税制第八章土地增值税

第三章土地增值税

第一节概述第二节征税范围、纳税人、税率第三节转让房地产增值额的确定第四节应纳税额的计算第五节减免税优惠第六节申报和缴纳第一节概述

一、概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。第一节概述

二、特点（一）以转让房地产取得的增值额为征税对象（二）征税面比较广（三）采用扣除法和评估法计算增值额（四）实行超率累进税率（五）实行按次征收第二节征税范围、纳税人和税率

一、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。（一）征税范围的一般规定1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。（一）征税范围的一般规定3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。

（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。（二）具体规定有关事项是否属于征税范围1.以房地产投资、联营1凡所投资、联营的企业从事房地产开发的征2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的征3.投资联营企业将投资联营房地产再转让征4.非房地产开发企业将房地产投资到投资联营企业暂免有关事项是否属于征税范围2.合作建房1.建成后自用，暂免2.建成后转让（包括合作建房双方之间的转让）征3.企业兼并转让房地产暂免4房地产交换1.单位之间换房征2.个人之间互换自住房免征5.房地产抵押抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债征6.出租不征（无权属转移）7.房地产评估增值不征（无收入）8.国家收回房地产权不征9.转让、抵押、置换征【例题·单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是（）。

A.个人之间互换自有居住用房地产

B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产

C.抵押期满权属转让给债权人的房地产

D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产

【答案】C【例题·多选题】下列行为中，应当征收土地增值税的有（）。

A.将房屋产权赠与直系亲属的

B.由双方合作建房后分配自用的

C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的

D.被兼并企业将房地产转让到兼并企业的

E.以房地产作价入股投资房地产开发公司的

【答案】CE二、纳税人《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。【例题·单选题】下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。

A.与国有企业换房的外资企业

B.合作建房后出售房产的合作企业

C.转让办公楼的事业单位

D.继承房产的子女

【答案】D三、税率土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1

不超过50%的部分3002超过50%～100%的部分4053超过100%～200%部分50154超过200%的部分6035【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%【答案】A【解析】增值税扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。

第三节转让房地产增值额的确定

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。土地增值额＝转让房地产收入－税法规定的扣除项目金额第三节转让房地产增值额的确定一、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。第三节转让房地产增值额的确定二、扣除项目及其金额（一）新项目转让——房地产企业扣5项1.取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：（一）新项目转让（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。（一）新项目转让2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）开发间接费用（一）新项目转让3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对于利息支出，分两种情况确定扣除：（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）对于利息支出，分两种情况确定扣除：（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。房地产开发费用计算中还须注意两个问题：第一：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。（一）新项目转让4.与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。【例题·单选题】按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（）。

A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税

B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加

C.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税

D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税

【答案】B（一）新项目转让5.财政部确定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。（二）旧房及建筑物扣除项目为1.房屋及建筑物的评估价格。2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。（三）转让未进行开发的土地使用权1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。2.转让环节缴纳的税金。【例题·多选题】计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有（）。

A.建房贷款超期支付的利息

B.开发小区的排污费、绿化费

C.出售旧房过程中的评估费用

D.出售商品房时办理登记的手续费

E.按照有关规定计入房价向购买者收取的代收费用【答案】BCDE【解析】对于超过贷款期限的利息部分不得扣除；开发小区的排污费、绿化费作为房地产开发成本扣除；出售商品房时办理登记的手续费属于转让过程中发生的费用，可以扣除。

三、评估价格办法及有关规定所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入，扣除项目的金额：三、评估价格办法及有关规定（一）出售旧房及建筑物的；（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（三）提供扣除项目金额不实的；（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。【例题·多选题】下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的包括（）。

A.出售新房屋及建筑物的

B.出售旧房屋及建筑物的

C.虚报房地产成交价格的

D.以房地产进行投资联营的

E.提供扣除项目金额不实的

【答案】BCE【例题·单选题】出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（）计算。

A.账载余额

B.重置成本

C.账载原值乘以成新折扣率

D.重置成本价乘以成新折扣率【答案】D【解析】旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

第四节应纳税额的计算一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法.计算步骤：（一）确定扣除项目（二）计算增值额

增值额＝收入额－扣除项目金额（三）计算增值率增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%（四）确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。（五）依据适用税率计算应纳税额应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数【教材例题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。【答案】（1）取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元（2）房地产开发成本为3000万元（3）房地产开发费用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（万元）（4）允许扣除的税费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%加计扣除额＝（1000＋3000）×20%＝800（万元）（6）允许扣除的项目金额合计＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（万元）（7）增值额＝10000－6005＝3995（万元）（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%（9）应纳税额＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（万元）【教材例题】某房地产开发公司2007年开发商品房对外出售，具体情况如下（公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率0.5‰（已记入公司“管理费用”中）、企业所得税税率33%）1.按转让产权合同取得收入4000万元；2.支付取得土地使用权的金额800万元；3.开发成本费用1500万元；4.开发费用250万元（当地政府规定开发费用的扣除比例为10%）。公司计算应缴纳的有关税金如下：（1）应缴纳营业税＝4000×5%＝200（万元）（2）应缴纳城市维护建设税＝200×7%＝14（万元）（3）应缴纳教育费附加＝200×3%＝6（万元）（4）应缴纳印花税＝4000×0.5‰＝2（万元）（5）应缴纳土地增值税：①扣除项目金额＝800＋1500＋250＋222＋（800＋1500）×20%＝3232（万元）②增值额＝4000－3232＝768（万元）③增值率＝768÷3232×100%≈24%④应缴纳土地增值税＝768×30%－3232×0＝230.4（万元）（6）应缴纳企业所得税＝（4000－3232－230.4）×33%＝177.408（万元）要求：1.根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确？错在何处？2.核定该公司应缴纳的各种税费是多少？【答案】分析处理如下：1.公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税正确，土地增值税、企业所得税错误。（1）计算土地增值额时，其开发费用应按照当地政府规定的比例计算扣除，而企业按照实际数扣除。（2）按照规定，房地产开发公司缴纳的印花税，应记入其“管理费用”账户中，计算土地增值额时不再单独扣除。如果转让时印花税未记入其“管理费用”，可做扣除。（3）公司在计算企业所得税时，扣除金额中含有计算土地增值额时的加计扣除金额，加计扣除金额允许作为计算土地增值额时的扣除数，企业所得税的扣除项目中没有该项规定。【答案】2.核定应缴纳的土地增值税、企业所得税如下：①扣除项目金额＝800＋1500＋（800＋1500）×10%＋220＋（800＋1500）×20%＝3210（万元）②增值额＝4000－3210＝790（万元）③增值率＝790÷3210×100%≈25%④应缴纳土地增值税＝790×30%－3210×0＝237（万元）（2）企业所得税：①应纳税所得额＝4000－800－1500－250－220－237＝993（万元）②应缴纳企业所得税＝993×33%＝327.69（万元）【例题·计算题】某市内资房地产开发公司2006年开发一个项目，有关经营情况如下：（1）该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签订了销售合同。（2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，相关税费50万元。（3）发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。（4）发生销售费用100万元，财务费用60万元，管理费用80万元。（5）该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10%。根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：1.该房地产开发公司2006年应缴纳印花税（）万元。

A.1.38

B.1.50

C.2.18

D.2.30【答案】D【解析】该房地产开发公司2006年应缴纳印花税＝4000×0.5‰＋600×0.5‰＝2.30（万元）2.该房地产开发公司计算土地增值额时准予扣除的税金和附加为（）万元。A.220B.222.65C.225D.230.6【答案】A【解析】该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的税金及附加＝4000×5%×（1＋7%＋3%）＝220（万元）3.该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额（）万元。

A.2301

B.2303.65

C.2483

D.2685【答案】C【解析】准予扣除土地使用费＝600＋50＝650（万元）准予扣除房地产开发成本＝200＋100＋750＋150＋60＝1260（万元）准予扣除房地产开发费用＝（650＋1260）×10%＝191（万元）准予扣除“其他扣除项目金额”＝（650＋1260）×20%＝382（万元）该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额合计＝650＋1260＋191＋382＝2483（万元）4.该房地产开发公司2006年应缴纳土地增值税（）万元。

A.389.1

B.394.5

C.678.54

D.679.6【答案】A【解析】收入总额＝4000（万元）准予扣除项目合计＝220＋2483＝2703（万元）增值额＝4000－2703＝1297（万元）增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%＝1297÷2703×100%＝47.98%，适用税率30%。应纳土地增值税＝1297×30%＝389.1（万元）

二、出售旧房应纳税额的计算方法计算步骤：（一）计算评估价格（二）汇集扣除项目金额（三）计算增值率（四）依据增值税率确定适用税率（五）依据适用税率计算应纳税额应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数【教材例题】某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土增值税额。【答案】（1）评估价格＝600×70%＝420（万元）（2）允许扣除的税金27.5万元（3）扣除项目金额合计＝420＋27.5＝447.5（万元）（4）增值额＝500－447.5＝52.5（万元）（5）增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%

（6）应纳税额＝52.5×30%＝15.75（万元）三、特殊售房方式应纳税额的计算方法纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。三、特殊售房方式应纳税额的计算方法按转让土地使用权的面积占总面积的比例，

计算分摊扣除项目金额的计算公式为：

扣除项目金额＝扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积）

【例题·计算题】某专门从事房地产开发业务的外商投资企业，2008年有关经营情况如下：（1）以2800万元购得非耕地40000平方米的土地使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年。（2）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。（3）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，共计收入16000万元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米转为本企业固定资产资产作办公用。（4）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用900万元。（5）售房缴纳的营业税800万元；出租房缴纳的营业税1.05万元。计算土地增值税时扣除项目合计金额。【答案】（1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额＝2800×（12000÷40000）×（50000÷60000）＝700（万元）（2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝400×（12000÷40000）×（50000÷60000）＋7200×（50000÷60000）＝6100（万元）（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用金额＝（700＋6100）×10%＝680（万元）（4）销售房屋应缴纳的营业税＝800万元（5）其他项目金额＝（700＋6100）×20%＝1360（万元）（6）扣除项目合计＝700＋6100＋680＋800＋1360＝9640（万元）第五节减免税优惠一、一般减免税规定（一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。（二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。（三）新增：2008年11月1日起，对居民个人销售住房一律免征收土地增值税。（四）新增：廉租住房、经济适用住房的免税政策。【例题·多选题】计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有（）。

A.建筑容积率在1.0以上

B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下

C.建筑覆盖率在1.0以上

D.增值额未超过扣除项目金额之和的20%

E.单套建筑面积在120平方米以下【答案】ABE【解析】普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。二、特殊减免税规定第六节申报和缴纳一、申报纳税程序根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。一、申报纳税程序（一）房地产开发公司纳税人应在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报。（二）房地产开发公司以外的其他纳税人

这类纳税人应自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报。【例题·单选题】根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应当自（），向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

A.签订房地产转让合同之日起7日内

B.签订房地产转让合同之日起10日内

C.有关部门办理过户、登记手续之日起7日内

D.有关部门办理过户、登记手续之日起l0日内

【答案】A二、纳税时间和缴纳方法（一）以一次交割、付清价款方式转让房地产的（二）以分期收款方式转让房地产的（三）项目全部竣工结算前转让房地产的

三、纳税地点土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。所谓“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。（一）纳税人是法人的当纳税人转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。（二）纳税人是自然人的当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住所在地同一地时，应在其住所所在地税务机关申报纳税；如果转让的房地产的坐落地与其居住所在地不在一地，则在房地产坐落地的税务机关申报纳税一、申报纳税程序四、相关责任与义务（了解）五、进一步做好土地增值税的征管工作（了解）六、房地产开发企业土地增值税清算管理（掌握）六、房地产开发企业土地增值税清算管理（一）土地增值税的清算单位（二）土地增值税的清算条件：（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省税务机关规定的其他情况。（三）非直接销售和自用房地产的收入确定（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（三）非直接销售和自用房地产的收入确定（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款