贵州玉屏1000亩项目发展规划报告课件

玉屏50亩物业发展

建议与启动策略原规划条件原有规划3可操作性，优先考虑产权关系清晰的土地，避免与政府产生潜在的利益冲突，加快推进速度，降低实施难度；坚持启动区的整体性，避免破碎性的点式开发，以便于资源的最大利用和各启动内容的整体协同；关键配套设施、景观资源先期启动，奠定区域形象，有利于提升后期物业的价值；最优资源的地块后期开发，实现土地价值最大化，地尽其利；阶段开发的片区构成应充分考虑市场实现性（终端消费市场与投资市场）与错位竞争的需求，同时兼顾短期目标与长期目标；大规模的区域项目往往具有很多市场不确定性因素，故阶段开发的面积不宜过大，以控制成本投入和市场运营风险；优先考虑对外交通相对便利的区域，以增强启动区物业的可达性和昭示性；启动区：50亩地块启动开发原则第一部分：定位地块风险性分析不具备生活氛围和生活配套设施没有优质的自然和景观资源6地块风险性分析陌生的住宅项目，要消除消费心理偏远的影响，存在潜在风险；周边环境及居住氛围差，缺乏基本的生活和商业配套。非居住热点板块，城市发展的边沿区，局部市场发展相对滞后。现有资源没有好的自然景观，及现有配套情况不足以支撑一个优质的居住环境。紧贴国道和火车轨快速干道对居住品质造成影响工业厂房如果没有优质的设计、先进的管理模式概念，对居住的品质也造成一定的影响风险7地块机会性分析贯通全市交通主动脉，交通导入功能强。国道、高速路的完善通车，吸纳跨区域客户城市“11766”工程发展战略的重点位置，整体的城市规划扩张对本案的运作奠定先导性的基础和潜力空间。本地房地产发展处于孕育期，整体概念基本空白，便于本案品牌和文化的塑造。地块规模，利于发展多种产品和概念，并互相促进发展，利于规划的营造和项目多层次、全方位配套设施，以弥补环境、配套的不足。优越的政策环境，低廉的地价等成本，有机会打造优质的产品，以先进的概念和开发模式，而成为当地的明星项目8地块适宜性分析住宅：缺乏商业配套，生活设施，偏离市区而感觉交通不便，来自市区众多大型住宅项目冲击，他们或者紧邻城市生活中心（现代城、），或者拥有自己的商业中心作为生活配套（舞阳新城、中天）可能的定位和发展方向分析商业：缺乏商业气氛，周边没有商圈连贯，项目较孤立，周边是山体工厂旧民房，缺乏住宅区，没有足够支撑商业发展的居住人口，交通只有一条较窄的国道，不具备从多渠道交通组织引入人流的条件，项目的发力方向是什么？非常思维非常道提案背景如何实现引领和超越？开发什么产品？必须开发可销售产品？颠覆市场的开发模式当地明星与标杆缺乏外部自然景观资源、地段陌生、工业抗性要让50亩产生即时投资回报？从而支撑后续的开发面对众多竞争，房地产发展的敏感期文化箫笛文化旅游中心商业配套：餐饮、娱乐、购物（箫笛旅游商品）工业园区配套：居住、工业旅游旅游吸引物：民族文化/园林景观、展馆（本土特色人文）酒店综合体验式休闲生活城邦产品定位模型创意旅游工业酒店式公寓宿舍住宅：第一居所借鉴国内外成功的工业园发展模式，结合地块特征、条件解决方法：通过规划设计、打造景观，实现项目的核心竞争力设计可销售物业类型和产品11在项目初期不具备一般住宅所需要的生活配套、居住环境条件等的情况下，以特色旅游文化、工业配套双引擎驱动房地产开发：酒店、住宅（公寓、别墅）、零售、餐饮、娱乐。

其中旅游产生住宿需求，带动酒店居住等发展，居住又带动商业发展：餐饮、娱乐、购物，居住人口为商业带来消费支撑，商业配套促进住宅销售，带来更多的人流，形成一个具有自我发展能力的良性系统循环。

当本地的城市化、房地产发展到一定程度，本项目具备一般住宅的需求，最终发展成类似华侨城或者祈福新村的大型居住群。

园区初步规划商业配套、旅游文化体验中心（旅游项目）初期约为1.5万平米,居住配套（含酒店公寓）4万平米,酒店1万平米，会议接待中心5000平米。

50亩成为浓缩版的城市综合体，集多种概念与卖点，成为后续复合型房地产开发的新模式样板，千亩大盘开发的引擎。策略汇总核心价值定位1.市场产品定位——规模化的城市综合体，休闲、消费、居住的中心2.形象定位——代表铜仁地区城市发展方向

“代言玉屏城市新形象”“玉屏城市新名片”3.区域市场定位——“新城区经济发展的桥头堡”4.项目核心文化历史人文底蕴——“箫笛文化、侗族文化”的标志性建筑5.项目规划未来商业配套——商业价值最大化、休闲性与居住性互融铜仁未来的城市新星，代言玉屏的综合示范区综合性城市休闲生活区综合性强：酒店/公寓/商业/住宅多元化住宅物业：多层/独栋/联排……高端产品形态：物业中包含别墅等高端产品第二部分：规划14城市级的休闲旅游、娱乐设施，为工业园区提供完善配套的同时，构筑了高端休闲度假平台规划建设设施：

个性特色酒店、商务酒店，别具一格的接待中心，与酒店相呼应，成为项目亮点工程，满足项目旅游接待需求，达到能接待300人规模的会议的能力的会议接待中心。企业会所俱乐部，专供地区周边的工业园的中高端人群的休闲娱乐需求旅游休闲项目：箫笛文化中心，侗族民族文化村，侗族文化商业街区物业发展理念15规划布局科学规划，合理布局，综合发展；作为本地开发理念最先进的工业园区，从一开始就将项目定位为全面发展的综合型工业区，精心规划、科学布局。根据具体地理环境的不同，把已建设的部分划为新兴工业和无污染工业区，重点发展电子、电器及技术、劳动密集型产业。居住区市中心轻工业和一般工业区中心区（居住、商业、办公）新兴工业和无污染工业区考虑整个园区的社会功能和经济功能，如何成为整个城市的有机组成部分，在园区内部形成高效率“内生循环系统”的同时，与整个城市乃至地区发生交接与融合规划设计理念园区住宅建设突出“以人为本”的设计思想，产品多样化，充分考虑人与环境的关系，突出强调基础设施与生活配套设施同步建设，营造出“富有独特魅力”的生活居住环境50亩规划了精品酒店式住宅区（精装酒店式公寓）、工业旅游区、箫笛文化旅游中心，以及各种社会生活设施（高端餐饮娱乐商业配套）。总体规划构想高层高层商业综合体（酒店、大型餐饮、娱乐）综合启动示范区度假小镇旅游商业、情景洋房创意工业工业旅游及其配套（含宿舍）回迁区核心高端住宅区、旅游小镇景观节点景观节点景点首期二期三期四期启动区规划构想精装酒店公寓、个性艺术酒店、经济型酒店侗族、萧笛文化旅游区（含部分餐饮娱乐）工业配套；企业会所（会议、餐饮娱乐、健身休闲）高尚住宅示范区：主题旅游度假社区：多层、叠墅（提升住宅档次）风情旅游商业街区：兼备旅游观光和旅游商品购物以及社区商业度假型洋房高层住宅（生态型科技住宅）体现整体项目主题的浓缩版、示范区多种概念元素营造亮点景观节点各个板块既相对独立，又有机结合，景观、旅游节点穿插各板块旅游吸引物开发模式资源分析资源优势：具有山地景观资源，位于城市郊区，适合开发休闲度假项目和第二居所开发难点：资源可替代性强，不够强势，远郊陌生区域缺乏价值诉求点，价值突破方向一、深入挖掘文化价值，利用古建筑，民俗文化等吸引游客，将文化价值嫁接到地产项目二、打造休闲娱乐项目，游乐场等休闲文化吸引物，提升项目价值核心价值打造价值突破点一深入挖掘文化价值，利用古建筑，民俗文化等吸引游客，将文化价值嫁接到地产项目【案例借鉴】成都芙蓉古城借鉴点：从民族民居切入，通过营造特色民族中式复古建筑，民俗文化氛围实现旅游与地产的盈利价值创造模式【典型案例】成都芙蓉古城项目位置：芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁，交通便利，距市区二环路仅10余分钟车程，与外环路文家立交桥相距仅1000米，2001年开始全面启动。项目定位：集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区项目规划：芙蓉古城总投资逾2亿元，占地约810亩，项目容积率0．26，规划总建筑面积13万多平方米，绿化率达66.8%，分川西区、苏州区、云南区、紫宸园、唐风区五大区。芙蓉古城项目从川西民居文化切入，融合多种民居建筑风格，打造复古建筑群，通过对古建筑和川西文化的渲染，构筑项目文化价值。项目将居住区、老式建筑、博物馆、祠堂、庙宇、会所、宾馆等完美结合，中间穿插人造山坡景观和水环境，即利于居住又方便休闲。

"芙蓉古城"包罗北方皇家园林、江南私家园林、四川古典园林、岭南庭园等，根据不同风格住宅院落作园林布置，在差异中达成统一，于对比中体现缤纷。由川西民居、江苏民居、云南民居、唐风建筑组团架构了芙蓉古城的住宅体系；它集居住、度假、休闲和投资于一体。住宅2层为主，建筑面积42~212平米，巧妙组合各种特色建筑符号，外观古朴，住宅内部实用性强。项目的功能配套齐全，不但有温泉浴音乐休闲广场，小型足球场、网球场、高尔夫练习场、门球场等运动场所，还有老年人健康中心、诊所护理中心、美容中心、诗书画社等，休闲娱乐配套十分丰富。【典型案例】成都芙蓉古城芙蓉古城拥有多种民居和园林建筑，休闲娱乐配套齐全，园林、商业街共同体现川西民俗文化。饮食文化：成都传统小吃韩包子、钟水饺、三大炮、散子麻花等童趣文化：陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等玩具天府街市文化：蜀绣、蜀锦、竹帘画、剪纸、泥塑、木雕等传统手工制品茶文化：铜壶、铜烟袋、铜茶椽子再现古城水文化：流传数千载的龙舟比赛、放河灯民风民俗文化：传统婚典、搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人地域文化：温江鱼凫王都遗址、寿安乡陈家桅杆、大石文化、“琴壁空弹”丰富的传统文化【典型案例】成都芙蓉古城芙蓉古城以传承文明为引擎，产品构建文化，文化转化为商业价值，将文化作为其持久的核心竞争力。三大谷大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园三大山地主题小镇“茶翁古镇”、“茵特拉根温泉小镇“和”海菲德小镇“，主题酒店群落大多建在此。其中“茵特拉根温泉小镇“建有高星级酒店。独栋别墅天麓一、二、六、七、八、九区目前在售

。是总建筑面积约20万平方米的纯独栋别墅东部华侨城规划原则:一、尽量少扰动或者不扰动山、水、植被；二、项目建成后，加强对山、水、植被的保护；三、充分利用无污染、可循环的能源进行产品设置和开发。华兴寺座落在东部华侨城的观音座莲山，体现佛教旅游文化。包括：观音座莲宝像、华兴寺檀越酒店、妙相禅境、《天音梵乐》、大雄宝殿、众香界、香积斋、归一阁、云水堂等。

华兴寺东部华侨城【案例借鉴】先规划后开发，先旅游后地产，深入挖掘项目文化和自然资源价值，投资打造旅游度假公园、寺庙等，提升区域旅游价值大侠谷探险乐园茶溪谷度假公园茵特拉根小镇海菲德小镇茶翁古镇大华兴寺茵特拉根酒店东部华侨城瀑布酒店东部华侨城房车酒店天麓独栋别墅大华兴寺菩提宾舍云海谷高尔夫会员球场公众球场特色酒店休闲娱乐体育健身东部华侨城【案例借鉴】25游在苏州工业园：依托两大湖区，结合工业旅游和丰富的休闲娱乐配套，发展成为苏州七大旅游板块之一苏州工业园综合保税区工业旅游项目顺利通过了国家旅游局的最终验收并获得了高度评价。国家旅游局文件通知，综合保税区工业旅游项目已被正式批准为全国工业旅游示范点。音乐喷泉、水幕电影桃花岛文化水廊国际博览中心案例借鉴：苏州工业园26中心区总占地面积80公顷，南北长2.4公里，东西宽240~560米。筑波科学城中心区聚集了会展中心、会议中心、购物中心、学校、公园、医院等主要的城市功能筑波医疗中心公园购物中心护士学校筑波大学图书与科技信息大学女子大学筑波会展中心中心公园Azuma中学文化艺术中心巴士终点站筑波中心大楼购物中心国际会议中心Takezo中学科研中心商业网点城市与住宅发展建设公司（HUD）公园综合停车场筑波公共图书馆

筑波文化中心

筑波艺术博物馆筑波会展中心

筑波中心大楼

市政友谊中心Matsumi公园案例借鉴：筑波科学城第三部分：产品设计28历史古迹城：将历史古迹以民族风情小镇的建设形式完善保存，并与商业街区连接起来，形成新的观光资源。为项目的住宅打造核心竞争力。园区展示中心及其其他旅游相关设施丰富重视“工业旅游”开发，通过民族文化遗迹保存、展示中心打造等将旅游和工业相融合，以此成为营销宣传的重要手段

箫笛博物馆旅游产品定位29风情小镇生态科技住宅住宅以生态型、国际化、民族风情的都市社区为产品定位。突出生态设计和新技术的运用。初期设计紧凑型实用型高赠送户型，以及精装酒店式公寓30-80方，自主投资两相宜。住宅产品设计2023/12/630初期主要面向产业客户，逐渐延伸到城镇人口的中高端阶层。产品推售价格一路攀升。建筑面积1万平方米总户数300户产品形式酒店式公寓面积区间（约30—50平方米）价格4000-6000元/平方米个性、特色酒店，带特色风情装修，投资、自主两相宜建筑面积3万平方米产品形式（高层住宅）约300户面积区间（100-150平方米）价格30-50万元/套备注户户拥有湖景，旅游景区景观，更有坐拥双线湖景的高层产品。精装酒店公寓叠墅（企业公馆）建筑面积1.5万平方米产品形式少量独栋、叠墅、情景洋房面积区间150-250平方米价格5000-8000/平方米备注每一种户型都设有前后花园，部分户型更设有前后侧三面花园设计。私享最大1800平面湖大花园。满足享受型客户的需求。高层叠墅产品提升项目价值；公寓、高层产品紧随其后，价格一路攀升。一经推出就成为区域楼市的标杆。住宅产品定位2023/12/631工业区住宅主要为生活配套产品，初期面向产业人口和公务员事业单位、国企等高收入人群，产品分酒店公寓、宿舍和高级住宅（叠墅）等客户群。酒店公寓单身公寓，为园区内企业单身白领人群提供的出租型公寓。也满足玉屏、大龙的投资客户部分公户型为单层复式设计，层高4米30-70平米左右。还配备了餐厅、小型超市、网吧、银行、邮政局等生活配套设施。

公寓公寓户型以三房两厅、两房两厅为主，是为园区内企业高级管理人员提供的出租型高级公寓。高级住宅主要提供给政府公务员、企业高管和技术人才。以及大龙、玉屏县城的中高端居住需求客户价格在3500元左右小高层产品，面积在100平米左右主要提供给产业园区的老板、周边地区的高收入人群，属于度假享受型情景洋房、叠墅，面积在150-250平米左右。情景洋房、叠墅住宅客户定位32构筑完善的配套体系亮点一：配套的商业体系商业设施分布于旅游配套、工业配套，同时也是一个有机整体；居住区以邻里中心的方式集中设置社区主要配套设施，为社区居民提供综合性、全方位、多功能的服务；亮点二：打造成为最佳公共设施配套高品质生活与商业配套，打造了环境，大大提升了区域价值；本地区将打造成为区域最富现代气息的都市新商圈。商业发展定位主要为园区内企业提供服务，以及为公寓、高端度假住宅配套日常生活的社区型商业；提供综合生活、休闲环境，如公园、体育休闲设施、餐饮娱乐等，形成生产和生活的综合体。服务旅游的大中型餐饮、娱乐、旅游商品等为主。33工业研发及高科技型总部基地的

商务花园------“企业会所”概念设计景观花园，各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱乐休闲设施一应俱全。在商务花园的规划中，将建成一座占地4000平方的娱乐中心，包括：体育馆，网球、壁球馆、饭店、商店及酒吧。最大限度的利用资源，修建一个集文化、民族风情、旅游，休憩为一体的商务休闲中心。工业配套定位利用最初的带动，形成产业链，中后期向复合型发展，产业园区的成熟后发展成为集科技工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业区功能分区细化——设置早餐厅+景观主卫+每户带阳台标杆叠拼每户带阳台的设计，体现旅游、度假的休闲感和标杆产品的豪华感。景观主卫保证了舒适度的同时，更提升了产品的档次。产品设计亮点现代工业文明与自然融合，演绎高低错落、凹凸有致的外立面、几何错动的空间排布，感觉新鲜立面外部形象——工业文明在建筑中的运用，几何体错动形成的韵律空间产品设计亮点私家庭院——丰富的植物搭配私家庭院植物搭配：进行多种搭配，使园林景观充满趣味性，以各种植物序列增强园林的层次，灌木、野生蕨类植物、海里康属植物及花卉等，色彩搭配适当，并以低矮植物为主。静谧感人文气息居住设计亮点产品攻略（服务攻略）国际化居住体验——模式借鉴，引入品牌管理模式，兼管酒店式公寓及社区别墅服务酒店式服务式公寓提供优异的物业管理服务。软性产品：服务配套第四部分：启动策略展示攻略（前期卖场昭示攻略）“守紧门户”——大型户外广告牌销售中心——会展式售楼处“综合休闲生活体验馆”将公共配套充分展示，消除区域陌生感，弱化配套不足，产生震撼效果；启动策略启动区策略：高站位、强展示，一举奠定项目顶级豪宅的领导地位，形成核心竞争力——园林示范区：通过开阔的广场、名贵的树种、精致的绿化建立豪宅印象广场建议：面积500～1000平米左右，硬质材料、水景设置、植被、相互映衬广场同时作为一些前期推广活动的现场。如开盘活动、各项宣传活动、与商家签约活动等开阔的广场园林展示建议：大草坪，错落有致的植被，营造超大绿化空间，同时保证视觉通透，不遮挡展示区建筑物适当引入南方难得一见的、有时代记忆的树种，营造尊贵感和专属感，建立豪宅印象开阔的草地启动展示策略客户体验——核心景观轴：水系结合层次感园林，舒适宜人的尺度，传递高尚生活的意境水系景观轴丰富的层次感丰富的色彩错落的植被与水系的掩映开阔的水景与错落有致的植被相互映衬，给客户一种高尚的身份认同感，营造舒适宜居的生活氛围。启动展示策略软件——宣传片及图文，展示项目为客户带来的全新生活方式体验宣传片、图文展示未来生活方式客户坐在咖啡吧台，由销售人员讲解入住后舒适的居住环境、智能化系统、豪华会所、顶级物管服务等，为客户带来的全新生活方式体验。展示策略启动区展示体系利用强展示突出项目高尚、智慧的生活方式，重塑客户对豪宅生活的认知启动区展示体系奢华艺术会所精致示范单位项目硬件展示社区生活展示核心景观智能家居体验五星级物管工程展示房社交平台品质生活奢华艺术空间、完善配套水景、层次感园林、零距离体验高品味装修、高端品牌制造业精工质量适宜的尺度，创意休闲的度假空间相聚会所，分享美食，畅谈艺术与品位高素质人员服务，私属的，尊贵的舒适、便捷、安全、健康的生活方式展示策略系统以外来品牌开发商成熟的开发经验给本土带来强烈的市场“鲶鱼效应”冲击①品牌开发商突出的产品力将成为本土的明星——力求差异化（创新户型）和高质化（旅游文化），建立陌生市场影响力（高品质感打造超高性价比，形成高预期，在低价入市，引发人气，从而形成口碑，驱动后续开发）②品牌开发商的项目将引领本土区域市场——在铜仁地区树立高起点、高品质的形象③品牌开发商带来的全新营销模式

——高手段的营销方式引进与复制④品牌开发商的品牌吸引力对高端客户有