荣昌广场路地块商业项目初期研判创新、看

荣昌县广场路地块商业项目初步可研基本结论双桥人口基数少，消费总量有限，整体辐射力弱。区域房地产开发强度过大，市场供大于求，竞争异常激烈。地块所处的新区，配套十分匮乏，成熟时间慢，客户接受度相对不高。花园洋房及经济小户类首置、再改产品供应稀缺，存在市场机会。商业体量空置率较高，商业发展总量受限。初步判断双桥住宅与商业的市场机会有限，建议勿轻易在此拿地开发。需在满足地价成本足够低的前提条件下，才能考虑进行拿地开发，且商业体量不易过大，控制在10%左右。目前产品可行性仅根据市场基本情况进行初步判断，有待进一步工作后明确切实方向目

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1区位分析关键词：重庆西大门重庆一小时经济圈之内成渝经济圈之中荣昌县位于重庆市西部，地处四川、重庆两地接壤处，距重庆市区88.5公里，距成都市区246公里，东邻重庆市大足县、永川区，西接四川省隆昌县，南邻四川省泸州市，北与四川省内江市、安岳县接壤。区位分析位于重庆一小时经济圈之内，经济发展有保障。荣昌县辖15个镇、6个街道、209个行政村、41个社区。2013年末全县户籍人口84.42万人，常住人口67.64万人，其中城镇人口31.04万人，城镇化率45.93%。目前县城人口约20万人。人口分析人口总量一般，城镇化率较低，地产开发仍有较大市场。2013年全县地区生产总值2610341万元，该指标在重庆38个区县中位列第19位2013年全县人均生产总值38784元，该指标在重庆38个区县中位列第16位经济分析农业大县，经济指标处于全市中等水平。2013年全社会固定资产投资完成3064904万元，比上年增长24.0％；其中房地产开发投资346953万元，比上年下降7.9%，占全社会固定资产投资总额的11.3%。投资分析受大市场影响，房地产投资比有下降趋势。2013年全县城镇居民人均可支配收入23920元，在38各个区

县中位列第17名；城镇居民恩格尔系数为38.5%。收入分析2013年全县农村居民人均纯收入10849元，在38个区县中位

列第12名。农村居民恩格尔系数为42.3%得益第一产业的相对发达，居民收入居全市中上水平。全年社会消费品零售总额707026万元，比上年增长16.0%。按消费形态分，商品零售额573380万元，同比增长16.6%；餐饮收入133646万元，增长13.2%。消费分析消费能力较弱，城市发展新区倒数第二，全市中等水平。建设用地规划：到2030年，城镇建设面积达到65平方公里，其中中心城区城市建设面积为50平方公里。城镇人口规划：中期2020年54%，城镇人口43万人；远期2030年70%，城镇人口63万人。中心城区人口规划：近期26万人；中期35万人；远期50万人。其中昌元-昌州城区城市人口规划近期22万人、中期30万人、远期

35万人城乡规划城区规划规模较大，居住及消费需求有较大潜力。交通影响成渝高铁预计2015年3月开通运营，届时成都重庆两地直达仅需1小时15分钟。高铁开通将促进成渝经济圈的可持续发展。区域属性荣昌经济处于全市中等水平，辐射力相对较弱。人口基数一般，人均消费力较弱。城市规划对比现有规模增长较大，地产开发具有一定市场。成渝高铁的建设，未来经济得益于成渝经济圈的发展得到较大拉动。PART

2宗地情况位置及指标基本指标商业用地占地7亩容积率2建筑体量约8000方地块位置地块周边情况昌元中学广场北路广场路餐饮街体育场县医院地块整体较平坦，无拆迁且紧邻市政主干道。附近有昌元中学、县人民医院、体育场等单位。地块综合分析老城区项目较少，基本无竞争；该区域交通路况、居住环境均较良好；周边配套较丰富，生活氛围较浓，区域已经成熟；该地块占地规模相对较小，在规划上无法与城区其他项目竞争；地块指标仅能满足一个小型商业体的打造，可塑性较弱。宗地情况地处老城区，配套丰富，本身周边已较成熟。地块占地较小，规模竞争力较弱。地块指标的可塑性较低。PART

3市场分析北部新区西部宜居区南部城区老城区项目地块地产板块划分北部新区：新行政办公、商业金融和居住中心，规划起点高、交通和配套规划良好，高端大盘云集，升值潜力大。西部宜居区：主要集中在濑溪河沿线，拥有海棠公园、儿童公园等市政公园，生态环境优势明显，宜居度高，也集中了不少高品质楼盘。但整个片区的配套发展速度明显比不上北部新区。南部城区：为老城区的延伸区域，城市面貌落后、缺乏统一规划、各种配套陈旧老化，目前仅有少量楼盘在售。老城区：整体项目较少，主要为旧城改造项目，因土地供应量小的原因，竞争较小。地产板块划分住宅市场住宅市场特征项目名称香国城占地面积1500亩建筑面积160万方容积率1.8总户数建筑类型高层、洋房、小高层、别墅，拥有大型景观喷泉、高尔夫球场、30亩活水胡户型面积小高层83-108㎡，洋房122-127㎡，高层83㎡-100㎡开盘时间2013年6月均价高层4000元/㎡洋房6000元/㎡优惠方式新推特价房约46套左右3750元/㎡销售情况目前项目在售22、26号楼高层，8,9号楼洋房，5栋小高层，现阶段该项目重点营造声势与打造品质，暂时未提高价格，为后期做准备。商业情况总价5-10万元，年回报12%。项目名称澎湖湾占地面积150亩建筑面积28万方容积率2.49总户数2170户建筑类型共28万方，商业万方，有高层，步行花园洋房、11+1板式电梯花园洋房、18+1电梯花园洋房户型面积高层64㎡-160㎡，洋房120㎡-220㎡开盘时间首次开盘2010均价高层4000元/㎡洋房元/㎡优惠方式清盘一口价3498元/㎡销售情况处于清盘期，剩余不足50套房源商业情况两层商业300-1200㎡，第一年租金全免，第二年租金减半项目名称恒荣半岛占地面积270亩建筑面积46万方容积率2.2总户数建筑类型高层（三期1、3、5、6、10号楼正在销售）户型面积高层85㎡-122㎡，主推2、3房开盘时间首次开盘2011年12月25日均价3700元/㎡优惠方式2大惊喜，0首付购现房，1万元定房礼金，限量推出特价房销售情况6号楼已开盘（2.19）6号楼可能1月下旬开盘（1.20）在售3、5号楼；6、7、9号楼估计年底开盘商业情况项目名称康宁广场占地面积150亩建筑面积40W方容积率4总户数建筑类型A-F6栋商业，其中包含2栋为写字楼和酒店的塔楼，住宅为高层户型面积开盘时间2014年8月均价待定优惠方式销售情况该项目售房部对外开放一个月，目前处于蓄客阶段商业情况6栋独立商业，A栋为影视城，B栋为餐饮，C栋为儿童用具，D栋为购物，E栋为休闲，F栋为电子数码。项目名称琳昌上上城占地面积25亩建筑面积16710方容积率3.5总户数200户建筑类型3栋高层，其中2栋28层，1栋29层，均为3梯8户户型面积49-103平米，1房、2房、3房开盘时间2014年12月均价4000元/㎡优惠方式销售情况目前项目在售1号楼，月均去化10套左右，已去化95%，正准备推出2号楼。商业情况2层独立商业，局部3楼，均为200+平米的大面积户型项目名称海德太阳城占地面积建筑面积容积率总户数建筑类型2栋高层，23层，2梯8户户型面积开盘时间2015年1月均价3900元/㎡优惠方式部分3700元/平米的特价房销售情况目前项目在售1号楼，月均去化10套左右，已去化95%，正准备推出2号楼。商业情况1层底商，均为100+平米项目名称环宇世家占地面积214亩建筑面积42W方容积率3总户数4000建筑类型4栋高层，3梯8户，洋房户型面积高层80-100平米开盘时间2013年11月16日均价高层4000元/㎡洋房6000元/㎡优惠方式高层交1万抵3万元，洋房交5万抵6万，一次性付款享受9.6折优惠，按揭享受9.8折优惠。销售情况目前在售4栋高层，2栋洋房商业情况3W方商业，2W-3W/平米，目前去化25%左右项目名称荣和世家占地面积24亩建筑面积45608方容积率2.5总户数4000建筑类型高层（17层）2梯8户、小高层（11层）1梯2户、洋房（6层）1梯2户户型面积高层、小高层48-100平米，洋房70-112平米开盘时间2015年均价高层3800元/㎡洋房5400元/㎡优惠方式按揭购房享9.9折优惠，一次性付款9.7折优惠销售情况商业情况3W方商业，2W-3W/平米，目前去化25%左右项目名称中华奥城占地面积180亩建筑面积45W方容积率3.25总户数4000建筑类型11、12、13号楼为28层，16、17号楼23层，均为2梯6户，每单元3户跃层户型面积60-80平米，跃层117平米开盘时间2011年8月均价3800元/㎡优惠方式部分特价房销售情况该项目一期已经交房，目前在售二期（11、12、13、16、17号楼),跃层已经售罄，主推16号楼。商业情况项目名称雍景湾占地面积24亩建筑面积40000方容积率2.5总户数建筑类型1、3号楼高层（25层）3梯8户，户型面积74-99平米，其中99平米户型为2变3开盘时间2015年1月均价3800元/㎡优惠方式交3000底30000销售情况在售1、3号楼，月去化10套左右商业情况商业1W方项目名称荣城华府占地面积54亩建筑面积9W方容积率2.5总户数建筑类型2栋高层（18层）1梯6户户型面积72、74平米，均可1变2开盘时间未开盘均价3000元/㎡优惠方式销售情况该项目前未开盘，由于地块较偏僻，开发商拿地相对较低，所以价格相比其他楼盘较低。商业情况项目名称棠城美岸占地面积60亩建筑面积10W方容积率2.5总户数建筑类型3栋小高层，2梯6户，2栋高层3梯8户户型面积72-92平米，72平米为2房，92平米为3房开盘时间2015年1月12日均价4000元/㎡优惠方式推出10套特价房源折后均价3488元起，一次性付款9.8折销售情况在售1#、5#小高层商业情况项目名称悦榕公馆占地面积45亩建筑面积9万方容积率2.5总户数户建筑类型4栋高层（1#、2#已封顶）户型面积1号楼68㎡（1变2）、79㎡（2房）、86㎡（2变2.5）、89（㎡2变3）开盘时间2014年6月均价3700元/㎡优惠方式特价房3488元，30套左右。1号楼68㎡和86㎡两种户型，特价房3488元/㎡，交1万抵2万元。销售情况在售1号楼，2号楼预计10月推出商业情况共计3万方，开发商全部自持招商项目名称上海公馆占地面积114亩建筑面积26万方容积率2.8总户数户建筑类型14栋洋房及7栋高层。户型面积高层88㎡、97㎡、106㎡、110㎡，洋房106-130㎡赠送20-175㎡开盘时间2014年4月均价3900元/㎡优惠方式高层3号楼交3万抵7万，一次性付款9.6折，按揭购房9.8折，首付分期3万起。销售情况7月洋房10、11号楼计划推出商业情况项目名称金科·世界城占地面积205亩建筑面积30万方容积率2.07总户数户建筑类型2栋高层+4栋洋房户型面积高层：74-109/㎡洋房：114-128/㎡开盘时间2011年.12月均价4200元/㎡优惠方式首付最低至2万元，最长2年分期销售情况在售18#、22#、25#、26#洋房，T1#、T9#高层，月均去化40套商业情况首付5万买商铺商业市场项目商业体量租/售售价（元/㎡）租金（元/㎡）备注香国城商业市场市场供大于求，存在较大泡沫。人口基数少，空置率较高，发展规模有限。地块所在的新区人流量少，区域成熟周期慢。结合区域、市场、地块三个方面的维度初步研判：在人口基数少，市场供应量大，新区配套匮乏，客户接受度相对不高、地块体量较大，去化周期长的市场局面下，我司建议开发商勿轻易在此拿地开发。若能以相对低的土地成本开发，则后续定位应以花园洋房与小户型产品为突破口。PART

4项目定位PART

5经济测算成本估算–总体项目总体投资成本约为11亿元，单方投资成本约为3628元，单方建筑成本为2200元/㎡序号费用类型费用名称项目整体单方成本备注（万元）（总建筑面积）1开发成本土地获取成本6670500土地成本÷总销售面积（暂定）2前期工程费用311893约建安工程费4.25%3建筑安装工程733702200主体+土建及安装4市政配套费133440总建筑面积*40[元/m2]（暂定）5基础设施配套费6970209约建安工程费9.5%6其它费用73422按建安工程费1%7不可预见费92227直接成本1-6项之和的1%小计931188开发期间费用管理费用182954直接成本1-5项之和的2%9财务费用3335100融资金额*10%*融资时间10营销费用284085约商品房销售收入2%小计800411开发期税费营业税及附加7812234总销售收入×5.5％12土地增值税213064总销售收入×1.5％（预征）小计9942项目投资合计1110643628注：土地成本以邻近在售项目（金域都会）3200元的房价作为推算依据利润测算项目税前净利润总计约为3亿元，单方平均售价约为4259元/㎡销售毛利率为21%，税前成本利润率为27%利润测算表序号