新旧常态下的房地产经济发展的比较分析及展望

１前言近几年来，我国市场经济发生了极其巨大地改变，而作为我国市场的支柱产业，房地产行业受其影响是十分深远的。在这段时间里，我国旧的房地产发展的状态已经被打破，进而产生了新的状态，这产生的新状态我们称为新常态。那么新常态具体指的是什么呢？与它相对应的旧常态又是指什么？它们对于我国房地产经济的发展有什么影响？它和旧常态又有什么区别？在新常态下，房地产发展趋势将会是怎样的？下面我们就这些问题来分析探究一下。新旧常态的相关概念、特点及比较2.1旧常态概念及特点旧常态：指的是以我国GDP为参考目标，以价格机制作为经济市场的核心机制，片面地追求经济发展的一个社会发展时期。在旧常态下，我国的房地产经济有以下几个特点。我国房地产业经济的增长速度呈持续性上升状态，且上升幅度很大；房地产行业对市场经济的影响力日趋增强，许多类型的经济有向房地产行业发展的倾向；我国的国民收入分配结构不合理，房地产行业基本是富人的专属行业；房地产业经济增长速度虽快，但其发展得极不平稳。2.2新常态概念及特点新常态：指的是有异于以前的、相对较稳定的状态。它也可以拆分为“新”和“常态”两个词来理解。“新”指的是不同于以往的旧事物；“常态”就可以从字面意思来理解，指的是经常发生的状态①。在近几年间，新常态在我国房地产经济发展中发挥了十分重要的作用，极大地优化了我国房地产经济发展的结构和政治的新格局。可以说它十分适合我国现阶段的房地产经济发展，在我国当前的市场条件下，新常态拥有以下一些有利于房地产经济发展的特点。（1）我国房地产经济发展速度由高速转变为中高速。通过新常态的影响，房地产经济增长速度放缓，使得我国房地产行业可以更好地适应当前市场。同时，我国房地产经济发展速度虽然变慢了，但其实际的增长量却仍然很快，约有7%左右，这在全世界也是排名靠前的。（2）房地产经济增长的速度趋于平稳，增长动力更加的多元化。在新常态的影响下，我国房地产经济增长速度可谓是更为适合当前的社会，并且它还使得我国政府加强了对新型工业化、信息化和城镇化的推进，这有利于化解我国房地产行业成长过程中的各种“烦恼”。（3）房地产市场结构更加趋于完善，发展前景更加美好。据查询可知我国的消费在国民经济总体中的占比更高，且单位GDP的能耗减少，这就正如习近平总书记所说的“中国经济结构变得质量更好，结构更优”。2.3新旧常态的比较通过以上新旧常态的概念及特点的叙述，我们将其进行比较分析，从而可以得到以下几个在新常态下对房地产业发展的优点。房地产经济的增长逐渐趋于合理化在旧常态下，我国房地产经济发展速度处于高速增长状态，其发展不太适合我国的市场，极容易产生不利影响，而在新常态下的房地产经济发展速度有所下降，处于中高速增长状态，这比较符合我国现阶段房地产经济的发展，且没有许多妨碍其发展的问题产生，更适合我国房地产行业的健康发展。房地产市场结构更加完善在旧常态下，我国经济市场的结构极不合理，尤其是居民收入的分配更是十分糟糕，导致贫富之间的收入差距越来越大，大多数人买不起房子。而在新常态下，政府通过使用各种方法，尽力地提高较穷居民的收入，这在一定程度上减少了贫富的差距，使得普通人都可以自己赚钱买房子。同时，在市场自身的调节下，其结构也越来越符合我国房地产业经济的发展。市场经济更加独立在旧常态下，我国房地产行业对市场经济的影响非常大，几乎可以说它的发展可以影响整个市场经济的发展。而在新常态下的市场经济的发展就可以不再依靠房地产业的发展而发展了，并且还可以依靠其本身的特点来发展自身，使得国民经济持续健康地发展。旧常态下的房地产行业发展历程及特点分析从房地产行业于19世纪80年代产生以来，它就一直是我国政府和居民比较重视的一个行业。当时政府在实行“改革开放”的发展战略，房地产就是作为其中较为重要的一个发展点，首次走进了我国决策层的视线①。1981年，我国政府决定将深圳和广州作为重要的“改革开放特区”城市②，在这两个城市开始实施商品房的开发，自此这两个城市的经济开始快速发展起来，均成为我国经济比较发达的地区之一。1982年到1991年，我国中央政府在大力推行实质的住房改革，从此房地产就开始拥有了它的市场，房地产行业也开始了在中国的发展之路。1993年到1998年，我国政府颁布了一系列的房地产相关政策，极大地促进了房地产行业的发展，但在这一时期，我国的宏观经济处于过热状态，由此直接产生了第一轮的房地产投资泡沫，进而导致我国部分地区房地产业供应过大，人民对房地产的消费需求却是不足，造成了极大的不利影响。与此同时，我国居民的人均GDP在1000美元左右，所以中国大多数居民的消费还停留在吃和穿等日常必须的生活层面上。在1998年，这是中国的房地产行业最为惨败的时间。在这一时期，我国许多房地产商由于建成的房屋无人购买，都熬不下去了，纷纷卖掉了土地，退出了房地产市场。政府为了遏制房地产行业的进一步下滑，出台了一系列的用以刺激房地产业发展的相关政策，如取消福利分房等，这些政策在一定程度上起到了遏制并刺激房地产行业发展的作用。在此之后，政府又出台了一些房地产业相关的政策，极大地促进了房地产行业的发展。2002年，中国加入世贸组织③，从此我国的经济格局发生了极大地变化，大量的农村人口涌入城镇，城镇就此多出了大量的劳动力，中国经济处于快速增长阶段，房地产行业也是取得了极大的成就。从2003年到2014年间，我国的房地产行业的发展在总体来说也是一直处于快速增长状态。下面我们就以商品房平均销售价格为例，结合2005年到2014年的商品房平均销售价格变化，进而分析出这一时期房地产行业的特点。从图一中，我们可以看到商品房的平均销售价格由2005年的3000多元每平方米增加到2014年的6000多元每平方米，增长了近一倍，而让这种情况出现的原因无疑是从事房地产行业的人员多了以及居民的生活水平变好了。同时，从图中我们也可以看到在这十年时间里，虽然商品房的平均销售价格是处于上升状态的，但商品房的平均销售价格却是增长得不是很平稳，价格有时呈爆发性增长状态，有时呈缓慢增长状态，有时甚至呈负增长状态。商品房的平均销售价格与房地产行业的发展息息相关，所以在这一时期的房地产会与其有着相同的特点。因此，在旧常态下的房地产行业有以下几个特点。（1）房地产行业呈高速发展状态；（2）从事房地产行业的人明显增加，且数量可观；（3）房地产行业发展比较崎岖，属于不稳定的发展。图商品房平均销售价格（单位：元/平方米）①数据来源：中国统计年鉴分析新常态下房地产行业经济发展的状态及展望4.1新常态下房地产行业的现状分析从2015年习近平总书记提出新常态以来，我国经济便已步入了新常态时代。新常态对我国经济的影响非常大，而国民经济对房地产行业的影响是非常大的，所以，它也对我国房地产行业的发展产生了极其深远地影响。从2015年起，我国居民对于房地产的需求便愈发倾向于追求高质量了。据查询可知：在此期间，我国的房地产企业数量与房地产从业人员增加得不慎明显，但各类房屋的销售额与平均销售价格却增长得很明显，尤其是高档的房屋的销售价格更是增长地非常快。在新常态时期，我国政府为了保证其能更好地适应我国市场，曾多次制定并颁布相关的法律法规，而作为我国当前的国民经济的支柱产业，房地产行业相关的法律法规也是非常多的，可以说是含括了房地产行业的方方面面，这也极大地促进了房地产经济的发展，同时，政府也没有通过这些政策来调控房地产市场，而是尽量让其市场自我控制，这很好地保证了我国房地产行业的健康稳步发展。为了能更好地了解新常态下的房地产经济发展，我们可以从以下几个方面来分析。首先，从投资需求方面来看，我国已出现所谓的需求峰值，同时我国房地产业的供求关系也有所改变，新型的房地产行业开工下降，房地产投资增长速度变化比较明显，目前我国房地产投资增长速度是11.9%，2019年怎么样呢？通过结合相关资料，我们可以预知到如果没有更强力的刺激，房地产投资增长速度恐怕难以达到10%。

其次，从生产能力和产业组织方面来看，自2015年以来，我国房地产的供给数量大幅度地增加，有许多城市的房地产业的供给已基本满足其需求，甚至有一部分的城市的供给大过了需求，因此，我国当前的房地产行业组织形式迫切需要改变。在我国，房地产开发企业数量极其庞大，在影响房地产行业经济发展的因素发生非常大的变化时下，我国当前的房地产业的组织结构，还可以维持下去吗？产业组织结构重新调整和兼并重组，这是房地产行业不可避免的趋势。

再次，从生产要素方面来看，随着越来越多的农村人口涌入城市，我国农村的富余劳动力减少，其生产成本上升，生产要素的驱动力大幅度减弱①。同时，我们了解到房地产行业也是劳工密集型的，随着房地产所需生产成本的上升，以往的生产要素的驱动力也明显在减弱着，由此，我国房地产业的开发需要更多依靠技学技术的进步。与此同时，我国房地产市场的竞争由城市、地段与价格的竞争转向追求质量型、舒适型与服务型等的竞争。另外从我国现在的市场条件来看，推动行业的可循环可持续发展，这也是房地产业开发较新型的方式。与此同时，房地产行业的创新也是逐渐走进人们的视野，许多房地产企业纷纷改变之前的经营方式，且有部分企业取得了巨大的成功。

再就是从产生的风险方面来看，现今房地产行业的各种显隐性风险依然很多，并且房地产行业的各种隐性风险逐渐转化为显性，房地产行业的总体风险可以控制，但是我国政府提出化解主要特征为“高杠杆和泡沫化”②的风险的任务非常繁重，于是政府便将房地产行业产生的风险给控制了起来，并且尽量把隐性风险激化，让其变得更加易控，从而使得它不能阻碍房地产行业的快速发展。最后，从宏观调控方式方面来看，当前我国的许多旧的房地产相关政策已不适合“新常态”的需求，而且这些政策已不能再像以前那样地从宏观方面调控我国房地产市场，促进其经济增长。同时，我国当前的房地产市场也日趋完善，已不再需要政府过多地调控，所以政府制定了一些单纯的促进房地产经济发展的法律法规，且对于一些城市的房地产行业采取放松政策，让其房地产市场自行去解决经济发展过程中产生的一些问题。因此，我国房地产行业的宏观调控力有所减弱，这样也是对房地产行业的发展产生了一些有利影响。4.2新常态下房地产行业的特点

如图二，结合前几年房地产最具代表性的商品房平均销售价格分析，我们可以看出：首先，从2015年到2018年间，我国商品房的平均销售价格一直呈上升状态，且这四年增长得很快，平均每平方米增加了近2000元；其次，商品房的平均销售价格上升的趋势非常平稳，没有出现忽高忽低的现象；最后，商品房的平均销售价格在2016年到2017年间的增长比其他两个时间段要慢，这说明我国房地产市场还处于适应新常态的阶段，因此其增长较为缓慢。综合以上分析，我们可以得到以下几个房地产行业处于新常态下时期的特点：（1）居民更趋向于追求高质量的房子；（2）房地产行业经济发展非常快速；（3）房地产行业经济增长趋势比较平稳；（4）房地产行业适应新常态的时间比较短，这也间接说明了新常态是非常适合我国的。图4-2商品房平均销售价格（单位：元/平方米）4.3新常态下的房地产行业经济发展的展望通过对我国的新旧常态下房地产经济发展的比较分析，再结合一些网上搜集而来的资料，我认为在当前的新常态下的房地产行业将会有以下几个发展趋势。创新型房地产成为房地产行业发展的主流①在新常态下，房地产行业可以获得的利润不断地被压缩，房地产商越来越注重房地产行业的创新，这主要体现在以下几个方面。首先，近些年以来，我国房地产企业跨业经营成功的例子越来越多，如绿城的特色小镇、万达的人格化吉祥物（万小熊）卖萌营销、华润的养生养老基地、保利悦的湖滨都会样板区公开等，传统的房地产开发企业逐渐向服务业及多元化企业靠拢。其次，房地产行业越来越多地融入高科技成分，有许多企业大幅度地引进互联网、大数据等高新技术，如易居的云呼叫、海信的创意营销及万科的校花大赛等都是其中比较成功的例子。最后，房地产行业与其他行业进行强强联合，许多房地产企业与银行等公司进行合作，共创双赢局面，如恒大入股华夏银行、万科投资徽商银行等。通过这些案例可知，在今后的新常态下，房地产商为了获得更高的利润，他们会愈发地注重房地产行业的创新。（2）房地产行业将步入理性发展道路自新常态出现以来，我国房地产行业的经济增长便趋向于平稳状态，过去的房价不断飙升的情形就此远去，房地产行业将正式步入健康平稳发展的新常态状态。业界普遍认为在未来很长一段时间里，我国房地产行业经济增长率会稳定在2%到5%之间。同时，从上面的图二中，我们也可以看到商品房的平均销售价格在新常态下逐渐趋于稳定增长状态，这便是表明房地产经济增长也会稳定增长，房地产行业将步入理性发展道路。（3）住房由需求型转变为改善型在旧常态下，我国居民由于自身的收入不足，只能尽量满足自己对于食物及穿着方面的需求，对于房子，他们只求可以居住就可以了。而随着新常态的到来，我国居民的收入明显增加，可以有选择性地挑选自己喜欢的房子居住，因此，房地产商便尽量地改进房屋的质量及水平，至此，各种类型的高档公寓便产生了，这些公寓也就成为房地产行业发展的推动力之一了。在这一时期，我国居民通常会在这种情形下选择购买那些改善了的房子。因此，我们可以说在新常态下，我国居民的住房由需求型转变为改善型。（4）无调控的房地产市场在旧常态时期，我国政府为了更快地促进房地产经济的发展，经常性地颁布各种房地产相关的法律法规，并且有时还会朝令夕改，这样一来，房地产自身的调节功能便不明显，市场由政府政策所控制，极大地限制了房地产行业理性发展的可行性。而在新常态时期，政府已意识到政府控制下的房地产行业具有极大的局限性，因此，政府就尽量地不去制定相关法律法规来控制房地产市场，而是尽量放宽房地产市场，让市场自行调控其经济，并且在房地产市场日趋完善的今天，政府也是默许了许多城市的放松行政性政策，这样极大地促进了房地产行业的稳步发展，同时也解放了房地产市场，让它能更好地发挥自己的潜力，如此，我国房地产将进入无调控的房地产市场。（5）养老型房地产行业将蓬勃发展①由于受前些年的计划生育的影响，我国在那段时间实行“晚婚、晚育、少生、优生”的人口控制政策，这极大地限制了我国新生人口的增加，而那些逐渐步入衰老人群变多，这就导致了我国老龄化的现象日趋严重。因此，我国房地产行业将会有部分产商把重点放在养老上面，这样一来，养老型房地产就有了很好的前景，并且随着现今的中年人老去，我国老龄化也会达到最大值，由此，我国的养老型房地产行业将蓬勃发展。（6）新型城镇化成为房地产行业发展的机遇新型的城镇化就是在经济发展的过程中，大城市与其周边城市的联系日趋频繁，它们之间的合作也是日趋紧密，随着它们之间的关系不断地改善，它们就会形成一个巨大的城市群，它们之间也会进行同城化，这样一来就极大地促进当地业经济的发展，并产生深远影响。在我国，最典型、最发达的新型城镇化的城市群是环渤海、长三角、珠三角。在这些城市群中，房地产行业可以极大地改善其城与城之间的联系，使得它们更好地形成一个整体。因此，新型城镇化将成为房地产行业发展的机遇。总结语通过对新旧常态下的房地产进行分析，我们可以了解到在两种常态下的房地产发展是不同的，他们之间存在着一些较为明显的区别。以下就是我通过对两种不同常态下的房地产的分析找到的几点不同：发展速度不同在旧常态下，房地产行业的发展在2005年到2014年的这十年间将近增长了一倍，也就可以说增长率近100%；而在2015年到2018年，房地产行业于这四年的经济增长率大约为33%。通过比较，我们可以知道在旧常态下的房地产行业经济发展速度更快。发展趋势不同在旧常态下，我国房地产行业的发展不太稳定，增长有快有慢，还有降低的情形出现，也就是说旧常态的房地产经济发展是非健康的；而在2015年到2018年的新常态时期，我国房地产的发展速度比较平稳，在这四年时间里，我国房地产行业的经济发展一直都是呈上升趋势的，且它的年增长率比较稳定，没有出现很大的变化，因而它是一种健康稳步发展的。居民对房地产业的消费看法不同在旧常态前期，我国居民的人均GDP过低，导致我国居民的关注重点主要在吃和穿上面，人们的生活水平过低，因此对住的方面不会太过讲究，在此之后的旧常态后期，我国居民的收入有所增加，有些人对房地产业的认知不足，再加上其他产业的影响，人们也不会太过关注房地产；而在2015年以后的新常态下，我国居民的人均收入均大幅度增加，人们可以把自己的资金用于改善生活，这时候人们就会非常地在意自己的日常生活中的衣食住行，人们会更注重自己的生活质量。政府的关注重点不同在旧常态时期，我国政府比较关注的是房地产行业经济的快速增长，所以政府颁布的相关法律法规基本上都是促进经济增长的；而在新常态下，我国政府更注重的是房地产行业自身经济的健康稳步增长，因此这个时候政府极少颁布房地产发展的的相关法律法规。从以上的分析来看，房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，随着近些年房地产步入新常态，我国房地产市场也随着新常态的到来而发生了根本性的改变。通过比较分析我国新旧常态下的房地产经济发展，我们可以了解这两种常态下房地产行业的区别，同时，我们也可以分析出新常态下的房地产经济发展相对旧常态下的房地产经济发展的优点，进而将其与房地产市场联系起来，表明新常态是更适合我国现阶段房地产经济发展的。在此之后，我们便可以通过分析总结，直接地表明新常态下房地产经济发展的趋势。致谢时光荏苒，《大学》之书未能熟读于心、入读其时之心愿未了、体肤亦未能增其质，然大学之光阴已落其帷幕。嗟乎！桂花之香气闻之四年尔，他年若得桂花香还于身，却终不得其情、得其感。回首四年春秋，授业解惑之恩铭记在心，同窗之谊亦未敢忘。现拙文结业之功尤感与师，乃郑勇恩师矣！余知识缺漏者甚多，幸赖老师一一解之，夜寐之时仍操刀改铸，甚是感激；拙文前期收集、整理作业，同砚良友贡献者亦多，吾谢之。今，吾乃一介书生，虽学业已毕，然明朝之路甚为悠长。吾有幸得四年秋冬之教训，为日后荆棘前途或有帮助。拙文成功之漫长，吾偶有抱怨之言、时有气馁之心，却终得圆满，无不感谢老师、同砚督促得以砥砺前行。前途之艰难，余谓此过程之磨砺萦绕于耳，为明朝之光明辅以根基。四年春秋之薄学，日后亦努力甚笃，报恩师培育之恩情、良友伴助之功，为母校建设献股肱之力。参考文献[1]习近平.《谋求持久发展共筑亚太梦想》[S