铭信置业河东区项目产品建议及经济测算部分报告127P课件

铭信置业河东区项目产品建议

及经济测算部分报告谨呈：铭信置业沂河之畔，60万平米原生法兰西小镇生活

一期汇报内容回顾商业风格定位：法兰西风情商业街功能定位：短期内满足本项目服务配套所需；中长期内成为河东、南坊之间重要的风情商业走廊。主题定位：本项目未来商业发展以购物、休闲、服务综合性的一站式商业街。消费客户：主要为河东区消费者。住宅沂河之畔，60万平米原生法兰西小镇生活主力客户定位：以兰山、南坊、河东地区的具有一定消费能力，对环境和品质要求较高的中高层客户为主。组团式规划布局产品组合园林景观规划布局法式风情建筑以市场和客户需求为导向的产品组合法国皇家庭院园林建筑风格构建豪宅的8大体系科技建筑智能安保+品质物业+人文关怀物业管理社区配套法国风情商业街、豪华会所、双语幼儿园提升价值的实用科技打造法式风情标杆产品营销环境及启动区新规划评价没有体现出组团感与庭院感。花园洋房户型没有按照配比建议摆放，无法体现楼栋价值差异。南入口面积较小，不够开阔。沿河高层最后一栋和其他沿河高层的朝向不统一。别墅区距离幼儿园和沿街商业距离太近。高层的户型面积能否实现我司给出的户型配比建议存在疑问。关于规划方案的几点意见关于规划方案的几点调整建议新规划评价别墅区与幼儿园和沿街商业拉开间距或调整位置。最大限度缩小外部嘈杂物业对别墅的影响。调整沿河高层最后一栋楼的朝向，和其他沿河高层朝向一致。建议将入口处3个单元的花园洋房改为两个单元，扩大入口广场的面积。设计成“大开间、小进深”的短板楼。核心问题：1、别墅位置选在何处能够实现其价值并能保证销售速度？2、外立面的形象能够多大程度的影响项目的价值表现？3、什么样的户型配比能够提高其销售速度？4、园林景观如何做能够提升项目价值？5、陌生区域大盘营销需要什么类型什么档次的配套？6、怎样在开发前期塑造项目形象，后期持续实现项目价值？目标及核心问题项目目标：短期：快速回笼资金，实现项目整体的滚动开发；中期：实现合理利润，销售最大化，尽量不持有物业；长期：树立企业品牌形象，跻身一流开发企业之列。产品建议目标：高价值下的高速销售案例借鉴产品规划考虑因素规划布局建议产品组合方案交通系统分析案例借鉴选取标准案例借鉴项目位置：都是处于环境质量相对较好的城市近郊楼盘。项目档次：都应该属于当地市场较为高档的楼盘。建筑风格：新古典主义法式风格建筑。物业类型：多层、花园洋房、小高层、高层等各种物业类型都相对比较齐全的楼盘。案例借鉴——合肥绿城·桂花园案例借鉴绿城·桂花园总占地面积约480亩，总建筑面积约41万平方米，其中地下车库配比率为65%，容积率1.22，绿化率42.3％，是低密度、低容积率、高绿化率的大型高尚生活园区。绿城·桂花园由多层公寓、小高层公寓、中心会馆、学校、幼儿园及各类现代化生活服务设施组成。规划亮点：对称、稳重、均衡的园区规划：总体规划上传承对称、稳重、均衡的布局原则，充分考虑建筑与景观的融合，保证中心花园的品质及各组团景观的均好性。大社区、小住区：两级组团规划，在园区内进行了组团庭院的设计和建设。五重渐进：通过园区外围围墙——社区入口门禁——组团入口——单元门厅——入户门，形成独有的五重渐进空间感，案例借鉴——合肥绿城·桂花园案例借鉴建筑亮点：形色混合，强烈的现代质感/三段式

：经典三段式建筑风格，典雅沉稳，历久弥新，局部往往再引进老上海建筑经典元素，彼此巧妙融合。高品质建筑材料：高品质建筑材料的使用完美衬托出强烈的现代质感和丰富的建筑层次感。动感十足的外衣—建筑外立面细节

：阳台、露台、小坡顶的搭配，形成了建筑外立面自由多变、错落有致的视觉感受。别致的窗：独特的八角窗、老虎窗、斜屋顶窗分布其间，清新雅致、端庄大方，案例借鉴——合肥绿城·桂花园案例借鉴景观亮点：水景园林：绿城·合肥桂花园蜿蜒曲折的水系长达200余米，从家家户户门前流过、窗下淌过，流至低洼处时自然形成水潭。高高低低的景致—堆坡

：延用绿城造园的别致手法之一就是堆坡，对地坪作适当的缓坡处理，构成如自然坡地般的起起落落、起伏变化，形成了都市中稀缺的丘陵地形。案例借鉴——合肥绿城·桂花园案例借鉴案例借鉴——东莞中信凯旋城案例借鉴区位：中信凯旋城位于东城区东莞大道，紧邻市政中心、文体中心、国际会展中心。占地面积218000平方米，总建筑面积410000平方米，建筑密度17%,容积率为1．51。物业类型为小高层、高层。案例借鉴——东莞中信凯旋城案例借鉴规划亮点：中信凯旋城所有的建筑及景观设计规划均采用法兰西风格设计，法式建筑，法式园林，法式户型，法式会所，贵族式国际名校各有精彩。案例借鉴——东莞中信凯旋城案例借鉴建筑亮点：小高层电梯洋房一梯两户，南北通透。超大空间：极限面宽18.5米，3.2米层高，在空中舒展别墅级的空间雍容。6.6米挑高独立入户大堂。四面开放的空中独院，将客厅视觉空间无限放大，空中庭院采用三面玻璃墙设计，一面对接阳台，形成景观四面开放的视觉格局，大大增强居室的采光与通透感。案例借鉴——东莞中信凯旋城案例借鉴景观亮点：在景观规划上，中信凯旋城融入了公园的营造理念，拥有超过1公里的漫步林荫道、14000平米的赛文山花园、10000平米的天鹅湖、4000平米的法国宫廷式枫丹白露会所，为凯旋城营造出纯正的法国风情的生活空间。案例借鉴对本项目的启示案例借鉴总结规划方面：对称、稳重、均衡的园区规划，”大社区、小住区“的两级组团规划统一建筑风格、园林风格、户型风格，奠定高档生活元素建筑形色混合，强烈的现代质感/三段式，新古典主义法式建筑动感十足的外衣—建筑外立面细节：阳台、露台、坡屋顶、八角落地窗、老虎窗等户型方面：高层电梯洋房一梯两户，南北通透。3.2米层高，四面开放的空中独院，在空中舒展别墅级的空间雍容。景观方面：水景园林：蜿蜒的水系，贯穿整个小区，形成以水景为主题的园林。高高低低的景致—堆坡，形成了都市中稀缺的丘陵地形。公园理念，漫步林荫道、赛文山花园、天鹅湖、宫廷式枫丹白露会所营造纯正法式生活空间。规划影响因素分析在进行规划之初，对项目的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是准确定位的重要前提市级商圈稳定，整体商业格局良性发展本区域商业的竞争力不足，外地商业地产概念逐渐渗透进入市场预计新生商业将对整体商业形成较大冲击，商业形态变化，商业档次提升商业内部需求旺盛，存在一定中高端消费需求比例租金较为平稳，销售价格较高整体市场现有的商业竞争项目(如瑞华金都和好怡嘉超市)业态组合一般，日常消费为主，实际竞争力不强但是，由于沿河地区缺乏足够的商业项目，现有的竞争商业都具有相对较大的辐射范围未来有可能做商业的项目(如河东区政府附近商业等)将会在几年后大规模推向市场主力商家表示在3-5年后，等待区域内住宅居住人口增多有进入河东区的想法消费者表示出对区域中档商业的需求，尤以超市为主要诉求点，消费特征体现高频次、就近满足的特点，并对本项目表达出消费意愿需求研究竞争分析区域市场由于距南坊新区较近且区域内缺乏规范的购物场所，随着南坊新区商业的成熟，区域内消费力外流将逐渐明显以底商形式出现的配套商业能够解决日常便利消费的需求区域市场存在商业的空白点，但是尚未进驻大型商家，市场观望态度明显“沿河商业竞争项目较少，竞争力有限，潜在商业需求较大”商业规划影响因素分析在进行规划之初，对项目的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是准确定位的重要前提住宅历史供应平稳上涨，未来供应向东、北两个方向发展预计未来河东区内住宅价格将继续平稳上涨住宅产品比较传统，市场标准的升级发展较紧迫整体市场区域内未来的竞争对手较多，竞争激烈。竞争对手中档次相对比较地，高端物业竞争压力比较小住宅的购买者对本项目的认知度高，认为本项目一带的环境和发展潜力较好住宅购买者需求户型，以二、三居室为主，并要求较全的功能格局。需求研究竞争分析区域市场区域市场无高档楼盘项目，高端客户外流现象严重。购买者以市区内较年轻刚性需求者、河东区工作和生活客群为主“整体市场稳定发展，区域市场受到关注，未来竞争压力大”规划布局——“大社区，小住区”两级组团规划规划布局建议总体规划采用对称、稳重、均衡的布局原则，充分考虑建筑与景观的融合，保证中心花园的品质及各组团景观的均好性。通过道路、建筑、景观带的分割，将小区规划成“大社区，小住区”的两级组团规划。规划布局中关于别墅组团位置的研究规划布局建议

假如将别墅组团布置在位置2，则别墅的北面和西面全部为高层建筑，对别墅造成的视觉压抑感较强，并且别墅客户的私密性得不到保证。位置2位置1

位置3

位置4别墅现在位于位置1，距离商业街的最近距离仅为19米，容易受到沿街商业等噪杂物业的影响，因此不适合在本区域布置别墅组团假如将别墅组团布置在位置4，则受到沿街金桥街商业和聚圣路的影响，因此组团4也不适合布置别墅假如将别墅组团布置在位置3，位置3紧邻聚圣路，道路噪音污染较为严重，也不适合别墅组团布置于此。淄博中润华侨城规划案例借鉴位置：中润华侨城位于淄博市高新区中润大道。规模：项目占地1800余亩，建筑面积为120万平米，绿化率达60%。物业类型：高层，小高层，多层，别墅。规划亮点:小区内部人车分流。根据物业类型和景观特点共分为14个组团。中间别墅区，被环状水系包围，别墅区整体成“王”字排列，形成“城中之城”，业主的私密性和居住品质都得到了保证。基于以上分析，我们建议项目的布局及组团划分方式为：规划布局——根据原有方案进行的组团划分规划布局建议将项目根据物业类型划分为整个项目划分为15个组团。高层部分划分4个组团花园洋房划分6个组团别墅为一个组团迷你洋房划分3个组团风情商业街为一个组团。高层组团1高层组团2高层组团3沿河高层洋房组团花园洋房组团5花园洋房组团6迷你洋房组团1迷你洋房组团2迷你洋房组团3风情商业街花园洋房组团1花园洋房组团2花园洋房组团3花园洋房组团4别墅组团依据大盘开发的经验总结及周边市场条件，项目需以花园洋房和别墅作为项目的启动产品，引爆市场，特别是能够较好的和区域竞争项目形成产品差异化；沿河部分必须建设高层产品；花园洋房、别墅项目开发中期阶段项目开发早期阶段项目开发后期阶段制造亮点引爆市场快速回现花园洋房、高层、主力店、底商持续热销快速回款提升商业价值高层、底商、迷你洋房品牌效应提升利润拔高容积率，加大利润高层提高利润额扩大客户范围，提升利润迷你洋房保证利润市场的畅销产品，消费者认同度高，控制风险花园洋房树立形象、提升利润分期开发对规划的影响高端产品，市场接受度也比较高别墅提升形象产品组合：以花园洋房和别墅启动市场，以迷你洋房和高层提升住宅利润，以主力店拉动项目的市场价值产品组合方案产品组合方案物业类型

比例

建筑面积（m²）

总建筑面积509130容积率1.50住宅建筑面积100%403270别墅1.98%8000花园洋房33.09%133440迷你洋房

7.28%29260高层57.65%232470商业建筑面积39190项目总建筑面积509130平米，其中住宅建筑面积403270平米，商业建筑面积39190平米。产品组合方案各种物业类型分布示意图高层分布区联排别墅分布区花园洋房分布区迷你洋房分布区产品组合方案各种物业类型分布细分示意图高层一梯三户高层一梯二户花园洋房A户型花园洋房B户型别墅户型花园洋房C户型花园洋房D户型花园洋房E户型高层洋房一梯三户高层洋房一梯两户交通系统分析小区内部最大限度的实行人车分流，主要车行道沿住宅周边环状行驶。住户基本实现从地下车库直接入户。从而大大提高社区的安全性和舒适性。小区内部最大限度的实行人车分流，提高住户的安全性和舒适型核心问题：1、别墅位置选在何处能够实现其价值并能保证销售速度？2、外立面的形象能够多大程度的影响项目的价值表现？3、什么样的户型配比能够提高其销售速度？4、园林景观如何做能够提升项目价值？5、陌生区域大盘营销需要什么类型什么档次的配套？6、怎样在开发前期塑造项目形象，后期持续实现项目价值？目标及核心问题项目目标：短期：快速回笼资金，实现项目整体的滚动开发；中期：实现合理利润，销售最大化，尽量不持有物业；长期：树立企业品牌形象，跻身一流开发企业之列。目标：高价值下的高速销售建筑风格建议建筑细节建议市场状况市场上在售项目中，异域风格项目有豪森华府的英伦风情建筑、城建时代庄园的托斯卡纳风格建筑、帕缇欧的西班牙风格建筑，这些项目均得到客户的认可.客户需求通过问卷调查和高端客户访谈，客户在欧式风格上的接受度达也比较高。地块规划条件项目地块规划条件要求沿河必须建设高层产品。项目定位“沂河之畔，60万平米原生法兰西小镇生活”的整体项目定位，决定了项目的建筑风格要延续小区的生活格调和形象定位。法式风情建筑建筑设计建议外形：对称布局，常用古典柱式，内部装修丰富。装饰较为复杂，通常为一排有气度的柱廊搭配宝瓶栏杆设计。屋顶：一般为圆拱窗，有精致的老虎窗。建筑风格—法式风情建筑建筑设计建议建筑风格—法式风情建筑建筑设计建议联排别墅示意高层示意造型上，采用带有欧陆风格的八角凸窗加圆锥状屋顶、及梯形坡屋顶的设计；建筑外立面，采用带有浓郁欧陆风格的面砖；通过强调简洁的体量组合、流畅的线条，展示法式后现代风格内涵。建筑风格—法式风情建筑建筑设计建议沿街公寓的建筑风格和住宅的基本一致，采用新古典主义法式建筑，注重三段式的比例关系和细节处理外墙建议采用干挂石材，形成良好的沿街形象展示效果。沿街公寓示意建筑风格—法式风情建筑细节一排宝瓶栏杆结构显示出法式风格注重细节美。干挂大理石使建筑形象更显得高档。建筑设计建议建筑细节建议空调机位处理要求尽量不影响外立面的和谐，但又必须与现时流行的并不方便安装的铝格栅/百叶窗遮藏形式形成差异化，建议将其以隐蔽方式巧妙预留到加厚阳台的侧边底部，以便安装。可用于各种物业类型。空调机位设计落水管处理隐蔽式落水管设计；色彩选择与墙体重合部分相同；尽量将落水管设计在建筑北立面。可用于所有物业类型建筑部分局部底层架空，开辟“楼中景观园”，将小区内的景观引入建筑之内。主要用于沿河高层部分。底层架空设计单元入口设计有廊柱组成的单元入口设计，法式风情更浓厚，更能体现出项目的高端形象。主要用于高层部分。建筑设计建议对部分客厅卧室采用凸窗、拐角窗，增加对景观的亲近度，为居住使用添加生活趣味，塑造社区的建筑美学。主要用于非沿河高层。景观窗设计在入户门与客厅之间形成过渡，将客厅与外界进行一定的阻隔，使客厅不与外界直接接触，增加了家庭的私密性。把以往的交通过道向房屋的一侧转移，使其与入户花园融为一体，再连接上客厅、入户门和卧室，这样，房屋内的交通面积大为减少。主要用于沿河高层洋房。入户花园设计首层和顶层特殊处理设计部分高层可以考虑底层送私家花园，顶层复式送空中花园，提升底层和顶层的产品附加值。用在高层和花园洋房部分。建筑设计建议建筑细节建议八角窗的设置可以为业主观景提供了270°的开阔视野，八角窗则是建筑中的一个富有戏剧性的情节，与园区美景相得益彰，能让你去回味一些童话故事中有关贵族居住的场景。主要用于沿河高层洋房部分。景中之景—八角窗建筑设计建议建筑细节建议老虎窗是法式建筑的典型特征之一，既是惬意的观景点，同时也是别致的风景。用于花园洋房和别墅部分。屋顶上的天窗—老虎窗八角窗八角窗老虎窗老虎窗核心问题：1、别墅位置选在何处能够实现其价值并能保证销售速度？2、外立面的形象能够多大程度的影响项目的价值表现？3、什么样的户型配比能够提高其销售速度？4、园林景观如何做能够提升项目价值？5、陌生区域大盘营销需要什么类型什么档次的配套？6、怎样在开发前期塑造项目形象，后期持续实现项目价值？目标及核心问题项目目标：短期：快速回笼资金，实现项目整体的滚动开发；中期：实现合理利润，销售最大化，尽量不持有物业；长期：树立企业品牌形象，跻身一流开发企业之列。目标：高价值下的高速销售户型配比建议参考户型建议各户型区间供应情况各户型区间消化情况2009年河东区在售项目中，三室户型所占的比例最高，占73.4%。其中主力面积为120-140平米。其次是两室户型，占17.6%，主力面积为85-110平米。2009年河东区在售项目中，消化率最高的是复式户型，主要是幸福花城的小户型复式销售比较快。两室户型和三室户型的销售率相差不大，均为63%左右。户型配比建议—市场供应状况分析河东区销售最快的户型为120-140的三室户型和85-110平米的两室户型。意向购房客户需求选择有购房意向客户选择91-110平米的比例最高，达37.12%；其次是111-130平米，选择比例为27.76%。购房意向客户购房总价款集中于30万以内，其中20万以内比例最高，达42.98%，20-30万选择比例为36.36%。意向购房客户总价承受能力客户主要需求的户型主要为在90-110平方米的两室户型和110-130平米的三室户型。户型配比建议—客户需求状况分析核心产品：与居住基本功能直接相关因素，产品创新至关重要外围产品：核心产品外能感受到的，有助于提升物业形象外延产品：产品附加值，竞争的最高级别核心产品层外围产品层外延产品层户型环境建筑风格服务人文体验品牌身份质量采光通风交通价格物管配套教育功能项目通过提升产品竞争力，确立中高端产品形象，价格直逼周边热点片区；主要通过创新的产品、新颖的建筑风格、美观的园林景观、正规化的物业管理树立高档次物业形象；以上将成为本项目发展的重点。结合目标客户需求分析，通过提升产品竞争力，延续区域价格体系，树立市场标杆。突破点主要集中在产品创新、环境、物管、建筑风格、身份上。户型配比建议—客户对户型设计的要求建议高层户型以市场需求及消化速度较快的经济型两房和紧凑型三室户型为主力户型。户型二房三房四室合计71-90m2

91-110m2111-130m2130-150m2150m2以上套数5845207442131052166套数比27%24%34.3%9.8%4.8%100%总面积（万平米）4.795.128.502.951.8923.24面积比20.6%22%36.5%12.7%8.1%100%户型配比建议结合市场供需状况给出高层户型配比注：其中沿河高层洋房总建筑面积为4.6万平米普通高层总建筑面积为18.6万平米户型配比建议花园洋房户型以110-130平米经济型三房和130-170平米舒适型三房为主户型三房合计110m2以下

111-130m2130-150m2150-170m2170m2以上套数118298336180761008套数比11.71%29.56%33.33%17.86%7.54%100%总面积（万平米）1.143.54.62.811.313.34面积比8.51%26.26%34.43%21.43%9.68%100%户型二房三房合计71-90m2

91-110m2111-130m2130-150m2套数12808068240套数比5%33.3%33.3%28.4%100%总面积（万平米）0.5640.8410.532.936面积比19.21%28.61%34.06%18.12%100%户型配比建议迷你洋房户型以91-110平米紧凑型三房和110-130平米经济型三房为主参考户型高层洋房参考户型一梯两户，南北通透。高层洋房户型，建筑面积180平米，四房两厅三卫。由客厅、书房、餐厅共同围合的空中庭院。全部明厨明卫，所有卧室全部带飘窗。南北双向主卧套房，南向主卧配衣帽间。参考户型高层一梯两户参考户型短进深板楼：户型进深为12.6米，面宽为10米，A户型面积118平米，三室两厅两卫B户型面积112平米，三室两厅两卫所有户型全部实现明厨明卫南北双向阳台，主卧客厅南向一层平面二层平面参考户型花园洋房参考户型三层平面四层平面参考户型花园洋房参考户型五层平面顶层平面参考户型花园洋房参考户型核心问题：1、别墅位置选在何处能够实现其价值并能保证销售速度？2、外立面的形象能够多大程度的影响项目的价值表现？3、什么样的户型配比能够提高其销售速度？4、园林景观如何做能够提升项目价值？5、陌生区域大盘营销需要什么类型什么档次的配套？6、怎样在开发前期塑造项目形象，后期持续实现项目价值？目标及核心问题项目目标：短期：快速回笼资金，实现项目整体的滚动开发；中期：实现合理利润，销售最大化，尽量不持有物业；长期：树立企业品牌形象，跻身一流开发企业之列。目标：高价值下的高速销售园林景观风格建议园林总体规划建议园林细节建议园林景观风格建议园林总体规划建议基于总体规划的建议基于地块资源条件的建议园林景观设计建议园林景观设计建议逻辑关系图基于市场状况的建议园林细节建议园林景观设计建议基于地块资源条件的建议园林景观设计考虑因素绿地率：不小于30%；容积率：不大于1.5.存在做出主要景观区的空间。地势较为平坦，有利于内部景观的营造。整体市场调研数据显示，市民在园林景观中植被和水景的选择率最高，二者所占比例分别为56.1%和30.9%。其次是山景，占10.5%左右。地块条件社区内部低密度居住区很难欣赏到外部沂河景观，因此必须加强内部景观的营造，增加项目的卖点。市场供需情况总体规划“沂河之畔，60万平米原生法兰西小镇生活”的整体项目定位，决定了项目的园林景观风格要延续小区的生活格调和形象定位。项目定位园林景观设计建议法国皇家庭院园林用现代的造园手法，演绎经典法国浪漫贵族式庭院园林。法国宫廷式音乐帝皇池、巴洛克特色回廊、圆拱门、宫廷雕塑、缔造法国皇家贵族式庭院。园林景观设计建议园林景观建筑风格及主题整体园林景区铸就气势非凡的轴线与轴心，园内道路、树木、水池、亭台、花圃、喷泉等均呈几何形，讲究工整对称。园林景观设计建议园林景观总体规划建议园林景观总体规划建议园林景观设计建议入口景观广场高层楼间组团景观花园洋房组团景观东区主景观轴西区主景观轴花园洋房组团景观环状水系园林景观序列分析图园林景观设计建议中心环状水系园林景观设计建议中心环状水系是整个小区园林景观的重点之一，整个水系围绕别墅区，使别墅区形成别墅岛，将别墅区与周边的物业自然分隔开。入口广场—凡尔赛广场凡尔赛广场位于项目的临金桥街的入口处，具有良好的展示效果，建议设计要大气，能够树立项目的第一印象。园林景观设计建议中心水景—法国宫廷音乐帝皇池法国宫廷音乐帝皇池，位于西区地块的正中间部分，中心景观带的核心景观之一。园林景观设计建议园林景观节点建议—阿波罗雕塑《阿波罗》雕塑位于景观中轴之上，与喷泉水幕融为一体，驾着马车从水中飞跃而出的壮丽，令人叹为观止。也是中心景观带主要景观节点之一。园林景观设计建议园林景观节点建议—马利的骏马雕塑《马利的骏马》是力量的体现，这座雕像当年耸立在罗浮宫马利中庭的大门上方。座落花园洋房组团中，张弛有序，象征着皇家的权利和力量，彰显项目非凡的风范。园林景观设计建议园林景观节点建议—思想者雕塑《思想者》是罗丹代表作，安坐岩石低头沉思的男性，其粗犷刚毅的赤裸造型中，透射出无法抵御的精神之美。建议布置在东区中心组团，是东区核心景观节点之一。园林景观设计建议园林景观节点建议—维纳斯雕塑《维纳斯》是美的象征，是人类基于美的理想，是女性“裸像”的理想摹本。项目在山水林木之间，除了英雄的府邸，还有女神婀娜的身影，形成想象与唯美的融合。建议布置在东区核心景观带的南区。园林景观设计建议园林景观细节建议社区的装饰及功能灯，均采用欧式风格设置。河边的凉亭顶部均采用欧式穹顶、立柱设计。泳池岸边装饰欧式小型雕塑更体现项目独特的韵味。园林景观设计建议核心问题：1、别墅位置选在何处能够实现其价值并能保证销售速度？2、外立面的形象能够多大程度的影响项目的价值表现？3、什么样的户型配比能够提高其销售速度？4、园林景观如何做能够提升项目价值？5、陌生区域大盘营销需要什么类型什么档次的配套？6、怎样在开发前期塑造项目形象，后期持续实现项目价值？目标及核心问题项目目标：短期：快速回笼资金，实现项目整体的滚动开发；中期：实现合理利润，销售最大化，尽量不持有物业；长期：树立企业品牌形象，跻身一流开发企业之列。目标：高价值下的高速销售商业配套建议会所建议幼儿园建议游泳池建议智能化安保系统建议科技配套建议物业管理建议社区配套-风情商业街商业不仅是服务于社区居民的配套，更是体现社区气质、展示生活方式的最好舞台。建筑风格：法兰西风情商业街商业规模：总体量约3.9万平米功能定位：短期内满足本项目服务配套所需；中长期内成为河东、南坊之间重要的风情商业走廊。主题定位：本项目未来商业发展以购物、休闲、服务综合性的一站式商业街。法兰西风情商业街社区配套-风情商业街（业态分布）本项目未来商业发展以购物、休闲、服务综合性的一站式商业街。主力店（12800平米）1F品牌超市+出售商铺2F—3F品牌超市次主力店（6000平米）服装品牌专卖鞋包专卖黄金珠宝休闲餐饮（面积4500平米）特色餐饮自助餐主题餐饮休闲娱乐（面积10000平米）小型KTV游艺厅酒吧咖啡厅售楼处（3500平米）配套服务（3520平米）银行邮局美容美发便利店医疗诊所……精品店（2100平米）社区配套-风情商业街各种业态对物业条件的要求业态需求面积(平方米)经营楼层选择结构层高要求其他综合超市（主力店）10000-20000-1-3≥4.5停车位200-500，每层设置自动扶梯、货梯两部，中央空调次主力店1000-30001-3≥4.5停车位50-150个左右精品专卖店100-5001≥4.5特色餐饮500-10001-3≥4预留烟道，管道煤气，上下水等。西式快餐店200-5001-2≥4停车位约20个左右咖啡厅200-5001-2≥4预留烟道，管道煤气，上下水等。便利店类50-1001≥4进深≤15，开间4-9米社区服务配套30-2001≥4开间3-10米美容SPA类80-500≤3≥4美发类80-1501≥4进深10-20米，开间4-8米小型KTV1000-20001-3≥3进深10-15米，开间3-5米健身娱乐500-20002-3≥4大开间，通风较好媒介要素要点设计建议根据不同的功能建议设置下列带有广场性质的室外空间节点:主力店及风情商业街入口处设商业品牌造型，形成标志性广场，吸引人流驻足和进入，突出商业氛围利用滨河大道和项目之间的绿化带，设计出能够聚集人气的商业广场。围绕沿街底商周边布置环形步道，与车流车位等减少交叉，通过舒适的步行环境吸引更多的商业人流沿街底商在不影响人流通过的情况下，考虑泊车的位置主力店及酒店电梯直通地下车库，同时为提升档次，设专用货梯，卸货及垃圾收集等功能设在地下，避免影响地面景观环境商业内部提供扶梯，输送客流沿街底商不需要单独配置自动扶梯，可以考虑做复式商业，内部提供楼梯作为垂直交通途径广场环形步道建筑外围建筑内部电梯扶梯楼梯人流动线媒介要素1.为商业带入更多人流2.提供有趣味性、舒适的公共空间3.利于人流的疏导和控制社区配套-风情商业街商业人流及交通组织建议社区配套-会所国内豪宅会所成功经营的四大模式酒店式的开放经营模式大而精的俱乐部模式广州珠江帝景北京棕榈泉国际公寓大而专的封闭经营模式深圳招商海月花园小而精的半封闭经营模式成都金林半岛特殊模式常规模式成功会所特征社区配套-会所会所经营模式研究会所模式档次定位运营方式盈利模式适应性条件案例大而精的俱乐部模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部俱乐部式经营独立核算，经营成本不摊入物管费用年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目重点项目为主要盈利点定期举办特色活动，阶段性增加消费频次城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向具有特殊资源的项目，如高尔夫等北京棕榈泉国际公寓酒店式的开放经营模式大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务完全酒店式经营，对管理方提出较高要求酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求；企业集团有实力和能力运作广州珠江帝景大而专的封闭经营模式大型高档社区会所半封闭式运营部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求深圳海月花园香港阳明山庄小而精的半封闭经营模式以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区会所半封闭式运营与物管完全独立分开经营管理外包为主，结合自营经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险成都金林半岛不适合本项目不适合本项目可以考虑建议采用社区配套-会所项目档次定位：临沂豪宅项目规模：约3000户会所规划面积：3500平米其他条件：前期用做售楼处会所建设的关键因素会所档次功能设置消费人群会所运营小而精，按五星级以上标准打造多采用使用频率高的设施，确保各功能落地重点满足女主人和孩子等高频率消费群体按功能分组外包，物业公司统筹半封闭运营会所建设原则根据项目的定位确定本项目要打造五星级以上标准的会所会所位置会所功能设置在保障会所高档次的同时，首要考虑满足主力消费群需求与保持可持续运营。针对小孩的消费项目针对女主人的消费项目为小孩花钱是当今家庭最大的支出。如针对儿童的游泳班、才艺班。女人有闲，重保养，经常性支付大。如针对女人的法国主题SPA。男性大众女主人，小孩以女人和儿童为主要消费群体，实现整体盈利，如：顶级韵动馆（健身房、瑜伽馆、小型SPA、小型桑拿）亲子少年宫（才艺教室、儿童游乐室）等。其他功能满足大众需求，完善会所配套，提升整体档次，如：绅士活动馆（品酒雪茄馆、室内高尔夫）恒温泳池、室外泳池等。社区配套-会所顶级韵动馆：引进国内知名健身俱乐部，独立运营，提供私人教练服务体系，主要面对客户为女主人。经营模式：外包顶级俱乐部，独立经验，提供私人教练服务体系。功能设置：健身馆、瑜伽馆、女子SPA、小型暖水泳池。客户群：核心客户为女士，服务包括：减脂塑身、养心美颜、迁腰瘦腿等。面积：1500平米左右（具体体量和设置要参考专业公司意见)会所功能设置亲子少年宫：足够重视小朋友学习、娱乐需求。按时间、功能外包运营商。会所功能设置功能设置：儿童游乐室（4-10岁儿童）才艺教室：（配幼儿图书馆），图书馆免费，儿童嬉水馆等。客户群：儿童经营方式：按时间功能实行外包运营；儿童游乐室配备保姆；才艺教室每月提供舞蹈、书法、跆拳道、绘画、英语、钢琴等课程。其他：备用专门的校车接送孩子到其他小学、中学上学，接触家长的后顾之忧。面积：1000平米左右引入时尚咖啡吧，独立经营，供业主会客、休闲。会所功能设置引入时尚咖啡吧：外包给品牌咖啡吧，提供咖啡饮料及部分西式餐饮。经营方式：独立经营。销售其间免费向顾客提供咖啡，入住后供业主休闲、会客。面积：占地300-500平米。社区配套-游泳池游泳池与水景、中心花园的完美的结合，成为中心水景一部分。游泳池与水景、中心花园的完美的结合，使得游泳池这样一个纯粹的功能空间变成了园区景观的一部分。水景的落差、叠水带来运动、健康、休闲的感觉，激活另一种浪漫、亲密、活泼的交流方式。社区配套-双语幼儿园幼儿园在项目启动期及做宣传，使其成为项目的有利卖点位置：幼儿园设置于金桥街主入口处。建筑设计：在建筑设计上延续法式建筑风格，色彩更绚丽丰富，更突出其活泼的气息和天真的童趣。

开发启动：建议在项目一期销售其间及做幼儿园的宣传，二期启动幼儿园的建设和师资力量的引入。优质资源引入：建议考虑引入知名幼儿园，如双语幼儿园，提高河东区幼儿园教育水平。对于购房所考虑的内部配套因素中，幼儿园位居第一选择（23.47%），因此引进知名学校是能够吸引客户的重要原因之一。齐全的建筑科技配套能够为社区提供恒氧、恒温、恒湿的居住环境，大大提高了项目的居住品质。社区配套—科技配套建议科技因素运用的市场状况：四季春天，通过高科技材料运用及建筑新理念的使用，达到节能、环保、健康养生、高舒适度、静音等高生活品质。它是临沂第一个高科技住宅，临沂市场对其关注度较高。随着临沂房地产市场发展，各项先进开发技术已经进驻临沂市场，带动整体市场开发水平提高。新风系统直饮水系统隔音降噪系统保温系统保持室内恒氧、恒湿环境保证室内健康饮用水环境将外界噪音降低到最低增加墙体和窗户的保温功能建议配套项目地暖系统保持室内恒温环境新风系统是在你24小时不开窗的前提下，保持室内空气流通，排出含甲醛，苯，氨等含有害物质的气体，室外新鲜空气经排风口吸进室内，从而使空气呼吸到高品质的新鲜空气全天24小时持续不断地将室内污浊空气及时排出，同时引入室外新鲜空气，并有效控制风量大小、增加能量回收新风系统分户式新风系统和中央新风系统考虑到本项目的物业类型高端住宅产品，因此建议采用分户新风系统造价：约1500元/户恒氧环境社区配套—科技配套建议社区配套—科技配套建议通过直饮水处理系统，可去除水体中全部的细菌、病毒、有机物、重金属等有毒有害物质，使产水水质达到直饮净水水质标准。直饮水处理系统已成为国际酒店以及国内高星级酒店、高档楼宇的必备设施，是衡量酒店、住宅小区、公寓档次水准的标志之一。健康水环境直饮水系统造价提供饮水便利和高品质的洗涮用水通过增加隔音层和隔音垫将外间噪音的影响降到最低社区配套—科技配套建议楼层之间采取隔音垫，减少上下楼之间的声音影响窗户采用隔音外墙+中空隔音玻璃减少外界噪音最室内环境的影响地板较传统的地板增加了隔音层，和楼板隔音垫形成双层防护，使上下楼层的影响降低到最小隔音垫市场价格：30-70元/平米传统地板做法隔音地板做法声环境通过保温板和中空玻璃增加了墙体和窗户的保温隔热功能社区配套—科技配套建议结合临沂城市特征，建议建筑墙体外墙加入6cmEPS保温板，窗户玻璃采用双层中空玻璃。增加窗户和墙体的保温隔热功能，大大降低了空调和暖气的使用消耗。同时双层中空玻璃也有效的降低外界噪音对住户的影响造价：EPS保温板100元/平米双层中空玻璃90元/平米保温环境地暖系统有保持室内空气恒温、污染较小、节省空间、运行费用低和使用寿命长等优点。能够提供更舒适的居住和工作环境。造价60-100元/平米。地暖系统社区配套—科技配套建议社区配套-智能安保系统小区智能化7大系统，为小区业主提供现代、安全、舒适的居住环境。社区智能化7大系统：可视对讲系统24小时摄像监视系统110周界防越报警系统120户内报警系统智能感应卡系统小区背景音乐系统停车及车库管理系统物管服务内容建议：1、高度安全性的防范保障：24小时365天安全保卫；24小时365天车辆管理；２、舒适性的生活环境保障：不间断环境清洁；季节性绿化养护；隐性清洁服务；３、全方位的物业服务：“私人生活秘书式”服务；24小时365天前台助理服务；智能化服务平台；24小时365天接修服务；４、丰富多彩的小区文化：多内容的文艺活动；互动式交流活动；安全与否是影响客户居住感受的重要指标。根据市场需求状况和先进物业管理的一般标准，得出物业管理建议如下：社区配套—物业管理建议核心问题：1、别墅位置选在何处能够实现其价值并能保证销售速度？2、外立面的形象能够多大程度的影响项目的价值表现？3、什么样的户型配比能够提高其销售速度？4、园林景观如何做能够提升项目价值？5、陌生区域大盘营销需要什么类型什么档次的配套？6、怎样在开发前期塑造项目形象，后期持续实现项目价值？目标及核心问题项目目标：短期：快速回笼资金，实现项目整体的滚动开发；中期：实现合理利润，销售最大化，尽量不持有物业；长期：树立企业品牌形象，跻身一流开发企业之列。目标：高价值下的高速销售营销环境建议开发分期及启动区建议营销环境建议售楼处建议示范样板间建议示范园林建议营销环境建议整体形象：延用法式建筑的风格，打造生活氛围和法式小镇生活体验馆，外观特征：外墙采用干挂大理石，保持与未来产品一致的的形式，注重细节的处理。充分展示未来生活场景。内部装饰：典雅、大气。面积：3500平米。售楼处建议：外立面沿用未来产品一致的风格，打造未来生活体验馆。售楼处位置营销环境建议样板间装修建议：主要采用欧式内部设计装修，体现项目产品的高品质，让客户能够在未入住前就体验到这种氛围，并产生认同感。营销环境建议园林示范区建议：充分展示法式园林的特点，让客户感受未来居住环境的优越性。示范园林位置开发分期及启动区建议项目整体开发分期启动区位置建议启动区规模建议启动区产品建议一期四期五期六期二期三期项目整体开发分期一期：该地块紧邻金桥街和南坊沂河大桥，交通相对比较方便，具有良好的展示效果。用别墅和花园洋房产品树立项目高品质形象，进一步打开市场。二期：相对于一期地块价值较高，开发花园洋房和别墅产品进一步拔高项目的形象，实现持续的旺销。三期：随着一二期为本项目高端品质物业形象的树立，居住氛围也逐渐形成，加之沿河高层极高的景观加之，可以进一步提升项目的利润额。四期：东地块以迷你花园洋房入市，在一定程度上扩大了客户范围，增加产品的丰富性。五期：东地块的五期位置居住环境相对比较安逸，相对于四期地块价值更高，开发花园洋房产品进一步实现快速回现和热销。六期：伴随着整个项目的开发和区域的逐渐成熟，项目的整体形象将提升该区域的价值，因此开发高层产品实现整体的销售额的提升。项目开发节奏建议：分期开发中前期开发要达到奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值项目整体开发分期项目整体分五期开发一期：主要产品为西地块花园洋房和部分联排别墅二期：西地块花园洋房和剩余别墅三期：西地块高层部分四期：栋地块迷你洋房五期：东地块花园洋房六期：东地块高层部分一期四期五期六期二期三期首期开发首期开发市场上接受度比较高的花园洋房产品和部分，树立项目的高端形象，获取客户的认可。后期开发后期开发价值较大的地块，形成增长态势，营造不断增长的利润空间。启动区位置建议项目一期位置（项目的西地块，紧邻金桥街和南坊沂河大桥，有利于项目形象展示。）一期规模：43590平米（花园洋房39190，联排别墅4400平米）项目以花园洋房和部分别墅产品启动市场，奠定项目高端物业形象。各楼座户型面积表楼层数6.566.56户型编号ABCD一层面积170160150140二层面积155145140130三层面积140135130120四层面积130125120110五层面积120115110100六层面面积885780810685户型比例21%22%36%21%启动区户型配比建议花园洋房注：联排别墅平均面积为220平米联排别墅构建豪宅的8大体系本报告回顾经典法式三段式建筑外立面园景、河景观赏/景观窗景中之景/八角窗屋顶上的天窗/老虎窗隐蔽式处理/落水管组团式“大社区，小住区”规划。水系环绕的别墅岛组团。人车分流的交通系统高层局部底层架空法式皇家园林凡尔赛广场中心环绕水系中心水景+阿波罗驽马雕塑法式皇家帝皇池思想者雕塑马利的骏马雕塑维纳斯雕塑欧式景观小品法式高层洋房法式别墅法式花园洋房法式迷你洋房法式风情商业街以女主人和儿童为主力客户的高档会所游泳池双语幼儿园可视对讲系统24小时摄像监视系统110周界防越报警系统120户内报警系统智能感应卡系统停车及车库管理系统金牌物业、人文关怀。新风系统EPS保温板+中空玻璃恒温环境—地暖降噪系统健康水环境外立面的形象能够多大程度的影响项目的价值表现？别墅位置选在何处能够实现其价值并能保证销售速度？园林景观如何做能够提升项目价值？什么样的户型配比能够提高其销售速度？陌生区域大盘营销需要什么类型什么档次的配套？售楼处环境营造样板间展示示范园林展示合理的开发分期一期启动产品一期启动位置及规模怎样在开发前期塑造项目形象，后期持续实现项目价值？产品组合园林景观规划布局建筑风格物业管理社区配套科技建筑营销环境及启动区项目估价项目估价经济测算客户对项目所在区域的认可度不高，尚需引导；愿意接受的住宅单价在2700—3100元/m2之间的比例达到62.5%，可以接受的单价在2500-3000元/m2以上的比例为19.5％。客户对项目区域的心理底价不高；市场产品价格的接受范围任何产品的价格，必须反映一定的价值；任何开发商都不希望自己的产品以低于它自身价值的价格出售；拥有较好的沂河景观资源；区域地段处于城市发展方向，价值潜力大；但目前周边配套不完善。市场上同类产品的竞争程度产品自身的价值估价必须考虑的因素目前临沂的房地产市场严重供大于求；竞争趋于白热化，众多瓜分有限的客户资源；项目周边有帝景湾以及河对面沂龙湾等大量在售竞争项目和潜在项目，竞争压力相当大。产品的销售周期开发商推出楼盘，期望能迅速回笼资金、收回开发成本并获取合理的利润但如果价格期望太高会导致产品滞销，销售周期拉长，各项成本自然增长，最终事与愿违，反而会给企业带来更大的损失选取可比实例名称沂龙湾城建时代庄园联合世纪新筑可比实例ABC位置通达路北段祊河以北，通达路以西临西五路与北园路交汇处西200米南坊区，市行政中心南用途住宅住宅住宅时点2009年9月2009年9月2009年9月建筑面积（万平米）1005.7226.5价格（元/平米）475040004150交易情况正常正常正常住宅估价——花园洋房因本项目为退台式花园洋房，市场仅有沂龙湾和时代庄园部分花园洋房为同类产品。联合世纪新筑目前在售的主要是电梯多层，退台花园洋房预计明后年推出。其地段、规划及规模与项目均具有一定竞争性，因此作为可比案例。市场上其它花园洋房实为多层（如豪森华府），以及已售完（如开元帕缇欧）项目，因此不具备可比实例的条件。确定修正系数可比实例中A、B、C均属公开市场交易，交易情况较正常，设估价对象的交易情况指数为100，A、B、C的交易情况指数均为100交易情况修正交易日期修正可比实例的交易日期均为目前价格，无需进行交易日期修正。设估价对象的交易情况指数为100，则A、B、C的交易日期指数均为100区域因素修正花园洋房住宅估价区域因素权数估价对象实例A实例B实例C繁华程度0.2100120140110交通状况0.3100120135105环境景观0.210011585110公共配套0.3100110130105小计1100116124.5107个别因素修正项目花园洋房的比准价格为约3441元/平米比准价格的确定三个比准价格的算术平均数作为评估对象的市场单价：（3685+3008+3629）/3≈3441（元/平方米）花园洋房住宅估价若本项目按照市场常规产品设计标准，则其估价为3441。个别因素权数估价对象实例A实例B实例C建筑外观0.25100110109108智能化0.15100108103108内部结构0.25100120110110物业管理0.2100103102102营销策划0.15100112108105小计1100111.1106.8106.85

案例价格交易情况修正交易日期修正值区域因素修正值个别因素修正值比准价格案例A475011116111.13685案例B400011124.5106.83008案例C415011107106.853629个别因素修正项目花园洋房的比准价格为约4387元/平米比准价格的确定三个比准价格的算术平均数作为评估对象的市场单价：（4680+3813+4667）/3≈4387（元/平方米）花园洋房住宅估价若本项目增加成本约700元（建筑及智能化成本增加350，绿化成本增加150，配套及规划成本增加100，营销成本增加100），则其估价为4387。个别因素权数估价对象实例A实例B实例C建筑外观0.25100858480智能化0部结构0.25100858080物业管理0.2100908888营销策划0计110087.584.2583.1

案例价格交易情况修正交易日期修正值区域因素修正值个别因素修正值比准价格案例A47501111687.54680案例B400011124.584.253813案例C41501110783.14667考虑到迷你洋房的成本比花园洋房降低了200元每平方米，其售价也相应降低了了200元每平方米，为4187（元/平方米）。选取可比实例名称沂龙湾帝景湾凤凰城可比实例DEF位置通达路北段祊河以北，通达路以西河东区府前街与滨河东路交汇处涑河、沂河，祊河交汇处，凤凰广场西侧用途住宅住宅住宅时点2009年9月2009年9月2009年9月建筑面积（万平米）1002260价格（元/平米）355031504300交易情况正常正常正常住宅估价——高层确定修正系数可比实例中D、E、F均属公开市场交易，交易情况较正常，设估价对象的交易情况指数为100，D、E、F的交易情况指数均为100。交易情况修正交易日期修正可比实例的交易日期均为目前价格，无需进行交易日期修正。设估价对象的交易情况指数为100，则D、E、F的交易日期指数均为100。区域因素修正高层住宅估价区域因素权数估价对象实例D实例E实例F繁华程度0.2100120105135交通状况0.310012098130环境景观0.210011595130公共配套0.3100110103125小计1100116100.3129.5个别因素修正项目高层的比准价格均为2912元/平米比准价格的确定三个比准价格的算术平均数作为评估对象的市场单价：（2755+3102+2880）/3≈2912（元/平方米）高层住宅估价个别因素权数估价对象实例D实例E实例F建筑外观0.2510011098115智能化0.15100108102110内部结构0.25100120103125物业管理0.2100103102110营销策划0.15100112102112小计1100111.1101.25115.3

案例价格交易情况修正交易日期修正值区域因素修正值个别因素修正值比准价格案例D355011116111.12755案例E315011100.3101.253102案例F430011129.5115.32880若本项目按照市场常规产品设计标准，则其估价为2912。个别因素修正项目高层的比准价格均为3676元/平米比准价格的确定三个比准价格的算术平均数作为评估对象的市场单价：（3498+3975+3556）/3≈3676（元/平方米）高层住宅估价若本项目增加成本约500元（建筑及智能化成本增加150，绿化成本增加150，配套及规划成本增加100，营销成本增加100），则其估价为3676。个别因素权数估价对象实例D实例E实例F建筑外观0.25100857595智能化0部结构0.25100857090物业管理0.2100909097营销策划0计110087.57993.4

案例价格交易情况修正交易日期修正值区域因素修正值个别因素修正值比准价格案例D35501111687.53498案例E315011100.3793975案例F430011129.593.43556考虑到高层洋房的成本比普通高层增加200元每平方米，其售价也相应提高了200元每平方米，售价为3876（元/平方米）。选取可比实例名称凤凰城月澜湾可比实例MN位置涑河、沂河，祊河交汇处，凤凰广场西侧南坊三和六街以北用途住宅住宅时点2009年9月2009年9月建筑面积（万平米）60（别墅2.5）9价格（元/平米）110006500交易情况正常正常住宅估价——别墅可比案例主要选取的是目前市场上推出在售别墅的项目。凤凰城为含有高层、别墅、商业的综合体项目，目前别墅已推出，后期销售中。月澜湾为纯别墅项目，目前在售中。确定修正系数可比实例中M、N均属公开市场交易，交易情况较正常，设估价对象的交易情况指数为100，M、N的交易情况指数均为100。交易情况修正交易日期修正可比实例的交易日期均为目前价格，无需进行交易日期修正。设估价对象的交易情况指数为100，则M、N的交易日期指数均为100。区域因素修正别墅估价区域因素权数估价对象实例M实例N繁华程度0通状况0.310013098环境景观0.35100135120公共配套0.2100125115小计1100131.5110.9个别因素修正项目别墅的比准价格均为6217元/平米比准价格的确定三个比准价格的算术平均数作为评估对象的市场单价：（7403+5031）/2≈6217（元/平方米）别墅估价个别因素权数估价对象实例M实例N建筑外观0.2100115110智能化0部结构0.25100120125物业管理0.25100105115营销策划0计1100113116.5

案例价格交易情况修正交易日期修正值区域因素修正值个别因素修正值比准价格案例M1100011131.51137403案例N650011110.9116.55031个别因素修正项目别墅的比准价格均为7426元/平米比准价格的确定三个比准价格的算术平均数作为评估对象的市场单价：（8899+5953）/2≈7426（元/平方米）别墅估价个别因素权数估价对象实例M实例N建筑外观0.21009085智能化0.151009598内部结构0.2510095105物业管理0.2510098108营销策划0.151009090小计11009498.45

案例价格交易情况修正交易日期修正值区域因素修正值个别因素修正值比准价格案例M1100011131.5948899案例N650011110.998.455953选取可比实例名称沂龙湾商业街豪森华府凤凰新天地可比实例XYZ位置通达路北段祊河以北，通达路以西河东区人民大街999号涑河、沂河、祊河交汇处，凤凰广场西侧用途商业商业商业时点2009年9月2009年9月2009年9月建筑面积（㎡）前两期共约1万共约3.5万，一期约45001.5万价格（元/平米）一层约126007500地上一层17460交易情况正常正常正常选择可比案例的沿街商业一层价格，通过市场比较法得出本项目沿街商业一层的基价。豪森华府一期为服务社区的沿街底商。沂龙湾二期商业为服务社区的商业街。凤凰城为服务社区同时对外服务的沿街商业商业估价确定修正系数可比实例均属公开市场交易，交易情况较正常，无需进行交易情况修正。设估价对象的交易情况指数为100，则X、Y、Z的交易情况指数均为100。交易情况修正交易日期修正可比实例的交易日期均为目前价格，无需进行交易日期修正。设估价对象的交易情况指数为100，则X、Y、Z的交易日期指数均为100。区域因素修正商业估价区域因素权数估价对象实例X实例Y实例Z繁华程度0.45100120102135交通状况0.310012097130环境景观0.0510011594130公共配套0.2100110103125小计1100117.75100.3131.25个别因素修正商业街一层比准价格为9287元/平米比准价格的确定三个比准价格的算术平均数作为评估对象一层的市场单价：（9593+7025+11245）/3≈9287（元/平方米）根据市场规律，项目二层价格约为一层的70%，约6500元/平米商业估价个别因素权数估价对象实例X实例Y实例Z外观0.2100110102115内部结构0.2510011595130设施设备0.210011599120物业管理0.2100105102110营销策划0.15100112100112小计1100111.5599.35118.3项目交易价格交易情况修正值交易日期修正值区域因素修正值个别因素修正值比准价格X1260011117.75111.559593Y700011100.399.357025Z1746011131.25118.311245个别因素修正商业街一层比准价格为10947元/平米比准价格的确定三个比准价格的算术平均数作为评估对象一层的市场单价：（11506+7944+13390）/3≈10947（元/平方米）根据市场规律，项目二层价格约为一层的70%，约7663元/平米，三层平均的售价约为8047元/平米商业估价个别因素权数估价对象实例A实例B实例C外观0.2100958898内部结构0.251009590110设施设备0.2100908595物业管理0.2100909095营销策划0计11009387.8599.35项目交易价格交易情况修正值交易日期修正值区域因素修正值个别因素修正值比准价格X1260011117.759311506Y700011100.387.857944Z1746011131.2599.3513390经济测算项目估价经济测算测算依据测算说明临沂市城市规划；临沂市建设收费标准；关于用地现状及临沂房地产市场调查资料；国家及临沂市政府的有关政策和法规；财政部制定的《房地产开发企业会计制度》；土地增值税、营业税等相关税收法规西侧商业街和规划路商业街按可销售计算；酒店式公寓和自持商业按照成本与收益持平，不进行计算；财务费用按10％的利率计算，自有资金部分按2009年初开始计算资金成本；建安费用：项目动工前，支付10％，待主体完工，再支付其余的30％，2010年预支付的费用提前到2009年，以便计算项目动工前需筹措的资金。测算依据与说明经济测算经济测算主要技术经济指标技术经济指标主要技术经济指标表序号项目单位数量合计1用地面积m2340000

建筑占地面积m2119000

绿地面积m2153000

道路广场面积m2680002总建筑面积m24214702.1花园洋房建筑面积m21334402.2高层m21863902.3高层洋房m2460802.4迷你洋房m2293602.5可售商业m2182002.6联排别墅m280003建筑密度%35%4绿化率%45%5容积率:11.5经济测算项目开发周期和价格预判项目预计今年年底开工建设，5月份开始预售。沂龙湾1500平米商铺，当天销售当天售罄，预计本项目临街商铺一年可销售6千平方米，销售周期为3年；目前河东住宅销售情况较好楼盘的年销售量为4万平米，临沂市场销售情况较好楼盘年销量约为5-6万平方米，预计本项目第一年销售量可达6万平米，需要约6-7年时间开发完成，考虑到未来销售量增长因素按6年进行测算。项目开发周期临沂2005年至2008年住宅市场均价由约2500元/平米增长至约2800元/平米，年均增长约4%；沂龙湾项目花园洋房从2008年9月开盘时间的4300元/平米增长至目前的4750元/平米，年均增长约10%；小高层、高层有08年9月的3400增长至现在的3500，年均增长约3%。本项目保守测算，按年均增长5%进行测算。未来价格预计经济测算项目总投资估算项目总投资为80567万元项目总投资为148222万元项目总投资估算表序号项目总投资估算说明1开发建设投资

1.1土地费用31518.00

1.2前期工程费1670.84

1.3基础设施费10829.00

1.4建筑安装工程费75978.90

1.5管理费用1976.94前4项的2%1.6财务费用2935.55

1.7销售费用6120.53销售收入的3%1.8开发期税费13036.07

1.9其他费用2636.47

1.10不可预见费1519.58建安费用的2％1.11经营费用0.00

2项目总投资148221.86

项目总销售收入为20.4亿元，2010年一期销售收入2.6亿元

经济测算序号项目合计2010201120122013201420151销售收入204017.5226174.3026279.4332016.1933788.0443383.6542375.921.1洋房面积13.342.971.481.481.482.972.97

单位售价5017.614387.004606.354836.675078.505332.435599.051.2高层面积18.642.072.072.663.733.734.38

单位售价4263.163676.003859.804052.794255.434468.204691.611.3高层洋房面积4.610.922.301.38

单位售价4121.163876.004069.804370.19

1.4迷你洋房面积2.94

0.980.980.98

单位售价5093.364187.00

4846.985089.325343.79