房地产开发企业经营过程中的 纳税风险管控与税收筹划房地产税收筹划专题讲座

筹划魔方：在变化中寻找筹划空间

——房地产开发企业经营过程中的

纳税风险管控与税收筹划

主讲人：李记有第一局部控制纳税风险是房地产开发企业管理税收的第一目标一、房地产开发企业主要纳税风险类型与案例案例一：案例二案例三〔一〕偷税的法律风险〔二〕违反税法规定少缴纳税款的法律风险二、房地产开发企业纳税风险成因1、税收政策变动与税收稽查专业化是引发纳税风险外在因素2、企业缺乏内控流程是引发涉税风险的内在因素三、寻求专业机构合作，聘请税务参谋是降低涉税风险有效途径一、税收筹划的两大前提〔一〕企业适用税收政策的多样性是税收筹划第一个前提〔二〕企业业务性质不同，所适应的税收政策不同，是企业进行税收筹划第二个前提第二部追求最优纳税是企业管理税收第二目标二、税收筹划“两大学说〞税收筹划具有较强的专业性，有着较为复杂的操作程序，但同时，它也是有规律的。总结几年来成功的筹划案例，我认为税收筹划的个案根本上都遵循“变量引进〞和“因素分析〞两大规律。〔一〕税收筹划的“变量引进学说〞所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进，就是纳税人采取合法的相应措施或方法，引进局部原来没有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异化选择、引起税额变化，到达最终引起税额向有利于纳税人方向转化。税收筹划的变量大体可以分为五类

1、纳税人的注册地点

2、纳税人的性质或组织形式

3、纳税人选择的行业

4、企业资产、设备是否是国产产品

5、企业选用什么样的从业人员〔二〕税收筹划的“因素分析学说〞因素，就是构成事物本质的成分，或者说是决定事物开展的原因或条件。因素分析，就是对那些影响税额的条件〔因素〕进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而到达节税的目的。影响税收筹划的“五大因素〞特定税收政策因素税收优惠政策因素税制要素计算公式中的内嵌因素组织形式因素〔三〕税收筹划“两大学说〞的互相转换变量引进法和因素分析法“两大学说〞之间是相通的，变量引进中的变量也属于因素分析中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时，要表达出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从因素分析的角度找到税收筹划的空间，另一方面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从变量引进的角度，找到税收筹划的空间。三、企业进行税收筹划的现状〔一〕把偷税误认为是税收筹划〔二〕简单对号入座式运用税收优惠政策是税收筹划的主要方式〔三〕企业在税收的盲区是当前税收筹划主要障碍第三局部：房地产开发企业纳税风险全程控制解码图与纳税风险管控一研发背景和研发思想二十大节点的纳税风险管控〔一〕公司设立阶段纳税风险管控案例一案例二案例三〔二〕土地取得阶段纳税风险管控案例一案例二案例三〔三〕规划立项阶段纳税风险管控案例一案例二案例三〔四〕开发建设阶段纳税风险管控案例一案例二案例三〔五〕工程销售阶段纳税风险管控案例一案例二案例三〔六〕工程清算阶段纳税风险管控案例一案例二案例三〔七〕工程清算阶段纳税风险管控案例一案例二案例三〔八〕企业退出阶段纳税风险管控案例一案例二案例三〔九〕企业融资阶段纳税风险管控案例一案例二案例三〔十〕日常费用支出阶段纳税风险管控案例一案例二案例三第四局部房地产开发企业核心税种的税收政策分析与筹划税收实体法适用房地产开发企业的税种(包括费共计12个)中国税制体系流转税行为税类财产税类非税征收所得税资源税类特定目的税类文化建设费房产税车船税教育费附加地方教育费附加企业所得税个人所得税资源税城镇土地使用税城市维护建设税耕地占用税土地增值税增值税营业税消费税关税契税印花税车辆购置税营业税房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析一、营业税的含义与特点营业税的含义：营业税是对在我国境内提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。营业税的特点：1、一般以营业额全额为计税依据2、按行业设计税目税率3、计算简便，便于征管二、营业税暂行条例及实施细那么修订后的主要变化1、对境内应税劳务进行重新界定；2、混合销售的重新界定；3、增加了计税价格明显偏低问题的处理规定；4、调整耐水地点的表述方式；5、扩大视同营业税应税行为人范围；6、明确了采取预收款方式建筑业和租赁业的纳税人发生时间7、补充了价外费用包含的工程；8、增加了营业额有关扣除工程所需凭证的规定三、房地产企业营业税的主要问题及筹划思路1、有关预收〔包括定金、订金、意向金、合同保证金〕等相关收入征税问题2、有关代收款的征税问题3、垫资从事土地一级开发的税收问题4、有关合作建房中心税收问题5、有关“甲供材〞中税收运用问题6、有自建行为的税收问题7、有关股权转让的运用税收问题土地增值税土地增值税清算实务第一章土地增值税清算相关背景资料一、土地增值税清算背景1.1187号文的影响?国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.doc?国税发[2006]187号2006年12月28日签发187号文件，2007年1月16日税务总局网上公布1月17日沪深两市地产股全线下跌。截至闭市，共有62家地产股下跌，26家跌停。其中，被称为地产龙头股的万科A自2000年以来，首度遭遇跌停；保利地产、招商地产、金地等地产领头羊几近全线跌停。上海房地产分类指数下挫9.3%。1月17日晚，万科等多家房企连夜对事件影响做出评估，并于次日发布“澄清〞公告。万科在公告中称，由于已对土地增值税预留了高达3亿元的准备金，未来盈利预期不受影响。类似表态性公告还包括了招商地产、金融街、阳光股份、深长城、泛海建设等上市公司。亚泰集团的公告18日，面对清算征收土地增值税的巨大影响，国税总局在官方网站发布名为?土地增值税并非新税种?的主题文章，强调：征税方法在各地早已执行，且按照相关条例，土地增值税并非对所有转让工程征收而且有相应的免征和减征条款。同时也不会加重购房者的经济负担。187号文中引起各房地产公司过度反映的清算条件及时间要求各大媒体报纸[1]陈那么明〔上海社科学院房地产业研究中心学术部主任博士〕.理性看待土地增值税[N].新京报,2007.[2]土地增值税下月开征[N].建筑时报,2007.[3]本报记者刘大毅.土地增值税剑指地产热[N].辽宁日报,2007.[4]记者朱桂芳.土地增值税下月起开征[N].南方日报,2007.[5]时寒冰.土地增值税清算岂能儿戏[N].上海证券报,2007.[6]本报记者王欣通讯员张尔翠.下月起清算房企土地增值税[N].深圳特区报,2007.新浪网“土地增值税清算〞专题搜狐网“土地增值税清算〞专题电视土地增值税清算出台新规开发商本钱压力增大2007-01-17?中央二套-经济频道全球资讯榜?土地增值税清算：房地产税收调控趋紧2007-01-17?中央一套-综合频道晚间新闻?土地增值税征管不会增加企业和购房人负担2007-01-20?中央一套-综合频道新闻30分?媒体关注的要点对股市的影响．

电视.doc对房价的影响．清算土地增值税专题.htm1.2税收政策对房地产市场的调控房地产市场降温\稳定房价财税[2006]75号财政部国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知.doc个人转让住宅营业税问题国税发[2006]31号国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知.doc房地产企业不得享受新办企业优惠财税[2006]21号财政部国家税务总局关于土地增值税假设干问题的通知.doc取消房地产企业土地〔房产〕投资的免税优惠财税[2006]162号财政部国家税务总局关于印花税假设干政策的通知.doc将房地产销售印花税率由0.03%提高到0.05%国税发[2006]187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.doc房地产开发企业要进行土地增值税清算二、土地增值税清算的进程2.1山雨欲来风声鹤唳(2007.1.17-2007.4.8)媒体炒作房地产企业人人自危等待细那么的出台1月22日南方报业?21世纪报道?上海地产商欲串联上书各种避税方案分散收入精装修普通住房优惠2.2雷声隆隆雨点淅沥(2007.4.9-2021.7.4)各地细那么陆续出台北京市地方税务局关于印发?房地产开发企业土地增值税清算管理方法?的通知.doc吉林省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.doc辽宁省地方税务局关于印发?辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理方法?的通知.doc清算过程中问题重重、争议连连〔如何分开核算、财务费用扣除〕实际操作很难〔不主动清算又怎样〕各地政策差异很大〔分摊方法、核定率〕开发商与政府的关系2.3迷雾重重进退两难(2021.7.5-2021.5.11)房市低蘼全国工商联房地产商会于7月5日将房地产调控政策调整建议上报至全国工商联，与此同时，中国房地产业协会已就房地产政策调整提出一些建议，将上报有关部门作为决策参考。〞救市〞一词开始在媒体出现经济危机税收政策可能调整10月10日，国家税务总局有关人士成认了土地增值税政策改革正在调研，但是称上述9月底会议仅为国家税务总局调整土地增值税政策的调研活动，与国家刺激经济政策无关。开发商代表们表示，各地都出现了开发商不买地、退地，拿地以后不开工等现象，长期下去，会给地方房地产市场带来重大影响。希望土地增值税能调整现行的“预征〞制度，将其变为事后清算。2.4统一思想,重拳出击(2021.5.12--)国家税务总局关于印发?土地增值税清算管理规程?的通知.doc国税发〔2021〕91号

重申了清算条件、清算时间要求、核定征收的情形，强调了审核重点。青岛市地税局关于印发?房地产开发工程土地增值税清算有关业务问题问答?的通知.doc明确了土地增值税清算过程中遇到的十八个问题江苏省地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知.doc加强管理、提高核定征收率，普通住宅1%-4%非普通住宅2%-8%，不能分开核算从高适用2%-8%国家税务总局关于开展第二批大型企业集团税收自查工作的通知.doc国家税务总局稽查8大房企万科华远等榜上有名苏地税函[2021]240号江苏省地方税务局关于土地增值税核定征收率的批复.doc一、擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；

二、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

一律按8%的核定征收率核定征收土地增值税：粤地税发〔2021〕148号转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知.doc抓住当前房地产市场渐趋回暖的有利时机

积极推动土地增值税清算工作的开展第二章土地增值税清算根底知识一、计算原理1、应纳税额=增值额*税率2、增值额=收入-扣除工程金额3、增值额=收入-〔土地本钱+开发本钱+开发费用+税金+加计扣除〕土地增值额计算简图.doc4、开发本钱=土地征用及拆迁补偿费+前期工程费+建筑安装工程费+根底设施费+公用配套设施费+开发间接费5、开发费用=财务费用+其他费用〔销售费用、财务费用〕6、加计扣除=〔土地本钱+开发本钱〕*20%7、增值率=增值额/扣除工程金额8、税率二、特点1、宏观调控作用大于财政收入职能2007年税收收入统计.htm2021年税收收入统计.htm2、计算复杂〔涉及环节多、内容多、规定多〕3、税率高〔最低档30%，对开发商利润影响大〕4、政策“不清〞、强烈的地方特色〔各地不统一、有待进一步明确〕5、行业特点突出〔涉及行业知识多〕6、对会计知识要求高〔本钱核算、本钱与费用的区分〕第三章土地增值税清算政策准备一、国家法规1、暂行条例、实施细那么、48号文〔根本规定、税种要件〕2、187号文、91号文〔清算的直接依据〕3、其他法规：财税[2006]21号二、地方法规1、青岛市地方税务局关于房地产开发企业进行土地增值税清算申报的通告.doc2、青岛市地方税务局关于印发?青岛市地方税务局房地产开发工程土地增值税税款清算管理暂行方法?的通知.doc3、青地税发[2021]39号关于进一步加强土地增值税清算工作的通知.doc4、青岛市地税局关于印发?房地产开发工程土地增值税清算有关业务问题问答?的通知.doc5、青地税发〔2021〕141号转发?国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?的通知.doc三、鉴证准那么土地增值税清算鉴证业务准那么.doc第四章土地增值税清算实务一、前期工作〔一〕查看清算条件1、税法规定：符合以下情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：

〔一〕房地产开发工程全部竣工、完成销售的；〔二〕整体转让未竣工决算房地产开发工程的；〔三〕直接转让土地使用权的。

符合以下情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

〔一〕已竣工验收的房地产开发工程，已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在百分之八十五〔含〕以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；〔二〕取得销售〔预售〕许可证满三年仍未销售完毕的；〔三〕纳税人申请注销税务登记但未办理增值税清算手续的；〔四〕省税务机关规定的其他情况。青岛市地方税务局关于印发?青岛市地方税务局房地产开发工程土地增值税税款清算管理暂行方法?的通知.doc“已竣工验收〞的房地产开发工程，应当如何理解把握？答：房地产开发企业开发商品房等建设工程，凡符合以下条件之一的，应视为已经竣工验收：〔一〕开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。〔二〕开发产品已开始投入使用。〔三〕开发产品已取得了初始产权证明。“已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在百分之八十五〔含〕以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的〞可以通知纳税人进行工程清算，在具体工作中应如何理解掌握？答：该规定可用以下公示表示：〔已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积〕÷总可售建筑面积≥85%。青岛市地税局关于印发?房地产开发工程土地增值税清算有关业务问题问答?的通知.doc符合本方法第六条规定的开发企业，应当在九十日内进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。符合本方法第七条规定的开发企业，主管税务机关通知其清算时应出具?税务事项通知书?，开发企业应在收到?税务事项通知书?之日起四十五日内，进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款青岛市地方税务局关于印发?青岛市地方税务局房地产开发工程土地增值税税款清算管理暂行方法?的通知.doc〔二〕确认清算对象1、税法规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发工程为单位进行清算。开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的工程，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批工程为单位进行清算。

青岛市地方税务局关于印发?青岛市地方税务局房地产开发工程土地增值税税款清算管理暂行方法?的通知.doc2、实务操作：a.收集五证〔土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证、预售许可证〕核对对清算工程名称b.取得开发工程图纸、效果图等与工程施工许可证、销售许可证核对确认分期情况3、难点问题：规划证分未两期，但企业实际开发分三期，如何处理〔三〕确认建筑面积和产品1、税法规定：房地产开发工程既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除工程金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。青岛市地方税务局关于印发?青岛市地方税务局房地产开发工程土地增值税税款清算管理暂行方法?的通知.doc2、实务处理：a.取得房产局测绘大队测核的销售面积分层分户表与销售统计表相核对，与工程规划许可证相核对，确定建筑面积c、统计普通住宅与非普通住宅面积3、普通住宅的二个标准a.容积率在1.0以上b.面积在120平米〔含〕以下普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米，自2021年11月15日起施行。各单位在进行土地增值税清算时，对2021年11月15日以后新开工的开发工程按新规定标准执行，对之前已开工的开发工程，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间为准。青岛市地税局关于印发?房地产开发工程土地增值税清算有关业务问题问答?的通知.doc沈地税发〔2021〕72号沈阳新普通住房价格界定标准确定.doc4、难点问题：a.规划证是公寓，但企业实际按住宅销售b.地下车库、仓房等无产权房是否参与清算国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复.docc.仓房是按普通标准住宅还是非普通标准住宅普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细那么.docd.整个工程容积率1.0,包括别墅\洋房\网点\高层住宅.但高层住宅容积率超过1.0,高层住宅可否享受普通住宅?〔四〕工程结算情况1、税法规定：扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。〔187号文〕2、实务处理a.取得或编制付款进度与发票统计表b.按明细账逐笔核对发票3、重点提示：a.清算企业核算根底决定了工作量的大小与清算风险。b.合法有效凭证的“质〞与“量〞直接决定清算结果。4、难点问题：何为合法有效凭证沈地税发〔2021〕65号关于明确土地增值税有关政策问题的通知.doc〔五〕组织清算材料〔1〕?土地增值税纳税申报表〔一〕?及其相关附表，包括加盖印鉴的纸质报表和相应的EXCEL格式的电子报表；〔2〕工程竣工决算报表和有关帐薄、竣工验收证明；〔3〕取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同；〔4〕银行贷款合同及贷款利息结算通知单；〔5〕工程工程建设合同及其价款结算〔书〕单；〔6〕?商品房预售许可证?、?房产权属准予登记通知〔证明〕?、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、本钱和费用以及分期开发分摊的有关证明资料；〔7〕无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证；〔8〕预缴土地增值税完税凭证和转让房地产缴纳的有关税金合法有效凭证；〔9〕主管税务机关要求报送的其他资料。上述第〔二〕至〔九〕项资料，须同时报送原件和加盖公章的复印件，经主管税务机关核对无误后原件退回。委托税务师事务所进行土地增值税税款清算的，除本条第〔一〕项资料外，其他资料作为?土地增值税清算税款鉴证报告?的附件，一并报送主管税务机关，不需重复报送。二、清算工程审核〔一〕收入确认1、税法规定纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。中华人民共和国土地增值税暂行条例.doc第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细那么.doc非直接销售和自用房地产的收入确定〔一〕房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按以下方法和顺序确认1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。〔二〕房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知.doc187号文按照国家税务总局的有关规定，开发企业转让房地产，其收入确认时间是指：〔1〕所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据；〔2〕对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移；〔3〕国家税务总局的其他规定。青地税发[2021]100号青岛市地方税务局关于印发?青岛市地方税务局房地产开发工程土地增值税税款清算管理暂行方法?的通知.doc2、实务操作取得或编制销售收入工程汇总表、收入工程明细表〔台帐〕与分层分户测绘表、预售许可证相核对、销售发票统计表、销售合同统计表a.核对面积〔可售面积、已售面积、未售面积〕b.核对金额〔普通住宅、非普通住宅〕c.核对户数、核对合同d.收入形式〔货币、非货币〕e.核对发票3、难点问题a.非货币交易的处理b.拆迁还建的处理以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，其在视同销售时其转让收入应当如何定价？应当如何计入扣除？答：房地产开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品视同销售，其价格按照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入，并向被拆迁人开具发票；按照货币补偿方式计算的补偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除工程。青地税函〔2021〕47号青岛市地税局关于印发?房地产开发工程土地增值税清算有关业务问题问答?的通知.docc.何为价格偏低〔打折促销、尾盘销售〕第十八条

审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同〔含房管部门网上备案登记资料〕、商品房销售〔预售〕许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与工程可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

国家税务总局关于印发?土地增值税清算管理规程?的通知.doc开发企业房屋销售价格明显偏低又无正当理由的，以及视同销售的房地产，其收入按以下方法和顺序确认：〔1〕按本企业清算工程当月或最近月份同类开发产品市场销售的平均价格确定。〔2〕按本企业在同一地区、同一年度销售的同类开发产品市场销售的平均价格确定。〔3〕由主管税务机关参照当地、当年同类开发产品市场售价或评估价格确定。青地税发[2021]100号青岛市地方税务局关于印发?青岛市地方税务局房地产开发工程土地增值税税款清算管理暂行方法?的通知.doc〔二〕取得土地使用权支付的金额1、税法规定取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细那么.doc2、实务操作a.取得土地使用证\土地出让合同\土地出让金发票\取得支付证明〔银行转账凭据〕\取得契税缴税凭证\取得用地规划许可证b.将以上资料与账簿、凭证相核对c.在不同工程之间计算分摊3、难点问题：a.同一地块，分项、分期开发的土地本钱分摊问题。按建筑面积？按占地面积？按售价比例？按基准地价比例系数?b.普通住宅与非普通住宅土地本钱分摊问题，同上？房地产开发工程既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除工程金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。青地税发[2021]100号青岛市地方税务局关于印发?青岛市地方税务局房地产开发工程土地增值税税款清算管理暂行方法?的通知.doc属于多个房地产工程共同的本钱费用，应按清算工程可售建筑面积占多个工程可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算工程的扣除金额。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、销售的，分期清算土地使用权扣除工程，可选择按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。?深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程?对一个清算工程中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算工程可售面积的比例计算扣除工程金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除工程金额计算增值额。辽宁省地方税务局关于印发?辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理方法?的通知.doc关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)的资金费用的分摊问题对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)，其发生的资金费用按照以下原那么分摊：(一)纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。(二)纳税人发生的其它费用，按单位建筑面积分摊。江西省地方税务局关于土地增值税清算假设干问题的通知.doc按商业用地与住宅用地土地出让金基准地价〔政府定期调整公布〕系数分摊价格不同使用年限不同调整规划商业比例要补交土地出让金售价不同各种分摊方法不同会造成清算结果大相径庭,是最重要的土地增值税税收筹划技术〔三〕土地征用及拆迁补偿费1、税法规定土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细那么.doc2、实务操作a.取得或编制拆迁补偿明细表〔统计表〕\单位的拆迁补偿发票、合同、支付凭证\个人的拆迁补偿协议、身份证号信息、支款凭证\b.将以上资料与账簿、凭证相核对3、难点问题a.发票问题老工程无发票、事业单位无发票4、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题

(一)根据“187号文〞第四条第(一)项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除工程金额时不予扣除。由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂〞之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2.按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。2002年12月1日以后取得土地使用权的，根据“187号文〞第四条第(一)项规定，企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除工程金额时不予扣除。

广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作假设干问题的处理指引的通知.doc〔四〕前期工程费1、税法规定前期工程费，包括规划、设计、工程可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平〞等支出。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细那么.doc2、实务处理按明细账核对扣除凭证〔发票〕、支付凭证、必要合同3、难点问题平整场地、隐蔽工程等业务的真实性票据的合规性〔汽油票、个人收据〕〔五〕建筑安装工程费1、税法规定建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细那么.doc2、实务处理a.取得或编制施工合同付款进度统计表b.取得工程决算书c.以上资料与合同、账簿、支付凭证相核对3、难点问题a.发票的统计核对〔企业核算不标准、统计根底工作不好〕b.甲供材问题〔材料发票、建安发票、代扣代缴营业税票、材料本钱重复计算〕c.普通住宅与非普通住宅本钱分摊问题〔何为分开核算、按合同约定分、按决算书分〕d.工程值的真实性各项预提(或应付)费用不得扣除。〔六〕根底设施费1、税法规定根底设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细那么.doc2、实务操作a.取得或编制根底设施费明细表b.取得工程决算书c.以上资料与合同、账簿、支付凭证相核对3、难点问题a.政府代收费用对于县级及县级以上人民政府要求开发企业在售房时代收的各项费用，如代收费用计入房价中且向购置方一并收取的，应当计入房地产转让收入，并开具销售不动产统一发票，可计入扣除工程金额予以扣除，但按规定不作为加计百分之二十扣除的基数。如代收费用未计入房价、在房价之外单独收取的，不计入转让房地产的收入，按规定不得开具销售不动产统一发票，也不得计入扣除工程金额。青地税发[2021]100号青岛市地方税务局关于印发?青岛市地方税务局房地产开发工程土地增值税税款清算管理暂行方法?的通知.docb.景观、绿化、道路等零星工程支出的真实性c.分项、分期开发的本钱分摊问题〔七〕公共配套设施费1、税法规定公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细那么.doc房地产开发企业开发建造的与清算工程配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原那么处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其本钱、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其本钱、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除本钱、费用。187号文房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积对外销售，其收入应视为转让收入吗？其扣除工程应当如何确认？答：根据有关房地产法规，公共配套设施原那么上不得对外销售，而应属于全体业主共有，因而其开发建设本钱应当计入扣除。假设房地产开发企业将公共配套设施对外销售，其转让收入计入非普通住宅转让收入，扣除工程按?方法?第二十条规定确认。出具土地增值税清算结论后，房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积对外销售、转为自用，区分情况按?方法?第三十四条、第三十七条规定处理。房地产开发企业将公共配套设施等非可售建筑面积转为自用，应当确认转让收入吗？其扣除工程应当如何确认？答：房地产开发企业将开发产品或者公共配套设施等转为自用，其房地产所有权未发生转移，不属于土地增值税视同销售的范围，因而不应确认转让收入。但是，对于该局部开发产品或者公共配套设施所应分担的土地本钱、开发本钱和开发费用不得计入扣除。青地税函〔2021〕47号青岛市地税局关于印发?房地产开发工程土地增值税清算有关业务问题问答?的通知.doc2、实务操作a.取得或编制公共配套设施明细表b.取得用地规划许可证、工程规划许可证c.取得分层分户测绘表d.取得工程据决算书e.取得不能转让或无偿移交政府的证明材料f.将以上资料与合同、账簿、发票、支付凭证相核对3、难点问题a.公共配套设施的产权归属问题，如何界定归属全体业主b.利用人防设施改建的地下车库、车位、仓库等收入确认问题，本钱列支问题根据?中华人民共和国房产暂行条例?、?中华人民共和国土地增值税暂行条例?和?中华人民共和国印花税暂行条例?及其有关规定，对拥有地下车位产权的单位和个人征收房产税，对于出售地下车位使用权的，由于其权属未发生转移，因而，不应对其征收土地增值税，应按租赁合同征收印花税。

辽地税函【2007】104号.doc房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发工程建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。利用地下根底设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下根底设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。青地税函〔2021〕47号青岛市地税局关于印发?房地产开发工程土地增值税清算有关业务问题问答?的通知.docc.工程间本钱分摊问题〔八〕开发间接费用1、税法规定开发间接费用，是指直接组织、管理开发工程发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细那么.doc2、实务操作a.取得或编制开发间接费明细表〔账〕b.逐笔核对支付凭证、支付内容、发票c.调整应属于开发费用的内容3、报告格式4、难点问题1、严格区分应计入开发费用的工程2、开发间接费用中能否列支业务招待费、外地差旅费、咨询费3、利息应该单独计算扣除(九)开发费用1、税法规定开发土地和新建房及配套设施的费用〔以下简称房地产开发费用〕，是指与房地产开发工程有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条〔一〕、〔二〕项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条〔一〕、〔二〕项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细那么.doc对于超过贷款期限的利息局部和加罚的利息不允许扣除。财税字[1995]048号财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知.doc根据土地增值税的立法原那么，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的局部不允许扣除。因此，如果人民银行没有规定贷款利息的上浮幅度，可按规定扣除。沈地税发〔2021〕65号关于明确土地增值税有关政策问题的通知.doc2、实务操作a.取得借款合同b.取得或编制利息支付明细表〔账〕c.取得利息支付凭证d.将以上资料与账簿、凭证核对相符e.测算是否超过按商业银行同类同期贷款利率f.检查其他费用票据的合规性3、难点问题a.金融机构的范围b.集团统借统还的借款利息能否扣除c.如何在工程之间分摊〔包括普通住宅与非普通住宅〕d.未发生利息，开发费用如何扣除关于财务费用中利息支出扣除问题：(一)房地产开发企业没有发生利息费用，即利息支出为零，其他房地产开发费用按?实施细那么?第七条(一)(二)项规定计算的金额之和的5%计算扣除。

广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作假设干问题的处理指引的通知.doc房地产开发企业财务费用中的利息支出扣除时，其提供的金融机构证明是指什么？未发生借款利息支出可以扣除吗？答：房地产开发企业向银行贷款使用的借据〔借款合同〕、利息结算单据等，都可以作为金融机构证明对待。此类利息支出，凡能够按房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，以按规定计算的土地和房地产开发本钱金额之和的5%计算扣除。开发工程未发生利息支出的，房地产开发费用以按规定计算的土地和房地产开发本钱金额之和的5%计算扣除。对财务费用中的利息支出凡不能按清算工程计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发本钱计算的金额之和的10%进行计算扣除。房地产开发企业集团贷款或者核心企业贷款后，将资金统筹安排给集团内部其他企业使用，利息扣除的原那么是什么？答：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊给集团内部其他成员企业使用，并且收取的利息不高于支付给金融机构的借款利率水平的，可以凭借入方出具的金融机构借款的证明和集团内局部配使用决定，在使用借款的企业间合理分摊利息费用，据实扣除。假设:某工程收入10000万，土地及开发本钱7000万，管理费用、销售费用1000万1、无利息支出可以扣除的开发费用=7000万*5%=350万2、向其他企业拆解资金10万，列支支付的付利息1万。可以扣除的开发费用=7000*10%=700万〔十〕税金1、税法规定与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么.doc细那么中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照?施工、房地产开发企业财务制度?的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。财税字[1995]048号财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知.doc第十八条开发企业的房地产开发费用，其财务费用中的利息支出，凡能够按清算工程计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本方法第十六条〔一〕、〔二〕项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。凡不能按转让房地产清算工程计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本方法第十六条〔一〕、〔二〕项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。开发企业为建造房地产开发工程向金融机构借款发生的利息支出，属于房地产工程完工前发生的，按规定计入房地产开发本钱并予以扣除；属于房地产工程完工后发生的，应计入房地产开发费用中的财务费用并按规定予以扣除。青地税发[2021]100号青岛市地方税务局关于印发?青岛市地方税务局房地产开发工程土地增值税税款清算管理暂行方法?的通知.doc房地产开发企业房产开始预售，尚未交付但已经预收房款，并按规定已经计算缴纳了营业税金及附加，这局部营业税税金可否计入扣除？答：这种情况多出现于通知清算的房地产开发工程，虽然缴纳的这局部营业税金及附加取得了合法扣除凭证，但由于该局部预售房产尚未最终完成销售，因而该局部可售面积的预售收入并未计入土地增值税转让收入，扣除工程金额中也不包括这局部面积的扣除工程，因而根据收入与扣除配比的原那么，该局部面积所对应的已缴营业税税金不得计入本次清算扣除。青地税发[2021]39号关于进一步加强土地增值税清算工作的通知.doc2、实务操作a.取得纳税申报表b.抽查税金缴款票据c.与收入测算复核申报扣除税金计算的准确性3.难点问题(十一〕加计扣除20%按〔土地本钱+开发本钱〕*20%计算是退税〔普通住宅〕的唯一解释第五章其他疑难问题1、十年以前的工程是否清算，如何清算2、挡光补偿能否计入开发本钱，在土地增值税清算时扣除。3、在开发工程地块之外的某相邻建筑、道路、广场、绿化等影响工程环境，开发公司为了提高工程质量，对这些地块之外的相邻建筑进行了改造。问：其改造费用能否作为工程开发本钱，在土地增值税清算时扣除。4、纳税人并非发票鉴定专家，在不知情的情况下善意取得了假发票计入本钱。问：清算时能否参照增值税的规定，限期纠正，在换取或到税务机关代开合法发票后，予以扣除？第六章清算应对策略1.主动与被动有利那么主动无利那么被动有利:商业比例小的住宅工程\整体利润低的工程\普通住宅多的工程一般会退税,只有清算才能退税无利:商业工程\商业比例大的住宅工程2.核定与查实

核定条件开发企业有以下情形之一的，税务机关可按规定实行核定征收方式：〔1〕依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；〔2〕擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；〔3〕虽设置账簿，但账目混乱或者本钱资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除工程金额的；〔4〕符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算申报手续，经税务机关责令限期清算申报，逾期仍不清算申报的；〔5〕申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。核定土地增值税税额的公式如下：应纳土地增值税税额=转让房地产收入总额×核定征收率核定征收率按照规定的征收率执行。核定率青岛房地产开发工程土地增值税分类核定征收率明细表.doc3.清算策略建立在测算的根底上第七章模拟清算的必要性1、自行摸底(知己知彼百战百胜)2、为清算准备资料〔正式清算时节省工作〕3、积极补救〔票据、会计处理〕4、储藏人脉〔为以后做铺垫〕5、多角度考虑问题(防范中介或为回避风险损害企业利益)6、积极筹划争取利益契税房地产开发企业城镇土地使用税契税税收筹划与案例分析一契税的原理(一)契税的概念契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。(二)契税的特点1、属于财产转移税2、由财产承受人纳税(三)契税的作用1、广辟财源，增加地方财政收入2、保护合法产权，防止产权纠纷二、征税对象〔一〕国有土地使用权出让〔二〕土地使用权的转让〔三〕房屋买卖1、以房产抵债或实物交换房屋2、以房产作投资或股权转让3、买房拆料或翻建新房，应照章征收契税〔四〕房屋赠与〔五〕房屋交换1、以土地、房屋权属作价投资、入股；2、以土地、房屋权属抵债；3、以获奖方式承受土地、房屋权属；4、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。〔六〕承受国有土地使用权支付的土地出让金三主要调整承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。国税函〔2005〕436号2005国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复.doc对廉租住房经营管理单位购置住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。对个人购置经济适用住房，在法定税率根底上减半征收契税。财税〔2021〕24号2021财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知.doc：自2021年11月1日起，对个人首次购置90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县〔区〕住房建设主管部门出具。财税〔2021〕137号2021财政部国家税务总局?关于调整房地产交易环节税收政策的通知?.doc：国家税务总局关于企业改制重组假设干契税政策的通知财税〔2021〕175号2021财政部国家税务总局关于企业改制重组假设干契税政策的通知.doc：以出让方式或国家作价出资〔入股〕方式承受原改制重组企业划拨用地的，不属于财税〔2021〕175号文件规定的免税范围，对承受方应征收契税。国税发〔2021〕89号2021国家税务总局关于企业改制重组契税政策假设干执行问题的通知.doc：四难点问题分析1.我是军区干休所的离休干部遗属，请问我们购置的现住干休所公有住房还需要缴纳契税吗？2.购新房的同时出售一套住房缴纳契税有无优惠？3.在办理房屋契税的过程中，地税局的评估高于成交价，开具正规发票时，是按成交价开发票，有什么问题吗？4.以房地产对外进行投资是否涉及契税问题？5.出让金减免契税需全额缴吗？6.房产所在地是一个区，而公司注册地在另一个区(即同城不同区)，房产转让的契税在哪个地点缴纳？7.自有房产投入本人经营企业可免契税吗？8.购房人与被拆迁人或出售已购公有住房人不一致时如何办理契税减免税政策？9.社会力量办学承受的土地房屋用于教学是否纳契税？10.以工程换土地承受土地使用权是否征收契税？11.我是一家房地产公司会计，2001政府同意把一块约400亩海域的土地出让给我公司填海开发房地产。由于2002年国家出台文件规定商业用地不能以协议方式出让，致使我公司在完成海域回填后，不能办理土地证。政府又按我们投入的本钱加上赔偿回收，重新招标，我公司又中标。在上述这种情况中，我们的契税应该怎样缴?这其中有没有什么优惠政策？12.以外币作为记账本位币的外资企业,以外币支付购房款，在计算缴纳契税时如何折算应纳税额？五主要优惠政策和筹划思路〔一〕一般规定1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2、城镇职工按规定第一次购置公有住房，免征契税。3、因不可抗力灭失住房而重新购置住房的，酌情减免。4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。5、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。6、经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。7、自2021年11月1日起对个人首次购置90平方米以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。〔二〕特殊规定：1、企业公司制改造〔1〕非公司制企业整体改建为股份制企业，或有限责任公司整体改建为股份，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税。〔2〕非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其局部资产与他人组建新公司，且该国有独资企业〔公司〕在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业〔公司〕的土地、房屋权属的，免征契税。2、企业股权重组在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，不征契税；对国有、集体企业改建成全体职工持股的有限责任公司或股份承受原企业土地、房屋权属的，免征契税；国有控股公司投资组建新公司时，对国有控股公司以局部资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。国有控股公司是指国家出资额占公司资本总额50%以上，或国有股份占公司资本总额50%以上的国有控股公司。

3、企业合并企业合并中，新设方或者存续方承受被解散方土地、房屋权属，免征契税。

4、企业分立企业分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征契税。

5、企业出售国有、集体企业出售，被出售法人注销，且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其所购企业土地、房屋权属的，减半征契税；全部安置的，免征契税。6、企业注销、破产企业按规定注销、破产后，对债权人〔包括注销、破产企业职工〕承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属的，凡妥善安置原企业30%以上职工的，对其所购企业土地、房屋权属的，减半征契税；全部安置的，免征契税。7、房屋的附属设施对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为，征收契税，对不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。8、继承土地、房屋权属法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前土地、房屋权属的，属于赠与行为，征收契税。9、其它〔1〕国务院批准实施债转股企业，对债转股后新设立的企业承受原企业土地、房屋权属的，免征契税；〔2〕政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属的，不征契税；〔3〕企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税；〔4〕对拆迁居民重新购房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的局部免税，超过局部纳税。〔5〕公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。房产税房地产开发企业城镇土地使用税房产税税收筹划与案例分析一、房产税的根本原理概述1.房产税的征收范围：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

2.房产税的纳税人：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。

3.房产税的计税依据：房产税采用从价计税。计税依据分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。

4.房产税的税率二房产税的特点1.房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2.征收范围限于城镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使用方式规定征税方法，对于只用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。三房产税近年的政策变化1.军队空余房产租赁收入暂免征收房产税财税〔2004〕123号2004财政部国家税务总局关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税房产税的通知.doc2.由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，对其自用房产免征房产税。财税〔2005〕1号2005财政部、海关总署、国家税务总局关于文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业的假设干税收政策问题的通知.doc3.给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备应计入房产原值，计征房产税。国税发〔2005〕173号2005国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知.doc4.具备房屋功能的地下建筑征房产税财税〔2005〕181号2005财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知.doc5.学生公寓，免征房产税财税〔2006〕100号2006财政部国家税务总局关于经营高校学生公寓及高校后勤社会化改革有关税收政策的通知.doc：6.“三北地区〞既向居民供热，又向非居民供热财税〔2006〕117号2006财政部国家税务总局关于继续执行供热企业相关税收优惠政策的通知.doc7.居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营〔包括自营和出租〕的代管人或使用人缴纳房产税。财税〔2006〕186号2006关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知.doc8.自2021年1月1日至8.2021年12月31日，对符合条件的科技园自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。财税〔2007〕120号2007关于国家大学科技园有关税收政策问题的通知.doc9.自2021年1月1日至2021年12月31日，孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产免征房产税.财税〔2007〕121号2007财政部、国家税务总局关于科技企业孵化器有关税收政策问题的通知.doc10.廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。财税〔2021〕24号2021财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知.doc：对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的根底上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。11.在2021年年底前免征损毁房产、土地的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。国发〔2021〕21号2021国务院关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见.doc：12.经有关部门鉴定的因地震灾害损毁的房产、土地免征2021年度房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。对经批准免税的纳税人本年度已缴税款可以从以后年度的应缴税款中抵扣。财税〔2021〕104号2021财政部海关总署国家税务总局关于支持汶川地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知.doc13.加油站罩棚不属于房产，不征收房产税.财税〔2021〕123号2021关于加油站罩棚房产税问题的通知.doc14.由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，自转制注册之日起对其自用房产免征房产税。财税〔2021〕34号2021财政部国家税务总局关于文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业的假设干税收优惠政策的通知.doc四难点问题分析1.柜台出租需不需要交房产税？如果是租来的房产再出租柜台呢？2.摄影棚算不算房产？需不需要交房产税？简易车棚呢？火力发电厂干煤棚？小区内独立的厕所属符合房产的定义吗？3.店面门市是自己家的房子，用自己家的房子好似不应该缴税，不像租的房子应该缴这种税。4.电梯是否要计入房产原值计征房产税？中央空调呢？5.企业将自有房产作为员工宿舍有偿提供给员工居住，但收取房租原低于同期市场公允价值，且收取的租金已入账并缴纳了营业税，请问此情况下能否暂免房产税？6.地产企业临时建设的售楼处是否要交房产税？7.自用与租赁房屋面积无法区分，如何缴纳房产税？8.企业无租使用股东房产，如果股东已经从价计征房产税了，是不是等于使用人就不用再交了？9.房地产开发企业回购自建商品房再整体销售是否要缴纳房产税？10.在机构所在地以外的房产，是否征税？由哪个区域税务机关计征？11.我们是一家房地产开发企业，所建的局部地下建筑属人防部门所有，我公司目前租赁其人防建筑并收取租金。请问这些地下人防建筑应由谁作为房产税纳税人来缴税？12.我是一家房地产公司买了一块地，准备作为商品房开发，地上有旧的房屋，待房地产开发手续办好以后整体撤除。请问此房用交房产税吗？五主要优惠政策和筹划思路(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产免税。(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免税。(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免税。1、宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。2、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。(四)个人拥有的非营业用的房产免税。但个人所有的营业用房或出租等非自用的房产，应征收房产税。(五)经财政部批准免税的其他房产。根据财政部和国家税务总局的有关规定，以下房产可免征房产税：1、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免税。2、经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，免税。3、自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税；此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。4、但凡在基建工地为基建工地效劳的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不管是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。5、自2004年7月1日起，纳税人因为房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修理期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。6、纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的局部划分，分别征收或免征房产税。7、老年效劳机构自用的房产免税。8、从2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。9、对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。10、房地产开发企业开发的商品房在出售前，不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或者出租、出借的商品房应按照规定征收房产税。11、自2001年1月1日至2021年12月31日，对为高校学生提供住宿效劳并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免税。12、自2000年1月1日至2021年底，对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产免税。13、铁道部所属铁路运输企业自用的房产，继续免征房产税。14、对行使国家行政管理职能的人民银行总行〔含国家外汇管理局〕所属分支机构自用的房产免税。15、天然林保护工程相关房产免税。16、国家直属储藏粮、棉、糖、肉、盐库。企业所得税房地产开发企业所得税税收筹划与案例分析新企业所得税法有关政策分析：企业所得税总那么一、纳税人1、?中华人民共和国企业所得税法?第一条在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织〔以下统称企业〕为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。个人独资企业、合伙企业不适用本法。第二条企业分为居民企业和非居民企业。本法所称居民企业，是指依法在中国境内成立，或者依照外国〔地区〕法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。本法所称非居民企业，是指依照外国〔地区〕法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。2、?中华人民共和国企业所得税法实施条例?第二条企业所得税法第一条所称个人独资企业、合伙企业，是指依照中国法律、行政法规成立的个人独资企业、合伙企业。第三条企业所得税法第二条所称依法在中国境内成立的企业，包括依照中国法律、行政法规在中国境内成立的企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织。企业所得税法第二条所称依照外国〔地区〕法律成立的企业，包括依照外国〔地区〕法律成立的企业和其他取得收入的组织。第四条企业所得税法第二条所称实际管理机构，是指对企业的生产经营、人员、账务、财产等实施实质性全面管理和控制的机构。?中华人民共和国企业所得税法实施条例?第五条企业所得税法第二条第三款所称机构、场所，是指在中国境内从事生产经营活动的机构、场所，包括：〔一〕管理机构、营业机构、办事机构；〔二〕工厂、农场、开采自然资源的场所；〔三〕提供劳务的场所；〔四〕从事建筑、安装、装配、修理、勘探等工程作业的场所；〔五〕其他从事生产经营活动的机构、场所。非居民企业委托营业代理人在中国境内从事生产经营活动的，包括委托单位或者个人经常代其签订合同，或者储存、交付货物等，该营业代理人视为非居民企业在中国境内设立的机构、场所。二、征税对象1、?中华人民共和国企业所得税法?第三条居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。2、?中华人民共和国企业所得税法实施条例?第六条企业所得税法第三条所称所得，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。?中华人民共和国企业所得税法实施条例?第七条企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原那么确定：〔一〕销售货物所得，按照交易活动发生地确定；〔二〕提供劳务所得，按照劳务发生地确定；〔三〕转让财产所得，不动产转让所得按照不动产所在地确定，动产转让所得按照转让动产的企业或者机构、场所所在地确定，权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定；〔四〕股息、红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定；〔五〕利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定；〔六〕其他所得，由国务院财政、税务主管部门确定。第八条企业所得税法第三条所称实际联系，是指非居民企业在中国境内设立的机构、场所拥有据以取得所得的股权、债权，以及拥有、管理、控制据以取得所得的财产等。三、税率?中华人民共和国企业所得税法?第四条企业所得税的税率为25%.非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%.第二十八条符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。企业所得税的一般规定

一、应纳税所得额的计算1、?中华人民共和国企业所得税法?第二章应纳税所得额第五条企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。第二十一条在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理方法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。2、计算公式计算公式一〔直接法〕：

应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－以前年度亏损

计算公式二〔间接法〕：

应纳税所得额＝会计利润+纳税调整增加额－纳税调整减少额

3、?中华人民共和国企业所得税法实施条例?第二章应纳税所得额第一节一般规定第九条企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原那么，属于当期的收入和费用，不管款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务