2023年房地产行业分析报告

2023年房地产行业分析报告第一部分行业分析一、房地产行业发展现状自国发[2023]23号文起，我国房地产市场正式走向住房货币化市场之路。房地产关系国计民生的基本需求、涉及面广,历来是国家宏观调控的重点2023年5月开始的这一轮房地产调控时间最长，力度最大2023年中央经济工作会议提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，房地产调控力度仍然不减。全国土地购置面积和商品房销售面积急剧下降，2023年1-9月份全国土地购置面积同比下降16.5%，商品房销售面积同比下降4.0%。全国房地产开发景气指数为94.39，自2023年11月份以来持续低于景气临界点100。但房地产价格仍然偏高，2023年11月份全国70个大中城市中商品住宅价格环比上涨的城市有53个，房地产形势仍然严峻。房地产企业资金压力加大，部分企业面临潜在的资金链断裂风险。2023年二季度房地产上市公司存货14044.7亿元，较年初增长7.65%；平均资产负债率上升至73.38%，较去年底上升1.28个百分点。另一方面，城镇化每年将有2023万人进城，城镇化建设将使中国房地产市场的保持较为强劲的刚性需求。总之，房地产市场仍然具有很大不确定性，房地产贷款风险监管也是监管部门明年的工作重点之一。（一）房地产开发投资增速持续回落2023年全年，房地产开发投资61740亿元，同比增长27.9%，增速比上年回落5.3%个百分点。2023年1-9月份，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%（扣除价格因素实际增长13.8%），增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资35126亿元，增长10.5%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。（二）新开工面积下降2023年1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积525377万平方米，同比增长14.0%，增速比1-8月份回落1.6个百分点；其中，住宅施工面积393777万平方米，增长11.5%。房屋新开工面积135014万平方米，下降8.6%，降幅比1-8月份扩大1.8个百分点；其中，住宅新开工面积99668万平方米，下降12.9%。房屋竣工面积50567万平方米，增长16.4%，增速回落3.8个百分点；其中，住宅竣工面积40609万平方米，增长16.5%。面积：亿平方米表2年份新开工面积增速施工面积增速竣工面积增速2023年9.82.30%27.416.00%5.9-3.50%2023年11.5412.50%31.9612.80%7.025.50%2023年16.3840.70%40.5526.60%7.62.70%2023年19.0116.20%50.825.30%8.9213.30%2023年Q313.515.40%52.5414.00%5.0616.40%（三）土地购置面积下降2023年全年，房地产开发企业土地购置面积为40972.95万平方米，与2023年基本持平，同比增长2.6%，土地增速开始回落较为明显。2023年1-9月份，房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点；土地成交价款5309亿元，下降11.0%，降幅扩大3.4个百分点。（四）土地成交均价下降2023上半年，全国300个城市成交楼面均价为791元/平方米，同比下跌12%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1134元/平方米，同比下跌3%。总体来说，均价仍低于去年同期水平。上半年全国溢价率水平始终在低位徘徊，直至6月多个重点城市出现久违高溢价率地块，成为住宅类用地溢价率最高的单月。1-6月，全国300个城市土地平均溢价率为5%，较去年同期减少13个百分点，其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为4%，较去年同期减少15个百分点。上半年，全国住宅类用地单月溢价率均低于去年同期。2023年上半年，土地购置面积和土地成交均价均出现下跌的主要原因：（1）房地产开发商看淡后市或因资金紧张，拿地意愿下降；（2）地方政府财政对土地出让收入依赖度较高，政府希望高价出让土地增加地方财政收入，推地速度下降。图5：2023年1-6月全国300个城市住宅用地成交楼面均价（五）商品房销售面积和销售额双双回落，库存压力加大2023年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。2023年1-9月份，商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份缩小0.1个百分点；其中，住宅销售面积下降4.3%，办公楼销售面积增长3.3%，商业营业用房销售面积下降0.2%。商品房销售额40354亿元，增长2.7%，增速比1-8月份提高0.5个百分点；其中，住宅销售额增长3.3%，办公楼销售额下降4.2%，商业营业用房销售额增长2.3%。2023年1-9月份，东部地区商品房销售面积33722万平方米，同比下降2.3%，降幅比1-8月份缩小0.3个百分点；销售额24598亿元，增长3.1%，增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积17248万平方米，下降2.1%，降幅缩小0.3个百分点；销售额7657亿元，增长6.0%，增速回落0.1个百分点。西部地区商品房销售面积17472万平方米，下降8.8%，降幅扩大0.6个百分点；销售额8098亿元，下降1.6%，降幅扩大0.7个百分点。2023年9月末，商品房待售面积32670万平方米，比8月末增加712万平方米。其中，住宅待售面积增加467万平方米，办公楼增加73万平方米，商业营业用房增加76万平方米。（六）2023年9月70个大中城市房价走势1、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况（1）2023年9月，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。（2）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有3个，上涨的城市有12个。9月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，涨幅比8月份回落的城市有5个。2、二手住宅价格变动情况（1）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，持平的城市有17个，上涨的城市有35个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%。（2）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有56个，持平的城市有1个，上涨的城市有13个。9月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过3.5%，涨幅比8月份回落的城市有6个。（七）2023年9月末金融机构房地产贷款情况中国人民银行公布数据显示，截至2023年9月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11.74万亿元，同比增长12.2%，增速比上季度末高1.9个百分点；前三季度增加9821亿元，同比少增102亿元，前三季度增量占同期各项贷款增量的15.4%，比1－8月占比高1.3个百分点。

2023年9月末，地产开发贷款余额8461亿元，同比增长7.3%，增速比上季度末高6.5个百分点。房产开发贷款余额2.96万亿元，同比增长12.1%，增速比上季度末高0.8个百分点。个人购房贷款余额7.8万亿元，同比增长12.6%，增速比上季度末高1.6个百分点；前三季度增加6728亿元，同比少增850亿元。（八）房地产开发景气指数2023年9月，全国房地产开发景气指数为94.39(低于2023年低点94.74)，比上月回落0.25个点，比去年同期低6.02点。该指数自去年11月份以来持续低于景气临界点100，不过5月份以来下滑程度明显放缓。图8：国房景气指数（九）房地产区域市场情况1、区域房地产投资增幅回落，其中中部地区房地产投资回落更为明显2023年1-9月份，东部地区房地产开发投资29173亿元，同比增长14.5%，增速比1-8月份回落0.4个百分点；中部地区房地产开发投资10944亿元，增长16.2%，增速回落0.7个百分点；西部地区房地产开发投资10929亿元，增长17.1%，增速提高0.8个百分点。图9：东中西部地区房地产开发投资总量及增速2、部分城市房地产市场情况2023年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2023年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中45个城市环比上涨，55个城市环比下跌。2023年6月十大城市新建住宅均价为15429元/平方米，环比上月上涨0.75%。表32023年6月主要大中城市新建商品住宅价格指数表城市商品房销售面积（万平方米）成交量同比环比价格指数同比价格指数北京620.911.9%100.398.7深圳153.414.1%99.997.5上海793.66－8.8%100.298.1广州434.91－0.95%100.298.4重庆1868.94－2.%10098.1成都12080.39%10098.7武汉629.1838.7%100.199南京29554.45%100.396.9杭州335.4264.6%100.690.2天津358.86-21.82%10098.8西安486.22-18.24%100.299.8从上表可知，各城市房地产区域特征明显，各城市商品房成交量和价格走势不一致。（十）国家宏观调控对房地产价格的影响2023年以来全国平均房价如下表：2023年宏观调控实施期间，全国房地产市场表现为房价下降和销售成交低迷。2023年初经济刺激政策出台后，房价出现井喷式上涨，销售成交活跃。2023年4月国家再次推出房地产调控政策，要求遏制房价快速上涨，房价增速开始放缓，销售成交有所下降，但全国平均房价与前期相比仍有小幅上涨。（十一）房地产销售成交低迷的原因1、高房价超出普通居民收入水平承受能力对既有的城镇住房困难居民家庭而言，当前高房价已超出其收入储蓄承受能力，购房需求难以形成有效需求。同时，高房价也导致投资投机性需求的保值风险越来越大，投资投机性需求进退难舍。2、市场观望情绪和房价下降预期影响销售成交地方政府、开发商、购房者多方博弈，目前地价略有下降，地方政府对土地财政依赖度较高，不愿意在市场低位增加土地供应；开发商受政策调整不确定因素和资金链影响，对新增土地购置持谨慎态度；购房者对房价下降预期强烈，消费型需求谨慎观望。二、房地产行业内主要企业分析（一）行业整合加快，集中度提升2023年，中国房地产百强企业实现销售总额16583亿元，销售面积16679万平方米，同比分别增长17.5%和11.2%。从销售额看，百强企业2023年的市场份额上升至28.1%，较上年提高1.2个百分点，销售面积市场份额则上升至15.2%，提高0.8个百分点。随着房地产宏观调控进一步深入，房地产行业竞争激烈，房地产企业并购重组加快，行业集中度提升。2023年和2023年上半年房地产企业销售前二十名如下：表42023年2023年上半年排名公司名称销售金额(亿元)排名公司名称销售金额(亿元)1万科集团12101万科地产610.02恒大集团8082中海地产543.03绿地集团7763保利地产493.14保利地产7324绿地集团450.05中海地产7205恒大地产380.06万达集团5606万达集团365.07碧桂园4307世茂房地产225.28龙湖集团3818华润置地206.09华润置地3669绿城中国178.510世茂房地产31510龙湖地产174.011雅居乐31011碧桂园163.012绿城中国30012富力地产147.113金地集团29013雅居乐140.014富力地产28714金地集团133.015远洋地产26515融创中国125.016中信地产25516招商地产120.317招商地产21017远洋地产110.018融创中国19318中信地产84.019融侨集团18519保利香港82.020华侨城18020宏立城78.9数据显示，2023年上半年全国TOP10企业市场份额达到16.17%，较2023年上半年的13.51%增加了2.66个百分点，而TOP20企业市场份额变化情况与TOP10如出一辙，表明企业在集中度上逐渐增强。标杆企业优势仍然非常明显，产生强者更强的现象，龙头企业销售表现优于一般企业，企业集中度持续上升。（二）资产负债率较高，长短期偿债能力减弱受楼市调控影响，房地产上市公司仍然处于较高的负债水平，而去化周期变长，资金回笼速度变缓，使企业面临较大的偿债压力。2023年二季度房地产上市公司平均资产负债率上升至73.38%，较去年底又上升1.28个百分点。从增长趋势看房地产行业整体负债增长速度较快。表52023年2023年2023年2023年2023二季度资产负债率63.62%65.34%70.51%72.10%73.38%2023年二季度，房地产上市公司的平均流动比率为1.64，较去年同期降低0.1；速动比率0.43，较去年同期降低0.06，流动比与速动比为自2023年以来的历史最低值，房地产企业的短期偿债能力有所降低。图11（三）销售收入增长有所回升,毛利率有所下降在层层递进的房地产宏观调控政策影响下，2023年局部地区房地产市场波动明显，上市房地产企业表现差异明显。一方面，不少上市房地产企业积极应对市场变化，取得了骄人的成绩，市场占有率明显提升。另一方面，不少上市房地产企业受调控政策影响，经营绩效相对而言不尽如人意。其中，测评范围内近三成共计51家企业营业收入有所下降，营业利润下滑的企业更达到61家。2023年所有房地产上市企业房地产业务收入均值为55.91亿元，比2023年微涨2.49%，涨幅较2023年减少了56个百分点，主营业收入增长率均值为28.61%，营业利润、净资产均值分别为15.55亿元和80.67亿元，营业利润增长率均值、净资产增长率均值分别为19.35%和20.81%，其中营业利润增长率均值比2023年减少了50个百分点。2023年上半年149家房地产上市公司实现总营业收入1934.96亿元,同比增长17.82%；利润总额393.121亿元,同比增长9.87%,房地产上市公司销售同比增长率在去年增长出现新低后又开始回升。上半年平均销售毛利率28.42%,,较去年同期下降8.56个百分点。房地产上市公司净利润增长分化在加大。近年来房地产行业利润率有所下降，住宅产品回归居住属性的趋势已经确立，随着市场深度调整的步伐逐渐深入，未来单个项目上的暴利时代不再，依赖于土地红利、人口红利的粗放发展模式，将逐渐被品牌竞争、产品竞争、战略竞争的企业核心竞争能力竞争模式所替代。（四）库存压力增大，去化周期拉长，现金流趋紧受调控政策影响，销售成交下滑，上市房企存货普遍急剧增加，去化周期拉长，周转速度下降，资金链压力明显增大。根据沪深房地产上市公司2023年中报数据，存货合计14044.7亿元，占总资产的比重达65%，存货较2023年年末增长7.65%；2023年末存货合计1.3万亿元，较2023年末增长34.7%。2023年存货周转率均值0.72，2023年存货周转率均值为0.28，同比下降60.83%；存货周转周期明显拉长。2023年上半年房地产上市公司的存货周转率为0.18，虽然二季度出现一定成交增长，去库存化问题依旧突出在调控形势下，销售下滑对房地产上市公司现金流影响较大。目前近70%的房地产上市公司经营现金流为负值，行业整体运行风险加速累积。房地产上市公司2023年度经营活动净现金流合计为-636亿元、单户平均为-4.56亿元；2023年上半年，房地产上市公司经营活动净现金流合计为132.7亿元、单户平均为0.95亿元，表明2023年二季度销售成交增加对现金流紧张情况略有缓解。（五）融资渠道普遍从紧，企业多方应对资金紧张近几年银行房地产信贷显著收紧。除银行信贷外，上市渠道依然困难重重，A股房地产IPO全面暂停。虽有金隅股份、新华联置地等借壳成功，但并不代表证监会对房企借壳重新放开。前几年房地产信托规模不断扩大，2023年信托监管力度加强后，房地产信托规模增速才有所减缓。此外，内地房地产商在境外融资的通路也遭封堵。房地产上市企业资金风险受到社会各界的普遍关注，而房地产企业频频通过项目股权转让回笼资金极大地验证了企业资金链高度紧张的现状。三、房地产行业发展前景及主要风险分析2023年抑制房地产投机投资等不合理需求政策仍将持续，房地产存在两难选择，市场走势存在高度的不确定性。一方面，刚性需求始终存在，但房价水平较高、相对较低的收入水平难以形成有效需求。另一方面，政府大规模低价供应土地意愿减弱。预计房价继续大幅下降的可能性较小，但行业的集中度将有所提高，实力偏弱的开发商和开发项目将被淘汰或兼并。房地产行业主要风险如下：（一）宏观经济和政策风险2023年开始，中央相继出台多项房地产调控政策。2023年中央经济宏观政策思路为“稳中求进”，保增长成为首要任务。从宏观政策的变化可以看出，目前国内经济的增长面临的挑战较大，经济波动风险积聚。但在保增长的要求下，货币政策略有微调，存在放松迹象。2023年，预计GDP增速和投资增速在2023年下滑后将趋于平稳，进出口形势依然不容乐观，消费增长尚需政策引导，国内经济趋势仍具有不确定性。货币政策将延续2023年微调趋势，但由于货币政策的调整需要有连贯性，不会大起大落，货币政策的微调会逐步实施，对房地产企业的影响很难立即显现，因此宏观经济和货币政策风险依然存在。此外，本轮房地产市场的调控，政府的力度和决心不同于以往，虽然目前国家房地产调控的目标已逐步显现，但仍存在政府继续政策调控，从而导致房地产投资增速在中短期内放缓的可能性。而且，房产税改革已渐行渐近，至2023年房产税首批试点将满2年，届时扩大房产税试点城市范围的可能性将提高，税收政策风险将加大。（二）市场风险自2023年开始的“史上最严厉”的房地产调控重压之下，房地产行业的成交量大幅萎缩，自2023年5月起全国十大龙头房企库存逐月攀升，直到2023年3月，上升趋势才受到抑制。至2023年6月底，龙头房企库存消化时间虽然较年初峰值出现下滑，但仍高达10个月左右，因此预计2023年总体市场仍呈现供过于求的局面。近期部分城市房产成交量有所回暖，但其持续性仍待观察，且市场上大量的库存房将成为未来房价上涨的压力。一方面房地产行业内企业面临更加激烈的行业竞争，另一方面项目产品利润空间缩小，对房地产企业的经营产生了一定的负面影响。（三）企业经营风险在房地产调控政策下，房地产企业的项目销售普遍不及预期，房地产企业库存压力加大，资金回笼速度变慢，且预期的盈利空间难以实现，从而导致房地产资金减少，部分房地产企业产生资金链断裂风险。（四）对国家金融安全的影响经过两年多的政策调控尤其“三限”（限购、限贷、限外）政策，我国房地产市场土地成交价格下降、商品房销售成交下滑、部分项目降价促销。由于房地产贷款以土地和在建工程抵押方式占比较高，一旦资产价格下行而致真实杠杆率上升，房价下跌带动的地价下跌将使银行面临包括抵押资产减值和未来潜在损失，银行的不良资产率可能上升，房地产下跌会给国家金融安全带来系统性风险。第二部分我行授信情况分析一、我行房地产贷款整体情况经过几年相对较快增长，我行房地产贷款占比已接近同业平均水平，房地产贷款已成为第三大行业，对全行信贷资产安全至关重要。2023年9月末，我行对公房地产贷款余额为1221.8亿元，占全行贷款余额的8.58%。房地产贷款比年初增加128亿元，增量仍控制在190亿元的全年计划之内。同时，与房地产相关的业务（包括房地产贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款）余额合计约3000亿元，约占全部贷款的20%。图12二、我行房地产贷款以住宅为主2023年9月末，我行对公房地产贷款客户数406户，贷款余额合计1221.8亿元，其中：房地产开发贷款客户数302户，贷款余额815.60亿元，占对公房地产贷款的66.76%。按客户结构分，全国百强和项目所在地10强房地产企业贷款占比超过70%。从贷款品种分，普通住宅贷款约占房地产开发贷款的90%。土地储备贷款客户数73户，贷款余额382.6亿元，占对公房地产贷款的31.32%；其他类贷款客户数31户，贷款余额23.57亿元，占对公房地产贷款的1.93%。图13三、房地产贷款区域分布情况我行房地产开发贷款主要投放在环渤海、长三角和珠三角地区，中西部地区贷款占比不高。表5区域金额（亿元）占比环渤海地区286.335.1%长三角地区175.221.5%珠三角地区142.417.5%西部（成、渝、西安）118.214.5%中部（汉、郑、合、昌）62.17.6%东北地区31.443.9%房地产开发贷款总额815.6100％房地产贷款余额前十位分行如下表（2023年9月末数据）：表6序号分行名称分行贷款余额分行房地产贷款余额房地产贷款全行占比其中：房地产开发贷款余额房地产开发贷款全行占比1总行营业部1,712.18326.9319.1%229.0828.09％2上海分行705.4595.0813.5%55.846.85％3广州分行803.5789.6911.2%81.449.99％4杭州分行1,542.8270.664.6%41.955.14％5苏州分行623.9264.7810.4%33.194.07％6南京分行1,019.2664.716.3%42.155.17％7武汉分行615.5048.017.8%30.323.72％8深圳分行398.1945.3711.4%72.468.88％9重庆分行375.3033.939.0%17.852.19％10天津分行311.5033.4510.7%26.003.19％合计8107.69872.6171%630.2877.28％上述10家分行房地产贷款余额为872.61亿元，占全行房地产贷款总额的71%。除总营、哈尔滨分行和贵阳分行外，房地产贷款占贷款总额的比例均未超过15%。我行房地产贷款前十大客户合计贷款余额为217.68亿元，占房地产贷款总额的17.8%。房地产前十大客户名单如下表：表7客户名称分行余额（万元）北京市土地整理储备中心朝阳分中心总行营业部700,000上海世博土地控股上海分行220,000北京第六大洲房地产开发总行营业部176,461重庆市地产集团重庆分行160,750广州利合房地产开发广州分行159,281云南城投置业股份昆明分行157,000中化方兴置业(北京)总行营业部153,420北京融创恒基地产总行营业部150,000北京新京润房地产总行营业部150,000北京市土地整理储备中心商务区分中心总行营业部149,900合计2,176,812四、房地产开发贷款客户评级情况从客户评级情况看，评级BB+级以上客户占比59.3%，B级以上客户占比69.1%。房地产开发贷款客户评级分布情况如下：表8信用评级户数户数占比2023年9月余额余额占比AA124.1%45.25.5%A+289.5%66.98.2%A217.1%55.86.8%BBB+3511.9%80.29.8%BBB4615.6%152.218.7%BB+299.8%84.010.3%BB144.7%60.87.5%B3210.8%104.912.9%CCC3411.5%87.110.7%CC299.8%60.27.4%DDD-D82.7%5.90.7%未评级72.4%12.31.5%合计295100%815.6100%五、我行房地产开发贷款抵押方式占比较高我行始终坚持项目抵押的基本原则，落实项目抵押，防范房地产贷款风险。2023年9月末，抵押方式房地产开发贷款余额686.43亿元，占比84.16%；保证方式贷款余额98.19亿元，占比12.04%；信用方式30.98亿元，占比3.8%，主要是万科、保利、招商、华润等极少数抗风险能力强的国有背景优质开发商的优质商品住宅项目，但不允许项目抵押给其他第三方。图14六、我行房地产开发企业主要财务指标2023年9月底，我行房地产开发贷款企业平均资产负债率为64%，比上市公司平均资产负债率低。前三季度我行房地产贷款企业平均营业收入为4.44亿元，平均营业利润为8600万元，平均营业利润率为19.37%，，盈利能力略低于上市公司均值。表9财务比率优秀值良好值平均值房地产上市公司2023年平均值我行客户2023年平均值备注资产负债率41.4%54.7%75％72.1%64％低于全行业平均值，高于良好值；低于上市公司平均值流动比－－－1.652.67高于上市公司，可能表明流动负债（主要是短期债务和预收账款）平均水平低于上市公司速动比1.431.070.710.430.95低于良好值，高于平均值，高于上市公司平均值存货周转率3.72.11.30.280.81低于全行业平均值。高于上市公司平均值，表明存货周转速度好于上市公司均值主营业务利润率33.2%27.5%22.5％28.42%28-32%我行客户营业利润率平均值20.28%，考虑营业利润已扣除占主营收入8-12%的销售管理财务三项费用，我行客户主营业务利润率应在28-32%之间经营活动净现金流－－－-4.57亿元6934万元2023年销售低迷导致经营性现金流为净流出，2023年上半年销售成交增长、现金流略有好转七、我行房地产贷款不良率较低我行近几年始终坚持项目资金封闭管理和项目抵押的风险控制原则，房地产贷款质量较高，房地产不良贷款和不良率近几年持续下降，2023年以来我行新发放的房地产开发贷款未发生不良，现有的不良贷款都是历史遗留问题。2023年9月底，房地产贷款五级分类具体情况见下表：表10序号五级分类金额（亿元）占比备注1正常1209.7599.016%2关注5.480.449%3次级20.164%不良贷款4可疑4.480.367%5损失0.060.005%6不良贷款小计6.540.54％合计1221．78100％（一）不良贷款变动情况图152023年末，全行不良贷款余额9.79亿元，不良率1.12%；2023年末，全行不良贷款余额8.43亿元，不良率0.77%，不良贷款较上年减少1.36亿元，降幅13.8%；2023年9月末，全行不良贷款余额6.54亿元，不良率0.54%，不良贷款较上年减少1.93亿元，降幅22.89%。（二）关注类贷款变动情况2023年9月底，全行房地产开发贷款关注类3户，贷款余额5.48亿元，其中：（1）2023年以前重组贷款2户，余额合计1.69亿元，占全行房地产贷款的0.138%；（2）2023年新增展期贷款1户，余额3.79亿元，占全行房地产贷款的0.31%。第三部分房地产行业授信政策一、住宅类房地产2023年住宅类房地产总体政策为：审慎支持住宅类房地产信贷业务。严格控制增量，优化结构调整，重点支持实需普通住宅，坚守客户底线和项目底线，严格抵押和封闭管理，加强存量贷款管理。（1）调控总量：根据目前房地产市场形势，并考虑到我行房地产贷款占比已达到同业平均水平，初步提出以下总量控制方案：2023全行房地产贷款增量不超过200亿元，房地产贷款占全行贷款总量比例不超过10％。（2）贷款投向：重点支持实需普通住宅，择优支持具有地段优势、配套成熟、成本和定价合理、受限购政策影响小、适销对路的普通商品住宅项目。严格控制受限购政策影响大的项目；严格控制定价虚高的项目；严格控制位于远郊、生活配套设施不完善地段的项目。禁止介入土地成本过高的“楼王”、“地王”项目。禁止介入列入国家《禁止用地项目目录》（2023版）的项目（指别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目、赛马场项目、党政机关（含国有企事业单位）新建、改扩建培训中心（基地）和各类具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所建设项目等项目）；已发放贷款的，在采取必要保全措施的基础上逐步收回。对列入国家《限制用地项目目录》（2023版）的项目（指容积率低于1.0[含]），应审慎发放贷款。（3）客户准入要求：①授信主体或其控股股东必须有较强开发能力，应为排名靠前的全国知名开发商和当地房地产龙头企业，已累计开发完成的住宅面积不少于50万平方米。借款人应在2023年以来（含）曾进入当地或全国年度销售排名前列，优先支持三年以上销售排名前列的企业，客户需满足下列条件之一：全国房企销售排名100强企业（参照易居中国资料）在分行所在地的控股公司或子公司；一级分行所在城市年度销售排名前20名；地级市、百强县（县级市）当地年度销售排名前5-8名；不得对小企业发放房地产开发贷款。②授信主体或控股股东房地产资质二级（含）以上（县市级房地产企业资质三级（含）以上），具有较强的持续发展能力，以往业绩较好，已树立良好品牌形象。③授信主体或其控股股东资金链状况良好、现金流稳定，原则上整体资产负债率不高于75%。④不属于国土管理部门查处的有闲置土地、有炒地倒卖行为的房地产企业，或建设部门查处的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产企业。⑤无挪用银行贷款缴纳土地出让金行为。⑥无不良信用记录。（4）项目底线：保障性住房项目资本金（所有者权益）比例最低20%，普通住宅项目资本金（所有者权益）原则上不低于30%，其他房地产开发项目资本金比例不低于35%。严格项目资本金认定标准。银行借款等债务性资金，以信托计划、理财产品募集的资金，附股权回购安排的股权性资金等，均不得认定为项目资本金。②开发面积适度，成本合理，定价适中。③普通商品住宅开发贷款期限原则上超过3年，最长不超过5年。（5）管理要求继续坚持抵押和封闭管理，贷款项目原则上要求授信项目全部土地使用权及在建工程抵押。对建设资金和销售回款实施监管，按当地相关部门的要求释放抵押，确保贷款安全使用，项目顺利建成和按期偿还贷款。加强存量贷款管理，确保抵押的完整性和合规性、确保工程不烂尾、确保销售回笼款的封闭不流失，切实控制风险。对房地产贷款，可积极通过信托理财、发债、资产证券化，以增加贷款流动性和边际收益。二、经营性物业抵押贷款和商业地产开发项目1、经营性物业抵押贷款经营性物业抵押贷款因有物业抵押，整体抗风险能力较强，也是银行定价能力相对较强的产品，已成为银行同业竞争的主要资源。同时该类项目也存在贷款周期较长、流动性较弱的问题。我行对经营性物业抵押贷款的总体政策为：择优支持经营性物业抵押贷款。（1）总量安排：初步安排非房地产开发企业经营性物业抵押贷款增量原则上不超过300亿元。（2）贷款投向：积极支持位于商业繁华地段的长期经营、物业出租率高、租金收入稳定，经营性现金流充裕的成熟物业的经营性物业抵押贷款项目，可以采用置换贷款方式介入；积极支持连锁经营、有品牌优势且现金流能覆盖贷款本息的经营性物业贷款项目；择优支持具有成功的商业运营经验的房地产开发商自持的经营性物业贷款，要求贷款用途必须合规。对于运营时间在5年之内的项目，贷款金额应按抵押物实际投入成本的70%控制，确保资本金不少于实际投入成本的30%。（3）管理要求：坚持抵押和租金收入封闭管理。贷款期间租金收入要能覆盖经营性物业贷款本息。根据经营性物业现金流合理确定贷款期限，期限一般为10－15年。确保抵押手续合法有效，经营性物业贷款抵押率原则上不得超过60％，最高不超过70%。（4）要积极运用理财、资产证券化等产品提供综合金融服务方案。2、商业地产开发项目总体政策：审慎支持商业地产开发项目。择优支持销售型商业地产项目，对于开发商自持的商业地产项目，需在审慎评估开发商的综合实力、商业运营能力、项目的可持续经营能力等的基础上审慎介入。坚持抵押和封闭管理。对以商业地产开发为主、商业地产运营经验丰富的个别大型优质开发商，择优支持其位于成熟商圈、订单式运营的优质商业地产项目；对以住宅开发为主、商业地产开发为辅的个别优质开发商，择优支持其位于大城市的成熟商业地段、与住宅项目配套并能落实抵押、住房销路有基本保证的商业地产项目。原则上不对没有商业地产开发经验的开发商和纯商业类地产项目提供贷款（包括写字楼、酒店、商场等）。

2023年纺织服饰品牌分析报告2023年8月目录TOC\o"1-4"\h\z\u一、品牌公司复苏时点 一、品牌公司复苏时点从行业终端来看，此轮服饰行业调整始于2022年。2022年在通胀大背景下，品牌企业为了应对持续上涨的成本费用压力同时实现盈利增长的要求，不断对产品进行提价，2022年下半年开始，虽然终端零售金额的增速并没有出现大幅度的波动，但终端销量增速已经出现了明显的恶化。终端疲弱对上市品牌公司的冲击已经从终端库存积压传导至订货会增速。由于加盟订货制的存在，上市品牌公司利润表增速的下滑会明显滞后于终端出现的恶化。从传导路径来分析，从2022年秋冬开始行业终端售罄率相对往年普遍出现一定程度的下降，事实上行业的这轮调整尚在进行之中，多数品牌公司目前都处于打折促销去库存的状态，2022年秋冬订货会不少公司开始出现一定程度的下降，今年上市品牌公司普遍面临着利润表增速进一步下滑甚至盈利下降的压力。行业调整之后，未来修复路径也将从终端开始。由于终端销售低迷，2021年下半年开始行业整体都在通过频繁的打折促销（包括电商渠道）清理积压的库存，我们认为终端的问题最终还是要先从终端修复，考虑到2022年秋冬订货会普遍不再压货，同时考虑到2021年开始大力清库存，我们预计2022年末全行业清库存会告一段落，2021年开始上市品牌公司的资产负债表与现金流量表将逐步好转，随后传导至2021秋冬订货会数据与利润表将逐步修复转正。从戴维斯双杀到双击，上市品牌服饰公司的股价修复取决于净利润的恢复节奏。2021年下半年起品牌服饰行业爆发的库存危机、电商冲击、终端销售低迷等一系列问题使上市品牌公司在资本市场经历了一轮“戴维斯双杀”，随着盈利预测的不断下调与负面数据的不断出现，服装家纺行业上市公司整体PE从最高点的40倍下降到如今的14倍，我们认为从中长期来看，目前的估值水平已经大部分反映了资本市场对行业的悲观预期。一旦行业或部分脱颖而出的品牌公司在终端销售与订货会增速等指标上出现明显的向上拐点，预计行业的估值将会得到率先修复，业绩的逐步兑现会进一步推动股价的上涨。但从投资机会上看，本轮调整之后品牌服饰行业未来将很难出现齐涨齐跌的局面，个股之间的分化将明显加剧，最终走出来的企业将有一轮恢复性行业，而有一些品牌将逐步边缘化，未来更多拥有更好定位、更新渠道和更好商业模式的品牌企业将逐步加入资本市场，为投资者提供更多更新的选择。二、本土服饰品牌复苏的突破口曾经的粗放式增长告一段落，未来行业将恢复到更高质量、更可持续的增长阶段。我们认为过去本土品牌服饰行业依靠开店铺货与产品提价方式实现的粗放式增长已经结束，在当前国内服饰需求增长相对低迷的背景下，品牌公司正在积极寻找复苏的突破口。1、品牌与产品差异化在过去行业高速发展阶段，本土品牌在各自的细分领域并没有形成明显的品牌及产品差异，因此品牌也没有形成足够强大的客户粘性，产品提价无法弥补销量下滑带来的损失，这也在一方面造成了行业低迷阶段，各品牌出现一损俱损的局面。在行业调整中期，多数品牌服饰公司已经意识到品牌及产品差异化的重要性，品牌特色和性价比将取代高定价倍率成为产品定位方向，户外用品行业中探路者通过产品定价的下调与品牌诉求上的持续投入，已经成功与主要外资户外品牌形成差异化的定位。品牌形象与号召力需要企业持之以恒的投入，如今越来越多的传播媒介与方式为品牌公司提供了足够多的推广渠道。2、传统渠道精简与整合过去粗放的开店铺货扩张模式对品牌公司已经开始产生负面影响，由于消费与商业环境的恶化，2021年起多数品牌公司及加盟商不再盲目扩张，对新开店的店址、费用投入与盈利会有更谨慎的要求与考量，现有渠道也会经历一个整合的过程，2021年起不少品牌公司净开店速度开始下降，关店数量开始增加。我们判断经过这轮传统渠道的精简与整合，未来渠道的内生性增长将是考量渠道的重要指标，也将成为品牌公司业绩增长的主要拉动力之一，参考优秀外资品牌的成长路径，稳健的开店、良好的货品管理与店效的持续增长是推动品牌公司由小做大的主要驱动因素，也是本土品牌下一轮增长的突破口。3、适度提升直营比重，加强渠道控制力本土品牌普遍采用加盟订货制度在行业持续景气阶段让公司享受到了渠道数量快速拓展的收益，但也掩盖了品牌公司对渠道控制力较弱、对终端反馈不敏锐的不足，由于缺少零售与管理经验，品牌公司难以在实体渠道形象、货品管理、销售数据等方面进行统一的掌控与管理，也无法对消费需求变化做出快速的反应。通过适度提升直营店比重，本土品牌公司已经开始由批发向零售转型的趋势，这一方面有利于减少中间环节带来的库存积压等问题，另一方面也有利于统一品牌推广，更好的与终端反馈。品牌鞋类公司中，达芙妮与奥康等已经开始通过加盟收直营与联营等各种方式来提升品牌公司对渠道的掌控。4、更重视电子商务，强调线上线下共同发展2021年前品牌公司更多是把电商作为消化库存的渠道，由于基数较小，各品牌公司电商收入跟随国内电子商务的发展同步爆发式增长。2021年“双十一”各电商平台的促销活动让本土品牌充分尝到甜头，同时也开始逐步重视电商作为新兴渠道的作用与影响力，将电商视为新的增长点。针对电商渠道，目前本土品牌大多将其作为清库存的重要渠道，部分品牌也通过设立专属品牌、专供商品等方式平衡线上线下利益，同时设立专门的团队进行管理。我们认为未来电子商务将成品牌企业发展战略的重要组成部分，而不是简单的清库存渠道，O2O等发展也将为众多公司带来全新的机会。5、管理层由创始人团队向职业化、专业化团队转变随着国内零售环境的日益复杂化与消费偏好的日益细分成熟，本土品牌面临着消费环境与外资品牌竞争的双重挑战，从公司管理团队角度来分析，多数本土品牌原有创始人及创业团队由于经验依赖等原因实际上未必能够适应新的商业模式与消费环境，在保证股东长期利益的前提下，启用职业管理团队，并通过合适的激励方式来平衡各方利益，是本土品牌公司未来实现管理转型可以选择的突破口之一。在这一点上，探路者、七匹狼等公司已经走在行业的前头，通过多年的发展，公司职业化管理团队已经基本搭建完毕，并通过股权激励等方式将管理层与股东的长期利益捆绑在一起。6、通过品牌兼并整合实现集团化发展在当前行业洗牌加剧的背景下，相比非上市品牌公司，已上市公司相对拥有更强大的融资平台，并在信息、资源等方面拥有一定的优势，在握有充足资金的情况下，这些品牌公司都在积极地进行战略上的调整，收购整合品牌或渠道互补的同行或许将成为行业重要方向之一。在品牌零售普遍低迷的当下，部分非上市品牌面临着业绩大幅波动、加盟商盈利下降等成长瓶颈，融资与退出渠道的不畅使得这些具备潜力的品牌成为上市品牌公司的并购整合对象。从国外品牌公司的发展历史看，大型龙头企业普遍经历了单品牌单系列到单品牌多系列再到多品牌的成长过程，例如全球户外运动巨头VF集团、全球化妆品龙头欧莱雅无不经历了这样发展壮大的过程，当然这种发展模式的前提是整合方自身有一个较为稳固的自有品牌基础，同时要求有强大的整合能力，而被收购方管理团队能较长时间保持稳定。我们认为2022年6月森马公告拟收购GXG的案例或许已经打开了行业品牌间整合的序幕。三、上市品牌服饰公司分析国内的品牌服饰领域经过15—20年左右的快速发展，已经发展出相对齐全的子行业，不同的子行业因为发展阶段的不同和行业特征的不同，在未来的发展中也将呈现出不同的分化。我们从子行业增长速度、扩容空间、竞争态势、行业可能达到的市场集中度、消费粘度等多个角度综合考虑，目前阶段对子行业基本面的排序是：户外行业、家纺、中高档女装、童装、商务休闲、时尚休闲、女鞋、男正装和运动装。从发展模式上分析，直营占比更高的品牌公司产生的历史库存压力通常小于代理加盟商为主的公司，短期终端销售的改善也会更快传导至直营占比更高的品牌公司的财务数据上。此外，电子商务作为行业新兴渠道与未来新的增长点，越来越获得品牌公司的重视，在这一点上，已经具备良好基础和成型的电商战略的品牌公司将拥有先机。从行业调整传导路径来看，在订货会数据与终端零售等指标上最早开始恶化的上市品牌公司先于其他公司面对一系列问题，同时也有更长的时间做出调整改变，在库存消化告一段落后这些公司在财务报表上将呈现更早的复苏迹象。综合考虑上述3种不同维度的筛选，我们认为可能率先复苏的选标有：富安娜、朗姿股份、卡奴迪路、探路者、罗莱家纺和森马服饰。四、品牌服饰公司未来发展前景未来行业复苏是否有一些前瞻性的指标，这个也许是资本市场最关心的问题，我们认为，除了每季的订货会指标外（部分品牌由于订货比重调整可比性在逐步降低），终端零售与公司营运质量方面的相关指标持续改善也是行业或公司复苏的重要标志，具体包括终端打折促销频率、可比同店销量增长、营运指标（存货与应收账款周转率等）、行业零售数据、售罄率、净开店等。打折促销频率的减少，一方面可以说明终端积压库存消化基本完毕，另一方面也可以部分反映消费者对品牌、定价、产品的逐步认可，未来的增长更多将来自销量的带动。可比同店销量增长摆脱低个位数甚至负增长后，恢复至接近双位数增速也基本可以反映行业复苏的态势。对于目前仍以加盟订货为主的品牌服饰企业来说，应收账款的变化通常是企业营业收入变化的前兆。根据我们前期对国内外品牌公司的比较研究（具体参考先前报告《应收账款周转天数变化是企业营收转暖的先行指标》），当季度应收账款周转天数变化下穿营业收入变化时，往往预示着企业当年或者次年营收复苏，因为对加盟商授信的减少预示着终端经营情况的改善，下一个订货期，订单量将会增加。在我们这篇定量分析的行业报告中初步帅选出有复苏迹象的可能标的包括富安娜、森马服饰和梦洁家纺。行业低迷的情况下，2021年开始不少品牌公司放缓了开店节奏，关店数量开始增加，传统渠道数量调整的时间一方面取决于零售终端的恢复，另一方面也取决于门店各类成本费用压力的减轻，在本土品牌公司越来越注重巩固现有门店质量（店效与平效的提升）的趋势下，净开店增长的恢复本身反映了公司对自身扩张与复制高质量门店的信心，同时可以反映加盟商信心与盈利水平的恢复。受到季节性、大规模促销活动等因素的影响，单月行业零售数据（全国百家大型零售企业、全国50家重点大型零售企业服装零售数据等）增速波动较大，我们认为连续3个月零售数据增速的回升基本可以反映行业复苏的态势，尤其是销量增速的持续回暖可以反映零售终端更高质量的复苏。五、投资建议及重点公司简况品牌服饰公司作为消费型企业，本身具备更多的防御属性，过去粗放式的发展与加盟商体制带来的库存问题以及国内经济本身的减速使得行业出现了较大的业绩波动，我们认为目前品牌公司经营业绩的波动一方面有经济减速的原因，另一方面更多是为过去的发展模式埋单。我们认为在行业调整与洗牌过程中，优秀的品牌服饰公司将向更可持续的增长模式与更高的营运质量转型，最终脱颖而出的公司在财务质量与自由现金流等指标上会出现越来越明显的改善，参考海外市场经验，资本市场通常愿意给予这些发展模式更为稳健的服饰品牌公司一定的估值溢价，我们认为经历本轮行业调整后生存并逐步壮大的品牌服饰企业尽管不会有以前那么高的盈利增速，但更可预期、更稳健的增长及更高的经营质量将为他们带来估值溢价。经过行业繁荣期的洗礼与快速增长，国内纺织制造龙头企业已经积累了自身优势，多年的扩张帮助中高端纺织制造企业形成了一定的产能规模，企业自身已经拥有了成熟的产业链配套体系，并且储备了较高素质、持续丰富的人力资源与研发力量，后期更多依靠研发能力的不断提升和产业链综合优势实现了稳健的经营增长。经历宏观环境波动、人民币升值、原材料成本上升等多种因素的考验，中高端纺织制造企业积累了宝贵的生产管理经验和研发能力，多年的市场摸爬滚打可以通过深入大客户的供应链体系从而逐渐绑定大客户，客户的高集中度形成的粘性正是行业重要的护城河之一，未来龙头企业也将充分受益于行业集中度与产品附加值的提升。我们认为，市场应该重新审视对传中高端纺织制造龙头企业的估值水平，持续稳定增长的现金流表现实际已经代表了公司的核心竞争力，也理应对应更高的估值水平。综上，纺织制造类我们依然首推鲁泰A，四季度建议重点关注华斯股份的阶段性机会。品牌类未来一年我们更倾向的标的为：富安娜、探路者、朗姿股份、卡奴迪路、罗莱家纺和森马服饰。1、鲁泰A从公司上市13年以来的经营业绩指标看，公司业绩的持续增长能力、稳定性、较高的盈利质量都体现了其在细分领域的护城河，优异的综合管理能力、研发能力及全产业链是公司核心竞争力所在，也是公司长期以来相对行业的业绩稳定性更强的重要原因。未来行业集中度的提升与产品附加值的提升将是公司业绩增长的主要推动因素，棉价的上涨将为公司业绩叠加弹性。近年来内外部宏观经济的变化将进一步加速行业洗牌，业内订单有望进一步向公司这样的龙头企业集中，随着公司产品结构中高价订单占比的逐步上升，预计近3年公司业绩可以保持20%左右的复合增长。在中国经济面临转型、减速的大背景下，鲁泰这样具有全球产业链竞争优势、不存在历史增长负担的企业所受影响相对更小，业绩稳定性相对更高，更具有吸引力。我们认为前期公司股价的上涨主要来自于业绩拐点的确认，后期公司股价上涨将更多来自于估值修复和业绩可能的超预期。2、富安娜较高的直营占比、鲜明的品牌产品特色带来的客户黏度、更为精细化的管理与相对更强的零售能力一直是公司区别于竞争对手的主要优势，也是公司在终端零售低迷的大环境下始终能保持相对更稳定的经营业绩的重要原因，公司一贯稳健的经营风格、严格的期间费用控制力度可以使其保持相对行业更好的经营质量。公司电子商务业务发展迅速，收入连续3年实现高增长。除了将电商作为处理库存的渠道外，公司将“圣之花”定为电商专属品牌，同时发展电商专属产品，在产品与设计风格上形成差异，避免线上线下冲突。中长期我们继续看好家纺行业处于消费升级晚期带来的快速增长和行业集中度的提升。另一方面公司由家纺向大家居用品的延伸可以使公司在更大的市场空间内凭借自身的品牌特色与经营管理优势丰富产品品类，进一步打开公司销售与市值空间。3、探路者考虑到国内户外用品市场较小的基数，我们预计未来3-5年国内户外用品行业仍能保持20%以上复合增长，是目前品牌服饰中增速最快的子行业之一。作为国内户外用品行业唯一一家上市公司，公司较其他同类型本土品牌拥有更多的优势。公司较早完成了职业管理团队的建设，并且通过较为完善的激励措施充分保证了管理团队不断学习与改善经营管理的积极性，另一方面管理团队本身具备丰富的行业经验，目睹了运动服饰等子行业过去粗放的开店模式下的问题。2021年起公司未雨绸缪通过开展了多品牌业务覆盖更多元化的市场需求，主品牌探路者本身已经拥有一定的品牌影响力与号召力，公司设立Discovery与电商专属品牌阿肯诺，为中长期的发展做好储备。2022年公司进一步明确以美国VF集团为标杆，坚定贯彻多品牌的发展道路，为未来营收和市值打开了更大空间。对比其他品牌服饰企业，公司对电子商务更为重视，发展战略更清晰明确。公司将电商战略分为3个投入层次，首先积极推动加盟商参与电子商务的运营，倡导全员电商，并考