关于我国社会保障制度体系的几点思考

关于我国社会保障制度体系的几点思考

近年来，我国住房产业快速发展，相关政策和制度不断完善，为解决城市低收入群体的住房问题发挥了积极作用。目前,我国基本形成了以廉租房实物配租、租房补贴、公房租金核减、经济租赁房和经济适用房政策为支撑的住房保障体系。2010年3月政府工作报告中提出:2010年将继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,比2009年增加81亿元;建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。本文就我国保障性住房价格机制及其监管作几点思考。一、社会保障制度体系在市场经济条件下,政府要通过实施一些特殊的政策措施,来帮助那些单纯依靠市场难以解决住房问题的社会低收入或中低收入群体,实现他们的基本居住需求,达到“居者有其屋”。这些特殊的政策措施形成一个体系,即称为住房保障制度。住房保障制度和失业保障制度、养老保障制度、医疗保障制度等共同成为社会保障制度体系的组成部分。通常来说,社会保障是“国家和社会,通过国民收入的分配与再分配,依法对社会成员的基本生活权利予以保障的社会安全制度”(陈良谨,1990)。其主要方式是对受保障人提供现金(相关社会保险账户)或相关公共服务待遇。而住房保障的主要方式,是对受保障人提供相关的通过购买或租赁的保障性住房。据此认为保障性住房应当具有两个基本属性。一是准公共性产品的属性,即保障性住房具有有限的效用不可分割性、有限的消费非竞争性和有限的受益非排他性等。二是半商品性住房的属性,即保障性住房仍然需要通过货币进行购买或者租赁。保障性住房的这两个基本属性,同时也反映在其价格的基本特性上。二、保障住房的价格特殊性保障性住房价格具有以下主要特性:1.权益保障性住房购买或租赁的是部分住房权益。可以分为两类,一类是购买保障性住房的有限财产权,另一类是购买保障性住房的有限使用权。2.租赁价格一年内不得变动公共租赁房的租赁是有期限的,一般是3-5年,其租赁价格一年内不得变动,每满一年后可核定变动。经济适用住房价格确定后不得变动,并规定不满5年,不得直接上市交易。3.该区域4.房的市场销售价格保障性住房价格中含有政府政策优惠的成份,与同品质商品住房的市场销售价格和市场租赁价格相比,是相对比较低的。具体来讲,政府对廉租住房实行的是价格补贴政策;对经济适用住房实行的是价格优惠政策;对公共租赁住房实行的是价格支持政策。5.保障住房的采购和住房价格尽管保障性住房是定向限售的,只有符合一定准入条件的保障对象才可以购买或者租赁,但是也存在着一定的有限的市场竞争性。譬如,在供应的住房一时不能满足需求的情况下,符合条件的购买者之间就会产生竞购的意向,需要采取摇号抽签办法解决,未中签者只能轮候等待。在供应的住房数量过大的情况下,就会产生保障性住房的相对过剩。因此,保障性住房价格在一定范围内也可以是调节保障性住房供求关系的手段之一。上述保障性住房价格的特性,带来了保障性住房价格制定的多样性和复杂性。三、保障住房的价格机制保障性住房种类多,情况复杂,本文结合上海实际,对保障性住房的价格形成机制进行思考。1.有关居民住房价格与政府定价从实践经验和发展方面来看,保障性住房的基本运行模式应当是政府组织引导,专门机构实施,社会各方参与;可以采取非市场化、半市场化或准市场化等多种运作方式,由此决定了价格管理也应当采取政府定价、政府指导价或市场调节价等多种定价方式。具体来讲,廉租住房由于是政府直接组织、直接投入,采取非市场化的运作方式,其价格管理应当实行政府定价方式;经济适用住房包括“限价房”、“动迁安置房”由政府直接组织、间接投入,采取半市场化的运作方式,其价格管理应当实行政府指导价方式;公共租赁住房由于是政府引导,社会机构参与组织或者投入,采取准市场化的运作方式,其价格管理应当实行与政府指导价与市场调节价相结合的方式。2.住房价格接受主体或保障对象的确定实行政府定价、政府指导价的廉租住房和经济适用住房等保障性住房的定价主体是政府。实践中,由受政府委托的住房保障专门机构来具体制定价格方案,报政府价格主管部门等审核确定。实行市场调节价的公共租赁房的具体定价主体是直接组织或投入的社会经济主体,可以包括企业、产业园区、高校、部队、农村集体经济组织及其专门机构等。保障性住房价格的接受主体,是符合城镇中低收入条件的住房困难的家庭。具体来说,廉租住房的价格接受主体或保障对象,是符合城镇居民最低生活保障水平且住房困难的家庭。上海申请廉租住房的主要条件是连续6个月人均月收入低于960元、家庭财产低于12万元、人均居住面积低于7平方米的非农业常住户口且实际居住的家庭。经济适用住房的价格接受主体或保障对象,是符合城镇居民较低收入水平且住房困难的家庭。上海目前首批准入条件是具有上海城镇常住户口连续满7年、人均年可支配收入和人均财产分别低于27600元和70000元、自有住宅人均建筑面积低于15平方米的对象。公共租赁住房的价格接受主体或保障对象,是符合城镇中等偏下收入水平且住房困难的家庭。有条件的地区也可包括新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员。3.租赁价格要保持合理的价格平衡保障性住房价格应当包含三个基本定价要素:一是保障对象的经济承受能力;二是保障性住房的合理建设成本和经营利润(拟不高于3%);三是保障性住房与同区域同品质的商品住房要保持合理的价格比例关系。三个要素中以保障对象的经济承受能力为主要因素,兼顾其他两个因素。此外,各类保障性住房价格之间的也要保持一定的价格比例关系,同类保障性住房价格之间也要进行一定的价格平衡衔接。———廉租住房的租赁价格(或租金补贴),以保障对象的经济承受能力为基础,适当考虑政府财政的支付能力。同时,与公共租赁住房的租赁价格、用于出租的经济适用住房的租赁价格、以及公有住房的租赁价格之间要保持合理的价格比例关系。———经济适用住房的销售价格,以保障对象的经济承受能力为主要因素,按照保本微利的原则适当考虑保障性住房的合理建设成本和经营利润。同时,与同区域同品质的商品住房市场销售价格要保持合理的价格比例关系。其根本原因是经济适用住房首先要保证符合准入条件的购房对象能够买得起,其次要保证经济适用住房的可持续发展,再次由于经济适用住房的土地是划拨使用,并且经济适用住房项目享受了一定的优惠政策,其价格与同区域同品质的商品住房价格之间的确存在一定的价格差异。———公共租赁住房的租赁价格,以保障对象的经济承受能力为主要因素,并略低于同区域同品质的商品住房的市场租赁价格,同时,按照保本微利的原则适当考虑公共租赁住房运作机构的的实际经营成本。当房地产市场相对稳定,商品住房市场租售比相对合理的情况下,还要适当考虑公共租赁住房的开发建设成本,使公共租赁住房能够得到可持续发展。4.租赁住房的价格廉租住房可以采取实物配租和发放租金补贴两种方式。上海目前主要采取发放租金补贴方式,即政府保障机构按照规定标准向保障对象发放现金补贴,由保障对象专项用于租赁市场房源。廉租住房的租赁价格,由廉租住房的维护费、维修费和管理费等构成。经济适用住房的销售价格,由经济适用住房的开发建设成本、利润和税金等构成。上海目前采取的是两次定价方式,即经济适用住房项目结算价格和经济适用住房销售基准价格。公共租赁住房的租赁价格,由公共租赁住房的维护费、维修费、管理费和一定的经营利润等构成,特定情况下可包含公共租赁住房的折旧费用。公共租赁住房的租赁价格,可以包含物业服务费用,也可以不包含。5.确定价格方案保障性住房的价格制定方式是保障性住房价格机制的核心内容,一般由不同保障性住房的相应价格主体为主进行制定。———廉租住房的租赁价格由政府价格主管部门会同住房保障部门或住房保障机构制定或调整。———经济适用住房价格的制定。其一,经济适用住房的项目结算价格制定,一是可以通过项目法人招投标方式确定;二是可以由住房保障机构参照政府投资项目管理的相关要求拟订价格方案,报政府住房保障部门审核确定。其二,经济适用住房的销售价格制定,包含销售基准价格制定,和单套销售价格制定。销售基准价格,由住房保障机构按照经济适用住房价格管理办法的规定拟订价格方案,报政府价格主管部门审核确定。单套销售价格,由住房保障机构按照核定的销售基准价格和浮动幅度,以楼层、朝向、位置等作为价格增减因素来确定。———公共租赁住房租赁价格由参与公共租赁住房组织或投入的企业、产业园区、高校、部队、农村集体经济组织及其专门机构等社会经济主体,按照略低于同区域同品质的商品住房市场租赁价格的原则(下浮幅度拟不低于10%,不超过30%),适当考虑保障对象的经济承受能力、公共租赁住房的经营成本和合理利润等因素自行制定,并报价格主管部门备案,价格主管部门可以对制定的租赁价格提出修改或调整建议。四、保障价格监管的必要性保障性住房的价格监管,是住房保障制度的重要组成部分。保障性住房的价格监管是否有力,影响到住房保障政策和住房保障目标能否有效实现,影响到住房保障事业的健康运行和可持续发展。因此,必须重视和强化对保障性住房的价格监管。1.对保障对象的经济效益进行监督建立保障性住房的成本监审制度,对保障性住房的建设成本或者运营机构的经营成本进行定期监审,对影响保障性住房建设成本或者运营机构经营成本的各种影响因素进行定期分析判断,指导和促进保障性住房价格的合理制定,使保障性住房制度既能适应保障对象的现实需求,又能满足可持续发展的要求。2.做好明码标价管理,开展明码标价监督检查完善保障性住房的明码标价办法,指导和督促住房保障机构或者其他运营机构,做好保障性住房的销售基准价格和单套销售价格、租赁价格,以及物业服务收费标准等的明码标价工作,定期开展监督检查,对不作明码标价或明码标价不全的价格违规行为及时进行教育以及相应处罚