地产策划-长沙金色屋顶整合推广策略方案

金色屋顶整合推广策略我们应该说什么/做什么〔What)？为什么这么做〔Why〕？什么时间(When)？什么地点(Where)？对谁说〔Which)？怎么做(How)？预算(Howmuch)？拿出你的解决之道——5W2H本方案的主要目的，就是为您提供以上解决之道WhatWhereHowmuchHowWhichWhenWhyPoint真正的强者不需要哗众取宠，迎合卖弄。他需要的是找准位置，韬光养晦，适时彰显荣耀。群众传播与小众渠道的准确结合，树立形象，并且带动销售，就是我们的主要目标。回顾我们是梦洁。我们拥有精益求精的工作态度和孜孜不倦的品质追求，这是我们得以成为家纺业第一品牌的重要支柱。而在房地产业，品质，同样是我们的第一追求。我们立志树立长沙滨江人居典范，打造独一无二的城市形象标志，为城市贵族提供最顶级的高尚府邸，让其享受人生高度的极致乐趣。我们提供的是最豪华的纯住宅产品，有别于但不排斥别墅产品，我们是真正的第一居所，是富豪应该拥有的头等物业。总体推广策略推广目标：树立城市形象标志，打造滨江顶级豪宅推广原那么：简单直接有效推广策略：群众传播开启市场，树立形象小众传播找准客户，促进销售群众媒体包装推广市民认知建立形象细分客户小众推广满足欲望促成销售控制性推广流程表市场VS竞争看清对手，他们是谁？他们炼的是什么武功？金色屋顶的主要竞争对手只有一个：华盛·新外滩

我们与对手同处一个区域，没有第三者。华盛新外摊已经对“外滩〞这一区域价值做了充分的炒作，因而在产品条件还不成熟的情况下，我们不需要炒作区域价值。“既要对抗，也要联合〞政策我们需要密切监测新外滩的销售推广动作，以便及时调整策略，借其东风，节省本钱。但必要时，与其联合推广，提升整个板块价值。差异化竞争手段我们应当避开与华盛新外滩正面交锋，从产品层面出发，诉求工程“纯住宅〞“空中别墅〞等独特卖点，吸引客户，拉开竞争差距。我们诉求什么？重点是什么？说什么(Whattosay):无论采用何种传播手法，必须首先确认：基于工程之上，应当给予市场哪些信息。它构成了传播的所有内容，也是成功传播的先决条件。引入工程、树立城市形象标志的策略支撑城市标志回忆历史寻找城市记忆，倾听建筑之声——回忆老长沙历史，寻找当年滨江特色建筑，开启寻找城市标志之旅。城市现状观察目前长沙城市现状，建筑标志与城市形象缺乏良好互动，以至于没有一个得到市民广泛认可的“现代建筑〞的城市形象标志。展望未来长沙需要一个滨江的，建筑外形独特的，具有历史责任感的，能够称作“城市形象标志〞的建筑体。产品诉求，客户认可价值的重要砝码顶级府邸哥特建筑解读哥特式建筑艺术底蕴，展示别具一格的城市标志新风貌。核心江景稀缺地脉，奢侈景观。工程配套便利的交通、丰富的周边配套以及顶级产品配套。重点诉求面拉开工程品牌，产品附加值提升的途径之一品质&品牌著名品牌梦洁——中国著名商标，讲述梦洁品牌开展历程。百年品质正因为梦洁打造产品的细致态度以及对品质的高度追求，才有高水准的建筑品质，才有百年经典的城市标志。“爱家〞文化从家到城，梦洁演绎“爱〞的真谛。满足客户心理需求，刺激购置欲望的重要手段尊荣身份第一居所城市富豪真正的第一居所。尊贵效劳超六星级英式管家效劳。极致稀缺仅献给100余位具有卓识眼光的杰出人士。重点诉求面小结我们的诉求重点仍然是产品诉求与身份诉求，也就是说，我们要让客户认可工程的价值，这个价值等于：产品价值+身份价值分阶段推广步骤简报金色屋顶属于短期消化工程，进入实质销售期将比较快，市场导入期被极大缩短。一方面要提升工程形象，一方面要迅速消化产品，因此我们将推广分为两个主要阶段：一是形象展示期；二是工程强销期，强销期之后，根本属于口碑传播带动的自然消化，根据销售状况进行调整。分阶段推广步骤简报1、形象展示期〔7月1日——10月30日〕形象展示期主要是以群众媒体、活动营销、文本营销等手段，达成工程前期“城市标志〞的树立。在此期间，完成售楼部内外围包装，办公用品，礼品，楼书等物料的设计与制作工作，为工程销售与开盘做相应准备。配合营销公司完成相关活动的开展，完成相关新闻媒体协同炒作工作。2、工程强销期〔11月1日——2007年3月30日〕

该时期为工程销售的核心阶段，开展有效活动，利用相应的小众传播工具，为工程的实质销售做有力推动。在此期间，完成工程平面媒体的推广工作，以及推广活动和其他媒体的创意与设计工作。时期市场攻击体系关键功略形

象

展

示

期现场攻击阶段销售现场以及楼盘现场的包装，展示项目形象媒体攻击阶段户外、报纸媒体形象广告的投放舆论攻击阶段打造“城市标志”——新闻通稿、新闻炒作的计划与实施。产

品

强销期示范攻击阶段样板房开放及看房通路包装展示渠道攻击阶段小众传播渠道拓展以及相关推广工作产品攻击阶段产品卖点推出：江景、中心、建筑、配套、品牌、纯住宅、第一居所品牌攻击阶段树立项目品牌，推出梦洁品牌——系列软文撰写口碑攻击阶段针对性客户活动举办以及相关促销广告投放，带动项目口碑传播力分阶段推广步骤简报立体行销体系(Whattodo)既要赢得赞美，也要赢得钞票——我们的目的不在于让很多人来购置我们的产品，而在于让更多人知道我们的同时，有目的、有针对性地将产品销售给正确的客户。销售现场包装：美仑美奂的销售现场包装是打动客户的第一把钥匙。包括销售部整体布置、装饰选材、门头、形象墙、接待席、告示牌、灯箱等环节的设计与制作。

完成时间：8月1日前

制作预算：2万〔另：3D动画视频制作：2万〕楼盘现场包装：包括围墙、吊旗、工地入口、楼体广告、指示系统、号牌系统等与楼盘现场气氛衬托相关的设计与制作工作。

完成时间：8月10日前完成围墙、吊旗、工地入口的包装。

制作预算：11万体验中心包装：样板间、看房通道、酒店式大堂、会所的包装工作，让客户提前感受入住的乐趣。

完成时间：10月1日

制作预算：8万立体行销体系之一：包装推广户型手册装修公司招标完毕之后，我们会为客户提供一份户型手册说明书，每个户型一本，完全表达出工程的人性关心以及尊贵效劳，让客户提前体验住进去的感觉。预算：9种*15元/本*200=2.7万折页折页在销售人员进场后即着手规划设计，P数控制在10——16之间，以展示工程高端形象为主，配合简单介绍工程及卖点。预算：5000本*6元/本=3万楼书楼书在工程接受咨询后即着手规划设计，P数控制在64——80之间，顶级印刷装祯，立体展示工程各方面卖点和信息。预算：1000本*200元/本=20万立体行销体系之二：物料推广礼品符合工程高贵属性，与目标客户生活方式有关的实用性礼品。预算：2种*100元/个*300个=6万〔以下物料均在8月31日前出品〕前期形象广告前期形象报广主要诉求“城市标志，顶级府第〞，以单一化手法迅速提高工程知名度，使得客户提高对工程本身的认识，并接纳城市形象标志。投放时期：8月3日，8月4日，8月11日，8月18日〔整版/或者头版半版〕预算：36万认筹广告在保持工程形象的根底上，传达工程登记与相关促销信息。投放时期：9月14日，9月15日〔整版广告〕预算：18万开盘强势广告11月18日开盘，聚焦全市眼光，以最高端的面貌展现给市民，到达树立“城市形象标志〞的目的。开盘后工程持续消化，需要配合活动，跟进局部硬性广告。投放时期：11月17日〔长晚晨报各一次：整〕，12月7日，12月8日〔半版广告〕预算：28万立体行销体系之三：群众传播报纸硬性广告产品诉求广告2007年3月份投放，推出产品卖点，投放3期半版广告，具体时间待定。预算：15万形象开启阶段配合工程“城市标志〞之系列形象广告，为工程蓄水做有效铺垫。炒作主题：“寻找标志，见证长沙〞，共发布2篇。投放时间：8月中旬广告预算：3万公开认筹期这一阶段，经过了形象期的预热与炒作过程。需要以软文的形式推出工程详细的卖点和讯息，以便对工程有所关注的客户更加了解工程，带动口碑传播，刺激其前来看房登记的欲望，共发布5篇左右。投放时间：9月中旬——10月底广告预算：7万节点三：开盘后一段时期主要以树立工程品牌和诉求企业品牌为目的，对工程的品质加以演绎，发布4篇。投放时间：11月底——12月底广告预算：6万立体行销体系之三：群众传播报纸软文广告路牌广告主要选择在3个方位进行投放：一是黄花机场路牌广告以及机场附近高速公路单立柱广告和收费站广告。该位置靠近机场，是经常乘坐飞机人士的必经之地。价格：40万左右二是五一路、芙蓉路、韶山路这3条主干道互相交汇的地段。该位置是长沙市人、车流量最大的地方。价格：35万左右三是湘江二桥附近单立柱广告位，该位置靠近工程，与工程本身卖点〔江景〕相结合，视野可达整个二桥单向车流。价格：15万左右投放批次根本与报纸硬广同步形象广告投放：8月10日——10月24日开盘广告投放：10月25日——11月19日产品广告投放：11月20日——07年4月30日立体行销体系之三：群众传播户外广告候车亭广告我们已经承租了沿江大道局部候车厅广告，这局部资源一定要利用起来，尤其是利用它作为提醒系统，拦截华盛·新外滩的看房客户。这就要求候车厅广告一定要有视觉冲击力，文案一定要有吸引力。分期投放建议：投放时间锁定在开盘前的形象导入期，即8月10——11月10日具体做法可以根据对手的销售动作进行及时调整，前期可以作为一个大型的指示系统，将人们引导到销售中心来，这在长沙乃至很多城市都是未曾使用的做法，势必会带来巨大的广告效应。形式一：距离城市标志还有5分钟！形式二：欢送来到长沙！金色屋顶——前方200米。投放预算：10块*3个月*10000元/块=30万立体行销体系之三：群众传播户外广告有车推广电台广告主要是针对有车一族开展的推广手段，尤其是本案这种顶级豪宅，客户自有车率几乎到达100%，因此电台广告的推广显得尤为必要。投放策略：投放媒体：湖南交通播送投放时间：2个月〔8月中旬——10月中旬〕投放时段：7—9点，17——19点投放频次：10次/天预算：10万〔需要参加媒体套餐活动〕立体行销体系之三：群众传播电台广告杂志广告杂志广告是小众媒体传播的先驱，航空杂志、GOLF会员杂志。在产品诉求阶段，杂志类广告会起到相当重要的作用，是我们应当重点利用的媒体。投放时间：开盘后和年末

预算：25万楼宇广告工程作为顶级公寓产品，高档写字楼的楼宇广告是必不可少的行销手段。高档写字楼中人群收入普遍较高，有利于广告到达的准确性。投放时间：07年3——4月投放目标——通程、运达、顺天、华雅华天、金融大厦预算：5地*8000/月*1个月=4万立体行销体系之四：小众传播“寻找标志，见证长沙〞公益活动征集江滨老照片，并在销售中心展出。借此开展局部软文炒作，并将该活动相关进程收入楼书等宣传资料。开展时间：8月中旬活动预算：3万梦洁工程产品推荐会工程前期造势，针对意向客户开展，为工程开盘积累客户，开展人气。邀请长沙名流人士，在开发商和客户之间进行互动产品交流。建委、规划局、设计院、开发商、代理商、风水大师均有专人出场。开展时间：10月下旬活动预算：10万装修大比拼活动针对工程9种不同户型开展装修设计方案竟标活动，竟标成功那么获得样板房装修资格。并收购其他公司装修方案，聚集成为户型手册。开展时间：8月初征集，20日确定方案活动预算：5万立体行销体系之五：活动推广“圣诞节·倾听维也纳之声〞盛大音乐会吸引目标消费群，促进销售；同时扩大楼盘的知名度，形成口碑传播。邀请著名的维也纳乐团来演出。举办时间：12月23日活动预算：10万客户联谊活动与专业会所、高级俱乐部、行业协会、工商联协会、政协委员、律师协会、梓山湖高尔夫俱乐部、银行金卡VIP客户、私营企业协会等单位尝试合作，打通会员通路，举办系列性小众活动。例：GOLFPARTYGOLF邀请赛名车试驾会名流之夜酒会…举办时间：9月开始——开盘后2个月活动预算：预计举办5次，10万立体行销体系之五：活动推广超六星级管家效劳：英国管家式贴身效劳〔如早餐效劳、烫衣服、泊车、汽车保养、行李搬运、机票等〕，家政，法律参谋，中西餐点大师参谋，保健参谋，PATTY参谋，翻译等等。置业参谋全程效劳：DM邮件——存档并保密，签定保密协议——2小时快捷效劳：金融个人理财，个人保险，个人律师参谋，个人职业参谋。立体行销体系之六：效劳推广广告推广总预算〔06年7月——07年4月〕：364.7万〔不包括机动费用〕小结立体行销体系，是立足于产品价值与身份价值之上的执行环节。形象建立是前提，品牌构建是条件，为价值的表达而效劳。开始行动吧！浦东别墅市场四月月报2021.5本次汇报内容第一局部上海独栋别墅市场第二局部浦东独栋别墅市场第三局部浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四局部浦东高端住宅市场第五局部浦东高端住宅竞争个案市场分析第一局部上海独栋别墅市场分析市场供给08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供给量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供给开始减少，大规模供给很难持续；市场供给明细区域楼盘名称新增面积新增套数套均面积奉贤海湾世纪佳苑230.351230.35海湾假日花园4330.8215288.72青浦朱家角康桥水乡小城43491.51173251.40西郊华城5868.349652.04四荷艺墅6147.5420307.38大华云庭6572.0321312.95宝山海德花园10036.6529346.09大华河畔华城2698.2711245.30嘉定安亭新镇673.182336.59松江天马花苑10479.6432327.49佘山3号17208.860286.81上海晶园4124.2613317.25复地艺墅6458.324269.10昌鑫花园5500.4214392.82合计123820.1424292.034月上海独栋新增情况目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；从供给量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供给有所减少，但从近一年来看，供给仍然处在高位，未来新增量的供给放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡工程。新增量的供给，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供给后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供给，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，说明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供给量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；市场供给结论市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供给时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有到达去年同期水平；市场成交明细4月上海独栋市场成交前6名从成交个案来看，集中在上月有新增量供给的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供给的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供给缺乏的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；楼盘名称去化面积去化套数成交均价区域佘山3号86863229416松江御翠园71282390991浦东康桥水乡68152719306青浦南郊别墅58761728641闵行绿城玫瑰园3516544401闵行俐马花园35031264686浦东市场价格从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价到达了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供给增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；从供给量看，4月供给量进一步增加，根本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供给的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新增供给的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未到达去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；市场结论我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；第二局部浦东独栋别墅市场分析市场供给浦东地区别墅供给不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供给，浦东别墅用地缺乏，别墅的稀缺性依然明显；市场去化在新增供给的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供给和开发商的惜售心理，去化较差；市场价格08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，到达了7.4万元/平米的高价；御翠园供给充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；从供给量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供给，未来别墅将不会有大规模新增供给的集中上市；从成交量看，受到3、4月份新增供给的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，到达7.4万元的高位运行；虽然受到3月供给迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供给很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；市场结论第三局部浦东独栋别墅竞争市场分析案名九间堂现阶段市场情况开发商上海证大三角洲置业有限公司目前已累计推出48套别墅，去化了39套；楼盘位置芳甸路599弄产品规划占地10.67万平方米户数50容积率0.27户均占地2-3亩房型面积700-800地下室面积100-200价格单价70000范围6000-7000万折扣情况/主力6000万九间堂1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价九间堂//////159647423///目前，该工程仅有9套别墅供给；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；案名汤臣高尔夫别墅八期现阶段市场情况开发商汤臣高尔夫（上海）有限公司目前为止已推出58套，目前已去化了55套；楼盘位置龙东大道415弄产品规划占地3.9万方户数89户容积率0.29户均占地1-3亩房型面积370-470地下室面积/价格单价60000-66000范围2200-3000万折扣情况/主力2500万汤臣高尔夫别墅八期1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价汤臣高尔夫////////////该盘目前只剩3套房源，受供给缺乏的影响，已经长期没有成交；案名棕榈泉花园现阶段市场情况开发商上海西北盛唐房地产有限公司2007年5月推出41套，合计面积1.6万方；截止目前已去化了20套，未来供应21套；楼盘位置龙东大道3800弄产品规划占地26.7万平方米户数/容积率0.3户均占地1-3亩房型面积460-930地下室面积200-380价格单价60000范围1200-3700万折扣情况/主力1600万左右棕榈泉花园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价棕榈泉花园///13943394131550384243102138221为工程的最后一期，在板块缺乏后续供给的情况下，工程的性价比和稀缺性明显；案名东源丽晶别墅现阶段市场情况开发商上海源东房地产开发有限公司该案近年来未推出新房源，目前已供应46套房源，已去化了41套,楼盘位置巨峰路1589弄产品规划占地50万平方米户数558容积率0.36户均占地1-2亩房型面积258-1200地下室面积/价格单价30000范围775-2000万折扣情况/主力900-1200万东源丽晶别墅1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价东源丽晶//////139123551///该工程本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；工程还有后期房源，但推盘时间未定；案名汤臣湖庭花园现阶段市场情况开发商上海汤臣浦东房地产开发有限公司08年3月1号,新开72套别墅,其中独栋12好套,合计面积为5223.84㎡,楼盘位置罗山路2255弄产品规划占地24.36万户数172（1期，独栋+联排）容积率0.46户均占地1-1.5亩房型面积435-450地下室面积135价格单价40000-45000范围1500-2000万折扣情况/主力1700万汤臣湖庭花园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价汤臣湖庭花园//////10435338425143542179该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；案名御翠园现阶段市场情况开发商上海和联房产开发有限公司在结束了一年的沉寂后，08年3月21日，该案推出77套独栋。截止目前，该盘去化了35套，未来供应42套。楼盘位置浦东区花木路1883弄产品规划占地104万方户数420容积率0.15户均占地0.5-1亩房型面积295-318地下室面积150-170价格单价58000-74000（价格包含地下室）范围2600-3600折扣情况/主力2600御翠园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价御翠园//////1031368495823712890991本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供给缺乏；而其快速的去化，那么反映了客源对该板块顶级别墅的需求；案名俐马花园四期现阶段市场情况开发商上海俐马向荣碧云房地产有限公司该盘07年未推出新房源，前期推出113套别墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供应量为6389平方米，面积在273-304平米之间，合计22套，其中包含4套双拼和18套独栋.楼盘位置浦东新区云山路2000弄产品规划占地22万方户数179（独栋+联排）容积率0.5户均占地0.5-1亩房型面积273-304地下室面积144-152价格单价56000-72000范围1500-2200折扣情况/主力2000万左右俐马花园四期4月成交套数成交面积成交均价俐马花园12350364686从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；第四局部浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场供给缺乏，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供给，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供给很少，高端公寓市场日渐稀缺；市场供给受3月份新增供给的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20219平方米，成交套数为155套；4月份新增供给缺乏，导致成交量相比3月有所下滑；市场去化市场价格4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供给的成交均价根本稳定在28000-32000元/平米之间；从供给量看，4月份上半月的浦东高端公寓供给缺乏，仅有16套房源，为绿地崴廉的供给；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米；尽管3月供给迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供给看，现阶段除了仁恒河滨城有供给外，其他高端楼盘很少有供给，未来供给主要靠新开楼盘；同时，说明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；市场结论第五局部浦东高端住宅竞争市场分析案名仁恒河滨城近期动态开发商上海仁恒房地产有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合计面积32656平方米,房型为150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合计面积45090平方米，房型依然为150平方米左右的三房;楼盘位置丁香路1599弄产品规划占地31.6万平方米容积率2.3房型面积150-153价格单价36000元总价范围540装修标准/主力540该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；仁恒河滨城1月2月３月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价仁恒河滨城931404433068710563077469104313249264967633472案名盛大金磐花园近期动态开发商上海金磐房地产开发有限公司该案自2004年开盘至今一直没有新推增量；作为浦东在售的顶级个案，近期每月的去化量保持稳定，说明市场对于顶级公寓仍有一定需求；楼盘位置银城南路218号产品规划占地3.65万平方米容积率3.5房型面积200-700价格单价55000-60000总价范围1100-3600万装修标准4000元主力1200万1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价盛大金磐130239278256641804260437958130239086该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；盛大金磐花园案名财富海景花园近期动态开发商上海东闻房地产开发有限公司本项目于2007年12月28日新推5号楼105套房源，面积19097平方米，面积为160-200平方米左右；楼盘位置浦明路258弄产品规划占地4.86万平方米容积率2.21房型面积250-350价格单价50000总价范围1250-1750万装修标准4000-5000主力1650万1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价财富海景341181952334267743233///266546961财富海景花园目前该案可售房源总共30套，后续供给欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；案名裕龙花园近期动态开发商上海长甲置业有限公司本案最近无新推房源；本案目前推出房源已经基本接近去化完全，后期无后续供应；楼盘位置源深路199弄产品规划占地12.8万方容积率1房型面积152-330价格单价34500总价范围524-1100万装修标准/主力600-700万1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价裕龙花园127230756127230282119730827///3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;裕龙花园在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供给的增加，市场成交有所上升，已经接近或到达去年同期水平；从上海整个别墅市场表现看，供给量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供给，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；结语汇报结束敬请指导浦东别墅市场四月月报2021.5本次汇报内容第一局部上海独栋别墅市场第二局部浦东独栋别墅市场第三局部浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四局部浦东高端住宅市场第五局部浦东高端住宅竞争个案市场分析第一局部上海独栋别墅市场分析市场供给08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供给量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供给开始减少，大规模供给很难持续；市场供给明细区域楼盘名称新增面积新增套数套均面积奉贤海湾世纪佳苑230.351230.35海湾假日花园4330.8215288.72青浦朱家角康桥水乡小城43491.51173251.40西郊华城5868.349652.04四荷艺墅6147.5420307.38大华云庭6572.0321312.95宝山海德花园10036.6529346.09大华河畔华城2698.2711245.30嘉定安亭新镇673.182336.59松江天马花苑10479.6432327.49佘山3号17208.860286.81上海晶园4124.2613317.25复地艺墅6458.324269.10昌鑫花园5500.4214392.82合计123820.1424292.034月上海独栋新增情况目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；从供给量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供给有所减少，但从近一年来看，供给仍然处在高位，未来新增量的供给放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡工程。新增量的供给，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供给后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供给，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，说明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供给量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；市场供给结论市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供给时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有到达去年同期水平；市场成交明细4月上海独栋市场成交前6名从成交个案来看，集中在上月有新增量供给的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供给的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供给缺乏的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；楼盘名称去化面积去化套数成交均价区域佘山3号86863229416松江御翠园71282390991浦东康桥水乡68152719306青浦南郊别墅58761728641闵行绿城玫瑰园3516544401闵行俐马花园35031264686浦东市场价格从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价到达了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供给增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；从供给量看，4月供给量进一步增加，根本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供给的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新增供给的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未到达去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；市场结论我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；第二局部浦东独栋别墅市场分析市场供给浦东地区别墅供给不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供给，浦东别墅用地缺乏，别墅的稀缺性依然明显；市场去化在新增供给的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供给和开发商的惜售心理，去化较差；市场价格08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，到达了7.4万元/平米的高价；御翠园供给充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；从供给量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供给，未来别墅将不会有大规模新增供给的集中上市；从成交量看，受到3、4月份新增供给的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，到达7.4万元的高位运行；虽然受到3月供给迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供给很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；市场结论第三局部浦东独栋别墅竞争市场分析案名九间堂现阶段市场情况开发商上海证大三角洲置业有限公司目前已累计推出48套别墅，去化了39套；楼盘位置芳甸路599弄产品规划占地10.67万平方米户数50容积率0.27户均占地2-3亩房型面积700-800地下室面积100-200价格单价70000范围6000-7000万折扣情况/主力6000万九间堂1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价九间堂//////159647423///目前，该工程仅有9套别墅供给；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；案名汤臣高尔夫别墅八期现阶段市场情况开发商汤臣高尔夫（上海）有限公司目前为止已推出58套，目前已去化了55套；楼盘位置龙东大道415弄产品规划占地3.9万方户数89户容积率0.29户均占地1-3亩房型面积370-470地下室面积/价格单价60000-66000范围2200-3000万折扣情况/主力2500万汤臣高尔夫别墅八期1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价汤臣高尔夫////////////该盘目前只剩3套房源，受供给缺乏的影响，已经长期没有成交；案名棕榈泉花园现阶段市场情况开发商上海西北盛唐房地产有限公司2007年5月推出41套，合计面积1.6万方；截止目前已去化了20套，未来供应21套；楼盘位置龙东大道3800弄产品规划占地26.7万平方米户数/容积率0.3户均占地1-3亩房型面积460-930地下室面积200-380价格单价60000范围1200-3700万折扣情况/主力1600万左右棕榈泉花园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价棕榈泉花园///13943394131550384243102138221为工程的最后一期，在板块缺乏后续供给的情况下，工程的性价比和稀缺性明显；案名东源丽晶别墅现阶段市场情况开发商上海源东房地产开发有限公司该案近年来未推出新房源，目前已供应46套房源，已去化了41套,楼盘位置巨峰路1589弄产品规划占地50万平方米户数558容积率0.36户均占地1-2亩房型面积258-1200地下室面积/价格单价30000范围775-2000万折扣情况/主力900-1200万东源丽晶别墅1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价东源丽晶//////139123551///该工程本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；工程还有后期房源，但推盘时间未定；案名汤臣湖庭花园现阶段市场情况开发商上海汤臣浦东房地产开发有限公司08年3月1号,新开72套别墅,其中独栋12好套,合计面积为5223.84㎡,楼盘位置罗山路2255弄产品规划占地24.36万户数172（1期，独栋+联排）容积率0.46户均占地1-1.5亩房型面积435-450地下室面积135价格单价40000-45000范围1500-2000万折扣情况/主力1700万汤臣湖庭花园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价汤臣湖庭花园//////10435338425143542179该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；案名御翠园现阶段市场情况开发商上海和联房产开发有限公司在结束了一年的沉寂后，08年3月21日，该案推出77套独栋。截止目前，该盘去化了35套，未来供应42套。楼盘位置浦东区花木路1883弄产品规划占地104万方户数420容积率0.15户均占地0.5-1亩房型面积295-318地下室面积150-170价格单价58000-74000（价格包含地下室）范围2600-3600折扣情况/主力2600御翠园1月2月3月4月成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价御翠园//////1031368495823712890991本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供给缺乏；而其快速的去化，那么反映了客源对该板块顶级别墅的需求；案名俐马花园四期现阶段市场情况开发商上海俐马向荣碧云房地产有限公司该盘07年未推出新房源，前期推出113套别墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供应量为6389平方米，面积在273-304平米之间，合计22套，其中包含4套双拼和18套独栋.楼盘位置浦东新区云山路2000弄产品规划占地22万方户数179（独栋+联排）容积率0.5户均占地0.5-1亩房型面积273-304地下室面积144-152价格单价56000-72000范围1500-2200折扣情况/主力2000万左右俐马花园四期4月成交套数成交面积成交均价俐马花园12350364686从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；第四局部浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场供给缺乏，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供给，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供给很少，高端公寓市场日渐稀缺；市场供给受3月份新增供给的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20219平方米，成交套数为155套；4月份新增供给缺乏，导致成交量相比3月有所下滑；市场去化市场价格4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供给的成交均价根本稳定在28000-32000元/平米之间；从供给量看，4月份上半月的浦东高端公寓供给缺乏，仅有16套房源，为绿地崴廉的供给