弗莱明戈交房总结（物业）

弗莱明戈交房总结〔物业〕经典永恒------平和、安静、美丽一、前期介入期二、集中交房期三、返修整改期一、前期介入合作平台项目部监理单位施工单位物业营销部研发部目的与目标充分表达源至别墅的品质：1、关注房屋外观以及整个建筑的立面效果。2、关注业主的私家花园的适用性。3、关注户内的细部施工和整洁。4、关注业主户内设施设备的功能使用便捷。5、关注景观对业主的私密性的影响。6、关注业主门外、窗外、阳台外的景观，让业主无论在哪里都能够享受到较好的户外景观效果。7、创造时机与业主沟通和交流，了解业主的需求和关注重点，在力所能及的情况下对产品进行优化，满足客户的需求。图纸、方案介入FLMG周界、安防、巡更系统导视系统物业用房配置车位线划分保洁、绿化取水定位物业将以前工程积累的经验沉淀下来好的东西结合工程类型和实际情况提出合理化建议。将问题和意见提前，将运行本钱减低！施工方报检发现问题太多继续整改开始检查存在少量问题开始整改监理现场核实停止检查监理确认后报检检查合格整改完毕准备移交物业小分队进场

单体工程质量控制组织检查小组：物业、监理、工程部、施工方工作内容：对每一户功能与感观质量要求的问题进行清查，对工作质量问题现场确定整改方案时间，对功能性设计问题进行记录，检查完后讨论确定处理方案。所以问题都进行了完整的记录，对整改确定整改期限，并对未按时、按质完成的进行惩罚处理！好的方面：对工程质量问题，施工单位能很快的处理完成。对功能性问题，工程部广泛争取物业意见，共同确定处理方案。不好的：局部功能上问题需技术变更，施工单位处理不积极，处理方案审批时间较长，常常造成整改延后！物业人员专业性有待提高，有些问题提出，无可行性！一场大雨事由：第一次感观检查后，7天绵绵细雨〔主体竣工后最长的雨〕，FLMG漏雨了。处理：前期小组紧急请求工程部同事支援，半天时间将36栋房子全部清查-----83户漏水。下午联系工程部、施工方、监理组织专题会议，将问题归类，现场落实整改方案。晚上将漏水问题照片上传公司、营销！对疑难问题寻求工程部技术支持组支持。结果：公司非常重视，在技术支持组支持下，一个星期后整改完成。〔可惜现在FLMG又在漏了〕漏水原因1、由于FLMG丰富的外立面，屋面与墙体交接位置很多，这些位置走水量大，防水能力薄弱，雨期一长，就会发生渗水。2、上层屋面排水转接到下层，越到下层屋面排水压力越大，造成排水不畅，造成积水，从而发生渗水。3、前期屋面结构改动过，结构防水被破坏，后期防水未加强，渗水机率较大。屋面檐口漏水汇水点大量屋面水聚集此处,冲刷墙面.户内窗户上方漏水部位屋面水冲击墙面木架安装螺钉影响墙面的防水性一场考试5月底，FLMG与它的主人第一次亲密接触！工程部、物业、营销配合顺利完成任务！考试成绩：了解业主的关注点。消化了一局部交房会出现的沟通整改题。沟通、整改问题200个。业主期望值升高，对交房的标准提出更高的要求。

由于开放日时间与交房时间间隔一个月，后续收尾工程和整改同时间进行，造成工程量加大，且施工单位准备缺乏，造成局部后续工程无法完成。开放日，业主提出一些个性化整改，现场沟通已同意整改，可整改变更跟进较慢，造成施工时间缺乏。建议：后期可考虑将交房日提前，预留整改时间。对业主变更现场确定的，要求施工单位先做，变更补发。一场变革开放日后，针对业主的关注点、问题，公司为了提高工程品质，对工程整体景观做了较大的改动，原本趋于平静的FLMG又一次热闹起来。问题：天气和人力资源配备造成进度滞后，交房前气氛紧张，最后只有放弃一些不影响交房的工程。没有预期的效果好！成绩：业主对产品、公司给予了肯定。我们得到了一个更加美丽的FLMG！整体清场时间推后，交叉施工造成成品破坏较严重。未完成工程围墙矛尖安装：由于前期围墙设计，更多的考虑机防，无视物防，围墙铁艺设计只考虑到了美观，后期物业提出增加矛尖，但方案、施工单位落实较滞后。隔音墙是前期大多数主干道业主都反映出的问题，方案、施工单位落实时间也比较滞后，造成交房前不能完成，并且交房前抢工期，施工质量、美观较差。公路桥栏杆也因为方案落实较迟、并且与施工单位信息传递失误，造成交房时桥面只有用景观来做临时防护。物业用房旁的圆弧景墙，前期景观设计未做考虑，后期施工因天气原因地面一直无法硬化，也造成交房期只能靠装饰遮掩，并且工程量较大，对保安休息也造成了一定的影响。钥匙、资料管理移交每次交房前期，钥匙和资料问题都比较突出。这次FLMG也出现了问题，前期工程施工和营销销售的单元、门牌号不一致，造成后期钥匙移交过程中出现了标示和门牌不合，后期物业动用了大量人力对钥匙、门牌一一清对。并联系厂家对不能正常开启的门进行调试、更换！资料移交方面：业主资料根本配备齐全，满足了交房需求，但物业资料比较滞后，对交房后物业对园区的管理带来了很多不便！交房前现场管理在交房前3天，物业已开始接管园区，保安对园区内施工人员进行管理，保洁部对业主户内、公共区域进行了清洁清理，绿化部对园区内植物景观布置进行了清理，保证了交房效果。前期小组同研发、工程部、客户中心对园区内工程遗留问题进行最后一次清理，对影响交房的联系工程部催促施工单位处理完成，对不影响交房进行装饰处理~！人员培训、场景布置客户中心在培训前广泛收集可能会遇到的问题并形成交房问题集，分发给交房小组成员以此形成统一的解释口径；比较专业的工程技术类问题由专业工程师和设备供给商的技术员对物业工程部员工进行培训，以便交房时负责专业技术问题的解答；统一组织到园区内现场模拟培训。由熟悉工程的工程人员答复交房小组成员提出的各种专业问题并现场演练，效果较好。场地准备主要由营销部客户中心筹划完成，物业要做的主要是局部硬件支持和现场效劳人员准备。二、集中交房FLMG真正的高潮！交房第一天，160套。虽然是破记录的量，但各部门配合井然有序，忙而不乱，三人小组后来变成了单兵作战，FLMG仍一户户的呈现给了期待以久的业主们。交房各部门紧密搭配，结合开放日对业主的了解，进行沟通协调，对重点报事客户进行了专人专项沟通，保证了交房成功率！交房通报、问题汇总利用统一模板对交房问题进行记录，并对每天的交房情况对各部门进行各部门通报。对拒交户情况进行了详细记录，在每天晚会上通报，对局部新的沟通类问题统一说辞~！虽然前期做了准备，但返修整改的问题记录错误仍存在，尤其是整改内容和部位描述不准，导致客户中心在录入整改信息时分类不明，导致个别问题在短期内处理漏项。加上局部交房人员未与业主就记录的内容进行现场核对与沟通，给后期的返修整改带来了较大的麻烦。交房数据数据分析局部业主请验房师验房，所以更多的土建问题反映在空鼓开裂，门窗集中在调试问题上。防盗门的报事在交房后期反映出来，主要集中为划伤、调试，对于划伤施工方需返回厂家维修，对业主户内设施影响较大，处理效率较低。沟通类问题量比较大，业主对产品期望值高，个性化需求较强。大局部拒接户都因沟通类问题而拒接。问题主要集中在景观树木、样板差异、铝合金使用等方面。空调机位问题在装修期反映出来，局部空调机位不便于或无法安装室外机。其原因：为了外立面将大量的雨排立管置于空调机位内，影响了空调安放空间。户内设备在前期由于交叉施工，发生了丧失、破坏，前期虽然检查出来了，但材料运输周期长，交房前未了到位、也造成了其他类问题的增多。业主关注点业主对FLMG的期望值很高，追求细节，与别墅区的业主不同，FLMG业主更多关注户内的功能性、房间布局、户内设施设备的完好度、材料品质、个性化需求、居住本钱。底层业主对私家花园的关注度与别墅区业主有一定的共性，花园大小、植物配置、实用性、私密性等都是其关注重点。由于相当一局部业主是第一次和龙湖结缘，业主不光对产品本身比较关注，对后期物业的效劳品质也相当关注，对返修整改后的效果质量要求都很高，对后期装修提出很多个性化需求，特别是对花园以及露台的装修，将是物业后期对业主进行引导和控制的重点。三、返修整改准备工作：集中交房期前2天，物业伙同工程部联系监理召开了返修整改会，对施工单位进行交底。对人员、材料管理、整改完成时间、整改质量提出要求，并按照整改合同制定了相关管理规定。并将整理分类好的整改问题分负责单位分发给施工单位，使施工单位根据整改量安排人员方案。注重方法控制：工程部给与了很强的支持，将施工整改与进度款支付挂钩，对施工整改打了针强心剂！

整改量完成统计整改完成情况分析未完成项主要集中在土建类渗漏，整改效果不佳需要返工处理的问题；入户防盗门的安装质量较差，工程人员验收完成后，业主验收时再次出现故障的返修率较高，主要反映门不好开关的问题，请地产工程部对施工单位安装质量予以重点关注。防盗门由于前期