珠海淇澳岛项目前期调研报告

珠海淇澳岛工程前期调研报告一、珠海市概况2二、珠海市宏观经济概况3〔一〕国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速上升3〔二〕人口总数增长缓慢4〔三〕人均可支配收入逐年提高4三、珠海市房地产市场概况5〔一〕板块总括5〔二〕近两年房地产市场主要指标及销售特点6〔三〕当前珠海市房地产市场的主要特点：7四、唐家湾片区典型楼盘分析11〔一〕唐家湾片区概况11〔二〕典型楼盘分析12五、工程概况14〔一〕工程区域位置14〔二〕淇澳岛概况15〔三〕工程指标及由来16〔四〕基地地形、地貌和地质条件17六、工程SWOT分析26〔一〕工程的优势分析26〔二〕工程的劣势分析27〔三〕工程的威逼分析27〔四〕工程的时机分析27七、工程的结论和建议27以下内容免费阅读珠海淇澳岛工程前期调研报告一、珠海市概况2二、珠海市宏观经济概况3〔一〕国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速上升3〔二〕人口总数增长缓慢4〔三〕人均可支配收入逐年提高4三、珠海市房地产市场概况5〔一〕板块总括5〔二〕近两年房地产市场主要指标及销售特点6〔三〕当前珠海市房地产市场的主要特点：7四、唐家湾片区典型楼盘分析11〔一〕唐家湾片区概况11〔二〕典型楼盘分析12五、工程概况14〔一〕工程区域位置14〔二〕淇澳岛概况15〔三〕工程指标及由来16〔四〕基地地形、地貌和地质条件17六、SWOT26〔一〕工程的优势分析26〔二〕工程的劣势分析27〔三〕工程的威逼分析27〔四〕工程的时机分析27七、工程的结论和建议27一、珠海市概况珠海市位于广东省珠江口的西南部。东与香港隔海相望，相距仅36海里，最近的牛头岛相距仅31401979珠海建市，1980珠海经济特区。是珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要76531687.8珠海市划分为香洲区、金湾区、斗门区。其中香洲区包括主城区〔老香洲、吉大、拱北、前山和南湾城区〕、唐家湾城和横琴城。九州港口岸是中国最大的水路口岸，拱北口岸是中国其次大陆路口岸。珠海4521.4133.2%，全市已建成各级自然保护区和森林公园1118010.7%。2023127.8982.0245.872023149二、珠海市宏观经济概况〔一〕国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速上升〔上表中增长率数值依据历年GDP确定值计算而出，未考虑价格变化因素。以下正文中的有关增长比例的数据是依据可比价格计算得出数据；以下状况雷同〕依据统计公报，珠海2023406.26202312.4%。2023476.73202318.1%。从珠海市历年国内生产总值的统计来看，多年来珠海市的经济快速进展，国内生产总值稳步增长，并始终保持11%以上的增幅。值得一提的是近年珠海市以电子信息为代表的高技术产业进展迅猛劲。2023218.3527.6%。软件产品产2344.01163952023342.5835.033.1%。经省认定的1585453550.1%。20233101“863成果转化基地。随着经济的快速进展，全社会固定资产投资额也从1996年的谷底开头上升并逐年加大，尤20232023120.3514.8%，2023140.8316.81.9199665.74〔二〕人口总数增长缓慢珠海199410092524%，21.36353.93.48增幅仅8.2%。可见近几年中除了户籍人口的增长外〔而其中又包括了局部通过购房入户的户籍人口〕，暂住人口增长几乎停顿〔年均暂住人口总量根本维持在45万人左右〕，反映了珠海降。〔三〕人均可支配收入逐年提高珠海199615.66%之后超过万元，199716.6219983.67~5.87%之间，2023年甚至消灭负增长〔由于存在统计口径的不同，导致名义增长呈负数，8.4％〕，202316602/人•年，比20238.4珠海社会的消费欲望。三、珠海市房地产市场概况〔一〕板块总括珠海市结合地理特点而形成的组团式海滨花园城市格局造就了市区房地产市场上的几个比4500/强大的吸引力，他们多抱投资心态，因此小户型在这一带较受追捧，售价维持在3500/㎡左右；香洲板块则借助体育中心大打运动牌，吸引了不少年轻白领，以中小户型为主，3300-3500/4000/㎡；5000元/价也可到达4000元/有相当比重的中大户型，售价相差较大，规模小的盘均价在3300-3500元/㎡，规模大配套全4000/㎡以上。总体而言，珠海市近两年房地产市场比较平稳，但价格有所上涨，主流房价格维持在3000-3500/㎡。〔二〕近两年房地产市场主要指标及销售特点2023珠海37.038.2726.4313.9220.0111.494.266.146.6111.7134.1412.2124.4618.1%。2023珠海38.774.2%。城中旧村改造工程共完成投25.89105154.787.639.218.3121.756.6109.0112.0〔此数据来自统计0302〕2023年上半年市场上具肯定规模和档次的建楼盘都取得了良好的销售业绩，二手房交易大幅度增长，市场供需两旺。具体表现在：1、商品房销售持续增长，个人购房比例连续上升。珠海市美丽的居住环境优势和潜在的经济快速进展势头随着珠港澳大桥珠海民对住房的更换代愿望开头付诸行动，房地产市场的有效需求正开头理性释放。据统计，上半年全市商品房销售面积62.59万平方米，同比增长4.69%；其中销售给个人的商品房面积62.24万平方米，同比增长18.4%，所占比重为99.44%，高于上年同期11.5858.9712.9%，所占比重为99.97%，5.212、商品房交易价格连续走高。上半年珠海市商品房平均销售价格为每平方米346736811.89%。分物业性质观看，商品住宅平均售价3343/㎡，比上年底上升36612.3%；2814/26.546026/㎡，30.77%。3、二手房交易活泼。1－5珠海50.099.28长65.14%和54.62%，二手房市场的交易量已越来越接近一手房市场的交易量。目前珠海二60%属于外地人到珠海置业。4、商品房空置面积下降。6珠海95.581.4552.06万平方米，同比下降1.34%；办公楼空置面积10.457.9325.772.63%。〔三〕当前珠海市房地产市场的主要特点：大社区少，配套设施不完善由于市场容量小，始终以来珠海的楼盘规模都比较小，楼盘建筑面积多数在5万平米以下，超过10只能依靠市政公共配套，造成了生活上的种种不便。近两年珠海市才消灭了如华发城、海怡湾畔、荣泰河庭、宝地康泰花园等建筑面积在30万平米以上的大社区和一些20万平米以上的工程如银石雅园、海愉半岛花园等，其中华发工程盘，销售价格也大大高于周边楼盘。近期价格涨幅较大2023珠海市商品房平均销售价格为每平方米34672023368同比增长11.89%。除了钢铁、水泥等建材价格仍旧居高不下外，导致上半年珠海房价上涨珠海工程严格审求量；其次，随着珠港澳大桥、广珠轨道交通、广珠铁路以及五纵三横交通网络的建设珠海了对住房更换代的步伐，也吸引了更多的外地人来珠海购房落户。城中村改造取得明显成效珠海26〔32〕，散落在中心城区或城区边沿504.61030020236珠海326珠海市政府承诺：在3年内，暂停批准开工住宅工程。同时，全市全面停顿机关、企事业单位自建住宅。202352133工程中，已有19个改建10541504428525033工程，已投入资金48.6工程2年内完成全部改建。以上的城中村改造工程都没能按期开工，估量明后年这些工程将间续推向市场。商品住宅供给量近期略显缺乏，长期供给量不小2023珠海399.3911.74％，126.32100％，这是近些年来珠海房地产开发中少见的状况。但上半年房地产竣工面积反而比去年同期还削减了。上半年住宅竣工面积仅为37.76万平方米，比去年同期削减了7.36％。上半年施工面积和竣工面积相比差距格外大，竣工11％左右，由于今年打算中的几个十万平方米以上的城中村改造工程反而削减了。另外一个缘由在于开发工程91个房地产工程，250120些工程然无法转变上半年供给量偏紧的局面，真正上市的顶峰期有可能集中在今年底到明年上半年。除上述已获准开工的工程2023-04〔12.3〕和2023-02〔80〕02〔可能在明年拍卖，40〕130珠海市每年的销售120工程解。产品构造不尽合理珠海〔以下的户型大小是依据珠海市的购房习惯而言〕：120平方米以上的大户型，海湾雅苑还开发了4套300平方米以上的复式构造的房子，君怡花园的复式构造也在150平方米以上，而中小户型海景住宅目前在珠海市场上根本处于盲点，类似工程还没有消灭〔旭日湾、海湾雅苑有少量〕。20232023居民改善生活居住条件，总价相对不高的中大户型在市区却较少。华发城正是看准了市场的这一空白点并利用其大社区的优势取得了令人难以信任的成功。出台的购房入户政策对小户型有抑制珠海19971130-50/150-70㎡/275-100/3100/4；202361255二手商品房，可享受与购置建商品住宅同样的入户政策”促进了二手房市场的活泼。775槛之外；而对于违反打算生育户，在已经计生部门处理、且购房面积达120平方米〔120平方米〕时才允许办理入户手续。的购房入户规定虽然对于遏制二手房市场上利用房子作中介屡次入户的行为有利2023珠海房地产市场上小户型曾一度热销，政策对刚刚活泼起来的房地产交易市场是一个不大不小的考验。但该政策对高档大户型住宅没有什么影响。外地人购房比重大始终以来，外地人在珠海购房比重都在30-40%以上。从去年开头，这样的人群更多了。今年上半年外地人士购置珠海260125〔占上半年总成交面积62.5939.94%〕，8.6482大中户型的居多，交易面积和金额分别到达33.211.65珠海城市交通网络和城市人居环境的进一步改善珠海市房产市场的主要购买者。户型设计几乎与深圳同步，少有18层以上的高层目前珠海的在售楼盘在户型设计上与深圳并无太大差距，比方现在深圳较为流行的入户花园、空中花园、采光电梯间、凸窗、转角凸窗、落地窗、中空玻璃、底层架空等特色设计在珠海楼盘中均有承受。珠海2.018小高层〔12〕，顶层一般均设计为复式。楼盘的环境景观设计多项选择用香港贝尔高林、美国EDSA、泛亚易道及深圳的专业景观设计公司，设计水平不低。总之，珠海市房地产市场近年来稳步、良性进展，向上趋势明显，商品住宅的市场珠海的成交面积根本保持在每年120珠海与周边城珠海的房地产市场不仅仅局限于珠海珠海市近两年以电子信息为〔2023年高技术产品产值已占工业总产值的33%〕，在增加就业的同时也将提高珠海更加有利于异地大开发商的工程操作……总体而言，在珠海开发房地产是有肯定进展前景的。四、唐家湾片区典型楼盘分析〔一〕唐家湾片区概况唐家湾位于珠海珠7唐家湾是珠海市近期重点进展的地区之一。唐家湾金鼎科技工业园一期建设已初具规模〔104公顷〕。1999年以来，在国家教育部的支持下，中山大学、北京师范大学先后在唐家湾建立校区，唐家湾，唐家湾大学园区的影响力日渐扩大。2023年，珠海市政府制定的“十五规划”蓝图中提出：要把唐家湾建设成为“大学园区和科技创海岸”。20平方公里的“大学园区和科技创海岸”，正形成了以名牌大学为依科技园区、广东省高科技成果产业示范基地等构成了珠海科技创产业的龙头。珠海国际赛车场等游乐、竞技运动场所以及淇澳红树林旅游生态保护区。〔二〕典型楼盘分析1、海怡湾畔楼盘名称海怡湾畔3期区域唐家湾具体地址唐家湾金唐路333号开发商和记黄埔地产〔珠海〕占地面积45万㎡总建筑面积45万㎡建筑密度 容积率1.0绿化率 总户数一期约600户，二期772户，三期A区停车位全部地库停车，200/月价格海天苑看山景，6F4800/㎡海茵名苑看湖景：1F7050/㎡2F5900/㎡户型及面积海湾园(5层)：3×2×2约91-114㎡;2×2×1 约65-74㎡海茵名苑〔5层〕：1F3×3×2约143㎡；2F3×2×2约132元/㎡；3F3×2×21244-5F〔复式〕4×3×2213海天阁〔9〕：2×2×176-81；3×2×2122-141海韵园〔10〕：2×2×176-81；3×2×2122-1419-10F〔复式〕216-227主要卖点18000销售状况5建筑设计单位胡周黄建筑设计〔国际〕珠海市建筑设计院景观设计单位贝尔高林香港说明一、二期为低密度豪宅〔A95B区规划同A42.9/㎡，据说是政府特批。2、珠海高尔夫山庄楼盘名称珠海高尔夫山庄区域香洲唐家湾具体地址唐家湾港湾大道开发商珠海国际高尔夫游乐公司占地面积23200建筑密度 容积率绿化率 总户数163栋停车位每户一个室内车位价格350-660/栋〔含30-40〕，单价1/㎡以上户型及面积分A、B、C、D220-400700-1300厅、四房三厅等。主要卖点珠海环境得天独厚，是一个特别适合度假休闲及居住的城市。D〔1〕56B〔2〕依山面对高尔夫球场，看球场。C〔3〕处于会所之旁，有四排别墅，小而别致，便利。A〔4〕位于BBB销售状况前三期已全部销售完毕，已售出约100余栋，第四期也正处于热卖中。建筑设计单位 景观设计单位说明珠海200珠海高尔夫球会和大型现代化游乐场——珍宝乐园之间，客户包括珠海人、香港人甚至英国人、美国人、德国人等。区内设有卫星电视和游泳池、网球场、健身室、桑拿、卡拉OK、便利店、各种不同类型的餐厅〔包括中菜、西餐及日本料理〕。3、秀丽湾楼盘名称秀丽湾区域香洲海湾199#开发商珠海市丹海房产占地面积53957101440建筑密度 容积率1.7绿化率65%总户数600停车位 价格海景房均价5500元/㎡山景房约4900元/㎡TOWNHOUSE8000/㎡500户型及面积海琴苑1×1×133-352×2×178-913×2×2100-1454×2×2125-129；5×2×2175-179200-2322×2×1101；4×2×21412×2×191；3×2×2103-112；4×2×2114-130；5×2×2129-130主要卖点无遮挡宽广海景、凤凰山景50建筑设计单位加拿大黄雄溪建筑师事务所；丹田时代建筑设计院景观设计单位美国EDSA说明由连排别墅、复式公寓、小高层公寓、高层公寓组成；平层、错层、复式、三层别墅104、旭日湾楼盘名称旭日湾区域香洲唐家湾具体地址唐家湾九坑〔中山大学园区侧〕开发商 珠海市英格仕房产开发占地面积173960㎡总建筑面积191146㎡建筑密度 容积率1.0绿化率50%总户数1610停车位 价格均价5200元/㎡，独栋别墅〔200〕8000/㎡〔390〕10000/㎡692×2×180；3×2×2112-1364×2×3166〔三层复式〕4×2×3126250瀑布自上而下，形成一潭贯穿整个屋苑的生态湖泊。销售状况2023212、一梯两户山海景观电梯洋房。建筑设计单位 景观设计单位说明投资商为加坡IPC7000球室、图书阅览室、室内恒温泳池、桌球室、保龄球室、室内高尔夫练习场、休闲海钓场及E-SPA24五、工程概况〔一〕工程区域位置地块位于珠海市香州区唐家湾淇澳岛望赤岭片区。淇澳岛是“珠三角”最大面积原生淇澳岛的东部，是淇澳岛风景植被位置比较好的一块地。淇澳岛通往珠海市区的陆地唯一交通要道是淇澳大桥，目前是免费过桥。〔二〕淇澳岛概况淇澳岛淇澳岛4.5海里；南面水域与珠海中山、东莞毗邻；处于穗港澳“金三角”的中心，扼珠江四大出海口之咽喉，区域优势格外珠海佛山两个国内机场。岛内大路为便利。淇澳治理区管辖淇澳岛30〔24里，内伶仃岛6〕。淇澳村共有常住居民1800多人，过去有耕地4000水稻种植为主。淇澳大桥已建成通车，岛内交通道路畅顺。1000门微波程控已开通，岛上供电与市区电网联网。岛上淡水资源丰富，2100淇澳岛是生态岛，原始植被掩盖率达85%以上，自然环境保护很好。岛上花草树木茂盛，周边海水深蓝，空气清爽，环境幽静。红树林是四大湿地生态最具特色的一种。淇澳红树林主要分布于淇澳岛的西北部大围湾滩涂。现有成林2023多亩，品种有无瓣海桑、秋茄、桐花等几十种。红树林是自然生态环境优良的标志，是都市人休闲度假、寻求返樸归真的好地方。淇澳岛山青水秀，“九湾十八峰”，以极其原始质朴的魁力吸引着游人。淇澳八景：赤岭观日、鹿岭朝露、松间流水、金星波涛、鸡山夕照、夹洲烟雨、婆湾晚渡、蚧珠夜月，如诗如画，空灵秀逸。依据珠海建设成为集休闲、度假、旅游、疗养、保健、科普、教育、会议于一体的、独具特色的生态旅游度假岛。〔三〕工程指标及由来基地面积为22289≤2，建筑密度≤25％，建筑层数≤4，建筑间距1：1，绿地率≥40％，1个/户。配套公建有：小1〔24〕，用地220232〔12/所〕，用地5000/所，及居委会、垃圾房、配电站等其他公建设施。工程1996550用地，因淇澳大桥迟迟未建成，地块就始终闲放着，2023年与政府谈判,地价一次性付清，40%的土地可用于房地产开发，202312珠海市政府经争论后，获准将单一旅游工程用地面积的20%，及按上述珠海国际文化城”，门票五元，已建好大门，并修好一条通往山顶的大路，沿途主要是一些自然风景，快正在修建的道路，此道路只是初步开工，还没铺石头水泥沙子，牵强过车，道路也较短，要通过整个基地大多还要从林中小道通过，其余设施尚未开工。工程12.8〔38.3/亩〕，可以工程公司股权转让或工程用地转让这两种形式。可以承受分期付款，亦可考虑局部易货交易。工程用地中有60〔占地面积用于“工行”1.6土地方是珠海市裕卓虹基集团，为一民营企业，在珠海吉大情侣中路有一投资10亿元兴建的珠海裕卓国际会议中心大酒店，酒店按涉外五星级标准豪华装修，建筑面积达12〔四〕基地地形、地貌和地质条件1、基地内有7座山恋〔其中最高的望赤岭海拔183.5M，也是淇澳岛的第一岭〕5条峡谷，且山体完好、植被茂盛。工程山体的南面整体轮廓工程山体东面轮廓绿树成阴的峡谷在山顶看淇澳岛北面的远景山体植被茂盛工程山体的入口处〔土地方初步定位为珠海市国际文化城〕24423、基地内有一个水库和一个天池4、基地旁有一自然小岛，岛上树木依稀。5、基地山势并不格外陡峭，且有多处缓坡洼池地，比较适合建筑山地住宅。6、基地内有一填海区，海港城市风情将能得以充分表达。7、基地内有多把“太师椅“山型，即所谓的”左青龙、右白虎、后靠山”风水地。8、基地内山体岩石风化度较高，挖掘机即可进展山体的开挖，无需爆破，可节约土石方工程本钱。9、基地内道路及花草树木六、SWOT〔一〕工程的优势分析1、港珠澳大桥的开通将有利于港澳居民在珠海旅游和置业；2、地块由淇澳大桥与内陆相连，与市区情侣北路相连，与京珠高速大路相接，交通极为便利，具备“离尘不离城”的地点要求；3、淇澳岛四周环水，远离闹市区，环境美丽，有成片的红树林，可建筑码头和自然泳池，打造滨海旅游度假休闲区；4、望赤岭片区山恋连绵起伏，山体完好、植被茂盛；与伶仃洋严密相连，有数个自然沙滩淇澳岛的点睛之笔；5、望赤岭片区内有水库和天池，山型风水极佳，山势平缓，花草树木环保山体，适合建筑山地滨海豪宅；6、工程规模较大，足够打造一个大型旅游主体公园和半山生态滨海高尚社区；7、工程与大学园区和科技创海岸咫尺之隔，可建成为一个具备城市化雏形的现代化城个高尚住宅居住群。8、付款条件较宽松，可分期付款也可易货交换〔二〕工程的劣势分析1、工程远离市区，目前片区人气较差；2、工程周边配套设施较少，没有相应的银行、超市、医院、公交等配套；3、基地内山较多，不利于住宅的规划和游客的参观旅游；4、淇澳岛旅游区的知名度目前较低，还需扩大其影响力；〔三〕工程的威逼分析1、深圳的三州田工程和香港的迪斯尼马上启动，对本工程有肯定的威逼；2、珠海市内高尚住宅马上推出的市场量对本工程有肯定的影响；3、淇澳大桥假设收费对房屋销售和旅游参观都有肯定的影响；〔四〕工程的时机分析1、珠海作为一个知名的旅游城市，缺乏知名旅游景点；2工程的立项、建设，为珠海供给了良好的进展机遇，也有利于港澳和广珠沿线城市购房者在珠海置业；3.CEPA珠海与澳门的进一步合作与进展，从而带动本工程的进展；4.“9+2”泛珠三角合作协议的签署将珠海提升为珠三角西区域中心城市。七、工程的结论和建议工程件。淇澳岛依山环水，占地24平方公里，可规划为一个全的高尚居住区，基地内有山地〔望赤岭〕、坡地、峡谷、沙滩等多种地形地貌；基地内有大片的花草树木，植被茂盛，空气清爽，生态环境优良，有“珠三角”最大的红树林；山体形态饱满富有起伏，山上植物鲜工程天生资质条件较好，具有打造工程深入考察。此外，本工程存在以下问题，需进一步明确：1、房地产用地建筑的规划设计指标尚待明确。珠国土函【2023】396号文件要求房地产用地建筑的规划设计为：建筑容积率≤2，建筑密度≤25％，建筑层数≤4，建筑间距1：1，绿地率≥40％，1/户。依据此规划设计要求，存在容积率和建筑层数之间的冲突，即容积率到达2，其建筑层数确定超过4层；推举土地的中介公司对其解释是，22220％来做房地产开发，其面积为44.4892220.4，因而其建筑层数低于4向珠海国土局进一步明确。此外，由于地块内山较多，有一些山有肯定的坡度很难建房屋，因而可能存在在该地块内不能全部开发89万平米的建筑面积，因此需到现场进一步具体测量才能确定实际可开发的面积。2、市政配套设施的落实。目前片区配套设施较少，仅有一条市政道路和一附属中学，需政府就相关配套设施尽快落实。3、淇澳岛2023】25号文件对建设淇澳客运码头作了如下批示，即〔1〕建设规模：首期建设5005002000〔2〕投资规模：该工程2407珠海市北部港务筹措建设资金和开发经营；〔3〕码头选址须符合我市城市进展规划和正工程配套的大路、水、电等配工程工程的重规淇澳岛深入剖析，以及对码头的投资和经营治理