中城市房价环比上涨0.3%,同比上涨6.4%。

3、苏州迁户口取消购房年限工作地域等限制从2022年1月1日起，《苏州市户籍居民城乡一体化户口迁移管理规定》正式实施，新规定对苏州市城乡户籍居民户口迁移政策进行了调整和放宽。其中，有苏州户口、有住房，就可在大市范围自由迁移；落户苏州，不再受购房年限、工作地域、参保关系等限制。该规定适用地域范围为苏州市区、张家港市、常熟市、太仓市、昆山市、吴江市，主要针对苏州市大市范围内即苏州市区和五县市的户籍居民的户口迁移，也就是现已具有苏州户口的城乡居民

4、上海浦东国际机场昆山航站楼正式投入运行人民网昆山1月20日电，今天，上海浦东国际机场昆山航站楼正式投入运行。该航站楼是国内第一家具备国际和地区航班值机功能的跨省市异地航站楼，为昆山乘客搭乘浦东国际机场航班提供了极大的便利。今后，昆山旅客可以在航站楼直接办理浦东国际机场始发的所有东航和上航的航班，而不必到浦东国际机场再排队值机了。此外，新航站楼从今日起开通了昆山直达浦东国际机场的班车，旅客在昆山航站楼办理完值机手续后只需1个半小时就可以抵达浦东机场，比过去长途巴士绕道虹桥机场的时间节省了近1个小时。

5、楼市三轮调控升级，“新国八条”史无前例国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。从具体调控政策来看，财税、信贷、行政三大调控政策无一不名列其中，其一，相比之前执行差额收取营业税，新8条再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，这将明显遏制过度炒作。其二，“新国8条”还对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效的遏制部分开发商过快上涨价格。其三，“新国8条”要求加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。目前部分城市，存在明显的避税现象，导致楼市调控的部分措施作用减弱，调控将弥补这部分漏洞，预计部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。其四，“新国8条”要求严格执行个人转让房地产所得税征收政策。观点：一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度，前两轮调控中未落实的部分政策将在2022年更加收紧，这足见中央政府的调控决心。预计部分城市市场将出现明显淡季，房价逐步趋于理性回归。6、上海重庆2022年1月28日起征收房产税新华社电上海房产税试点细则27日“浮出水面”。上海市人民政府当日印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。

征收对象：本市居民家庭购第二套及以上住房；

计税依据：应税住房市场交易价格的70%

适用税率：低于上年均价2倍（含2倍）税率0.4％

税收减免缓：人均住房面积不超过60平方米免征税2022年2月政策、新闻1、央行2022年首次加息中国人民银行决定，自2022年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整（见附表）。

金融机构人民币存贷款基准利率调整表（单位：%）

调整后利率一、城乡居民和单位存款

活期存款0.40三个月2.60半年2.80一年3.00二年3.90三年4.50五年5.00二、各项贷款

六个月5.60一年6.06一至三年6.10三至五年6.45五年以上6.60

解读：央行于兔年正月初六晚间突然宣布加息0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，自2月9日起执行。这是我国本轮重启加息以来第三次出手。节后加息符合市场预期，但在春节假期的最后一日急切出手，显示目前价格及信贷增势仍不容轻视。节后加息是年内货币紧缩之必然。

2、国家统计局数据：1月份，居民消费价格总水平同比上涨4.9%国家统计局2月15日发布报告，2022年1月份我国居民消费价格总水平同比上涨4.9%，其中居住类价格同比上涨6.8%。水、电、燃料价格上涨3.9%，建房及装修材料价格上涨4.3%，住房租金价格上涨7.1%。

3、央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点2月18日，中国人民银行年内第二次祭出紧缩流动性杀招，宣布自2022年2月24日起，将上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此举将回收流动性约3500亿人民币；同时，国内大型金融机构和中小金融机构准备金率也创纪录地分别高达19.5%和16%的水平。

4、上海公布房产税差别征收标准，单价低于2.8万减征根据上海市统计局最新公布的数据，房产税应税住房房价低于28426元／平方米的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产税税率为0.6%。

5、2月全国百城房价环比涨0.48%中国指数研究院3月1日发布最新报告称，2022年2月，全国100个城市住宅的平均价格为8686元/平方米，环比上涨0.48%；其中，北京、上海等十大城市同比上涨远超15%，呈现全线上涨趋势。三、政策、新闻1、6月CPI宏观数据今年6月的CPI同比上涨5.5%，比5月CPI的5.4%上涨0.1个百分点，创下34个月以来新高。

2、央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2022年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。5、住建部规定哄抬房价罚款被指过轻住建部8月11日就《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》公开征求意见。征求意见稿规定，房地产开发企业如囤地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。一级资质开发商注册资本提高3倍与此前相同，对于开发商的资质等级，新《规定》中仍然分为了一级、二级、三级、四级四个资质等级。不过前三个级别的注册资本均大幅增加，提高了门槛。此前一级资质的注册资本要求5000万元以上，此次提高至2亿元以上；二级资质也从2000万元以上提高至1亿元以上；三级资质则从800万元以上提高到5000万元以上。不过，此次四级资质的开发企业，注册资本要求仍为100万元。对此，北京中原地产三级市场研究总监张大伟说，“在目前市场上，即使是一些三线城市，单套房值也已经超过50万元。相比之下，100万元注册资金过低。”二级房企可开发30万㎡以下项目对于开发范围，征求意见稿中规定，一级资质房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目。

6、住建部给出被限购城市五大标准8月16日，住建部在文件附件中也给出了五大标准，其中包括“已限购区域中心城市周边，外地购房比例比较高的”；“6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或接近全年房价控制目标的”等等内容。住建部在文件中表示，凡符合五大条件中2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。标准1：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市。标准2：将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市。标准3：今年上半年成交量同比增幅较高的城市。标准4：外地人购房比例较高的城市。标准5：群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。2022年8月份昆山整体房地产市场分析一、2022年8月份昆山整体房地产市场分析

1、2022年8月昆山房产市场总体概况

截止到2022年8月31日，昆山市场有备案房源总量272425套，已签约220670套，未签约存量51755套，剩余存量比2022年7月底增加了1140套，剩余存量房源已连续五个月呈上升趋势。

2、2022年8月份昆山市场签约量情况2022年8月，昆山商品房市场签约2797套，月签约量较2022年7月份略有上升，增加68套，增幅2%。自2月以来，昆山市场签约走势总体呈上升趋势，成交量趋于稳定。3、8月份昆山市场新增供应套8月份昆山市场新增批准供应3946套，新增批准供应量较上月大幅上升，增加2139套，增幅118%。新增量主要集中于城东区域，新增1735套。

8月楼市总结：8月楼市总结：随着“金九银十”的即将来临，昆山楼市不少楼盘开始了下半年签约量的冲刺，相比于7月份，8月份产品供应量呈现出大幅上涨的趋势，虽然伴随着活动、加推、开盘也有不少的打折优惠，但购房者并不买账，仍然观望情绪浓厚，以及政策的影响，因此，8月份签约量较7月份并没有明显上涨。

二、昆山房产市场动态（一）北部区域凤栖园

8月13日加推推出54#、55#、56#、57#、60#总共约130套房源，主力户型为83-118平方米的二房和三房。均价4700元/㎡，最低价4500元/㎡起。

九方城

8月售楼处对外开放

九方城售楼处已开放，目前正在办理VIP卡，预计2022年9月开盘，推出第一批高层住宅房源。首期推出85-205㎡高层房源，80-130㎡户型价格在8500-10000元/㎡之间；130㎡以上户型价格在12000-13000元/㎡之间。

永盛金座

8月28日开盘

永盛金座开盘推出90余户挑高酒店式公寓，挑高6米，均价8700元/㎡，开盘优惠1000抵5000，再优惠200元/㎡。

(二)城南、市中心及南部乡镇区域黄浦君庭

8月9日推出两栋高层黄浦君庭推出1#、2#、4#小高层500多套房源，均价6900元/㎡，面积89㎡-130㎡2梯2户，2梯4户，2022年交房。一次性付款92折，按揭95折。

（三）西部地区清风华院

8月28日加推推出3#楼王，共120余户房源，面积有96㎡的两房，141㎡和198㎡的三房，价格8000-10000元/㎡，具体一房一价。

2023年纺织服饰品牌分析报告2023年8月目录TOC\o"1-4"\h\z\u一、品牌公司复苏时点 3二、本土服饰品牌复苏的突破口 81、品牌与产品差异化 82、传统渠道精简与整合 93、适度提升直营比重，加强渠道控制力 94、更重视电子商务，强调线上线下共同发展 105、管理层由创始人团队向职业化、专业化团队转变 116、通过品牌兼并整合实现集团化发展 12三、上市品牌服饰公司分析 14四、品牌服饰公司未来发展前景 16五、投资建议及重点公司简况 181、鲁泰A 192、富安娜 203、探路者 204、朗姿股份 215、卡奴迪路 226、罗莱家纺 227、森马服饰 238、华斯股份 24六、风险因素 25一、品牌公司复苏时点从行业终端来看，此轮服饰行业调整始于2022年。2022年在通胀大背景下，品牌企业为了应对持续上涨的成本费用压力同时实现盈利增长的要求，不断对产品进行提价，2022年下半年开始，虽然终端零售金额的增速并没有出现大幅度的波动，但终端销量增速已经出现了明显的恶化。终端疲弱对上市品牌公司的冲击已经从终端库存积压传导至订货会增速。由于加盟订货制的存在，上市品牌公司利润表增速的下滑会明显滞后于终端出现的恶化。从传导路径来分析，从2022年秋冬开始行业终端售罄率相对往年普遍出现一定程度的下降，事实上行业的这轮调整尚在进行之中，多数品牌公司目前都处于打折促销去库存的状态，2022年秋冬订货会不少公司开始出现一定程度的下降，今年上市品牌公司普遍面临着利润表增速进一步下滑甚至盈利下降的压力。行业调整之后，未来修复路径也将从终端开始。由于终端销售低迷，2021年下半年开始行业整体都在通过频繁的打折促销（包括电商渠道）清理积压的库存，我们认为终端的问题最终还是要先从终端修复，考虑到2022年秋冬订货会普遍不再压货，同时考虑到2021年开始大力清库存，我们预计2022年末全行业清库存会告一段落，2021年开始上市品牌公司的资产负债表与现金流量表将逐步好转，随后传导至2021秋冬订货会数据与利润表将逐步修复转正。从戴维斯双杀到双击，上市品牌服饰公司的股价修复取决于净利润的恢复节奏。2021年下半年起品牌服饰行业爆发的库存危机、电商冲击、终端销售低迷等一系列问题使上市品牌公司在资本市场经历了一轮“戴维斯双杀”，随着盈利预测的不断下调与负面数据的不断出现，服装家纺行业上市公司整体PE从最高点的40倍下降到如今的14倍，我们认为从中长期来看，目前的估值水平已经大部分反映了资本市场对行业的悲观预期。一旦行业或部分脱颖而出的品牌公司在终端销售与订货会增速等指标上出现明显的向上拐点，预计行业的估值将会得到率先修复，业绩的逐步兑现会进一步推动股价的上涨。但从投资机会上看，本轮调整之后品牌服饰行业未来将很难出现齐涨齐跌的局面，个股之间的分化将明显加剧，最终走出来的企业将有一轮恢复性行业，而有一些品牌将逐步边缘化，未来更多拥有更好定位、更新渠道和更好商业模式的品牌企业将逐步加入资本市场，为投资者提供更多更新的选择。二、本土服饰品牌复苏的突破口曾经的粗放式增长告一段落，未来行业将恢复到更高质量、更可持续的增长阶段。我们认为过去本土品牌服饰行业依靠开店铺货与产品提价方式实现的粗放式增长已经结束，在当前国内服饰需求增长相对低迷的背景下，品牌公司正在积极寻找复苏的突破口。1、品牌与产品差异化在过去行业高速发展阶段，本土品牌在各自的细分领域并没有形成明显的品牌及产品差异，因此品牌也没有形成足够强大的客户粘性，产品提价无法弥补销量下滑带来的损失，这也在一方面造成了行业低迷阶段，各品牌出现一损俱损的局面。在行业调整中期，多数品牌服饰公司已经意识到品牌及产品差异化的重要性，品牌特色和性价比将取代高定价倍率成为产品定位方向，户外用品行业中探路者通过产品定价的下调与品牌诉求上的持续投入，已经成功与主要外资户外品牌形成差异化的定位。品牌形象与号召力需要企业持之以恒的投入，如今越来越多的传播媒介与方式为品牌公司提供了足够多的推广渠道。2、传统渠道精简与整合过去粗放的开店铺货扩张模式对品牌公司已经开始产生负面影响，由于消费与商业环境的恶化，2021年起多数品牌公司及加盟商不再盲目扩张，对新开店的店址、费用投入与盈利会有更谨慎的要求与考量，现有渠道也会经历一个整合的过程，2021年起不少品牌公司净开店速度开始下降，关店数量开始增加。我们判断经过这轮传统渠道的精简与整合，未来渠道的内生性增长将是考量渠道的重要指标，也将成为品牌公司业绩增长的主要拉动力之一，参考优秀外资品牌的成长路径，稳健的开店、良好的货品管理与店效的持续增长是推动品牌公司由小做大的主要驱动因素，也是本土品牌下一轮增长的突破口。3、适度提升直营比重，加强渠道控制力本土品牌普遍采用加盟订货制度在行业持续景气阶段让公司享受到了渠道数量快速拓展的收益，但也掩盖了品牌公司对渠道控制力较弱、对终端反馈不敏锐的不足，由于缺少零售与管理经验，品牌公司难以在实体渠道形象、货品管理、销售数据等方面进行统一的掌控与管理，也无法对消费需求变化做出快速的反应。通过适度提升直营店比重，本土品牌公司已经开始由批发向零售转型的趋势，这一方面有利于减少中间环节带来的库存积压等问题，另一方面也有利于统一品牌推广，更好的与终端反馈。品牌鞋类公司中，达芙妮与奥康等已经开始通过加盟收直营与联营等各种方式来提升品牌公司对渠道的掌控。4、更重视电子商务，强调线上线下共同发展2021年前品牌公司更多是把电商作为消化库存的渠道，由于基数较小，各品牌公司电商收入跟随国内电子商务的发展同步爆发式增长。2021年“双十一”各电商平台的促销活动让本土品牌充分尝到甜头，同时也开始逐步重视电商作为新兴渠道的作用与影响力，将电商视为新的增长点。针对电商渠道，目前本土品牌大多将其作为清库存的重要渠道，部分品牌也通过设立专属品牌、专供商品等方式平衡线上线下利益，同时设立专门的团队进行管理。我们认为未来电子商务将成品牌企业发展战略的重要组成部分，而不是简单的清库存渠道，O2O等发展也将为众多公司带来全新的机会。5、管理层由创始人团队向职业化、专业化团队转变随着国内零售环境的日益复杂化与消费偏好的日益细分成熟，本土品牌面临着消费环境与外资品牌竞争的双重挑战，从公司管理团队角度来分析，多数本土品牌原有创始人及创业团队由于经验依赖等原因实际上未必能够适应新的商业模式与消费环境，在保证股东长期利益的前提下，启用职业管理团队，并通过合适的激励方式来平衡各方利益，是本土品牌公司未来实现管理转型可以选择的突破口之一。在这一点上，探路者、七匹狼等公司已经走在行业的前头，通过多年的发展，公司职业化管理团队已经基本搭建完毕，并通过股权激励等方式将管理层与股东的长期利益捆绑在一起。6、通过品牌兼并整合实现集团化发展在当前行业洗牌加剧的背景下，相比非上市品牌公司，已上市公司相对拥有更强大的融资平台，并在信息、资源等方面拥有一定的优势，在握有充足资金的情况下，这些品牌公司都在积极地进行战略上的调整，收购整合品牌或渠道互补的同行或许将成为行业重要方向之一。在品牌零售普遍低迷的当下，部分非上市品牌面临着业绩大幅波动、加盟商盈利下降等成长瓶颈，融资与退出渠道的不畅使得这些具备潜力的品牌成为上市品牌公司的并购整合对象。从国外品牌公司的发展历史看，大型龙头企业普遍经历了单品牌单系列到单品牌多系列再到多品牌的成长过程，例如全球户外运动巨头VF集团、全球化妆品龙头欧莱雅无不经历了这样发展壮大的过程，当然这种发展模式的前提是整合方自身有一个较为稳固的自有品牌基础，同时要求有强大的整合能力，而被收购方管理团队能较长时间保持稳定。我们认为2022年6月森马公告拟收购GXG的案例或许已经打开了行业品牌间整合的序幕。三、上市品牌服饰公司分析国内的品牌服饰领域经过15—20年左右的快速发展，已经发展出相对齐全的子行业，不同的子行业因为发展阶段的不同和行业特征的不同，在未来的发展中也将呈现出不同的分化。我们从子行业增长速度、扩容空间、竞争态势、行业可能达到的市场集中度、消费粘度等多个角度综合考虑，目前阶段对子行业基本面的排序是：户外行业、家纺、中高档女装、童装、商务休闲、时尚休闲、女鞋、男正装和运动装。从发展模式上分析，直营占比更高的品牌公司产生的历史库存压力通常小于代理加盟商为主的公司，短期终端销售的改善也会更快传导至直营占比更高的品牌公司的财务数据上。此外，电子商务作为行业新兴渠道与未来新的增长点，越来越获得品牌公司的重视，在这一点上，已经具备良好基础和成型的电商战略的品牌公司将拥有先机。从行业调整传导路径来看，在订货会数据与终端零售等指标上最早开始恶化的上市品牌公司先于其他公司面对一系列问题，同时也有更长的时间做出调整改变，在库存消化告一段落后这些公司在财务报表上将呈现更早的复苏迹象。综合考虑上述3种不同维度的筛选，我们认为可能率先复苏的选标有：富安娜、朗姿股份、卡奴迪路、探路者、罗莱家纺和森马服饰。四、品牌服饰公司未来发展前景未来行业复苏是否有一些前瞻性的指标，这个也许是资本市场最关心的问题，我们认为，除了每季的订货会指标外（部分品牌由于订货比重调整可比性在逐步降低），终端零售与公司营运质量方面的相关指标持续改善也是行业或公司复苏的重要标志，具体包括终端打折促销频率、可比同店销量增长、营运指标（存货与应收账款周转率等）、行业零售数据、售罄率、净开店等。打折促销频率的减少，一方面可以说明终端积压库存消化基本完毕，另一方面也可以部分反映消费者对品牌、定价、产品的逐步认可，未来的增长更多将来自销量的带动。可比同店销量增长摆脱低个位数甚至负增长后，恢复至接近双位数增速也基本可以反映行业复苏的态势。对于目前仍以加盟订货为主的品牌服饰企业来说，应收账款的变化通常是企业营业收入变化的前兆。根据我们前期对国内外品牌公司的比较研究（具体参考先前报告《应收账款周转天数变化是企业营收转暖的先行指标》），当季度应收账款周转天数变化下穿营业收入变化时，往往预示着企业当年或者次年营收复苏，因为对加盟商授信的减少预示着终端经营情况的改善，下一个订货期，订单量将会增加。在我们这篇定量分析的行业报告中初步帅选出有复苏迹象的可能标的包括富安娜、森马服饰和梦洁家纺。行业低迷的情况下，2021年开始不少品牌公司放缓了开店节奏，关店数量开始增加，传统渠道数量调整的时间一方面取决于零售终端的恢复，另一方面也取决于门店各类成本费用压力的减轻，在本土品牌公司越来越注重巩固现有门店质量（店效与平效的提升）的趋势下，净开店增长的恢复本身反映了公司对自身扩张与复制高质量门店的信心，同时可以反映加盟商信心与盈利水平的恢复。受到季节性、大规模促销活动等因素的影响，单月行业零售数据（全国百家大型零售企业、全国50家重点大型零售企业服装零售数据等）增速波动较大，我们认为连续3个月零售数据增速的回升基本可以反映行业复苏的态势，尤其是销量增速的持续回暖可以反映零售终端更高质量的复苏。五、投资建议及重点公司简况品牌服饰公司作为消费型企业，本身具备更多的防御属性，过去粗放式的发展与加盟商体制带来的库存问题以及国内经济本身的减速使得行业出现了较大的业绩波动，我们认为目前品牌公司经营业绩的波动一方面有经济减速的原因，另一方面更多是为过去的发展模式埋单。我们认为在行业调整与洗牌过程中，优秀的品牌服饰公司将向更可持续的增长模式与更高的营运质量转型，最终脱颖而出的公司在财务质量与自由现金流等指标上会出现越来越明显的改善，参考海外市场经验，资本市场通常愿意给予这些发展模式更为稳健的服饰品牌公司一定的估值溢价，我们认为经历本轮行业调整后生存并逐步壮大的品牌服饰企业尽管不会有以前那么高的盈利增速，但更可预期、更稳健的增长及更高的经营质量将为他们带来估值溢价。经过行业繁荣期的洗礼与快速增长，国内纺织制造龙头企业已经积累了自身优势，多年的扩张帮助中高端纺织制造企业形成了一定的产能规模，企业自身已经拥有了成熟的产业链配套体系，并且储备了较高素质、持续丰富的人力资源与研发力量，后期更多依靠研发能力的不断提升和产业链综合优势实现了稳健的经营增长。经历宏观环境波动、人民币升值、原材料成本上升等多种因素的考验，中高端纺织制造企业积累了宝贵的生产管理经验和研发能力，多年的市场摸爬滚打可以通过深入大客户的供应链体系从而逐渐绑定大客户，客户的高集中度形成的粘性正是行业重要的护城河之一，未来龙头企业也将充分受益于行业集中度与产品附加值的提升。我们认为，市场应该重新审视对传中高端纺织制造龙头企业的估值水平，持续稳定增长的现金流表现实际已经代表了公司的核心竞争力，也理应对应更高的估值水平。综上，纺织制造类我们依然首推鲁泰A，四季度建议重点关注华斯股份的阶段性机会。品牌类未来一年我们更倾向的标的为：富安娜、探路者、朗姿股份、卡奴迪路、罗莱家纺和森马服饰。1、鲁泰A从公司上市13年以来的经营业绩指标看，公司业绩的持续增长能力、稳定性、较高的盈利质量都体现了其在细分领域的护城河，优异的综合管理能力、研发能力及全产业链是公司核心竞争力所在，也是公司长期以来相对行业的业绩稳定性更强的重要原因。未来行业集中度的提升与产品附加值的提升将是公司业绩增长的主要推动因素，棉价的上涨将为公司业绩叠加弹性。近年来内外部宏观经济的变化将进一步加速行业洗牌，业内订单有望进一步向公司这样的龙头企业集中，随着公司产品结构中高价订单占比的逐步上升，预计近3年公司业绩可以保持20%左右的复合增长。在中国经济面临转型、减速的大背景下，鲁泰这样具有全球产业链竞争优势、不存在历史增长负担的企业所受影响相对更小，业绩稳定性相对更高，更具有吸引力。我们认为前期公司股价的上涨主要来自于业绩拐点的确认，后期公司股价上涨将更多来自于估值修复和业绩可能的超预期。2、富安娜较高的直营占比、鲜明的品牌产品特色带来的客户黏度、更为精细化的管理与相对更强的零售能力一直是公司区别于竞争对手的主要优势，也是公司在终端零售低迷的大环境下始终能保持相对更稳定的经营业绩的重要原因，公司一贯稳健的经营风格、严格的期间费用控制力度可以使其保持相对行业更好的经营质量。公司电子商务业务发展迅速，收入连续3年实现高增长。除了将电商作为处理库存的渠道外，公司将“圣之花”定为电商专属品牌，同时发展电商专属产品，在产品与设计风格上形成差异，避免线上线下冲突。中长期我们继续看好家纺行业处于消费升级晚期带来的快速增长和行业集中度的提升。另一方面公司由家纺向大家居用品的延伸可以使公司在更大的市场空间内凭借自身的品牌特色与经营管理优势丰富产品品类，进一步打开公司销售与市值空间。3、探路者考虑到国内户外用品市场较小的基数，我们预计未来3-5年国内户外用品行业仍能保持20%以上复合增长，是目前品牌服饰中增速最快的子行业之一。作为国内户外用品行业唯一一家上市公司，公司较其他同类型本土品牌拥有更多的优势。公司较早完成了职业管理团队的建设，并且通过较为完善的激励措施充分保证了管理团队不断学习与改善经营管理的积极性，另一方面管理团队本身具备丰富的行业经验，目睹了运动服饰等子行业过去粗放的开店模式下的问题。2021年起公司未雨绸缪通过开展了多品牌业务覆盖更多元化的市场需求，主品牌探路者本身已经拥有一定的品牌影响力与号召力，公司设立Discovery与电商专属品牌阿肯诺，为中长期的发展做好储备。2022年公司进一步明确以美国VF集团为标杆，坚定贯彻多品牌的发展道路，为未来营收和市值打开了更大空间。对比其他品牌服饰企业，公司对电子商务更为重视，发展战略更清晰明确。公司将电商战略分为3个投入层次，首先积极推动加盟商参与电子商务的运营，倡导全员电商，并考虑将期货转移至线上；其次通过对网站的投入进行品牌与公司线上平台的推广；最后是通过搭建集零售、服务与文化传播等为一体的线上户外家园大平台，带领公司建立强大的品牌号召力与忠实的客户群，实现企业多元化、立体化的发展，充分分享国内户外行业一步步的成长。4、朗姿股份公司所处的中高档