上海徐汇华泾项目前期策划报告

永新房产徐汇华泾工程

前期筹划报告徐汇华泾工程致胜产品策略需要解决的两个核心问题：问题一：

未来本案目标客户范围扩大的时机点在哪里？

问题二：

在新的房地产政策下，本案产品定位的可能性有多少？2核心导读：步骤一：[土地市场属性解析]

步骤二：[土地产品属性解析]

步骤三：[土地建设产品选择]

步骤四：[工程客户定位]

步骤五：[工程产品筹划]

附录：工程筹划过程资料3

步骤一：[土地市场属性解析]4土地市场属性解析

¶分析框架关键

步骤：地块的区位特征地块的交通状况区域市场竞争现状未来商业配套未来产业规划未来板块竞争未来工程竞争成果：华泾具有客源导入的根底未来华泾客源裂变，外部客源开始导入12现实性未来性5土地市场属性解析

¶现实性

地块区位特质北段杨浦：规划重点在于复兴岛的综合开发、上海水产城〔渔人码头〕和滨江工业博览带的建设上。，主体功能定位以休闲、旅游，同时结合居住为特征。这一特征决定该区域将很难形成以居住为导向的功能配套，以滨江为资源的居住区也将很难形成规模。中段虹口：该区域的开发重点在于北外滩地区，该地区以航运为特色，住宅集中在周家嘴路沿线，很难直接获取黄浦江的景观资源。黄浦：董家渡是以居住为主体功能的聚居区，可以看到小陆家嘴地区建筑群的景观优势和复兴路隧道的交通优势，成为滨江高档居住区的新亮点。卢湾：位于卢湾区沿江且在卢浦大桥以南区域还有利用的空间，但范围小且已经零星的开发造成无统一规划影响档次。南段作为南段主要区域的徐汇区将是浦江沿岸地区唯一可以把居住概念置于首位进行大片区开发的，也是世博会址南扩的最大受益者，有理由相信未来几年这一地区将成为上海又一新兴高档居住区。东外滩休闲旅游区以复兴岛为核心的休闲旅游区世博会功能段都市旅游区以世博会、环球影城为标志的世界级都市旅游区两桥之间商业商务区中央商务区的延伸区域上海已进入浦江时代南浦江休闲居住区集大型高档住宅小区、旅游休闲为一体的黄金走廊6土地市场属性解析

¶现实性

地块区位特质龙吴路东侧黄浦江沿江地区，从徐汇、卢湾两区交界的日晖港到徐浦大桥，将建设成集大型高档住宅小区、旅游休闲为一体的黄金走廊；龙吴路西侧，至老沪闵路、淀浦河、罗成路的范围，规划定位是普通住宅小区；徐浦大桥南面的华泾镇那么按照园林城镇建设标准，建设生态环境优化的新型城镇。闵行紫竹科学园区，浦江森林半岛为黄浦江上游新景观国际生活社区。①高档公寓②普通住宅③园林城镇④浦江森林半岛7土地市场属性解析

¶现实性

地块区位特质23451徐汇中心板块：以徐家汇为中心，内环线以内区域；田林板块：内环线以南，漕溪路以西，虹梅路以东区域；龙华板块：内环线以南，漕溪路以东，石龙路以北区域；长桥板块：石龙路以南，虹梅南路以东，淀浦河以北，黄浦江以西区域；华泾板块：淀浦河以南，老沪闵路以东，黄浦江以西区域。区域客为主，居住气氛浓厚、但是层次落差大别墅区域和动迁区域混合在一起，没有太大的阻隔，商业配套处于较低水平，区域客户为主，人群素质落差也较大；区域规划前景看好，土地供给量将迅速增加华泾未来的定位是高档次绿色园林式居住板块，而近几年华泾土地的供给量极少，因此可以预计随着土地供给量的增加，未来区域内的开发量将大大增加；房产市场供给量小，去化速度较快华泾板块的供给量一直很小，各类产品去化速度较快，一般小高层毛坯房成交均价在8000－8300元/m2之间，联排别墅价格在13000－15000元/m2；漓江山水成为了华泾的一个典型，拉高了华泾的居住档次，引入了外部客源。漓江山水别墅得到市场认可，目前一、二期已全部去化完毕，此案较大程度拉高了华泾的居住档次，在人群类型的导入上也拔高了一个档次。8土地市场属性解析

¶现实性

地块区位特质区域位置：本地块位于徐汇区华泾板块中部区域，东向是沙家浜小区，南向是在建中的华泾绿苑，西临龙吴路，北侧是华欣家园；滨江景观：地块东部邻近黄浦江，区域内独一无二的江景优势；居住气氛：目前周边小区根本已经入住，生活气氛日益成熟；社区规模：地块规划占地13.52公顷，规划总建筑面积198150平方米，整体规模较大。结论点1：地块大区位优势具备客源导入条件。9土地市场属性解析

¶现实性

交通状况交通体系日趋完善，板块辐射半径迅速扩大；区域主干道龙吴路一方面将为区域导入来自市区尤其是徐汇中心区的客源，另一方面也为区域导入闵行吴泾的客源；中环线上中路和华济路的贯穿将大大增强区域的通勤能力，将为区域带来更多的外部客源。结论点2：徐汇中心区域及闵行吴泾区域是客源导入的重点方向。预计将于2008年前贯通的市政重大工程———中环线南段（上中路）华泾板块辐射半径拓宽的龙吴路，为区域主干道正在建设的华济路将龙吴路与虹梅南路连接，预计将在2008年建成10土地市场属性解析

¶现实性

市场竞争华泾区域整体市场供给和需求一直处于比较低的水平，每季度供给量根本保持在2万平方米以下；2006年2季度，因为徐汇新干线和徐汇臻园的集中上市，导致供给量一度超过8万平方米，而供求比也到达了历史最低点0.38；综上所说，华泾板块整体供求状况根本平稳。2005年因为宏观调控，华泾市场整体走势波动较大，在2季度到达峰值8614元/平方米之后，走势迅速向下；2006年起，整体价格走势较为平稳，根本保持在8000元/平方米上下。11土地市场属性解析

¶现实性

市场竞争区域竞争个案户型面积配比区域竞争市场主力户型为80-120平方米，经济小户型和舒适性大户型供给量均不大；因徐汇臻园品质一般，而大面积3房总价相对过高，因此市场接受度较低，去化速度较为缓慢；联排别墅去化速度较快，有着很强的市场接受度；徐汇新干线小面积2房十分畅销，由此可以看出市场对于经济型房型的接受度还是相当高的。结论点3：区域市场有吸引中高端客户的时机，但因区域档次不高导致公寓型大面积户型市场接受度不高；小面积公寓客源存在，区域客仍是其主导客源。案名房型

面积范围（平方米）所占比例去化率徐汇臻园2R90-12039%90%3R120-13015%80%3R140-15020%20%跃层150-30017%10%联体别墅200-3009%60%徐汇新干线1R56-597%100%2R77-9256%100%3R113-12337%100%12土地市场属性解析

¶现实性

市场竞争区域客源需求因为华泾地处偏远，整体配套也较为落后，因此目前选择本区域的客户根本以低层面购房为主；产品品质空间提升大正是由于客户的低层面购房，目前区域工程总体品质不高，因此未来产品品质空间提升值得期待；公寓类工程标杆物业缺乏区域公寓类竞争市场缺乏标杆物业，永新房产的介入可以借机打造高品质产品，在华泾地区树立永新品牌。区域工程产品雷同性较大，低层次同质化竞争剧烈；跳出区域现状，走高品质、差异化产品竞争的路线是本工程产品定位的最正确出路。结论点4：地块易超越区域产品现状、走品质之路。编号物业名称建筑选型品质1徐汇臻园小高层+联排中档2徐汇新干线多层+小高层中低档13土地市场属性解析

¶现实性分析结论土地市场属性解析的时机点1：以区域客为主导的华泾市场具有外部客源导入的根底，本地块可产生区域品质物业！14土地市场属性解析

¶未来性

商业配套徐汇区在“十五〞期间住宅开展规划要求，华泾地区将建成商业中心，华泾公园三期和教育配套设施建设，世界外国语附属小学已落实建设方案；目前，华泾商业中心建设已经启动，目前公园、学校已根本建成；预计到2021年社区商业、体育、休闲中心和大卖场建成以后，区域的商业配套将大幅改善。规划中规划中商业中心规划中社区体育休闲中心规划中大卖场规划中世界外国语附属小学位置未知紫阳中学华泾公园结论点1：2021年，临近区域客源的导入成为现实。15土地市场属性解析

¶未来性

产业规划与本案人口导入直接相关的是在建中的华泾工业区和关港绿色生态园；关港绿色生态园建设规模25万平方米，2002年基建启动，预计2021年初具规模；定位为都市型工业小区，重点开展低能耗、无污染的产业；华泾工业区建设规模30万平方米，2000年基建启动，2021年开展壮大，主要用于新材料企业及机械电子企业开展基地，重点开展符合生态环保要求的电子信息、生物制品、纳米技术为核心的新材料、光机电一体化及先进制造业等产业；预计到2021年，这些园区将共计增加从业人员7000人。关港绿色生态园结论点2：2021年，产业园区客源的导入成为可能。16未来竞争预估间接竞争区供给预估〔长桥板块、吴泾板块〕直接竞争区供给预估〔华泾板块〕竞争态势竞争态势土地市场属性解析

¶未来性

板块竞争17同属于徐汇的延伸板块，开展潜力巨大巨大三者同为徐汇南部及以南板块；目前，长桥板块、华泾板块是徐汇区供给量较大的板块；随着浦江南段新滨江板块的开发，区域未来开展潜力巨大。地块竞争市场分析

¶未来性

板块竞争|地理属性趋同18地块竞争市场分析

¶未来性

板块竞争|功能属性趋近华泾与长桥、吴泾的关系吴泾：老闵行、南站分流客地域关系同为徐汇延伸板块华泾：老徐汇、新上海人长桥：老徐汇、新上海人吴泾：龙吴路、虹梅路交通关系位于龙吴路沿线，得外环线、徐浦大桥之便利华泾：外环线、龙吴路长桥：中环线、龙吴路吴泾：无产业定位产业关系无污染产业华泾：都市型工业园区长桥：无产业定位19地块竞争市场分析

¶未来性

板块竞争|客户、产品类似华泾板块无轨道交通优势以动迁客户为主，逐步有中高层次客户多层、小高层为主，有大规模别墅社区长桥板块离轨道交通有一定距离以改善居住客户为主，逐步有高层次客户小高层、高层为主，少量别墅吴泾板块无轨道交通优势以普通改善客户为主，逐步有高层次客户多层为主，有大规模别墅社区20地块竞争市场分析

¶未来性

板块竞争长桥、吴泾板块未来商品房供给量在131万平方米，可开发工程较少，主要供给分布在黄浦江南段。长桥板块未来土地总量较小，总量仅9.6万左右。吴泾板块未来土地总量较大,总量61.8万左右。后续楼盘未来供给59万，主要供给楼盘为长桥板块中海瀛台。板块楼盘名称总建筑面积(平方米)容积率未来上市面积(平方米)长桥中海瀛台3200001.48264398徐汇新城2400001.4105000吴泾万科燕南园1200000.6367658银都名墅三期900000.579130华唐苑1840001.1644000枫桦景苑二期1600001.243046421地块竞争市场分析

¶未来性

板块竞争编号地块地址建筑面积（万平米）容积率项目进程预计上市时间1华臻449街坊华泾镇449街坊1/1丘华发路南、449街坊2丘长华路东17.56/已报建20092中华企业华泾地块

华发路以北,淀浦河以南,长发路以东,龙吴路以西

201.53地已平2008/20093本地块华济路以北、龙吴路以东规划滨江路以西、规划路以南201.5动拆迁基本完成2008/20094华泾绿苑（配套商品房）华济路以南、龙吴路以东、规划华展路以北22/已报建2007华泾板块未来几年供给较大，达84.96万平方米，07-09年每年供给量较为平均;未来板块土地供给量较大，到达77.56万平方米，分布在外环线两侧。未来供给主要集中在中华企业华泾工程和华泾绿苑工程;后续楼盘供给总量为7.4万平方米，主要集中在外环线以内。22土地市场属性解析

¶未来性

板块竞争徐汇中心及次中心板块，供给逐年减少；龙华因旧城改造工程较多，07-08年供给量较大；到2021年，华泾将成为徐汇的主力供给板块；凭借交通的连贯性及相对充足的供给量，华泾将成为徐汇的下一个热点板块。结论点3：徐汇中心区域供给逐渐减少，供需热点转向华泾。徐汇各板块未来供给估计23土地市场属性解析

¶未来性

板块竞争目前徐汇次中心板块均价在14500元/平方米左右，而华泾板块均价在8500元/平方米左右，二者机价差在6000元/平方米左右；预计随着城市的开展，及中心区域供给量的萎缩，08年徐汇次中心板块与华泾板块之间的价差将进一步拉大，预计将存在7000元/平方米左右价差。预计2021年价格为16000预计2021价差在7000元左右预计2021年价格为9000徐汇次中心板块目前均价：14500华泾板块目前均价：8500结论点4：徐汇次中心板块与华泾板块价差逐渐扩大，因总价和购置力限制，原来选择徐汇次中心的客户被动南移。24土地市场属性解析

¶未来性工程竞争厂房老公房、中低价房售完工程后续别墅工程：后续公寓工程生活配套：未来板块供给量约为87万平方米，除了2个在售工程后续较少，其他4个工程供给量都在20万平方米左右。中华企业地块配套商品房徐汇臻园徐汇新干线华泾工业园永联工业园漓江山水漓江山水3期学校名人花园华泾绿苑厂房农民房华济苑学校政府及未来配套华欣家园厂房天润苑项目地块公园小区小区25土地市场属性解析

¶未来性工程竞争华泾未来供给总量为87万平方米，外环线外仅华泾绿苑〔配套商品房〕与本工程有供给；区域内仅漓江山水花园为别墅用地，未来地块都是公寓用地，而目前地块周边经济型别墅存量预计到2021年也将根本消化完毕；华泾目前供给的现状是无大型知名房产开发企业，板块的开发处于各自为战的状态，未来大型知名企业，如永新集团、中华企业的介入势必引起市场追捧，如同中海在长桥板块一样成为区域领头羊。编号地块开发商建筑面积（万平米）容积率项目进程预计上市时间1华臻449街坊华臻置业17.56/已报建20082中华企业华泾地块

中华企业

201.53地已平20083本地块永新集团201.5动拆迁基本完成20084漓江山水花园中房景阳50.5未拆迁20095华泾绿苑（配套商品房）龙华房地产22/已报建2007结论点5：别墅产品逐渐减少，公寓产品开始放量；2021年，华泾产品需要品牌领军工程。编号物业名称总建筑面积(万平米)未推出面积(万平米)1徐汇臻园14.756.252徐汇新干线11.501.1526土地市场属性解析

¶未来性

分析结论土地市场属性解析的时机点2：2021年以后区域客源将发生裂变，华泾将成为未来中等客源置业徐汇的公寓首选区域。27

步骤二：土地产品属性评估28土地产品属性评估

龙吴路华泾镇政府天润苑漓江山水花园华泾公园华泾绿苑本案华欣家园外环线老式住宅小区29项目地址华济路所在板块华泾板块占地面积135200平方米总建面积198150平方米容积率1.47绿化率40%用地性质居住使用年限70年限高24米/24-36米其他建筑面积90平方米以下房型不低于50%根本技术指标表东临黄浦江，可观浦江南段一线江景；西靠龙吴路，可快速直抵外环线；大型别墅社区漓江山水花园近在咫尺。土地产品属性评估

¶根本技术指标结论点：中等开发规模|中等开发强度|江景花园社区30序号地块现状综合得分评价标杆①≥60适合发展该属性物业②＜60不适合发展该属性物业评价说明根据工程开发强度，地块涵盖了公寓及别墅用地的两种主要可能，本报告分别采用易居中国咨询中心土地评估系统模型【住宅、别墅子系统】子模型来评价地块的上述两种属性。评价程序①选取了与地块自身及各自然、社会环境有关的10余个方面，40多种指标来较为全面、客观的评价地块目前的某种属性强度；②对可改善指标进行预测，从而评价土地该属性的升值潜力。土地产品属性评估

¶别墅、公寓适合度31根据我司针对公寓工程土地的评估模型，目前本地块的综合得分为60.3，也就是说，本地块具备开发公寓工程的根本条件；地块在交通、规划和场地等背景环境方面有突出的优势，可见地块的开展根底较好；目前，地块在周边生活配套方面还很不完善，但随着本工程的开发，生活配套将非常完善，地块具有相当的潜力。土地产品属性评估

¶别墅、公寓适合度

公寓适合度分析分类指标交通条件人文环境商业环境周边医疗生活配套城市规划自然景观经济环境场地情况人口环境市场环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分类得分10.57.67.10.852.79.43.8835.2455评价

公寓开展现状评价32根据我司针对别墅工程土地的评估模型，目前本地块的综合得分为60.2，本地块符合开发经济型别墅的根本条件；地块在城市规划、自然景观、场地等背景环境方面有优势，但周边生活配套、人文环境等方面还很不完善。土地产品属性评估

¶别墅、公寓适合度

别墅适合度分析分类指标交通条件人文环境商业环境周边医疗生活配套城市规划自然景观经济环境场地情况人口环境市场环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分类得分6.93.14.60.550.68.89.44.5161.664评价

别墅开展现状评价33土地产品属性评估

¶别墅、公寓适合度

开发潜力分析分类指标交通条件人文环境商业环境周边医疗生活配套城市规划自然景观经济环境场地情况人口环境市场环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分类得分129.29.90.98109.43.8835.2455评价

改善后住宅开展评价不利商业环境及生活配套之弥补：随着徐汇滨江板块的开发启动，华泾板块各项大型公建配套设施也将陆续启动，本地块的外部商业环境及生活配套将极大改善；我司依据对城市整体、区域及工程的未来开展改善进行估计，重新评估了本工程土地；工程开发别墅在挖掘潜力后的综合得分为64.8，根本到达开发经济型别墅的指标，工程开发公寓在挖掘潜力后的综合得分为73.6，达标良好。分类指标交通条件人文环境商业环境周边医疗生活配套城市规划自然景观经济环境场地情况人口环境市场环境分类权重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分类得分6.93.76.60.652.58.89.44.5161.664评价

改善后别墅开展评价34土地产品属性评估

¶分析结论华泾地块技术指标特征符合开发中高品质社区1.47的综合容积率、东临黄浦江、19.8万平方米社区综合规模等指标使地块具备开发高品质社区的先决条件；未来本地块适宜开发公寓类为主的物业根据土地产品属性评估，从现状上看，本地块可以开发公寓类物业，也可以开发别墅类物业；但未来区域内商业配套的改善对公寓类物业价值提升更大，而对别墅类物业的影响甚微，因此公寓类物业将是工程的主要开展方向；但在综合考虑沿江绿化带和黄浦江景观资源利用最大化的前提下，纯公寓类物业和公寓结合经济性别墅类物业都将是我们的考量方向。35

步骤三：土地建设产品选型36SWOT分析优势Strength劣势Weak徐汇滨江板块南端，坐拥黄浦江景用地具规模，且规则方正周边生态环境好,有大型绿地发展商实力强,具成熟开发经验区域可竞争项目少无轨道交通外环线外龙吴路路况较差区域成熟度低,各设施欠缺产品限高，“江景房”有限机会Opportunity以大区位优势打消客户疑虑，抢占机会华泾定位于“高档绿色园林式居住板块”，各项配套设施将逐步完善上中路隧道即将完工，中环线将全线贯通；正在施工的华济路将连接龙吴路与虹梅南路，区域交通更便捷利用项目固有优势，整合周边资源，结合未来利好，提升项目的竞争力与销售速度演绎全新的现代生活理念，营造未来生活的场景，引领区域高端消费者居住风潮借助区域市场良性发展机会，发展高品质居住物业威胁Threaten以自身特色产品，差异化竞争宏观调控影响持续显现随着区域的发展成熟，竞争产品将增多迎合市场，强调生态的、规模的、完善的宜居新城通过借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户37[三]土地建设产品选型

¶物业开展的几种可能方案方案名称连续型产品线跳跃型产品线单一型产品线关键驱动因素小高层+花园洋房花园洋房提高社区品质小高层提高项目容积率有一定的产品线梯度小高层与花园洋房的客户存在一定的差异性需要从总价上缩小差距小高层+联排别墅联排别墅提高社区品质小高层提高项目容积率产品线梯度跨越较大联排与小高层的客户群体差异性比较大需要解决小高层的产品创新纯小高层产品在保证容积率的前提下，可以将社区的舒适度做得较高紧密的产品线梯度纯小高层客户群体差异小需要解决纯小高层产品创新需要额外关注的上海特殊情况小高层区域与花园洋房区域的边界处理小高层区域与联排别墅的边界处理由于容积率和建筑密度限制,联排别墅的总量不大纯小高层社区档次相对较低90平米套型的总量过大问题以上三种比较方案是在不损失容积率的前提下进行的产品组合设想;如果损失容积率加大低密度物业的比重,在损失不多的情况下不利于提上下密度物业总体面积,损失过多影响整体开发利润，所以不考虑损失容积率的情况。38税后净利润22.7%[三]土地建设产品选型

¶方案一：连续型产品线假设工程根本条件土地价格350万/亩〔参考04-05年周边土地成交价〕花园洋房面积：约46800平方米〔25%〕，1200元/平方米建安费用小高层公寓面积：约140650平方米〔75%〕，1400元/平方米建安费用综合容积率：1.5公寓套型：单套面积大于90平方米的户型总面积占公寓总面积的25%，总量略小；可以考虑上下、左右套的打通，借以增加大套型的比重；也可采用在单套面积90平方米的套型中可分割成小三房，用以丰富房型的组合形式。5·投资回报：较高的投资回报；4·开发风险：2021年紧凑型公寓有市场需求，竞争少，花园洋房总量不大，风险一般；4·销售难度：如采用小套打通增加大套比重的套型数量过多，公寓产品销售控制难度较大，且销售速度可能不快；4·品牌形象：通过花园洋房的建设可以提社区品牌形象。土地成本建筑成本其它成本总成本净营业额销售价格营业税及附加和所得税假设开发进度为：07年7月开工，08年5月开盘，10年4月结束销售。销售期2年3038039[三]土地建设产品选型

¶方案二：跳跃型产品线4·投资回报：较高的投资回报4·开发风险：2021年紧凑型公寓有市场需求，竞争少，联体别墅总量较少，根本无风险；4·销售难度：小高层公寓量体较大，去化速度将较为缓慢，但是联排别墅的去化速度将会较为快速；4·品牌形象：通过联排别墅的建设可以提社区品牌形象，但量体较少，无法形成规模假设工程根本条件土地价格350万/亩〔参考04-05年周边土地成交价〕联排别墅面积：约18750平方米〔10%〕，2000元/平方米建安费用小高层公寓面积：约168700平方米〔90%〕，1400元/平方米建安费用综合容积率：1.5小高层公寓户型：其中面积超过90m2的大房型面积总量可以到达40%，所占比例和预期目标还有局部差距，建议以局部房型可以采用增加面积的设计手法。土地成本建筑成本其它成本总成本净营业额销售价格营业税及附加和所得税税后净利润20.6%假设开发进度为：07年7月开工，08年5月开盘，10年4月结束销售。销售期2年2799140[三]土地建设产品选型

¶方案三：单一型产品线假设工程根本条件土地价格350万/亩〔参考04-05年周边土地成交价〕公寓面积：约187450平方米，1400元/平方米建安费用综合容积率：1.5小高层公寓套型：单套面积大于90平方米的户型总面积占公寓总面积的50%，根本满足房型比例要求，考虑在房型设计上采用创新手段。土地成本建筑成本其它成本总成本净营业额销售价格营业税及附加和所得税3·投资回报：投资回报中等；4·开发风险：2021年紧凑型公寓有市场需求，竞争少；2·销售难度：套型单一，如采用小套打通增加大套比重的套型数量过多，公寓产品销售控制难度较大，销售速度最慢；3·品牌形象：纯公寓社区整体形象相对较低。税后净利润16.3%假设开发进度为：07年7月开工，08年5月开盘，10年4月结束销售。销售期2年2193941¶综合比较待选方案在投资回报、开发风险、销售难度、品牌形象等方面的效益投资回报开发风险销售难度品牌效果和社区形象效益好效益差12345方案一方案二方案三由右图可见，方案一在保证高收益的同时，在其他各项指标的比较中也较好；方案二整体表现比较的平均，除了在投资回报这一项略微的弱于方案一，在品牌效应和社区形象上略优于方案一；方案三是所有方案中表现最差的，及不能表达投资回报，也无法表达品牌及社区形象。42[三]土地建设产品选型

¶产品类型选择

方案一：连续产品线项目地址华济路所在板块华泾板块占地面积135200平方米总建面积198150平方米容积率1.47绿化率40%用地性质居住使用年限70年限高24/24-36米其他建筑面积90平方米以下房型占50%以上根本技术指标表综合考虑上述各项指标：我们选择方案一：花园洋房〔25%〕和小高层公寓〔75%〕的混合型社区作为主选方案。方案二：联排别墅〔10%〕和小高层公寓〔90%〕作为备选方案。综上所述，我们选择方案一为我们的主选方案，方案二为我们的副选方案。43

步骤四：[工程客户定位]44土地属性变化影响结果供求属性配套属性人口属性中心区价高量少，本板块一枝独秀。生活配套、环境逐步完善人口导入，外来常住人口增加板块辐射扩大生活功能增强人口密度增加价差导入型配套导入型工程客户定位

¶客户定位区域属性变化导致客户类型变化产业属性周边产业输入产业人士导入产业导入型45工程客户定位

¶客户定位有徐汇情结的「传统型」客户上海本地人新上海人徐汇华泾、长桥一带本地客户中心区域因拆迁、改善居住环境仍旧想置业徐汇的客户由于市中心供给价高量少，对“海派风情〞一往情深的新上海人把置业方向锁定在徐汇的客户因产业导入，周边产业园区的新上海人闵行吴泾一带对“徐汇〞有较强认同感、并希望距离市中心更近的客户46工程客户定位

¶客户定位未来客户消费偏好描述项目公寓类产品花园洋房类产品

主力置业客户群25-35岁，目前工作或居住在西区的客户有实力的购买年龄段，32-45岁，目前居住或工作在城市西南板块或工作在周边产业园区的客户购买用途自用为主，基本为首次置业自用为主，改善目前的居住环境，基本为首次购买花园洋房类产品行业可能一类：上海本地客户，行业特征不明显；二类：市中心工作的白领，有“海派情结”的居多；三类：周边产业园区的从业人员（白领、高级蓝领）一类：城市西南区工作的中高管理层、教师、律师、医生等二类：产业园区中高层管理者三类：私企经营业主（区域内的私营业主）

购房者愿承担的总价70万-120万180-230万主力户型需求2房、3房3房、4房及以上面积区间60M2–90M2

；110M2-125M2左右150M2—180M2

景观需求1、精致园景1、精致园景2、水景附加需求室内：结构可调整性大、露台、阳台、凸窗等细部设计室外：运动设施与生活配套设施需求：总价控制，性价比高室内：结构可调性较大室外：高尚的运动设施与园林景观需求：安全且私密性，有充足的车位47

步骤五：[工程产品筹划]48工程产品筹划

¶产品概念鉴于本案未来目标客户在需求上具有浓厚的海派情结，及本案所处位置的特殊性，本产品概念定义为：徐汇海上滨江全品质社区！定位阐释：关键词：徐汇、海上、滨江、全品质产品档次：区域标杆物业、中高档社区产品组合：根本舒适型精装小高层＋舒适型毛坯花园洋房产品支撑：稀缺江景+风情园林+典雅立面+品质房型+精心物管49工程产品筹划

¶六大产品品质提升策略[1]规划|奠定品质[2]立面|凸显品质[3]景观|展现品质[4]户型|增强品质[5]技术|提升品质[6]配套|完善品质[7]价格|源于品质技术户型立面景观价格配套规划50[1]品质提升策略之一：规划建议

¶地块资源分析工程和主要道路龙吴相临，但不适合做主要出入口；工程东临黄浦江，局部位置有条件做江景房；工程内部被规划中的市政道路穿越。建筑类型小高层公寓花园洋房幼儿园公建商业合计面积14.074.680.360.7119.82比例70.99%23.61%1.82%3.58%100%24米限高区域36米限高区域规划中的市政道路51[1]品质提升策略之一：规划建议

¶总体功能分区利用规划道路把工程分成两个单独区域的时机，形成两种物业类型的分区，能够有效的防止两种物业之间的干扰；在靠近黄浦江区域做花园样房类物业，利用优势江景资源，和沿江绿化带，突出花园洋房的景观特性；会所和商业形成一体，便于在销售期形成有效的展示系统,也利于将来作为商业经营。花园洋房区域小高层公寓区域幼儿园商业会所和其它配套52[1]品质提升策略之一：规划建议

¶道路系统和中心景观因为花园洋房和小高层公寓物业有显著差异，道路系统处理应该有明显差异，公寓区域内，尽量做到人车分流，花园洋房考虑做局部室内车位，主要考虑车道的便捷性；中央景观在沿江位置，充分利用江景，利用公共江景景观，打造江景社区概念。公寓区道路系统示意花园洋房区道路系统示意中央景观区域53[1]品质提升策略之一：规划建议

¶楼体布局建议公寓和花园洋房布局主要考虑两个方面，其一是好的朝向与通风；其二是最大化的利用江景资源；公寓区域布局尽量减少相互之间的遮挡，使更多的房型能够看到江景；花园洋房因层数限制，建筑密度大，相互遮挡不可防止，建议能够看到江景位置，尽量处理成观景角度房型，其它位置争取好的日照和通风条件。观江景的视角小高层公寓花园洋房54[1]品质提升策略之一：规划建议

¶样板区选择整个样板区包括小高层和花园洋房的一局部、商业、会所、以及沿江景观的一局部；因为未来的客户引导主要从龙吴路进入我们销售现场，所以工程的商业局部能够形成好的街景气氛形成引导，对于整个展示系统来说至关重要；滨江景观是本工程核心卖点，在样板区开放时进行展示，能够快速建立工程滨江社区形象。样板区示意滨江景观花园洋房小高层公寓55[1]品质提升策略之一：规划建议

¶开发进度建议工程方案分为三期推出，第一期推出花园洋房，第二期推出小高层公寓，第三期推出保存的观景花园洋房；第一期推出花园洋房，便于在短时间内树立工程高档形象；观景花园洋房作为最后的保存房源，一方面可以拉高价格，实现利润最大化；另一方面不至于在短期内去化掉花园洋房类物业，造成后期工程剩余产品为纯公寓的市场印象。样板区示意一期开发物业花园洋房最后推出物业观景花园洋房二期开发物业小高层公寓56[2]品质提升策略之二：立面建议

¶精致典雅的新古典主义风格精致典雅的新古典主义风格，能够普遍的引起上海客户的认同感；通过相对厚实的墙面和开窗相照应，突出工程稳重大方的性格。材质方面花园洋房类物业考虑石材、木材原生态材质的运用，小高层公寓局部考虑石材；考虑色彩之间的比照搭配；花园洋房的风格和小高层的风格易于统一。57[3]品质提升策略之三：景观建议

¶泰国风情园林园林营建不仅仅是为社区效劳的内部环境，还是我们打造精致社区的重要环节，需要有鲜明的性格特征：我们建议园林风格：

泰国风情园林选择泰国风情园林作为工程的园林风格，主要原因有：符合工程打造精致景观的要求；根据目标客户年龄层和收入来看，东南亚旅游是力所能及的度假选择，而泰国风情园林符合目标客户对异域国度的度假向往；工程周边暂无同类风情园林社区；国内有成功工程，景观营造上减少了创新风险。58[3]品质提升策略之三：景观建议

¶泰国风情园林通过精致水景营造整个社区园林的核心；通过雕塑、叠水、喷泉等景观细节突出工程景致景观的特性；大量低本钱花卉和低矮篱笆墙突出泰式风情，走降低本钱，保证特色的景观营造路线。59[4]品质提升策略之四：户型建议

¶楼体类型建议小高层公寓没有受政策影响的局部,考虑到工程的中高端定位，建议设计成舒适型的公寓房型，以一梯两户的入户形式布置交通空间；小高层公寓受到政策影响局部的房型设计成，面紧凑型三房和两房，考虑到有组合套型的布置，设置成一梯三户和一梯两户两种形式。产品类型房型细分楼层高度平面布局小高层公寓受政策影响的房型11-12F一梯两户或者一梯三户常规舒适型房型11-12F一梯两户花园洋房——5F一梯两户60[4]品质提升策略之四：户型建议

¶公寓组合建议对于能够增加套型面积的创新手段〔如可改为房间的阳台、可改为落地窗的凸窗等〕，可以在户型设计时适当引入。产品类型户型面积（m2）所占比例（面积）套数所占比例（套数）受政策影响的房型两房75-8020%50835%三房（紧凑型）85-9027%60842%常规舒适型房型三房（舒适型）１２0－１３０17%26418%顶层及观景位置大户型四房及四房以上１５０－１８０7%856%合计————71%1465100%受政策影响的房型数量占有相当大的比例，如果都做成两房，那么两房比例过大，建议做局部紧凑型三房，并且在局部观景视野佳的位置可以考虑布置组合套型，实现套型的多样化；小高层公寓的高层区域局部位置可以看到江景，可以采用复式或者转角大平层的房型设计方式，做工程内部观景房型。61[4]品质提升策略之四：户型建议

¶90m2以内房型设计例如之一深圳旭景佳园房型，两房面积75-80m2，三房面积89-94m2；房型设计思路走紧凑型路线，除了主人卧室之外，起居厅、次卧室等房间尺寸都有不同程度的压缩。功能套型设计方向之一，通过增加面宽，减少进深的方式控制房型面积，同时满足套型采光通风的需求。62[4]品质提升策略之四：户型建议

¶90m2以内房型设计例如之二端头套型和中间套型相比，增加了一个采光面，通风状况也得到加强，如果工程小三房的比例不大，可以通过端头位置布置三房，中间位置做两房；也可以在端头位置适当加大进深，增加一套房子。利用端头位置，有三面采光的优势，在侧面增加一室。利用端头采光通风状况良好的情况，增加一套房型。功能套型设计方向之二，对端头套型自然资源的充分利用。63[4]品质提升策略之四：户型建议

¶组合套型设计例如之三组合形式灵活的房型设计方式，分那么为两套独立户型，合那么成为一套大面积房型，适合对大房型有硬性需求的客户群；房型设计重点考虑两点，其一，是为房型组合改造预留空间；其二，是控制两套房型的总体面积，便于后期销售控制总体价格。分设门户的两代居，防止相互干扰，也可以改造成一套房型。64[4]品质提升策略之四：户型建议

¶观景房型设计例如之一在观景好的位置做突出景观特色的房型设计；突出观景特色的房型设计元素包括凸窗、大阳台、露台、转角凸窗、转角阳台、落地窗、弧型窗等。采用转角景观阳台，突出工程的景观特色，并且使起居室得到了三个采光面。转角凸窗，表达房间的景观性和采光优势。65[4]品质提升策略之四：户型建议

¶观景房型设计例如之二主卧室也利用景观的优势，采用弧型落地景观窗的做法，突出景观卧室的特点，也保证了外立面设计的整体性。66[4]品质提升策略之四：户型建议

¶增加使用面积手法例如深圳西岸官邸户型，通过错层露台设计、落地凸窗设计，得到了大量不计入总面积的室内使用面积；局部阳台的设计可以改造成一个房间；对于错层露台设计上海虽然也有案例，但始终没有大量推广，规划报批有一定难度；可改造成房间的阳台做法，和落地型凸窗可以作为房型创新的设计方向。两房两厅一卫建筑面积81.57m2套内面积64.03m2落地型凸窗不计入建筑面积，又可以完全作为室内空间使用。现在上海尚未有此种做法。奇数层和偶数层的露台位置不同，得到高达两层的露台空间上海耀江花园二期房型可改造成房间的空中花园67[4]品质提升策略之四：户型建议

¶花园洋房户型组合花园样房作为类别墅产品，和公寓产品形态上类似，为了突出花园样房的概念，在房型设计中突出花园洋房的特色，保证每户的露台面积；为了保证花园洋房产品的类别墅感觉，建议花园洋房的层高不高于五层；顶层处理成复式形式，可以设置大面积的空中观景露台，也可以把公共交通空间控制在四层。建议设计形式按照标准花园洋房设计房型设计形式进行，层数五层，一、二楼布置面积大的舒适型三房，三楼布置面积适中的三房，四楼五楼复式处理。产品类型户型面积(m2)所占比例(面积)套数所占比例（套数）花园样房三房135-1404.73%6825%三房(舒适型)160-16511.18%13650%四房210-2307.55%6825%合计

——

——23.61%272100%68[4]品质提升策略之四：户型建议

¶花园洋房户型分析之一首层(面积：160.55M2-164.56m2)首层房型后花园。利用首层的地理优势，突出房型的私家花园面积，和整体大面宽采光的特性，突出花园洋房首层优势。花园洋房剖面示意首层房型入户花园。69[4]品质提升策略之四：户型建议

¶花园洋房户型分析之二二层相比底层来说，缺少私家花园，采用大面积露台的处理方式，形成花园洋房二层房型的主要特色空间。二层(面积：159.36M2-163.62m2)二层房型大面积退台。花园洋房剖面示意70[4]品质提升策略之四：户型建议

¶花园洋房户型分析之三三层房型设计和公寓三房设计类似，没有太多的退台空间，可以采用控制总面积的方式，把总价限制在一定范围之内。并且位于三层的房型在中低层住宅中具有得天独厚的居住的舒适感。三层(面积：138.28M2-142.41m2)花园洋房剖面示意71[4]品质提升策略之四：户型建议

¶花园洋房户型分析之四四层、五层房型复式处理，利用屋顶做观景露台。四层、五层(面积：227.48m2-243.33m2)顶层空中花园花园洋房剖面示意72[4]品质提升策略之四：户型建议

¶花园洋房空间创新地下室或半地下室可以通过特殊的采光手法获得一个超出常规地下室内部空间，改变地下室只能用做辅助用房的局限，变成接近主要功能用房的空间；花园洋房由于具有较大面积的室外花园，可以和室外花园结合形成下沉庭院空间，适合底层和二层房型；下沉庭院处理之后的地下空间作为书房、影音等主要功能用房还是游刃有余。73[4]品质提升策略之四：交房标准建议

¶精装公寓由于本工程物业类型分为高档物业区和小高层公寓区两个区域，高档物业区利用滨江优势易于树立形象，而小高层公寓物业性质和周边工程趋于雷同，不易形成物业自身亮点，建议工程的交房标准分为两种，高档物业区域采用毛坯交房，小高层公寓采用精装修交房标准，便于树立小高层公寓在区域内的形象；中环凯旋宫的装修标准为2000-3500元/平方米，朗润园和仁恒家园都是1500元/平方米，考虑到精装修的报价都会比实际价格高，建议本工程小高层公寓的装修本钱价格为1000元/平方米。类别中环凯旋宫万科朗润园仁恒家园主要建材外墙采用Hasit的10cm岩棉外墙保温系统小区的建筑外墙全部采用EPS聚苯板保温体系；墙面以涂料和面砖拼贴而成，墙面色调清丽淡雅1－2层局部使用花岗石，浅粉红色面砖与局部红色涂料装饰带相接合门窗木质防火防盗门、Schueco户外多功能铝窗及Alulux外窗金属卷帘外门窗采用断热铝型材加LOW-E双层中空玻璃，引入法国ALDES自平衡式通风系统高级防盗门，高级铝合金窗其他24小时热水供应，中央分质供水系统；24小时社区中央空调系统，每户独立新风交换系统室内全隐蔽式空调主机位；雨水收集中水回用系统；太阳能集中照明、供热系统；有效降噪系统；多样化绿色系统；燃气泄露报警系统大堂：设有自动感应门；走廊：高级大理石；电梯厅：高级大理石装修配置厨房美时橱柜；蒙特利丽家石台面；帅康脱排、炉灶；德格水槽龙头帅康或伊莱克斯或同档次品牌厨房三件套美时橱柜、摩恩洁具高级配套组合橱柜，三星台面，不锈钢水槽，华伦帝品牌脱排油烟机、燃气灶具、消毒柜，容积式热水炉卫生间坐便器：科勒；台盆：科勒；台盆笼头：贝朗；浴缸：科勒；乐家台盆、乐家浴缸、乐家坐厕、奥普浴霸、美时橱柜科勒品牌洁具，微晶石洗面台并配有墙镜，高仪龙头，浴霸客厅顶面：ICI多乐士乳胶漆;顶面线条：三达利石膏线条;门套饰面：枫木木皮饰面;五金：瑞高;窗台：天然大理石高级实木地板、美的空调、奇胜开关、门扇、踢脚线高级实木地板、墙面高级乳胶漆；大金家庭变频中央空调；卧室木门饰面：枫木木皮饰面;门套饰面：枫木木皮饰面;五金：瑞高;窗台：天然大理石高级实木地板、美的空调、奇胜开关；吉事达门套、门扇、踢脚线柚木面复合地板局部位置配高级固定橱或柜、大金品牌空凋74[4]品质提升策略之四：交房标准建议

¶精装公寓装修明细建议装修费用

RMB1０00元/平方米住宅单位1、门扇睡房—采用实心单掩门，门面为红榉木，配美国进口门锁。门框及封口线为红榉木制造。厨房—用红榉木面实心木门，配美国进口门锁。门框及封口线为红榉木制造。浴室—用红榉木面门，部份浴室设有红榉木百叶，配美国进口门锁，门框及封口线为红榉木制造。工作间—外门用红榉木面门，反面配以胶板，内门用胶板门，配美国进口门锁，门框及封口线为红榉木制造。2.、地台客/饭厅、睡房铺砌木地板，附实木地脚线。厨房、浴室台阶处铺砌西班牙米黄大理石。3、内墙及天花客/饭厅、睡房—内墙及天花刷上等乳胶漆。局部客/饭厅及睡房设有石膏板假天花式吊顶。工作间—墙身铺砌墙砖配石膏板假天花。厨房/浴室—墙身铺砌墙砖配金属假天花。75[4]品质提升策略之四：交房标准建议

¶精装公寓装修明细建议装修费用

RMB1０00元/平方米住客单位均随楼附送或装置以下设备：厨房设备说明：三房以上单位两房以下单位设备牌子设备牌子花酒水龙头Hansgrohe洗衣机Whirlpool雪柜Siemens煮食炉TCL微波炉Siemens抽油烟机Siemens设备牌子设备牌子花酒水龙头Hansgrohe洗衣机Whirlpool雪柜Siemens煮食炉TCL微波炉Siemens抽油烟机Siemens76[4]品质提升策略之四：交房标准建议

¶精装公寓装修明细建议装修费用

RMB1０00元/平方米住客单位均随楼附送或装置以下设备：浴室设备说明：三房单位设备牌子设备牌子浴室浴缸、坐厕、洗手盆水龙头Hansgrohe豪华浴缸美标厕纸架Grohe豪华坐厕美标毛巾架Grohe豪华洗手盆美标毛巾圈Grohe浴缸龙头Hansgrohe77[4]品质提升策略之四：交房标准建议

¶精装公寓装修明细建议装修费用

RMB1０00元/平方米住客单位均随楼附送或装置以下设备：客／饭厅及睡房：门扇：注：卖方保存一切权利，按实情情况以同等质素之建筑材料及设备代替上述所列各项。设备牌子分体式冷气机LG设备牌子门锁Baldwin开关面板Siemens78[5]品质提升策略之五：绿色生态技术建议

¶绿色生态技术绿色生态小区所采用的技术分为以下四个方面：解决居住舒适性：新风系统、分质供水，有机垃圾生化处理等；能源节约：墙体外保温、门窗保温、屋面保温和分流量的马桶水箱等；资源再利用：中水、雨水回收利用、费骨料混凝土等；对自然无污染能源的利用：主要集中在对风能、太阳能的利用用。就以上四个方面的技术来说和人的居住舒适性和居住本钱关联大的主要集中在解决舒适性和节约能源两个方面。79[5]品质提升策略之五：绿色生态技术建议

¶绿色生态技术从上面两个区域标杆所采用的生态技术可以看出，中环凯旋宫采用的主要是和舒适性以及节能相关的技术。而朗润园由于申报了国家一级绿色生态小区，采用的生态技术广泛而全面；从朗润园的生态技术中可以看出真正称的上创新技术的功能几乎没有，全都是在市场上出现过的成熟技术。绿色生态小区只是进行了一个技术的整体组织运用。所以绿色生态小区，作为住宅开展的趋势产品。其本质上没有大的技术瓶颈。从销售效果上来看，作为区域标杆物业，中环凯旋宫主要突出了工程的尊贵豪华，生态技术作为享受生活的附属功能。而朗润园性格鲜明。中环凯旋宫的新技术、新材料应用：外墙保温体系；每户设立独立的新风交换系统；24小时中央热水系统；中央直饮水系统；24小时移峰填谷的“节能型冰蓄冷〞中央空调。万科·朗润园的新技术新材料应用万科朗润园是国家一级生态型住宅小区创立工程；朗润园综合运用了26项新技术，小区的建筑外墙全部采用EPS聚苯板保温体系，外门窗采用断热铝型材加LOW-E双层中空玻璃，引入法国ALDES自平衡式通风系统；室内采用高能效比的空调机，全隐蔽式空调主机位；雨水收集，中水回用系统；太阳能集中照明、供热系统；创造安静声环境的有效降噪系统；屋顶绿化、垂直绿化、立体绿化共同构成的多样化绿色系统；变压式止逆烟道、燃气泄露报警系统等10项技术运用。80[5]品质提升策略之五：绿色生态技术建议

¶绿色生态技术建议采用的新技术新材料示例外墙保温：外墙保温EPS保温体系，外墙窗采用断热铝合金型材加LOW-E双层中空玻璃，屋顶绿化、西山墙立面绿化；空气清新：新风系统，变压式止逆烟道，燃气自动关闭装置，绿色环保装修材料；安静环境：无机房电梯，隔音进户门，空调设备减震装置；节约资源：太阳能供热水系统，太阳能草坪灯，雨水收集系统，中水回用，有机垃圾生化处理，峰谷电表，人工湿地、人工湖生态自平衡；品质细节：整体式卫生间，指纹门禁，分质供水。建议本工程的新技术新材料作为整体品质提升的重要亮点，采用申报国家一级智能生态小区的标准建造，建造本钱约300元/平方米。81[6]品质提升策略之六：配套建议

¶会所和商业建议商业和会所结合设计，后期经营会所作为商业的核心局部，既增加了有效的商业面积，也解决了会所经营出路；并且商业和会所结合之后体量增加能够以整体形象树立区域高档商业地标，弥补本区域高档商业缺乏的现状；商业虽然设计成街铺形式，建议在适当位置预留小型休闲广场，形成步行街形式。82[6]品质提升策略之六：配套建议

¶精细贴心的商业配套功能内容规模（平方米）比例超市小型超市60011%餐饮中西餐饮、咖啡吧、酒吧220037%生活配套茶药、甜品零售等60017%邮局银行2006%美容美发、瘦身按摩等50015%中介、干洗、维修等服务设施50015%总计——3500100%本工程的会所和商业按照根本的商业配套标准，做到精致实用。按照测算商业和会所的总面积为7100m2，建议商业面积做到4600m2，会所2500m2。83[6]品质提升策略之六：配套建议

¶专业中高档会所主要功能会所内容生活服务阅览室、茶餐厅、家政服务、商务中心等娱乐、健身室内恒温游泳池、室外游泳池（双泳池）、健身房、壁球室、棋牌室、羽毛球室等儿童天地儿童活动室、钢琴房考虑到会所后期经营转成商业，除保存健身、棋牌、儿童活动室等根本会所效劳功能外，其它区域可以转化成中型高档餐饮、主题型健身会所、或者女子主题会所等专业会所，可由专业商家负责经营管理；设置室外常温泳池和室内恒温泳池，双泳池设计突出工程会所的高档品质；会所面积2500m2，后期实际运营面积1500m2，包括恒温泳池、健身、壁球、棋牌室、儿童活动室等根本效劳工程。84[6]品质提升策略之六：配套建议

¶智能化设施物业名称恒联名人世家九间堂假日风景智能化内容1）安保系统：

社区周边设置红外报警系统；

社区主要道路口设置全天候摄像监控系统；

德国TCS可视对讲访客系统；

电子寻更系统；

安装紧急求助系统；

户内安装门、窗磁及红外报警系统；

2）遥控门系统：

每户奉送意大利NICE庭院门遥控开门机和遥控车库门电动装置。

1）、安保系统：

第一重：小区周界红外线报警系统，电视监控系统跟踪；

第二重，电子寻更及区内电视监控系统；

第三重：每户庭院围墙周界报警设德国TCS黑白可视对讲系统，每户配四个可视对讲分机；

第四重：家庭安防报警系统，包括主动红外移动感应探测，燃气泄露感应探测；

第五重：紧急报警按钮，每户设置多个紧急报警按纽。

2）、卫视、电话以有线电视：

每户设卫视及有线电视两根进户线路，在主要房间预留终端。

1）五重安防系统：

第一重周界防越系统；

第二重闭录监控系统；

第三重门禁系统；

第四重楼宇对讲系统；

第五重紧急求助系统；

2）全天候车辆管理系统；

3）“一卡通”系统；

4）自助电子查询服务；

从选取的案例可以看出，对智能化的配置要求，根据物业形式不同会有一定差异，但是都突出了安保方面的智能化管理系统。根本都是以五重安保作为根本模版；其他智能化要求都采用了最根本的智能化要求，没有对智能化做过多的阐释。85[6]品质提升策略之六：配套建议

¶智能化设施序号系统名称作用备注1闭路电视监控子系统安全防范—2周界防范报警子系统安全防范—3楼宇可视对讲子系统安全防范—4家庭安全防范子系统安全防范—5电子巡更子系统安全防范—6车库管理子系统安全防范做基本的车辆出入户控制7宽带信息系统信息通信—8有线电视系统信息通信—9家居信息系统（综合布线）信息通信—10一卡通系统消费、停车、发卡—11背景音响及紧急广播子系统物业管理—12公共显示系统物业管理—13小区导询系统物业管理—14物业管理系统物业管理—15远程抄表系统物业管理—16建筑设备监控系统设备控制—17小区控制中心系统系统控制、物业管理只保留系统控制系统智能化的投入相对整个房地产开发来讲，属于比较小的投资量而且营造周期易于控制，随着小区智能化的开展，不易形成比较突出的智能化产品差距，即使由于智能化的设计产生了相对强势卖点，竞争对手也能在短时间内迎头赶上；智能化设备建议以根本的配置为准，不作为产品主打卖点营造。86[6]品质提升策略之六：配套建议

¶物业管理小区的档次定位为中高档次，物业管理以实用为主，根据对上海中高档楼盘的比照调查，物管公司多为境外公司，建议采用境外一线品牌物管公司，或者国内知名品牌。从小区内部两种物业档次有明显差异，在花园洋房客户效劳内容上适当增加特色效劳，公寓类客户以常规效劳为主。推荐物管公司及管理案例示意：物业管理公司管理案例示意世邦魏理仕嘉里华庭、来福士广场、新天地二期怡和高力海银国际大厦、耀江花园、东方曼哈顿戴德量行中环国际广场、新世界大厦、友邦大厦仲量梁行中凯城市之光、观唐万科万科旗下物业中海中海旗下物业招商局五角世贸商城、招商依云郡东湖东湖宾馆、新华联大厦、金钟广场87[6]品质提升策略之六：配套建议

¶物业管理常规效劳内容简介1、住房装修装潢管理：房屋建筑共享部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、门厅、民防设施、广场等。2、房屋设备设施的管理：公共设施、设备的维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施、电梯、中央空调系统、后备组发电机组、避雷装置等。3、小区环境管理：平安保卫：保安巡更系统、闭路电视监控系统、红外线报防、探测报警装置等消防效劳：消防监控系统、消防设施的维修、养护和管理保洁效劳：小区公共设施清洁、紧急清洁/特别清洁效劳〔火灾、水浸〕维修效劳：24小时报修，半小时维修人员上门效劳环境保护：污水处理系统、垃圾集中处理系统绿化效劳：公共绿地、水景等养护与管理邮电通讯效劳：邮政信箱、系统、电视天线、卫星接收系统车辆管理：24小时中央监控、IC卡电子门锁社区效劳：房屋出租、装修监理、房屋装修、预订出租车等。88[6]品质提升策略之六：配套建议

¶物业管理贵宾客户专属效劳内容简介1、家政效劳：保姆效劳；钟点工效劳；邮件代收发，有规定不能代办者除外；报刊杂志代订收；代订奶品；票务代订；留言代转达；代购生活用品；物品转交；运动场所预订、洗衣效劳、搬家搬物，；家庭清洁卫生；代请家庭厨师2、热线效劳：定时叫醒；效劳预约；各项便民查询；号码查询；旅游线路查询；订餐；代订出租车、饮用水、鲜花、酒店客房等。3、商务效劳类：代缴水电、煤气费用，费；代办煤气、初装；代买车、船、飞机票；家教效劳；病人护理，日常保健；礼品递送；复印、、彩照扩印等；89[7]产品价格

¶现时价格比较内容权重

徐汇臻园明丰新纪苑拟合比较拟合比较程度系数程度系数建筑单体15%0.950.14250.950.1425区域位置10%1.20.121.20.12外部环境10%1.150.1151.150.115社区景观15%1.00.150.950.1425立面设计15%0.950.14250.90.135房型设计15%0.950.14251.00.15配套设施10%1.10.111.050.105主题提炼10%0.950.0950.950.095合计100%

1.0175

1.005公寓产品价格拟合徐汇臻园目前均价8300元/平方米，明丰新纪苑8000元/平方米；〔按毛坯房计算〕本案价格推算=以工程A为参考的定价×A权重+以工程B为参考的定价×B权重=8076元/平方米根据市场价格拟合，本工程公寓产品的现时价格水平应该在8100元/平方米市场比较法：运用相类似的工程作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估工程最可能实现的合理价格；根据华泾在售工程具体情况，设定调查范围，按照成功原那么，遴选了不同的工程样本；定价修正思路：考虑到工程周边无在售花园洋房工程，我们将采用修正系数对花园洋房价格进行评估，即同一工程中，花园洋房的售价一般是小高层住宅的1.2-1.3倍，考虑到花园洋房的区域独创性和产品丰富性，我们采用1.3倍这个系数。90由于本工程从开发到销售完毕预计要2-3年时间，而区域市场的价格在未来的一段时间内必然有一定的变化，因此就需要我们运用客观的、科学的方法和手段来对未来的价格走势作出合理的预测；通过我们对数据的长期研究和CRIC系统的科学整理，我们选择使用华泾房地产市场的复合年均增长率来对区域市场在未来几年内的价格做出科学的预估。[7]产品价格

¶预期价格本工程销售时间为2021年5月至2021年4月，取销售均价时点为2021年4月，距离现行定价时点29个月，采纳年平均复合增长率；以上均为毛坯房价格。公寓产品定价工程预期销售均价为8100×〔1＋4.4%〕29/12=9000元/m2花园洋房产品定价工程预期销售均价为9000×1.3=11700元/m2年均复合增长率年份2004年4季度 2006年2季度年度价格〔元/平米〕7511 8098华泾住宅价格年均复合增长率=〔8098/7511〕^〔1/1.75〕-1=4.4%〔这里我们选择了住宅市场上升阶段04年4季度的住宅价格为根底价值，以宏观调控后至今2006年2季度的住宅价格为现有价值，历时共1.75〕91

附录：[工程筹划过程资料]92附录一：[宏观市场分析]附录二：[竞争市场分析]附录三：[竞争个案分析]附录四：[未来市政规划调研]附录五：[典型标杆个案分析]附录六：[对于方案二的细化]93附录一：

上海宏观市场|徐汇市场|华泾市场

近期政策分析宏观指标分析宏观市场分析中观市场分析徐汇住宅市场分析华泾住宅市场分析微观市场分析调控步骤05年来政策一览7090的市场影响7090应对办法国民生产总值人口及收入状况房地产市场指标分析供求分析价格特征客户特征板块分析总体特征板块供求分析价格特征客户特征123494宏观市场分析

¶近期政策分析

调控步骤最近两年，房地产行业受到了前所未有的关注，而由于市场的非理性成长，导致了价格增长过快、住宅供给结构不合理等一系列社会矛盾，也因此遭遇了政府数次的宏观调控；从近几年的整体政策面看，政府对房产市场监管正在不断的成熟，从2004年的一级土地市场，2005年的二级市场，到今年的三管齐下，政府对于保持房地产业健康稳定开展的决心是十分大的；而且从宏观调控步骤看，国家未来还会对房产市场进行持续调整，到达健康有序的开展结构。95宏观市场分析

¶近期政策分析

05年以来政策一览序号日期政策名称政策目的105.3.26国务院发《关于切实稳定住房价格的通知》即“国八条”抑制住房价格过快上涨，对行业需求结构进行调整205.5.9国务院办公转发七部委《关于做好稳定房价工作的意见》即新“国八条”对老“国八条”细化，明确稳定房产市场方向和细节操作305.5.27国税总局、财政局、建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》商品住宅分为“普通”和“非普通”两大类，通过税收控制流通405.10国税局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》少量城市运行个税征收，但由于收效甚微后又取消506.1.11建设部发《建设部2006年工作要点》继续贯彻落实加强房地产市场调控的政策措施切实稳定房价606.2.22发改委《2006年房地产调控工作要点》解决住房上涨过快问题，对落实不力地区监测、检查，必要时给予通报批评706.4.28央行再度宣布加息0.27%再次加息，另一轮调控开始信号806.5.17“国六条”新一轮调控开始906.5.29九部委下发《关于调整住房结构稳定住房价格的意见》15条细则“温柔一刀”，各界反映不一，细则效力拭目以待1006.7.6.建设部对“90㎡”、“70%”的解释性文件从开发源头和产品面积上控制产品结构，意在提高居民适用型住房比例1106.7.6三部委发布的166号文，整顿规范房地产交易秩序从细节抓起，规范交易环节，控制投机操作和整顿不规范操作1206.7.11建设部联合其他5部委发《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》“外资限炒令”，加强对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房管理1306.7.26国税局发《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》8月1日起，全国范围内统一征收二手房转让个人所得税1406.8.8六部门昨详解"限外意见"强调自住意在监控，符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房96宏观市场分析

¶近期政策分析

7090的市场影响从供给结构来看：目前住宅的平均面积大概在120平米左右，90平米以下住宅仅占供给总量的20.02%，与政策的要求的70%有很大距离；离市中心越近，大房型所占的比重越大，90平米以下的住宅主要分布的中环以外的区域；住宅的供给主要集中在中环以外，中环以内的住宅供给比重只占所有供给的18.38%。面积区域90平米以下90-110平米110-140平米140平米以上区域供应量占所有供给量比重内环15.49%22.21%27.86%34.45%8.88%内中环10.96%36.88%34.48%17.69%9.50%中外环21.94%39.19%28.85%10.02%16.97%外环外21.47%27.19%37.13%14.22%64.65%全市20.02%29.71%34.65%15.63%100%当前上海市各区域内各面积段住宅供给分布状况：97宏观市场分析

¶近期政策分析

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