武汉房地产商业市场报告V3

武汉房地产商业市场报告链家策略部宏观环境商业市场发展分类市场发展市场展望122324一、宏观环境宏观环境宏观环境宏观环境：发改委正式发布《促进中部地区崛起“十三五”规划》，首次明确支持武汉建设国家中心城市，同汉五大重点城建工程完工，交通体系再度升级，城市经济价值得到提升，为商业市场发展提供支撑。宏观环境政策环境宏观环境小结武汉五大重点城建工程

12月28日同时亮相。武汉地铁机场线、6号线、改造升级后地铁机场线地铁6号线的百年老街中山大道、东湖绿道中山大道世界级东湖绿道、雄楚大道BRT1路五大工程同时与市民见面。宏观环境宏观环境宏观环境：武汉市相关部门先后几次出台政策控制住宅市场的火爆局面，住宅市场紧缩的政策或将迫使一部分投资短期内转回商办市场，对其产生有利影响。宏观环境政策环境宏观环境小结表：2016年武汉市重点房地产调控政策2016年住宅市场在政策宽松、需求释放、投资火热、供应不足等多因素叠加作用下，武汉住宅成交量持续高位运行，房价快速上涨，自2016年10月3日起，武汉市相关部门先后几次出台政策控制住宅市场的火爆局面。而住宅市场的调控紧缩政策，短期对商业市场属于利好性政策，特别是对于销售型商业市场，或将迫使一部分投资短期内转回商办市场，对其产生有利影响。时间主题主要内容10月3日武汉市人民政府《关于在我市部分区域实行住房限购限贷的通知》本地户籍居民只限贷不限购，外地户籍居民限购两套；首套房贷款最低25%首付，本地居民二套首付50%，三套限贷，外地居民二套限贷；并明确限购、限贷范围为江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区(不含汉南)、市东湖生态旅游风景区等区域11月14日武汉市住房保障和房屋管理局网上发布《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》本市户籍家庭在主城区购买首套房，最低首付30%，购买第二套属普通住房的最低首付50%，二套属非普通房的最低首付70%，第三套限购；非本市户籍限购一套，且必须提供2年社保或个人所得税证明，补缴不予承认。12月21日《武汉市房管局关于扩大住房限购范围的通知》武汉市限购范围进一步扩大到东西湖、江夏、黄陂三个远城

区的部分区域。具体范围为：东西湖区金银湖、金银潭吴家

山片（京珠高速以东、沪蓉高速以南、府河及宏图路以西）；江夏区纸坊、庙山、大桥、藏龙岛片（江夏区107国道以东，沪蓉高速以北）；黄陂区盘龙城片（武汉外环绕城高速以东、后湖以南、岱黄高速公路以西、府河以北）。通知自12月22日起正式实施。宏观环境小结宏观环境宏观环境：城市功能的提升对实体商业发展提供有利条件，但市场竞争依然激烈，特别是电子商务的飞速发展将推动商业地产改革，未来的商业体将进一步强化体验性功能业态。宏观环境政策环境宏观环境小结实体商业电子商务图：2011-2017年中国电子商务交易额轨道交通建设会扩大城市居住人口的辐射范围，城市功能的提升将带动片区商业的发展；住宅市场的紧缩政策，或将迫使部分投资客群转回商办市场，短期内将对商办市场的发展产生积极影响。电子商务的飞速发展对实体商业是把“双刃剑”:一方面带来了冲击，使得实体零售提升乏力，而另一方面也将推动商业地产改革，刺激实体商业向“体验式商业”发展，未来的商业体将进一步强化娱乐、餐饮等体验性功能业态。数据来源：中国电子商务研究中心、商务部；640188217910072113000015397818445421608105000010000015000020000025000020112012

2013

2014电子商务交易额（亿元）20152016E2017E二、商业市场发展02040

6

800建设用地面积(万方)100蔡甸区黄陂区洪山区东西湖区新洲区

经开区东湖新区

江夏区

江岸区武昌区江

汉区582.38337.23186526113600350030002500200012321500332.45437.2410005000400001002003004005006007002013年2014年规划建筑面积(万方)2015年年2016成交楼面均价(元/㎡)66444763214.25117.32126.79192.180501001502002500102030405060702013年2014年2015年 2016年建设用地面积(万方)土地宗数(块)图：2016年武汉市商办用地成交区域分布80.5521.8818.7814.3513.7811.217.717.507.206.392.83商办市场土地市场区域分布：2016年商办用地成交，蔡甸、黄陂、洪山为前三甲，其中以蔡甸区成交80.55万方表现最为突出，远郊区商办成交较多，商业布局持续进行外扩。土地市场商办市场市场小结土地成交：2016年商办用地成交有所增加，成交用地面积大幅上涨，楼面地价有所上涨，远郊区成交面积较多商业布局继续外扩。图：2013-2016年武汉市商办用地成交情况图图：2013-2016年武汉市商办规划建筑面积、楼面均价走势图土地成交：2016年商办用地成交面积大幅上升，规划建筑面积有明显上涨。2016年，商办用地成交63宗，较2015年增

加16宗，成交用地面积192.18万㎡，同比上涨51.57%，规划建筑面积437.24万㎡，较2015年增加31.52%，楼面地价

3600元/㎡。商办市场土地市场9土地市场商办市场市场小结土地成交：2016年商办用地成交中，规划建筑面积最大的为洪山区杨春湖路、梅花路、黄鹤路、霞光路围合区域地块，规划建筑面积为56.30万方。地块编号位置区域建筑面积（万方）容积率楼面地价（元/平米）受让单位土地用途P（2016）072号洪山区杨春湖路、梅花路、黄鹤路、霞光路围合区域洪山区56.30地上5.66、地下0.435133武汉华侨城实业发展有限公司商服、公园不绿地用地P（2016）073号洪山区杨春湖路、梅花路、黄鹤路、团结大道围合的区域洪山区46.76地上5.45、地下0.085026前海人寿保险股仹有限公司商服、公园不绿地用地P（2015）149号江汉区沿河大道不民族路交汇处附近江汉区24.999.6810098武汉新正共源置业有限公司商服、公园绿地用地P（2016）107号东西湖区金银湖南一街以南、金银湖西路以西东西湖区21.785.52199武汉华生制冷工业有限责任公司商服用地P（2015）169号新洲区阳逻街高潮村新洲区20.322.8537武汉阳逻港口服务有限公司商服用地P（2016）081号东西湖区金银湖街马池路北、银湖东路东东西湖区15.724678中信工程设计建设有限公司商服用地P（2016）001号蔡甸区蔡甸街知音大道不五贤路交汇处以西蔡甸区14.080.42031武汉龙源投资建设有限公司商服用地P（2016）076号武昌区中北路武昌区13.8076500北大资源集团投资有限公司商服用地P（2016）137号江岸区塔子湖江岸区13.233.414610碧桂园城市置业（武汉)有限公司商服、公园不绿地用地P（2016）021号武汉经济技术开发区204M地块经开区12.902.601587中交华中武汉置业发展有限公司商服用地020406080供应面积（万方）土地市场商办市场市场小结商办市场市场供应供应面积：2016年武汉商办供应面积明显回落，跌至500万㎡以下水平，较2015年同比减少19.5%。分区域供应：商办市场供应热点区域为东湖高新区、汉阳区、洪山区，分别供应70.91万方、56.98万方、49.72万方，主城区依然为商办物业开发的重点考虑区域。同时，远城区商业物业开发热度也在逐步加强，黄陂区、东西湖区、江夏区为远城区商办物业供应重点区域，分别供应44.7万方、33.36万方、22.6万方。供应方面：2016年武汉商办物业供应有所回落；主城区供应热点区域为东湖高新、汉阳、洪山，远城区供应热点区域为黄陂、东西湖、江夏。图：2013-2016年武汉市商办市场供应面积走势图图：2016年武汉市商办市场分区域供应面积东湖高新区70.91565.94汉阳区56.98洪山区49.72455.60425.86黄陂区江岸区44.7036.05东西湖区33.36硚口区31.86296.07武昌区江夏区经济开发区28.8022.60江汉区22.49蔡甸区21.41青山区16.30新洲区11.37汉南区4.614.4450040030020010006002013年2016年2014年 2015年供应面积(万方)2.712.436.9613.4310.7625.1324.0222.7121.7221.5739.2235.9435.1934.1542.48051015202530354045武昌区汉阳区江汉区黄陂区

东西湖区经济开发区江夏区蔡甸区硚口区新洲区青山区汉南区东湖高新区洪山区江岸区土地市场商办市场市场小结商办市场市场成交成交走势：2016年武汉商办成交大幅上涨，去化加速，较2015年同比大增73.2%，成交均价12540元/㎡，较2015年同比小幅下降5.7%。分区域成交：各区域成交分化较为明显，主城区商办成交突出，2016年武汉市商办物业成交338.43万㎡，其中主城区成交

247.32万㎡，占比为73.1%，远城区成交91.11万㎡，占比为26.9%。主城区中以东湖高新及洪山区表现最为突出，成交量均在40万方左右。成交方面：2016年武汉商办成交大幅上涨，去化加速；区域成交分化较为明显，主城区商办成交较多，其中东湖高新、洪山成交尤为突出。图：2013-2016年武汉市商办市场成交套数、成交均价走势图图：2013-2016年武汉市商办市场成交面积、成交金额走势图图：2016年武汉市商办市场成交区域分布23572216301271413751132961600035012540140003001200025045460

10000200800015023238600010040005018000

40020000460004100036000310002600021000160002013年2014年成交套数（套）2015年 2016年成交均价（元/㎡）338.43266.08209.29241.20175.41259.72195.34424.372002402803203604004402013年2014年成交面积（万方）2015年 2016年成交金额（亿元）供求分析商办市场供求分析：目前武汉商办市场供求失衡有所缓解，但整体来看销售压力依然存在，去库存仍是当前首要任务。从2013-2016年商办供销走势图来看，近4年商办市场的供销比持续大于1，继14年、15年高位之后，16年供销比有明显下滑，降至1.35，环比大降53.5%。图：2013-2016年武汉市商办市场供应成交对比图：2013-2016年武汉市商办市场供销比296.07300425.86565.94455.60209.29175.41195.34338.4301002004005006002013年2014年2015年2016年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）1.412.432.901.351.001.502.002.503.002013年2014年2015年2016年供销比土地市场商办市场市场小结商办市场市场小结土地市场商办市场市场小结土地市场商办市场未来发展2016年商办用地成交有所增加，成交用地面积大幅上涨，楼面地价有所上涨，远郊区成交面积较多，商业布局继续外扩。2016年武汉商办物业供应有所回落，商办市场成交大幅上涨，去化加速。整体看，目前武汉市商办供求失衡有所缓解，但销售压力依然存在。2016年住宅市场的多次紧缩政策，促使部分投资客群重新转回商办市场，短期内对商办市场起到促进作用。而市场供应回落，而成交大幅上涨，短期内对化解商办市场库存有积极作用，但整体来看市场库存量仍然不小，去库存仍然为首要任务。三、分类市场发展1.713.213.676.55武昌区青山区江岸区硚口区000000002013年2014年2015年2016年051015202530350.01.02.03.04.05.06.07.08.486.746.385.685.393.433.232.872.842.121.5816.7016.2113.9529.69销售型底商（万方）黄陂区汉阳区东湖高新区江夏区洪山区蔡甸区江岸区硚口区东西湖区新洲区青山区经济开发区

武昌区

江汉区

汉南区销售型商业供应分类市场供应方面：2016年商业供应有所回落，市场趋稳；黄陂、汉阳、东湖高新等区域底商供应较多，硚口区购物中心供应较多。供应走势：2016年商业供应有所回落，供应面积下滑较为明显，2016年商业共供应面积171.35万㎡，较2015年同比减少24.37%。底商：购物中心：商业街：与业市场供应比为73%：9%：5%：13%，底商供应占比较大，与业市场供应占比下滑较多。分区域供应：2016年销售型底商供应较多区域为黄陂区、汉阳区、东湖高新区，分别供应29.69万㎡、16.70万㎡、16.21万㎡，主城区不远城区供应占比相差不大。销售型购物中心方面，硚口区供应面积最多，主要出自古田嬉空间新增商业供应，超5万方。图：2013-2016年武汉市销售型商业供应面积走势图（万㎡）图：2016年销售型底商分区域供应面积（万㎡）图：2016年销售型购物中心分区域供应面积（万㎡）89.28132.14129.40125.291.632.1125.5420.1528.9721.819.1015.1515.5211.6527.9248.05050100150200250底商 购物中心

商业街 专业市场商业市场销售型商业持有型商业办公市场市场小结68%69%63%81%19%2%9%6%17%4%8%6%4%7%25%11%0%20%40%60%80%100%2013年2014年2015年2016年底商购物中心商业街专业市场18.8316.187.092.652015年 2016年成交均价（元/㎡）17941213081993027629100001400018000220002600030000051015202013年2014年成交面积（万方）销售型商业成交分类市场成交方面：2016年受住宅限购影响，商业成交明显上涨；分类型来看，底商占比持续上涨，专业市场占比有所下滑。图：2013-2016年武汉市销售型商业成交面积走势图：2016年武汉市销售型底商成交面积、成交价格走势图：2016年武汉市销售型购物中心成交面积、成交价格走势图：2013-2016年武汉市各类型销售型商业成交占比成交走势：2016年，因住宅市场限购，部分资金回归商业市场，带动商业成交增加，为116.93万㎡，同比增长27.0%。

商业成交占比中，依然以底商占比最高，为81%，购物中心占比最低，仅2%。75.0959.2957.8094.857.094.099.576.3018.833.566.3616.1823.1212.566.862.651401201008060402002013年2014年2015年2016年底商购物中心商业街专业市场75.0959.2957.8094.851329815499147841344660008000100001200014000160000204060801002013年2014年2015年 2016年成交均价（元/㎡）成交面积（万方）商业市场销售型商业持有型商业办公市场市场小结销售型商业成交细分/分区域分类市场分区域成交：各区域销售型商业成交分化明显，底商方面，黄陂、江夏成交突出，购物中心方面，江夏成交最多。图：2016年分区域销售型底商成交图：2016年分区域销售型购物中心成交销售型底商：2016年销售型底商成交主要聚集在黄陂区、江夏区，成交较多的依然为主城区，远城区黄陂区为成交热点区域。成交均价方面，最高的为江汉区，达

24783元/㎡，高溢价主要为泛海国际SOHO城、越秀国际金融汇等项目拉高区域成交价格。高造成。909349931640614578187361643299762168454082478313914185351574812718741501000050002000015000300002500012108642014成交面积（万方）成交均价（元/㎡）2424547252334581200236335219191061922875185931413740286500004500040000350003000025000200001500010000500000.00.20.40.60.81.01.2成交面积（万方） 成交均价（元/㎡）销售型购物中心：2016年销售型购物中心成交主城区稍高于远城区，江夏区成交超1.0万方，表现突出，主要为联投广场、九全嘉购物广场商业成交较多。成交均价方面，最高的为洪山区，达47252元/㎡，为缤购城商业成交均价拉商业市场销售型商业持有型商业办公市场市场小结销售型商业成交细分/分价格段分类市场分价格段成交：销售型底商主要集中2.5万元/㎡以下价格段，1-1.5万元/㎡价格段成交最多，销售型购物中心集中2.5-4万元/㎡，2.5-3万元/㎡价格段成交较多。图：2016

年分价格段销售型底商成交

图：2016

年分价格段销售型购物中心成交销售型底商：2016年销售型底商成交价格主要集中在

25000元/㎡以下水平，其中10000-15000元/㎡价格段占比较多，其次为5000-10000元/㎡、15000-20000元/㎡价格段。销售型购物中心：2016年销售型购物中心成交价格主要集中在25000-40000元/㎡之间，其中25000-30000元/㎡价格段成交稍多于其余两价格段成交，均在100套以上。20.04

20.67

19.5513.709.265.262.621.510.980.490.770500100005101520成交套数（套）成交面积（万㎡）250.370.230.270.330.370.310.230.190.150.201201008060402000.00.20.4成交套数（套）成交面积（万㎡）25001.020000.815000.6商业市场销售型商业持有型商业办公市场市场小结25.5427.9228.9715.1518.8316.187.092.651.361.734.085.720.001.002.003.004.005.006.007.00051015202530352013年 2014年供应面积（万㎡）2015年2016年成交面积（万㎡）供销比89.28132.14129.40125.2975.0959.2957.8094.851.192.232.241.320.000.501.001.502.002.500204060801001201402015年2016年2013年 2014年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供销比销售型商业供求分析分类市场供求分析：销售型商业供求矛盾有所缓解，供销比下滑，但整体来看销售压力依然存在；销售型底商方面，市场供应成交体量均较大，供销比有所下降，销售型购物中心方面，供销比持续上涨。销售型底商：2016年销售型底商供应面积依然较多，共

供应125.29万㎡，成交大幅上涨，共成交94.85万㎡，供销比1.32，供需矛盾有一定程度缓解。整体来看，2014-2016年，市场持续表现为供过于求，去化压力依然不小。图：2013-2016年销售型底商供应、成交对比图：2013-2016年销售型购物中心供应、成交对比销售型购物中心：2016年销售型购物中心供需双降丏降幅均较大，供给面积15.15万方，环比下滑近50%，成交降幅超60%，供销比持续上涨，后期销售压力较大。商业市场销售型商业持有型商业办公市场市场小结销售型底商成交排行分类市场图：2016年销售型底商按成交套数排行商业市场销售型商业持有型商业办公市场市场小结图：2016年销售型底商按成交面积排行按套数项目名称区域成交套数（套）成交均价（元/㎡）1中冶南方韵湖首府东湖高新区478118732黄陂今古城黄陂区46050023NPC领港城新洲区28136264葛洲坝城市花园硚口区244195625武汉中国健康谷蔡甸区196166246F绿岛黄陂区193168717湖北总部基地CBD蔡甸区17979828武汉恒大首府武昌区166113029金地自在城洪山区1632007410汉口湖畔黄陂区14821570按面积项目名称区域成交面积（万方）成交均价（元/㎡）1楚天大厦江夏区6.9738542武汉恒大首府武昌区2.70113023武湖新天地黄陂区2.2364574中冶南方韵湖首府东湖高新区2.10118735清能清江锦城洪山区1.7970006恒达盘龙湾黄陂区1.6245567泛海国际SOHO城江汉区1.60268688名流公馆汉阳区1.5774179黄陂今古城黄陂区1.38500210葛洲坝城市花园硚口区1.3619562销售型购物中心成交排行分类市场图：2016年销售型购物中心按成交套数排行商业市场销售型商业持有型商业办公市场市场小结图：2016年销售型购物中心按成交面积排行按套数项目名称区域成交套数（套）成交均价（元/㎡）1缤购城洪山区162472522联投广场江夏区148244413海天欢乐购汉阳区125427714九全嘉国际广场江夏区121237345人信武胜里硚口区63349996新福茂中夬广场蔡甸区25106197汉口城市广场江岸区19225068闽东国际城汉阳区14162549世纪龙腾·世纪广场新洲区91980610南国北都城市广场江汉区624424按面积项目名称区域成交面积（万方）成交均价（元/㎡）1联投广场江夏区0.75244412缤购城洪山区0.43472523九全嘉国际广场江夏区0.29237344宝利金国际广场江汉区0.2377465海天欢乐购汉阳区0.21427716人信武胜里硚口区0.16349997汉口城市广场江岸区0.14225068新福茂中夬广场蔡甸区0.12106199闽东国际城汉阳区0.111625410南国北都城市广场江汉区0.0824424商业划分分类市场商业评价体系分为商业位置、辐射范围、商业体量和未来发展方向四个部分，对武汉全市商业项目的各项指标进行量化和非量化分析，最终划分出商业的标准。共分为市级商业、区域商业、泛社区商业和底商四种类型。市级商业区域级商业武汉国际广场武汉广场世贸广场新世界百货中心西园……菱角湖万达徐东销品茂王家湾摩尔城

21世纪购物中心……泛社区级商业底商西汇城市广场保利心语汉口城市广场保利中夬公馆南湖城市广场爱家国际华城东部购物公园复地悦城……佳兆业金域天下……商业市场销售型商业持有型商业办公市场市场小结主要商圈空置率及租金分类市场主要商圈空置率：2016年武汉主要商圈空置水平分化严重，二七、街道口、钟家村区域空置较多。而新开商业锐减，同比减少近8成，体验式业态正当其道，多家餐饮品牌开出新店，高端影院逐成新开购物中心标配。表：截止2016年Q

4主要商圈空置率表：截止2016年Q

4主要商圈购物中心存量数据新增供应：2016年武汉新开商业项目锐减，仅有壹方、武汉保利广场、万隆广场、南国昙华林等4个项目入市，较2015年减少近8城。业态方面，体验式业态正当其道，多家餐饮品牌开出新店，高端影院逐成新开购物中心标配。空置率：截止2016年四季度，武汉主要商圈空置率较高的分别为二七、街道口、钟家村，空置率分别为30%，24.1%，11.5%。分别主要因东部购物公园大面积空置，未来城空置居高不下，闽东国际广场空置较多影响。商圈存量（㎡）武广商圈732550江汉路商圈437000中南128000街道口430200徐东350000光谷761000钟家村140000王家湾503000商业市场销售型商业持有型商业办公市场市场小结主要商圈情况/汉口分类市场汉口区域：武广商圈经营空置率持续走低，但市场竞争依然激烈，武商广场引进多为独有品牌或潮牌，以维持独有品牌优势；中山大道重新开街对江汉路商圈带来积极作用，大量婚纱、摄影等文化创意业态入驻江汉路。商业市场销售型商业持有型商业办公市场市场小结汉口区域部分商圈空置率走势汉口部分商圈项目品牌动态国广：2F加开丝芙兰，潮牌tokidoki，7F入驻灰鲸餐厅，武汉首家PizzaExpress；武广：雅诗兰黛集团旗下的顶级品牌祖•玛珑Jo

Malone

London落户武商广场；西园：继续加大餐饮品牌招商，多家餐饮品牌入驻；新世界时尚：新天汇影城于12月10日在新世界百货时尚店盛大开业，知名时尚店topfeeling。商圈名称武广江汉路重点运营项目国际广场、武汉广场、世贸广场、西园江汉路万达、王店井、新佳丽、宝利金、中心百货、新世界时尚店平均租金水平（元/㎡/月）200-1200200-1200空置率↓0.3百分点↓2.5百分点走势分析武广商圈空置率持续走低，新世界继续闭店装修，西园有部分空置，其余经营较为良好；品牌方面，武商加大独有品牌和潮牌招商，西园增加餐饮业态。中山大道重新开街，给江汉路商圈带来积枀作用，人流大量提升；品牌方面，中山大道入驻大量婚纱摄影等创意品牌，而新世界则在提升业态丰富性上下功夫。主要商圈情况/武昌分类市场商业市场销售型商业持有型商业办公市场市场小结武昌区域：徐东、中南经营相对较为稳定，街道口、光谷经营空置率稍高，而业态方面，百货类商场多增加休娱乐业态，而综合体商业多增加餐饮等体验性业态。武昌区域部分商圈空置率走势武昌部分商圈项目品牌动态群星城：潮牛、汉拿山韩式烤肉、轩岐灵、可恩宝贝、探鱼等品牌入驻；新世界徐东：娱乐业态隐瑜伽、儿童乐园入驻，台湾知名品牌3ffusive入驻；中商广场：武汉UP

VR虚拟现实竞技场于中商广场开业；街道口：秀玉从乐天城撤店，群光入驻童玩家具品牌moimoln，naïve

blue照相馆进驻珞珈创意；世界城：世界城入驻多家餐饮，如：半秋山、南京大排档、探鱼，另外innisfree、APM自劣拍照机入驻。商圈名称徐东商圈中南商圈街道口商圈光谷商圈重点运营项目销品茂、新世界徐东、群星城中商百货、银泰百货、天紫广场亖贸广场、群光、乐天城、未来城、新世界武昌店、珞珈创意世界城步行街、光谷国际广场、鲁巷广场平均租金水平（元/㎡/月）300-600200-400150-600200-1200空置率↓4.5百分点↓0.3百分点↑0.2百分点↓0.8百分点走势分析新世界徐东经过改造，增加娱乐业态，空置减少；群星城负一楼入驻多家轻餐饮。中南商圈较为稳定，空置率较低；中商广场增加体验性品牌入驻；街道口未来城空置率居高不下；群光、银泰等强势运营商持续向好，业态叫单一的乐天城经营下滑。德意风情街经过培育期后，空置持续减少；后期入驻品牌多以餐饮等体验类品牌为主。主要商圈情况/汉阳分类市场商业市场销售型商业持有型商业办公市场市场小结汉阳区域：整体来看，汉阳商圈空置水平分化明显，钟家村区域新世界改造考虑增加娱乐业态，而沌口区域万广场通过将万达百货改为万达空间后，空置水平有所降低。汉阳区域部分商圈空置率走势武昌部分项目品牌动态汉商银座：保税港全球商品自贸中心入驻汉商银座；海天欢乐购：10月海天欢乐购-1F入驻1510健康小屋武汉店；经开万达广场：1F引入武汉首家“国内大型二手电子产品回收及循环利用平台”——爱回收数码环保服务站；以及APM自助拍照机。商圈名称钟家村商圈王家湾商圈沌口商圈重点运营项目汉商银座、闽东国际、新世界钟家村摩尔城、21世纪汉商、人信汇、海天欢乐购经开万达平均租金水平（元/㎡/月）150-500200-600100-400空置率↑0.7百分点↑1.7百分点↓0.7百分点走势分析闽东国际一楼格子铺空置率较高，新世界百货改造考虑增加娱乐业态；品牌方面，汉商银座入驻保税店。王家湾区域商业项目体量大，项目改造和开业也较为品牌，空置率有上升趋势；品牌方面，海天欢乐购有独有品牌入驻。经开万达广场改造比较大，将前期的万达百货改造为万达空间后，空置率逐步降低；品牌方面，服务类及体验类业态有入驻。2.582.973.494.446.638.3915.5017.1617.76蔡甸区

0.36硚口区东西湖区青山区汉阳区江岸区东湖高新区武昌区江汉区洪山区2013年2014年2015年2016年

2013年 2014年2015年 2016年

0.005.0010.015.020.0000销售型办公物业供应分类市场供应方面：2016年办公物业供应有所回落，soho/loft类供应占比有所下滑，其他类型供应占比均有一定程度涨；主城区洪山、江汉、武昌为纯写字楼供应主力区域。图：2016年武汉纯写字楼供应区域（万㎡）供应结构：2016年武汉办公物业供应面积有所回落，供应284.25万㎡，较2015年同比下滑16.2%。分类型办公物业

SOHO/LOFT、纯写字楼、研发/产业园类供应占比49%：28%：23%，其中SOHO/LOFT类物业供应有明显下滑，为140.04万㎡，公寓类为办公市场供应绝对主力。销售型纯写字楼：2016年纯写字楼供应基本保持稳定，不15年相比微幅下滑，降幅3.0%。供应区域方面，纯写字楼供应依然集中在主城区，以洪山区、江汉区、武昌区为最多。图：2013-2016年武汉市办公物业分类型供应面积对比（万㎡）图：2013-2016年武汉市纯写字楼供应面积走势图（万㎡）53.74151.58213.32140.0456.7037.9581.7179.2867.0849.1044.3464.94050100150200250300350SOHO、LOFT类纯写字楼研发、产业园类56.7037.9581.7179.280102030405060708090纯写字楼商业市场办公市场销售市场租赁市场市场小结销售型办公物业成交分类市场销售型纯写字楼：2016年销售型纯写字楼成交小幅下滑，成交面积44.75万方，同比微幅减少1.2%，成交

价格16200元/㎡，同比上涨2.0个百分点,，以江汉区项目武汉ICC均价为最高，为22870元/㎡。成交方面：2016年销售型办公物业成交大幅上涨，其中soho/loft类占比超六成且有明显提升，纯写字楼成交基本稳定，价格略有上涨。图：2013-2016年武汉市办公物业分类型成交面积对比（万㎡）图：2013-2016年武汉市纯写字楼成交面积、成交价格走势图成交结构：2016年销售型办公物业成交大幅上涨，同比上涨1倍有余，共成交221.50万㎡。分物业类型soho/loft类成交最多，占比逾6成，不上年相比有明显提升，市场需求较为旺盛。纯写字楼成交占比明显下滑，soho/loft：纯写字楼：研发/产业园成交占比为65%：20%：15%。43.3937.3747.46142.9444.7510.3645.7611.8440.6010.4645.3133.810502013年2014年2015年2016年SOHO、LOFT类纯写字楼研发、产业园类45.7640.6045.3144.75133911404515881162001800016000140001200010000800060004000200006055504540353025201510502013年2014年成交面积（万方）2015年 2016年成交均价（元/㎡）商业市场办公市场250销售市场200租赁市场150市场小结100销售型纯写字楼成交细分分类市场成交细分：纯写字楼成交集中在主城区，江汉、洪山、江岸为主力成交区域；产品分割主要介于40-280㎡之间

40-80㎡、80-120㎡分割面积销售表现突出，1-1.5万元/㎡单价段为市场主流。图：2016年分区域纯写字楼成交图：2016年分价格段纯写字楼成交108691151250002商业市场租赁市场办公市场

12

21121

25000205371613.6015.061000销售市场

10

17248

16834

200008

13961

92554

6601

100005040市场小结0

0成交面积（万方）

成交均价（元/㎡）分区域：纯写字楼成交区域主要聚集在主城区，江汉、洪山、江岸三区域表现突出，价格以江汉区为最高，达

21121元/㎡8008.49

6004.60

4001.941.06

2000.010成交套数（套） 成交面积（万/㎡）分价格段：纯写字楼成交价格主要集中在5000-25000元/㎡之间，以1-1.5万元/㎡成交表现最为突出，其中热销价格段成交量相差不大。商业市场市场小结53.74

43.39151.58213.3237.3747.461.244.064.490.98140.04142.940.001.002.003.004.005.000.00

0501001502002.00

2502013年 2014年供应面积（万㎡）2015年2016年成交面积（万㎡）供销比49.1044.3410.3611.8410.4633.816.474.154.2464.941.92807060504030

67.08201000.001.002.003.004.005.006.007.002013年 2014年供应面积（万㎡）2015年 2016年成交面积（万㎡） 供销比79.281.7744.75

0.50901.808070601.24500.934081.713056.70201045.7637.95

40.6045.3101.001.502013年 2014年供应面积（万㎡）2015年 2016年成交面积（万㎡） 供销比销售型办公物业供求分析分类市场供求分析：整体来看，2016年武汉办公市场供过于求，但较去年供需失衡有所缓解。分类型来看，纯写字楼近年供应激增，成交基本稳定，公寓类供应有所减少，成交大幅上涨，而产业园研发楼等则供销两旺。供求比：2016年纯写字楼供需双双小幅下滑，供销比较15年相比有小

幅下降，降至1.77，市场依旧表现为供过于求。图：2013-2016年武汉市研发、产业园类写字楼供应、成交对比图：2013-2016年武汉市纯写字楼供应、成交对比图：2013-2016年武汉市SOHO/LOFT类写字楼供应、成交对比78.2%，市场整体表现良好。供求比：soho/loft类因供应下滑较多，•成交增加显著，供销比首次降至1.0以下，较15年相比大幅下滑供求比：研发、产业园类供销比有明显下滑，虽供需双升，但成交增幅远高于供给增幅，供需矛盾有明显程度缓解，供销比1.92。办公市场销售市场租赁市场销售型纯写字楼成交排行图：2016

年纯写字楼按成交套数排行

图：2016

年纯写字楼按成交面积排行分类市场商业市场办公市场销售市场租赁市场市场小结按套数项目名称区域成交套数（套）成交均价（元/㎡）1东湖国贸中心洪山区402145302人信汇汉阳区348101773武汉ICC江汉区275228704星光时代洪山区236126965中铁建1818中心武昌区16877836光谷新世界东湖高新区131180687和昌都汇华店汉阳区11277348泛海国际SOHO城江汉区107177959联发九都国际武昌区972159010万科锦程鼎湖高新区8817757按面积项目名称区域成交面积（万方）成交均价（元/㎡）1武汉ICC江汉区7.11228702东湖国贸中心洪山区5.72145303武汉天地江岸区5.51206004人信汇汉阳区3.20101775中铁建1818中心武昌区2.7777836泛海国际SOHO城江汉区2.76177957光谷新世界东湖高新区2.39180688星光时代洪山区2.34126969和昌都汇华店汉阳区1.94773410联发九都国际武昌区1.3721590写字楼划分分类市场建设大道王家墩CB

D沌口青山徐东中南街道口光谷100%95%写字楼评价体系分为写字楼位置、硬件标准、业权状态、客户品质及运营商服务要求五个部分,每个部分下设数个二级指标，对武汉全市商业项目的各项指标进行量化和非量化分析，最终划分出写字楼的标准。共分为甲A、准甲、准甲－、乙级及乙级以下五种类型，本报告中仅选择甲级及以上样本进行分析。甲A准甲新世界国贸民生银行大厦浦发银行大厦广发银行大厦IFC国际金融中建银大厦武银大厦招商银行大厦瑞通大厦……心新世界中心保利文化广场……准甲-乙级光谷国际广场凯盟大厦光谷时代广场福星商会大厦光谷世界城广场良友大厦……光谷时间广场……商业市场办公市场销售市场租赁市场市场小结68020406080100120140160沌口武汉市甲级写字楼分区域租金元/㎡/月甲级写字楼存量、租金、空置率分类市场租金、空置率：2016年底武汉市甲级写字楼租金出现下滑至104.3元/平米/月，同比下跌0.38%，同时多个项集中交付，空置率大幅攀升至23.6%，同比上涨8.5个百分点。2016年武汉市甲级写字楼租金出现下滑，空置率大幅上涨，截至四季度甲级写字楼租金下跌至104.3元/㎡/月，同比下跌0.38%。同时多个甲级写字楼项目集中交付，空置率攀升至23.6%，同比上涨8.5个百分点。2016年武汉市甲级写字楼市场共7个项目交付，共为市场带来55.3万方的新增供应，新增供应项目分别为长城汇、铂仕汇、中海大厦、世纪江尚、越秀财富中心、中信泰富大厦、保利国际中心。22.610.3武汉市主要商务圈甲级写字楼存量1.1汉口沿江武昌滨江12014013.4汉口建设大道汉建设大道11031.064.9口武广商圈汉口中南中北110沿江商务区武昌武广100滨江武昌中南中光谷徐东969858.819.7北商圈武昌光谷武昌街道口汉阳沌口街道口7692

92

.593

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95101

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.980859095100105-

5%0

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%20

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%武汉甲级写字楼租金及空置率走势110空置率租金变化租金（右）商业市场办公市场销售市场租赁市场市场小结分区域甲级写字楼情况/汉口分类市场汉口区域：2016年汉口区域甲级写字楼租金分化明显，核心商务区租金开始出现下滑；空置率方面，建设大道武广区域空置率基本相当，为10-20%水平，汉口沿江区域因武汉天地多栋写字楼集中入市，空置率出现激增。2016年汉口区域甲级写字楼租金分化明显，其中建设大道区域受前期多个写字楼项目入市，市场竞争激烈，整体平均租金有所下滑，此外，武广及汉口沿江区域租金基本保持平稳。空置率方面，各区域空置率区别较大，建设大道、武广区域空置率基本介于10-20%左史，但汉口沿江区域由于武汉天地A2及中信泰富大厦等大体量写字楼集中入市，区域纯写字楼激增，空置率大幅上涨，但后期随着部分企业逐步入驻，预计后期空置率会逐步降低。981021051081101511030%25%20%15%10%1401201008060402002013Q11201232120711236Q122612412211811712013Q32013Q42014Q12014Q25%2014Q32014Q42015Q12015Q20%2015Q32015Q4汉口建设大道区域甲级写字楼租金走势空置率(%)租金(元/平米/月）9890

92

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9410010110110310010010010414%12%10%8%6%4%2%0%1401201008060402002013Q12013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q2汉口武广商圈区域甲级写字楼走势2013Q22013Q3空置率(%)2015Q32015Q4租金(元/平米/月）15200180

145147148148016014012010080604020018015515815515515515515515514014050%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%20136Q13汉口沿江商圈区域20甲1级6Q写1字楼走势2016Q220136Q242013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q1空置率(%)2015Q22015Q3租金(元/平米/月）商业市场办公市场销售市场租赁市场市场小结分区域甲级写字楼情况/武昌、汉阳分类市场武昌/汉阳区域：2016年武昌、汉阳区域写字楼租金基本稳定，但空置率均出现不同程度上涨；其中，中南中北前期大量项目库存和长城汇入市，后期招商压力不小，光谷区域保利国际中心入市，拉高区域空置水平。武昌区域写字楼租金相对较为稳定，但是空置

水平分化较为严重。其

中中南中北区域由于前

期大量写字楼项目入市，且还有长城汇项目入市，招商压力不小，光谷有保利写字楼入市，空置率也随即上涨。汉阳沌口区域甲级写字楼租金较为稳定，基本维持70元/㎡/月左史水平，空置有所上涨。78

8510010410611011011050%40%30%20%10%0%120100806040200武昌中南中北路区域甲级写字楼走势90

92

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92209153Q9712013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q1空置率(%)2015Q22015Q32015Q42016Q1武昌滨江商圈2区01域6Q甲2级写字楼走势2016Q3租金(元/平米/月）868897

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959635%30%25%20%15%10%5%0%1008060402002013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q3光谷商圈区域甲级写字楼租金走势空置率(%)租金(元/平米/月）9820%15%10%5%0%111402002013Q240200080116122

110

2016Q4104110

112501114312Q011222013Q3125125130

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50%45%40%35%30%602013Q425%2014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q2空置率（%）2015Q32015Q42016Q1租金（元/平米/月）5559

59

595915%10%5%0%2016Q42013Q430%52601549Q159575959696825%20%1008060402002014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q3沌口商圈区域甲级写字楼租金走势空置率(%)2015Q42016Q1租金(元/平米/月）商业市场办公市场销售市场租赁市场市场小结附：重点甲级写字楼租金、空置率分类市场注：租金为项目平均租金值，租金单位：元/㎡/月37商业市场办公市场销售市场租赁市场市场小结图：2016年武汉主要甲A写字楼租金、空置率图：2016年武汉主要准甲写字楼租金、空置率68908565807515%0%5%35%4%6%10090807060504030201000%20%40%60%100%80%武汉世贸大厦建银大厦大厦广场中心中商广招商银行

经开万达

新时代商务

场武广建设大道沌口中南租金空置率789059100图：2016年武汉主要准甲-写字楼租金、空置率110806595

95808%0%18%6%11%25%10%8%3%15%1201008060402000%10%20%30%武汉广场武银大厦东合中心广泽中心海山金谷水岸国际亚贸广场光