深圳中航赣州项目整体定位发展战略

深圳中航赣州章江新区工程整体定位及开展战略报告谨呈：深圳中航地产公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产参谋〔中国〕所有，未经世联地产参谋〔中国〕书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的局部或全部内容。：2007.8.20[2007]GW-SZ-71工程研究工作的阶段划分市场调研第一阶段第二阶段根据客户意见对中期报告进行调整、修改出终稿报告调整报告，再次沟通，提交终稿2007/07/20—07/27工程定位及开展战略2007/07/30—08/22第三阶段2007/08/23—08/28工程地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者问卷调查工程界定及目标分析问题结构化分析市场价值研判案例借鉴及分析工程整体开展战略工程定位2报告结构思路导图工程整体定位整体规划及分期构思工程属性界定核心问题结构化分析案例借鉴市场时机研判整体开展战略工程经济测算产品时机研判3工程整体定位整体规划及分期构思工程属性界定核心问题结构化分析案例借鉴市场时机研判整体开展战略工程经济测算产品时机研判4赣州的城市开展战略——与南昌共同形成江西省的双中心，跳出赣南，主动融入泛珠三角大经济圈，争做承接珠三角和闽东南三角区两大经济圈辐射的枢纽城市根据江西省域未来城镇空间布局，提出赣州中心城市定位：与南昌市共同形成江西省的双中心结构城市的理念赣州正在着力建立起立体交通网络，提出赣州将从节点城市走向枢纽城市的理念，主动融入泛珠三角大经济圈，争做承接珠三角和闽东南三角区两大经济圈辐射的枢纽城市。中心城市开展战略目标，跳出赣南，融入泛珠三角经济圈，做大中心城市，加快城市化进程，提高城市竞争力，重塑旅游名城形象，打造适宜创业和居住的江南名城。

南昌市赣州市福建省广东省5工程位于章江新区的中心，属于赣州市城市开展的核心区域区位：工程位于赣州市章江新区的核心地段；赣州老城区采取只拆不建的策略，章江新区为赣州未来开展的个重点，也是整个赣州市〔18县市〕开展的中心；交通：南河大桥、全球通大桥将章江新区与老城区连为一体，前往老城区车程在十分钟以内；老城区章江新区黄金开发区城市发展的重心关键词一：6区域规划为未来行政中心，公共配套齐全，工程最大限度地拥有政府主导的资源公共配套：区域规划为未来赣州市行政中心，市政府、行政中心、黄金广场、体育馆、图书馆、博物馆、银行等公共配套齐全；生活配套：新区小学、新区医院、农贸市场、公交系统等生活配套正在逐步完善之中；正因于此，新区目前居住人口不是很多，缺乏人气；公共生活配套正逐步完善关键词二：7工程拥有较好的江景资源，独享赣州市民主要休闲区黄金广场，资源优势突出滨江带黄金广场区域交通市政府总体规划以京九大道和迎宾大道为依托，结合市政中心的建设，布置一系列聚集CBD功能的以商务办公为核心的产业，最终成为赣州CBD商务产业中心；区域优势老城市向新城开展的第一站，是桥头堡；交通十分便利，是交通的枢纽地位；沿江滨河带，拥有自然资源；政府主导和资源主导交汇的核心，配套十分齐全；黄金广场对赣州的地位，使地块价值进一步强化；工程拥有一线江景，占据自然资源优势黄金广场是市民休闲生活的核心广场，在市民心目中极具地位，工程独享此资源工程处在老城向新城开展的交通枢纽，是新城开展的第一站8地块三侧临路，交通通达性好，视线开阔东侧：紧邻瑞金路，旁边为新区医院，隔路相对市审计局与规划中的财富港〔住宅商业综合体工程〕南侧：为新建的中低档次的多层集资房和农民自建房；西侧：紧邻新区主干道长征大道，隔路相对新区新建高档工程天际华庭；北侧：紧邻翠微路，对面是赣州最大的市民休闲广场----黄金广场；东南北西关键词三：核心地段，强势景观9地块容积率高，规划要求建购物中心、酒店、住宅和商业街用地性质：A地块：商业金融用地B地块：商业、居住用地用地面积：63407.4平米容积率：A地块=4.5B地块=3.7建筑面积：A地块：地上≤9万平米地下≥2万平米B地块：地上≤161000平米地下≥25000平米建筑高度：A地块商务酒店90-100米B地块住宅≤85米绿地率：A地块≥20%B地块≥35%取地本钱：440万/亩关键词三：高容积率、高地价、中等规模的城市综合体A地块（2万㎡）B地块（4.3万㎡）北地块内部10三线城市开展核心地段，高容积率、高地价拥有明显资源优势的地王级的城市综合体工程项目属性：住宅建筑面积16.1万平米，容积率3.7，取地成本440万/亩，地块含酒店、商场、住宅；高容积率、高地价、中等规模地块位于章江新区的核心地段，前临黄金广场，高层可观看江景核心地段，强势景观

区域属性：新区作为赣州未来的行政中心，公共配套完善，生活配套正在逐步完善中；公共生活配套正逐步完善章江区为整个赣州市（18个县市）发展的中心；城市发展重心赣州在房地产市场划分中属三线城市；三线城市

工程属性界定11这是一个令人有无限想象高度的工程，必须以前瞻的眼光来看待本工程！唯一的城市综合体工程唯一的同时拥有黄金广场和江景的工程唯一的同时占据政府主导资源和自然环境资源双重资源的工程……12作为城市综合体工程，首先需要在整体上进行研判，工程适合采取怎样的模式启动？以写字楼功能为引擎启动的模式以商业功能为引擎启动的模式以酒店功能为引擎启动的模式以住宅功能为引擎启动的模式综合体启动模式模式一模式二模式三模式四13以写字楼功能为引擎启动的模式位于较成熟的商务核心区商务客户/企业需求明显周边已形成很好的产业气氛，产业集群效应已初见成效占地面积：23,000平方米总建筑面积：320,000平方米广场组成：由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。中信广场适合于需以商务需求带动公寓、商业等的需求，以商务促进公寓、商业的需求的工程14以酒店功能为引擎启动的模式不远离城市核心区/位于核心区或旅游产业区交通通达性好/主干道沿线周边商务气氛浓厚建筑总面积19万平方米一栋高198米的50层办公楼一栋是26层的上海威斯汀大饭店一栋26层威斯汀公寓外滩中心适合于以酒店需求带动写字楼、商业等的需求，以酒店业促进写字楼、商业的需求15以商业功能为引擎启动的模式华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体工程占地面积77,292平方米，总建筑面积480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期工程车位1,034个。位于城市核心商业区交通可达性好/地铁口/主干道沿线区域消费能力强，人流量大，需求旺盛华润中心适合于以商业需求带动写字楼、商业等的需求，或商业价值是区域目前的最大/显著价值16以住宅功能为引擎启动的模式位于城市重点开展区域市政根底设施建设根本完善处于快速开展阶段，区域气氛、人气有待进一步成熟会聚了超高层公寓滨江联排别墅5A写字楼SOHO商务区五星级酒店酒店式公寓滨江商业休闲街SHOPPINGMALL等多种物业从章江新区目前的开展阶段及周边的人气、生活气氛看，工程适合采取以住宅功能为引擎启动的模式世茂锦绣长江适合于商务、商业需求须进一步积累，须以住宅气氛带动商务、商业需求的区域17工程整体定位整体规划及分期构思工程属性界定核心问题结构化分析案例借鉴市场时机研判整体开展战略工程经济测算产品时机研判18客户目标—工程与企业目标企业目标目标1：打响“中航城〞品牌，以开展城市综合体为总体战略！开发目标目标1：借此工程探索到城市综合体的成熟模式！目标2：打造成城市标杆，在较长时间内不会被超越！

目标3：保证工程利润最大化！19客户困惑及限制条件可变性条件A与B地块之间的红线是待定的，可以根据需要进行一定的调整；住宅限高和建筑立面颜色，非完全限定性条件，可以根据市场需要，与政府商谈；套型面积90平米以下的住房比例需到达总建面的35%以上〔政府同意可根据市场条件来确定〕；可否增加商务公寓〔超过容积率面积，需增加地价〕？如何提升商业街二层的价值，从而提升整体商业价值？希望有全本钱意识，如何控制本钱〔找客户敏感点、停车位控制等〕？客户困惑我们以系统性思考为根底，从整体的系统上来提出工程的解决方案。20对工程进行简单估算，工程的本钱将超过4000元/平米，即工程本钱价将超过现有市场的最高价总成本费用

373160075土地费用地价(含契税)按平均楼面地价1653元/平米165326613前期费用含设计、勘察、管理、招投标等70元/平米（按建筑面积计）701127建安成本高层1300元/平米130018980商业街700元/平米7001050公寓1800元/平米（含精装修）18000购物中心2000元/平米20000酒店1391元/平米13910地下室1800元/平米18003600人防工程2000元/平米20001000会所2000元/平米2000200幼儿园1500元/平米150090合计

24920环境工程含景观、室外、道路300元/平米（按室外环境面积计）300977市政配套费管网、道路、地下通道65元/平米（按建筑面积计）36581管理费用含建安、环境、大配套按建安、环境、大配套的3%计

794不可预见费

按2-6项的5%计算

1364财务费用

现行利率7.839%

3700工程仅地价和建设本钱就到达3731元/平米，加上销售费用和销售税金等，工程的本钱将超过4000元/平米；4000元/平米的本钱，意味着将超过市场上现有住宅的最高价；21核心问题提出在三线城市，本钱价超过市场最高均价，工程如何实现利润最大化？22问题解析——工程研究思路对于三线城市的必须超越市场价格的地王级工程，首先需要研究的是：过往的市场历程和当前的市场表现是什么？未来房价会有怎样的走势？有没有购置力？有没有足够的需求量？解决完上述问题，才是接下来研究：工程该如何打造，创造高价值产品，实现高价值回报？23工程整体定位整体规划及分期构思工程属性界定核心问题结构化分析案例借鉴市场时机研判整体开展战略工程经济测算市场趋势研判购置力/需求研判产品时机研判24数据来源：赣州统计年鉴GDP增幅和房地产业开展状况关系赣州GDP历年来保持着10%以上的增长速度，对房地产开展形成有力支撑萎缩小于4%4%~5%停滞5%~8%稳定发展高速发展大于8%开展历程25赣州房地产开展，经历了四个阶段，目前整体均价在向3000元/平米冲击阶段划分发展特征典型楼盘项目集中在老城区发展单位建房分房依然存在住宅投资功能没能显现住房销售缓慢消费群体很少房价上升缓慢银兴花园汇纳新村集中在滨江大道东段开发消费者消费热情被激发市民开始关注居住环境以及景观小高层、联排开始出现外地开发商的进入带动整体市场开发水平多层均价达到1600~1800元/平米小高层均价超过2000元/平米整体均价向2000元突破；

破茧阶段

（1998-2001）

崛起阶段

（2002-2004）

发展阶段

（2005-2006）

繁荣阶段

均价900元/平米左右；房价向1000元/平米冲击价格走势蓝波湾蔚蓝半岛联创城市花园黄金时代水岸新天时间公园整体均价突破3000元；市场已经出现4800元/平米的最高价产品由粗放型向精细型转变；江景资源成为稀缺；产品服务对象多元化，产品类型多样化房价继续飚升，且上涨速度加快开发热点多，开发规模大消费群体扩大，置业目的多样化；高层、小高层抗性减弱，成为市场主力产品；代理公司出现，营销理念更新；房价上涨快，销售也快帝景豪园章江豪园帝怡江景均价2500元/平米左右；房价向3000元/平米冲击，个别明星楼盘最高价已达3800元/平米；开展历程26赣州房价根底较低，近三年的平均增长率为20%，2006年的增速明显加快，已步入快速增长期2005年7月份，全国新建商品住房价格同比涨幅超过10%的有9个城市，赣州以15.9％排名全国第一；2006年全年的平均房价到达2141元/平米；据市场最新数据显示，2007年3月份，老城区的房价均价已到达2505元/平米；开展历程27各代表性楼盘的价格增长开展历程28市场较高档次的代表性楼盘的平均增长率到达了36%，远高于平均增长速度市场较高档次楼盘的代表，集中于滨江带；滨江带因其较好的资源以及较高档次的品质的打造，成为市场价格的引领者；按世联研究经验，代有性楼盘的平均增长速度，更能真实地反映市场的增长速度，因为排除了统计口径的差异和供给结构发生变化的因素；开展历程29代表性楼盘〔非城市核心区〕房价的实际增长率要远高于平均增长率，与城市房价开展的一般规律是相吻合的据最新数据显示，2007年3月，赣州的房地产平均价格为2505元/平米，比上月增长5.7%，即2007年2月的平均价格为2370元/平米供给结构：一般老城区的房价的增长相对较缓，会比较接近于平均增长率开展新区域的房价的增长较快，会明显高于平均增长率新区域的房价基数较低，与原老城区差距较大，受老城区价格的拉动，一般增长较快；新区域的未来开展预期和一些政府利好，是新区域开展较快的增长的另一个动力之一；沈阳从2002年-2005年的全市、核心城区及开展区域的实际增长速度经验说明，开展区域的增长速度是要高于全市及老城区的平均速度；南昌近三年来的增长速度及新区代表性楼盘的增长速度的实际增长经验说明，开展区域的增长速度要高于全市的平均增长速度；开展历程30假设工程当前入市，价格可在4200-4500元/平米〔4378元〕之间

区位景观配套规模合计权重0.250.40.250.11滨江豪园89868.2黄金时代96997.8蓝波湾89988.65帝景豪园79677.55中航项目91010109.75本工程价格Y=〔3600/8.2+3400/7.8+3800/8.65+3300/7.55/4*9.75Y=4269元/平米选择在地段、区位上最具参照意义的楼盘：滨江豪园：3600元/平米帝景豪园：3300元/平米黄金时代：3400元/平米蓝波湾：3800元/平米根据地块条件，进行区位价值的比照分析据访谈获取信息，金鹏雅典园二期〔金鹏怡和园〕价格将定位在4000元/平米从地块价值的市场比较法计算，假设当前入市销售，工程的价格为4378元/平米，即价格在4200-4500元/平米之间；价格预估31按增长率开展，那么2023年入市时，工程住宅价格可在5123-5806元/平米之间，加上产品溢价因素，价格至少可在5300-6000元/平米以市场的平均增长速度和代表性楼盘的增长速度两个取值，计算工程未来入市的可能价值从增长率看，工程2023年入市时，价格将能到达5000-6000元/平米之间；工程的住宅面积为146000平米，商业街为15000平米，预计总体销售周期为二年半到三年时间，那么工程可实现的整体均价将高于此价格；价格预估32以最保守的价格5123元/进行测算，工程最保守的本钱利润率可达40%序号内容

计算说明07年单价总额销售收入合计

97010高层9000元/平米512374796商业街7000元/平米1100016500地下室（地下车位）3600元/平米800004571人防工程（地下车位）8000元/平米800001143

二总成本费用

4295691461土地费用地价(含契税)按平均楼面地价1653元/平米1653266132前期费用含设计、勘察、管理、招投标等70元/平米（按建筑面积计）7011273建安成本高层1300元/平米130018980商业街700元/平米7001050地下室1800元/平米18003600人防工程2000元/平米20001000会所2000元/平米2000200幼儿园1500元/平米150090合计

249204环境工程含景观、室外、道路300元/平米（按室外环境面积计）3009775市政配套费管网、道路、地下通道65元/平米（按建筑面积计）365816管理费用含建安、环境、大配套按建安、环境、大配套的3%计

7947不可预见费

按2-6项的5%计算

13648财务费用

现行利率7.839%

37009营销费用

按销售额的3%计算

291010销售税金营业税按销售收入的5%计算

4851城建维护费按营业税的4%计算

194教育附加费按营业税的3%计算

146土地增值税按预征税1%计算

970合计

6160

开发利润

27864

成本利润率

40.3%税后利润

27.00%价格预估33按照过往市场增长看，未来工程是可以获取较高利润的，未来市场是否有足够的支撑因素？34赣州房地产可划分为五大板块，老城区板块最早开发，目前仅有规模很小的楼盘在开发赣州房地产市场开展经历的四个阶段：老城区板块：是最早开发的一个板块，楼盘规模小，开发水平低车站板块：楼盘规模总体较小，档次较低，品质较差，但开发时期比较集中，同时间推出量较大，目前有较多房源滨江板块：开发时间拉得较长，从2001年蓝波湾开发开始，持续到现在，楼盘档次较高，是赣州市场品质楼盘的代表老城区板块车站板块滨江板块新城区板块红旗大道市政府火车站杨梅渡板块上涨因素35滨江带从2001年开始开发，是赣州高档楼盘的集中区域，资源性占有带动了房价的迅速上涨蔚蓝半岛锦绣嘉园御景新城帝景豪园永康华庭滨江豪园蓝波湾滨江爱丁堡城市近四年的开发，主要集中于沿江两岸，聚集了大量的楼盘，这些楼盘的开发已进入后期〔或尾盘〕开发的阶段；在城市开展主轴方向上，除了水岸新天到章江豪园之间的一段，沿江两岸的一线江景地块已开发完毕，滨江资源已成为十分稀缺的资源；水岸新天到章江豪园的一段，在规划中将建成休闲娱乐城；上涨因素36政府对新区根底设施建设的大量投入，带动了新区房价的迅速上涨新城区的加大规划力度，政府对根底设施的建设的大量投入，使新区迅速开展；在政府的带动下，新区的房地产开展迅速，房产价格迅速攀升，已成为价格与滨江带相齐蔚蓝半岛约40000㎡帝景豪园约35000㎡滨江爱丁堡约50000㎡章江豪园约60000㎡黄金时代65000㎡财富港63000㎡行政中心市政府科技馆图书馆医院上涨因素37外来开发商在产品营造上的主动领先及本地开发商积极借鉴，也带动了房价的持续上升以黄金时代为代表的一批浙江、福建先进地的房地产开发商，在产品营造、营销方式上主动创新，造就一批明星楼盘。赣州本地开发商同时也在积极学习其他大城市的房地产开发理念，在产品外形、园林打造、小区配套等方面精耕细作，赣州2005年入市的楼盘在档次上明显提升。上涨因素38普通住宅最高单价频繁实现跨越式突破，并被迅速消化，说明市场仍具备较大的增长潜力赣州房地产正处于高速开展阶段，其特殊的产业结构形成了当地特殊的置业群体，决定了赣州地产呈跳跃式增长的开展模式，市场增长潜力仍然很大；20032004200520062007600050004000300020001000蓝波湾1400水岸新天3100蔚蓝半岛2000黄金时代3800帝景豪园4800到2006年底，均价都还没超过3000元/平米，但个别明星楼盘最高价已达3800元/平米，赣州的房价走势就是这样一个规律，只要典范一出，立马就有大量的房子跟进，房价也随之涨高！赣州金道广告公司董事长——摘自《赣南日报之赣南楼市》2003年开始各年明星楼盘引领市场的最高价突破表现39高单价案例：帝景豪园超越市场预期的热销，激发起消费者对市场开展有更高的信心开盘时间：2007年4月30日；开盘均价：临江的均价为3300元/㎡，不临江的均价为3100元/㎡和2700元/㎡；最高价：4800元/㎡；销售写真：开盘当天劲销100余套，许多客户通宵排队购房，创造了赣州市场的一个神话；帝景豪园访谈摘要一、帝景豪园置业参谋谢婷我们工程因为有江景，所以开盘卖的比其他楼盘都贵，贵大概300块左右，根本没做什么推广，一开盘江景房就抢光了，很多同行都不相信，以为我们在吹牛；大户型卖的很好，赣州的人普遍喜欢大户型，周边县市有钱人多，不在乎你涨这么几百块！二、赣州盛联地产参谋总经理谢总谁也没想到帝景豪园会卖那么好，可能连他们自己都没想到，价格拉得太厉害了，又没做什么推广，目前赣州市场就是这样，不怕你贵，就怕你没有好房子；

突破表现40市场最高总价的别墅类物业持续热销，说明市场仍有冲击更高总价的潜力楼盘名称开盘时间物业类型售价/平米面积总价金丰别墅馆2004别墅、多层1700300-400m²51-68万元八镜湖别墅山庄2005独栋、双拼2200380m²左右约84万元时间公园2006独栋，联排，叠式，多层3500250-400m²87-140万元兰亭半岛2007.1独栋、双排、联排、叠加、多层独栋4888双拼3500268-356m²93-174万元五龙.桂园2007.5独栋、联排独栋5000联排3000250-300多m²75-150万元天悦豪庭未开盘联排别墅、多层——340-450多m²——帝怡江景未开盘多层、小高楼、叠加别墅、情景洋房——230-260多m²——较早期的博德山庄、翠湖山庄、金丰别墅馆和八镜湖别墅山庄，均已销售完毕；现市场在售别墅有时间公园、兰亭半岛、五龙桂园，最高总价已到达150万元，销售状况均较良好；天悦豪庭、帝怡江景尚未入市；突破表现41市场趋势研判一推动力量：资源性占有、开发商的主动领先和政府主导利好，刺激了房价的迅速上涨突破表现：市场频繁实现超越期望的跨越式的突破〔包括总价和单价〕，且销售状况良好，市场疲态完全没有显现排除宏观政策的影响，预计房价仍将在一定时间内保持快速上升的态势强劲的市场突破表现，预示未来的增长潜力仍然很大开展历程：近几年房价增长速度快，正在经历着快速增长的最正确时期未来这些因素仍将继续存在，将继续保持推动42市场代表性楼盘，滨江板块剩余约18万平米，新城区板块约20.8万平米楼盘所在区域楼盘名称销售状况剩余可销售面积统计结果杨梅渡板块锦绣星城一期基本销售完毕，二期十月推出约84000平方米约25.6万平方米天悦豪庭还没有开盘42000平米塞纳春天一期基本销售完毕，二期即将推出约60000平方米水韵花都一期、二期销售完毕，正在销售三期约70000平方米水东板块时间公园一期、二期基本销售完毕约900000平方米约90万平米滨江板块帝怡江景还没有开盘55000平方米约18万平米蔚蓝半岛目前准备第四期的开盘约40000多平方米帝景豪园现销售接近50%约35000平方米爱丁堡一期基本销售完毕，二期即将推出约50000平方米新城区板块黄金时代一期、二期基本销售完毕，三期十月推出约65000平方米约20.8万平方米章江豪园一期、二期基本销售完毕，三期即将推出约60000平方米财富港还没有开盘63000平方米江南明珠一期基本销售完毕，二期十月推出约20000平方米供给分析43与地块条件类似的有24.8万平米，预计到明年工程入市时，均已进入尾盘期或销售完毕蔚蓝半岛，共18万，尚有4万㎡帝景豪园，共8.5万㎡，尚有3.5万㎡多财富港，6.3万㎡,还未入市爱丁堡，共15万，尚有5万㎡4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度20042005200620072023黄金时代，共18万，尚有6.5万㎡，本工程住宅面积16万㎡左右，预计销售３年章江豪园，共12万，尚有６万㎡注:都为建筑面积蔚蓝半岛约40000㎡帝景豪园约35000㎡滨江爱丁堡约50000㎡章江豪园约60000㎡黄金时代65000㎡财富港63000㎡供给分析442006年市区土地出让面积约60万平米，与2006年销售量持平，新区仅出让约8万平米地块所在区域出让地块概况章江新区兴国路南侧的G5地块，面积为19150.35㎡章江新区G地块，面积为39783.16㎡章江新区H4-7、H17-2地块，面积为23030.29㎡总计：81963.8㎡赣州经济技术开发区金岚路北侧，面积为10703.73㎡迎宾大道南侧地块，面积为153025.76㎡金岭西路北侧地块，面积为17326.39㎡章江新区A4地块，面积为60002.98㎡总计：414331.72㎡金岚路南侧，面积为143135.1㎡金岭西路南侧，土地面积14466.50m2师院南路南侧，面积为15671.26㎡站北区站北区B-07-01、B-07-02、B-07-03、B-07-05、B-07-07地块，面积为67323.66㎡站北区E地块，面积为32867.97㎡总计：100191.63㎡本统计范围为地块面积在1万平米以上供给分析452007年6月前，市区出让面积约70万平米，土地出让放量有增大趋势，新区仅有本地块出让地块所在区域出让地块概况章江新区黄金广场南侧D4地块宗地，面积62859.3㎡（本项目）总计：62859.3㎡赣州经济技术开发区金岭西路北侧，面积为9095.11㎡105国道与金元路交叉路口东北侧的宗地，面积10670.04㎡赣州经济技术开发区范围内的四宗国有土地使用权，面积441.255亩滨江路南侧的宗地，面积128708㎡总计：442644.62㎡老城区红旗大道94号原赣州有色冶金机械有限公司地块，面积为143750.37㎡总计：143750.37㎡站北区站北区E地块，土地面积为119522.93㎡总计：19522.93㎡供给分析46一线江景的土地供给已根本没有，稀缺性价值，将使本工程在价值定位上有更大的空间蔚蓝半岛锦绣嘉园御景新城帝景豪园永康华庭滨江豪园蓝波湾滨江爱丁堡天际华庭水岸新天章江豪园金域蓝湾财富港兰亭半岛帝怡江景城市近四年的开发，主要集中于沿江两岸，聚集了大量的楼盘，这些楼盘的开发已进入后期〔或尾盘〕开发的阶段；在城市开展主轴方向上，除了水岸新天到章江豪园之间的一段，沿江两岸的一线江景地块已开发完毕，滨江资源已成为十分稀缺的资源；水岸新天到章江豪园的一段，在规划中将建成休闲娱乐城；开展趋势47南大道章江新区市政府等重大市政设施已建成，新城开发进入快速开展阶段，区域价值进一步突显行政中心游泳馆市政府科技馆图书馆医院博物馆市政府黄金广场图书馆医院购物中心体育中心东方学校科技馆银行行政中心章江翠微路瑞金路长征大道迎宾大道开展趋势48按新城开展规律看，章江新区的价值峰值将在近期内出现，价值峰值一般由城市综合体承接空间历程时间历程大型公共设施建设，住宅开始全面开发规划及市政设施建设住宅供给进入顶峰期，商业设施开始建设规划期建设期快速开展期稳定繁荣期商业配套逐步完善，中心区域开始承担城市功能住宅供应量曲线商业供应量曲线按新城开展规律看，新城开展一般经历规划期、建设期、快速开展期和稳定繁荣期；章江新区已完成了市政府、图书馆、青少年宫、医院、行政效劳中心和体育馆的建设，住宅已开始建设，已跨过了建设期，已进入了快速开展期；峰值点出现时机公建建设曲线开展趋势49工程优越的先天条件，将使工程必然地承接起区域价值峰值的角色，成为新城开展的里程碑深圳万象城、中信城市广场、SOHO现代城和建外SOHO、日本六本木、纽约洛克菲勒中心……综合体客户消费特征为体验性和娱乐休闲性消费，商业和商务公寓的成功能聚集人气，极大化的提升品牌……按新城开展规律看，在新城快速开展阶段，城市综合体一般将承担起区域价值峰值的角色，成为促进新城开展的里程碑事件；工程总建筑规模，超过25万平米，是赣州的大规模工程的代表，具备规模上的优势；综合体具备独特的功能和角色，一般是城市形象的名片，是城市形象的代名词、空间的至高点，是城市的符号和记忆，工程是赣州唯一的一个综合体工程，具有唯一性的优势；开展趋势50市场趋势研判二新城开展的进程将使本工程天然地承担起价值峰值的角色，成为新城的里程碑；稀缺性物业，将使工程的开发及价值定位上具备较大的操作空间，工程具有更大的进行价格突破的时机；类似工程条件的楼盘将进入尾盘期或销售完毕，一线江景地块根本没有，工程稀缺性价值进一步突显；新城的里程碑角色将赋予工程无限可能，工程将必然地享有新城开展带来的最大红利。51工程整体定位整体规划及分期构思工程属性界定核心问题结构化分析案例借鉴市场时机研判整体开展战略工程经济测算市场趋势研判购置力/需求研判产品时机研判52赣州GDP开展水平位于江西省前列，人口基数大，房地产年消化量仅次于南昌242.86520644466.4630吉安2047825抚州28054623052230宜春96.37899138.06107.517鹰潭1341211231.7611050新余172955055180.0240萍乡165.121084260152.8342景德镇356.76772867463.2360九江770.4616720410460.79134南昌GDP（亿）人均GDP（元）销售量（万平方米）总人口（万）城区人口（万）城市名500591020184657赣州数据来源：江西省年鉴人口赣州市总人口846万人，其中市辖区57万人；行政区划赣州是江西省最大的行政区，本市辖1区2市15县，总面积3.94万平方公里；

购置力研判53数据来源：赣州统计年鉴赣州人均可支配收入和在岗职工工资每年以10%左右速度增长购置力研判540%20%40%60%80%100%第三产业33.6%45.0%37.9%38%55%70%第二产业51.2%54.0%38.9%41%36%28%第一产业15.2%1.0%23.2%21%9%2%中国深圳赣州低收入地区中收入地区发达地区赣州是个农业大市，但近几年第二产业开展迅速，成为区域最主要的经济支柱赣州三大产业配比表说明赣州目前正处于低收入地区水平；从三大产业逐年列表可以看出，赣州第一产业所占比例正在逐年递减，第二产业比例显著增加，这主要取决于赣南以稀土和有色金属、食品为主的支柱产业的不断壮大；第二产业从2002年的30.5%增长到2006年的38.9%；购置力研判55六大产业优势明显，其中仅有色冶金及新材料产业占据了30%的产值，单一产业经济奉献突出3.710.56.487.2现代轻纺81.5710.9874.8983.20合计3.710.52.072.3制药4.460.65.315.9新型建材9.061.2211.0812.31机电制造35.884.8319.8822.09食品24.743.3330.0633.4有色冶金及新材料比重%数量比重%数量利税总额销售收入产业名称开展较快的行业中，有色治金及新材料、煤矿等行业最为迅速，历年的增长速度很快，现已成为六大支柱性产业中行业产值最高的行业；购置力研判56“世界钨都〞促成了大量高收入阶层的形成，形成极强的消费能力赣州钨矿保有储量居全国第二位，约占全国的39％、世界的26%；其中高品质黑钨矿保有储量约占全国同类矿的70％、世界的60％；钨矿产量约占全国的45％左右，是我国乃至全球钨的主产区，被称为“世界钨都〞；近几年钨矿行业开展活泼，销售收入和利税占全市工业产业的比例逐年增大，销售收入由2000年的11.40%上升到27.95%，利税由2000年的7.46%上升到33.20%，成为赣州主导产业；赣州钨冶炼加工产业中，民营和股份制企业占80％，因此，这局部私营业主有很高的消费能力。钨矿保有量占全国的比例钨矿保有量占世界的比例黑钨矿保有量占全国的比例黑钨矿保有量占世界的比例民营企业和股份制企业占的比例赣州近几年钨行业销售收入占全市的比例赣州近几年钨行业利税占全市的比例赣州近几年钨行业销售收入与利税购置力研判57稀有金属业、煤矿业、种植业和养殖业等取得迅速开展，诞生了大量高收入人群非金属矿产企业煤矿企业有色金属制品企业种植业渔业、水产业养殖业182827851681720570从黄页上的不完全统计数字，赣州煤矿行业、有色金属行业、非金属矿产业、养殖业等，共计3714家；根据年鉴及政府相关统计部门的数据显示，这几个行业几年来取得了迅速的开展，成为赣州经济增长的主要动力；数据来源：赣州黄页非完全统计购置力研判58私营经济极为兴旺，私营企业数量大，私营企业主具有较高的消费能力赣州市私营经济极为兴旺，在第二产业中私营企业达3002家，占工业企业的75.3%；2005年，私营企业数到达8274家；赣州市工业企业集中于采矿业和制造业；私营企业增长比例2005年末，私营企业数攀升至8274家，同比增长达20％。购置力研判59经过多年的经济开展，赣州市内积累了局部顶级财富阶层一千万以上500万以上100万以上约45户约120户400户以上数据来源：赣州市工商局统计路径：注册资产赣州全地区范围内注册资产超过五百万元以上的约有165户，私人存款5000万以上的约有120多人，而私人存款在1000~5000万的已经到达了千位数〔2006年数据〕1000~5000万10~20人近100名以“千”为计量单位数据来源：赣州市银行统计路径：私人存款上亿元5000万以上购置力研判60第二产业的迅猛发展高收入、高购买力的人群一大批私营企业的诞生有色金属加工等制造业果业、水产等食品加工业高收入阶层的形成过程从产业结构我们可以看出，赣州高收入人群除了泛公务员群体外，集中在有色金属行业、新材料加工及制造行业和局部农贸业，这些行业催生的私营企业造就了一大批高收入阶层，他们经济实力强劲，购置力强！购置力研判61资源型城市的三种特征：1、拥有产业资源。如四川省德阳市是重型机械的生产基地，重工业是其主要产业；2、拥有丰富的可开发矿产资源。如河北省唐山市、山西省大同市等；3、拥有地位资源。对周边地区、城市具有强大吸引力，辐射范围广，有不可替代的地位。如呼和浩特市，它是整个内蒙古城市经济带的核心，对内蒙古其他城市具有极强的影响力赣州矿产业的私有性开展，促成了大批高收入群体的“财主〞的存在，成为赣州收入金字塔顶端阶层；赣州的经济结构使收入结构呈沙漏型分布，大量高收入及中高收入阶层形成极强的消费力赣州是典型的资源型城市，其收入结构状况呈沙漏型分布，高收入人群占到一定比例，他们对房地产的高端工程有需求并且能够消化。高收入人群：矿主、有色金属行业主、企业主中高收入人群：公务员，外出打工人群，企业中高层管理人员中低收入人口：在岗职工，普通小生意者典型资源型城市人口收入结构泛公务员群体〔公务员〕购置力研判62购置力研判赣州单一产业经济突出，诞生了大批高收入及中高收入阶层，形成极强的高端消费能力；赣州人口基数大，经济历年来开展迅速，整体经济良好，有力地推动了房地产业的开展；大量高收入群体的存在，使赣州市场超越了一般三线城市房产的开展规律，对房产高端消费形成极强的支撑力，为高端房产的持续开展奠定了经济根底；经济根底决定消费行为，未来房产价值在市场操作上仍有较大上升空间。63瑞金、信丰、宁都等县市拥有大量从事土特产外销与矿产业的生意人，副科级以上干部人数众多，这局部客户的主动城市化需求成为赣州主城房地产市场开展的重要推导力。从客户构成看，周边县市客户占50-70%，其它/打工返乡占10-20%，赣城客户仅占20-30%蓝波湾一二期的置业者构成爱丁堡的置业者构成水岸新天置业者构成帝景豪园置业者构成天际华庭置业者构成帝怡江景置业者构成市场较高档次楼盘的客户，周边县市客户根本超过50%，到达60-70%，这是构成赣城房地产迅速开展的十分强劲的动力；其它/打工返城的客户中，主要是来自于珠三角的返乡购房或福建开发商老客户的跟进购房群体，赣城本地人的比例仅占20-30%；客户构成64从别墅物业的客户构成看，周边县市客户占到80%以上，主城区客户仅占10%以内，高端房产外地客户比例更高从区域上看：赣州市别墅市场以下属18个县客户为主，到达80%以上；赣州市区客户次之；在外地经商的赣州人或扎根于赣州经商的外地人为补充客户。注：以上客户调研数据来源于客户访谈及售楼处、物业管理处等相关部门客户构成65从职业构成看，别墅物业客户主要以生意人为主，生意人主要是周边县市的稀土、煤矿、农贸业主翠湖山庄客户表从职业上看：以从事钨矿、稀土、果业、餐饮、效劳业等的生意人为主，公务员为辅〔且随着价格的升高公务员的档次逐渐提高、购置者减少〕。注：以上客户调研数据来源于客户访谈及售楼处、物业管理处等相关部门客户构成66周边县市客户的比例是最主要的客户群，这群人的置业驱动因素将直接影响着对需求的研判67驱动因素一：大量从事钨矿等稀有金属行业人士及泛公务员群体生意开展和仕途开展的需要赣州周边县区的钨矿资源丰富，钨矿产业开展活泼，其他县区都有自己的特色种植、养殖业。为了满足企业生意上的需要，方便与政府部门联系，周边县区企业主成为赣州置业的一大主力军。蓝波湾一期的置业者构成蓝波湾二期的置业者构成爱丁堡的置业者构成水岸新天的置业者构成县区钨矿产业定南县、崇义县、于都县、安远县、大余县种植业石城县、寻乌县、安远县、信丰县、大余县、南康市、崇义县养殖业会昌县、赣县需求研判68驱动因素二：赣州较好环境与周边县市环境形成鲜明比照，消费者急于改善居住环境赣州两江环绕，政府对沿江两岸的环境治理，使赣州成为中小城市环境的代表性城市之一；大量历史悠久的参天古树得到保存，使城市居民的工作之余的休闲生活得到极大的提升；周边的县区无论是在城市规模和生活配套上都无法与赣州市相比。为了更好地满足生活需求，提升居住舒适度，选择在赣州置业也是周边县区富裕阶层的一个趋势；周边县市特别是有色金属和矿产资源丰富的地方，环境受到破环，与赣城的环境形成鲜明的比照。需求研判69驱动因素三：赣州有一批高素质的学校，为小孩的教育着想而置业赣州现有厚德实验小学、文清实验小学、红旗实验小学和赣州三中、赣州一中等一批教育质量很好的重点学校。赣州一中是一所办学历史悠久、理念先进、特色鲜明、环境优雅、设施完善、师资雄厚、成效显著、人才辈出的省级优秀重点中学。赣州三中，先后被授予全国、省市级荣誉称号200余项，“江西人民满意十大品牌学校〞，2007年高考在全市19所重点中学中居第一名。厚德实验小学赣州一中文清实验小学赣州市教育质量比周边县区高，为了方便照顾孩子在赣州读书，周边县区的家长纷纷选择在赣州购房，成为主要置业驱动因素。需求研判70驱动因素四：县区居民“进城〞心理，政府对城市规划高投入引发的对中心城区地位加强的预期赣州紧邻中国最活泼的三大经济圈：泛珠三角、长三角、闽三角；位于长沙、广州、厦门、南昌四大城市的几何中心；赣州与福建、广东等周边省份对接的高速公路和铁路的规划开展，使赣州在城市群中的地位得到加强；潘市长投入2400万元，对赣州城市进行规划，着力加强赣州作为江西省南部中心城市的地位，扩大城市幅员，使赣州的城市未来呈现出新的格局和开展趋势；赣州厦门广州、深圳、东莞、珠海长沙南昌赣州是整个赣南地区最大的城市，随着整体规划日趋完善，中心城区地位加强，赣州对赣南地区的辐射影响力持续扩大，按照普通人的置业心理，一般愿意选择在中心城区置业。需求研判71驱动因素五：财富积累后，投资渠道单一，房地产成分散资金的主要渠道投资方式金融投资基金、股票、外汇期货、定期存款固定资产投资房地产2002-2006年赣州市人均可支配收入变化趋势从赣州人均储蓄余额变化情况看，人们财富增财富增长后，投资渠道单一，房产是很好的释放资金的地方。从赣州市几个重点楼盘，如水岸新天、天际华庭、蔚蓝半岛、蓝波湾和爱丁堡的销售情况来看，周边县区的购房者占了很大比例。需求研判72驱动因素六：周边城市及自身房价的迅速上升，产生置业的急迫感惠州市商品房销售均价赣州周边城市房地产市场处于一个上升状态，特别是2003年以后，进入快速开展期。赣州房价与周边城市相比，还处于“洼地〞。受周边城市房价上升的影响，赣州市场上销售的商品房价格和赣州人对房地产价格的预期都在增加。赣州房价在2005年至2006年比以前翻了一番，2007年上半年房价涨幅在300-400元。需求研判73驱动因素是否会发生变化？驱动因素可能影响因素未来研判稀有金属行业人士生意改善的需要资源丰富，行业的发展是必然的趋势持续驱动泛公务员群体仕途发展的需要中国政府特色下的必然行为，不会受影响持续驱动小孩教育的需要随着社会发展水平的提升，对教育将越来越重视持续驱动中心城地位加强及县区进城心理的需要在高速城市化发展进程中，此因素将会得到加强持续驱动周边房价及赣城房价上升产生的置业急迫感受宏观政策影响，但基本面的判断是将会持续上升，上升速度则较难预测保持驱动财富积累后分散资金的需要在一定时间内将不会有重大改变保持驱动对改善居住条件、居住环境的需要外地人的需求将持续，本地人可能受换房需求量的影响，但本群人比例小，影响不大影响小需求研判74需求研判消费者的主要购房驱动因素，在未来几年仍将继续保持驱动或还会加强；赣州房地产不是赣城本身的房地产，而是周边十八个县市800万人口的房地产，消费需求量十分庞大；赣州房地产工程周边县市及返乡置业群体客户所占比例到达60-80%，城市本地人仅占20-40%；需求的存在决定了房产消费将在较长时间内持续高涨，对房地产继续形成刺激。相对于800万人口需求的市场而言，赣州市场仍处于初级开展阶段，市场增长潜力巨大；75工程整体定位整体规划及分期构思工程属性界定核心问题结构化分析案例借鉴市场时机研判整体开展战略工程经济测算产品时机研判76赣州房地产市场上不同阶段代表性楼盘的特点以及对市场作出的奉献2004年2005年2006年2007年蔚蓝半岛水岸新天时间公园帝景豪园黄金时代章江豪园楼盘名称楼盘特点对房地产市场的奉献临章江，三面环水，风景优美。欧式建筑、园林、钟楼、风情街，洋溢着维也纳浓郁的浪漫风情是赣州房地产市场上第一个大规模的园林小区，开盘时引起较大轰动对市场的价格起到了拉升作用临章江一线，拥江畔约500米超长风景线，现代风格的建筑和大面积的中心园林总占地1000余亩，总建筑面积近100万平方米，社区依傍贡江北岸，是大型生态水景居住园区

本地大盘开发建立了根本模式，先造园林和商业街，实景展示，营销包装手法较到位是目前赣州新城区规模最大的高尚住宅小区之一，是针对赣州中高档消费者量身打造的人居精品从户型到楼盘自身配套来看，都是目前市场上较好的楼盘之一，注重细节的打造，是精细产品的代表

开创了低覆盖率、宽空间的建筑形式，较大的楼间距

超市场预期地突破价格，创造了市场新的价格标杆

工程整体建筑风格简约有致，沿江面长达300余米，户型舒适度高，小区园林与江滨公园相映成趣位于章江北岸，是赣州小区第一家配有观光电梯的小区对工程的启示小区园林对居住环境和对居住品质的提升是显而易见的，工程应该注重园林的打造楼盘分析对江景资源的利用和规划布局、建筑立面以及园林与江景的结合对工程的营销包装应该到位，充分表达豪宅特色产品的打造应该注重细节，细节才能充分表达品质在规划方面应该更加合理和科学，以此来提升居住的舒适度产品价格的拉升需要有支撑，应充分利用其资源77产品开展：蔚蓝半岛是首个园林式社区，蔚蓝半岛的面世使消费者对园林开始关注占地115亩、建面18万平米、容积率2.34、单体40栋不再遥远的梦首席健康住宅特区北欧维也纳水岸风情，绿化率50％，30000平中心园林一期108户，二期199户，以多层、小高层为主首创风情商业街一期1480元，二期1600－2000元，顶楼复式2380每平米，2006年3000元/平米左右泛公务员10％、生意人70－80％、打工归来与郊县客户占10－15％环章江800米，独特的景观设计，适宜的开盘时机、先造景后卖楼78产品开展：时间公园是首个大盘社区，首期以中央景观和商业街实景展示，表达了大盘开发的气势开发商：时间控股投资公司占地面积：1036亩建筑面积：130万平米风格：欧式建筑风格独栋：4200元/平米联排：2800元/平米双拼：3480元/平米一期总建筑面积13万平米79总体而言，赣州房产的快速开展，主要依靠的是对资源性的占有，对产品打造的意识较弱从2001年蓝波湾带头抢占滨江资源开始到现在，是赣州房地产取得迅速开展的重要阶段；本阶段赣州房地产的主旋律是抢占滨江资源，通过一线江景，带开工程的品牌、形象，取得品牌和利润的双收益；产品的开展，还处在简单模仿的阶段，产品的打造意识还比较低；占有最长滨江资源的时间公园最早占有滨江资源的蓝波湾占有滨江坡地资源的兰亭半岛占有滨江资源的蔚蓝半岛80赣州楼盘有附加值的产品还不多见，停留在简单模仿阶段，产品研发水平较低目前赣州市场上仅有少量楼盘在户型设计、配套上比较创新，如蓝波湾的入户花园、蔚蓝半岛的观景阳台等，整体水平参差不齐；入户花园观景阳台全景客厅81市场的楼盘布局以行列式为主，布局单一，社区空间单调，对景观资源利用缺乏赣州房地产市场的楼盘布局以行列式为主，这样的布局虽然满足了日照和通风的要求，但是一定程度上造成了单体间距过小，影响了产品品质感和居住的私密性。规划布局以行列式为主，造成了对景观资源利用的缺乏，降低了居住的舒适度，同时也降低了楼盘的价值。蔚蓝半岛锦绣星城爱丁堡黄金时代规划最看重的置业因素提及率82建筑风格以现代风格和欧式风格为主，色彩浓烈，同质化严重，品质感较差爱丁堡黄金时代蓝波湾水岸新天蔚蓝半岛建筑赣州房地产市场上的建筑风格以现代风格和欧式风格为主，但外立面较为粗糙，品质感不强，处于简单模仿阶段，形似而神不似，本工程可以走精品化路线。消费者最喜欢的建筑风格83从蔚蓝半岛开始，园林景观有一定的投入，但整体水平较低，仍有较大提升空间园林黄金时代时间公园蔚蓝半岛蔚蓝半岛蔚蓝半岛赣州房地产市场的园林景观大都以硬质景观为主，园林设计没有与规划和建筑有机的融合，共同营造舒适的居住气氛。蔚蓝半岛是房地产市场上第一个园林小区，2004年开盘时引起市场关注，本工程可以通过对园林的打造提升竞争力。消费者最喜欢的园林风格84户型设计上空间浪费，人性化缺乏，缺乏创新，实用性较差爱丁堡蔚蓝半岛章江豪园户型12323312141.卫生间的采光和通风都较差且位置设置不合理2.生活阳台的设置有问题，减少了餐厅的采光面和通风面3.主卧的进深过长且功能单一，应该设当设置衣帽间和书房1.卫生间的设置有问题，直接对客厅2.主卧的卫生间太大，造成一定的空间浪费3.书房位置的设置不适宜，浪费了一定的空间4.次卧的进深太长，空间不好用本工程可在户型的创新、人性化设计、实用性提升等方面进行突破，增加工程的竞争力消费者认为的好房子的标准85市场上除时间公园外，配套较简单，档次较低，且十分雷同现有高档物业的自身配套普遍欠缺，且档次不高，难以满足高档消费者的需求。有局部楼盘的配套较为齐全，如黄金时代、时间公园，但都不上档次。配套项目配套黄金时代商业、超市、幼儿园、会所、游泳池等蓝波湾会所、游泳池、商业爱丁堡会所、幼儿园、商业街帝景豪园会所、幼儿园、商业蔚蓝半岛会所、游泳池、商业水岸新天会所、商业五龙桂园会所、幼儿园、5000㎡的湖兰亭半岛会所、商业、儿童乐园时间公园会所、商业、幼儿园、游泳池、网球场帝怡江景会所、游泳池、健身房时间公园会所黄金时代商业街水岸新天商业街蓝波湾商业街消费者最看重的配套86产品时机研判市场的产品立面形象同质化严重，品质感较差，使消费者对立面的认识十分有限；园林已引起消费者关注，但总体园林水平较低；消费者注重户型设计，但市场的户型设计水平较低，缺乏亮点；消费者看重配套，楼盘的配套相对简单，且趋于雷同；消费者不是不重视立面，而是没有哪个楼盘的立面做得比较好的，开发商都不注重立面的打造。——访谈观点赣州房产的快速开展，依靠的是抢占滨江资源，对产品的打造意识缺乏；在产品打造方面，市场还存在很大的空间。中航在工程和产品品质方面有较强的优势，应结合优势进行发挥。关键词：抢占资源同质化、质感差、简单模仿园林缺乏亮点配套简单户型设计传统87工程整体定位整体规划及分期构思工程属性界定核心问题结构化分析案例借鉴市场时机研判整体开展战略工程经济测算产品时机研判88案例选取——地王工程，如何化解高本钱地价？如何创造工程溢价？案例选取的原那么：城市地王级工程，地价本钱高企案例研究的切入点：通过何种产品，化解高地价，实现高利润收入惠州帝景湾——三线城市的天价工程，类似条件案例烟台凯旋城——三线城市的天价工程，类似条件案例深圳香蜜湖1号——标杆案例区域认知度高，采取何种盈利模式来提升工程价值？武汉锦绣长江——标杆案例89案例一：合生帝景湾——惠州江景地王工程介绍帝景湾位于惠州市新城市中心江北区，东江之滨，工程占地面积20万平方米，前临东江，后拥休闲广场，前江后院，地理位置和自然景观优越。该工程地块是合生创展于2004年10月以5.34亿元高价竞拍获得，号称惠州江景地王。物业类型：高层，小高层工程经济指标居住用地：20.6万平方米小学用地：2.98万平方米容积率：2总建筑面积：41.56万平方米住宅面积：29.81万平方米公共建筑面积：11.75万平方米建筑限高：100米产品类型：9/12/18/19层的小高层梯户比：一梯二户户型区间：170/190/210平方米楼面地价1285元/平米，周边房价拿地时仅3000元/平米，本钱高过售价，怎么办？90将工程定位为惠州地标和豪宅代表，产品充分表达尊贵、豪华的皇家欧洲城形象产品定义：惠州地标皇家欧洲城形象定位：开创惠州豪宅时代住宅立面设计突出欧式主题。阳台设计着力突出竖向线条，配以造型丰富的大弧形窗，充分表达建筑的挺拔感。细部上充分吸取古典欧式建筑的精髓，通过高大的穹顶以及纯粹欧式建筑符号，给人强烈的视觉冲击，展现尊贵辉煌的建筑形象。91帝景湾以“帝景〞产品的一贯打造手法，充分打造产品品质，实现品质的全面超越帝景湾产品在设计上比较成熟，全部一梯两户，三面通风，户户南北对流；户型四房两厅至五房两厅，面积170-210平方米，豪华精装修，局部带入户空中花园；空间室内布局匠心独具，功能分区合理，跃式布局，实用率高，私密性与舒适性兼得。入户空中花园270度弧形落地玻璃窗超大景观阳台92帝景湾在产品细节打造和营销策略上创新，在陌生市场高调建立自己的品牌，实现价格超越外因：优越的地理位置：帝景湾位于惠州城市轴心、CBD核心地段，周边市政设施齐备；合生帝景湾开盘前后进行了一系列营销活动：2005年9月开盘，阿波罗太阳神雕塑盛大揭幕仪式；邀请英国、俄罗斯等欧洲艺术团现场亲情演出；创立惠州和谐人居模式园桌论坛；2005年国庆节，帝景湾在阿波罗太阳神广场隆重举行欧洲文化艺术节.国庆期间置业合生帝景湾可以享受折扣、抽奖,免费参加“合生香港迪斯尼世界欢乐之旅〞等。内因：合生创展品牌的美誉度和知名度；产品细节打造，从产品质上全面超越区域竞争对手；豪华精装修，通过精装修提升利润空间；数万平方米经典欧陆皇家园林，融前江后园；小区门前气势磅礴的阿波罗太阳神广场成为惠州标志性城市景观；帝景湾社区配套效劳完善。帝景湾管家式效劳体系，囊括生活的方方面面，细微之处尽见用心，上门效劳模式更让住户足不出户即享生活便利。93合生帝景湾以高定位、高档次的楼盘入市，价格和销售速度上实现全面超越合生帝景湾创下了惠州地产市场三项第一：1.5800元/平方米单价第一；2.产品总价第一，最小单位总价近百万元，复式大单位那么卖到近300万元；3.销售速度第一，首推产品全部售磬，加推产品再次售磬。户型统计196㎡的四房单位是帝景湾的主力户型,为豪华型户型。户型结构相应偏于大户型，并且附带的是每平方米1000元的装修。帝景湾首批单元虽然并不是一线江景单位，但售价却到达5800元/平方米，远远高于当地一线江景盘3000元/平方米左右的售价。户型面积（平方米）套数（套）比例4房2厅2卫1706624%4房2厅3卫2104817%4房2厅3卫19616259%合计276100%94案例二：天鸿凯旋城〔地标性城市综合体〕工程介绍天鸿凯旋城地处烟台中心商务区核心区，东至虹口路、南依二马路、西至南山路，北接大马路。毗邻滨海广场，南望青山、北观沧海，具有美丽的自然风光和丰富的人文景观。2004年7月18日北京天鸿集团以3亿元取得开发权，该地块成为烟台市的“地王〞。整个工程由凯旋国际公寓、凯旋国际大厦和凯旋国际商城三局部组成。主力户型：200平米左右认购价格：7500-10000元/平米天鸿凯旋城95天鸿凯旋城以高档公寓和甲级写字楼率先启动，树立高端形象，成为城市地标凯旋国际公寓共有三栋，总建面积6.5万平米，362套高档公寓。从2005年8月2日开始正式销售，截止2006年底，共销售341套，销售金额达5.3亿，总销售率逾94%。价格从6800元/平米直线攀涨至接近9000元/平米的销售单价，创下了同期烟台住宅销售的最高价格。凯旋国际大厦为一栋甲级写字楼，总建面积2.5万平米，总销金额2.5亿元。从开盘至2006年12月底，在不到2个月的时间内，销售及回款金额均超过1.9亿元，销售率达74％，创下烟台市场惊人的销售业绩。形象定位：地王新标传世臻品诉求点：豪气十足的上层生活核心卖点：核心商务区/一线海景/滨海广场/成熟配套/地标建筑96随后启动的商业和酒店无论是在软件与硬件上都具有相当大的优势在高档公寓成功推出后，天鸿凯旋城推出大型商业局部——烟台新天地；烟台新天地，已经完全超越了“一站式〞购物的传统概念，提供的不仅仅是“购物〞更重要的是“效劳〞，成为满足现代都市人各种感官享受的效劳型中心商业。2006年，天鸿凯旋城二期工程开工，总建筑面积约12万平方米，由国际知名五星级酒店和高级公寓组成，二期工程建成后，滨海CBD商务区功能将进一步优化。97天鸿凯旋城成功的关键因素拥有城市商务资源和海景、滨海广场景观的双重优势，无可比较的地段优势，独具先天竞争力营销上充分利用“地王〞的身份，在先期储蓄客户方面即取得了极大的成功，建立了市场影响力充分发挥大型城市综合体所形成的CBD的典范性物业，并与周边的“百舸争流广场〞、张裕葡萄酒博物馆、音乐厅、使馆文化区等，构成了城市绝对的中心关键因素一关键因素二关键因素三98案例三：深圳香蜜湖1号——天价工程如何打造，实现利润最大化？产品形态建筑形式：5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式；套数：共447套，其中高层318套；低层129套；主力户型：240平米四房及300平米TOHO；户均面积：整体283m2，其中高层户均266m2，低层325m2工程区位地理位置：深圳福田区侨香路与香梅路交汇处香蜜湖1号位于深圳中心区香蜜湖畔，近邻CBD，具有极为纯粹的城市湖景，同时也是深圳富人区气质最为纯粹的地方。工程指标占地面积：93544平米建筑面积：131000平米住宅面积：127000平米幼儿园面积：容积率：1.4绿化率：近50%户数：共447套99价值实现的前提：香蜜湖1号优越的产品为工程整体价值的提升奠定了根底南区：TH28套双拼6套北区：TH53套双拼6套四房：184套独栋复式：44套3房：30套高层五房：48套中区：TH16套；叠拼36套顶层复式：12套100价值实现的前提：香蜜湖1号优越的产品为工程整体价值的提升奠定了根底高层单位户型创新点：高层住宅低层化生态户型户户面向香蜜湖，全景观设计主要卧室全部南向3.2米层高双入户大堂设计智能直达私家花园电梯情景式自然采光车库1：1.6的车位配置TOHO户型创新点：低层片区容积率0.7高落差类坡地设计，景观最大化局部多层独立车库设计双拼类独立别墅设计联排前中后三重错落庭院设计局部带私家泳池设计联排全部送半地下室设计9米面宽，舒适尺度加宽花槽墙体漂板入户花园下沉式空中院馆101香蜜湖1号——把普通的设施做到极致恒温泳池无边际泳池大堂电梯厅健身房102价值实现的前提：园林、高智能化硬件及品牌物管等硬性条件到达高标准，提升工程附加值私家园林的客户体验点：私家林荫路——不现张扬，却暗示着一份尊贵水上会所——会所，水中的绿岛翡翠谷——开放空间，巧夺天工，浑然天成恒温泳池——室内外恒温泳池，与自然完美融合顶级物管“中海•深蓝〞品牌顶级豪宅专属效劳表达“形象尊贵化〞及“效劳个性化〞特点，引入酒店管理效劳的精华局部，专门为本工程的豪宅客户量身订做物管效劳。私家林荫路室内恒温泳池中海深蓝物管精致园林小品103价值实现的前提：园林、高智能化硬件及品牌物管等硬性条件到达高标准，提升工程附加值高智能化系统公共局部：先进的身份识别系统；指纹锁、智能锁〔兼有密码、磁性钥匙〕；红外线对射防盗系统；小区内紧急报警系统；垃圾集中压缩处理；情景灯光控制系统：三种灯光场景——黄昏、入夜及深夜水体自循环系统：水体自动净化、循环私密局部：智能化控制系统；多媒体系统；中央新风系统；综合立体降噪系统；防噪降辐射窗玻璃；无线上网高层智能直达电梯保安系统小区内园林净水系统防噪降辐射窗可视对讲系统104案例四：世茂锦绣长江——中国滨江地王2005年2月，世茂集团首次进军武汉，便以31.5亿元的天价创下当年“中国滨江地王〞。该地块地处汉阳区鹦鹉洲片区，规划总用地面积为90.25万㎡，规划净用地面积为65.02万㎡，容积率2.3。工程整体建筑面积165万㎡，投资超过100亿，用六年分四期开发完成。南临杨泗路，西接鹦鹉大道主干道，北连拦江路，东线直逼汉水，2公里长江景观。内环线南侧，武汉三镇交汇处，已有的交通干道提供了较好的通达性。适量商业、办公、酒店衬托良好居住气氛整体容积率为2.3105最大限度地利用江景及采取宽空间规划手法，打造一线江景豪宅和城市综合体总体规划上延续世茂滨江模式“向空中开展〞策略，高层低密度的规划布局留出更多土地，使得园林绿化和公共空间得到大量增加；所有物业排布均以最大化利用江景资源，实现住宅价值最大化亚洲风情园欧洲风情园美洲风情园澳洲风情园酒店式公寓超A级写字楼超5星酒店联排、高层、超高层住宅独创的“世茂•滨江生活奥斯卡〞开发模式，依托2公里长江，会聚了超高层公寓、滨江联排别墅、5A写字楼、SOHO商务区、五星级酒店、酒店式公寓、滨江商业休闲街、SHOPPINGMALL等多种物业，其物业聚合效应造就“城市中心城区〞功能。106以奢侈的产品力打造手法，使建筑风格、园林景观、配套及会所都表达出极度的奢华在产品开发之初，先投入1亿元，打造顶级豪华会所，使工程从一开始即建立起高标准形象宅产品为纯板式高层与超高层，错落布局，令前后排建筑景观视线通达江面与庭院